l合理利用保险为房地产业服务
随着科学技术的进步和人类社会的发
展 ，在经济生活中人们所面临的经济损失
风险也越来越大 般来说 ，应对风险的
方法主要有两种 ，一是 自留，二是转移 。当
人们没有意识到风险 的存在 ，或不愿采取
措施进行转移时，就称为 自留风险 ，这时
如果没有准备足够 的应急资金 ，一旦损失
真的发生，就会破坏原有的生产计划，使
企业的预期利润不能实现 ，即便单个企业
准备 了足够的应急资金 ，能够应对意外的
损失 那么这部分资金的使用效率也会大
大降低 因此自留风险在一般情况下不是
企业应对风险的最佳选择 而在风险转移
的手段 中，保险是最常见也是 比较科学的
一 种方法。所谓保险 ，就是通过交纳少量
保险费，当未来发生损失时可以获得保险
公司的补偿 ，以恢复到损失发生前状态
换句话说，是以少量确定的损失 (保险费)
来取代将来可能发生的高额损失。
保险运行的基本原理
从单个企业 或个人的角度来看 ，通过
保险可以将风险转移给保险公司 但从保
险公司的角度来看 保险公司利用收取的
保险费建立保险基金 ，当参加保险的企业
或个人中的少数受到意外损失时 ，动 用保
险基金进行赔付 ，而没有受到意外损失者
则得不到赔付。因此，受损者所得到的保
险金中，既包含了自己交纳的保险费，也
包含了没有受损者所交纳的保险费 ，保险
公司实际上 进行 的有点像 资金调剂工作 。
比如说 ，假定现在有 1000家相 同的企业面
临火灾风险而投保 了火灾保险 ，每家企业
的财产价值都是 1o0万元，这 1000家企业
中只有 一家会失火但事先不知道是哪家 ，
一 旦失火会导致完全损失 那么保险公司
就会要求每家企业交纳 1000元的保险费 ，
加起来总共是 1o0万 当其 中任一家失火
时 将收集的1O0万元总保险费赔付 出去 。
通过保险所产生的效果就好像每 家企业都
失火 了，但失火造成的损失只有 1000元 ，
这就是保险的损失分摊作用 当保险公司
的业务量足够大时 ，可以通过对 以往的经
验数据进行统计得出损失发生的概率和损
失程度 ，作为计算保险费的依据 ，当然实
际在上例中收取 的保险费要 比 1 000元高
些 ，因为保险 公司必须 要收 回业务开
支 ，管理费用 ，以及赚取适当的利润 。
运用保险为房地产服务
保险的种类很多 ，目前市场上销售的
保险产品五花八 门，但都可以按保险责任
分拆成若干基本险种 ，与房地产业有关的
基本险种有 ：
财产保险类：主要承保各类有形或无
形 的财产 具体 又可 以分为 有形财产 保
险 、责任保险和信用与保证保险等。
人身保险类：主要承保 与人的生命及
身体有关的风 险，包括人寿保险 、人身意
外伤害保险、健康保险等 。
我 国的 <建设工程质量管理条例>规
定 了建设工程保修制度 规定 了开发商 与
施工、勘察、设计等单位之间的保修责任。
一 旦住宅在房屋保修期后出现质量问题 ．
由于购房者和这些单位之间并没有合同关
系 不 能直接找 这些单位 进行保修 或 索
赔 建设部弓l入 A级 住宅质量保证保险机
制后 ，购房者就可以在购房时同时获得保
险公司的保单 发生 问题后直接找保险公
司理赔 ，从而降低购房风险。
我国现行 的 (城市房地产开发经营管
理条例>虽然规定 了房地产开发企业应 当
承担保修责任，但对于目前众多的项目公
司来说，公司存续 的时间较短 这一规定
对其缺乏约束力。住宅是使用年限很长的
耐用消 费品 因为住宅 的复杂性和后 验
性 ，有的质量问题只有在使用中才能逐渐
发现，购房者面临着无法预料的风险。质
量是产品的根本和 品牌的灵魂 。个人及家
庭成为住房消费主体后 消费者更加关注
住房 的质量 、性能及其住区周围环境 。而
由于 些知名企业或楼盘发生了业主与开
发商 之间 的严重冲 突 ，引发 了消费 者对
“房地产业 的信任危机 ”。因此 ，建立住宅
口 泰州高等职业技术学院 徐健蓉
性能保证制度 ．确保消费者的权益 ，已成
为消费者维权面临的追在眉睫的问题
和 日本、法国等发达国家相比，我国
房地产市场发育还不成熟 ，住宅质量和性
能不能得到根 本保证 。引入住宅质量保证
保险机制 ．有利于保 障消 费者权益 ，化解
开发商的风险 ，是确保住宅质量和性能 的
一 种运作机制 可以解决消费者对住宅质
量和性能 的不信任感 。同时 住 宅质量保
证保险也转嫁 了开发商的风险 增加 了开
发商 的信 用。
住宅作为完整的商品是由开发商提供
给消 费者的，购房契约是开发商和购房者
签订 的 ，开发商是住宅产品的提供者 ，从
法律关系来看．购房者就质量问题能直接
追究 的责任人只有开发商。国务院 (城市
房地产开发经营管理条例>规定 房地产
开发企业应 当在商品房交付使 用时 向购
买人提供住 宅质量保证书和住宅使 用说明
书 房地产开发企业应 当按照住宅质量保
证书的约定，承担商品房保修责任。保修
期 内．因房地产 开发企业对商 品房进行维
修 致使房屋原 使用功能受到影响 ．给购
买人 造成损 失 的 ，应 当依 法承担 赔偿责
任 。该条例 明确规定 了开发商首先应当对
住宅质量承担保修责任和赔偿责任 。如果
发生大的质量事故 ，作为单个企业 ，往往
缺乏支付赔偿能力。通过建立住宅质量保
证保险机 制 ，可 以使开发商从长期的保修
义务 中解脱 出来 ，将风险转 移给保 险公
司。目前个别开 发商 的不 良行为 ，影响了
购房者的消费信心 在A级住房中引入保
证保险机制 ，不但住宅本身的性能得 到了
各方面专家的检 查 评审和认定 ，而且加
入了保 险公 司的信 用 使开发的住宅信 用
升级 ，可 以增加开发商的诚信度 。
总之 结台商品住宅性能认定 开展
A级住宅质量保证保 险 有利于保证消费
者权益 ，化解开发风险 ，提高住宅质量 推
动我国住宅产业健康 稳定地发展。将有
力地促进住 宅质量的提高 ，减少住房质量
纠纷 增强消费者的购房信心 。
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