三、不动产的物权变动（重点）（P29）
1、不动产物权变动的情形（P29）
（1）登记生效
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【解释】房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。
（2）物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记
①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（2008年综合题）
【解释】上述三种情形的物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。
【案例】甲死亡后，其房屋由继承人乙继承，虽然没有办理过户登记，但乙自继承之日起取得该房屋的所有权。如果乙拟将该房屋出售给丙，则乙必须首先将该房屋过户登记在自己的名下，然后才能过户登记在丙的名下。未经登记，乙丙之间的房屋买卖合同虽然有效，但不发生物权变动效力。
（3）物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
①土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
②地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。
③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，宅基地使用权不以登记为生效要件。
（4）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
表 不动产的物权变动
具体情形
登记生效
（1）房屋买卖
（2）建设用地使用权的取得
（3）不动产的抵押
物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记，未经登记，不发生物权效力
（1）因人民法院的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力
（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力
物权变动不以登记为生效要件，而是以登记为对抗要件
（1）土地承包经营权
（2）地役权
（3）宅基地使用权
可以不登记
依法属于国家所有的自然资源
【例题1·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
【答案】B
【解析】（1）选项A：中州公司取得该块土地的建设用地使用权并办理审批手续，属于合法建造房屋，但其享有建设用地使用权并不是取得房屋所有权的原因；（2）选项BCD：因合法建造、拆除房屋等“事实行为”设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
【例题2·多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、甲已经取得了该房屋的所有权
B、甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人
C、甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力
D、甲可以出租该房屋
【答案】ACD
【解析】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本题中，甲对房屋的所有权不以登记为要件，但甲在处分该房屋时，应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。
2、登记制度（P30）
（1）登记簿与权属证书
不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2008年综合题）
（2）更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（3）异议登记
异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。
①异议登记使得登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力（不适用于善意取得）。
②为了避免不动产物权的效力不因异议登记而长期处于不稳定，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，则异议登记失效。
（4）预告登记（针对房屋买卖合同）
①预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【例题1·判断题】不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）
【答案】×
【例题2·判断题】在不动产登记中，异议登记申请人在异议登记之日起10日内不起诉的，则异议登记失效。（ ）
【答案】×
【例题3·判断题】当事人签订买卖房屋协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，当事人自能够进行不动产登记之日起1个月内未申请登记的，预告登记失效。（ ）
【答案】×
3、不动产买卖合同与物权登记（P30）
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【案例】甲将自己的房屋卖给乙，双方于2009年4月1日签订了房屋买卖合同，乙当日向甲交付了200万元的房款，但双方未办理产权过户登记。2009年4月20日，甲又将该房屋卖给了丙，双方签订了房屋买卖合同，并于4月30日办理了产权过户登记。在本题中：（1）丙基于登记依法取得了该房屋的所有权；（2）甲、乙之间的买卖合同自4月1日成立时生效，但由于未办理登记，乙不能取得该房屋的所有权；但乙可以基于有效的买卖合同要求甲承担违约责任。
【例题1·单选题】乙购买甲的一套房屋，已经支付1/3的价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ ）。
A、合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任
B、合同无效，甲应返还所受领的价款
C、合同有效，甲应继续履行合同
D、合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失
【答案】C
【解析】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，尽管尚未办理房屋的过户手续，但该房屋买卖合同自订立之日起就生效了。
【例题2·多选题】甲继承了一套房屋，甲在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，甲办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。关于甲、乙、丙三方的关系，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是（ ）。
A、甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效
B、乙对房屋的占有是合法占有
C、乙可以请求人民法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效
D、丙已取得该房屋的所有权
【答案】BD
【解析】（1）选项AB：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本题中，甲与乙之间的房屋买卖合同有效，乙根据房屋买卖合同而合法占有该房屋，但乙因未进行产权登记而不能取得该房屋的所有权；（2）选项CD：甲与丙之间的房屋买卖合同有效，丙因进行了产权登记而取得了该房屋的所有权。
【例题3·多选题】甲与乙签订房屋买卖合同，将一幢房屋卖与乙。双方约定，一方违约应支付购房款35％的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同，将该房卖与丙，并与丙办理了过户登记手续。下列选项中，正确的是（ ）。
A、乙可以自己与甲签订的合同在先，主张甲与丙签订的合同无效
