第十一章 地价评估与分摊
第一节 地租理论及测算
第二节 路线价法
第三节 城镇基准地价评估
第四节 基准地价修正法
第五节 补地价的测算
第六节 高层建筑地价分摊
第一节 地租理论及测算
一、地租的含义（熟悉）
狭义的地租：指指土地所获得的超额报酬。
广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。
基本含义：纯粹的剩余物
第一节 地租理论及测算
二、地租现象（熟悉）
土地肥力不同→收获的产量不同——地租现象；
土地位置不同→运输费用不同——地租现象；
不同的摆摊地点→不同的销售净收入——地租现象
第一节 地租理论及测算
三、地租理论的回顾（了解）
（一）威廉·配第
（二）理查德·坎蒂隆
（三）亚当·斯密
（四）詹姆斯·安德森
（五）大卫·李嘉图
（六）马尔萨斯
（七）约翰·冯·杜能
（八）马克
（九）其他
第一节 地租理论及测算
四、地租的测算（熟悉）
1、计算公式：地租＝农产品市场价格－农产品销售价格－农产品生产成本－土地上投入资本的利息－农业经营者利润；
２、土地是在此最佳用途下使用的；
３、土地是在最佳集约利用下使用的；
第一节 地租理论及测算
４、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；
５、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。
第一节 地租理论及测算
６、测算地租的其他方法：
（１）从房租中分离出地租；
（２）由地价求地租；
（３）用市场法求地租；
（４）用类似假设开发法的方法求地租
第二节 路线价法
一、路线价法概述（熟悉）
1、含义：
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。
第二节 路线价法
2、理论依据：
(1) 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理：在路线价法中，“标准临街宗地”可视为“可比实例”；“路线价”可视为“可比实例价格”；其他临街土地的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是“房地产状况调整”。
第二节 路线价法
(2) 路线价法与一般的市场法的主要不同之处：
A、不做“交易情况修正”和“交易日期调整”；
B、先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；
C、利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”（该街道其他临街土地）的价值。
第二节 路线价法
3、适用的对象和条件：
（1）主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价；
（2）因可同时对大量土地进行估价，特别适用于房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的情形。
（3）运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。
第二节 路线价法
4、操作步骤：
（1）划分路线价区段；
（2）设定标准临街深度；
（3）选取标准临街宗地；
（4）调查评估路线价；
（5）制作价格修正率表；
（6）计算临街土地的价值。
第二节 路线价法
二、划分路线价区段（熟悉）
1、路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段；
2、在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。
第二节 路线价法
3、两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段；
4、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。
第二节 路线价法
三、设定标准临街深度（了解）
1、标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。
2、实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。
第二节 路线价法
四、选取标准临街宗地（了解）
1、标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
第二节 路线价法
2、选取标准临街宗地的要求是：
一面临街；
土地形状为矩形；
临街深度为标准临街深度；
临街宽度为标准临街宽度；
临街宽度与临街深度的比例适当；
用途为所在路线价区段具有代表性的用途；
容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；
其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也应具有代表性。
第二节 路线价法
五、调查评估路线价（了解）
1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。
2、通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价；然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
第二节 路线价法
3、路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示。
第二节 路线价法
六、制作价格修正率表（掌握）
1、价格修正率表有临街深度价格修正率表和其他价格修正率表。
2、临街深度价格修正率表通常简称为深度价格修正率表，又称深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格递减率制作出来的。
3、临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
第二节 路线价法
4、最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。例
（1）该法则是将临街深度100英尺的街临土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份价值占整块土地价值的40%，第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30%，第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20%，第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%。
第二节 路线价法
（2）如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充：超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。
