第2页
项目整体定位
l 综合分析
l 市场定位
项目发展
方向
1
2 3
项目
特性及资源
城市化进程及
市场趋势 项目目标
§ 三角架构分析模型
u 项目特性及资源：
——决定项目可发展方向的本源
u 城市化进程及市场趋势：
——决定项目可发展方向的空间
u 项目目标：
——决定项目可发展方向的源动力
第3页
综合分析
核心竞争力模型 适用条件 优劣势及价格策略 项目发展条件对照
环境
产品
人文
资源条件一般/市场
产品素质一般，有
可创新的余地
能够带来绝对溢价，但
是可持续性差；高价入
市策略
能够带来一定程度溢
价，但是容易被模仿和
抄袭；稳健价格策略
能够带来一定程度溢价，
但是需要较长时间的培
养；稳健的价格体系
包头产品品质较差，
总体创新空间较大
定位全新的生活方式
及区域价值具有优
势，但需要时间来塑
造
一般不作为单一的核心竞争力，与其他几点搭配使用
稀缺自然环境及社
区环境的绝对占有
和专享。
绝佳的景观资源，
可以深度挖掘优势
§ 核心竞争力矩阵
资源条件一般/市场
产品素质较高/很强
的品牌支撑
综合分析
第4页
服务
通过项目发展条件和竞争力模型适用前提对比，对于本项目来说，单独从一个竞争点
发力不能完全确保在竞争中的绝对优势
通过产品创新建立区域型城市综合物业体价值体系，实现开发目
标！
超越区域价格上限 超越区域价格上限 与其他项目取得竞争优势 与其他项目取得竞争优势
通过产品创新实现产 通过产品创新实现产
品价值，提升价格 品价值，提升价格
建立城市物业价值体系，形 建立城市物业价值体系，形
成城市综合单元排他优势 成城市综合单元排他优势
§ 项目发展战略 综合分析
第5页
6
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能:
Ø住宅&公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求。市场需求旺盛。
Ø商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的
活力核心；项目超额利润的主要来源。
Ø写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程度上贡献现金流；但受包头产
业结构影响，需求市场支撑力度不够，可以考虑往高端精品办公物业发展。
Ø酒店
项目标志性物业之一，提升项目整体档次；目前包头酒店市场供应较多，而本
物业区位条件受限，不建议考虑。
第6页
综合分析 § 物业类型分析
住宅类
高端住宅 高端住宅
居住公寓 居住公寓
写字楼 写字楼
酒店 酒店
公寓 公寓
经济型酒店 经济型酒店
商业 商业
餐饮娱乐 餐饮娱乐
产权式酒店 产权式酒店
商务公寓 商务公寓
酒店式公寓 酒店式公寓
商业类
§ 物业类型探讨
第7页
综合分析
8
本项目适宜的发展方向为：
l 集高品质居住、精品购物、休闲、生活等功能于一体的多功能城市综合体
n 城市主干路旁
n 相对独立的地块
n 毗邻城市景观公园
n 区域城市化的进程
n 发展商特色餐饮资源
自身资源 市场空间 发展目标
特色开发模式及品牌
稳健开发
价值最大化
城市化进程的持续
以及公寓类物业的
市场发展空间
市场定位
“张扬外露的、时尚灵动的、国际化的、重
新定义区位价值的高位高性价比产品路线”
产品定位 市场定位
塞外HOPSCA
Hotel、Office、Parking、
Shopping、Convention、
Apartement
具有强烈都市感的、以高品质居住功能为核心、以精
品购物为特色、多功能商务复合的综合城市体。
§ 发展方向的形象定位 市场定位
11
