'的管理’HINA REAL ESTATE 小区物业业主群体治理模式研究一一基于深圳景洲大厦和天津诚基中，心国际公寓的案例张金娟1(1.天津商业大学商学院，天津300134)摘要z当前众多小区物业管理面临困境，其中有多方面原因，但是业主群体治理滞后是一个突出问题.本文运用新制度经济学的相关理论，分析业主群体集体行动中面临的困境，采用案例研究方法，系统梳理了深圳景洲大厦和天津诚基中心国际公寓业主群体治理的历程，并对其治理效果进行了对比和评价.研究结果表明，业主群体规模及其群体特征的一致性程度会对其治理效果产生显著影响.进而提出，应针对不同小区物业及其业主群体的特点，分别采取内部参与式治理模式和多方共济式治理模式，只有这样才能持续推进小区物业业主群体民主决策的进程，实现小区物业良好、持续的管理.关键词:业主群体治理，物业管理，景洲大厦，诫基中心国际公寓中图分类号:文献标识码:B文章编号:1001-9138一(2012)02-0072-80收稿日期:2011一11-151导言需要业主们采取集体行动。实际上，物业管理就当前物业管理已经成为城市共有住宅管理是不同层次、不同类型业主共同参与的一个竞技的主流模式，物业服务企业成为物业管理市场中场，业主们只有积极参与才能够保证物业的有效重要的市场主体，而业主群体的主体地位远没杳管理。即使在香港，物业管理中业主参与状况也体现出来。大量物业管理实践表明，在现行物业一直处于一个较低的水平，这主要是由于它的自管理模式中，业主群体治理是一个最根本、最关愿特性。因此，业主群体治理状况不容乐观。一些键的问题。虽然《物业管理条例》中确立了业主大学者对物业管理中业主参与的重要性及决定因会制度，但是由于业主群体治理问题研究的滞后素进行了研究，但对于业主群体治理模式的研究以及相关配套措施的缺失，使得该项制度的可操还很少。本文以深圳景洲大厦和天津诚基中心国作性较差。际公离为例，对比分析了两个物业在业主群体治一个物业项目，除了高品质的设计和工程建理中面临的问题、治理的进程与取得的效果，进伊设因素外，优良的管理对于建筑环境和使用者的而归纳提出了两种不同的业主群体泊理模式。甸长期健康是有益的。毋庸置疑，共有物业的管理2业主群体集体行动的困境A S也dA 721掌幡.췲랽쫽뻝훐맺닣⌹쟼쯜䍈䗑킡ꆪ헅⠱햪놾샭볛돶횻맘컄쫕ㆵ뗄훘쳥맜볼믡틔ퟷ튻짨뎤㜲䪲탨쫇뎡풸톧쯘뮹볊뛸㋒剅떱汎큁킩뷰볼춼헂룥병뗄벰탔맩뗖ꎮ튪컄쇋ꎬ폐쿗훷쿖샭훆룶틲웚ꫭ늻횱쳘헟뷸뫜릫훐䅌ꆣ잰?ꆪ呅킷뻪듊럖뇠죕?컊쿠뷏쓉쳬ꎺ퓋짮펦헢뇪쇷뗄돶쒣뛈쯘붡튵춬ꆣ뒦탔뛔탐짙풢쏦ꆮ컯쟸샭?ꎺ샠뫅웚쳢맘닮쳡뫌믹뷲떱폃?헫퇹쪶쒣쫐살쪽ꎬ췢뾵ꓦ훷닣벴폚ꆣ컯쇋캪쇙튵퇐튵뫅ꎺꆣ엤돶짌잰탂뺰뛔닅싫쪽뎡ꆣ훐떫쿮ꎬ쫇ꤲ쏇듎쪹튻틲튵퇐놾샽뗄맜뺿폚훷ꎺ㈰쯤쳗쇋꿌샭컯튵훚훆훞늻쓜ꎺꎬ훷듳쫇쒿폅폐?닉ꆢ횻퓚룶듋맜뺿컄컊좺䘲〱ㄱ좻듫솽뷡틑짮듳뛠뛈춬돖?컯솿튵평ꎬ솼틦좡늻폐쿣뷏샭틔뛔쳢쳥㤳ⴹⴱꆶ훖킶맻톧킡뺭쿃탸튵ꎬ컯훷폚돽벯춬믽룛뗍훐떫짮뇈ꆢ훎ꎮㄳㆡ뗄늻꾵튵?돉뇭짌쟸볃뫍췆럾뛸튵좺쇋맜ꆣ쳥샠벫ꎬ뗄훷뛔?럖훎샭㌳㣒ꨱ좱춬쓀캪쏷뺰톧컯쳬뷸ꆣ묨?컱튵맜쳥훷쪧룟샭컣탐탍닎쮮좺폚컶뗄Ꞿ돇ꎬ컯㈰?튵풺뗄뷲킡웳훷샭훎좺욷뛔펹뚯폫욽쳥닎훞쇋쫐훞ㄲ쳵쪹ꎬ맜쿠돏튵벰쟸좺쪵샭쳥훊폚훃ꆣ훷닅훎폫듳솽뷸릲맜⤰샽뗃좺듳쳬샭맘믹웤컯돉쳥볹쫇훎뗄붨틉쪵릲쓜헢좺쿃룶돌훷폐훷샭㈭ꆷ룃쳥뷲쏦샭훐튵캪뗄뇭튻짨훾ꎬ볊춬릻훷ힴ훘쳥뫍컯폫힡좺쿃ꎬ〰훐쿮훎햬㌰쇙싛탄훷튵컯쏷룶컊볆뮷릲짏닎놣튪뿶훎쳬좡쳥뺰㜲좷훆샭맜좺뫍〱삧ꎬ맺훷튵쳥ퟮ쳢뺳폐폫횤쫇늻탔샭뷲퓚뗃훞ⴸ솢뛈쒣맦샭㌴뺳럖볊쳥좺맜뗘퓚룹퇐릤뫍컯닎평죝벰쒣돏튵듳?쇋뗄쪽쳬쒣?ꎬ컶릫뗄쳥샭캻쿖놾뺿돌쪹튻폫폚샖뻶쪽믹훷킧쿃튵뿉ꆣ쳥벰뷲웤튵풢쳘쏱ꎬ쫐풶탐ꆢ훷뗄닙붨폃맜룶ힴ쯼맛뚨훐좺맻웤돏듳훐훷튵뗣뎡쎻컯ퟮ훍헟맜샭뺺폐뿶뗄ꆣ틲퇐탄쳥ꎬ돏믹훎폐좺훷ꎬ뻶훐튵맘뫳뗄샭뻍벼킧튲ퟔ튻뺿맺뷸훐믹뛠쳥좺럖닟킩탄랽벯쳥쳘뇰뗄샭훐맺쏦쳥훎닉뷸헷볊탄풭탐샭좡돌뗄릫쒣틲뚯뗄쓚ꎬ풢튻맺ꎬ훐샺늿쪵훂볊떫쏦돌닎쿖쪽탔쫇쇙ꎬ폫킡릫돌튵뗄늢쪽쟸뛈퇐풢훷삧뛔훎컯믡좺뺳웤샭튵뗄뛔쳥ꎬ훎쒣솼뺿낸훎닉샭웤쪽뫃샭폃킧뫍ꆢ훎샽훍낸맻뛠돖샭뫳샽뷸랽탸킧쫇퇐탐릲뗄맻튻뺿쇋볃맜닺룶랽뛔쪽샭짺춻램뇈훎ꆣ쿔돶ꎬ뫍샭훸컊쾵움쒣펰쳢춳쪽ꆣ쫡쿬ꎬꆣ뷸뛸쳡
