第11章住房社会保障
为何实施住房社会保障？
住房社会保障制度概述
中国住房社会保障
以房养老的探索。
为何实施住房社会保障？
城市房价过高
（1）一则笑话
2010年，一美国人到中国旅游，用10万美元兑换到68万人民币。在中国吃喝玩乐了一年，花了18万人民币。2011年，他要回去了，到银行去，因为人民币兑美元升值到1：5，这位美国人用剩下的50万人民币换到了10万美元。白玩了中国人一回，高高兴兴地回家了
1、城市房价过高
另一美国人也到中国旅游，也拿10万美元换了68万RMB，花50万买了套房子，吃喝玩乐花了18万，想回去了，房子不能带走只好卖了，净得100万，兑换了20万美元，白玩了中国人一回不说，还倒挣了中国人10万美元，也高高兴兴地回家了！
中国政府和统计局也很高兴，因为GDP增长了.
1、城市房价过高
（2）城市房价现状
江景豪宅均价24000元
北京北部地区，四环以内4万起南部地区，三环以内3万起
过高房价带来的社会问题
贫富差距的拉大。房姐、房叔，前铁道部刘志军部长200多套，而城市底层老百姓蜗居、离婚、光棍，生活困难无立锥之地。
厦门爆炸案的陈水总。
为什么城市房价如此之高？
过高房价缘自社会工业化
（1）工业化是社会化的生产，是市场的竞争机制，这种进程不能停止，也不可退回去。
（2）人口大量聚集
（3）工业用地激增
（4）住房需求日益增加
在这种情况下，只能通过社会化的手段解决住房问题——住房社会保障
住房社会保障概述
住房社会保障的产生与发展
英国是住房保障产生最早的国家之一。早在19世纪80年代，英国就制定了针对城市住房问题的《住房法》，并开始兴建政府公寓，以优惠价格出租给贫民。二战后，英国积极发展福利性住房。英国政府通过实施灵活、多样的住房保障措施，使许多中低收入阶层实现了“居者有其屋”的目标。
新加坡从1961年开始实施了一系列的五年计划，建成了50多万套住房，实现“居者有其屋”。
美国政府制定住房保障计划，成立联邦住房金融机构和联邦住房发展机构，采取发展低租金公房、建立低收入家庭住房补贴等措施进行政府干预。
西欧的法国、德国、荷兰、比利时、奥地利的住房保障制度都起源于解决住房短缺问题，特别是第二次世界大战造成的大约20%~30%的房屋破坏，使西欧国家的住房保障制度得到了空前发展。
20世纪70年代以来，世界范围兴起了由政府采取税收支付、贷款优惠以推动住房私有化的浪潮。
住房社会保障的内涵及制度建构的基本原则
住房社会保障制度是一种在住房领域实行的社会保障制度，实质是利用国家和社会的力量，通过国民收入再分配，为中低收入阶层、住房困难群体及其他特殊社会群体提供适当住房，以保障其基本的居住水平。
住房社会保障制度建设应遵循以下原则：
1.必须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力
2.必须注重形成保障水平的层次性和保障手段的多元化
3.必须正确处理住房保障与市场机制的关系
住房社会保障的基本形式
1、 政府公房建设模式
公房建设模式出现于住房短缺时期，政府发挥土地、资本等资源优势，在生产环节干预住房市场，直接建造住房提供给居民，从而在较短的时间内增加住房供应总量。但是政府建设公房是在供应环节对住房市场的直接干预，这不仅干扰了房地产市场的正常发展，也给政府带来巨大的财政负担。
英国的议会住房（council housing）、新加坡政府的廉租屋和我国香港的公屋都属于这种模式。
2、住房建设补贴模式
住房建设补贴模式，即政府通过提供优惠贷款、补偿贷款利息等优惠政策，支持营利性房地产企业和非营利性机构发展低租金、低成本住房，同时对建成住房的出租或出售做出限制，规定通过享受优惠政策建成的住房必须按成本价出租或出售给符合政策规定的家庭。
德国和美国是向营利性房地产企业提供住房建设补贴的代表性国家。
法国政府为解决中低收入阶层居民住房问题成立了低租金住房联合会（HLM），其主要职能是直接建设住房，发放低利率贷款，改建旧房为经济适用房后再出租。
3、 租房租金补贴与购房税收优惠模式
租房租金补贴和购房税收优惠目前已经成为各国运用最普遍的住房保障运作模式，几乎所有的发达国家和越来越多的发展中国家都不同程度地发放租房租金补贴或实施购房税收优惠，以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到或买到合适的住房。
