租房优于买房吗？——对于我国房屋租售比的几点思考 2005级经济学基地班 王晴
租房优于买房吗？
——对于我国房屋租售比的几点思考
（2005级经济学基地班 王晴 40501119）
【摘要】近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，房价的持续攀升，我国的房地产业的健康状况便引起了国内外学者的高度关注。“房地产业存在严重泡沫”，“房地产处于崩溃边缘”的说法也屡见不鲜。持此观点的人无非是基于我国“房价收入比不合理”，“租售比过高”“空置率上升”等。那么，合理的租售比是多少？租售比是如何反应房地产现状的？其应用有什么值得注意的地方？我国的租售比偏高的原因是什么？本文即从以上几个角度来带领大家深入了解租售比。
【关键词】 租售比 房产税 预付年金现值 物业税
问题提出
近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，各地房价持续攀升，特别是一些比较发达的大中城市，二手房的市场交易价格上涨十分迅速。
房价的高涨引起了国内外专家的关注，中国社会科学院城市发展与环境研究中心目前发布的《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，我国部分城市住宅“租售比”确实已超过国际警戒线，房价虚高，投资风险加大。一时间，“租售比超过警戒线”，“楼市高烧”，“买房风险增加”等专家警告刺激着人们的神经。合理的租售比是多少？租售比如何用来衡量房地产的现状？我国租售比偏高的原因有哪些？下面我们将对这些问题进行详细分析。另外，要说明的是，我们研究的租售比只是对房产进行投资的部分，买房自住的不包括在内。
相关研究综述
2004年，还在清华大学房地产研究所读博的谢岳来，在导师刘红钰的指导下完成的一项《基于房价租金比的京沪杭房价研究》。研究中，谢岳来发现，购房自住的 “投资回报率”一般不应低于当时的商业性住房抵押贷款利率；但也不应高出太多，以住房抵押贷款利率为基准利率，考虑投资风险补偿和租金上涨因素，租金收益率 (即房价租金比的倒数)应比抵押贷款利率高1%～3%。按照商业性住房抵押贷款利率水平%，谢岳来得出结论，2004年中国合理的房价租金比应为150--200：1，重点城市的上限可略加提高。
通过实证调研，谢岳来计算出2004年北京、广州、上海、杭州四个城市房价租金比分别为177∶1、194∶1、261∶1、286∶1。据此得出的结论是，北京、广州的房价租金比处的合理范围，上海、杭州的房价租金比已经偏高。这一报告中的“房价租金比”概念，即相当于“租售比”公式的反比。
2005年和2006年，哈继铭率领的中国国际金融公司研究部团队，又根据 “购房资金成本/租金比率”和 “月供/租金比率”的数据分析，两度提出了 “买房不如租房”的口号。根据2006年和2005年数据的对比分析，哈继铭还认为，2006年房地产的总体健康状况有所恶化，买房更加不如租房。其中的主要原因是房价涨幅一直高于租金涨幅，房价偏离租金所反映的投资收益回报点价格越来越远。
在社科院蓝皮书公布以前，北京链家地产也在今年1月底提出过相同的观点。链家地产的数据表明，2006年北京市一居室普通住宅的售价租金比在242：1；两居室售价租金比在280：1；三居室售价租金比为286：1。链家地产的分析报告表明，2006年北京的二手房售价租金比已经接近国际公认的警戒线；这种状况也为市场传递了一个需要警惕的信号。
4月底中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的2007房地产蓝皮书。这个名为 《中国房地产发展报告》的研究成果指出， “根据我爱我家、链家地产等房产经纪公司的统计数据，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的 ‘租售比’已经高达1∶270至1∶400，房价虚高倾向明显。”
租售比的经济理论分析
（一）合理租售比的确定
