项
目
可
行
性
报
告
天豪商业管理有限公司
二〇一四年三月
目 录
项 目 概 述 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 一 、 前
言 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
二 、 项 目 背 景 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2 . 1 人 口 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2 . 2 政 治 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
2 . 3 经 济 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 . 4 社 会 文 化 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
三 、 项 目 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
3 . 1 公 司 简 介 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
3 . 2 项 目 简 介 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 . 3 建 筑 物 状 况 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 . 4 配 套 设 施 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 . 5 附 属 设 施 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
四 、 市 场 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4 . 1 区 域 优 势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4 . 1 . 1 周 边 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
4 . 1 . 2 内 部 环 境 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
4 . 2 区 域 劣 势 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
4 . 2 . 1 竞 品 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
4 . 3 潜 在 机 会 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4 . 3 . 1 市 场 规 划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4 . 3 . 2 消 费 欲 望 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4 . 4 区 域 挑 战 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
4 . 4 . 1 市 场 进 入 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
4 . 4 . 2 区 域 规 范 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
五 、 消 费 群 体 分 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
5 . 1 目 标 消 费 人 员 组 成 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
5 . 2 目 标 消 费 群 体 定 位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
六 、 项 目 产 品 及 商 户 定 位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
6 . 1 目 标 市 场 细 分 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
6 . 2 目 标 产 品 选 择 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
6 . 3 目 标 产 品 定 位 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
6 . 4 目 标 商 户 选 择 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0
七、项目阶段规划.................................................11 八、营销推广策
略 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2
8 . 1 宣 传 思 路 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 2
8 . 2 阶 段 规 划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3
九 、 总 平 面 设 计 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3
9 . 1 设 计 方 案 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 8
9 . 2 平 面 规 划 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 9
十 、 投 资 预 测 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0
1 0 . 1 固 定 资 产 估 算 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0
1 0 . 2 其 他 费 用 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0
十一、投资损益简析..............................................30
1 1 . 1 支 出 简 析 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0
1 1 . 2 回 报 因 素 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 0
十二、商户收益简析..............................................30
项目概述
一、项目名称：天豪商业管理有限公司
二、项目位置：河北省迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处人人乐百货四楼
三、投资资金估算与筹措
1.公司注册资金：100 万元。
2.项目总投资预计为 1520 万元。
3.资金来源全部由自有资金筹措。
4.建筑主体装修工程及配套设备（空调、消防、水电、管道系统等）由 迁安天
豪 商 业 管 理 有 限 公 司 负 责 ， 辅 助 装 修 以 及 营 运 设 备 等 资 金 由
商户自行筹措。
四、项目建设进度
项目于 2014 年 3 月交付使用 2015 年 5 月 1 日将全面开业营运
五、项目财务和经济
1.项目预估第一年导入期净利润 500 万元，成熟期预估年利润 800 到 1000
万元。
2 预计投资回收期为 2 年。
一、前言
迁安，河北省百强县级市，县域经济的“领跑者”，依托“京津塘承秦”都市圈
的中心位置，辐射三北物流枢纽，其区位优势非常明显。境内铁矿资源丰富，近
年来，以“钢铁迁安，绿色迁安”为理念，依托境内资源，沿海大港双重优势，以
首钢迁钢公司为龙头，精品钢铁产业蓬勃发展，城乡发展日新月异，相继荣获国
家卫生城、国家园林城、中国宜居城市、世界健康城市、中国特色魅力城市。
目前，迁安正处于转型跨越的关键时期，以钢铁产业为支撑的资源型经济，
一直为迁安带来了荣誉和财富。迁安市根据自己的实际情况，坚持以项目建设为
载体，加快产业的适应性调整与战略性调整，在重视钢铁行业稳增长的同时，注
重资源整合重组，大力发展第三产业，合理规划区域布局，投资建设五大产业区，
累计完成投资 300 多亿，实现全市生产总值跨千亿，完成全部财政收入超百亿，