组业暨E(.1JINA REAL ESTATE 固1.业主甲参与公共事务的策略选得矩阵第二种选择:甲不参加，第一种选择:甲不参加，但大多数业主参加。此大多数业主也不参加。时，甲的成本为零，收益此时，甲的成本为零，收为正。益为零。第兰种选择:甲参加，大多第同种选择z甲参加，但大数业主也参加。此时，甲多数业主不参加。此时，的成本为正，收益为正.甲的成本为正，收益为零。业主群体是指小区中所有业主组成的一个(free-riding)的倾向。公共物品消费的非排他集体，它是一个人群上的概念，也是一个地理上性和非竞争性使得公共物品的消费和生产具布的概念，同时还是城市社会中最基层的正式组自己的特点，同时给市场机制带来严重的问题。织。这个群体的集体行动同样也面临难以突破的业主群体集体行动困境的现实考察困境。共有产权住宅小区内通常拥有数量众多的业集体行动困境的经典解释主，然而他们相互之间缺乏紧密联系的纽带(家集体行动困境的经典解释有三z囚徒困境、族的、经济的、政治的、宗教的等)和日常沟通的公地悲剧和集体行动的逻辑。囚徒困境CPris平台。这种状况导致业主相互学习、交往直至熟oner’ s Dilemma )是博弈论的非零和博弈中具悉的过程被大大地延长，尤其是在现代的"生人代表性的例子，反映了个人最佳选择并非团体最社会"中，交往次数的减少使得相互之间很难建佳选择。虽然困境本身只属模型性质，但现实中立共同的生活观念、行为准则，更无法产生相互的价格竞争、环境保护等也会频繁出现类似情的理解、信任和尊重。因此，业主群体虽然在客观况。公地悲剧CTragedyof the Commons)是指当上、法律上被看作是一个集体或整体，但在主观资源或财产有许多拥有者时，他们每一个人都有上却仍然是松散的、单个的人。权使用资源，但没有人有权阻止他人使用，由此以小区召开业主大会为例，业主甲从小区公导致资源的过度使用甚至枯竭，如草场过度放告中获得了这个信息，他在进行策略选择之前，牧、海洋过度捕捞等。之所以叫悲剧，是因为每个毫无疑问会对是否参与此次会议进行成本和收当事人都知道资源将由于过度使用而枯竭，但每益的衡量。因为对自身收益预期等相关信息的掌个人对阻止事态的继续恶化都感到无能为力，而握程度以及基于动态信息的预期调整对于集体且都抱着"及时捞一把"的心态加剧事态的恶化。中的个人来讲是十分关键的。由于他无从知道其美国著名经济学家奥尔森演绎的"集体行动的逻他业主是否会参加会议，再加上相互之间的生疏辑"(TheLogic of Collective Action)说明个所导致的社区意识的缺失，因此，他会"聪明地"f 人理性不是实现集体理性的充分条件，其原因是选择"不参加"会议来规避由于别人"不参加"可啕理性的个人在实现集体目标时往往具有搭便车能给自己带来的损失。但业主甲又希望别人去参A #也JA 一一豆顽丽2~2~3뻝돡䍈⡦탔ퟔ릲훷ퟥ욽쾤짧솢짏틔룦뫁컕훐쯻쯹톡쓜뿯췲랽쫽좦뗚떫듳쪱듋캪틦쫽뛠뗄볗?튵벯횯삧㊣릫潮䑩듺병뿶潦瑨䍯좨떼쓁떱룶쟒쏀벭䱯䅣죋샭潦䍯剅䕳敲?杩汎ㆣ뛾튻듳뛠ꎬ쪱헽캪죽쯄튵쫽돉뗄ꆣ뺳긱뗘汥뇭톡浭ꆢ죋뚼ꆱ샭牥벺긲릲킡떼퓱훷쳥룅ꆯ볛풴쪹훂쫂맺瑩탔뫍폐첨믡좴훐컞돌룸汬䅌呁?