所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值 。从经济学理论来看，如果房价偏离租金回报率过远，意味着价值被高估，市场风险加大。市场经济发达国家或地区的经验数据也表明，房地产市场平稳发展时期，租金收入与房价之间确实存在一种正相关关系。
对于买房者来说，他需要支付的总费用包括买房的房价，维修费，保险费，房产税等；而对于租房者来说，他需要支付的总费用包括每个月的租金，还有整个租房期间内的租金利息之和（损失掉的）。从理论上分析，合理租售比的确定原则是在房屋的整个寿命期内,购房所需支付的全部费用与租房所需支付的全部费用相等。
一般而言，国际标准的“房产租售比”为1:100，但这主要针对处于发展趋于稳定的国家或地区，而中国则存在经济快速上升、人民币升值预期、改善需求大、外资购房比例高、存款利率低、通膨隐忧强烈……等特殊状况，使房价调升的压力不同一般，因此可以放大到1:200～1:300以符实际，一旦超越1:300则无疑处于泡沫边缘。一般说来，租售比能反映一个城市真实的住房需求，当一个城市二手房价持续上涨而房屋租金却未随之上涨，没有给予房价一个有效的支撑，使租售比出现严重不协调的情况时，我们就说该地区房地产市场处于不健康的状态，该房地产房价虚高，存在投机。（在后面的应用中，为了方便与年利率比较，我们将租售比折算成年租金和每平方米房价的比值）。
（二）租售比的应用
下面我们来看一下成都市部分楼盘（二手房）租售比情况。
表一：
成都市部分楼盘（二手房）租售比情况
楼盘名称
租金
（元/月）
二手房总价（万元）
最高租售比
年租售比增幅%
光华片区
优品道
1500~2000
51~53
1/255
水木光华
1000~1500
45~50
1/260
上城生活馆
1000~1500
36
1/240
金沙片区
金沙西园
1350~1800
47~58
1/261
阳光金沙
1250~1600
42~51
1/262
内双楠片区
富港花园
1800~2200
35~44
1/159
碧云天
1600~2000
46~57
1/230
李家沱片区
平安苑
1200~1500
~52
1/277
阳光嘉园
1200
42~26
1/350
（数据来源：正合地产市场调查，部分资料为计算所得）
由上图可以看出，年租售比一般在%左右，只有富港花园达到%，而李家沱片区的阳光嘉园年租售比只有%。如果我们把年租售比看成租房的年收益率的话，租房的年收益率低于银行的房贷利率。
另外，银行的房贷实际上是每月归还的，假设需还本金为A，每年需还本息R=A×（1+%/12）=
所以实际利率为i=（-A）/A=%
由此可见，房贷的实际利率比起名义利率%还要高出个百分点。从以上两点来看，以租养房根本就就是毫无收益的。那么，问题一：在亏损的情况下，房市（二手房）为何仍如此火爆？
以上是成都地区的房地产现状，那是否其他地区会有所不同呢？事实上，北京五环内住宅的租售比已经超过了1∶350；租赁市场较为发达的深圳“租售比”是1∶200左右；上海二手房租售价格比在1∶150~200之间；杭州则达到了1∶300以上。由此可见，租售比严重不协调已经成了我国大部分大中城市的现状。以国际租售比的标准衡量来看，我国的房地产已经存在泡沫。那么，问题二：我国的房地产泡沫有多大？
（三） 租售比的影响因素分析——房屋租售比过高的解释
由表一可以看出，出租房子的人所获得的租房年收益率低于房贷年利率，这是否说明出租房子的人在“无私”地为租房的人做贡献呢？当然，在实际中，这种假设情况是根本不可能存在的。通过分析，我们发现我国租售比过高的原因有以下几点：
解释一：将房屋出租并不是房产投资者的获利渠道，他们主要是靠将房屋继续出售来盈利
由去年开始，我国的股市持续高涨，股票，基金的平均收益率超过房贷利率，所以从理性经济人的假设出发，人们会选择贷款买房，然后将手中的现金流进行股票，基金投资，以期在一定时间内获得最大的收益。
假设某人2004年6月在成都市区以3242元/㎡的价格买下90㎡的一套房子，另外，我们假设，买房者首付40%，剩余60%为银行贷款，假设贷款年限为10年，房贷利率为%（选自农行房贷利率）。则
