财务资金管理中泰
信托蜀泰号集合资金
信托尽调
中泰·蜀泰 1号集合资金信托计划
可行性研究报告
尽职调查声明
本项目可行性研究报告是按照中泰信托有限责任公司的有关规定，根据交易对手提供和
自主收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了项目最主要、最基本的信息，以及我们对项目可行性的判断。我们与信
托当事人之间不存在任何私下的交易和事项，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及
所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
调查人签字：
部门经理签字：
年月日
目录
一、基本要素 9
二、项目背景与交易结构 10
.信托项目背景 10
.信托基本情况 10
.信托资金用途 11
.信托项目交易结构 12
.信托规模 12
.信托期限 12
.委托人 12
.受益人 12
.保管人 12
.信托财产的管理或运用方式 12
.信托利益分配方式 13
.信托财产承担的费用 13
.信托资金退出安排 14
.风控措施 14
.信托项目的发行渠道 15
.信托项目的终止与清算 15
.信托项目交易结构图及说明 15
三、合规性分析 16
四、交易对手情况 17
.项目标的方--四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司 17
.基本情况 17
.公司治理 18
.经营分析 18
.财务分析 18
.信用风险分析 28
.股权受让方--成都花园水城城乡建设投资有限责任公司 28
.基本情况 28
.公司治理 30
.经营分析 31
.财务分析 31
.信用风险分析 41
.担保方--四川成阿发展实业有限公司 42
.基本情况 42
.公司治理 43
.经营分析 44
.财务分析 44
.信用风险分析 53
五、信托项目情况 55
.信托资金用途分析 55
.风控措施分析 55
.远期溢价股权受让资金来源分析 61
.区域经济分析 63
.金堂县区位状况 63
.金堂县城市基础设施情况及规划 64
.金堂县宏观经济情况 65
.金堂县财政具体情况 68
.金堂县负债情况及债务偿付能力预测 72
.阿坝州区域经济分析 74
六、风险揭示及对策 79
.信用风险 79
.经营风险 79
.市场风险 79
.操作风险 80
七、运营管理方案 80
.日常运营管理要点 80
.运营风险管理要点 81
八、营销方案 81
九、必备法律文件签署安排 81
十、结论 81
.方案及项目综合评价 81
.实施建议 82
.拟任信托经理 82
图目录
图表 1：项目交易结构图 16
图表 2：赵镇抵押地块位置 57
图表 3：赵镇抵押地块周围楼盘 58
图表 4：赵镇抵押地块周围街区 58
图表 5：三星镇抵押地块周围街区 59
图表 6：金堂县区域位置 63
表目录
表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元）19
表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元）20
表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元）21
表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元)22
表格 5：城乡发展公司偿债能力指标 23
表格 6:城乡建投公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）32
表格 7：城乡建投公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）33
表格 8：城乡建投公司近三年年度现金流量表（单位：万元）34
表格 9：城乡建投公司主要财务指标（单位：万元）35
表格 10：城乡建投公司偿债能力指标 37
表格 11：城乡建投公司盈利能力指标 37
表格 12：城乡建投公司运营能力指标 38
表格 13：城阿发展公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）44
表格 14：成阿发展公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）46
表格 15：成阿发展公司近三年年度现金流量表（单位：万元）47
表格 16:成阿发展公司主要财务指标（单位：万元）48
表格 17：成阿发展公司偿债能力指标 50
表格 18：成阿发展公司盈利能力指标 50
表格 19：成阿发展公司运营能力指标 51
表格 20：2014-2016成阿发展还款计划（单位：万元）56
表格 21：抵押地块清单 56
表格 22：2014-2016城乡建投经营性现金流量预测（单位：万元）62
表格 23：2014-2016城乡建投还款计划（单位：万元）62
表格 24：2014-2016城乡建投现金流量预测（单位：万元）62
表格 25：成都市下属各区县 GDP及增长速度一览表（单位：亿元）65
表格 26：金堂县主要经济指标 66
表格 27：2011年-2013年金堂县财政收支情况（单位：万元）68
表格 28：2011-2013年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）69
表格 29：2014年-2016年金堂县财政收支预测（单位：万元）70
表格 30：2014-2016年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）71
表格 31：2011-2013年金堂县负债情况（单位：万元）72
表格 32：2013年金堂县债务明细（单位：万元）72
表格 33：2014-2016年金堂县偿债及融资预测（单位：万元）73
表格 34：2014-2016年金堂县债务偿付能力预测（单位：万元）74
表格 35：2011年-2013年阿坝州财政收支情况（单位：万元）74
表格 36：2014年-2016年阿坝州财政收支预测（单位：万元）76
表格 37：2011-2013年阿坝州负债情况（单位：万元）77
表格 38：2014-2016年阿坝州偿债及融资预测（单位：万元）77
表格 39：2014-2016年阿坝州债务偿付能力预测（单位：万元）78
一、 基本要素
信托名称 中泰·蜀泰 1号集合资金信托计划
信托类别 集合■单一□财产权□
信托功能分类 投资■融资□事务管理□
交易对手
融资方■担保方■其他■
融资方：四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司（以下
简称：城乡发展公司）
担保方：四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司）
远期股权受让方：成都花园水城城乡建设投资有限责任公司（以下
简称：城乡建投公司）
信托规模 不超过人民币 20,000万元
信托期限
A类信托单位：1亿元，期限 年，可分期募集发放，每期期限均
为 年；
B类信托单位：1亿元，期限 2年，可分期募集发放，每期期限均为
2年；
预期收益率 %-11%
信托报酬 信托报酬：事务管理费：
信托资金运用方式 贷款□长期股权投资■交易性金融投资□租赁□其他□
信托资金投向
信政类（政府有关的各类项目）■房地产□证券市场□金融机构
□工商企业□其他□
信托资金退出方式
受让溢价股权资金来源为：城乡建投公司经营收入；
补充还款资金来源为：金堂县政府财政及阿坝州政府财政担保、成
阿发展公司经营收入。
风险缓释措施
房地产抵押■股权质押■上市公司股票质押□其他抵押物□保证
■无□其他■
1、成阿发展公司提供评估价值 55,020万元的土地使用权抵押（估
价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第 TA130075号），本金抵
押率为 %；
2、本信托资金对城乡发展公司增资扩股后持有 %的股权，另
金堂县国资委将公司增资后持有的 20%城乡发展公司股权质押给
中泰信托；
3、AA-级评级主体成阿发展公司提供连带责任担保；
4、金堂县和阿坝州政府提供财政担保。
信托利益实现方式 每半年按比例获取溢价款，到期获取股权本金。
信托项目来源 银行推荐□其他金融机构推荐□自主寻找开发■其他□
信托资金/资产来源
来自银行资金□来自证券公司或下属资管子公司□来自保险公司
□来自其他金融机构■来自非金融第三方机构□公司自主营销客
户■
保管银行（若有） 待定
法律顾问（若有） 待定
评估机构（若有） 上海东洲资产评估有限公司
二、 项目背景与交易结构
. 信托项目背景
. 信托基本情况
我部拟推出“中泰•蜀泰 1号集合资金信托计划”（以下简称“本信托计划”或“本
项目”），本信托计划规模不超过 20,000万元，1亿元信托期限为 年，1亿元信托期
限为 2年。
本次信托计划募集资金用于增加四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司
（以下简称“城乡发展公司”）的注册资本。入股前城乡发展公司注册资本为 50,000万
元，信托资金以 1 元/股认购，增资后注册资本为 70,000 万元，信托资金占股 %。
城乡发展公司的股东权益估值以 2013年四川金典会计师事务所出具的川金典会审字
（2014）第 5-B110号审计报告中城乡发展公司净资产为准，为 1,457,110,元，
信托资金持有城乡发展公司股权价值为 473,436,元。信托资金用于城乡发展公司
的经营。信托存续期间内，通过股权远期受让方成都花园水城城乡建设投资有限责任公
司（以下简称“城乡建投公司”）分期支付股权溢价款以及信托计划结束时以原价（即
20,000万元）受让信托资金持有的城乡发展公司股权来实现信托收益。受让溢价股权的
资金来源为城乡建投公司的经营收入。
主要风控措施为：
1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保
金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期
支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项
资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。
2、连带责任保证
四川成阿发展实业有限公司（以下简称：成阿发展公司）为本信托计划提供不可撤销
连带保证责任。成阿发展公司于 2013年 10月发行公司债券，根据鹏元资信评估有限公
司评级长期主体信用等级为 AA-级，本期债券的信用等级为 AA级。
3、土地抵押
成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值 55,020万元
的土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第 TA130075号）为本信托计划
提供抵押担保，本金抵押率为 %。
4、在《股权转让协议》中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。
（1）城乡发展公司注册资本 5亿元，实收资本 3亿元，公司章程约定剩余 2亿元将
在 2015年 11月 14日之前缴清。如股东金堂县国有资产管理委员会办公室（以下简称“金
堂县国资委”）未能如期缴清该款项，将视为违约，提前结束信托计划。
（2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展
公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对
本信托计划的违约，信托计划提前结束。
（3）担保方成阿发展公司 2013 年主体评级为 AA-，信托存续期间如出现评级下调，
将提前结束信托计划。
（4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的
控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。
5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥
有一票否决权。
6、金堂县国资委将公司增资后持有的 20%城乡发展股权质押给中泰信托。
. 信托资金用途
所募集信托资金用于城乡发展公司增加注册资本，信托资金用于城乡发展公司的经
营。
. 信托项目交易结构
. 信托规模
本信托计划募集资金额不超过人民币 20,000万元，可分期募集，实收信托资金达到
6,000万元，即宣布信托计划第 1期成立，最终以实际募集金额为准。
. 信托期限
A类信托单位：1亿元，期限 年，可分期募集发放，每期期限均为 年；
B类信托单位：1亿元，期限 2年，可分期募集发放，每期期限均为 2年。
. 委托人
委托人：系指包括信托合同项下委托人在内的信托计划的投资者，该等投资者于信
托计划设立时或信托计划设立后通过交付信托资金参与信托计划而获得受益权。
委托人为符合相关法规规定的合格投资者。
. 受益人
本信托为自益信托，信托计划的委托人为唯一受益人。
. 保管人
××银行××分行作为本信托计划的保管人。
. 信托财产的管理或运用方式
委托人基于对受托人的信任，将自己合法拥有的资金委托给受托人，由受托人按委
托人的意愿，以自己的名义，将信托资金用于向城乡发展公司增加注册资本金。
信托存续期间内，通过城乡建投公司支付股权溢价款及信托计划结束受让股权以实
现信托利益见 信托利益分配方式。
本信托设置预期收益率，拟定 %-11%/年，按每半年向投资者支付。其中：
1、A类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为 %；300万元≤
认购金额<600万元，预期收益为 %，600万元≤认购金额，预期收益为 %。
2、B类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为 %；300万元≤
认购金额<600万元，预期收益为 %，600万元≤认购金额，预期收益为 11%。
根据项目标的方要求，首批资金募集为不少于 3000万，之后可分批成立。项目将预
期在 9月（在发行前两周）进行市场预热，以提升募集速度。预计首批 3000万资金将在
两周内募集完毕。
各期信托单位核算日：每自然年度 6月 20日和 12月 20日为核算日，最后一个核算
日为信托终止日。各期信托单位利益分配日：各期信托单位核算日后 10个工作日内的任
意一日。
各期信托单位核算期：指一个核算日（含该日）至下一个核算日（不含该日）的期
间。其中，第一个核算期是指从各期信托单位成立之日（含该日）至各期信托单位第一
个核算日（不含该日）的期间。
. 信托利益分配方式
每自然年度 6月 20日和 12月 20日后十个工作日内按预期收益率分配当期信托收益，
每期信托终止十五个工作日内分配信托本金及最后一期信托收益。
. 信托财产承担的费用
1、信托报酬
信托报酬费率为 %/年，信托报酬的提取时点与金额具体安排如下：
序号 提取时点 提取金额
1 最后一期信托单位成立日后受托人有
权于任意时点提取各期信托单位第一
年的信托报酬
2
最后一期信托单位成立后受托人有权
于任意时点提取各期信托单位第二年
的信托
信托计划终止时信托财产支付全部信托费用、分配全部信托利益后如有结余，自动
归为信托报酬，不计入上述以包干形式支付的信托报酬中。即：【信托计划终止日的现
金形式的信托财产总额-信托计划终止日信托计划应付未付信托费用及其他费用-信托计
划终止日存续的全部信托单位应付未付预期信托利益总额】归为信托报酬，并于信托计
划终止日计提，并于计提日后的 10个工作日内支付。
2、信托事务管理费
信托事务管理费率为年，包括信托财产管理、运用或处分过程中发生的税费和日常
管理费、律师服务费、文件或账册制作、印刷费用等，提取时间与计算方式同信托报酬，
在实际发生时列支，节余部分归入信托报酬。
3、保管费
保管费：/年，拟由××银行××分行作为保管银行，支付时间及计算方式以签署的《资
金保管协议》为准。
. 信托资金退出安排
在信托存续期间溢价股权分期支付，支付时间为：每自然年度 6月 20日和 12月 20
日后十个工作日内按约定股权溢价率支付当期股权溢价款；A、B两类信托产品分别在终
止十五个工作日内以股权投资成本 1亿元受让中泰信托持有的城乡发展公司股权，同时
分别支付相应的最后一期股权溢价款。
受让溢价股权资金来源为城乡建投公司的经营收入，如城乡建投未能按期支付相应款
项，则金堂县财政局和阿坝州财政局立即安排财政款项支付。同时向成阿发展公司进行
追偿，以及处理抵押的地块。
.风控措施
1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保
金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期
支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项
资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。