뫒훖뛠쫽볗ꎬꆣ쇣훷튵놾돉散ꆯ헢벯탐놯浭탔퓱潮몣뛔놧⡔攭춬쟸뫢훂ꆰ좺ꎬ쓮룱릫믲폃죋훸뗄럇닺좻ꆢꆣ맽ꆱ뷢램죔믱틉뛈룶훷ퟔ뗖톡쫽튵뗄볗ꆣ튲훷캪놾샭瑩汅룶쳥뚯뻧愩뗄ꆣ猩퇳ퟨퟅ桥늻物쳘훷헙솿쳥쯼ꎬ뺺뗘닆풴뚼쏻⧋좨뛸뺭헢돌훐ꆢ싉좻뗃컊틔죋쫇벺癥퓱튵훷돉뗄닎늻헽캪좺탐삧뫍쫇샽쯤맽횹ꆰ摩뗣짺뾪ꆣ짧닎ힲꎺ훷튲놾돉볓닎ꆣ헽쫇춬헹놯닺풴뗄횪뺭뗃죋힡쯻볃훖놻ꎬ탅짏쇋믡벰살럱듸쳥뚯뺳벯늩ퟓ좻횸뛈쫂벰쪵湧ꎬ믮튵틲쟸볓컓볗닎늻캪놾ꆣ볓쫕ꎬ횸튻쪱ꆢ뻧폐맽뗀볃퓚탔햬쏇뗄ힴ듳붻죎놻쯉헢뛔믹붲믡살뗄삧쳥?ꎬ떱늶첬쪱쿖⦵춬벯맛훷틢ꆱ늻볓닎쇣캪듋ꆣ틦쫕킡룶뮹뮷⡔탭떫뛈톧?쪵쪹쿠ꆢ뿶듳췹뫍뾴즢쫇폚닎벯뺳뺭탐싛랴샌뗄쓇쳥쓮듳뛔쪶믡ꮹ닎ꆣ볓ꎬ쇣쪱듋캪틦쟸죋쫇뺳牡뛠쎻쪹풴볒쿖뗃뮥헾떼뗘듎ퟰퟷ탅럱쪮쯰닊볓듋ꆣ쫕ꎬ쪱헽캪쳥뗄뗤뚯펳놾뗈볌튻룸탐ꆢ믡ퟔ틩싎ꎬ틦쫕듳떫볗ꆣ쇣훐좺돇놣来펵폐폃붫냂벯릫쓚횮훎훂퇓쫽훘쫇ꆢ쾢닎첬럖믡쪧탐뺭뷢뗄럇쇋짭탸냑샭쫐뚯캪좱살뛠듳ꆣ쯹짏쫐뚯뗤쫍싟쇣룶횻뮤摹폐죋짵횮평뛱ꆱ뛻탔쳥ꎹ릲뎡삧춨볤뗄튵뎤캪튻떥샽ꎬ폫쫕탅맘틩쪧맦쒲춬뷢벭뫍죋쫴쯹뮯ꮹ믺뺳ힼ틦뇜폐뗄짧뗈헟훁폚즭쒿컯뎣좱ꆢ훷ꎬ복틲룶쯻듋쾢볼떫?퇹쫍죽ꆣ늩ퟮ쒣틔뚼탄돤닎훆뗄퓲풤틲평튵룅믡튲쪱좨뿝맽퇝뇪욷펵랦ퟚ쿠폈짙듋벯퓚듎퓙퓑튲ꎺ쟴?병탍뷐룐첬럖듸쿖ꎬ훷웚듋폚ꇔ훷쓮훐믡ꎬퟨ뷟뛈틯쪱뗄폐뷴뷌뮥웤쪹쳥죋뷸풤ꆣ볓쏦쟴춽훐톡탔놯떽볓쳵럏살쪵룼볗뗈ꎬ뇰ퟩꎬퟮ욵쯻횹쪹뗄췹쿻쫽쏜톧쫇뗃튵믲ꆣ탐틩웚평짏볗쇙춽삧뻟퓱훊뻧컞볾﮷퇏뾼듓쿠쯻죋?돉튲믹랱쏇쯻죧폃ꆰ췹럑솿솪뗈쾰퓚쿠훷헻닟뷸뗷폚폖?쓑삧뺳늢ꎬ쓜쫂통훘달램킡맘믡ꆰ뗄쫇닣돶쎿죋닝뛸벯뻟뫍훚쾵⦺ꆢ쿖뮥좺쳥싔탐헻쯻쾣틔뺳⡐럇떫쫇캪첬웤쒷뗄닺쟸탅ꆰ늻튻뗄쪹뎡뿝쳥폐짺뛠췈붻듺횮ꎬ톡돉뛔컞췻춻ꆢ物췅쿖틲솦풭쟅컊릫쾢듏닎룶헽샠폃맽뷟탐듮닺뗄얦햳췹볤쯤떫퓱놾폚듓뇰웆玡쳥쪵캪ꎬ뛱틲엋쳢쿠쏷볓뗘쪽뗄?ퟮ훐쯆죋ꎬ뛈쎿뛸뮯뚯쫇뇣뻟ꆣ튵듸ꎹ횱ꆰ뫜뮥좻퓚횮뫍헆벯횪ꆱ룶ꆣꆱ뿉샭ퟩ쟩뚼평럅떫뗄뎵폐⢼뗍훁짺쓑퓚훷잰쫕쳥뗀좥짏폐듋쎿싟?ꢵ쫬죋붨뿍맛ꎬ웤쫨닎?맛
塑些重重L’HINA REAL ESTATE 表1:景洲大厦和诚基中心基本状况对比对比项目深圳景洲大厦天津诚基中心国际公寓入住时间1999年2007年12月项目用地5208平方米19000平方米项目建筑面积平方米199880平方米容积率 层数31 总户数442户4498户商业设施裙楼2层裙楼2层停车设施地下停车场地下停车场项目位置城市中心区，位置优越城市商业办公核心区加并作出有益于自己的决策，而自己可以坐享其为分割出售商铺，负1层是菜市场，负2层是停车成。业主行动的外部性使得业主甲的这种想法极场。由于其独特的地理位置.50%以上的购房者是有可能变成现实。图l是业主甲参与公共事务的投资型业主，因此是市中心典型的小户型公寓项策略选择矩阵。正如奥尔森所阐述的那样，在存目，同时又是一个极为典型的高密度、开放式、混在共同利益的情况下，理性的个体不会自动地为合型的社区(相关数据资料来源于http://esf.共同利益而采取合作性的集体行动。 1景洲大厦景洲大厦和诚基中心两个项目从基本条件上景洲大厦位于深圳市福田中心区新洲路北辅看，存在相似性，但也存在差异性(见表1)。道商报东路，是一个由两栋31层高的纯商品住宅4景洲大厦与诚基中心业主群体治理历程楼及两层商业配套裙楼组成的高层住宅小区，占4. 1景洲大厦业主群体治理历程地面积仅5208平方米，总建筑面积平景洲大厦业主群体治理历程起始于业主入住方米，共有业主442户，由深圳市振业股份有限公后的房地产维权，至今己经历了12年的时间(见司开发建设.1999年建成入住。小区东与莲花公表2)。表中列出的内容简要说明了12年来景洲园隔路相望，西与香蜜湖度假村遥相呼应，周围配大厦在业主维权、小区物管、业主自治过程中所进套完善，环境优雅，地理位置优越。行的一路工作，时至今日，景洲大厦已经成为我国天津诚基中心国际公寓城市共杳住宅物业管理的典范，其业主群体治理天津诚基中心国际公寓位于天津市和平区南也取得了令人满意的效果。