1、其购房总费用为：
总房款 =3242×90=291780元，其中，首付为116712元，银行贷款175068元
税费本利和。契税为总房价的%,印花税为房价的%,综合税率为%。税款=291780×%=元
保险费。保险费=总房价×保险费率×贷款年限，保险费率为5‰:
=‰×10×291780=元
④、公共维修基金。公共维修基金为总房价的2%：
=291780×2%=元
综上，该购房者的总费用为
B=+++=291780+++=元
2、出租总收益现值
若该购房者将房出租，租金每月1500元（参照上表光华片区中的水木清华），一年期的存款利率为%，根据实际情况，假设租金为每季度交付，属于预付年金，则两年的租金现值和为
P=A×[(P/A,I,n-1)+1]=A×
=4500×[]=元
个人出租房屋取得租金收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和个人所得税。
其中，营业税税额=月租金收入×适用税率（我国税法规定），=×3%=元
应纳教育费附加＝实际缴纳的营业税税额×3%，=×3%=元。
应纳城市维护建设税税额=实际缴纳的营业税税额×适用税率，个人所在地为市区的，适用税率为7%，则 EMBED =×7%=元
从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。所以，该出租者需要缴纳房产税=×4%=元。
个人所得税适用优惠税率10%，=P×10%=×10%=元
总纳税额为T=++++=元
所以，房租净收益现值为D=P- T ==元
3、出售收益现值
表二：
成都市市区及近郊近几年来房价及涨幅
时间
地区
2003
2004
2 005
2006
均价
同比增长%
均价
同比增长%
均价
同比增长%
均价
同比增长%
市区
2923
------
3242
3770
4256
郫县
1313
2045
2635
3017
温江
1278
1494
2271
3225
双流
1488
1849
2442
3344
新都
1074
1312
1952
2500
龙泉驿
1303
1610
1866
2700
（数据来源：正合地产数据库，部分数据为计算所得）
假设房屋所有者将房子于2006年6月出售，出售价格为每平方4256元（如表二），则总房价为Q=4256元/㎡×90㎡=383040元。
我国税法规定，个人出售房屋取得收入，需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。对个人购买普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时免征营业税。
个税：应纳税额＝(销售额-购买价款-合理费用)×20%；或者，应纳税额＝销售额×核定税率1%；(目前市场实际交易按此计税方式)。土地增值税：累进抵扣计算征收(计算方式较为复杂)，一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算。综上，售房者需缴纳主要税金总共T EMBED =383040×2%=元。
将出售收益折合为现值为：=（Q-T）×=元
4、投资总收益现值
由此计算，在整个投资过程中，该售房者共获得收益现值为：Y=+D-B=+=元
由上面的计算可以看出，进行房产投资的收益还是比较大的，投资者可以忍受租房期间的租售比过低，是因为其继续出售时的收益十分巨大。这也符合我国当前的房地产现状。至此，我们前面的第一个问题得到解决。
另外，租售比偏高也可以由此得到解释：因为我国现阶段的房地产现状是房屋的租赁市场不够健全，不能给二手房销售市场以有力的支撑，二手房以继续出售为主。而发达国家的房屋租赁市场已经很发达，正常情况是二手房进行租赁而非继续出售，如果把我国现阶段的房地产情况看成我国房地产发展的一个必经的正常阶段，那么我国的现在的租售比比国际正常水平偏高也是正常的。
