物业设备管理实务
赵裕民
2009年3月
一 设备管理的意义
一) 设备是生产工具，是生产力的重要组成因素，也是社会生产力发展水平的客观尺度。
二) “工欲善其事，必先利其器”，设备管理是物业管理的一个极其重要的领域，正确使用物业的各类设施设备，精心保养、维护，使其处于良好的技术状态，物业服务的水平才能得到保障。
二 物业设备管理的特点
一) 根据市场经济的“服务”法则抓好物业的设备管理。
二) 在物业管理过程中必须从突出“经营”的理念来抓好设备管理。这主要是从物业管理成本的构成上进行分析的，设施设备的运行费用占物业管理总成本的40﹪----75﹪，而且其运行成本较为敏感且可变度较大，所以此项工作的抓好对物业管理企业效益的提升是显而易见的。
三 物业设施设备类别及管理内容
一）物业的主要设施、设备类别（重庆）
给排水系统、 消防系统、 空调系统、电梯 、 强电（含柴油发电机)系统、防雷系统、 弱电系统（安防、电话、宽带、电视等）、
二）设备的管理内容
档案管理
物业公司接手一个新的物业时,在设备管理方面首先要做的一件事就是对物业内所有价值在5000元以上的设备按单机单台或功能系统进行台帐的建立.这就是我们常说的”建档”.
建档要求
1)设备部门在接管大厦(或小区)一周内按”设备设施清单”逐一对号核查后建立设备台帐,并送交公司办公室存档。
2）设备部门应在建档的同时将所辖物业内所有的设备按单机单台或功能系统进行设备标识及为设备编号，“设备标识”用标牌形式予以实施（见图）。
制作规范：金属薄板，表面抛光呈本色，设备编号用凹形字体， 涂黑色磁漆。 尺寸为：70×20×1（mm）。
3）设备台帐必须保持与设备现行状态一致。为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、更换重要零部件、检修、报废等情况及时地分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。
4）“设备台帐”和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）存公司办公室，小区（管理处）只保存复印件。
5）设备档案内容（共10项）
设备台帐
设备出厂合格证
设备使用说明书（中文）
设备安装、调试报告
保修卡、保修协议
设备运行记录
设备维修、保养记录
设备更新改造记录
设备管理制度
其它应保存的设备资料
2 设备的状态标识
1）设备管理部门除了搞好“设备标识”外，还应对设备的状态进行标识，以防因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
2）设备状态分为运行（开、关）、备用、停用、封存、检修、报废及严禁合闸等。
3）设备状态标识亦用标牌形式予以实施（见图）。
制作规范：用1mm厚的红色塑料板刻字后贴于白色塑料板上即可，
尺 寸 为：300×150×2（mm）。
4）设备的状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应于所标识设备的显眼位置。在较多的管道集中处，按规定对不同类别管道进行颜色标识、水流方向的标注。
5）设备的状态标识牌随设备状态的改变而改变。
三） 设备的值班管理
1．交接班操作
2．值班操作
1）停送电操作程序
2） 停送电操作要领
3） 紧急状态下倒闸操作
3 设备值班室卫生管理制度
四）设备的运行管理
1．设备运行成本管理
2．设备运行状态的监控
1）设备和人一样，有其生命周期。对设备运行状况的有效监控就是要制定好年度设备维修保养计划，维修基金使用计划。这二个计划的准确编制是衡量一个物业管理企业是否成熟的标志之一，也是衡量一个物业管理公司职业道德高低的标志之一。
2）对设备运行状态的监控的主要方法
a 大型设备可用设备的运行参数来监控，如各种仪表的即时指示等。
b 按时、如实地填写设备运行记录，对运行中发生的表象性的情况及判断也要进行填写。
c 积极探索简洁、实用的监控方法，来把握设备运行状态，如：
“一听” 用空心铜管或钢管或螺丝刀作为“听诊器”来听设备运行时内部各部件发出的 声音。
“二看“ 观察设备的表象，如振动情况来判断设备的运行情况。
“三摸“ 通过手对设备表面温度或振动的变化来感知设备的运行情况。
“四嗅“ 通过设备管运行时发出的味道来判断设备的运行情况。
举例：
五）设备的维修管理
1 设备管理部门要做好对设备可靠性、节能性、可维修性、环保性 耐用性这五个方面的全面考查。
2 设备维修制度的建立
设备保养的类别
作法
设备保养的具体内容
。
四． 设备应急预案的制定
一个成熟的物业公司不但会制定好年度设备维修保养计划，维修基金使用计划，而且还会结合所管理的大厦或小区的实际情况，制定出相应的设备应急预案，以备不测
此方案一般应由设备管理部门根据各大厦或小区实际情况写出，在和大厦或小区相关人员充分沟通定稿后，总经理审定后下发执行。
此方案应涵盖大厦或小区内所有的主要设施设备，特别是供电、结排水、电梯、以及在发生火灾情况下设备部门相关人员的工作处置都必须明确。主要人员的电话号码必须明确无误。
此方案装订成册，放置于各小区办公室、或装框上墙。经常组织员工进行学习。
（举例----靖立物业公司节假日期间小区设备应急预案）
现代礼仪的作用
为什么需要礼仪？
内强个人素质，外塑公司形象