中国住房社会保障
中国住房社会保障的历史沿革
1.住房制度改革的起步阶段
1980年4月，邓小平提出了住房商品化思路，以此为指导，我国住房制度改革开始起步，将“提租和出售公房”作为房改的切入点。
20世纪80年代初，我国住房消费的最大矛盾是全面短缺，当时全国在许多地区也实行过一些带有住房保障性质的政策。主要方法是对无房户和特困户实行特殊的住房解困办法
2.住房制度改革及住房保障制度全面推进阶段
1994年，提出了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实行住房商品化、社会化。
1995年，提出了加快解决中低收入家庭住房困难户的居住问题，建立具有社会保障性质的住房供应体制。这是在住房制度改革中首次明确提出了住房保障的问题。
1998年，提出了向中低收入家庭出售经济适用住房的意见和建立廉租住房供应体系及公房提租减免等政策。经济适用住房制度、廉租住房制度和公房提租补贴政策构成了这一时期住房社会保障制度的主要内容。
3.住房社会保障体系构建阶段
2003年，开始将改革的重点转向对住房供应体系的调整，提出“多数家庭购买或承租普通商品住房”的改革方向。 明确经济适用住房为具有保障性质的政策性商品住房；强调完善廉租住房制度，提出以财政预算为主、多渠道筹措廉租住房保障资金。
2005年以来，提出加强和改善房地产市场调控，强化政府对低收入家庭住房的保障责任。
2007年，明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，逐步建立和完善多层次住房保障体系。
1、 住房社会保障体系
(1)住房公积金制度
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储蓄，它是一种互助性、保障性的住房资金，能够有效支持中低收入阶层住房问题的解决。
住房公积金由两部分组成：一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分；二是职工所在单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这两部分只定向用于职工的住房消费支出。
中国住房社会保障体系与存在的问题
（2）廉租住房制度
廉租住房制度是住房社会保障体系中的最基本制度。廉租住房制度保障对象一般为最低收入家庭。
目前廉租住房制度主要采取以下四种实施方式：
一是实物配租，即政府为低收入户和住房困难户直接提供低租金的普通住房。
二是租金补贴，即政府向住房困难户和低收入者按规定的标准发放租金补贴，由受补贴者自己到市场上去租房。
三是对租住在现有公房内的“双困”家庭（低收入和住房困难户）实行租金减免。
四是房屋置换。
（3）经济适用房制度
经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。目前经济适用住房制度的覆盖对象主要是具有一定支付能力的低收入家庭。
在经济适用住房政策实施中，各地因地制宜，创造出了多种实施方案：
一是政府直接参与组织实施。
二是在政府统筹规划下，由开发企业建设和销售。
三是由企业和特定组织建设与销售。
（4）限价商品住房制度
限价商品住房制度是在政府提供税收优惠、金融支持或货币补贴的前提下，为满足当地中低收入家庭住房需求而建立的一种住房保障制度。限价商品住房的供应对象一般不能享受廉租住房和经济适用住房制度的保障待遇。
2、 当前深化中国住房社会保障制度改革的主要措施
（1）充分发挥住房公积金在住房社会保障方面的作用
①将住房公积金发展成为惠及全社会的政策性住房金融。
②充分发挥住房公积金政策性住房金融的职能与作用。
③创新住房公积金的使用范围。
（2）进一步建立健全城市廉租住房制度
①确保廉租住房保障资金来源。
②进一步完善保障方式。
③多渠道增加廉租住房房源。
（3）改进和规范经济适用住房制度
①明确经济适用住房的定位和发展方向。
②明确低收入家庭的划分标准。
③严格贯彻落实现行的经济适用住房管理规定。
④建立并完善经济适用住房的退出机制。
（4）优先保证中小套型限价商品住房供应
