大 华 集 团 文 件
大华质[2008]115号
大华集团住宅工程质量分户验收管理办法
集团所属各公司：
为进一步加强集团开发的住宅工程质量管理，保障工程使用安全，降低住宅质量投诉，强化工程建设各方的质量责任，现将<<大华集团住宅工程质量分户验收管理办法>>印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：《大华集团住宅工程质量分户验收管理办法》
二OO八年八月二十一日
主题词：质量 验收 办法
抄送：集团领导班子成员
大华集团办公室 2008年8月21日印发
大华集团住宅工程质量分户验收管理办法
第一章 总则
第一条 为进一步加强集团开发的住宅工程质量管理，保障工程结构安全，降低住宅质量投诉，强化工程建设各方的质量责任，根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合集团实际情况，特制定本办法。
第二条 住宅工程质量分户验收应依据国家和地区工程质量验收规范、技术标准以及相关设计文件进行。施工单位提交单位工程（初装修）竣工验收前，对住宅工程的每一户及单位工程公共部位按本办法规定内容进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
第三条 本办法适用于上海地区集团所属各公司开发的所有住宅项目；对于其它地区集团所属公司开发的项目，结合当地有关规定，参照本办法进行分户验收工作。
第二章 分户验收工作要求
第四条 住宅工程质量分户验收应具备的条件
（一）工程已经完成设计和合同约定所有工程量。
（二）分部（子分部）工程质量验收合格，质量控制资料（有关安全和功能的检查资料）完整。
（三）主要功能的抽查项目结果均符合要求。
（四）屋面、厨卫间盛水试验和外窗喷淋试验符合要求并且记录齐全。
第五条 住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，主要包括以下几个方面（具体详见附件1）：
（一）室内土建工程质量
1．室内空间尺寸；
2．门窗质量和使用功能；
3．顶棚和内墙面质量；
4．楼地面质量；
5．栏杆安装质量.
（二）室内安装工程质量（包括水电）
（三）公共部位、共用设施质量
第六条 住宅工程质量分户验收的准备工作
（一）人员组织
分户验收由建设单位组织施工单位项目经理、技术负责人、施工员、质量员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收。已选定物业公司的，应当通知物业公司参加住宅工程分户验收工作。
（二）检测仪器
分户验收过程中应配备各种常规检测仪器和工具，检测仪器应经计量检定合格。
（三）计划编制审核
建设单位工程部应组织总包单位进行分户验收实施计划的编制工作，并经建设单位工程部、监理审核批准。
（四）技术培训交底
建设单位工程部在分户验收前，应组织监理单位和总（分）包单位对参加验收人员进行分户验收的技术培训和交底。
第七条 住宅工程质量分户验收实施流程
在项目实施阶段，总包单位应按照国家规范以及合同要求进行施工，加强工程质量过程控制和验收。
住宅工程质量分户验收的具体操作流程（流程图见附件2）如下：
（一）单位工程具备验收条件后，总包单位应按批准的分户验收实施计划，组织有关分包单位对工程进行逐项自检，待全部验收整改合格后，填写相应的分户验收表格（见附件3），提交监理单位和甲方项目部组织核验。
（二）监理单位和甲方项目部在收到总包单位的核验申请后，按总户数30％（不少于3户）的比例进行抽查。
1．在抽查户数中如有20％的户数评定为不合格，可再按总户数的30％（不少于3户）的比例抽查，仍有一户重复评定为不合格，总包单位必须重新全数检查、整改，重新报验。
2．对于抽查中鉴定的不合格项目，监理单位和甲方项目部应立即发出整改通知单，通知总包单位进行整改。
3．总包单位整改完成并提出第二次复查申请，监理单位和甲方项目部对总包单位整改项进行二次复查，复查合格后填写相关分户验收表格。
4．各项目公司可结合本工程实际情况，对抽检比例做出相应的调整。
（三）在分户验收检查结束且整改项目合格后，所有分户验收资料由建设单位妥善保存。
第八条 分户验收合格的住宅工程应及时完善《住宅工程质量分户验收表格》（见附件3）的签字手续，并将有建设单位工程主管、总包单位项目经理、监理单位总监理工程师签名、盖章的《住宅工程质量分户验收合格证》（附套型示意图）置于户内醒目位置。
第九条 住宅工程质量分户验收实施评估机制
为本办法实施后的监测和改进，确保分户验收资料的真实性，建设单位应对实施项目应作如下评估：
（一）项目所在建设单位应对其分户验收项目的实施情况进行跟踪和调研，及时搜集反馈信息，并对交房后出现的问题予以解决和支持。