2、连带责任保证
AA-级评级主体成阿发展公司为本次信托计划提供不可撤销连带责任保证。
3、土地抵押
成阿发展公司以其合法拥有的经上海东洲资产评估有限公司评估价值 55,020万元的
土地使用权（估价报告编号：沪东洲土估报字【2014】第 TA130075号）为本信托计划提
供抵押担保，本金抵押率为 %。
4、在《股权转让协议
》中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。
（1）城乡发展公司注册资本 5亿元，实收资本 3亿元，公司章程约定剩余 2亿元将
在 2015年 11月 14日之前缴清。如金堂县国资委未能如期缴清该款项，将视为违约，提
前结束信托计划。
（2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展
公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对
本信托计划的违约，信托计划提前结束。
（3）担保方成阿发展公司 2013 年主体评级为 AA-，信托存续期间如出现评级下调，
将提前结束信托计划。
（4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的
控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。
5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥
有一票否决权。
6、金堂县国资委将公司增资后持有的 20%城乡发展股权质押给中泰信托。
.信托项目的发行渠道
本信托计划拟在公司财富中心的统筹下，通过其他金融机构推介（已初步备案）。
.信托项目的终止与清算
1、信托计划期满终止。
2、发生下述情形的，我司有权提前终止本信托：
a.本信托的结构和管理运作必须符合法律法规的规定，信托计划存续期限内如因任
何原因导致信托的结构和管理运作与法律法规的规定存在冲突，我司有权终止本信托。
b.信托目的已经实现或不能实现。
c.本信托被解除或被撤销。
d.受益人大会决议或全体受益人一致以书面形式同意终止信托计划。
e.信托期限届满前，信托财产已全部变现。
f.法律法规规定的其他情形。
3、发生下述情形时，信托计划应当延期：
受托人可以根据受益人大会的决议延长信托计划的期限。
.信托项目交易结构图及说明
图表 1：项目交易结构图
三、 合规性分析
1、资金用途
本信托计划募集资金用途明确，资金用于对城乡发展公司增资扩股。信托资金的运
用符合国家相关法律、法规和政策。
2、溢价股权受让资金来源
本信托计划的溢价股权受让资金来源为城乡建投公司的营业收入，补充资金来源为
金堂县和阿坝州政府的财政担保以及成阿发展公司的营业收入。
本项目标的方城乡发展公司为金堂县国有资产管理委员会办公室全额投资企业，金
堂县政府愿意为本次信托计划提供财政担保。
阿坝州政府和金堂县政府因灾后重建需要共同出资成立了成阿发展公司，建设成阿
工业园区，为了成阿工业园区更好的发展，将来获得更好的回报反哺阿坝地区，因此阿
坝州财政局承诺为本信托计划提供财政担保。
成阿发展公司和城乡发展公司同为金堂县国资委下属公司，同时两公司之间有业务
往来，因此愿意为本次信托计划提供连带责任保证担保。
3、项目标的方
城乡发展公司为国有独资企业，经金堂县人民政府第 39次常务会议批准设立的，集
“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台，
该企业非政府平台公司。
4、担保措施
（1）成阿发展公司提供连带责任保证担保，签署《保证合同》，不存在法律障碍；
（2）成阿发展公司以其持有的土地使用权提供抵押担保，签署《抵押合同》，不存
在法律障碍；
（3）金堂县国资委将城乡发展公司增资后持有的 20%城乡发展股权，签署《股权质
押合同》，并办理股权质押登记，不存在法律障碍。
四、 交易对手情况
.项目标的方--四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司
. 基本情况
城乡发展公司系 2013 年 9 月 30 日经金堂县人民政府第 39 次常务会议批准设立的，
集“投资开发、工程建设、产业引导、资本运营、资产管理”于一体的多元化经营平台。
法定名称 四川花园水城城乡产业发展投资开发有限责任公司
成立时间 2013年 11月 21日
注册资本 人民币 50,000万
实收资本 人民币 30,000万
企业类型 有限责任公司
企业性质 国有独资
注册地址 四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段 55号
办公地址 四川省成都市金堂县赵镇十里大道二段 55号
联系电话 028-9
法定代表人 王俊
营业执照号码
组织机构代码 5-0
税务登记证号 川税字号
基本开户行 中国工商银行股份有限公司金堂广场支行
贷款卡号
经营范围 投资与资产管理；房地产开发经营、物业管理、自由房地产经
营活动、其他房地产业；房屋建筑业；公路工程建筑、市政道路工
程建筑、其他道路、隧道和桥梁工程建筑；河湖治理及防洪设施工
程建筑、管道工程建筑、其他土木工程建筑；电气安装、管道和设
备安装、其他建筑安装业；建筑装饰业、建筑物拆除活动、其他工
程准备活动；建筑工程机械与设备租赁；会议及展览服务、办公服
务。
数据来源：城乡发展公司
股东姓名/名称 实缴出资额(万元) 持股比例 出资方式
金堂县国有资产管理委员会办公室 30,000 100% 货币
合计 30,000 100% -
资料来源：城乡发展公司验资报告
. 公司治理
1、组织结构
城乡发展公司设置董事会和监事会。
城乡发展公司实行董事会领导下的总经理负责制，内部机构设置综合部、计划财务
部、工程技术部、计划合同部、规划发展部、金融市场部等部门。
2、主要管理人员简历
（1）法定代表人
王俊，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司董事长。兼任城乡发展公司法定代表
人。
（2）总经理
罗长先，由金堂县人民政府任命为城乡发展公司总经理。
. 经营分析
城乡发展公司是一家国有独资企业，主要从事城市开发、建设、产业开发，投融资
及资产管理等经营业务。主要收入来自于代建项目收入以及自营项目收入。
. 财务分析
1、财务数据
（1）财务报表审计意见情况
项目 2013年
是否审计 经审计
审计机构 四川金典会计师事务所
审计意见类型 标准无保留意见
保留意见说明 无
（2）资产负债表
表格 1：城乡发展公司上年度及近期资产负债表（单位：万元）
期间 2013年 2014年 3月
货币资金 8,438 19,305
预付账款 1,500 3,950
其他应收款 20,002 11,117
存货 115,768 115,815
流动资产合计 145,708 150,188
固定资产 5 12
非流动资产合计 5 12
资产总计 145,713 150,200
其他应付款 2 2,110
流动负债合计 2 2,110
长期借款 - 2,500
非流动负债合计 - 2,500
负债合计 2 4,610
实收资本（或股本） 30,000 30,000
资本公积 115,768 115,768
未分配利润 -57 -178
所有者权益合计 145,711 145,590
负债和所有者权益合计 145,713 150,200
数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表
（3）利润表
表格 2：城乡发展公司上年度及近期利润表（单位：万元）
项目 2013年 2014年 3月
一、营业收入 - -
减：营业成本 - -
营业税金及附加 - -
销售费用 - -
管理费用 65 132
财务费用 -8 -11
资产减值损失 - -
加：公允价值变动净收益（损失以“－”号
填列）
- -
投资净收益（损失以“－”号填列） - -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -57 -121
加：营业外收入 - -
减：营业外支出 - -
其中：非流动资产处置损失 - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -57 -121
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -57 -121
归属于母公司所有者的净利润 - -
少数股东损益 - -
五、每股收益： - -
（一）基本每股收益 - -
（二）稀释每股收益 - -
数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表
（4）现金流量表
表格 3：城乡发展公司上年度及近期现金流量表（单位：万元）
项目 2013年 2014年 3月
一、经营活动产生的现金流量：
收到其他与经营活动有关的现金 -20,001 8,885
经营活动现金流入小计 -20,001 8,885
购买商品、接受劳务支付的现金 1,500 2,498
支付给职工以及为职工支付的现金 14 36
支付其他与经营活动有关的现金 42 -2,023
经营活动现金流出小计 1,556 511
经营活动产生的现金流量净额 -21,557 8,374
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金
5 7
投资活动现金流出小计 5 7
投资活动产生的现金流量净额 -5 -7
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 30,000 -
取得借款收到的现金 - 2,500
筹资活动现金流入小计 30,000 2,500
筹资活动产生的现金流量净额 30,000 2,500
五、现金及现金等价物净增加额 8,438 10,867
加：期初现金及现金等价物余额 - 8,438
六、期末现金及现金等价物余额 8,438 19,305
数据来源：城乡发展公司审计报告及财务报表
2、主要财务指标
表格 4：城乡发展公司主要财务指标(单位：万元)
项目 2013年 2014年 3月
营业收入 - -
营业利润 -57 -121
投资收益 - -
净利润 -57 -121
总资产 145,713 150,200
所有者权益 145,711 145,590
少数股东权益 - -
短期借款 - -
长期借款 - 2,500
应付票据 - -
营业活动现金流入 - -
经营性现金净流量 -21,557 8,374
投资性现金净流量 -5 -7
EBIT -57 -121
EBITDA -57 -121
EBIT收益率（%） - -
EBITDA利息偿付倍数（X） - -
总债务 - 2,500
净债务 -8,438 -16,805
净债务/EBITDA（X）
资本总额 145,711 148,090
总债务/资本总额（%） -
3、财务状况分析
（1）资产构成
截至 2014 年 3 月 31 日，公司资产总额为 150,200 万元，其中：流动资产为 150,188 万
元；非流动资产为 12万元。
流动资产主要包括货币资金、预付账款、其他应收款和存货。其中：货币资金余额 19,305
万元，资产总额占比为 %；预付账款余额 3,950 万元，资产总额占比为 %；其他应
收款余额 11,117 万元，资产总额占比为 %；存货余额 115,815 万元，资产总额占比为
%。
非流动资产包括固定资产，固定资产净值 12万元，资产总额占比为 %。
（2）负债结构
截至 2014 年 3 月 31 日，公司负债总额为 4,610 万元，其中：流动负债为 2,110 万元；
非流动负债为 2,500万元。
流动负债包括其他应付款。其中：其他应付款余额 2,110 万元，负债总额占比为 %。
非流动负债包括长期借款。其中：长期借款余额 2,500 万元，负债总额占比为 %。
（3）所有者权益构成
截至 2014年 3月 31日，公司所有者权益总额为 145,590万元，其中：实收资本为 30,000
万元，资本公积为 115,768万元，未分配利润为-178万元。
其中，资本公积为政府拨入土地。
（4）各财务指标分析
1）偿债能力分析
表格 5：城乡发展公司偿债能力指标
偿债能力指标项目 2013年 2014年 3月
流动比率 72,854
速动比率 15,030
资产负债率（%） 0% 3%
从企业负债情况来看，主要包括两部分内容：其一为与政府及国有公司的往来款项，
其二为向银行举借的借款。两部分处于合理水平，公司资产负债率仅仅为 3%，其流动性
足以维持公司债务的清偿。
从债务角度，公司偿债压力主要来自长期借款。不过鉴于公司刚刚成立，负债规模
较小，不存在实质性偿债压力。
2）盈利能力分析和运营能力分析
公司于 2013年 11月成立，尚未实现营业收入。
目前着手进行的工作有以下三大块：
1、金堂客运站综合体项目，缓解目前老客运站的供能不足以及增加车站周边的配套
商业设施。综合体项目总计投入 109,000万元，其中车站主体项目（三星车站）先行，
该项目已取得发改委批文和环评批复，和金堂县政府已签定委托代建合同，预计 2014
年 8月取得土地，10月开工，2016年 3月竣工。
三星车站位于金堂县城（赵镇）城市空间向东部发展的重要区域，即三星镇天府水
城新区和大学城区域内，紧邻全县经济中心，目前属于开发新区。站址距现金堂火车站 3
公里，距成德南高速公路出口 4公里，距成南高速公路出口 10公里，距成绵高速公路出
口 12公里，距成金快速通道 2公里，距县行政中心 公里，距成都市区 36公里，交
通区位优势明显。客运站等交通基础设施建设是构建现代高效的交通支撑网络的基础，
对促进金堂的城市建设，提高城市承载力、增强区域发展支撑能力意义重大。三星车站
占地 80亩（为划拨用地），规划总建筑面积 万平方米，其中地上 万平米，地下
万平米。总投资为 35,000 万元，其中工程费用 23, 万元，其他费用 9, 万元，
预备费 2, 万元。计划自筹 10,000 万元，对外融资 25,000 万元完成车站项目的建设。
用款计划如下：
单位：万元
项目 2014年 2015年 2016年 合计
工程费用 - 21, 1,607 23,
其他费用 4,582 4, - 9,
预备费用 - 1, 1,296 2,
合计 4,582 27,515 2,903 35,000
城乡发展和金堂县政府就该项目建设签订了《委托代建合同》，付款节点为 2014年
12 月 25 日支付总投资的 10%、2015 年 6 月 25 日支付 20%、2015 年 12 月 25 日支付 20%、
2016年 6月 25日为 50%。保障了车站项目建设资金。
2、赵镇三角洲市场开发项目。新建赵镇三角洲市场位于金堂县赵镇江城路，将赵镇
桔园路桔园市场、平安桥头综合市场和江城路花鸟市场迁建合并成一个集农副产品批发、
零售为一体的规模化市场建设，商业住宅楼建设，配套地下停车场建设等，以补充赵镇
老城区原有农贸市场供应能力不足。赵镇三角洲市场的建设是满足金堂县赵镇城区人民
生活需要，解决当地老百姓买卖难的一项民心工程、惠民工程。主要是该项目目前已获
得环评批复和规划“两证一书”，9月可以施工，预计在 2016年 3月可完成项目建设。
预计 2015年 4月开始预售，整个销售工作将在 2017年 1月结束。
项目规划净用地面积 51,平方米，折合 77亩，规划总建筑面积 136,700平方
米，其中市场 44,000平方米，住宅 60,960平方米，商业 15,240平方米。
项目总投资 57,万元，其中费用占比较大的前五位为：土地取得费 14,
万元、前期工程费 1,万元、建筑安装工程费用 26,万元、财务费用
6,万元、开发期税费为 2,万元、销售费用 1,万元。资金筹措为自
有资金 17,万元，借款 30,000万元，预售 9,700万元。资金使用计划如下：
单位：万元
项目 2014年 2015年 2016年 合计
土地取得费
14,622.
3
- - 14,
前期工程费 932 - 1,
建筑安装工程
费
- 26, - 26,
其他费用 106 6,
8,
4
14,
5
合计
15,660.
3
33,
8
8,
4
57,
2
该项目预计到 2016年 7月能形成销售收入为 68,万元。
3、郊山棚户区改造项目（为代建项目），建设内容主要包括郊山片区拆迁补偿及房
地产开发。目前一期项目已具备发改委批文、环评报告、土地证、建设用地规划许可证、
建筑工程规划许可证。预计 7月完成动拆迁工作，9月开工，2016年 6月竣工。计划 2016
年 7月至 2017年 12月为房屋销售期，预计销售收入 92,万元。
项目开发总面积为 162,000平方米，其中住宅 127,平方米，商业 34,
平方米。
项目总投资 53,万元，费用排在前五位的为：土地取得费 11,万元、建
筑安装工程费 29,万元、财务费用 5,040万元、基础设施费 3,万元、前期
工程费 1,万元。总投资中 23,万元为自筹，30,000万元向农商行借款。资
金使用计划为：
单位：万元
项目 2014年 2015年 2016年 合计
土地取得费
11,364.
6
- - 11,
前期工程费 1, - - 1,
建筑安装工程费 -
29,
3
-
29,
3
其他费用 514 4,
6,
2
11,
7
合计
13,244.