综合经济实力和基本竞争力十分雄厚。迁安，作为河北省重点培育的精品中等城
市之一，科学发展的宏伟蓝图已经绘就。
二、项目背景
人口环境
截止到 2014 年，迁安市城区面积 391 平方千米，区域内总人口 万，其
中城区人口 万，乡镇人口约 52 万，随着经济的不断发展，城镇化趋势加速，
预计 2015 年的城镇人口将要达到 万人。而占人口比例大的 80，90 后社会
青年将成为城镇化趋势的主力。
政治环境
以钢铁产业为支撑的资源型经济，给迁安带来巨大财富的同时也带来不少
问题。在经济转型发展的关键时期，转变经济增长方式、推动资源型城市转型已
刻不容缓。因此，应国家政策和市场引导下，迁安市政府大力支持餐饮服务业的
发展与创新，打造一批餐饮强势品牌，重点围绕高档次、有特色、个性化统筹布
局，积极创建一批高档、绿色餐饮服务，改造和新建一批服务完善、具有一定特
色和纯绿色的中高档餐饮娱乐企业，推进餐饮企业规模经营，制定服务业行业发
展规划，促进餐饮业品牌、技术、文化的科学发展。
经济环境
2013 年，全市实现地区生产总值 亿元，增长 11%，财政收入 95 亿，
市区居民人均可支配收入 26840 元，比上年增长 10%，乡镇人均纯收入 16210 元，
比上年增长 12%，是第一个 GDP 破千亿的县级城市，其综合实力和竞争实力十
分雄厚，2013 年迁安服务行业的税收为 181 亿元，其餐饮业总收入 亿元，
未来以区域资源型为主的钢铁迁安，同时以大刀阔斧的企业转型为目标，迁安的
城市化水平，商品化水平和劳务社会化水平将更加明显。
社会文化环境
随着迁安经济的不断发展，人均生活水平逐渐提高，可接受文化程度也显著
提高；人员基本素质提高，人生观价值观也随之改变，随之而来的便是消费欲望
和消费动机的改变，人们的需求逐渐从基础的生理需求变成安全和社交需求，服
务业的发展顺应了区域内长期积累的社会文化心理。
三、项目分析
公司简介
天豪商业管理有限公司，成立于 2014 年 12 月 20 日，注册资金 100 万元，
公司位于迁安市惠泉大街 1618 号，专业从事房地产项目：招商·销售·管理·营销
策划·国内广告制作。
公司在商业管理规划咨询、项目品牌形象策划等方面有着非常雄厚的实力，
在大力发展餐饮、娱乐的同时，秉承“夯实建设，共同发展”的核心理念，本着“打
造绿色平台，实现城市核心”的企业愿景，不断开发新领域，致力成为国内领先
的商业运营机构。
项目简介
“天豪美食娱乐广场” 项目位于迁安市最繁华的黄金地段燕山大路与惠泉大
街交汇处人人乐百货四楼，位于城市第二大核心 CBD 中心，规划面积为 9990 平
方米，意向打造以迁安社会时尚青年为主的中高端特色主题餐饮娱乐场所。
建筑物状况
“美食汇”广场位于人人乐百货主楼四层，地下一层为停车场。停车场使用面
积约 8673 平米，有 260 个停车位。地上广场停车位 40 多个,地上一层百货建筑
面积约 11620 平方米，二层百货服装超市约 10954 平方米，三层服装百货，建筑
面积约 10540 平方米。
本案四层规划营业面积近 7850 多平方米，收货区近 300 平方米。
配套设施
水：市政统一供水，科学环保，有政策安全保障。
电：高压采用双电源双回路供电。
空调：为中央空调，合理规划，统一使用。
电梯：二部，地下一层至地上五层。
扶梯：四部，地上一层至地上五层。
货梯：一部，2 吨货梯，满足货物运送。
安全通道：七个安全出口，客流集散有序。
附属设施
1.广场面积约 3500 平米，方便容纳自行车、电动车、机动车等。
2.地下收货区和地上收货区合理规划使用，方便收货车辆出入，独立性好。
3.专设垃圾转运站，卫生、无污染，完全符合政府环保要求。
四、市场分析
区位优势
周边环境
1）地理位置
本案位于迁安市惠泉大街与燕山大路交汇处，邻近迁安市政府，人民广场；
长途客运站紧邻此地，主要公交车 2、4、5、6、8 路经过于此。
2 ）依托最为重要的行政、经济、文化、购物中心，辐射周围 3 万流动客流
（1）行政中心：迁安市政府，公检法，国地税，文化局，交通局为主的政治
环境。
（2）经济中心：工商银行、建设银行、农业银行、天津银行、承德银行、张
家口银行，宝鼎财富中心等。
（3）购物中心：东安、东购、北购、人人乐、一路购物广场、家乐等个大型
超市集聚了大量的消费人群。
（4）文化中心：地标博物馆，图书馆，大型展览中心，迁安市人民广场等区
域，85%的迁安人都会聚集在此，人流量与日俱增，节假日更是人潮涌动，加上
上下班的工作人员，日享近 5 万客流，为新一代经济核心区域的发展保驾护航。
3）周边 公里社区，覆盖 46147 固定客流