HOPSCA是都市魅力的载体
这种魅力应该是鲜活而具体的，
是能闻得见的暗香盈袖，
能听得见的环佩叮当
能吃的到的人间烟火
能弹得出的欢乐吉他……
在声色欢愉之中，
城市风情盈盈铺展。
时尚、体验、特色的国际街区气质
我们就是这样一个区域的代表
我们是此类城市单元的开拓者和领跑者
我们示范城市发展的未来
客户定位
年龄
§ 内蒙顶级圈层的消费者或投资型，年龄35-50岁左右
家庭构成
§ 主要为核心家庭，2-4人居住
特征
§ 本地和外地客户均有各占一部分比例；认可包头的整体感受，日常活动范围较
大，对具体的区位没有明显要求；
§ 多为新富阶层，比较关注时尚、奢侈品事物的信息；
§ 事业成功，注重生活品质，对价格敏感度不高。
市场定位
置业目的
§ 多为二次以上置业，寻找符合心目中生活方式的宜居之所
§ 看重项目的升值潜力，进行投资性置业
经济技术指标
Ø 关于容积率：
按照土地指标和限高指标的上限考虑
Ø 关于产品类型
需要商业和住宅两种产品类型结合考虑，全部为中高密度产品
Ø 建筑类型与层数:
1-3层为沿街精品商铺
3-10层为住宅和写字楼 ，高度在40米以内
市场定位
第16页
产品发展建议
l 总体规划布局
l 建筑风格形象
l 住宅物业定位
l 商业物业定位
l 园林景观建议
将大体量商业分割成两条商业街
Ø增加沿街面，提升商业价值
Ø经营型商场→销售型沿街店铺
Ø形成建筑群，增加趣味性，提升项目档次 第17页
总体规划布局
通常商业类物业的价格和利
润都要大于住宅类物业
项目体量不大，而商业面积
的比重占70%以上
商业部分的规划设计和营销推广是本项目最重要的关键点
• 包头大体量商业供应量较大
• 沿街商铺易变现，更受投资
者、经营者的青睐
• 包头大体量商业供应量较大
• 沿街商铺易变现，更受投资
者、经营者的青睐
•大体量商业一般需自持或部分
自持经营
•大体量商业需要整体招商
•大体量商业一般需自持或部分
自持经营
•大体量商业需要整体招商
我们的思路
第18页
总体规划布局
阿
尔
丁
大
街
友 谊 大 街
北侧公园
包头市博物馆
景观豪宅
精品购物街
商务公寓
精品写字楼
第19页
建筑风格形象
不依靠建筑高度和体量，而是通过建筑群体的精致立面和位置关系来表现
项目体的地标性和时尚性。
第20页
住宅物业
Ø 将单元拆散，分散布置，形成
建筑群形象，住宅单元位置相互错
落，又紧密联系。
Ø 住宅分散布置后，可解决住宅
独立入户门斗和大厅的问题，提升
住宅部分的形象和档次。
Ø 分散之后，单元体量减小，部
分住宅单元可以做到一梯一户，
360度观景，豪宅中的楼王。
第21页
商业物业
Ø 将大体量商业分拆，形成2条商
业街，改变整体商业形态。
Ø 商业街部分通过空中连廊、扶梯
、楼梯交错连接，甚至与地下一层
连接，形成“多首层”趣味性的交
通动线，增加其他层的商业价值。
Ø 南侧写字楼也分拆成两个独立部
分，强化建筑群概念。
Ø 两个建筑分别定位为“城市公园
商务公寓”和“高端精品写字楼”
，弱化大体量写字楼物业带来的商
业风险。
第22页
第23页
交通组织
居住物业车行动线
商业客户车行动线
分拆后，使得居住和商业的车行动线分开，保证项目居住品质。
第24页
产品发展建议
l 总体规划布局
l 建筑风格形象
l 住宅物业定位
l 商业物业定位
l 园林景观建议
第25页
住宅物业 § 外立面
Ø 以浅色调为主，配合外立面线条，表现出飘逸、灵动、时尚的气息，在
公园绿化和底层商业的衬托下，卓尔不群。
第26页
住宅物业 § 外立面材质
Ø 整体使用墙面砖混合外墙涂料，配
合部分玻璃幕墙，提升项目品质，
控制成本，增加产品附加价值及市
场竞争力。
第27页