第二节 路线价法
5、制作临街深度价格修正率表的要领是：
（1）设定标准临街深度；
（2）将标准临街深度分为若干等份；
（3）制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计深度价格修正率或平均深度价格修正率。
第二节 路线价法
七、计算临街土地的价值（掌握）
1、路线价法的计算公式：
（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。
V（总价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率
V（单价）＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／估价对象土地面积
＝标准临街宗地总价×∑单独深度价格修正率／（临街宽度×临街深度）
第二节 路线价法
（2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。
第二节 路线价法
（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度
第二节 路线价法
（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修正率×土地面积
第二节 路线价法
或：
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正额
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×土地面积±总价修正额
第二节 路线价法
2、路线价法计算举例
一面临街矩形土地价值的计算；
前后两面临街矩形土地价值的计算；
矩形街角地价值的计算；
三角形土地价值的计算；
其他形状土地价值的计算。
第三节 城镇基准地价评估（熟悉）
一、城镇基准地价的概念
城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。
第三节 城镇基准地价评估（熟悉）
二、城镇基准地价评估技术路线的发展
经历了三个阶段：
1、建立在城镇土地定级基础之上，采用数学模型测算土地级差收益，然后根据地租资本化原理，将土地级差收益转化为土地价格。——土地级别的基准地价
第三节 城镇基准地价评估（熟悉）
2、仍是建立在城镇土地定级基础之上，在采用数学模型测算土地级差收益转化为土地价格的同时，利用土地经营收益资料、市场交易资料等，直接运用收益法、市场法等方法平估出若干宗地的价格，以此为参考，再确定出各土地级别的基准地价。
第三节 城镇基准地价评估（熟悉）
3、不经过土地定级直接评估出基准地价：
运用路线价法评估商业路线价区段的基准地价；
将土地进行地价区段划分，通过多种途径，调查评估出各地价区段中若干宗地的价格，再计算这些宗地价格的平均数、中位数或众数，据此确定各地价区段的价格。——地价区段的基准地价
第三节 城镇基准地价评估（熟悉）
三、城镇基准地价评估的方法和程序
（1）制定基准地价评估作业方案；
（2）明确基准地价的内涵、构成、表达方式等；
（3）划分土地级别或地价区段；
（4）抽查评估若干宗地的价格；
（5）计算各土地级别或地价区段的地价；
（6）综合确定基准地价；
（7）提出基准地价应用的建议和技术。
第四节 基准地价修正法（熟悉）
1、基准地价修正法是指在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
2、基准地价修正法是一种间接的估价方法；其估价结果的准确性取决于基准地价的的准确性及各种调整系数的科学性。
第四节 基准地价修正法（熟悉）
3、操作步骤：
搜集有关基准地价的资料；
查出估价对象宗地所在土地级别或地价区段的基准地价；
进行市场状况调整、土地状况调整等；
求出估价对象宗地的价格。
第五节 补地价的测算（熟悉）
１、含义：补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等。
2、需补地价的三种情形：
（1）改变土地用途、容积率等土地使用条件；
（2）延长土地使用期限；
（3）转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产
第五节 补地价的测算（熟悉）
3、公式：
（１）补地价＝新土地使用条件下的土地市场价格－旧土地使用条件下的土地市场价格
（２）补地价（单价）＝新楼面地价×新容积率－旧楼面地价×旧容积率
补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积
（３）补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率）
４、实际中的补地价数额取决于政府的政策。
第六节 高层建筑地价分摊
一、高层建筑地价分摊的意义（熟悉）
通过高层建筑地价分摊，可以解决：
各部分占有的土地份额；
各部分分摊的土地面积；
各部分分摊的地价数额等。
第六节 高层建筑地价分摊
二、高层建筑地价分摊的方法（掌握）
1、按建筑面积进行分摊
（1）公式：
某部分占有的土地份额＝该部分的建筑物面积／建筑物总面积
某部分分摊的土地面积＝土地总面积×（该部分的建筑物面积／建筑物总面积）
某部分分摊的地价数额＝土地总价值×（该部分的建筑物面积／建筑物总面积）
＝楼面地价×该部分的建筑物面积
第六节 高层建筑地价分摊
（2）按建筑面积进行分摊的优点是简便、可操作性强，但主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼等。
第六节 高层建筑地价分摊
2、按房地价值进行分摊
（1）公式：
某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值/房地总价值
某部分分摊的土地面积＝土地总面积×（该部分的房地价值／房地总价值）
某部分分摊的地价数额＝土地总价值×（该部分的房地价值／房地总价值）
第六节 高层建筑地价分摊
（2）按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊复杂，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值（单价）有差异但差异不是很大的建筑物。
第六节 高层建筑地价分摊
3、按土地价值进行分摊
公式：
某部分占有的土地份额＝（该部分的房地价值-该部分的建筑物价值）/（房地总价值-建筑物总价值）
某部分分摊的土地面积＝土地总面积×该部分占有的土地份额
某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值
＝该部分的房地价值－该部分的建筑物价值
第六节 高层建筑地价分摊
第六节 高层建筑地价分摊
（2）这种分摊方法较简单，只要知道了建筑物占用的土地的总价值，知道了建筑物各部分的房地价值，就可以进行。