本案一公里内社区，广场君府、广场馨园、罗马世纪城、紫霞胜境、锦宏嘉
苑、钢城家园、壹号公馆、 碧桂园等中高档社区，为本案带来了很多固定主流
高消费群体。
内部环境
（1）本案享有内部独有的有利因素，拥有运作专业、定位准确、规模强大、
实力非常雄厚的深圳人人乐连锁购物商场的统一布局和成功运营管理，其一楼百
货日化，二楼服装超市，三楼家居用品，在互动营销的同时也增加了四楼五楼的
消费客流，实现良好的集团式营销。
（2） 天豪商业管理有限公司，专业运营团队，市场调研，市场定位，统一
招商，个性装修，项目筹建，祝你投资管理一臂之力。
（3）项目整体分布，一楼百货，二楼服装，三楼家居用品，四楼主题餐饮，
五楼 KTV·淘气堡·纯绿色游戏厅。从而形成新型绿色生态圈，打造迁安新一代核
心经济圈。
区域劣势
竞品分析根据迁安市场调查数据显示，目前外来餐饮娱乐机构和本地连锁
机构占大部市场份额，同样的市场机会，竞争实力不尽相同。见附表
潜在机会
市场规划
资源整合，产业转型。2012 年以来，市委市政府大力支持经济转型，规划划
分四个功能分区，在大力发展西部工业园区、东部产业园区、滦河生态园区的同
时也特别注视市区内老新城区的开发和扩展，重点开发南部新城区的城中村改造，
打造新的 CBD 商业圈，建设一批代表新城市新面貌的高档社区，迁安一中和奥
体中心的建立，唐山理工大学迁安学院的成立，都为区域内消费提供很好的市场
进入机会。
消费欲望
餐饮娱乐业同质化产品越加普遍，根据区域市场调查数据显示，迁安大小餐
饮服务企业上百家，娱乐场所十几家，但 2/3 以上消费产品没有特色，盲目跟风，
质量不达标，更没有健康饮食理念。随着人均生活水平的提高，人们的消费水平
也逐渐提高，而现今的消费场所已无法满足人们日益增长消费需求。
区域挑战
娱乐业竞品市场份额
0%
5%
10%
15%
20%
25%
夜
光
KT
V
忠
德
酒
店
西
湖
宾
馆
86
号
万
达
音
乐
会
馆
百
乐
迪
亨
利
快
乐
迪
其
他
市场进入
目前，区域内国外连锁餐饮机构，如肯德基、麦当劳，还有国内的一些连锁
餐饮如上岛咖啡等主题餐饮的进入，加剧了其他餐饮行业的市场准入，目前在迁
安本地市场也占据了大部分的年轻消费群体。
区域规范
食品安全，科学健康饮食，已成为近年来最为关注的话题，2013 年以来受国
家大环境大政策的影响，迁安市政府加大对餐饮服务业的规范，在对餐饮卫生环
境，餐饮整体布局，餐饮机构的品牌、技术、文化等方面都有相关的规范指导。
五、消费群体定位及消费构成分析
目标消费人员组成
附近的事业单位，高档社区，高端写字楼，休闲娱乐设施构成了区域消费的
重要组成部分。详见图表
目标消费群体定位
本案主要目标消费群体为社会时尚青年、高校学生、高薪阶层、私营业主、
公务人员等。见附表：
六、项目产品及目标商户定位
目标市场细分
区域内餐饮行业细分得出，项目 公里内餐饮类以大众消费品项为主，总占
%；消费档次以 10-30 元/人的相对抵挡价位居多，总占 %，相对主题
特色的相对中档消费，客单价在 50-80 元/人的比例较少，占 %；餐饮品类上
消费群体构成比例
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
高校学生（21%）
社会时尚青年（26%）
高新阶层（25%）楼内经营业主（10%）
其他（18%）
比例
大众菜比例最大，占 %，其次是面食类，占 %，第三为抵挡小吃类，
占 %，此类可以重点考虑快餐类餐饮品项；其中，相对中档主题餐饮的比
例占 %，此类，根据市场差异化发展战略，可以逐步细分主题特色等适应本
地市场的餐饮品牌。
区域内娱乐行业细分得出，项目 公里内娱乐足疗比例最多，占 %，其
次为洗浴和 KTV，分别占 %和 %，但是，根据实际情况，足疗和洗浴
与商业综合体不匹配，区域内 KTV 多为自营，规模较小，硬件设施落后，数量
虽多，但经营惨淡，濒临倒闭；其他网吧台球类比例占 %，市场份额几乎
饱和。
本案整体定位为主题式中档“一站式”体验消费，特色饮食，潮流饮品，休闲服务，
体验享受的稀缺主题餐饮，凸显时尚，创新，服务，差异化消费，延伸性体验。
目标产品选择
鲁菜、南方菜、川菜、烤鱼、外邦菜、花式铁板等、时尚快餐等。
星级主题影院、量贩式 KTV、动感电玩城、休闲露天烧烤吧等。
目标产品定位
根据对迁安本地 494 人调查显示，迁安本地人群大体以川菜麻辣系列为主，
99 人占总份额 18%；其次是传统的自助系列，面对人群广泛，受众客户多，适
用大众人群，114 人占总份额 21%；最后是火锅和烤肉系列，火锅和烤肉是近年
来新发展起来的饮食方式，随着消费水平的提高，人们越来越追求新的饮食消费，