2
34,
8
6,
2
53,
城乡发展和金堂县政府就该项目建设签署了《委托代建合同》，合同金额为 亿
元，付款节点为 2014年 12月 25日支付总投资 10%、2015年 6月 25日及 2015年 12
月 25日分别支付总投资 20%、2016年 6月 25日支付总投资 50%。
下表为三个项目情况一览表：
单位：万元
项目 三星车站 三角洲市场 郊山棚户区改造
立项目的
缓解现有车站供
能不足
解决现有农贸市场供能
不足
棚户区改造
总投资 35,000 57, 53,
工期
资金来源
1亿自筹，亿
借款
3亿借款、9,800万预售，
其余自筹
3亿借款，其余自
筹
2016年 7月预期收入 35,000 68, 58,000
本信托计划到期预计为 2016年 7月，根据上述表格分析，目前公司在进行的 3个
项目在信托计划到期时能覆盖投入并形成一定的盈余，公司的净资产会有一定的增值，
本信托资金对应的股权价值有保障。
3）现金流量分析
单位：万元
现金流量分析项目 2013年 2014年 3月
经营活动产生的现金流量净额 -21, 8,
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额 30, 2,
年度现金流量净增加额 8, 10,
公司处于经营初期，经营活动现金流量主要为往来款的收支；筹资活动现金净流入
量两个期间分别为注册资金 30,000万元、银行贷款 2,500 万元。未来一段时间筹资活动
现金流入量，将是公司现金流量的主要来源。
4、主要会计科目明细（2014年 3月城乡发展科目余额表）
1）预付账款
截至 2014年 3月 31日止，预付账款余额为 3,950万元，具体明细如下：
往来单位名称 金额（万元）
成都市公共资源交易中心 1,581
成都农村产权交易所有权公司 683
成都市国土资源局 1,686
2）其他应收款
截止到 2014年 3月 31日，其他应收款为 11,117万元，大额明细如下;
项目名称 金额（万元）
四川成阿发展实业有限公司 6,510
金堂县建设用地统一征地办公室 4,600
3）存货
截至 2014年 3月 31日止，存货余额为 115,815万元，具体明细如下：
存货内容 金额（万元）
金堂县财政划拨土地 115,815
共有 6块地，都为商住地，总计 61万平米，其中 28万平米已抵押给成都农商行金
堂支行获得 3亿授信，用于郊山棚户区改造项目。具体土地明细如下：
序号 土地使用证编号 土地性质 面积(㎡) 总地价(万元) 备注
1 金堂国用（20131）第 15091号 商住 105, 19,
2 金堂国用（20131）第 15092号 商住 136, 25,
3 金堂国用（20131）第 15093号 商住 117, 21, 抵押
4 金堂国用（20131）第 15094号 商住 91, 16, 抵押
5 金堂国用（20131）第 15095号 商住 74, 17, 抵押
6 金堂国用（20131）第 15096号 商住 84, 15,
合计 608, 115,
4）长期借款
截至 2014年 3月 31日止，长期借款余额为 2,500万元，公司以土地抵押担保方式
获取该笔贷款，用于郊山棚户区改造项目；贷款期限 3年，贷款到期日为 2017年 1月 25
日。具体明细如下：
往来单位名称 金额（万元）
成都农商银行金堂支行 2,500
. 信用风险分析
1、中国人民银行征信系统
根据 2014年 6月 9日人民银行企业征信系统查询结果，城乡发展公司存在金融机构
贷款 1笔，余额为 2,500万元，全部正常类。城乡发展公司无不良贷款、欠息，诉讼等
不良记录。
2、全国法院被执行人信息查询系统
经查询全国法院被执行人信息查询系统，截至 2014年 6月 6日，未发现有城乡发展
公司作为被执行人的记录信息。
3、或有负债
城乡发展公司对外无担保。
. 股权受让方--成都花园水城城乡建设投资有限责任公司
. 基本情况
城乡建投公司变更名称前为成都市金堂建设投资有限责任公司。
城乡建投公司是金堂县为建设发展而专门组建的国有独资公司，为政府融资平台。
主要从事金堂县代建政府项目的工程收入、国有资产经营收入、土地开发出让金收益返
还、砂石及其制品销售为主。
随着成都市节能环保产业基地、成阿工业园区以及金堂工业集中发展区的发展以及
成都机场的开工建设，城乡建投公司将充分优化资源配置，履行投资、建设和开发经营
职能，在未来将具有较大的融资空间。
城乡建投公司基本情况如下：
法定名称 成都花园水城城乡建设投资有限责任公司
成立时间 2008年 6月 27日
注册资本 人民币 100,000万
实收资本 人民币 100,000万
企业类型 有限责任公司
企业性质 国有独资
注册地址 金堂县赵镇金中路 27号
办公地址 四川省成都市金堂县赵镇金中路 27号
联系电话 028-8
法定代表人 刘晓东
营业执照号码
组织机构代码 4-5
税务登记证号 川税蓉字号
基本开户行 中国工商银行股份有限公司金堂广场支行
贷款卡号
经营范围 城市道路、桥梁、交通、水利等基础设施建设；房地产开发；
房屋拆迁；房屋建筑；沼气工程建设；建设工程咨询；房产评估；
工程监理；园林绿化、给排水、燃气、电力、通讯等市政配套建设
工程施工。（以上经营项目需要资质的凭资质证经营）
公司股权结构情况如下：
股东名称 实缴出资额（万元） 持股比例 出资方式
金堂县国有资产管理委员会办公室 100,000 100%
货币
1,930万+
土地
合计 100,000 100%
数据来源：城乡建投公司验资报告
历次变更说明：
成都市金堂建设投资有限责任公司是经中共金堂县委、县人民政府多次研究后，根据《关
于同意组建成都市金堂建设投资有限责任公司的批复》（金堂府阅[2008]42号文）于 2008年
6月由金堂县国有资产管理委员会出资 6,000万人民币依法组建的集融资、投资、建设、经
营管理为一体的国有独资有限责任公司。
2009年 3月 9日，经国有资产管理委员会《关于增加金堂建设投资有限责任公司注册资
本金的批复》（金堂国资办发[2009]8号）批准，金堂建设投资有限责任公司增加注册资本金
人民币 6,498万元，变更后注册资本金为 12,498万元。该实收资本经四川川泰会计师事务所
有限公司审验并出具川泰会验字（2009）第 2-004号验资报告验证。
2009年 3月 10日，经国有资产管理委员会《关于成都市金堂建设投资有限责任公司更
名的批复》（金堂国资办发[2009]9号）批准，成都市金堂建设投资有限责任公司名称变更为
成都花园水城城乡建设投资有限责任公司。
2009年 7月 3日，经国有资产管理委员会《关于成都花园水城城乡建设投资有限责任公
司增加注册资本金申请的批复》（金堂国资办发[2009]22号）批准，成都花园水城城乡建设
投资有限责任公司增加注册资本金 37,502万元，变更后注册资本金为 50,000万元。该实收
资本经四川恒通会计师事务所有限公司审验并出具川恒通会验字（2009）第 409号验资报告
验证。
2011年 7月 25日，经国有资产管理委员会《关于增加成都花园水城城乡建设投资有限
责任公司注册资本金的批复》（金堂国资办发[2011]52号）批准，成都花园水城城乡建设投
资有限责任公司增加注册资本金 50,000万元，变更后注册资本金为 100,000万元。该实收资
本经四川恒通会计师事务所有限公司审验并出具川恒验字（2011）第 B-565号验资报告验证。
. 公司治理
1、法定代表人
刘晓东，历任金堂县环保局副局长、建设局副局长、规划局局长、政府办副主任、
兴金公司董事长。目前担任城乡建投公司法定代表人兼董事长。
2、管理体系和管理制度
城乡建投公司实行“国有资产管理委员会监管、董事会领导、总经理负责、职能部
门具体实施”的管理体制。
总经理行使企业经营管理和行政指挥权，全面负责公司工作，执行董事会决议，维
护股东权益。
城乡建投公司实行层级管理，各部门均建立了相应内部控制制度和具体的岗位职责。
各部门坚持“精简、高效、合理”的原则，分工合作，保证公司的健康稳步发展。
. 经营分析
城乡建投公司自成立以来，根据城市发展要求，组织城市道路、桥梁、交通、水利
等基础设施建设；房地产开发；房屋拆迁；房屋建筑；沼气工程建设；建设工程咨询；
园林绿化；给排水、燃气、电力、通讯等市政配套建设工程施工。
目前，城乡建投公司主要的营业收入主要来源于代建政府项目的工程收入、国有资
产经营收入、土地开发出让金收益返还、砂石及其制品销售。
城乡建投公司 2010年至今先后参与实施了金堂县金山森林公园、中河二桥及其连接
线工程、毗河三桥及其连接线工程项目、江城路项目、竹篙回乡创业园道路工程项目等
重点城市建设项目，以及城镇内的安置房建设项目,如：西家坝安置小区、洲城三期安置
小区、香龙山安置小区、栖贤安置小区、快乐新区安置小区、沱源四期安置小区。
目前，城乡建投公司正在运作的竹篙回乡创业园安置小区、西家坝三期安置小区、
成德南云绣安置小区、香龙山二期 B安置小区几个居民安置区工程、县一医院项目、恒
大以西道路、兰家店安置点道路延伸段、西家坝安置区道路二期工程等项目，建成后预
计实现收入超过 25亿元。
. 财务分析
1、财务数据
（1）财务报表审计意见情况
项目 2011年 2012年 2013年
是否审计 已审计 已审计 已审计
审计机构 四川金典会计师事务所 四川金典会计师事务所 四川金典会计师事务所
审计意见类型 标准无保留意见 标准无保留意见 标准无保留意见
保留意见说明 无 无 无
另外，城乡建投公司提供 2014年 4月财务报表未包括现金流量表，且未经审计。
（2）资产负债表
表格 6:城乡建投公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）
期间 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
货币资金 32,785 1,917 19,695 10,958
应收账款 -2 -2 - -
预付账款 49,668 35,046 36,207 50,638
其他应收款 50,869 45,799 75,529 51,496
流动资产合计 133,321 82,760 131,432 113,092
长期股权投资 2,450 5,195 5,295 5,295
固定资产 10,218 10,034 9,766 9,705
在建工程 51,653 101,501 131,667 145,572
无形资产 112,765 161,341 161,341 225,340
非流动资产合计 177,086 278,071 308,069 385,911
资产总计 310,406 360,831 439,501 499,003
短期借款 4,000 8,200 - -
应付职工薪酬 66 18 11 11
应交税费 2 2 3 2
其他应付款 71,087 50,017 116,398 162,909
流动负债合计 75,156 58,236 116,412 162,921
长期借款 72,275 89,145 100,745 98,745
非流动负债合计 72,275 89,145 100,745 98,745
负债合计 147,431 147,381 217,157 261,666
实收资本（或股本） 100,000 100,000 100,000 100,000
资本公积 60,459 109,036 109,036 119,142
未分配利润 2,517 4,414 13,308 18,195
所有者权益合计 162,976 213,450 222,344 237,337
负债和所有者权益合计 310,406 360,831 439,501 499,003
数据来源：城乡建投公司审计报告和财务报表
（3）利润表
表格 7：城乡建投公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
一、营业收入 14,910 12,806 33,815 18,304
减：营业成本 11,684 9,697 20,239 10,951
营业税金及附加 491 405 1,113 602
销售费用 - - - -
管理费用 779 791 1,397 278
财务费用 -125 -26 -22 -6
资产减值损失 - - - -
加：公允价值变动净收益（损失以“－”号填列） - - - -
投资净收益（损失以“－”号填列） - - - -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 2,081 1,940 11,089 6,478
加：营业外收入 537 591 822 40
减：营业外支出 49 1 53 -
其中：非流动资产处置损失 - - - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 2,569 2,530 11,858 6,518
减：所得税费用 642 633 2,965 1,631
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,926 1,898 8,894 4,887
归属于母公司所有者的净利润 - - - -
少数股东损益 - - - -
五、每股收益： - - - -
（一）基本每股收益 - - - -
（二）稀释每股收益 - - - -
数据来源：城乡建投公司审计报告和财务报表
（4）现金流量表
表格 8：城乡建投公司近三年年度现金流量表（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 14,101 12,729 39,464
收到的税费返还 - - 771
收到其他与经营活动有关的现金 25,789 - 44,749
经营活动现金流入小计 39,891 12,729 84,984
购买商品、接受劳务支付的现金 11,561 11,397 1,161
支付给职工以及为职工支付的现金 161 323
支付的各项税费 236 128 8,625
支付其他与经营活动有关的现金 180 128 30,553
经营活动现金流出小计 12,138 11,975 40,339
经营活动产生的现金流量净额 27,753 754 44,646
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金
37,545 49,947 30,167
投资支付的现金 245 2,745 100
投资活动现金流出小计 37,790 52,692 30,267
投资活动产生的现金流量净额 -37,790 -52,692 -30,267
三、筹资活动产生的现金流量：
取得借款收到的现金 16,538 21,070 3,400
筹资活动现金流入小计 16,538 21,070 3,400
筹资活动产生的现金流量净额 16,538 21,070 3,400
五、现金及现金等价物净增加额 6,501 -30,868 17,778
加：期初现金及现金等价物余额 26,285 32,785 1,917
六、期末现金及现金等价物余额 32,785 1,917 19,695
数据来源：城乡建投公司审计报告和财务报表
2、主要财务指标
表格 9：城乡建投公司主要财务指标（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
营业收入 14,910 12,806 33,815 18,304
营业利润 2,081 1,940 11,089 6,478
投资收益 - - - -
净利润 1,926 1,898 8,894 4,887
总资产 310,406 360,831 439,501 499,003
所有者权益 162,976 213,450 222,344 237,337
少数股东权益 - - - -