（二）物业单位应派专人，以交房后半年和一年内有效客户投诉缺陷数为统计依据，填写《住宅工程质量缺陷投诉评估表》（见附件4），报集团质量管理部备案。
第十条 住宅工程质量分户验收评定为不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工备案验收。
第十一条 对于住宅工程质量分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，按照集团《建筑工程施工质量管理暂行办法及跟踪检查制度》对责任人进行严肃处理。
第三章 附则
第十二条 本管理办法自颁发日起试行。
第十三条 本办法由集团质量管理部进行解释和补充。
附件：1. 住宅工程质量分户验收内容及要求
2. 住宅工程质量分户验收内容实施流程图
3. 住宅工程质量分户验收表式
4. 住宅工程质量缺陷投诉评估表
附件1
住宅工程质量分户验收内容及要求
一、室内
验收项目
验收内容
检查方法及数量
验收标准
备注
室内土建质量
室内空间尺寸偏差
室内净高
激光测距仪。
每个房间 (除厨房、卫生间等外)抽测5点。其中距墙500mm交界处各测1点，中间测1点。
1. 净高负偏差不超过15mm，高低差不超过15mm。
2. 净开间、净进深偏差不超过15mm，大小头偏差不超过15mm。
室内开间、进深
激光测距仪。
每个房间 (除厨房、卫生间等外)抽测4处。其中距墙500mm且离地面标高1m的水平线各测2处，无墙体则测柱间净距 。
门窗安装质量
外窗渗漏
观察。每榀检查。
1. 外窗及周边无渗漏。
2. 门窗扇必须安装牢固，并应开关灵活、关闭严密，无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。
3. 门窗表面洁净、无划痕、碰伤、颜色一致。
4. 门窗配件的型号、规格、数量应符合设计要求，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求。
5. 玻璃品种、规格、尺寸、色彩等符合设计要求；安全玻璃上有安全认证标志。安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。
6. 门窗框正、侧面垂直度允许偏差。
《建筑法》第六十条
GB50210-2001
、
、
门窗表面质量
观察。每榀检查。
门窗开启情况
开启和关闭检查。每榀检查。
五金配件及玻璃
观察、手扳检查。每榀检查。
门窗框正、侧面垂直度
用1m的垂直尺检查。每榀检查。
验收项目
验收内容
检查方法及数量
验收标准
备注
室内土建质量
室内地坪质量
观感质量
(空鼓、裂缝、起砂)
小锤轻击和观察。全数检查。
1. 地面平整度应符合规范要求，面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷，地面空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间不多于2处。
2. 面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
3. 厕浴间、厨房和有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。
4. 有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。
5. 墙面平整度、垂直度应符合规范要求，无脱层、空鼓、爆灰和裂缝等缺陷，墙面和顶棚无渗漏。
6. 面层表面应光滑、洁净、接槎平整。护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
7. 屋面不得有渗漏或积水现象，滴水线无爬水。
GB50209-2002
、
、
GB50210-2001
、
、
GB50207-2002
地面表面平整度、坡度
观察、坡度尺检查。全数检查。
地面渗漏
观察。全数检查。
室内墙面顶棚施工质量
观感质量
(空鼓、裂缝、脱层)
小锤轻击和观察。全数检查。
面层细部质量
观察、手摸检查。全数检查。
表面平整度
用2m的靠尺，离地面标高1m的水平线处检查。全数检查。
面层立面垂直度
用2m的垂直检测尺，距侧墙边500mm处墙面检查。全数检查。
屋面及外墙渗漏情况
观察、手摸检查。全数检查。
栏杆安装质量
护栏高度
钢尺检查，每片栏杆不少于3处(每片栏杆记录最小值)。全数检查。
1. 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于，临空高度在24m及24m以上(包括中高层住宅)时，栏杆高度不应低于。