新的饮食习惯逐渐被大家所接受。
根据迁安市场不同人群对不同产品的喜好进行调查数据显示。见图示：
根据迁安市场消费群体外出就餐可接受价位调查分析。见图示
根据上述数据得出结论：本着应市场大众人群消费习惯和开发稀缺的市
场饮食需求；本案主要定位于中高端餐饮形式，突出主题式餐饮，关注外部环境
与内部环境的有机结合，重点推出以麻辣系列、高档火锅、花式铁板、特色西餐
为主，以自助、特色小吃为辅的餐饮消费形式。
目标商户选择
大型餐饮公司（集团），且直营开店，能承受面积为 500㎡以上的客户。而
且 3——5 年内有增长趋势的，销售及口碑良好的。有独立品牌效应，有自己的
宣传手段。
七、项目阶段规划
1. 2014 年 11 月到 2015 年 1 月初，主体项目的筹划期，包括市场调查，市
场定位，业态组合分布，主题装修风格的确定与完善，对外宣传推广预热，招商
工作完成率达到 45%，同时联合商户为项目增加人气。
年 1 月到 2015 年 4 月初，项目基本构架的形成期，各项主体设施全
部到位，招商任务基本全部完成，基本上达到营业水平。
3. 2015 年 5 月 1 日，项目正式开业，届时将举行盛大的开业典礼，集聚更多
人气，为项目的后期运营声张造势。
4. 2015 年 5 月到 2015 年 12 月，项目运营不断创新调整，迎合消费者的心
理，不断更新业态，通过不同媒介进行持续推广。
八、营销推广策略
.项目宣传定位
天豪商业管理有限公司美食娱乐项目位于迁安市第二大成熟商圈的核心黄
金点，此商圈覆盖市区 15 万居民，辐射周边拆迁乡镇，目前本项目是迁安市唯
一的中高档主题餐饮娱乐集群，项目所处地段十分优越，应该采用新观念、新理
念给予投资者以新形象面世，定位于迁安市黄金地段集休闲、餐饮、娱乐、文化
为一体的综合消费基地，是迁安的绝无仅有的新消费时尚领地。
.营销推广思路
考虑现阶段招商以外地为主，本地为辅的立场，推广方面考虑线上线下同时
进行的宣传模式，外地招商推广以线上大宣传为主，本地招商以线下宣传为主的
分阶段推广形式。我们需要针对投资者最为的关注方面制定有针对性的营销策略，
树立起投资者信心，项目所处的惠泉大街沿街商铺和商场内部连年上涨的租金价
格预示着产品巨大的市场空间和升值空间。本项目良好的投资回报率，前期统一
的管理模式降低投资风险，以及公司有着充足的经营实力提供保障，还需要区分
与其他分散经营的餐饮娱乐的特性。同时也要针对目标市场有意向拓展的外地餐
饮机构和迁安有闲散资金但是缺乏投资方向的人群、有稳定较高收入人群、个体
户经营者、投资意识强的投资者进行宣传推广，以“低门槛、大宣传；集中迁安
市区，辐射唐山滦县，发散周边“为营销推广思路，扩大品牌项目知名度，深入
挖掘客源，促进招商进度。
低门槛进入：是指前期项目推广形式集中整合，合理投资，以小博大，宣传
费用相对较低；由于迁安经济处于萎靡期，投资者也更为谨慎，投资额度较低扩
大了客群体量，我们需要对客户进行分级管理，在面向投资客群进行宣传的同时，
也需针对部分客群的经济能力有限的情况，进行贴近需求的宣传。
大宣传推广：是指推广形式多样化，线上全面开花，线下有机配合，由于本
项目是迁安唯一的中高端大型主题餐饮娱乐集群，客户对此了解不多，虽然投资
要求较低，但是要进行全面持续的宣传，深度挖掘，整理足够的产品宣传点，提
高产品的附加值，树立投资者信心，凸显产品较高的商业价值、升值潜力和较低
的投资风险率，最后配合行之有效的公关活动和活动政策加以宣传。前期的营销
宣传不仅在为项目的招商提供保障，也为项目品牌和后期经营聚拢人气。
集中迁安：项目宣传以迁安市区为核心，针对市区集中力量进行长期户外宣
传直至招商收尾阶段。
辐射唐山滦县：项目招商以外地商户为主，考虑唐山和滦县的巨大市场信息，
区域的户外广告也一定程度上有利于项目的宣传。
发散周边：辐射周边临近拆迁乡镇具有消费能力的群体，配合户外广告、行
销宣传、深度挖潜周边潜在投资客源。
.营销策略
（一）营销原则：所有营销推广活动均以招商为主，项目品牌和产品信息为
辅；并在所有推广物料及渠道上体现品牌信息。
（二）推广时间：（暂定，具体根据招商进度调整）
（三）推广目标：前期的项目宣传推广，形成市场回音，提高项目品牌的知
名度；后期的招商顺利完成，开业完美收官，成功运营。
（四）营销排期
备注： （1）营销排期全部根据招商进度进行整体调整。
（2）2015 年 3 月 7 日签约商户可根据自身原因自行装修店面。
（3）5 月 24 前所有商户装修基本完毕，达到试营业标准。
（4）双方可以根据商定，调整整个装修时间安排，争取 2015 年 6 月 1 日成功举
行开业庆典仪式。
.阶段规划