短期借款 4,000 8,200 - -
长期借款 72,275 89,145 100,745 98,745
应付票据 - - - -
营业活动现金流入 14,101 12,729 39,464 -
经营性现金净流量 27,753 754 44,646 -
投资性现金净流量 -37,790 -52,692 -30,267 -
EBIT 2,569 2,530 11,858 6,518
EBITDA 2,830 2,813 12,128 6,518
EBIT收益率（%）
EBITDA利息偿付倍数（X） - - - -
总债务 76,275 97,345 100,745 98,745
净债务 43,490 95,428 81,050 87,787
净债务/EBITDA（X）
资本总额 239,251 310,795 323,089 336,082
总债务/资本总额（%）
3、、财务状况分析
（1）资产构成
截至 2014年 4月 30日，公司资产总额为 499,003万元，其中：流动资产为 113,092
万元；非流动资产为 385,911万元。
流动资产主要包括货币资金、预付账款和其他应收款。其中：货币资金余额 10,958
万元，资产总额占比为 %；预付账款净额 50,638万元，资产总额占比为 %；其他
应收款余额 51,496万元，资产总额占比为 %。
非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产、在建工程和无形资产。其中：长期
股权投资余额 5,295万元，资产总额占比为 %；固定资产净额 9,705万元，资产总额
占比为 %；在建工程余额 145,572万元，资产总额占比为 %；无形资产净额 225,340
万元，资产总额占比为 %。
（2）负债构成
截至 2014年 4月 30日，公司负债总额为 261,666万元，其中：流动负债为 162,921
万元；非流动负债为 98,745万元。
流动负债主要包括其他应付款。其中：其他应付款余额 162,909万元，负债总额占
比为 %。
非流动负债包括长期借款。其中：长期借款余额 98,745万元，负债总额占比为
%。
（3）所有者权益构成
截至 2014年 4月 30日，公司所有者权益总额为 237,337万元，其中：实收资本为
100,000万元，资本公积为 119,142万元，未分配利润为 18,195万元。
（4）各财务指标分析
1）偿债能力分析
表格 10：城乡建投公司偿债能力指标
偿债能力指标项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
流动比率
速动比率
营运资本（万元） 58,165 24,524 15,020 -49,830
资产负债率（%） 48% 41% 49% 52%
资产流动性较弱：资产主要体现为在建工程和无形资产。
长期偿债能力有保障：资产负债率 50%，适中。公司目前在建项目未来形成的收入，
以及政府对基础设施及民生改造项目持续的投入，能为债务偿还提供较好的保障。
2）盈利能力分析
表格 11：城乡建投公司盈利能力指标
盈利能力指标项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
销售毛利率（%） % % % %
营业利润率（%） % % % %
销售净利率（%） % % % %
总资产收益率（%） % % % %
净资产收益率（%） % % % %
城乡建投公司的主要收入来自于为政府代建市政建设项目以及安置房建设。和政府
结算为 4-3-3方式，即项目移交当年政府给予 40%的代建款，第二年、第三年分别支付
30%。给公司的利润 10%-15%不等。
近三年营业收入波动较大，主要是政府和公司结算根据当年的财政预算而变化，2013
年销售收入的大幅增长，其中有部分为 2012年应收款项。
盈利能力较强，近三年平均毛利 28%和净利 18%。2013年营业收入较 2012年增长了
160%，利润增长了 47%，因此总资产和净资产收益率相较 2012年增幅较大。由于代建项
目的财务费用由政府安排财政预算返还，不需要企业负担。2013年财务费用、补贴收入、
营业外收入 3项合计 844万元，对利润贡献为 45%。
表格 12：城乡建投公司运营能力指标
营运能力指标项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
存货周转率 - - - -
应收账款周转率 - - - -
总资产周转率（次）
由于公司承接的是代建项目，因此没有存货和应收账款。公司总资产周转率的下降
主要是政府注入较多土地形成资产增长过快导致。
3）现金流量分析
单位：万元
现金流量分析项目 2011年 2012年 2013年
经营活动产生的现金流量净额 27, 44,
投资活动产生的现金流量净额
-37,
0 -52, -30,
筹资活动产生的现金流量净额 16, 21, 3,
年度现金流量净增加额 6, -30, 17,
近年来，公司通过经营活动持续产生净现金流入，但由于代建工程项目垫付资金较
多，因此对外借款规模在加大。
4、主要会计科目明细（2014年 4月城乡建投科目余额表）
1）预付账款 50,638万元，主要是预付安置房和道路建设项目。其中金额较大排在
前三位的有：
项目名称 金额（万元）
洲城花园三期安置房 13,
情芳花木安置房 7,000
毗河三桥及连接线工程 4,240
2）其他应收款 51,496 万元，为应收财政拨款，款项到账将直接拨付相应贷款银行。
排在前三位有：
项目名称 金额（万元）
应收财政拔中行 27800万元 18,
应收财政拔成都银行 15100万元 7,700
应收财政拔工行 7900万元 4,800
3）在建工程 145,572万元，其中建筑安装工程投资 135,458万元，待摊投资 10,114
万元。建安工程有 122项，其中排在前 10位的建安项目如下，总金额为 71,060万元，
占总建安金额的 52%，明细如下：
序号 项目名称 金额（万元） 交付的时间
1 洲城花园安置房 15,476
2 杨柳三期安置房 11,151
3 竹篙回乡创业产业园区道路一工程 8,350
4 金堂公园西区 8,098
5 森林小区安置房 6,162
6 快乐新区安置小区 4,874
7 观岭大道工程 4,509
8 成德南连接线 4,401
9 沱源四期 B 4,108
10 金沙大桥工程 3,931
合计 71,060
4）无形资产 225,340万元，为土地使用权。共 15块地，总计 1,011,平方米，
已全部抵押。土地清单如下：
序号 土地使用证编号 面积(㎡)
1 金堂国用 2009第 06231号 66,
2 金堂国用 2009第 06232号 16,
3 金堂国用 2009第 06233号 107,
4 金堂国用 2010第 15010号 68,
5 金堂国用 2009第 07727号 57,
6 金堂国用 2009第 07726号 89,
7 金堂国用 2011第 13039号 54,
8 金堂国用 2011第 13040号 50,
9 金堂国用 2009第 07728号 21,
10 金堂国用 2011第 13042号 48,
11 金堂国用 2011第 13043号 39,
12 金堂国用 2011第 13044号 23,
13 金堂国用 2012第 15013号 146,
14 金堂国用 2012第 15014号 149,
15 金堂国用 2012第 13031号 72,
合计 1,011,
5）其他应付款 162,909 万元，贷方发生额中较大金额主要为基建拨款 67,000 万元、
业务往来款 87,000万元、纪要安排 57,000万元。借方发生额中较大金额为县财政局
55,820万元、贷款利息 9,657万元。
6）长期借款 98,745万元，明细如下；
贷款银行 金额（万元） 贷款时间 贷款期限 担保情况
工商银行青白江支行 4,800 10年 担保
工商银行青白江支行 17,875 8年 担保
中国银行金堂支行 18,540 8年 担保
农商银行金堂支行 2,800 3年 土地抵押
中铁信托 10,000 2年 土地抵押
成都金控融资 10,000 2年 土地抵押
华能贵诚信托 19,980 3年 土地抵押、房产抵押
中航信托 7,200 5年 土地抵押
华融资产管理公司 7,550 2年 土地抵押
7）资本公积为 119,142万元，主要为土地评估增值。
. 信用风险分析
1、中国人民银行征信系统
根据人民银行企业征信系统查询结果，城乡建投公司贷款总额共计 89,625万元，全
部正常类。
城乡建投公司无不良贷款、欠息，诉讼等不良记录。
根据 2014年 6月 18日人民银行出具的《企业信用报告》显示，长期借款余额为
89,625万元，具体明细如下：
授信机构 金额（万元） 放款时间 到期日
中信银行成都西月支行 2,080
中信银行成都西月支 4,630
中信银行成都西月支 8,840 ．10
中信银行成都西月支 11,430
工商银行金堂县支行 4,800
工商银行金堂县支行 17,875
中国银行金堂支行 18,540
成都农商银行金堂支行 800
成都农商银行金堂支行 650
华能贵诚信托 19,980
2、全国法院被执行人信息查询系统
经查询全国法院被执行人信息查询系统，截至 2014年 6月 6日，未发现有城乡建投
公司作为被执行人的记录信息。
3、或有负债
对外担保为抵押担保，担保额为 89,万元。对外担保明细如下：
序号 被担保人 担保金额 担保形式
1 成都市小城镇投资有限公司 37, 抵押
2 成都望城投资有限责任公司 31, 抵押
3 成都民正建设有限公司 9,000 抵押
4 四川鸥鹏建筑工程公司 8,600 抵押
5 成都钢鸿机械设备制造有限公司 1,000 抵押
6 四川欣德贸易有限公司 1,000 抵押
7 四川兰林贸易有限公司 950 抵押
城乡建投公司担保的非关联公司主要是和其工程往来的项目建设公司。其中成都市
小城镇投资有限公司，为市级平台公司，属于平台公司之间的担保。
. 担保方--四川成阿发展实业有限公司
. 基本情况
根据《成都市人民政府、阿坝州人民政府关于共建工业集中发展区的协议》，2009
年 5月 25日，阿坝州政府授权阿坝藏族羌族自治州国有资产管理公司、成都市政府授权
金堂县国有资产经营有限责任公司分别按 40%和 60%的出资比例成立四川成阿发展实业
有限公司，注册资本 4亿元。
成阿发展公司为政府融资平台，主要负责成都-阿坝工业集中发展区的投资、开发、
建设、经营、管理，从事园区内土地整理，基础设施建设，园区产业配套，环境治理，
安置房、配套房地产开发经营、物业管理、会议及展览服务、实业投资，并对公司投资
所形成的国有资产的经营与管理，承担保值增值的责任。
成阿发展公司基本情况如下：
法定名称 四川成阿发展实业有限公司
成立时间 2009年 5月 25日
注册资本 人民币 40,000万
实收资本 人民币 40,000万
企业类型 有限责任公司
企业性质 国有控股
注册地址 金堂县成阿工业园区标准厂房 17号楼
办公地址 四川省成都市金堂县成都-阿坝工业机组发展区内
联系电话 028-0
法定代表人 王俊
营业执照号码
组织机构代码 5-7
税务登记证号 川税字号
基本开户行 中国农业银行股份有限公司金堂淮口支行
贷款卡号
经营范围 工业园区土地整理与开发；基础设施建设；园区产业配套；环
境治理；园区配套房地产开发经营；物业管理；会议及展览服务；
投资与资产管理。
数据来源：成阿发展公司
成阿发展公司股权结构情况如下：
股东姓名/名称 出资额(万元) 持股比例 出资方式
金堂县国有资产投资经营有限责任公司 24,000 60% 货币
阿坝藏族羌族自治州国有资产管理公司 16,000 40% 货币
合计 40,000 100% -
资料来源：成阿发展公司验资报告
成阿发展公司于 2013年 10月发行公司债券 8亿元，根据鹏元资信评估有限公司评
级长期主体信用等级为 AA-级，本期债券的信用等级为 AA级。
. 公司治理
1、组织结构
成阿发展公司设置股东会、董事会和监事会。
成阿发展公司实行董事会领导下的总经理负责制，内部机构设置为 1办 5部：办公
室、综合管理部、规划发展部、计划合同部、工程技术部，计划财务部。
2、主要管理人员简历
王俊，曾任金堂县发改局副局长、金融办副主任等职。目前任成阿发展公司董事长
及法定代表人。
. 经营分析
成阿发展公司作为成阿工业园唯一的基础设施建设和土地整理主体，在成阿工业园
区内土地整理业务上处于垄断地位。根据成阿发展公司与成都市金堂县土地储备交易中
心签署的相关协议：园区内土地由成阿发展公司整理，经验收合格后交由土地行政主管
部门按规划统一组织招标、拍卖和挂牌出让，成阿发展公司按照土地出让收入的一定比
例提取费用。
2010-2013年，成阿发展公司土地整理业务所获取的收入分别为 亿元、亿
元、 亿元和 亿元。“十二五”期间，成阿发展公司将继续加大土地整理力度，
提高可持续发展能力。
. 财务分析
1、财务数据
（1）财务报表审计意见情况
近三年财务报表审计情况说明
项目 2011年 2012年 2013年
是否审计 已审计 已审计 已审计
审计机构 大信会计师事务所 大信会计师事务所 大信会计师事务所
审计意见类型 标准无保留意见 标准无保留意见 标准无保留意见
保留意见说明 无 无 无
另外，成阿发展公司提供 2014年 4月财务报表未包括现金流量表。
（2）资产负债表
表格 13：城阿发展公司近三年年度及近期资产负债表（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
货币资金 7,721 21,822 34,648 11,082
应收账款 19,112 78,938 34,463 37,522
预付账款 387 1,882 1,976 19,237
其他应收款 78,664 107,259 58,137 69,912
存货 288,983 293,707 732,751 763,893
流动资产合计 394,867 503,608 861,975 901,646
长期股权投资 1,191 2,393 27,130 27,130
固定资产 184 157 133 124
在建工程 5,983 7,488 9,024 9,658
非流动资产合计 7,358 10,038 36,287 36,912
资产总计 402,225 513,646 898,262 938,558
短期借款 - 5,000 2,000 -
应付账款 12,450 14,241 6,616 4,810
预收款项 10,142 126 126 126
应付职工薪酬 10 20 29 9
应交税费 34 9 6 650
应付利息 - - 1,731 1,731
其他应付款 1,612 7,045 36,523 38,332
一年内到期的非流动负债 - 300 60,090 -
流动负债合计 24,248 26,742 107,122 45,659
长期借款 95,500 108,960 92,610 125,210
应付债券 - - 78,852 78,852
长期应付款 - 79,190 118,030 183,950
非流动负债合计 95,500 188,150 289,492 388,012
负债合计 119,748 214,892 396,614 433,671
实收资本（或股本） 20,000 20,000 40,000 40,000
资本公积 233,513 233,513 392,124 395,182
盈余公积 2,896 4,524 6,952 6,952
未分配利润 26,068 40,717 62,572 62,751
所有者权益合计 282,477 298,755 501,648 504,886
