青岛中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘0价5国3格2指-8数测5评8研02究50院 场系测C栋地评址20编：1、青号2岛0：7市 2南0京—路—0 青1 2建2 太号阳中岛联创 意广 11-12-QJTYD﹟01 【测评青建太阳岛 基于通过结市果场】调 典型中投国资房收益地法产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项目基本信息 地1所目开理属名发位区称企置域 青四建方太区阳哈岛 四方区 尔滨路52号 占建地筑面规业积模 青建房地产开发有限公司 2、结、市合典场当型比较法测评项目价格为：12241 元/平方米 前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价格为：12869 元/平方米 制条件下的 12 月测评价格为12900项 元目/平在价值定义和测评假设限 【项目要点】 方米。 物交 21517663369平方米 开业入房盘类住标时型时准间 普通住宅平（方7米0 年产权间 毛 2预周0坯） 12 l 地京交理路通位、便福置利州：。路项 、目3位08于 国四道方，区多 哈路尔公滨交路车 均52可 号到，达毗，邻毗山邻东地路铁、线南， 中计年、边20 14年 周边配套1有6中四方实验小学、23 教东中育活方医资便家院源捷园分丰，分 、院富配布海等套周医。伦麦完边疗 路德；幼龙市儿超北园市区，、 善机。构 ，生 l 户型特点：主力户型为面积 87122平米不等的二、三居室。 l 企开企运发业营业有实、。限力现青公：代建司青物集）岛流团2青为股00建地产集团有限公司（原青岛青建房地产 四份7大 公年支司 3柱 系月产以成业工立的程，大承系型建青企、建业房集集地团团产股。开份 发公、司旗资下本 主主力l 周边单使力户户型型信息 87-贷套用总率价 122平米的二至三居 路型区中幼家配医儿具套院园超：分，市项院教－目等育东周医资方边疗源家有机丰园四构富分方，。布实生大在验活型项小便购目学捷物周、，超边2配市；3 套－项中完麦目、德16龙 中超 市、海善附。近还有、市伦大北 首 129万元（ 按100平米计算） 贷款款付年方款限式 万元（首付30%） 月均还款 3 商060业年38/ 元公/积47金93 元 了话解:0更本5次测评结果有效期为2011年12月，如 3详2-细8报58告02，5请00与中国指数研究院联系，需电 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——青建太阳岛 根据场项比期成交的 取3个目较可项所法比 1、选目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价条于件为同基一础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对 象及对比案例 青测建评太对阳象岛 海对信比案例说A 明 销售均价 13淮00安0郡 中对海比清案江例华B府 对万比科案城例 C 区交域交易易地日情理期况位 置2011年12 月 201114年00102 月 213000 未四开方盘区 四正方常区 正常 011正年常1 2月 因素 交周区通土边域便地环配捷用境套度途 较较便捷 较便捷 四较方便区捷 四较方便区捷 完好善 较完好善 较完好善 建 较完好善 个别因容素 户开装绿筑积化形率率态 高住层宅板 楼 高住层板宅楼 高住层宅板 楼 高住层宅塔 楼 % %9 %6 社型发修区设企情配计业况套 36% 品 牌 青较毛建完坯地善 产 海较信毛完地坯善产 中精完海装善地 产 万毛完坯善 评估（项1目）为交 1易00情正，况科地产 2、因素修 则修三正个：可由比于案所例选修取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设 因素（修2正）系区统域。因 素修正：三个可比案正例系位数于分同别一为供 1求00区、域10，0、根1据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业（品3牌）等个指别标因进素行修比正较：。主 要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、测修评正对结果 比比较修正条件指数 销象较售及因均对素价比 案例 青测建评太对阳象岛 海对信比淮案安例郡A 13000 中对海比1清案4江例华B府 对万比科案城例 C 交交易易日情期况 1100 100 100000 13100000 区个域别因素 10000 110000 110000 110000 根据比较比因准因价素素格条 件指数表，编 制因100素 比较修正系数1。1203经57 6过 计算，三 1111976 7 1120357 9 11967、12379 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项个目可市比场案价例格的为比 准12价24格1元分/别平为方1米23。76、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
CRE二项、典型中国房地产指I数S系统 新开盘价格测评——青建太阳岛 个目月根的计据租算，当投金同调前资时查市收益考，场虑形确法不定势 可项，预目选见用主费力典，户型将型投年租资运金模营为式 收26益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 8%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜空有年份典型投资者收益模式测算 运在净置期效营毛运和末毛费收营收转收用入收租售入 入损持8房有期NPV净% 1 5% 31200 2 33696 3 36392 4 39303 5 42447 219566400 312608151 314852702 1965 2122 收益 5年后按227371 2561 2766 372393887 403322256 32%6净9 收益率出售，2转94售50税 费31806 34351 37099 (%) 132432 期末3%转 售NPV(8%) 1110677 1199531 三、测地产总价V 1243109 单价 13812 收年益 通过评全价面格市确定场调 查和研究分析，在综合考虑影响12法 月、开成 盘本合法理测价评格项为目：市1场29价00格 元。/根 平据方三米种。评估方法项权目重价比值例各，项经 因过素详的细基准础确上的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