2. 住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于。
3. 栏杆离楼面或屋面高度内不宜留空。
4. 护栏和扶手转角弧度应符合设计要求，接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
5. 有水平杆件的栏杆或花式栏杆设防攀爬措施 (金属密网、安全玻璃等)。
6. 护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，公称厚度不应小于12mm。
GB50210-2002
、
、
GB50352-2005
栏杆间距
钢尺检查，每片栏杆不少于3处(每片栏杆记录最大值)。全数检查。
表面外观质量
观察、手摸检查。全数检查。
防攀登措施
观察。全数检查。
护栏玻璃
观察3C安全标识、游标卡尺测量。
全数检查。
验收项目
验收内容
检查方法及数量
验收标准
备注
室内安装工程
给水排水工程
给水、排水
系统功能
观察。全数检查。
1. 开启阀门、水嘴等放水，水流、水压应正常，排水应顺畅无阻滞。
2. 给水、排水管道及配件安装：
管道接口严密无渗漏，支架间距符合要求，管道用手轻拉时应无松动；
排水管道不允许无坡、倒坡；伸缩节设置必须符合设计或规范要求(间距不大于4m)。
3. 卫生器具给水配件应完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活；排水栓和地漏的安装应平正、牢固，低于排水表面，周边无渗漏；地漏水封高度不得小于50mm或设置S弯；连接卫生器具的排水管道接口应紧密无渗漏。
4. 水嘴、阀门、大便器(坐式、蹲式)、洗手(脸)盆等应按设计要求的规格、数量、位置安装到位。
GB50242-2002
～
、
给水、排水管道及配件安装
水平尺检查。全数检查。
卫生器具及配件安装
尺量、观察，检查盛水实验记录。全数检查。
规格和数量
查对设计图纸。全数检查。
电气工程
插座安装、观感
使用测试插座测试逐个检查，无接错显示。或拆卸插座检查。全数检查。
1. 同一室内插座安装高度一致。数量、回路符合设计要求，接线牢固。
2. 开关安装位置便于操作，开关边缘距门框边缘的距离～，开关距地面高度；暗装的开关面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。开关的通断位置一致，操作灵活，接触可靠。
3.开关、电源插座、有线电视终端插座、电话终端出线口等应按设计要求的规格、数量、位置敷设到位。
4. 照明配电箱内配线整齐，无绞接现象，导线连接紧密，不伤芯线不断股；箱内开关动作灵活可靠，并带有漏电保护的回路。照明配电箱安装 位置正确，部件齐全，箱涂层完整；箱内接线整齐，回路编号齐全，标识正确。
GB50303-2002
、
、
、
开关位置、观感
观察、钢尺检查。全数检查。
规格和数量
观察、操作、查对设计图纸。全数检查。
配电箱安装
观察和用测试插座测试。
全数检查。
二、公共部位
验收项目
验收内容
检查方法及数量
验收标准
说明
1. 内外墙、地面
窗角斜裂缝
外墙渗漏、裂缝
观察。在肉眼可见范围内全数检查。
1. 墙面及窗角无可见裂缝，外墙无渗漏、裂缝。
2. 楼地面无裂缝、空鼓、起砂。
《建筑法》第六十条
GB50209-2002
、
地面观感质量
(裂缝、空鼓、起砂)
小锤轻击和观察。全数检查。
2、楼(电)梯、通道
楼梯梯段宽度、踏步宽度和高度、楼梯平台宽度、扶手高度
钢尺或激光测距仪或钢尺检查。全数检查。记录最小值。
1. 楼梯梯段净宽不应小于。六层及六层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于。
2. 楼梯踏步宽度不应小于，踏步高度不应大于。扶手高度不应小于。楼梯水平段栏杆长度大于时，其扶手高度不应小于。
3. 楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于，当住宅楼梯开间为时，其平台净深不应小于。
4. 楼梯平台上部及下部通道处的净高不应小于。梯段净高不应小于。
5. 住宅、托儿所、幼儿园、中小学及少年儿童专用活动场所的栏杆必须采用防止少年儿童攀登的构造，当采用垂直杆件做栏杆时，其杆件净距不应大于。
6. 电梯门净宽不得小于。首层疏散外门净宽必须大于。疏散门应外开，其净宽不应小于，通道宽度不应小于。
7. 走廊和公共部位通道净宽不应小于，局部净高不应低于。
GB50045-95
GB50209-2002
GB50096-1999
、
GB50352-2005
GB50368-2005
JGJ37-87
DGJ08-20-2001
竖杆间距
钢尺检查。全数检查。记录最大值。
防攀滑措施