负债和所有者权益合计 402,225 513,646 898,262 938,558
数据来源：成阿发展公司审计报告和财务报表
（3）利润表
表格 14：成阿发展公司近三年年度及近期利润表（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
一、营业收入 42,075 86,910 74,787 -
减：营业成本 26,264 69,626 50,285 -
营业税金及附加 - - - -
销售费用 - 1 - -
管理费用 502 814 692 266
财务费用 -61 -79 -241 -449
资产减值损失 90 150 -263 -
加：公允价值变动净收益（损失以
“－”号填列）
- - - -
投资净收益（损失以“－”号填列） -9 -120 28 -
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 15,270 16,278 24,341 183
加：营业外收入 68 - - -
减：营业外支出 - - 58 3
其中：非流动资产处置损失 - - - -
三、利润总额（亏损总额以“－”号填
列）
15,338 16,278 24,283 180
减：所得税费用 - - - -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 15,338 16,278 24,283 180
归属于母公司所有者的净利润 - - - -
少数股东损益 - - - -
五、每股收益： - - - -
（一）基本每股收益 - - - -
（二）稀释每股收益 - - - -
数据来源：成阿发展公司审计报告和财务报表
（4）现金流量表
表格 15：成阿发展公司近三年年度现金流量表（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 33,778 27,071 14,084
收到其他与经营活动有关的现金 37,724 5,517 146,542
经营活动现金流入小计 71,502 32,588 160,626
购买商品、接受劳务支付的现金 96,113 97,573 242,674
支付给职工以及为职工支付的现金 180 313 314
支付的各项税费 512 835 704
支付其他与经营活动有关的现金 9,924 14,767 80,388
经营活动现金流出小计 106,729 113,488 324,079
经营活动产生的现金流量净额 -35,227 -80,900 -163,453
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现
金
3,705 1,506 1,561
投资支付的现金 900 1,442 241
投资活动现金流出小计 4,605 2,948 1,801
投资活动产生的现金流量净额 -4,605 -2,948 -1,801
三、筹资活动产生的现金流量： - - -
吸收投资收到的现金 - - 100,000
取得借款收到的现金 22,900 101,690 123,030
筹资活动现金流入小计 22,900 101,690 223,030
偿还债务支付的现金 - 3,740 43,750
支付其他与筹资活动有关的现金 - - 1,200
筹资活动现金流出小计 - 3,740 44,950
筹资活动产生的现金流量净额 22,900 97,950 178,080
五、现金及现金等价物净增加额 -16,932 14,102 12,825
加：期初现金及现金等价物余额 24,653 7,721 21,822
六、期末现金及现金等价物余额 7,721 21,822 34,648
数据来源：成阿发展公司审计报告和财务报表
2、主要财务指标
表格 16:成阿发展公司主要财务指标（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年 2014年4月
营业收入 42,075 86,910 74,787 -
营业利润 15,270 16,278 24,341 183
投资收益 -9 -120 28 -
净利润 15,338 16,278 24,283 180
总资产 402,225 513,646 898,262 938,558
所有者权益 282,477 298,755 501,648 504,886
少数股东权益 - - - -
短期借款 - 5,300 62,090 -
长期借款 95,500 188,150 289,492 388,012
应付票据 - - - -
营业活动现金流入 33,778 27,071 14,084 -
经营性现金净流量 -35,227 -80,900 -163,453 -
投资性现金净流量 -4,605 -2,948 -1,801 -
EBIT 15,338 16,278 24,283 180
EBITDA 15,338 16,278 24,283 190
EBIT收益率（%） -
EBITDA利息偿付倍数（X） - - - -
总债务 95,500 193,450 351,582 388,012
净债务 87,779 171,628 316,934 376,930
净债务/EBITDA（X）
1,
3
资本总额 377,977 492,205 853,230 892,898
总债务/资本总额（%）
3、财务状况分析
（1）资产构成
截至 2014年 4月 30日，公司资产总额为 938,558万元，其中：流动资产为 901,646
万元；非流动资产为 36,912万元。
流动资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款和存货。其中：货币资金余额
11,082万元，资产总额占比为 %；应收账款净额 37,522万元，资产总额占比为
%；其他应收款余额 69,912 万元，资产总额占比为 %；存货余额 763,893 万元，
资产总额占比为 %。
非流动资产主要包括长期股权投资、固定资产和在建工程。其中：长期股权投资余
额27,130万元，资产总额占比为%；固定资产净额124万元，资产总额占比为%；
在建工程余额 9,658万元，资产总额占比为 %。
（2）负债构成
截至 2014年 4月 30日，公司负债总额为 433,671万元，其中：流动负债为 45,659
万元；非流动负债为 388,012万元。
流动负债主要包括应付账款和其他应付款。其中：应付账款余额 4,810万元，负债
总额占比为 %；其他应付款余额 38,332万元，负债总额占比为 %。
非流动负债包括长期借款、应付债券和长期应付款。其中：长期借款余额 125,210
万元，负债总额占比为 %；应付债券余额 78,852万元，负债总额占比为 %；
长期应付款余额 183,950万元，负债总额占比为 %。
（3）所有者权益构成
截至 2014年 4月 30日，公司所有者权益总额为 504,886万元，其中：实收资本为
40,000万元，资本公积为 395,182万元，盈余公积为 6,952万元，未分配利润为 62,751
万元。
其中，盈余公积为法定盈余公积。
（4）各财务指标分析
1）偿债能力分析
表格 17：成阿发展公司偿债能力指标
偿债能力指标项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
流动比率
速动比率
营运资本（万元） 370,619 476,867 754,854 855,988
资产负债率（%） 30% 42% 44% 46%
公司偿债压力主要来自于长期负债，流动负债的偿债压力不大。公司资产负债率近
年来不断上升，不过截至 2014年 4月资产负债率未超过 50%；公司总体负债水平一般。
2）盈利能力分析
表格 18：成阿发展公司盈利能力指标
盈利能力指标项目 2011年 2012年 2013年 2014年 4月
销售毛利率（%） 38% 20% 33% -
营业利润率（%） 36% 19% 33% -
销售净利率（%） 36% 19% 32% -
总资产收益率（%） 8% 4% 3%
净资产收益率（%） 11% 6% 6% 0%
从盈利指标看，公司毛利率近年来始终处于较高的水平。不过同期公司资产总额增
长更为迅速，导致总资产收益率有所下降；未来公司提高资产使用效率后将提高资产收
益率。
3）运营能力分析
表格 19：成阿发展公司运营能力指标
营运能力指标项目 2011年 2012年 2013年
存货周转率（次）
应收账款周转率（次）
总资产周转率（次）
随着存货快速增长，公司存货周转率呈现下降趋势；同时，应收账款周转效率下降。
作为资产主要构成部分的存货和应收账款大幅增长，导致公司总资产周转率下降。不过，
从公司经营特点来看，公司营运能力指标运行正常。
4）现金流量分析
单位：万元
现金流量分析项目 2011年 2012 年 2013年
经营活动产生的现金流量净额 -35, -80, -163,
投资活动产生的现金流量净额 -4, -2, -1,
筹资活动产生的现金流量净额 22, 97, 178,
年度现金流量净增加额 -16, 14, 12,
随着当地基础设施建设不断加大力度，公司投入大量资金，因而近年经营活动现金
净流出持续为较大金额。同时，公司相应通过筹资活动来弥补现金缺口，因此近年来筹
资活动现金流量为净流入状态。
4、主要会计科目明细
1）应收账款
截至 2014年 4月 30日止，应收账款余额为 37,522万元，具体明细如下：
往来单位名称 金额（万元）
金堂县财政局土地收入款 37,522
2）其他应收款
截至 2014年 4月 30日止，其他应收款余额为 69,912 万元，金额前五位明细如下：
往来单位名称 金额（万元）
金堂县建设用地统征办（垫付征地拆迁款） 10,000
成都宜居水城城乡交通建设投资有限公司 48,320
金堂县社会保险事业管理局 6,630
四川成阿物业管理有限公司 2,949
金堂元通金沙投资发展有限公司（项目备投资金） 1,200
3）存货
截至 2014年 4月 30日止，存货余额为 763,893万元，具体明细如下：
存货内容 金额（万元）
土地开发成本 623,485
基建开发成本 140,407
其中土地开发成本为出让土地，总共有 59块地，计 575万平米，其中工业用地 8块，
计 70万平米。商业用地中中 31块地已抵押，计 325万平米，剩余 180万平米未抵押。
4）长期借款
截至 2014年 4月 30日止，长期借款余额为 125,210万元，具体明细如下：
借款机构名称或内容 金额（万元）
农行成阿大道项目贷款 9,800
信用社广东路江西路项目贷款 48,800
四川发展(控股)有限责任公司委托无息三年贷款 600
中国农业发展银行 36,010
中国工商银行金堂支行 30,000
5）应付债券
截至 2014年 4月 30日止，应付债券余额为 78,852万元，主要是由长江证券 2013
年发行的 80,000万元，7年期债券。
6）长期应付款
截至 2014年 4月 30日止，长期应付款余额为 183,950万元，具体明细如下：
借款机构名称 金额（万元）
中融国际信托有限公司 30,000
中铁信托有限责任公司 20,000
中江国际信托股份有限公司 18,070
代交投公司向方正东亚信托融资借款 48,320
国民信托有限公司 34,580
北京方正富邦创融资产管理有限公司 4,840
华宝信托有限责任公司 28,140
. 信用风险分析
1、中国人民银行征信系统
根据 2014年 6月 9日人民银行企业征信系统查询结果，成阿发展公司贷款总额共计
156,350万元，全部正常类。成阿发展公司无不良贷款、欠息，诉讼等不良记录。
授信机构 金额（万元） 放款时间 到期日
成都农商行金堂支行 24,800 201012 201511
成都农商行金堂支行 24,000 201010 20159
中国农业发展银行金堂支行 5,000 201213 201911
中国农业发展银行金堂支行 3,000 201131 201828
中国农业发展银行金堂支行 1,000 201130 201829
中国农业发展银行金堂支行 7,510 201131 201830
中国农业发展银行金堂支行 10,500 201215 201829
中国农业发展银行金堂支行 2,000 201224 201829
中国农业发展银行金堂支行 5,000 201422 201610
中国农业发展银行金堂支行 3,000 201415 201510
中国农业发展银行金堂支行 1,000 201310 201510
中国农业发展银行金堂支行 1,000 201426 201510
中国农业发展银行金堂支行 1,000 201425 201510
中国农业发展银行金堂支行 3,000 201327 201410
中国农业发展银行金堂支行 1,000 201314 201410
中国工行金堂支行 4,000 20145 201916
中国工行金堂支行 4,000 201417 201916
中国工商银行股份有限公司阿坝直属支行 4,000 201414 201916
中国工商银行股份有限公司阿坝直属支行 3,000 201417 201916
中国工行金堂支行 3,000 201414 201916
中国工行金堂支行 3,000 201416 201916
中国工行金堂支行 3,000 201429 201916
中国工商银行股份有限公司阿坝直属支行 3,000 201420 201916
中国工行金堂支行 3,000 201416 201916
华宝信托有限责任公司 6,730 201424 201624
华宝信托有限责任公司 9,980 201320 201520
华宝信托有限责任公司 11,430 201313 201513
中国农行成都光华支行 600 201128 201418
中国农行金堂支行 2,800 201023 20149
中国农行金堂支行 1,000 201017 20149
中国农行金堂支行 1,000 20107 20149
2、全国法院被执行人信息查询系统
经查询全国法院被执行人信息查询系统，截至 2014年 6月 6日，未发现有成阿发展
公司作为被执行人的记录信息。
3、或有负债
为成都金堂投资发展有限公司 15,000万元提供担保。
五、 信托项目情况
. 信托资金用途分析
此次通过信托计划募资主要用于对城乡发展公司增资。
城乡发展公司是一家国有独资企业，股东为金堂县国资委，主要从事城市开发、建
设、产业开发、投融资及资产管理等经营业务。主要收入来自于代建项目收入以及自营
项目收入。
金堂县“十二五”规划指出，金堂县经济社会发展思路是：以加快转变经济发展方
式为主线，突出“工业强县、现代农业、山水田园城市”三大战略，推动三次产业跨越
发展，全面加快工业化和城镇化进程；以保障和改善民生为根本目的，全面加快社会事
业协调发展。
从近几年金堂县政府工作报告也可以看出，除了加快产业园区的建设，在基础设施
和公共配套设施，旧城改造项目方面政府财政支出也在不断加大。同时随着两大省级工
业园区的全面建成及招商工作的完成，将带动金堂县的住房和商业房产的消费。
因此，城乡发展公司未来几年的经营业绩也将快速提升。
. 风控措施分析
1、金堂县财政局及阿坝州财政局财政担保
金堂县出具人大决议函及财政承诺，阿坝州财政局承诺：当城乡建投公司未能按期
支付溢价股权款及受让信托资金持有的城乡发展公司股权，金堂县和阿坝州将安排专项
资金支付，以保障该笔信托资金的全额兑付。
关于金堂县和阿坝州财政实力及担保能力的分析见 部分。
2、连带责任保证分析
成阿发展公司为本信托计划的连带责任保证人，为本信托计划的兑付提供连带责任
保证。
成阿发展公司为类政府平台，2013年经鹏元资信评估有限公司评级，企业信用等级
为 AA-级。2013年公司实现营业收入 74,787万元，总资产 898,262万元，总负债 396,614