第一阶段：项目准备期（2014 年 12 月 20 日—2015 年 1 月 1 日）
为了使项目以全新的形象面场，并为项目迅速打开市场知名度做基础，本阶
段以团队整合、准备物料、确定执行各类媒体推广、对现存客户资源进行分级筛
选和 call 客，招商部装修和开放为主要工作，为宣传推广做前期造势。
第二阶段：宣传引导期（2015 年 1 月 2 日—2015 年 2 月 15 日）
此阶段为项目引导期，本阶段主要面向目标客户进行针对性的宣传推广。本
阶段的重要节点为 1 月 2 日的招商工作正式开始，项目品牌和形象特性为本阶段
重要的诉求点。推广强调品牌形象信息，区位优势，市场价值，产品定位等项目
信息等，结合招商节点配合活动进行宣传，面向市场投放招商活动消息，针对意
向客户进行前期了解和现场体验，推广范围以市区为主，面对有闲散资金的投资
人群和有消费能力的社会时尚青年,为后期集中洽商积累客户做准备。
第三阶段：强势推广期（2015 年 2 月 16 日—2015 年 3 月 15 日）
此阶段为强势推广期，虽然周期较短，但是是招商的关键时期，本阶段的重
要节点是 3 月 7 日或 8 日少量商户正式签约仪式，（具体时间需根据招商进度来
定，前提是尽量周末）需要进行招商签约活动，投放招商活动信息，产品信息和
知名商家入驻的信息，营销推广形式需在前期已有的途径上增加多节点多形式的
营销方式，进一步扩大知名度，巩固项目形象，扩大招商规模，为开业宣传造势
做准备。
第四阶段：持续推广期（2015 年 3 月 16 日—2015 年 4 月 20 日）
此阶段为持续推广期，这期间是大客户入驻的重要阶段，前期的目标客户积
累，市场导向，重点拓展商家已经充分了解市场前景和项目可行性，招商活动信
息，知名商家的签约入驻信息是本阶段重点推广内容，公司品牌形象得到提升，
市场认知度明显提高。
第五阶段：重点攻坚期（2015 年 4 月 21 日—2015 年 5 月 1 日）
此阶段为重点攻坚期，时间为 10 天，但是是宣传的关键时期，重点攻坚剩
余的 25%商户，此阶段重要节点是 4 月 21 日或 22 日的正式签约仪式。（考虑组
织一些活动）在传统的户外广告的同时结合纸媒和活动等，重点推出产品信息、
促销信息是这一阶段的重点，本阶段招商完美收官，市场反应度热烈。
第六阶段：营业预热期（2015 年 5 月 2 日—2015 年 6 月 1 日）
此阶段为营业预热期，早些入驻的商家已经基本装修完毕，后来签约的商户
也将装修在即，这个阶段可以考虑部分商户试营业，一方面可以作为宣传鳌头来
宣传，同时可以带来一部分客流了解本项目，促进项目宣传。本阶段及市场推广
强势阶段，大量品牌商户的入驻，产品活动信息，开业庆典信息是本阶段的推广
重点。这阶段外部与内部的集中整合，利用各种媒介强势宣传，定会为开业当天
带来人潮涌动的效果。
.媒体选择
传统的推广方式包含 LED 显示屏、楼体广告、公交车体、有影响力报媒等。
其中 LED 显示屏、楼体广告和公交车体针对人流量较大的地段进行长期投放，
投放区域以迁安市区为主，报媒选择迁安市区有投资能力客群的商铺和中高档小
区，此类推广方式针对性较强。长期投放以保持市场声音，对开发商和项目形象
起到重要作用，逐步渗透投资客群和未来消费人群。
配合营销阶段的重要节点，前期通过短信对已有的客户资源分区域分级别进
行推广，利用 DM 单页投放重要信息，宣传项目形象，在节点进行造势活动，
利用迁安成熟的活动公司资源，丰富活动形式，配合招商节点进行营销活动，通
过纸媒进行硬广和软文宣传，此类活动机动灵活，能快速造势，配合招商节点进
行。
在传统的营销途径中进行补充，通过门户网站发布项目信息，利用网络公关
塑造项目形象，针对年轻人网络的普及，建立社会公众对项目的信心。微信公共
平台是与投资者沟通的良好渠道，可以及时有效的发布本项目和其他地区商业项
目的信息，实现信息联动，同时也能展示企业的良好形象。
媒体推广明细
第一阶段：
序号
推广方
式
推广说明
推广
内容
费用
（万）
预计效果 备注
1 宣传册
内部物料
准备
项目
信息
2 名片 同上
3
微信物
料
同上
产品
信息
项目初步渗
入
准备阶段，主
要是物料制作
4 其他 同上
招商
信息
同上
条幅、粘贴板
等
合
计
第二阶段：
时
间范围
推
广方式
推广说明
推
广内容
费 用
（万）
预计效果 备注
迁安购物中心交汇处
预计平均每天覆
盖超过 7 万人流。
LED 显
示屏
迁安市人人乐交汇处
品 牌 项
目 产 品
信息
7154 人/时、3636/
时辆车的流通，
将覆盖近 5 万客
流。
1.投放说辞由自己提
供，其余由广告公司制作。
更换商家入住和
活动信息
.