解释二：通货膨胀情况下，固定资产的保值增值空间大
“亚洲开发银行17日在北京发布的《2007亚洲发展展望更新》报告预测，2007年和2008年中国通货膨胀率将分别为％和％，高于亚行今年早些时候分别为％和％的预测值。”
以成都为例，2004年，100万元可以买别墅，2005年可以买花园洋房，2006年就只能买电梯公寓，实际上100万元在这三年间从购买力来说是贬值了的。
事实上，对普通百姓的来说，感受到的通货膨胀率（即官方资料中的居民消费价格指数）要更高一点。在通货膨胀的大环境下，稀有资源更容易达到保值增值的作用。而在我国地少人多的国情下，土地就是最稀有的资源，因此，比起把钱存到银行获得负利率来说，房屋等固定资产投资更容易得到大家的青睐。因此，高涨的投资热情很容易拉动房价上涨，在房屋租赁价格上涨不明显的情况下，租售比相应拉大。
解释三：我国税制不够完善，房地产业的物业税尚未开征
一直以来，我国并未征收物业税，各种税收只是在房屋购买时一次性支付，因此房屋起始售价比较高。另外，在房地产保有环节课税少、负担轻，而且税收优惠范围大。在房屋持有环节发生的房屋增值部分，投资者购买房产的预期收益很高，这样就刺激了各类投资者对房产的需求。在此情况下，低价买进，然后坐等资产升值，然后高价卖出，赚取差价，哄抬房地产价格。这也是我国房地产投资的现状：二手房以继续出售为主，而非出租。当然，在房价一路上升，房租稳定不变的情况下，租售比自然拉大。
解释四：在我国，市场经济不发达的情况下，投资渠道相对较少
我国的市场经济从改革开放开始，至今已经有近三十年，在此期间，我国的市场经济取得了巨大的成就，但是，毕竟发展时间太短，还存在很多不完善的地方。在2005年股市火爆之前，我国的储蓄总额居高不下，原因就是我国可供投资的渠道太少。在教育，医疗的压力下，不得不把钱存在银行。2005年之后，股市、房市开始发展，人们开始转向这两方面投资，但是，如此狭窄的投资渠道汇集如此多的资金，必然造成资金的过剩，房价在供需调节下，不断上涨也是正常的现像。以此为基础，租售比高于国际合理水平也是可以理解的。
实证分析
相关数据搜集
表三
楼盘
每平方米售价（元）
房价（万元）
每平方米租金（元）
租金（元）
最高租售比每（平方米租金/每平方米售价）
租售比的小数表示
成都
优品道
4256
51~53
18
1500~2000
1/255
水木光华
3200
45~50
17
1000~1500
1/260
上城生活馆
4085
36
16
1000~1500
1/240
金沙西园
5600
47~58
19
1350~1800
1/261
阳光金沙
11200
42~51
15
1250~1600
1/262
富港花园
5900
35~44
22
1800~2200
1/159
碧云天
4000
46~57
20
1600~2000
1/230
平安苑
8216
~52
15
1200~1500
1/277
阳光嘉园
4600
42~26
16
1200
1/350
上海
7000
49
19
1300
1/366
深圳
万科金色家园
11364
100
40
3500
1/284
窗体顶端
南山区椰风海岸窗体底端
7961
82
34
3500
1/234
龙岗区四季花城
7091
78
27
3000
1/262
北京
11364
96
28
3500
1/405
重庆
黄泥
5000
35
18
1500~1800
1/277
冉家坝
3425
50
6
800
1/570
郑州
3636
36
9
900
1/404
武汉
6500
39
22
1300
1/295
广州
天河区
11483
55
1/208
沈阳
3537
28
1/136
（数据来源：正合地产数据库和各地区房地产网站，部分数据为计算所得）
理论模型的设定
由于租售比存在很大随机性，在同一时期、同一地方也会有时常变动。所以，我选择最大租售比来考察房价、租金对租售比的影响程度，重在看二者在决定租售比方面占多大比重，从而，在预测我国未来房价和租金的基础上，对我国的租售比进行预测。