万元，净资产 501,648万元。成阿发展公司是成阿工业园区唯一的基础设施建设和土地
整理主体。2013年园区已基本建成，预计 2015年完成主要投入和招商引资工作，其收
入和利润将进入高速增长期。
从长期偿债能力来看，虽然近两年对外借款增速较快，但 2013年资产负债率仍在 50%
以下，公司有较多的土地资产，随着成阿工业园区基础和配套设施的不断完善，土地还
有增值的空间，对长期偿债有较好的保障。
截止到 2014年 4月，成阿公司对外借款（长期借款和长期应付款）总计 388,012万
元。以下是成阿公司 2014-2016年的还款计划。
表格 20：2014-2016成阿发展还款计划（单位：万元）
还款计划
序号 借款种类 借款银行 借款期限 借款金额
2014 2015 2016
合计
1 银行借款 农业银行 5 4,800 4,800 - - 4,800
2 银行借款 成都农商银行 5 48,800
24,00
0
24,800 - 48,800
3 银行借款 农业银行光华支行 3 600 600 - - 600
4 银行借款 中国农业发展银行 7 34,010 6,750 6,750 6,750 20,250
5 银行借款 上行金堂支行 5 19,000 1,260 945 945 3,150
6 信托融资 中江信托 2 18,070 9,190 8,880 - 1,8070
7 信托融资 中铁信托 2 20,000
20,00
0
- - 20,000
8 信托融资 中融信托 2 30,000
30,00
0
- - 30,000
9 信托融资 国民信托 2 34,580 - 34,580 - 34,580
10 信托融资 华宝信托 2 21,410 - 21,410 - 21,410
11 信托融资 方正富邦 2 4,890 - 4,890 - 4,890
12 信托融资 方正东亚 2 48,320 - 48,320 - 48,320
13 债券募集 长江证券 7 80,000 - - 1,600 16,000
合计 364,480
96,60
0
150,57
5
23,69
5
270,87
0
2014到 2015年为公司的还款高峰期，2016年仅为 23,695万元，主要为银行还款及
债券分期还款，偿债压力较小。公司目前正在准备新一期 12亿债券发行工作，已签署相
关合同，进入实施阶段，对于本信托计划到期有较好的还款保障。
综上，成阿公司对本次信托计划有良好的保证还款能力。
3、抵押分析
成阿发展公司以其合法拥有土地使用权为本次信托计划提供土地抵押担保，土地使
用权数量合计 353,平方米（折合 亩）。具体地块及面积请见下表：
表格 21：抵押地块清单
序号 土地证号 位置 面积(平方米) 容积率
出让价
（万元）
1 金堂国用（2012）第 15071号 赵镇赵渡社区 44, ≦R≦ 6,411
2 金堂国用（2013）第 15071号 赵镇家珍村 87, ≦R≦ 14,409
3 金堂国用（2013）第 15072号 赵镇家珍村 86, ≦R≦ 14,159
4 金堂国用（2013）第 15027号 三星镇兰家店村 48, ≦R≦ 5,686
5 金堂国用（2013）第 15075号 赵镇家珍村 86, ≦R≦ 7,776
合计
353,
2
48,441
图表 2：赵镇抵押地块位置
上图中 A即是本次抵押地块所在位置。
图表 3：赵镇抵押地块周围楼盘
图中右上方是成金发展公司“怡镜湖”项目，销售均价为 3,800元/平米左右；左上
方为杨柳集中安置小区，针对拆迁户均价 3,000元/平米；左下方为恒大集团“恒大御景
半岛”项目，销售均价 5,000元/平米左右。
图表 4：赵镇抵押地块周围街区
上图为地块周围环境，地块周边道路已通，附近有金堂县赵镇公立卫生院、小学以
及餐饮等商业设施。
图表 5：三星镇抵押地块周围街区
图中五角星为抵押地块所在地，可以看到，在河左边是繁荣的生活区和商业区。河
右边目前还未整体开发，随着三星大学城的建成，土地和房产有较大的升值空间。目前
在本抵押地块附近已有楼盘在售，例如：
上海东洲资产评估有限公司预评估结果为：
估价对象土地使用权面积为 353,平方米（折合 亩），估价人员根据估
价咨询目的，遵循估价原则，在认真分析现有资料的基础上以及经过测算，并结合估价
经验，对影响估价项目价值因素的综合分析确定估价对象的市场总价值为：
根据沪东洲土估报字【2014】第 TA130075号的《土地使用权抵押估价报告》，本次
抵押的 5块地总地价评估值为 55,020万元，大写人民币：伍亿伍仟零贰拾万元整。
从房联网上，查到金堂县楼盘信息如下：
赵镇楼盘一般容积率在 -4之间，其中 以上居多，临近本抵押地块的楼盘例
举两处：恒大御景半岛二期，位置在滨江大道（毗河二桥旁），容积率 ，5,337元/
平米；宝荣水岸金城，位置在金泉路 666号，容积率 ，4,224元/平米；润州金外滩，
位置在金凤路 558号，容积率 ，价格在 3,082元/平米。容积率 4左右的住宅集中在
金堂客运站周边，如金都华府，位置在滨江路 2段（金堂客运中心旁），容积率 ，
4,022元/平米；润城 1期，位置在滨江路 2段 369号，容积率 4，4,206元/平米。
三星镇新建楼盘列举两处：易山国际，位置北河二桥连接线北侧，容积率 ，
3,706元/平米；和裕欧景，位置三星大学城（北河二桥延线 300米），容积率 4，3,703
元/平米。
综上，本次预评估土地价值为 55,020万元，折合 1,元/平米（折合
万元/亩），本金抵押率为 %，具有客观公允性。抵押物对本信托计划 2亿元的融资
担保充分。
4、在《股权转让协议》中设置相应条款，以审慎态度确保信托资金的安全回笼。
（1）城乡发展公司注册资本 5亿元，实收资本 3亿元，公司章程约定剩余 2亿元将
在 2015年 11月 14日之前缴清。如金堂县国资委未能如期缴清该款项，将视为违约，提
前结束信托计划。
（2）设置交叉违约条款。具体内容为：如城乡发展公司、城乡建投公司、成阿发展
公司、金堂县政府任一主体在与金融机构签订的任一协议/合同项下出现违约，则视为对
本信托计划的违约，信托计划提前结束。
（3）担保方成阿发展公司 2013 年主体评级为 AA-，信托存续期间如出现评级下调，
将提前结束信托计划。
（4）信托存续期间，金堂县国有资产管理委员会办公室必须保持对城乡发展公司的
控股，否则视为对本信托计划的违约，信托计划提前结束。
5、中泰信托将派驻董事对公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项有一票否决
权，行权范围如下：
（1）对外融资：在我司对城乡发展公司增资后，如公司新增债务超出 亿元，则
中泰信托有权对城乡发展公司对外融资事项行使一票否决权。
（2）对外担保：在我司对城乡发展公司增资后，如公司新增对外担保总额超过 9亿
元，则中泰信托有权对城乡发展公司对外担保事项行使一票否决权。被担保人需满足以
下条件：被担保人为国有资产参股企业、被担保人不得为连续三年亏损企业，资源开发
类企业除外、被担保人净资产应为正值，否则中泰信托有权对城乡发展公司对外担保事
项行使一票否决权。
（3）对外投资：在我司对城乡发展公司增资后，对外投资超过 1亿元须向我司提出
申请，获得中泰信托同意后，方可执行。
（4）重大资产处置：在我司对城乡发展公司增资后，公司处置账面价值超过 2亿元
的重大资产如土地所有权等需向中泰信托提出申请，获得中泰信托同意后，方可执行。
6、金堂县国资委将公司增资后持有的 20%城乡发展股权质押给中泰信托。
. 远期溢价股权受让资金来源分析
远期溢价股权受让资金来源为城乡建投公司的经营收入。
城乡建投公司是政府平台公司，主要负责当地基础设施建设和安置房建设。公司的
收入为为政府代建项目的收入。2013年公司总资产 438,301万元，总负债 215,957万元，
净资产 222,344万元，营业收入 33,731万元，利润 11,858万元。
根据 2013年金堂县政府报告对 2014年计划，提出了“落实“交通先行”、“立城优
城”战略，深入推进设施提升工程，完善经济发展承载能力和服务功能，加快新型城镇
化”的目标。因此，城乡建投公司未来还将得到更多政府的支持。因此在未来两年，公
司经营将保持良好的增长势头。根据 2014年 4月资产负债表中预付账款和在建工程两项
合计为 196,210万元，将在未来两年转化为销售收入，以及对目前在建工程后续投入测
算，得到下表公司 2014-2016的经营性现金流量预测数据：
表格 22：2014-2016城乡建投经营性现金流量预测（单位：万元）
项目 2014年 2015年 2016年
主营营业收入 40, 48, 58,
主营业务成本 32, 4, 48,
管理费用 1, 1, 1,
经营性现金流量 6, 6, 8,
公司目前的刚性负债主要为长期借款 98,745万元。下表是 2014-2016年公司的还款
计划：
表格 23：2014-2016城乡建投还款计划（单位：万元）
贷款银行 金额 2014年 2015年 2016年
本金 利息 本金 利息 本金 利息
工商银行青白江支行 4,800 800 446 900 1,200
工商银行青白江支行 17,875 2,200 1,190 4,600 957 5,400 621
中国银行金堂支行 18,540 4,630 1,348 4,630 1,129 4,630 1,050
农商银行金堂支行 2,800 2,800 205 - - - -
中铁信托 10,000
10,00
0
424 - - - -
成都金控融资 10,000
10,00
0
1,064.
6
- - - -
华能贵诚信托 19,980 9,980
2,796.
5
20
1,399.
3
9,980 470
中航信托 7,200 1,200 1,600 1,600
华融资产管理公司 7,550 - 3,020 4,530
合计 98,745
41,61
0
8,751.
9
14,770
4,938.
6
27,34
0
2,
2
2014-2016年公司计划融资分别为 4亿、5亿和 6亿元。因此总体测算，2014-2016
年公司的现金净流量分别为：
表格 24：2014-2016城乡建投现金流量预测（单位：万元）
项目 2014年 2015年 2016年
经营性现金净流量现金流入 6, 6, 8,
筹资现金净流量
-10,316.
9
-9,
29,
8
现金净流量
-3,
7
-3,
7
38,
7
以上得出的现金净流量为扣除财务费用，但公司代建项目贷款利息为金堂县财政支
出。如加上扣除利息部分，则 2014-2016现金净流量分别为：5,万元、1,
万元及 41,万元。城乡建投公司 2016年的现金流可以覆盖本次信托计划溢价股权
受让的价格。
. 区域经济分析
. 金堂县区位状况
金堂位于成都平原东北部，处于成渝经济圈、成德绵经济带的主轴线上，成都半小
时经济圈内，与川中丘陵接壤。全县幅员面积 1,156平方公里，常住人口 万人，
辖 21个乡镇和 2个省级工业开发区。
图表 6：金堂县区域位置
金堂县城居千里沱江之首，北河、中河、毗河三江汇流，水域面积达 平方公里，
占城区总面积的 ％。城内绿波回环，岛屿飞桥相映成趣，形成了“城在水中生，水
在城中流”的奇妙景观，获“中国人居环境范例奖”、“国家园林县城”、“国家级生态
示范县”、“四川省文明城市”、“成都十大魅力城镇”等殊荣。
随着简阳新机场的建立，金堂县的地理位置将凸显价值，以前金堂县被成都定义为
成都经济发展的后花园，将来将逐步发展为成都经济发展的前沿。目前金堂已建立起三
大产业园：成都市节能环保产业基地、成阿工业园区以及金堂工业集中发展区。
成都市节能环保产业基地是按照成都市总体战略功能区发展规划，总体规划面积 100
平方公里，包括“成都—阿坝工业园区”、“四川金堂工业园区”两个省级开发区，已建
成和在建面积 20平方公里，计划 2016年建成规模达到 80 平方公里，着力打造千亿级的
节能环保产业集群，建设全国一流的新兴产业示范基地。基地重点引进节能环保设备制
造、节能环保产品生产、再生资源利用等项目。截至目前，法国拉法基、日本丰田、美
国宇德集团、中国国电集团、中国节能环保集团、北京建龙集团、四川长虹、杭州士兰、
四川环能德美、江苏康力电梯、四川鑫炬、深圳德润等一大批行业龙头企业已经入驻基
地。2011 年 7 月，成都工业战略前沿区被中国环保机械行业协会授予环保装备（成都）
制造基地。同时被评选为“四川最具投资价值产业园区 20强”。
成阿工业园区是根据国务院灾后重建相关精神，由成都市与阿坝州合力打造的全国
唯一跨区域灾后产业重建工业园区，选址位于金堂县淮口镇、白果镇、高板镇，规划面
积 10平方公里。园区突出节能环保设备制造和产品生产两个重点方向，着力培育节能环
保、汽车零部件、电子产业集群。截至 2012年 4月，累计完成固定资产投资 80亿，引
进 75个项目，协议总投资 187亿元，项目全面建成后，预计年销售收入约 375亿元、税
收约 16亿元。在 2012年，园区的承载能力全面形成，2011年前签约项目基本实现竣工
投产，园区实现项目全覆盖，2015年前，所有项目全部投产达效，成为成渝经济圈新的
增长极。
金堂工业集中发展区规划面积 平方公里，建成面积 平方公里。主业定位节
能环保产业，重点发展节能环保设备制造、节能环保产品生产、资源循环利用、汽车零
部件制造。至 2011 年底，完成工业总产值 100 亿元，累计完成固定资产投资 118 亿元，
引进项目累计总投资 337亿元。国电集团、长虹集团、中国节能环保集团等 165户国内
外知名企业已入驻园区。园区被评为“2011成渝经济区最具投资潜力的产业园区”。
随着成都市节能环保产业基地、成阿工业园区以及金堂工业集中发展区的发展，金
堂县未来经济的发展将具有广阔空间。
. 金堂县城市基础设施情况及规划
2013年，金堂县全面提升城乡基础设施建设。
金堂县全面推进天府水城新区建设，主体规划基本成型，基础设施和公共服务加快
完善。西南航空专修学院建成招生，三星大学城初具规模，师生总人数达 5万人。启动
淮口特色小城市以及白果、五凤、赵家 3个市级示范特色镇建设；完成 18个一般场镇首
轮改造任务，规范场镇开发建设，实施旧城改造 7万平方米。整治赵镇、淮口老旧院落 60
个、安置小区 6个，改造“城中村”11个，完成南、北滨路基础设施改造及灾后恢复工
程。新启动土地综合整治项目 32个，继续实施的 43个土地综合整治项目进展顺利。建
成新村聚居点 42个，完成 1个省级新农村综合体示范点和 5个市级新农村综合体示范点
建设。
金堂县实施交通、水务等基础设施提升工程。完成交通基础设施建设投资 18 亿元，
毗河三桥、又新大道等项目建成通车，广兴大道、转隆大道等项目完成主体工程建设，
二绕金堂段、五洛路、中金快速通道等项目加快建设；建成乡村公路 公里，基本
实现城乡客运一体化。完成水利基础设施建设投资 亿元，基本完成东风水库扩建工
程枢纽区主体工程建设，城乡居民饮水保障提升工程延伸到 11个乡镇集中居住区和聚居
点，龙泉山脉及丘区“百湖”工程新建人工湖 6座；新建（整治）蓄水池 1,120口、山
坪塘 300口。
金堂县“十二五”规划指出，金堂县经济社会发展思路是：以加快转变经济发展方
式为主线，突出“工业强县、现代农业、山水田园城市”三大战略，推动三次产业跨越
发展，全面加快工业化和城镇化进程；以保障和改善民生为根本目的，全面加快社会事
业协调发展；以改革创新为动力，全方位推进改革开放；以低碳发展为方向，着力推进
绿色增长、可持续发展。
根据 2013年金堂县人民政府工作报告，2014年金堂县将加快成都工业战略前沿区
规划提升和基础设施建设，力争在市域范围内构建“4+1”工业空间布局。加快起步区二
期基础设施建设进度，加大项目招商促建力度，起步区一期实现项目满覆盖、二期实现