2011年初，深圳市常京路与长沙路交口，地处城市中心商业、办公核心务副市长吕锐锋在一次会议上指出，景洲大厦的区，是由天津泰瑞房地产开发有限公司开发建设，做法是一种管理制度的创新，具有示范意义。2001年12月建成入住。该项目占地面积19000景洲大厦业主群体在自我治理和对外维权方平方米，容积率.总建筑面积为199880平面取得了令人满意的结果，但这种结果的取得有宁方米，其中包括3栋高层建筑.1号楼、2号楼均为其特殊性。首先，从主观上来说，它拥杳一支杰出啕33层.3号楼为41层，共计4498户。其中1一2层的管理团队。在12年的治理历程中，由于我国物在#也d/电74学柑.췲랽쫽뻝훐좦랿⏫볧쯜捈뇭뛔짮쳬죫ㄹ㈰쿮㔲㐵죝㢣닣㌱㌳ퟜ㐴짌좹돇볓돉폐닟퓚릲㎰뺰뗀슥뗘랽쮾풰쳗㎣뺩쟸욽㝊캪뎡춶쒿뫏瑪楮뾴㒾㒣뫳듳탐튲컱ퟶ쏦웤뗄剅䕳㐴좹㎣길ꎬ汎㊻킩ㆣ뇈?뷲힡㤹〷쒿〸〰㤴㤸믽쫽뮧튵슥춣뗘쿮돇쫐〹ꎮ룀훞짌뾪긲닣탍枣긳냖긱뗄㈩쿃좡뢱램맜?늢ꆣ뿉싔릲춬벰쏦쏗룴췪슷ꎬ랽럖쳘䅌呁㤸?㐷슥㑊긱?㔲뇚몾쿮뺰돏쪱쓪폃욽テ붨㖣㠰싊쫽짨㊲뎵쿂쒿쫐짌獯〵呅뮧ﶸ듳놨랢쳬탍뗄꼱?랿ꆣ퓚튻뗃샭㊲ퟷ튵쓜톡춬샻솽믽ꎬ슷짆돏폫쫇쓪쏗룮평듦릲쫢뺰샭냖쒿훞믹볤ㄲ뗘랽붷훾긲욽?짨춣캻훐튵톧畦㐰얿쿃뚫붨뷲㎺튵짧낸훞뗘뇭킩쇋뎤튻췅?돶훷뇤퓱샻틦닣뷶릲쿠ꎬ믹뎤평ㄲ웤폚쪱퓚폐탔훞?듳훐퓂쏗뷃쏦㗆랽쪩뎵훃탄냬畮ꎮ?캻슷짨돏엂어훷쟸샽뫍쏓듳닺훐릤쇮싀훖튵뛓쿃탄?믽붷쏗뎡쟸릫폐탐돉뻘틦뛸짌㔲췻뮷훐즳쳬퓂죝쫛웤폖ꎮ桴쿠튵힡ꆣ듳폚ꎬ믹ꗎ⣏쿠돏쿃캬쇐ퟷ죋죱맜훷ꆣ쎺맺뷃ꎬ뫋ⷕ捯洩쿃틦뚯쿖헳뗄닉튵〸뺳탄슷뷲붨믽냼짌뛀쫇쯆훷햬쫗짮쫇ㄹ훐ꨴ틲맘믹쾻튵좨돶ꎬ싺럦샭좺퓚춳볊?캻탄涣ꆣ폚뗄쪵ꆣ쟩좡엤욽훷컷폅맺붻첩돉싊삨ꄲ워쳘탔좺컯쿈?튻㤹탄㞲듋?쟩훐淪훷ꎬ뗄ꆢ쪱틢퓚훆쳥ㄲ쾻릫훃쟸꽨ퟔ췢ꆣ헽뿶뫏쳗랽㐴폫퇅볊뿚죰죫㎶ꎬ뗄쳥튵淪풢폅쫐룶쓪맺?쫇ﶾ潵탄탐좺훁쓚킡튻뛈퓚탐풽벺늿춼죧쿂ퟷ좹쏗㊻쿣ꎬ릫랿힡ꎮ낸뢺뗘벫?떫훎맜듓뢣평붨볊겹쫐?뛔솽쓒쳥뷱죝쟸킧듎뗄ퟔ뷡쒻뗄탔㇊냂ꎬ쳯솽슥ꞣ돉쏛뗘릫풢ꆣ㔲?늼ㆲ샭훐캪쫁뇈룶튲뗖훎틑볲컯죕맻믡뒴컒훷鈴훐뚰죫풢옴탄쿀쿮뺭튪맜ꆣ틩탂훎뻶쪹쟒뛻샭뗄ퟩퟜ곓뫾캻뒦닺룃ꎬ뗤듦샺맛뻗탄㍬힡㐹뗤듔쒿뫌샺쮵ꆢ뺰㈰짏ꎬ샭떫닟뗃뗖즭탔벯돉붨짉뛈캻폚돇뾪쿮ퟜ꣖잲훃탍퓚돌뒿쟸닣ꆣ㢻탍듓돌쇋쏷튵훞ㄱ횸뻟뫍헢ꎬ튵쯹뗄쳥훾볙훃쳬쫐랢쒿붨ﺣ쯊닮웰랶살탂룟킡ꞡ뗄?믹컀ㄲ쇋훷듳쓪돶폐뛔훖훐풱뛸훷ힲ닻룶탐룟쏦?듥폅뷲훐폐햼훾걬킳㔰틬쪼ꎬ쮵훞뗄쟸ꏆ킡瑴놾쓪ㄲퟔ쿃돵ꎬ쪾췢뷡?ퟔ볗컓쫶쳥뚯닣믽탕튣풽쫐탄쿞뗘쏦뫅ꆣꎥ쏜탔폚웤ꎬ슷뒿뚫뮧炣쳵荒뗄쓪훎틑ꎬ뺰랶캬맻평벺뗄늻ꆣ힡㐵쿠뫍릫쏦믽슥겸틔뛈⢼튵쯼놱짌폫퀱탍몣볾?쪱살맽뺭짮훞틢좨뗄폚뿉헢ꮹ쓇믡햬㤴떹뫴욽튵쮾믽캪ꆢ먲짏ﮱ훷펵뢨욷솫ꆪ릫꾣볤뺰돌돉?듳틥랽좡컒틔훖닊퇹ퟔ킡㖣즷펦쟸ꆢ뾪ㄹ㊺닣뗄죫좺폐힡뮨㊲풢꽥ꆯ훞훐캪쫐쿃ꆣ뗃맺ퟸ쿫싎ꎬ뚯햬쟸긲?릫쓏냬랢〰㤸엂?쫇릺쿮럅獦⦡힡⢼쯹컒쳥뎣뗄폐튻컯ꎮ뷸맺쿭램퓚뗘ꎬ㗆탏훜릫붨?㠰ꖾ춣랿쪽훎횧웤벫?듦캪햼?캧뫋짨욽硫뎵헟ꆢ샭뷜?엤탄ꎬ쫇믬돶
组监暨ECHINA REAL ESTATE 亵2.最洲大厦业主群体治理历程归纳时间事件说明1999年入住，进入前期物业管理阶段物业管理费元/平方米，佣金制1999年业主入住后发现开发商多项违约2000年8月组建业主委员会邹xx当选业主委员会主任发现电梯货不对板、配套不落实、迟办房产证等162000年8月全面的物业普查个问题2001年1月业主集体诉讼、索赔业主胜诉期间行政主管部门通过推荐物业公司候选、安排2001年专家进入评选小组干预招标，但业主委员会对格辞退开发商的下属A公司，重新选聘物业公司l月4月式合同进行了改良2001年10月在政府部门推荐下选聘B物业公司物业管理费元/平方米，佣金制邹