（说明：此处的租售比不等于租金/房价，我用的是各地最大租售比数据，而房价和租金则用的是平均值）
其中，各变量的含义
：租售比
：每平方米建筑面积房价
：每平方米使用面积的月租金
：通货膨胀、居民偏好等
模型的估计和检验
录入数据
图一
利用EVIEWS软件和最小二乘法进行回归分析及统计检验得出以下结果
图二
回归方程如下
() (-08) (-05)
T= () () ()
= = = =18 =
对模型进行检验
1、经济意义检验
从模拟的结果可以看出 X1的系数为负，X2的系数为正.这正好与经济理论当中, 每平方米建筑面积房价和租售比成反方向变化,而每平方米使用面积的月租金和租售比成正方向变化的规律相一致.由此可见,从经济意义的角度来看,模型是合理的。同时，根据各变量的系数可以得出，房价对租售比的影响要大于租金对租售比的影响。因为，在租金保持不变的情况下，房价每增加一元，租售比将下降，而租金每增加一元，租售比将增加，可见房价的影响要大于租金。从而也验证了，当前在我国房价变动频繁的情况下，更多的人选择租房而不是买房的现实，是规避房价风险的理性选择。
2、统计推断的检验
（1）拟和优度。由上面回归结果可以看出，= =，说明模型对样本的拟和较好。
（2）F检验。针对：==0，给定显著性水平=，在F分布表中查出自由度为k-1=2和n-k=18的临界值为=。由回归结果得到，F=,显然F大于，应拒绝原假设：==0，说明回归方程显著，即：“每平方米建筑面积房价”“ 每平方米使用面积的月租金”对租售比影响显著。
（3）t检验。分别针对：==0，给定显著性水平=查t分布表得到=，由回归结果得到、对应的t统计量分别是、，其绝对值显然大于临界值，因此,拒绝解释变量对应变量没有显著影响的原假设,而接受备择假设.说明每平方米建筑面积房价, 每平方米使用面积的月租金对租售比有显著的影响作用。
3、计量经济学检验
（1）多重共线性检验
利用OLS的结果可以看出,可决系数为,F值显著大于给定显著性水平下的临界值,同时各个变量对应的偏回归系数的T值也是显著的,因此可以认为变量之间不存在多重共线性
同时由简单相关系数检验法得
图三
可以看出解释变量X1与X2相关系数不大，存在一定的共线性，从原因考虑，是由于“每平方米建筑面积房价”“ 每平方米使用面积的月租金”有共同变化趋势，其变化受某些共同因素的影响，如：房屋固定资产、居民收入等，但出于研究本问题的考虑，可以忽略多重共线性的存在。
（2）异方差检验
① 图式法
随X1、X2的变化e2没有明显系统性变化，所以从图中可以看出模型不存在异方差。
② White检验
由于模型中有两个解释变量，所以运用White检验来验证模型的异方差性。
由图二的回归结果，构造White检验中的辅助函数。由于本例为二元函数，所以辅助函数为
经估计得到以下结果
图四
从上图可以看出，=，由White检验知，在=下，查分布表，得临界值（5）=，因为〉，所以拒绝原假设，不拒绝备择假设，表明模型存在异方差。
（四）模型的异方差修正
以1/X为权数对异方差进行修正，得到回归结果
由此得到回归结果
() (-08) (-05)
T = () () ()
= = = =18 =
（六）模型总结
可以看出在运用加权最小二乘修正了异方差后，参数的t检验均显著，可决系数大幅度提高，F检验也显著，并说明每平方米建筑面积房价X1每增加一个单位，租售比就下降（-07），同时，每平方米使用面积的月租金X2每增加一个单位租售比就提高。从而验证了，每平方米建筑面积房价与租售比成反比，每平方米使用面积的月租金与租售比成正比的结论。
随着我国房价的不断攀升，租售比也会相应提高，从而，房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。因此，目前国内房价下的“租售比”逼近国际警戒线并非危言耸听。近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。许多新的理财产品的出现，正在弱化投资者对房地产的投资偏好。国家对房产交易环节实施“三税”政策，使得五年内二手房的交易成本很高，投资者买房后，更多地会充实到租赁市场，而这将使租金水平进一步下滑。作为理性经济人，在权衡租房与卖房的的收益之后，会有更多的人选择租房而不是买房。