观察。全数检查。
电梯门净宽、高层首层疏散外门净宽、
公共部位通道净宽及净高
钢尺或激光测距仪测量检查。
全数检查。记录最小值。
3、地下室
净高
钢尺或激光测距仪检查。全数检查。记录最小值。
1. 机动车库车道净高不应低于，车位净高不应低于。自行车库净高不应低于。
2. 地下室地面不得出现裂缝和起砂。
3. 地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝。
GB50208-2002
GB50209-2002
GB50368-2005
墙面、天棚观感
(渗漏、裂缝)
观察。全数检查。
地面观感质量
(渗漏、裂缝、起砂)
观察。全数检查。
附件2 住宅工程质量分户验收内容实施流程图
附件3
住宅工程质量分户验收表式
一、表1 住宅工程质量分户验收记录表（公共部位）
二、表2 住宅工程质量分户验收记录详表（室内）
1. 表2－1 室内净高、开间净尺寸分户验收记录表
2. 表2－2 室内土建工程质量分户验收记录表 一
表2－3 室内土建工程质量分户验收记录表 二
3. 表2－4 室内安装工程质量分户验收记录表（水、电安装）
三、表3 住宅工程质量分户验收合格证
表1
住宅工程质量分户验收记录表（公共部位）
编号：
工程名称
单元号及部位
建设单位
地名幢号
施工单位
开竣工日期
年 月 日 — 年 月 日
监理单位
检查日期
年 月 日
序号
验收项目
验收内容
验收记录及结论
1
内外墙、
地面
渗漏、裂缝
地面裂缝、空鼓、起砂
2
楼（电）梯、通道
楼梯梯段宽度、楼梯平台宽度
楼梯踏步宽度、高度
扶手高度
楼梯栏杆竖杆间距
楼梯栏杆防攀滑措施
电梯门净宽
高层首层疏散外门净宽
走廊、通道净宽、净高
3
地下室
净高
墙面及顶棚渗漏、裂缝
地面渗漏、裂缝、起砂
综合验收结论
施工单位
监理单位
物业单位
建设单位
验收人员：
年 月 日
验收人员：
年 月 日
验收人员：
年 月 日
验收人员：
年 月 日
表2-1
室内净高、开间净尺寸分户验收记录表
编号：
单位工程名称
套 型
验收部位 (房间号)
房间
编号
基准值 (mm)
实测偏差值 (mm)
室内空间尺寸测量平面示意图
H
L
B
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
B1
B2
填 表 说 明
1. 基准值指净高H、L1和L2方向开间净尺寸L、B1和B2方向开间净尺寸B的设计值。
2. 实测值与基准值之差即为实测偏差值。实测偏差值或极差值大于15mm为不合格。
3. 总包单位在分户验收自检后，应将表中的检测数据在房间中明显标识。
复 查 记 录
验收结论
施工单位质量检查员 (签字):
年 月 日
专业监理工程师 (签字):
年 月 日
建设单位项目工程师 (签字):
年 月 日
表2-2
室内土建工程质量分户验收记录表 一
编号：
单位工程名称
房号及套型
验收部位 (门窗号)
《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 的规定
检查记录
类别
序号
检查内容
检查方法
门窗安装质量
1
门窗开启情况
开启灵活、关闭严密、无倒翘。推拉门窗扇必须有防脱落措施。
观察、手扳检查、
开启和关闭检查。
2
门窗的表观质量
表面洁净、无划痕、碰伤、颜色一致。
观察。
3
五金配件
数量齐全，活动灵活，安装牢固
观察、手扳检查、
开启和关闭检查。
4
玻璃安装
安装后的玻璃应牢固，不得有裂纹、损伤和松动。安全玻璃上有3C安全认证标志。
观察。
5
外窗渗漏
外窗及周边无渗漏
观察。
6
安装
允许
偏差
项目
允许偏差 (mm)
实测偏差值 (mm)
门窗框的正、侧面垂直度
护拦和扶手安装质量
1
护栏高度
栏杆间距
阳台栏杆高度≥ (6层)、
≥ (6层以上)；
栏杆立杆净间距≤110mm。
观察、尺量检查。
2
护栏玻璃
应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃。
观察3C安全标识、游标卡尺测量。
3
表面外观质量
护栏和扶手的接缝应严密，表面应光滑，色泽应一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
观察、手摸检查。
4
防攀登措施
有水平杆件的栏杆或花式栏杆设防攀爬措施 (金属密网、安全玻璃等)。
观察。
复查记录
验收结论
施工单位质量检查员 (签字):
年 月 日
专业监理工程师 (签字):
年 月 日
建设单位项目工程师 (签字):
年 月 日
表2-3
室内土建工程质量分户验收记录表 二
编号：
单位工程名称
房号及套型
验收部位 (房间、墙面
编号或轴线号、门号)