15
公 交 车
体
2、8 路车身
项 目 信
息 产 品
信息
4 辆公交车可以
达到 73%到 84%
的到达率，覆盖
市区 12 万人口，
设计由公司出，安装
与维护由广告公司负责；
4 月更换商家入驻消息
报广 唐山消费，迁安传媒
项 目 信
息
覆盖迁安有消费
能力的近 3 万人
7 日出稿，共一期
-2
线 上 微
信
自有
项 目 信
息
0
关注人群 1 万多
人，与网站互动
将会覆盖 90%的
线上目标人群
考虑开业后微信是
主流推广形式
微信推广为一年费
用
5
短信
对已有客户资源进行 1
次发放
项 目 形
象/品牌
预计发放 5 万条 元/条
--
网 络 推
广
公司网站、门户网站、
各大贴吧、其他线上推
广
项 目 信
息 /招商
信息
暂定
面对全国有代表
性城市，
针对对外招商展开
.
15
招 商 拓
展
外地考察对接，主力店
集中洽谈，收集客户资
源。
品 牌 和
项 目 活
动信息
（暂定）2 招商部费用
总计
时
间范
围
推广方式 推广说明
推广内
容
费用
（万）
预计效果 备注
购物中心显示
屏
项 目 信 息 /
招商信息
LED 显
示屏
人人乐交汇处
项 目 信 息 /
招商信息
每小时 7154 人、
3636 辆 车 的 流
通，将覆盖近 5
万客流，能够很
好 宣 传 项 目 产
品
2
.15-2
.15
公交车体
2、8 路车
身
项目信
息产品信息
4 辆公交车可以
达 到 73% 到
84%的到达率，
覆盖市区 12 万
人口，为项目宣
传造势
设计由公司出，安
装与维护由广告公
司负责；4 月更换
商家入驻消息
2
-2015
.6
楼体广告
人人乐西
面、南面
项目信
息产品信息
个月
2
-2015
.6
门户网站
推广
迁安信息
港
项目信
息/品牌招
商
日访问量
将近 1 万，并每
天都在增加访
问，预计辐射近
线上 85%人群
随时可以更换
图片和信息
总
计
第三阶段：
唐山推广形式
时间
范围
推广
方式
推广说明
推广内
容
费用
（万）
预计效果 备注
2015
.-
2015
.
LED
显示屏
新华贸新
街口
招商信
息/项目信
息
位于新华
贸购物中心，往
来车辆巨大，辐
射面积十分广
泛
同上
车体
广告
唐山市区
招商项
目
信息
1（暂
定）
街头
派单
唐山市区 同上
总计
第四阶段：
时间
范围
推广方式 推广说明 推广内容 费用（万） 预计效果 备注
.
.
DM 宣 传 页
制作
开业前期
预热
项目信
息
知名商
家入驻信息
礼品再定
.
15-18
街头派单
理工学院
学生
商家入
驻消息/项
目信息
全城一对
一发放，配合小
礼品等
每天 4 人；每
天 60
.
17
报广
唐山消费，
迁安传媒
项目信
息
覆盖迁安
有消费能力的
近 3 万人
7 日出稿，共
一期
持
续
楼体广
告
人人乐西
面、南面
招商信
息
项目信
息
0
持
续
门户网
站推广
迁安信息
港
商家入
驻信息/项
目信息
0
合
计
唐山推广形式
第五/六阶段：
时
间
范
围
推广方
式
推广说明
推广内
容
费用
（万）
预计效果 备注
20
.20
车体广
告
唐山市区
项目信
息
知名商
家入驻信息
1（暂
定）
辐射唐山
市区大部分客
流
20
-18
街头派
单
唐山市区
阶段性
消息
同上
全城一对
一发放，配合小
礼品等
每天 4 人；每
天 60
合
计
注：整个营销推广费用共计： 万元。
时间范围 推广方式 推广说明 推广内容 费用（万） 预计效果 备注
迁安购物中心
交汇处
预 计 平 均 每 天
覆 盖 超 过 7 万
人流，能够有效
的 树 立 品 牌 形
象
LED 显
示屏
迁安市人人乐
交汇处
产品信息
活动信息
开业信息
1
每小时 7154 人、
3636 辆车的流
通，将覆盖近 5
万客流
1.投放说辞由自己
提供，其余由广告公司制
作。 更换商家入
住和活动信息
-
公交车
体
2、8 路车
身
产品信
息
开业信
心
4 辆公交车可以
达 到 73% 到