xx继续担任业主委员会主任，但当时未获主2003年8月业主委员会换届管部门备案2003年期间遭遇部分业主参与积极性减退、政府主管部业主自主重新选聘物业公司、C物业公司中标9月-10月门不认III招标结果等情况2003年11月景洲大厦小区停车场产权被业委会收回停车场库归小区全体业主所有全面突破格式合同，以经济合同的方式，从明晰2003年11月业主委员会与C物业公司签订合同产权入手，约定了合同主体双方的权利和义务，住宅物业管理费元/月，包干制2006年8月业主委员会换届但未获备案承认根据景洲大厦业主大会民主投票表决决议，深2006年11月圳景洲大厦住宅全面禁商2007年1月业主委员会与C物业公司续签合同住宅物业管理费元/月，包干制2009年8月选举产生了业主自治管理委员会因没有完成备案，业主委员会无法换届2010年9月所在社区工作站主持换届选举邹xx继续担任业主委员会主任只承认2003年8月的换届选举和2010年9月2010年10月收到主管部门签发的业委会换届备案通知书社l豆工作站主持的换届选主持有效2011年1月业主委员会与C物业公司续签合同住宅物业管理费元/月，包干制景洲大厦、IU:委员会拥有物、Iv.管理实务的主动权，拥有自己的博容，对所有管理信息进行公开。宁总结每年召开业1:大会，对物业管理处、业上蚤员会工作进行评议。"景洲人;厦业主自治模式"已成为啕中国社区自治的典型代表/去一」S也/喝一，~术岳~5 췲랽쫽뻝뇭톧훐쪱쫂쮵ㄹ죫컯튵㈰ퟞ랢룶웚㇔듇쪽퓚맜㧔쏅뺰춣좫닺힡떫룹?틲횻쫕짧ퟜ쎿ퟩ좫㈰튵〳톡쯹㊣쫵볤볾쏷㤹힡튵훷〰ꇁ쿖䦡〱싒췋볒뫏헾늿늻훞뎵쏦좨햬〶캴뻝뺰〷〹쎻돐떽쟸ㄱ뷡쓪맺붨쏦〱훷뻙퓚몾냦뻘맺?ꎬ맜죫쓪ꇁ뗧꽵훷쪤붹탐묹뾪뷸춬뢮쏅퇠퓢뭬죏듳뎡춻캯컯믱뺰훞폐릤헙짧튵뗄쓪캯ퟔ닺짧냖ꆤ뷸샭힡㣔떱쳝䫌벯쯟헾퓂랢죫늿볌놸폶俔ㄱ쿃뿢웆풱쫖튵훞듳㇔췪㧔㈰汏맜ퟷ뾪쟸?㈰훷컯㇔풱짺쟸랿죫럑뫳?톡믵쳥훷짌움탐퓂쏅탸낸늿헐킡맩룱믡ꎬ맜듳쿃돉〳햾ꆢ튵ퟔㄲ캯튵?믡훘쇋릤잰㎣랢튵늻쯟맜뗄톡쇋췆㊣떣럖뇪쟸킡쪽폫풼샭돐쿃힡놸쓪쏅훷䥫汩훎쏒ꎮ풱웕뮻탂폫튵ퟷ웚깯쿖훷뛔쯏늿쿂킡룄볶긶죎튵뷡춣쟸뫏䏎뚨럑죏햬낸㣔잩돖듳뗄뗖?믡닩뷬톡䏎훷햾揎컯濔뾪캯냥ꆢ쏅쫴ퟩ솼쿂ピ튵훷맻뎵좫춬쇋㊣ꎬ습랢뗄믡뗤울ퟔ훷뫌볧튵ꪣ랢풱ꆢ쯷춨䆹룉톡훷닎뗈뎡쳥ꎬ떹뫏긳듳쏦깯쒻뗄뮻긶ꆣ탍컯떹훎돖맜꿆짌믡엤엢맽ꯋ풤울캯폫쟩닺튵틔춬ピ뷻濔훷뮽뷬뛔듺튵ꯋ맜뮻컀샭붷뛠훷쳗췆뺣헐䋎풱믽뿶좨뺭뻇ꪣ쏱짌캯톡펵컯뇭릫뻐샭뷬뷗뷃쿮죎늻볶곖뇪믡벫놻쯹볃ꦶ쳥꿔훷풱ꆾ뻙폐튵荒쮾캯톡뛎힣캥실컯?ꎬ떹훷탔튵폐뫏ꦺ쮫슣춶믡?뮻맜첹ꆢꦺ풱뻙곓풼쪵튵싑떫ꯋ죎복캯춬쿍랽결욱컞촲뷬킧ꆢ샭䏎쿍믡?뚽ꆢ릫ꇆ튵ꎬ췋믡뗄ﲸ뇭램〱놸䥫뒦?동쮾룎훷떫ꆢ쫕랽좨짖뻶뮻ツ낸맜떹?냬뫲캯떱헾믘쪽샻뻶뷬춨샭튵ꯋ랿톡떹풱쪱뢮ꎬ뫍틩퓂횪쪵짏뻖닺ꆢꯋ믡캴훷듓틥ꎬ쫩컱캯킱횤낲?뛔믱맜쏷컱짮뗄풱?뗈업룱훷늿컺ꎬ綶믡ㄶ꿈릤ꢣퟷ곓뷸뗓탐탗움풼틩몵ꆣ쒲ꆰꦿ뺰춣훞겶죋퓋쿃陸튵킹훷?ퟔ훎엏쒣ꊽ쪽ꆱ킹틑ꮿ돉ꪡ캪?
塑业重ECHINA REAL ESTATE 业管理法规的不完善，业主群体尤其是管理团队然不具有很好的代表性，但其业主群体治理的历成员遇到过重重的困难，包括专业知识、法律知识程却反映了物业业主自治面临的普遍性问题，即的缺乏、资金的短缺、过分的行政干预以及法律诉业主难以形成统一的认识、业主缺乏专业知识和讼等，但是他们作为小区的公益志愿者一直在寻技能、群体治理会受到各种外力的干扰等。所不同求理性维权、合理解决的途径。这一点在我国普的是，景洲大厦业主群体在困难面前选择了有力通小区业主中是较难把握的。其次，从客观上来的领导集体和正确的治理路径，而这两点恰恰是说，景洲大厦建筑规模相对较小，业主数量少。440诚基中心所缺乏的。当然，两物业所处的宏观社会多位业主中，约有100多位业主同属于一个工作经济环境和微观区域环境也导致了治理结果的迥单位。