项目入驻“零”突破。推动中国节能环保产业园、国电二期等重大项目进程，新增投产
规上企业 40户，完成工业投资 70亿元。加快节能环保主导产业发展，力争主导产业规
上工业企业突破 100个。抓好生产要素保障，促进成阿西 220千伏变电站建成投运。另
外，金堂县将努力推进水城新区核心区建设，进一步完善基础设施和公共配套设施，加
快实施 10万平方米的旧城改造项目。
随着上述规划的逐步实施，金堂县在未来将继续加大城市基础设施建设和旧城改造
投资规模，整体行业呈现良好的发展态势。
. 金堂县宏观经济情况
1、县内经济持续增长
近年来，金堂县国民经济保持较快增长，2012-2013 年地区生产总值增速均超过 11%，
均接近或者高于同期成都市的增速。此外，金堂县现代农业发展水平不高，农产品结构
不够合理；工业总量偏小，重大项目偏少，尚处于工业化初期向中期的转型阶段；服务
业占比较低，对全县经济拉动不大；因此经济总量在成都市排名居中偏后。
表格 25：成都市下属各区县 GDP及增长速度一览表（单位：亿元）
成都市 2011年 2012年 2013年
区/市/县 GDP GDP 增长率（%） GDP 增长率（%）
龙泉驿区
金牛区
青羊区
双流县
武侯区
锦江区
成华区
新都区
郫县
温江区
青白江区
彭州市
都江堰市
金堂县
新津县
崇州市
邛崃市
大邑县
蒲江县
高新区 1,
成都全市 6, 8, 9,
数据来源：成都市统计局
表格 26：金堂县主要经济指标
项目 2010年 2011年 2012年 2013年
GDP（亿元）
GDP增长率（%）
人均 GDP（元） 17, 22, 28,
31,
0
人均 GDP增长率（%）
人口（万人）
工业增加值（亿元）
工业总产值增长率（%）
财政收入（亿元）
财政收入增长率（%）
固定资产投资额（亿元）
固定资产投资增长率（%）
进出口总额（亿美元） - - - -
其中：出口总额（亿美元） 4, 4, 7, 9,
实际利用 FDI金额（亿美元） 4, 7, 8,
11,
0
实际利用 FDI增长率（%）
社会消费品零售总额（亿元）
社会消费品零售增长率（%）
城镇居民人均可支配收入（元） 15, 17, 20,
23,
0
农民人均纯收入（元） 6, 8, 9,
10,
0
资料来源：金堂县统计局
从经济结构看，金堂县以第二产业发展为主，第三产业为辅。近年来，工业附加值、
全年固定资产投资和社会消费品零售总额保持快速增长。
2013年金堂县实现地区生产总值 亿元，按可比价格计算比上年增长 %。
其中：第一产业增加值 亿元，增长 %；第二产业增加值 亿元，增长 %；
第三产业增加值 亿元，增长 %。一、二、三产业的比例关系为
::。
2、工业经济快速发展
2013年，金堂县实现规模以上工业增加值 60亿元，增长 %；实现规模以上工业
销售收入 160亿元。当年，完成工业投资 70亿元，46个亿元以上重大工业项目竣工投
产 29个。成都工业战略前沿区建成区（金堂工业区）完成主营业务收入 93亿元，新竣
工投产项目 18个；在建区（成阿工业园区）完成主营业务收入 30亿元，新竣工投产项
目 26个；起步区一期（节能环保产业园）配套建设全面完成，二期三条主干道路形成通
车能力。节能环保产业规模以上工业企业达 79户，完成总产值 80亿元；成立成都节能
环保产品展销中心，成功举办中国成都节能环保产业博览会，成功创建四川省新型工业
化产业示范基地。
3、消费市场增长较快
金堂县消费品市场较快增长。2013年全年实现社会消费品零售总额 亿元，比
上年增长 %。分地域看，城镇消费品零售额 亿元，比上年增长 %；乡村消费
品零售额 亿元，比上年增长 %。分行业看，批发零售贸易业零售额 亿元，
比上年增长 %；住宿、餐饮业零售额 亿元，比上年增长 %。
4、农业经济平稳发展
农业经济保持平稳发展态势，农村经济运行良好。2013年全年实现农林牧渔业总产
值 亿元，按可比价格计算比上年增长 %。其中农业总产值 亿元，增长 %；
林业总产值 亿元，增长 %；牧业总产值 亿元，增长 %；渔业总产值
亿元，增长 3%。
. 金堂县财政具体情况
1、地方财政收支情况
表格 27：2011年-2013年金堂县财政收支情况（单位：万元）
科目 2011年 2012年 2013年
地区 GDP 1,641,869 2,023,000 2,264,000
全口径财政收入： 624,219 485,811 598,734
本级财政收入总计： 553,820 408,530 510,350
（一）一般预算收入 95,832 115,689 190,129
其中：税收收入 67,066 75,786 142,208
非税收入 28,766 39,903 47,921
（二）基金预算收入 283,952 114,968 182,143
（三）预算外收入 2,740 3,156 3,278
（四）上级补助收入 171,296 174,717 134,800
财政支出总计： 526,804 382,864 513,206
（一）一般预算支出 235,395 243,312 326,472
（二）政府性基金支出 288,669 136,397 183,456
（三）预算外支出 2,740 3,155 3,278
数据来源：金堂县财政局
首先，从财政收入情况来看，复合增长率为%，主要是由于 2012年基金预算收
入出现较大幅度下降。一般预算收入三年复合增长率为 %。从收入构成上看：
（1）近三年一般预算收入年复合增长率为 %，其中税收收入复合增长率达到
%，2013年税收收入较上年增长较快，经济情况发展良好。税收收入贡献较大的主
要是房地产业和建筑业，2013年实现税收增收 6,836万元。
（2）基金预算收入近三年复合增长率为%，主要原因是 2012年金堂县房地产
业受宏观政策调控，国有土地出让减少，2013年该数据有所回升，比上一年增长 30%。
下表是金堂县 2011-2013年土地交易情况。
表格 28：2011-2013年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）
数据来源：金堂县国土资源局
从上表可以看出 2012年金堂县土地出让进入了一个小低潮，2013年进入了比较快
速的增长，从各种用地占比情况可以看出，从 2012 年开始，土地用地结构发生了变化，
工业用地出让明显增多，占到所有土地出让总面积的 60%以上。也可以看出，当地政府
在土地战略上的调整，通过引入制造业带动周边住宅和商业用地的销售。
（3）上级补助收入近三年复合增长率为%。2013年上级补助收入包括一般性
转移支付收入 29343 万元、专项转移支付收入 69207 万元以及税收返还收入 36250 万元。
总体较 2012年有所减少，其中一般转移支付收入减少较多，下降了 %，税收返还收
入增加了 260%，专项转移支付变动不大。
然后，从财政支出情况来看，近三年来财政支出年复合增长率为%，高于财政
收入。从财政支出明细来看，一般预算支出是财政支出的主要去向，金堂县的一般预算
支出主要用于民生保障项目、三农投入、基本保障和社会事业发展等。
从财政收支平衡来看，2011年、2012年实现财政结余分别为 27,016万元、25,665
万元。2013年财政支出略超收入 2,856万元。
下表是 2014-2016年金堂县财政的预测：
表格 29：2014年-2016年金堂县财政收支预测（单位：万元）
科目 2014年 2015年 2016年
2011 2012 2013
年份
成交面积 成交总价 成交面积 成交总价 成交面积 成交总价
商住用地
2,543,
5
246, 851, 139,
1,071,
1
190,
商业用地 265, 20, 230, 57, 280, 71,
工业用地 399, 6, 2,031, 48, 2,031, 58,
合计 3,209, 272,
3,113,
7
245,
3,383,
7
320,
地区 GDP 2,464,200 2,735,262 3,096,317
本级财政收入总计： 687,820 782,347 890,232
（一）一般预算收入 218,648 251,446 289,162
其中：税收收入 163,539 188,070 216,872
非税收入 55,109 63,376 72,290
（二）基金预算收入 317,892 364,793 418,651
（三）预算外收入 3,000 3,000 3,000
（四）上级补助收入 148,280 163,108 179,419
财政支出：
本级财政支出总计： 619,943 712,484 778,537
（一）一般预算支出 375,443 431,759 496,523
（二）政府性基金支出 241,500 277,725 279,014
（三）预算外支出 3,000 3,000 3,000
数据来源：金堂县财政局
从财政收入来看，按照预测数据：未来 3年即 2014-2016年财政总收入复合增长率
为 %。
（1）未来 3年一般预算收入将逐年增长，达到复合增长率为 %。根据金堂县政
府公开对 2013年实现工业规模和投资的数据：2013年，金堂县实现规模以上工业增加
值 60亿元，增长 %；实现规模以上工业销售收入 160亿元。当年，完成工业投资 70
亿元，46个亿元以上重大工业项目竣工投产 29个。成都工业战略前沿区建成区（金堂
工业区）完成主营业务收入 93亿元，新竣工投产项目 18个；在建区（成阿工业园区）
完成主营业务收入 30亿元，新竣工投产项目 26个；起步区一期（节能环保产业园）配
套建设全面完成，二期三条主干道路形成通车能力。节能环保产业规模以上工业企业达 79
户，完成总产值 80亿元。在未来几年，工业将对金堂县的财税收入贡献将逐年增大。由
于天府水城及三星大学城的建设，金堂县未来将继续加大对基建项目、棚户区改造项目
的投入，房地产业及建筑业的税收将依然是政府主要的税源。
（2）基金收入逐年增长，达到复合增长率为 %。下表是 2014-2016年国有土地出
让计划。
表格 30：2014-2016年金堂县土地交易基本情况（单位：平方米、万元）
用地类型 2014 2015 2016
成交面积 成交总价 成交面积 成交总价 成交面积 成交总价
商住用地 1,200,000 210,000 1,250,000 225,000 1,300,000 260,000
商业用地 300,000 60,000 400,000 80,000 500,000 100,000
工业用地 2,250,000 45,000 2,000,000 50,000 2,000,000 50,000
合计 3,750,000 315,000 3,650,000 355,000 3,800,000 410,000
数据来源：金堂县国土资源局
从上表可以看出，2014-2016年金堂县政府出让土地面积及收益均远远高于 2013年
水平。根据金堂县政府报告中提到的加快工业园区建设进度，加大项目招商促建力度，
以及加快棚户区改造等规划，以及目前金堂发展状况（刚性需求过大、房屋价格功能性
增值、交通条件改善、居住环境的改善、进城入镇人口的增加、货币贬值、主城区限购
等因素影响，金堂房价一直保持着不可避免的上升趋势）等综合因素考虑，未来几年国
有土地出让收入将成为持续增长和比较稳定的收入。
（3）上级补助收入在未来 3年将持续增长，复合增长率为 %。上级补助收入主
要包括一般性转移支付收入、税收返还收入及专项转移支付收入。
从财政支出看，由于近三年财政收支基本保持盈余，仅在 2013年出现小幅赤字，同
时从政府历届财政收支预算报告中强调财政收支平衡，因此在 2014年到 2016的支出预
算是在收入规模指导下进行较合理的安排。2014年和2015的支出分别比同期增长达到21%
和 15%，其中一般预算支出复合增长率为 %的增长，政府性基金支出增长较快。经过
两年的积累，2016年该项支出同期增长放缓为 9%。支出重点为：突出节能环保装备制造
等重点产业发展的“工业强县”项目、“保障房建设、棚户及危旧房改造、土坯房改造、
教育卫生事业、社会保障”等民生工程、现代农业和天府水城城市建设项目等。
从财政收支平衡看，2014-2016年分别实现财政盈余 67,877万元、69,863万元以及
111,695万元。
. 金堂县负债情况及债务偿付能力预测
1、地方政府负债情况
表格 31：2011-2013年金堂县负债情况（单位：万元）
分析指标 2011年 2012年 2013年
政府性债务
其中：直接债务 128,187 121,255 136,517
间接债务 237,185 282,163 299,436
地方公共收入财政总额 553,820 408,529 510,350
债务率=（直接债务+间 % % %
接债务*）/地方综合
财力
数据来源：金堂县财政局
近几年金堂县实施“三大战略”、加快推进“三区建设”涉及相关重大项目建设投入
较大，政策性融资需求较强，近三年债务余额在增长，2012年财政收入较低，因此债务
率较高，2013年财政收入增长，债务率下降到 %。
从债务构成来看，近三年金堂县的间接债务余额一直大于直接债务余额。截止至 2013
年年末，金堂县政府直接类债务，年末余额为 136,517万元，主要构成国债转贷资金
3,000万元，由财政承担偿还责任的融资平台公司借款 133,517万元。
间接债务余额为 299,436万元，主要构成：政府担保的国内金融机构借款 293,636
万元，政府担保向单位、个人借款 5,800万元。
两项债务主要分布在县级平台公司以及事业单位，用于市政工程、公路建设、安置
房建设、创业园区、农业项目以及医院改造等。
下表为金堂县债务分布情况：
表格 32：2013年金堂县债务明细（单位：万元）
2013年
负债单位
直接债务 间接债务
金堂县国有资产投资有限责任公司 75,827 -
成都花园水城城乡建设投资有限责任公司 26,490 58,913
金堂县兴金开发建设投资有限责任公司 28,200 42,400
四川成阿发展实业有限公司 - 54,593
金堂县土地储备交易中心 - 30,000
金堂县现代农业投资有限公司 3,000 25,000
成都宜居水城城乡交通建设投资有限公司 - 42,730
县一医院 - 19,000
县财政局 3,000 5,800
金堂县拓展农村土地整理开发有限责任公司 - 21,000
合计 136,517 299,436
数据来源：金堂县金融办
2、债务偿付能力预测
表格 33：2014-2016年金堂县偿债及融资预测（单位：万元）
科目 2014年 2015年 2016年
一、地区 GDP 2,513,040 2,789,474 3,096,317
二、本级财政收入
总计
687,820 782,347 890,232
三、当年债务到期
本息合计
190,763 103,898 57,287
其中：直接债务到
期本息
45,915 52,781 29,167
间接债务到期本息 144,848 51,117 28,120
四、债务明细：
1、年初两项债务合
计
435,953 427,231 428,795
其中：直接债务 136,517 140,785 124,359
间接债务 229,436 286446 304436
2、当年偿债 158,722 88,436 47,942
3、新增债务 150,000 90,000 50,000
其中：直接债务 30,000 40,000 30,000
担保债务 120,000 50,000 20,000
4、年末两项债务合
计
427,231 428,795 430,853
数据来源：金堂县财政局
根据 2014-2016年金堂县财政收支预测、2014-2016年金堂县偿债及融资预测，得
到下表 2014-2016年金堂县债务偿付能力预测：
表格 34：2014-2016年金堂县债务偿付能力预测（单位：万元）