Ø 分割成两条商业街后，可以针对住宅设置独立入户门斗，同时应
强化以更好的突出其形象的重要性和空间的舒适性。
Ø 建议可以采用钢结构全玻璃幕墙的形式，也可采用混凝土结构外
挂大理石，提升入户区域的尊贵感。
外凸式 内凹式
住宅物业 § 入户门斗
第28页
Ø 一梯两户：160—200平米左右，精致三居（半）套数比约
为70%
Ø 一梯一户：250-300平米左右 ，套数比约30%
住宅物业 § 户型面积
专属使用空间—起居空间系列
住宅物业 § 户型建议
模糊空间——流动空间设计
住宅物业 § 户型建议
Ø 位于纽约曼哈顿PERRY
STREET
Ø RICHARD MEIER 设计
Ø 临哈迪逊河，有良好的
景观优势
Ø 现代风格，东西南三个方
向均为通透的玻璃
美国曼哈顿PERRY住宅
住宅物业 § 户型案例
Ø 一梯一户
Ø 除卧室，卫生间外，起居
餐厅均为开放流动空间。
Ø 具有良好的观景效果
Ø 四面采光
美国曼哈顿PERRY住宅
住宅物业 § 户型案例
北京南北伟业行版权所有
第33页
住宅物业 § 精装修
Ø 精装修提升项目档次和客户认
可度，增加产品附加价值。
Ø 建议采用高科技的安防设备设施（如：红外监控、可视门禁、一卡通
、智能管理等），提升项目的科技内涵，增加客户的品质认可度。
§ 安防系统
北京南北伟业行版权所有
第34页
住宅物业
第35页
Ø 社区由国际知名物业公司提供一流服务
Ø 商业由商业管理公司提供专业服务
双物管
§ 物业管理 住宅物业
第36页
产品发展建议
l 总体规划布局
l 建筑风格形象
l 住宅物业定位
l 商业物业定位
l 园林景观建议
第37页
§ 本项目商业的主题定位
包头精品时尚购物休闲商业街
商业物业
第38页
§ 本项目商业的目标商户定位 商业物业
商业类别 品牌举例
高档中餐店 小肥羊、张生记
新派中餐店 茶马古道、俏江南
茶餐店 仙踪林、避风塘
特色西餐店 吉野家、面爱面、味纤拉面、萨拉伯
尔、权金城 咖啡店 上岛咖啡、真锅、星巴克
酒吧 各类特色韩国、欧美风格酒吧
KTV 糖果、钱柜、麦乐迪、喜乐迪
超市 旺市百利、屈臣仕、法宝
服装购物 精品店、旗舰店、知名奢侈品专卖店
美容美发保
健
浪淘沙等
中高档休闲、娱乐、购物、餐饮精品店
第39页
§ 单体设计建议
Ø独立式商业街
Ø层数：地上2~3层，地下1层，
Ø产品：面宽6~7米，进深18~22米，标准店铺单层面积110-140
平米左右，1层均为两面临街；
Ø首层、二层：楼梯做钢梯，预留楼洞，便于后期灵活组合销售
Ø三层可独立销售，考虑轻型办公或独立餐饮等；
Ø主力商户：在地块的南侧写字楼处，商铺单位面积600~800，
1~3层可组合销售或出租；
商业物业
§ 细节设计建议
§ 营造商业街区的感觉——利用内院内街
温哥华某商业街内院内街
商业产品设计建议
第40页
§ 营造商业街区的感觉——利用内街
东丽湖商业街区
§ 细节设计建议 商业产品设计建议
第41页
§ 营造商业街区的感觉——变化丰富的空间
§ 廊下的感觉
§ 错落的室内变化
§ 细节设计建议 商业产品设计建议
第42页
§ § 形成丰富的、宜人的街道尺度 形成丰富的、宜人的街道尺度
§ § 有特点的空间能加强特定道 有特点的空间能加强特定道
路的印象，简单说 路的印象，简单说宽窄悬殊 宽窄悬殊
的街道能吸引注意。 的街道能吸引注意。
有封闭围合感，压抑 有封闭围合感，压抑
有封闭围合感，内向 有封闭围合感，内向
安定，不压抑，舒适 安定，不压抑，舒适
围合感减弱，压抑消 围合感减弱，压抑消
失，开敞不安定性增 失，开敞不安定性增
加 加 街区尺度适宜，营造良好商业气氛 街区尺度适宜，营造良好商业气氛
§ 细节设计建议 商业产品设计建议