如此的规模和结构减少了业主群体的学习异。和联络成本，客观上增加了凝聚力。5业主群体治理模式的选择诚基中心国际公寓业主群体治理历程治理模式的基本分类诚基中心国际公寓的业主群体治理历程同样管理学对治理模式的研究主要是基于公司治也起始于业主入住后的房地产维权，至今己经历理和政府治理两个领域。就公司治理而言，可分为了近4年的时间(见表白。诚基中心业主群体虽内部治理和外部治理两种基本模式。所谓内部治然早在入住之前就开始了维权行动，在入住之后理模式，就是指发挥股东会和监事会的制约作用。的4年时间里，业主群体的治理没有取得明显的为实现内部治理，必须具备一个将责任划分明确进展。相反，诚基中心由于周边环境复杂和内部的组织、一个衡量管理绩效的制度、一个有效的激管理无序而"声名狼藉"、价值减损。在焦点房地励机制。外部治理模式是存在于公司外部的保证产网诫基中心国际公寓业主论坛上有很明显的两管理阶层按股东的利益去经营的制度。这种模式种声音，一是表达着对于物业环境和物业管理的下，个别股东发挥作用相当有限，一般没有积极参严重不满，抵制物业收费:二是对业主自治组织的与公司内部监控的动机，公众公司控制权掌握在呼唤，大家都希望有一个核心领导团队带领大家管理者手中，在这样的情况下，外部监控机制发挥共同改善目前的处境。然而业主委员会虽然已经着主要的监控作用。成立1年有余，但论坛上很少见到业委会的声音，就政府而言，其治理模式可以分为市场化治也没有开展过实质意义上的业主活动。这种状况理、参与式治理、弹性化治理和解制型治理。市场的原因主要有以下几点z一是诚基中心规模过于化治理模式，是一种对自由竞争优越性以及对一庞大，一些管理措施难以有效实施z二是业主数量个理想化的交换与激励模式的基本看法，即认为众多、结构极为复杂，投资(投机)型业主占有相当私人部门的管理方法总是会优越于传统的公共部的比重，这些业主并不关心物业日常的管理和维门的管理方法。参与式治理模式认为，要使政府功护z三是一直以来没杳形成核心领导团体，也没有能得到更好的实现，最好的方法就是鼓励那些一形成理性维权的统一思路，少数业主通过论坛交向被排除在决策范围外的组织成员，使他们有更流想法，但是呼吁和抱怨者多、切实执行者少。大的个人和集体参与空间。弹性化治理模式是指宁两案例的对比与启示政府应有应变能力，能够有效回应新的挑战，这是啕景洲大厦和诚基中心在我国城市住宅区中虽针对政府永久性提出来的。解制型治理模式是指A S也d马76:学相.췲랽쫽뻝훐맺랿⎣볧쯜捭剅䗑튵돉뗄쯏쟳춨쮵뛠떥뫍㒣돏튲쇋좻뷸맜닺훖퇏뫴릲엓훚뮤탎쇷뺰돌벼뺭틬㗒㖣샭쓚캪샸쿂폫ퟅ뻍뮯룶쮽쏅쓜쿲듳헾헫乁䅌킩큁킡솪긲㓄긳쫇ꆣ뗖쪵뗄뢮?맜풱좱뗈샭ꎬ캻믹웰뷼퓧햹췸짹훘뮽춬솢쎻풭듳뛠뇈ꎻ돉쿫훞늻좴훷쓜쇬볃긱뫍늿쒣ퟩ믺릫헾ꆢ훎죋뗃놻뛔탻呅쟸싧돏컞솽쿖룶튪맜펦샭폶랦ꎬ탔뺰튵ꆣ훐쪼㓄퓚틴늻룄㇄폐틲ꆢ훘죽램듳뻟랴쓑떼뮷훎톧헾쪽횯훆뷗쮾헟뢮닎쿫늿떽업샭튵돉믹놼탲낸뺰뫌쓚뇰뗄샭죋폐램떽ꆢ떫캬훞훷죧탄폚죫쿠ꎬ싺듳짆뾪튻뷡쫇탔쿃폐펳틔좺벯뺳샭뛔뢮ꆣ닣쫖뛸폫쒣뮯쏅룼돽훷놾훐뛸샽훞늿막볠랽뫍펦맦맽쫇좨듳훐듋맺튵쓊힡랴튻ꎬ볒쒿탓햹튪킩릹헢캬떫뫍뫜쇋탎쳥쯹쒣훎뻍췢내늿퇔쪽뗄뫃퓚폀훐ꎬ탄ꆰ뗄듳컀훎뚫뿘램벯뇤뗄훘뷰쯻ꆢ쿃ꎬ볊훷놼횮탄쫇뗖뚼잰맽폐맜벫킩횱좨돏뫃컯돉훎뫍좱캢쪽샭췢룶늿막볠붻뻶뻃쫇뿍맺곒짹뛔쿃샭랢ퟷꆣ쳥쓜늻훘뗄쏇뫏붨풼맦릫죫잰돏맺뇭훆쾣겵쪵틔샭캪튵뫴믹춳헽랦쒣솽늿횸뫢훎뚫뿘퓚웤쫇뮻닟탔뷏맛볊뗖쏻뇈튵ꏊꎬ믓폃닎솦췪뗄뛌ퟷ샭훾폐쒣풢힡볻뻍믹볊듯컯췻뒦ꯂ훊쿂듫뢴훷살춳폵훐듺튵튻믡좷쟸쪽룶훎랢솿헢ꆢ랽쿖랶쳡쓑짏릫샇폫붵뇘ꆣꎬ짆삧좱캪뷢맦뫍뗄뫳뇭뾪훐릫ퟅ튵폐뺳?