B、乙有权要求甲收回房屋，实际履行合同
C、乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任
D、乙要求甲支付违约金时，如果约定的违约金过分高于给乙造成的损失，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
【答案】CD
【解析】（1）选项A：甲乙之间、甲丙之间的房屋买卖合同，均属于债权合同，根据债的平等性原理，其效力并无时间先后之分；（2）选项BC：丙依法取得了房屋的所有权，乙无权要求甲收回房屋，但由于甲的违约行为，乙可以要求甲承担违约责任；（3）选项D：关于商品房买卖合同的司法解释，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30％为标准适当减少。
【例题4·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ ）。
A、王某无权请求丁某返还房屋
B、王某有权请求丁某返还房屋
C、小王无权请求丁某返还房屋
D、小王有权请求丁某返还房屋
【答案】AC
【解析】（1）选项A：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，王某与丁某之间的房屋买卖合同虽未办理产权转移登记，但不影响买卖合同的效力，丁某取得对房屋的合法占有，王某无权请求丁某返还房屋；（2）选项C：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。在本案中，小王在王某死后取得该房屋所有权，丁某有权依据合同请求小王履行产权过户登记义务，小王无权请求返还房屋。
【例题5·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。如杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列选项中，表述正确的是（ ）。
A、杜某无权请求丁某返还房屋
B、杜某有权请求丁某返还房屋
C、杜某无权请求叶某返还房屋
D、杜某有权请求叶某返还房屋
【答案】BC
【解析】（1）选项B：根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在本题中，小王将继承的房屋出卖给杜某并办理过户登记，杜某取得房屋所有权。因此，杜某有权请求丁某返还房屋；（2）选项C：根据《合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在本题中，房屋在杜某买受前已经租赁给叶某使用。因此，杜某无权请求叶某返还房屋。
【例题6·多选题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权移转登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权移转登记。关于小王和杜某之间的房屋买卖，根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ ）。
A、交付标的物是房屋买卖合同的有效要件
B、小王必须将所继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某
C、房屋所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力
D、该房屋的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记
【答案】BCD
【解析】（1）选项B：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力，该物权变动虽不以登记为要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记；（2）选项C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，房屋 所有权转移自记载于不动产登记簿时发生效力；（3）选项D：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
四、动产的物权变动（P30）
1、交付生效（P30）
（1）动产物权的设立和转让，自“交付时”发生效力，但法律另有规定的除外。
（2）船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
【解释】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。但登记具有对抗效力，如果交付后没有办理登记，不能对抗善意第三人。
【案例】甲将自己的一辆小汽车卖给乙，双方签订了买卖合同，乙向甲交付了20万元的车款，甲向乙交付了该车，但未办理过户手续。甲因向丙借款，将该车抵押给善意的丙，双方办理了抵押登记。因甲到期不能清偿丙的债务，丙拟行使抵押权，遭到乙的拒绝。在本题中：（1）尽管甲、乙之间未办理过户手续，但乙基于“交付”已经取得了该车的所有权；（2）由于甲、乙之间未办理过户手续，乙不能对抗善意第三人丙。
【例题·单选题】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，当晚诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。根据《物权法》的规定，此时该名画的所有权属于（ ）。
A、甲 B、乙 C、丙 D、丁
【答案】A
【解析】（1）乙属于非法占有，不享有所有权；（2）动产物权自交付时转移，丙尚未取得所有权。
2、特殊的交付方式（P31）
（1）简易交付
简易交付是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。
【解释】受让人已经占有动产的情况下，如受让人已经通过租赁、借用等方式实际占有了动产，则当双方当事人关于所有权转移的合同生效时，即完成标的物的交付，受让人取得动产的所有权。
【相关链接】标的物在订立合同之前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。
【案例】2009年5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用两个月。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为1000元，一个月后交付款项。在本题中：（1）甲、乙之间的买卖合同于5月10日生效；（2）耕牛的所有权自买卖合同生效时（5月10日）转移。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
【解释】指示交付作为一种观念交付，其实际交付没有发生，因此作为物权变动的公示不如简易交付。但由于指示交付在实践中多需要由让与人对第三人的指示，因此其公示效果能够得到肯定。
【案例】2009年5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用2个月。5月10日，甲将该耕牛卖给丙，丙当日付款，甲当日通知乙租赁期限届满后将耕牛直接交给丙。在本题中：（1）租赁期间，租赁物的所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同在有效期限内对受让人丙继续有效；（2）丙于5月10日取得该耕牛的所有权。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力。
【解释】由于占有改定中标的物没有发生任何实际移转，物权变动也没有任何可以从外部认知的表征，因此，占有改定的公示效果最弱。
【案例】2009年3月10日，甲将耕牛卖给乙，乙当日付款，双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先由甲使用，5月10日甲再将耕牛交给乙。在本题中，耕牛的所有权自3月10日转移。
【例题·单选题】甲在乙的画展上看中一幅画，并提出购买，双方以５万元成交。甲同意待画展结束后，再将属于自己的画取走。根据《物权法》的规定，此种交付方式属于（ ）。
A、现实交付 B、简易交付
C、指示交付 D、占有改定
【答案】D
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