第43页
§ § 形成更多的沿街面 形成更多的沿街面—— ——折叠街道 折叠街道
折叠式街道： 折叠式街道： Folded street Folded street
Folded street Folded street是一种建筑形式，它将不同功能的建筑个体用紧密、错 是一种建筑形式，它将不同功能的建筑个体用紧密、错
落地建筑形式组合在一起，在同一区域中共存； 落地建筑形式组合在一起，在同一区域中共存；
Folded street Folded street—— ——适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块 适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块
组合而成的 组合而成的“ “Folded street Folded street” ”，使街区生动活泼。 ，使街区生动活泼。 第44页
§ 细节设计建议 商业产品设计建议
§ § 商业与轻型办公复合 商业与轻型办公复合
§ § 与商业结合度高 与商业结合度高
§ § 办公个性化得到强调 办公个性化得到强调
§ § 引入轻型办公，消化第 引入轻型办公，消化第3 3层 层
这 种 对 普 通 商 业 不 利 的 位 这 种 对 普 通 商 业 不 利 的 位
置，创造了更大价值 置，创造了更大价值
第45页
§ 细节设计建议 商业产品设计建议
THANKS
第46页
第47页
项目报告附件
第48页
背景资料
受访人：刘先生
时间：
地点：富强路，金湘玉
从业时间：2007年至今
目前职位：经理
现状调查
n 行业的特点以及影响因素：
n 本条街由钢铁大街至友谊大街，几乎全部为大小餐饮，在包头市成立有5年左右时成熟
的餐饮圈。
n 行业目前在包头的饱和度及竞争情况
n 目前在包头市竞争较激烈，餐饮文化在昆区较为重视，三条腐败街各个档次分化较大。
饱和度一般。
n 目前的经营状况
n 几家经营有特色的，时间久的店铺，销售另为80桌左右，即日流水量在万左右。旺季
日营业额在150-200桌左右即流水量约4万左右；其他几家小店面一至两年即更换。
n 目前消费群体特征
n 客户来源广泛，对店铺换环境，对菜的味道讲究，档次品位追求较高。
n 目前经营有何优势以及不足
n 优势：店的面积较大，环境好，档次较高
n 劣势：针对的群体有限，菜类需经常推陈出新，吸引客户。
n 中高档的市场如何？
n 本街针对群体，即为中高档客群，小店面生存能力不足。
客户访谈
第49页
背景资料
受访人：刘先生
时间：
地点：富强路，金湘玉
从业时间：2007年至今
目前职位：经理
需求特征
n 现有经营场所的所有权、租金？
n 大部分为租赁，大约50左右元/㎡/月。
n 本店的经营者对未来的发展有什么设想或计划？
n 目前在昆曲已有两家分店，想继续在青山东胜地区开设分店
n 是否有扩张或更换地址的想法以及原因？
n 暂无。总店作为经营时间最久的店面，如更换地址会流失很多客源
n 介绍本项目的地位，地址，看法？
n 地段偏西，与其客户群体定位冲突，有可能会在本项目投资够点或开分店
n 需要的店面要求
n 面积最好在500㎡以上，一或二层无所谓。层高要左右，有排烟系统或排烟道，进深深
些也无所谓。
n 是否要独立门面，是否必须一层？
n 必须独立门面，可二或三层均可。门面不用太大，二、三层空间及层高可大些。
n 假设您在本项目购买或租赁，您会对周边配套有何要求？
n 周边餐饮、娱乐多些、形成规模最好。门前停车位要多，客群无所谓。
客户访谈
第50页
A 背景资料
受访人：刘先生 王女士
时间：
地点：松梅街西街 松梅街东街
从业时间：准备开业中 1年