项目 2014年 2015年 2016年
财政盈余 67,877 69,863 111,695
新增债务余额 90,000 65,000 40,000
政府偿债额 118,339 78, 43,227
结余 39,538 56, 108,468
从上表可以看出，2016 年金堂县通过对外融资以及财政盈余偿还当年政府债务后，
还结余 108,468万元，对于本次信托计划 2亿元而言，有较强的担保能力。
. 阿坝州区域经济分析
阿坝州位于四川省西北部，紧邻成都平原，北部与青海、甘肃省相邻，下辖马尔康、
汶川、九寨沟等 13县。阿坝是个多民族混合居住区，有藏族、羌族、汉族，是四川省第
二大藏区和我国羌族的主要聚居区。经过多年灾后重建，阿坝州地方经济快速发展，经
济实力显著提升。
2013年，全州实现地区生产总值 亿元，比上年增长 %。其中，第一产业
实现增加值 亿元，比上年增长 %；第二产业实现增加值 亿元，比上年
增长 %；第三产业实现增加值 亿元，比上年增长 %。三次产业对经济增长
的贡献率分别为 %、%和 %。
表格 35：2011年-2013年阿坝州财政收支情况（单位：万元）
项目 2011年 2012年 2013年
地方公共财政收入总额：： 1,401,085 1,485,170 1,727,046
（一）一般预算收入 210,108 258,231 244,616
其中：税收收入 142,706 156,070 140,682
非税收入 67,402 102,161 103,934
（二）基金预算收入 16,948 10,643 37,134
（三）上级补助收入 1,167,477 1,212,440 1,441,906
（四）预算外收入 6,552 3,856 3,390
地方公共财政支出总额：：
（一）一般预算支出 1,383,517 1,521,951 1,759,000
数据来源：公开数据及财政局阿坝州《2013年财政预算执行情况和 2014年财政预算草案的报告》
（1）近三年，一般预算收入复合增长率为 5%，2013年一般预算收入完成 亿元，
比 2012年减少了 5%。其中：税收收入 亿元，比上年减少了 %，非税收入
亿元，比 2012年略有增加。主要原因是，“7·10”特大山洪泥石流灾害，导致交通中断，
工业和旅游两大经济支柱产业遭受重创，财政收入降幅较大。2013年 7月份，预测当年
减收近 10亿元，截至到年底预计减收 4亿元，较最初预测数增加了收入 6亿元，这是灾
后全州各级在加快交通恢复、帮扶企业复产、加大旅游促销，以及强化税收和非税征管
等方面共同努力的成果。
（2）基金收入规模较小，2013年有较大幅度增长，基金收入主要为国有土地出让
收入 37,134万元。
（3）近年来，阿坝州获得上级支持较大，2011-2013年合计获得上级补助收入
亿元，占地方综合财力 83%，对上级补助依赖程度较高。2013年上级补助
亿元，其中：返还性 亿元，一般性转移支付 亿元，专项转移支付 亿元。
比 2012年增长 %，主要是一般性转移支付了收入增加了 19%，专项转移增加了
%。上级补助收入主要用于民生项目的投入、政权运转和维护稳定、以及灾后重建、
农业资源保护与利用、农村公路建设等项目。
从财政支出看，阿坝州财政支出主要为一般预算支出。
从财政收支平衡看：
（1）全州一般预算收入完成 亿元；上级补助 亿元（其中：返还性
亿元，一般性转移支付 亿元，专项转移支付 亿元），增长 %；动用上年结
转结余 亿元；转贷地方政府债券收入 亿元；调入资金和动用预算稳定调节基金
等 亿元。全州公共财政收入总量为 亿元，增长 %。
全州公共财政支出完成 亿元，为预算的 %，增长 %；地方政府债券还
本 亿元；上解支出等 亿元。公共财政支出总量为 亿元。其中：农林水支
出 亿元，增长 %；教育支出 亿元，增长 2%；科学技术支出 亿元，增
长 %。三项法定支出增幅均高于全州公共财政经常性收入%的增幅。
全州公共财政收支总量相抵后，年终滚存结余 亿元。其中：按政策规定结转下
年继续安排使用的项目结余 亿元。全州算总账实现收支平衡。
（2）全州基金收入完成 亿元，为预算的 %；上级补助收入 亿元；动
用上年结余 亿元。政府性基金收入总量为 亿元。政府性基金支出 亿元。全
州政府性基金收支总量相抵后，年终滚存结余 亿元。
工业和旅游业目前是阿坝州的支柱行业。2013 年实现全部工业增加值 亿元，
比上年增长 %，对经济增长的贡献率达 %，拉动经济增长 个百分点。工业化
率达 %。规模以上工业加速发展，增加值总量达 亿元，比上年增长 %，增
速居四川省第二，比四川省增速快 个百分点。其中阿坝州矿产、药材和水能资源是
工业稳定增长的保障，2013年阿坝州规模以上工业产品产量增长中：黄金增长 %、
中成药增长 %、铁合金增长 %、铁矿石原矿增长 %、发电量增长 %。
阿坝州有丰富的旅游资源，有 3处世界遗产地（九寨沟、黄龙、大熊猫栖息地），有
国家 5A级景区 1个（九寨沟），国家 4A级景区 3个（黄龙、四姑娘山、汶川三江）。有
卧龙、达古冰川、大草原等高品质景区。有牟尼沟、客龙沟、米亚罗、毕棚沟、松坪沟
－叠溪海子、九鼎山－文镇沟大峡谷等众多风景名胜区。2013年全年接待游客
万人次，实现收入 亿元，分别比上年增长 %、%。
从未来几年看，阿坝州的财政收入持续增长的动因主要来自于以下几方面：
（1）以矿产、水能及药材为代表的制造业及当地旅游业能支撑起一般预算收入的快
速增长。根据公开信息，截至 6 月 5 日，九寨沟景区今年游客接待量达 1,009,153 人次，
与旅游接待最高峰 2012年同比增长 212,980人次，涨幅为 %，比 2012年提前 17天
游客接待量破百万人次，创历史最好记录。
（2）灾后重建工作的持续以及民族稳定的重要性，使得阿坝州将继续获得政府的支
持。其中省财政已预先通知了 2014年重点生态功能区和革命老区等专项财力性支付补助
5亿元。
（3）旅游业也将积极推动当地商业房产发展。土地转让收入将持续稳定的增长。
下表是 2014-2016年财政收支预测情况：
表格 36：2014年-2016年阿坝州财政收支预测（单位：万元）
项目 2014年 2015年 2016年
地方公共财政收入总额：
1,830,68
4
1,929,71
0
2,007,04
6
（一）一般预算收入 316,287 378,961 410,446
其中：税收收入 181,901 235,199 254,112
非税收入 134,386 143,762 156,334
（二）基金预算收入 48,014 62,082 80,272
（三）上级补助收入
1,462,00
0
1,483,00
0
1,510,00
0
（四）预算外收入 4,383 5,667 6,328
地方公共财政支出总额：
（一）一般预算支出
1,825,32
5
1,929,06
8
1,999,05
2
数据来源：阿坝州财政局
2、债务情况
表格 37：2011-2013年阿坝州负债情况（单位：万元）
地方债务（截至 2013年末） 金额 地方财力（2013年度） 金额
（一）直接债务余额 359, （一）地方一般预算本级收入 244,
（二）间接债务余额 163, （二）转移支付和税收返还收入
1,441,906.
00
（三）国有土地使用权出让收入 37,
（四）预算外财政专户收入 3,
地方政府债务余额=（一）+
（二）╳50%
441,
地方综合财力=（一）+（二）+
（三）+（四）
1,727,046.
00
债务率=（地方政府债务余额÷地方综合财
力）╳100%
%
数据来源：阿坝州财政局
从上表可以看出，从债务结构看，阿坝州直接债务要远大于间接债务。
从债务构成看：
直接债务 359,万元，包括外国政府贷款 万元、世界银行贷款
1,万元、国债转贷资金 万元、农业综合开发借款 万元、解决地方
金融风险专项借款 万元、国内金融机构贷款 190,万元、中央代发地方政府
债券 63,500万元、粮食企业亏损挂账 2,万元、其他 100,万元。
担保债务 163,万元，主要为政府担保的世界银行贷款 77万元、政府担保的
国内金融机构借款 160,万元。
整体债务率为 %，如减去专项转移支付收入 678,790万元，则债务率为 42%。
债务率不高。
下表为 2014-2016年阿坝州债务情况的预测：
表格 38：2014-2016年阿坝州偿债及融资预测（单位：万元）
科目 2014年预测 2015年预测 2016年预测
一、地区 GDP 2,620,800 2,935,296 3,287,532
二、财政收入总计 1,830,684 1,929,710 2,007,046
三、当年直接债务到
期本息
56, 44, 63,
四、债务明细：
1、年初两项债务合计 522, 523, 506,
其中：直接债务 359, 339, 333,
担保债务 163, 183, 173,
2、当年偿债 49, 36, 45,
3、新增债务合计 50, 20, 20,
其中：担保债务 20, - 10,
直接债务 30, 20, 10,
4、年末两项债务合计 523, 506, 480,
数据来源：阿坝州财政局
根据 2014-2016年阿坝州财政收支预测、2014-2016年阿坝州偿债及融资预测，得
到下表 2014-2016年阿坝州债务偿付能力预测：
表格 39：2014-2016年阿坝州债务偿付能力预测（单位：万元）
项目 2014年 2015年 2016年
上年结余 187,000 175,565 151,525
财政盈余 5,359 642 7,994
新增债务余额 40,000 20,000 15,000
政府偿债额 56,794 44,682 63,257
结余 175,565 151,525 111,262
2014年上年结余的说明：根据阿坝州《2013年财政预算执行情况和 2014年财政预
算草案的报告》中提到，2013年全州公共财政收支年终滚存结余 亿元。其中：按
政策规定结转下年继续安排使用的项目结余 亿元。全州政府性基金收支年终滚存结
余 亿元。因此两项结余总额为 亿元。
从上表可以看出，2016年阿坝州通过上年结余、对外融资以及财政盈余偿还当年政
府债务后，还结余 亿元，对于本次信托计划 2亿元而言，有一定的担保能力。
六、 风险揭示及对策
. 信用风险
风险情况：
城乡建投公司为金堂县国有资产管理委员会办公室 100%控股，其违约风险较小。
风险应对：
1、财政担保：金堂县财政和阿坝州财政承诺如城乡建投违约，立即安排财政资金还
款。
2、担保：成阿发展公司为本次信托计划提供连带责任保证。
3、土地抵押：成阿发展公司提供评估值为 55,020万元的国有出让土地抵押（估价报
告编号：沪东洲土估报字【2014】第 TA130075号）为本次信托计划提供担保（本金抵押
率为 %）。4、在《股权转让协议》中设置多项违约条款，以审慎态度确保信托资金
的安全回笼。
4、设置多条信托计划提前结束的触发条款。
5、中泰信托将派驻董事对城乡发展公司日常经营进行监管，对公司重大决策事项拥
有一票否决权。
6、金堂县国资委将公司增资后持有的 20%城乡发展股权质押给中泰信托。
. 经营风险
风险情况：被投企业经营不善导致股权价值折损从而影响股权受让风险。
风险应对：
在和城乡建投公司签署的《股权转让协议》中明确我司股权远期转让不受到期时点城
乡发展经营情况及资产情况影响，明确城乡建投公司支付溢价股权的时间及金额，以保
障信托资金的安全回收。具体为“在信托存续期间溢价股权分期支付，支付时间为：每
自然年度 6月 20日和 12月 20日后十个工作日内按约定股权溢价率支付当期股权溢价款；
A、B两类信托产品分别在终止十五个工作日内以股权投资成本 1亿元受让中泰信托持有
的城乡发展公司股权，同时分别支付相应的最后一期股权溢价款。”
. 市场风险
风险情况：
信托存续期间，国内外宏观经济形势、调控政策等方面的相关法律法规的变化可能
会对当地经济整体状况产生较大影响，进而对预期土地出让收入、地方财政收入、抵押
物价值、交易对手履行还款义务的能力产生影响，可能导致出现信托财产受损的风险。
风险应对：
我部将密切关注国内外宏观经济环境及国家相关政策的变化趋势，并加强对相关行
业政策及经济发展的研究，及时把握最新政策及宏观经济环境的变化趋势和行业动态，
及早研究对策，从而有效防范和化解因政策变化而造成信托财产损失的风险。
. 操作风险
风险情况：
信托存续期间，由于受托人、项目受托管理人经营管理失误，使信托项目在运行过
程中出现一定风险。
风险应对：
信托期限内，我部将履行勤勉、尽责、忠诚的信托责任与义务，严格按照信托合同
规定的信托财产运用的范围管理运用信托财产；严格按签订的相关法律文件履行相应义
务，从而努力降低上述风险给信托财产造成的影响。我司已建立一整套信托业务内部控
制制度，包括授权批准制度、岗位分离制度、风险控制制度和内部审计制度等，确保信
托财产的安全有效运行。我司已指定专人担任信托经理，负责整个信托计划的日常运作
和管理。
七、 运营管理方案
. 日常运营管理要点
1、定期向远期受让方城乡建投公司收取溢价股权款
根据《信托合同》、《股权转让协议》的约定，定期收取溢价股权款。
2、支付信托各项费用及向受益人分配收益
根据《信托合同》及其他相关合同的约定，收取信托报酬、信托事务管理费；
支付咨询服务费、律师费、印刷费等费用；向受益人分配信托收益等。
3、定期信息披露
根据信托文件的约定，向投资者做定期信息披露。
4、外派董事时间、人员及工作机制（对内报告机制）
信托募集完成后 15个工作日内完成增资及工商变更登记手续。在工商变更登记手
续完成后，我司成为城乡发展正式股东，将派出 1名董事，行使董事职权。外派董事为
成都业务部项目经理郑芳。
外派董事平时在中泰信托办公，如遇派驻公司召开董事会决议，亲自与会参加，如
遇客观因素不能参加，应以书面形式向公司提请另外委派董事参加。对会议决议的内容
当天或次日向运营中心书面报备。如遇涉及一票否决事项，当天提请公司领导决策，待
批复再行权。每月需提交履职管理报告，就目前公司经营状况、负债明细及重大经营变
更等进行分析和报告。
. 运营风险管理要点
关注约定的溢价股权款支付时点，提前向其发出支付通知，做好可能无法支付
的预案。
八、 营销方案
由本公司财富中心管理营销，参考同期在市场上销售的政信类产品的定价水平，
制定更具市场竞争力的价格来进行销售。确定为：
1、A类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为 %；300万
元≤认购金额<600万元，预期收益为 %，600万元≤认购金额，预期收益为
%。
2、B类信托单位：100万元≤认购金额＜300万元，预期收益为 %；300万
元≤认购金额<600 万元，预期收益为 %，600 万元≤认购金额，预期收益为 11%。
根据项目标的方要求，首批资金募集为不少于 3000万，之后可分批成立。项目
将预期在 9月（在发行前两周）进行市场预热，以提升募集速度。预计首批 3000万
资金将在两周内募集完毕。
九、 必备法律文件签署安排
文件名称 签署时间安排 核心要点
《信托合同》、《风险申明书》
《增资协议》
《股权转让协议》
《抵押合同》
《保证合同》
《股权质押合同》
《保管合同》
《法律顾问合同》
十、 结论
. 方案及项目综合评价
通过初步尽职调查，我部认为项目标的方、远期溢价股权受让方为国有独资企
业，是地方经济建设的主要承载者，经营情况和信用良好。本信托计划增信措施充
分：金堂县和阿坝州两地政府财政担保，该两地方政府虽然整体规模不大，但是经
济增长强劲；AA-级评级主体提供连带责任保证；抵押物充足、流动性良好。因此，
整体项目优势突出。
综上所述，我部认为本项目交易结构明确，担保措施齐全，依法合规，风险可
控，收益可观。
. 实施建议
该项目具备可行性，建议实施。
. 拟任信托经理
以上妥否，请批示。
成都业务部
2014年 9月 1日