틢벸쪩퓓늢쎻튻탄훷쫜ꆣ폲놾쇬샭믓맜쒣샻뚯퇹떯훖벤램ꎬ캧돶냑퓶풢뫌뷥웴좺쓑탫폃쪽뿕쓜ꎬ쓑ꆢ킡뻶컕쒣ザ뷡볓튵뗄㌩쪼탄ꆱ풢뛔쫕튻ꆣ돉틥뗣늻폐쮼놧쪾퓚탔ퟔ죏떽쳥훎떱뮷ꇔ럖퇐폲솽막뻟샭쪽틦쿠믺샸ퟜퟮ췢볤릻살쇋훷쓖ꆢ퓚?놸떱폐튵ꎬ맽쟸뗄쿠릹랿ꆣ평폚럑룶좻쾺짏ꎺ틔춶맘탎슷풹컒훎쪶룷샭뺳샠뺿훖뚫벨쫇좥쟩쪽뮯ퟔ쒣뫃ꆣ쓽좺컀볛삧쒣떯훷냼럖뗄춾뛔믒복뗘돏캬폚컯ꎻ뫋뛸?튻폐탄돉ꎬ헟맺떫쏦ꆢ훖슷튲뻍믹믡킧듦뺭릫뿶뿉훎평쪽ퟩ웤뻛쳥횵쓑룶쿞쪽탔믘좺삨뗄릫뺶뷏뗖짙닺믹좨훜싛튵뛾탄?쫇킧⣍컯뫋뛠돇쇙췢솽떼튪놾뫍퓚펪훚쿂틔샭뺺폅랽횯뷢듎솦훎믓복쏦붫ꎬ죏뮯펦쳥탐틦ꆣ킡쇋훎캬훐뇟첳뮷쫇쇬훷﮵돏쪵뚻튵탄쫽ꆢ쫐뗄솦ꎬ컯훂쮾쒣볠훆폚릫럖뫍헹믹풽램돉ꎬꆣ샭탈쯰잰퓰튻캪훎탂폈튵헾횾헢ꎬ곊샭좨탄뚯뮷짏뺳뛔떼캯뷒믮믹쪩﨩죕쇬쟐힡훷웕좱뗄뛸쇋훎쪽쫂뛈릫훆쮾췢캪뷢폅놾폚뻍풱탍듓샺ꆵꆣ톡죎냣ꎬ샭뗄웤횪룉풸튻튵훷샺ꎬ뺳폐뫍췅풱뗎뚯훐ꎺ탍뎣떼쪵햬좺뇩랦헢쯹훎폚샭ꆣ믡ꆢ쮾뛈뿘늿쫐훆풽뾴뒫쫇뿍돌쏃퓚퓱뮮쎻튪쒣쳴쫇쪶풤헟뗣훷?좺돌훁퓚뢴뫜컯뛓믡꾻ꆣ탄뛾튵뗄췅춨횴쟸쳥탔죅솽뒦샭릫뛸쯹튻췢훆볠뎡탍램춳맄맛붹쇋럖폐쪹쪽햽맜ꆢ틔튻퓚쫽뮸쳥춬뷱좺죫퓓쏷튵ퟔ듸쯤헢맦쫇훷맽탐훐훎컊뗈뗄뷡쮾퇔캽훆룶늿좨뿘뮯ꎬ샸쯻쒣짏풵뗣폐믽헾샭램벰횱컒살솿뗄퇹틑쳥힡?뫍랿쿔맜훎쇬좻쓉훖쒣튵햼ꎬ싛헟쯤쳢횪ꆣ솦잡뫪맻쓚풼좷폐벫헆믺벴릫뢮쓇쏇횸헢쪽뗘닎릦쫇췅싉램퓚맺짙ꓗ톧뺭쯤횮쓚뗄샭ퟩ듳틑戮ힴ맽훷폐뫍튲첳ꎬ쪶쯹잡맛뿉늿ퟷ킧놣쒣컕훆ꆣ뛔죏릲킩뛓횪싉톰웕ꆣ?쾰샺뫳늿솽뗄횯볒뺭뿶폚쫽쿠캬쎻붻벴뫍늻쫇짧럖훎폃횤쪽퓚랢쫐튻캪룼횸쪶쯟㐴뗄?솿떱폐춬믡캪ꆣ벤믓뎡?
盟监暨堕CH/NA REAL ESTATE 襄3:诚基中心业主群体治理历程归纳时间事件说明2007年6月部分准业主针对消防、设计变更等问题开主要有召开准业主维权大会、向开发商提交抗议始维权书、信访等方式2007年12月业主入住前期物业管理由公开招标选聘的物业公司承担2008年3月业主因维权进展与维权费用发生分歧维权行动不了了之主要因为住宅商用、人员混杂、卫生环境差、设施2008年业主表现出对物业管理的不满毁损严重、安全隐患较多等问题2008年11月业主向街道办事处递交了成立业主大会筹备组的告知2009年2月成立了首次业主大会筹备组并公示成员名街道办事处组织，区物业办指导单2010年3月召开首次业主大会，选举产生业主委员会街道办事处、区物业办、社区居委会、筹备组组织2010年7月业主委员会备案获得通过2010年10月起因安今隐患问题，政府部门对诚基中心进行清理整治行动2010年12月召开诚基中心业主大会2011年2月业主委员会与长城物业公司续签合同物业管理费住宅元/平方米，商铺元/平方米总结无法召开业主大会，业主委员会名存实亡，对物业公司缺乏有效监督，政府部门综合整治效果甚徽，日租、群租、非法经营普遍存在，楼内外秩序较为混乱政府本身的内部管理，其基本设想是，如果取消此时决策就变成了集体的选择而非个人选择。因一些限制和制约，政府机构就可以将目前的工作此，综观以上各种类型的治理模式，结合前述案处理得更有效率，而且还能从事新的创造性工例的情况，可将业主群体治理模式分为两类:内作，以促进社会的整体利益。部参与式治理模式和多方共济式泊理模式。业主群体治理模式的选择所谓内部参与式治理模式，是指通过业主大在共有物业的环境中，涉及到资产的进入、会一一业主委员会制度来实现小区公共事务的使用和控制时，共有所有权与集体行动决策的关管理，小区成员积极参与公共事务，无论是自治宁联较之个人所有权更强。由于所有的共有人是相管理还是委托给物业公司进行管理，均能够做到啕互依赖的，而且均有权利参与到决策过程中来，责权分明、决策奋力、监管有度、共同参与.所谓A $乱，/电*涌而却77췲랽쫽뻝맼쯜捈쪱쫂쮵㈰훷쪼쫩튵잰캬믙ꎮ놸뷖떥틲탐헙컯욽ퟜ컞짵헾튻뒦ퟷ㖣퓚쪹솪뮥듋샽늿쯹믡맜퓰剅䕳늿튵돉헙汎㎣튵볤볾쏷〷튪캬ꆢ훷웚〸좨쯰ퟩ〹뗀낲쟥뾪ㄱ랽뷡램캢샭ꎬ긲뗄뢮킩릲폃뷏틀쪱닎캽䅌呞ꆪ럖훷솢뾪?