目前职位：店长 店长
需求特征
n 松梅街由大中央大道分为东西两街。东街由林荫路至中央大街而止，西
街由白云路至中央大道而止。整条街分为南北两面，北侧为两层的店
铺，南侧有一托二及单层的。
n 东街店铺已经全部租出，西街店铺租出40%。东街由于林荫路的商业的
发展已经成熟，客源稳定，因而东街的租金多为8-10万/年。西街由于白
云路新兴项目都在建设，商业的发展未成型。因而客源较少，租金较
低，西街租金多为2-6万/年。
n 松梅街多为服装，布艺等。多数为自己投资自己经营。东街当日下午的
人流量大约在1000人左右，西街人流量约为200人左右。东街受访者的
店铺日流水约为1400元左右。西街受访者的店铺日流水约为800元左右
（未开业预估）。
客户访谈
第51页
A 背景资料
受访人：刘先生 王女士
时间：
地点：松梅街西街 松梅街东街
从业时间：准备开业中 1年
目前职位：店长 店长
受访者信息
n 受访者李先生在松梅街西街偏东的位置，店铺面积为33㎡，经营主体为
妇幼保健品。店铺从他人手中转租，租金为26000元/年，包含转让费
15000元。其中包含一个长为3米，搞米的一家，及一个整体的壁
柜。目前在装修中，7月底左右开业。
n 受访者王女士在松梅街东侧中部的位置。店铺面积为40平方米。经营主
体为女士服装。已经经营一年，租金为8万/年，一年一签。租金较去年
已上涨8000元左右。店主觉得人流量较去年多。
客户访谈
第52页
A 背景资料
受访人：刘先生 王女士
时间：
地点：松梅街西街 松梅街东街
从业时间：准备开业中 1年
目前职位：店长 店长
未来发展
n 两位受访者均表示租金已经上涨。原因是周围大面积的房地产开发。如
东方红CBD，江南文枢苑。随着东方红CBD 10月份交房入住，江南文
枢苑年底交房，人流量势必有所增加，整条松梅街将更繁荣。东街受到
的影响较小。西街相对距离两个项目较近，受到的影响更大，租金上涨
1万左右。。
客户访谈
第53页
A 背景资料
受访人：刘先生 王女士
时间：
地点：松梅街西街 松梅街东街
从业时间：准备开业中 1年
目前职位：店长 店长
与本项目对比
n 两位受访者均认为本项目租金不会低，人流量前期只限于小区内部，发
展周期可能会较长，暂不考虑来本项目投资，若发展完善则可考虑。
n 两位受访者对本项目提供了一些宝贵意见，在前期如何出租，则租金应
以发展情况而每年定。内接为步行街，无法通车，进货车如何解决？步
行街门口的车位应为多少？独立底店的可开餐饮，每晚有经营时限无？
行业是否集中？门面广告牌有无标准要求？
客户访谈
客户访谈
目前现状
经营情况
n本行业位于包头市成熟商业中心—包百商圈，包百步行街来那个边大多数
以服装店、食品店、冷饮店、要点等位主，位于乌兰道以北的鞍山道路段
有多家鞋城，因此可形成资源共享，良性竞争的商业氛围。
n该行也在包头目前发展层次化、档次化区分比较明显，高端产品一般集中
在王府井，神华商圈内，中端产品一般集中在包百，荣资商厦登上商场。
王先生的和这个“名品平价鞋城”打的是中低端路线，符合广大老百姓的
需求。相应的档次竞争商场有地下商场。金融商厦等。
n本店目前已开两年，大多数客源都是工薪阶层及外来打工人员。店内有一
名经理，三名销售及一名收银员。日流水大约在2000-5000元，五一，十一
春节等节假日收入均在一万元以上。平均日客流量约100-200批次左右。
n乌兰道以北的步行街两端平均租金为120-150元/月/㎡，乌兰道以南的商
业项目整体要比北的步行街底店高2倍。
n王先生这家店经营四年回本，现在正想进一步扩大规模。
受访人：王先生
时间：
地点：鞍山道北段（包百步行街）
从业时间：2008年至今
目前职位：店长
