2011年法兰克福住宅市场分析
法兰克福地产协会(Frankfurt Immobilienboese)每年都要对法兰克福及周边地区（包括法兰克福市区及周边的Hochtaunuskreis及Maintaunuskreis, 以下简称为大法兰区）的不动产市场进行调查分析。2011年该协会的调查报告显示：大法兰区的不动产市场，尤其是住宅市场依旧呈现良好发展态势，主要体现在出租公寓和投资性物业。不动产的保值特性再次受到了市场的肯定。虽然目前银行发放贷款普遍比以前谨慎严格，这对房产购买者构成一定的影响，但是由于贷款利率一直保持在相对较低的水平，而且市场预期未来房价将继续上涨，这两大原因使得目前大法兰区的房产价格格外具有吸引力。对于潜在的购买者来说，目前是入市的最佳时机。
本文依据2011年法兰克福地产协会的房地产分析报告，就大法兰区的住宅市场以不同物业类型进行简要的分析。
出租型公寓（Mietwohnungen）
2011年法兰克福市区一些地段的公寓租金明显上涨。主要是一些历来深受欢迎的内城黄金地段，如Westend区，Bornheim区和Nordend区。根据装修质量和地段的不同，市区普通及高档装修质量的公寓每平米月租金在7到15欧元之间。而上述地段的租金又明显高于这一标准的上限。
相对过去而言，大法兰区租金水平基本与去年持平。此外，就市场整体发展趋势而言，大法兰区的出租型公寓的需求量高于供给量。特别是针对低收入租户的客户群体，其刚性需求旺盛，长期以来一直保持着明显的供不应求。比如，每到大学新学期开始之际，一般大学生很难在市场上找到合适的公寓。
产权型公寓（Eingentumswohnungen）
与2010年相比，法兰克福市区内二手公寓的价格略有提高。另外，小户型公寓受到市场的普遍青睐。
决定二手公寓的一个重要因素是该公寓的居住质量。比如，一些老式高层住宅楼内的公寓就会被地价转让。原因一方面是较高的养房费用（比如暖气和热水，老房一般不具有节能低耗的特点，因此其能耗较高），另一方面因为居住习惯的影响，一般德国人不喜欢住在高层建筑中。再加上房子老旧，又会使得出手时间较长。所以卖方最后往往会在价格上做出让步。
新房市场方面，尽管2011年全年在法兰克福新增了不少新楼盘，但并没有改变市场上求大于供的局面。具体表现在某些地段的新房售价持续上涨。法兰克福市区内的新建普通公寓，每平米售价达到5,650欧元。但在一些黄金地段，如Westend区内，其内的高档公寓售价达到7,500到11,000欧元每平米。此外，粗装修的廉价公寓的起价也在1,000欧元每平米。
这里需要解释的是：与国内按照建筑面积销售的方式不同，在德国，房产普遍按照其实际居住面积销售。所说的房屋的每平米售价，指的是纯居住面积的单位售价，即室内面积单位售价。该价格也将公摊面积的价格算在其中。实际中，根据楼盘的建筑方式和格式的不同，公摊面积也不等。此外，居住面积和建筑面积的比例一般在1:到1:之间。如果取中间值1:的话，法兰克福市区内售价5,650欧元每平米（室内面积）的新建普通公寓，算上建筑面积后（并加上公摊面积的费用）的单位售价约为4,346欧元每平米。约和人民币36,246元左右（按2012年2月9日中行外汇牌价中间价计算）。
联排住宅（Reihenhäuse）和双排住宅（Doppelhaushälften）
联排和双排的售价与2010年相比，基本没有太大的变化，保持在9万5千到85万欧元之间. 不过因为可预见的强大市场需求,特别是对新房的需求，这类型的房产价格预期还会上涨。
住宅建筑用地（Baugrundstuecke）
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