84%的到达率，
覆盖市区 12 万
人口，
设计由公司出，安装
与维护由广告公司负责；
4 月更换商家入驻消息
、
报广
唐山消费，
迁安传媒
产品信息
知名商家入
驻信息
覆 盖 迁 安 有 消
费 能 力 的 近 3
万人
7 日出稿，共一期
持续
门户网
站推广
迁安信息
港
商家入驻信
息 / 项 目 信
息
0 同三阶段
持续
楼体广
告
人人乐西
面、南面
招商信息
项目信息
0 同三阶段
持续
线上微
信
自有
活 动 信 息 /
开业信息
0 同三阶段
-
18
派 单
针对街头派单，
小区扫楼
产 品 信 息 /
活 动 信 息 /
开业信息
全 城 一 对 一 发
放，配合小礼品
等
每天 4 人；每天 60 元（可
以和高校学生联系）
短信
对已有客户资
源进行 1 次发
放
项 目 形 象 /
品牌
预计发放
7 万条
元/条
总计
迁安推广费用：
唐山推广费用： 万元
其中招商外出拓展费用：2 万元
分阶段汇总
招商预热： 万元
招商启动： 万元
强势招商： 万元
招商优化 万元
相关线下营业推广活动不计其总费用。
.费用说明
推广费用周期为 5 个月，预算费用总额为 万。本项目预计合同年回款
额为 万，推广费用占回款额的 ％。第二阶段为前期投入占总体推广
费用的 42％，其中约 万为周期较长的户外推广，约 3 万为招商部费用；第
三阶段为重点推广投入占总体推广费用的 32%，其中唐山和滦县占大部分，楼体
和网站为长期推广渠道；项目推广以长期的招商信息及项目特性推广为基础，以
灵活的行销及活动做促进。（各类签约活动和开业前预热活动，根据实际情况再
定，暂且不在推广范围）各类推广价格仅为参考报价。
招商回款计划
四楼招商 五楼招商
日期 A 类
商户（准
商户户）
B 类商户
（意向商户）
完成率
预计（年）
回款
（万）
2 组
第一阶段意向客户达到 20%
1 月 2 日-2 月 6
日
2 组 4 组 20%
2 月 7 日-2 月 15
日
1 组 5 组 30%
第二阶段预计回款 万
2 月 16 日-3 月 15 日 2 组 6 组 50%
第三阶段预计回款 万
3 月 16 日-4 月
1 日
1 组 7 组 60%
4 月 2 日-4 月 20
日
2 组 11 组 75%
第四阶段预计回款 万
4 月 21 日-5 月
21 日
3 组 若干 100%
第五阶段预计回款
5 月 24 日-6 月
1 日
其他 其他 其他
第六阶段工作梳理
四楼共计：（万） 五楼共计：（万）
总计：（万）
备注：1.整个周期预计总回款为 万；根据招商政策规定，前三个月免租，
且有其他优惠，（ 万。
2.以上回款金额以年为单位；面积以平为单位；每平米平均 3 元/天。
3.以上为商户使用面积，不包含公摊面积，具体物业另行规定，自营项目不在回
款范围。
九、总平面设计方案
设计方案
平面规划
项目使用面积 7808 平方米，根据空间自由分割组合，规划十家不同的业态
经营，每个业态大概使用面积 500 平米或以上，后期会根据商家的变化进行不同
的调整；其中有一个快餐美食广场，内部公共装修的部分以及商场外部的装修天
豪商业管理有限公司负责实施。
十、投资预测
固定资产总投资估算
1.设备投资总额 600 万
2.项目装修预算总额 730 万
（其中四楼美食汇项目：230 万，五楼 KTV 自营项目 500 万）
3.人事成本预算 130 万/年
项目开办费用估算
预计项目开办费支出 60 万元。包括开业前的广告费、市场调查费、培训费
及其他各项费用、办公场所租赁费、手续办理费用及其他各项费用。
十一、投资损益简析
投资总支出预测
项目总投资（包括设备、装修、人事成本、项目开办）共计 1520 万。
投资回报预测
1.目标商户租金、物业等（具体详见合同）。
2.其他。
十二、商户收益评估（餐饮业）
注释：
1.以上数据以目标商户为基本建立标准。
2.此表数据来源迁安具体市场回馈及消费情况得出。
3.以上盈利分析不代表天豪对商家实质性的判断和保证。
天豪商业管理有限公司
企划部：张明伟
时间：