第55页
客户访谈
n 此条街大多数为租赁模式，租金一年一付，大约 120-150元/月/㎡。
n 店主王先生的对未来的发展信心满满，想在温州步行街开一家分店来扩大规
模，现在筹备中，想找一家200㎡以上的两层底店，一层做销售，二层做库房。
n 本项目的定位很明确，高品质的产品以及适当的价位极大的吸引了一些年轻
、中年的客户群体。
未来规划
对本项目看法
客户访谈
目前现状
经营情况
n本行业位于包头市成熟商业中心—包百商圈，包百步行街来那个边大多数
以服装店、食品店、冷饮店、要点等位主，位于乌兰道以北的鞍山道路段
有多家鞋城，因此可形成资源共享，良性竞争的商业氛围。
n该行也在包头目前发展层次化、档次化区分比较明显，高端产品一般集中
在王府井，神华商圈内，中端产品一般集中在包百，荣资商厦登上商场。
王先生的和这个“名品平价鞋城”打的是中低端路线，符合广大老百姓的
需求。相应的档次竞争商场有地下商场。金融商厦等。
n本店目前已开两年，大多数客源都是工薪阶层及外来打工人员。店内有一
名经理，三名销售及一名收银员。日流水大约在2000-5000元，五一，十一
春节等节假日收入均在一万元以上。平均日客流量约100-200批次左右。
n乌兰道以北的步行街两端平均租金为120-150元/月/㎡，乌兰道以南的商
业项目整体要比北的步行街底店高2倍。
n王先生这家店经营四年回本，现在正想进一步扩大规模。
受访人：王先生
时间：
地点：鞍山道北段（包百步行街）
从业时间：2008年至今
目前职位：店长
客户访谈
n 此条街大多数为租赁模式，租金一年一付，大约 120-150元/月/㎡。
n 店主王先生的对未来的发展信心满满，想在温州步行街开一家分店来扩大规
模，现在筹备中，想找一家200㎡以上的两层底店，一层做销售，二层做库房。
n 本项目的定位很明确，高品质的产品以及适当的价位极大的吸引了一些年轻
、中年的客户群体。
未来规划
对本项目看法
客户访谈
目前现状
n 从事餐饮13年，目前租的店铺布局有问题，楼下30平米，楼上100-120
平米，对生意有很大影响，租金约30元/月·平米。
n 本店目前已开业四、五年，大多数客源都是工薪阶层及外来打工人员。
日流水大约在400-500元左右，平均日客流量约100人次左右。
n 想购买一套2层的门脸房，楼下100平米左右，楼上稍微小点，作为住宅
和仓库，他想再开个军用品商店，希望楼上有地方做仓库。价格方面感觉
在1万元/平米左右可以接受，再高的话需要考虑。
n 马先生希望本项目能够做出档次，吸引人气，聚集餐饮行业，建成一个
小吃城，这样商业价值会更高，对大家发展都有好处。
受访人：马先生
时间：
地点：白云路西侧
从业时间：1998年至今
未来规划
客户访谈
目前现状
n 服装百货的需求量大，消费频率高。因此店铺对人流量的要求比较大，
没有明显的淡旺季。
n 店面2间共100平米左右，租金一年8万。日流水视淡旺季有差异，大约
在200-600元左右。
n 现在的店面是租的，将来还是想自己买商铺，价格看位置而定。在
万元/平米以下可以考虑。
n 如果有更好的商铺位置，还是会考虑更换的，毕竟服装行业发展还是很
有前景的。
n 。
受访人：石先生
时间：
地点：林荫路
从业时间：2004年至今
职业：服装鞋行
未来规划
客户访谈
对本项目看法
n 感觉友谊19小区周围缺乏这种集中式商业，而且缺乏中高端的商业。那
边距离包百稍微有点远，但位置也还算可以。如果规划一个集中的服装门
脸街作品牌服装，肯定受欢迎。外立面不好说，只要好看上档次就行。
n 周边多规划中档的门脸店，有些吸引人流的商业最好，比如休闲娱乐等
等。店面面积在100左右合适，上下两层，有个卫生间最好。其他无所谓。