七）模型预测
资料显示，十一月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点五，新建商品住房销售价格同比上涨百分之十二点二。但同时，深圳、广州等先期房价涨幅较高的城市，房价正逐步回落。而且，深圳、广州、上海甚至北京，原来销售很旺的个别地段现在亦有价无市，销量有所下降。 但同时业内人士透漏， “房价下跌只是暂时的、局部的，长远来看，房价不会跌，目前从紧的货币政策不一定会使房地产市场出现拐点。”
就目前形势推断，在2008年奥运会的推动下，房屋租金会上涨3-4倍，但随着经济的增长、供应的不足以及需求的不断增长，我国房价仍会继续上升，处于居高不下的状态。所以，我国未来社会的租售比仍然偏高。
结论及政策建议
目前，我国的投资热情高涨，预计今年的GDP将超过%，房市在整个经济大环境的影响下，必然会相对火爆，会存在部分泡沫。但是，结合我国实际和上文分析，我国房屋租售比比国际正常水平高也是正常的，或者说，我国租售比的正常水平本来就要比国际正常水平高，那么以此推出我国的房地产泡沫必然比拿国际水平计算的房地产泡沫要小，公众没有必要引起“房地产泡沫破裂”的恐慌。
从房地产发展的过程来看，只要调控的当，我国房屋的租赁市场必将趋于完善，然后发展成为房屋销售市场的有力支撑。我国近期可能出台的物业税就是规范房地产市场的有力措施，物业税打破了我国房屋保有环节的税种空白，将现阶段的一次性缴纳的房产税分次缴纳，这样就有助于降低我国现阶段的房价，对打击投机炒楼有很好的作用,可以有效调控房地产市场。在我国房地产市场逐渐规范了以后，我国的租售比必然会比现在有所下降。
参考文献
[1] 庞皓主编 计量经济学[M] 科学出版社
[2] 杨继瑞编 中国城市地价探析[M] 高等教育出版社
[3] 李兴怀. 从统计数据看四川房价走势[J]. 四川省情 2005,(06)
[4] 成都房地产经济与管理研究会编，《成都房地产发展报告·2006》，四川科学技术出版社
[5]中国注册会计师协会 编，《财务成本管理》， 经济科学出版社，2007
[6]中国注册会计师协会 编，《税法》， 经济科学出版社，2007
[7]刘青 卓四清，《由当前我国的住宅租售比引发的思考》，《经济技术》2006年第一期
[8]邵艳丽，《现阶段我国房地产市场的状况及相关建议》，漯河职业技术学院学报(综合版) 第5卷第2期 2006
[9]古咏梅 张强，《房地产税制改革之探析》，《科技信息》2007年第22期 ，2007
[10]谷伟，《上海与美国房价比较研究》，《价格理论与实践》，
[11]沈珏《住宅长期投资潜力如何？———杭州各区块租售比调查》 ，《楼市专题》，2007
[12]张亚鹏 《开征物业税对房价的影响》 《现代商业》P79
七、文章写作过程中遇到的困难及本文存在的问题和缺陷
1、数据选取
（1）在初次建立模型时，考虑的是以下因素：
房价：固定资产投资、国民收入、人均收入等
租金：固定资产投资、国民收入、人均收入等
但由于指标的指数化，数据难以获取，所以将数据改为各地区的截面数据。
（2）理论上，研究房价问题最好选择时间序列数据，从而预测未来趋势。我从年鉴上只能得到2005年以前的完整数据，缺乏时效性。所以选择对网上和书上具有实效性的数据进行分析。
（3）数据较少---小样本
2、模型方面
（1）模型简单——二元线性回归模型
（2）理论分析不透彻。限于能力有限，不能对此问题作深入分析。
（3）计量检验不完善。如：截面数据的自相关检验
我会在以后的学习中不断改进，对此问题作进一步研究，争取得到自己满意的成果。
①：武汉大学经济与管理学院 刘青 卓四清：《由当前我国的住宅租售比引发的思考》 2006
②选自《财经》杂志网站
中国发展与改革委员会网站
重庆业内论坛
PAGE
PAGE 11