《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001) 、
《建筑地面工程质量验收规范》(GB50209-2002) 的规定
检查记录
类别
序号
检查内容
检查方法
室内地坪质量
1
观感质量
面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂、空鼓等缺陷。
观察、用小锤轻击检查。
2
卫生间及阳台地面坡度
面层表面的坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水现象。
观察、
坡度尺检查。
3
管道处渗漏
厨房、卫生间、阳台等有防水要求的建筑地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏。
观察。
室内墙面顶棚质量
1
观感质量
墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。
观察、用小锤轻击检查。
2
表面以及
细部质量
抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整。
护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
观察、
手摸检查。
3
屋面及
外墙渗漏
屋面不得有渗漏或积水现象。
外墙无渗漏、滴水线无爬水。
观察。
4
允许偏差
项目
允许偏差 (mm)
实测偏差值 (mm)
墙面立面垂直度
4
墙面表面平整度
4
地面表面平整度
5
复查记录
验收结论
施工单位质量检查员 (签字):
年 月 日
专业监理工程师 (签字):
年 月 日
建设单位项目工程师 (签字):
年 月 日
表2-4
室内安装工程质量分户验收记录表（水、电安装）
编号：
单位工程名称
房号及套型
验收部位(房间号)
《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》(GB50242-2002) 的规定
《建筑电气工程施工质量验收规范》(GB50303-2002) 的规定
检查记录
类别
序号
检查内容
检查方法
给水排水工程
1
给水、排水系统功能
开启阀门、水嘴等放水，水流、水压应正常，排水应顺畅无阻滞。
观察。
2
给水、排水管道及配件安装
管道接口严密无渗漏，支架间距符合要求，管道用手轻拉时应无松动；
排水管道不允许无坡、倒坡；
伸缩节设置必须符合设计或规范要求。
尺量、手扳、观察。
3
卫生器具配件安装
卫生器具及配件应完好无损伤，接口严密，启闭部分灵活；排水栓和地漏的安装应平正、牢固，低于排水表面，周边无渗漏；
地漏水封高度不得小于50mm；连接卫生器具的排水管道接口应紧密无渗漏。
尺量、观察，检查盛水试验记录。
4
规格数量
水嘴、阀门及卫生洁具等应按设计要求的规格、数量、位置安装到位。
查对设计图纸。
电气工程
1
插座安装、观感
同一室内插座安装高度一致。
数量、回路符合设计要求，接线牢固。
使用测试插座测试、拆卸插座检查。
2
开关位置、观感
开关安装位置便于操作，开关边缘距门框边缘的距离～，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。
观察、
钢尺检查。
3
规格数量
开关、电源插座、有线电视终端插座、电话终端出线口等应按设计要求的规格、数量、位置敷设到位。
观察、查对
设计图纸。
4
配电箱
安装质量
箱内安装位置正确，部件齐全，箱涂层完整；箱内接线整齐，回路编号齐全，标识正确。
观察。
复查记录
验收结论
施工单位质量检查员 (签字):
年 月 日
专业监理工程师 (签字):
年 月 日
建设单位项目工程师 (签字):
年 月 日
表3
住宅工程质量分户验收合格证
编号：
单位工程名称
验收房号及套型
套型示意图
验收
单位
建设单位
总包施工单位
监理单位
验收
结论
项目工程主管：（签章）
年 月 日
项目经理：（签章）
年 月 日
总监理工程师：（签章）
年 月 日
附件4
住宅工程质量缺陷投诉评估表
编号：
项目名称
竣工及交房时间
建设单位
物业单位
施工单位
总套数
实际交房套数
质量缺陷及部位
交房后6个月内
总计 (套)
占总套数的百分比
(%)
交房后1年内
总计 (套)
占总套数的百分比
(%)
裂缝
墙面
屋（地）面
土建
渗漏
外墙
屋面
厨卫楼地面
门窗
地下室
装饰
工程
墙面抹灰
墙面涂料
墙地砖
阳台栏杆
门窗工程－配件、玻璃等
倒反水
厨卫、阳台地坪
空调洞
水电安装
公共部位
其他项目
备注
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