몳킷쓪폐좨탅죫컯탐뇭틲퇏쿲뗄냬즡샭돏맜쏗헙ꎬ呅뗃틔튵쟩뮹ힼ틲쇋쫗캯놾쿞폐뫍횮삵뻶ퟛ폫쓚ꎬ럖ꆪ쾻샭㛔헙럃ㄲ힡튵㏔뚯쿖캪훘ㄱ뷖룦㋔쫂㟔틾헻믹뾪죕룼듙훷뿶쫇튵캬쫗듎풱짭훆컯뿘룶뗄닟맛쪽늿킡쏷淪?뾪뗈퓂맜늻돶힡ꆢ뗀횪뒦뮼훎훐럑튵ퟢ훷좨듎튵믡폐뷸좺ꎬ캯탐ힼ랽샭쇋뛔햬낲냬ퟩꆢ웰컊탄힡훷뗄뫍튵훆죋ꎬ뻍틔훎닎쟸헫뷸튵훷놸폫킧짧쳥뿉췐쓒튵쪽평쇋컯짌좫쫂횯쟸쳢뚯햬듳좺쓚훆뗄쪱쯹뛸뇤짏샭폫돉뻶뛔햹훷듳낸뎤싊훎붫룸캯뗖훷릫횮튵폃틾뒦ꎬ컯㊣믡ퟢ쿻폫듳믡믱돇늿풼뮷ꎬ폐쟒돉룷쒣쪽풱닟뗄샭컯캬뾪맜ꆢ뮼뗝쟸튵헾듳기ꎬ풱럀캬믡ꎬ뗃컯맜뺳릲뻹쇋훖쪽훎믽폐뫌좨헐샭죋뷏붻컯냬뢮믡ピ튵럇뛸헻쒣훷ꆢ좨돯톡춨튵믡듳뇪뗄풱뛠쇋튵ꆢ늿ꪣ훷램샭헾훐폐룼벯샠뫍벫솦쟒쳥쪽좺릫짨럑놸뻙맽릫컀믡톡늻믬뗈돉냬짧쏅꿆캯뺭훆ꎬ뢮뮹샻뗄쯹잿좨쳥탍뛠쒣닎ꆢ볆폃ퟩ닺쮾ꆢ울싺퓓컊솢횸쟸뛔붷풱펪쓜틦톡훎뛈뷸뇤랢늢짺탸웤믺짦폐ꆣ샻뗄랽쪽폫볠荒쿲뗄ꆢ쳢튵떼뻓돏뷃믡웕룼짺릫튵잩듓ꆣ퓱샭탐릹벰좨평닎톡훎릲ꎬ살맜첹뾪컯컀훷캯믹힣쏻뇩뗈럖쪾훷뫏쫂쒣맜랢튵짺듳믡훐곉듦놾뻍떽폫폚퓱샭볃쫇릲폐쪵컊웧돉캯춬탂쪽샭?짌릫뮷믡ꆢ탄쳆쪵퓚짨뿉벯쯹떽뛸쒣쪽횸쫂뛈쳢풱쿖뗄럖쳡쮾뺳돯뷸찵췶ꎬ뾪쏻믡쿫틔닺쳥폐뻶럇쪽훎춨컱ꆢ킡붻돐닮놸ꎮꎬ슥뒴캪뻹쫇붫뗄탐닟룶ꎬ샭맽릲뾹떣ꆢퟩ㤸뛔쓚퓬솽쟸틩짨ퟩ풪컯췢ꎬ쒿뷸뚯릲맽죋뷡쒣튵컞춬탔샠릫쪩횯ꎯ튵훈죧잰죫뻶폐돌톡뫏쪽훷닎릤ꎺ릫탲릲맻뗄ꆢ닟죋훐퓱잰쓚ꆣ듳쮾뷏쫂좡릤뗄쫇살ꆣ쫶좱캪컱랦믬쿻ퟷ맘쿠ꎬ틲낸폐싒뗄킧볠뚽ꎬ헾뢮늿쏅ퟛ뫏헻훎킧맻
但业暨理CHINA REAL ESTATE 多方共济式治理模式，是指业主群体内部由于规信任的"自己人飞根据费孝通先生提出的"差异格模庞大等原因导致自我管理能力较弱，多数个体局"概念以及社会交往理论，当"外人"通过关系运均缺乏参与管理的动机和技能，此时可通过少数作变成"自己人"时，业主间的相互关系就经过了业主协调、立法执法、行政监管、市场化第三方中觉察阶段、表面接触阶段，最终达到亲密互惠阶介服务等方式，实现小区公共物业服务的有效供段，相互之间的信任便会增强。给。业主群体核心成员组成的管理团队犹如业主6业主群体治理模式的实施条件组织的发动机，它能够带动的业主群体的规模是内部参与式治理模式的实施条件有限度的，因此小区规模应当适中。同时不同小区业主群体内部参与式治理的本质就是通过集应根据自身的特点确定合理的交流平台的形式，体行动来保障属于全体业主共有的小区共享资源让交流平台真正发挥作用。的持续供给，体现的是业主的自愿参与意识和群需要有坚韧不拔、创新进取的"社区领袖"体决策能力。但是，分散的业主个体不会自动结任何一个群体，要想成为一个有秩序的群体，成有行动能力的集体，内部参与式业主群体治理必须依靠杰出领袖的领导，只有这样才能尽快确模式的实现和良性运转需要具备一定的实施条立群体的主体地位、维护群体权益。在住宅共享资件。源供给问题产生以后，各种信息将直接作用到作需要提供一个自由交流的平台，使业主间的为住宅共享资源成员的每个个体上，其中部分个学习与交往得以开展并不断深化体由于其特殊性将演变为推动制度变迁前期工作业主作为一种新的社会角色，其学习经历是的创新者。因此，内部参与式治理模式推动小区产非常必要的。作为小区的成员，应该对小区的概生了具有奉献精神的创新型"杜区领袖飞在理论况、物业管理的相关规定、物业管理的有关理论等研究领域，经常将集体中的个体假定为"理性"的进行学习，以便于更好地参与小区事务。业主的个人，其行为的唯一目标就是实现个人利益最大学习经历通常被划分为三种形式z模仿型、被动型化，因此小区中会经常出现"搭便车"的现象。但和自我试错型。模仿学习是指业主参考其他小区是，在具有奉献精神的"社区领袖"核心领导力的的经验:被动学习是指遵循物业公司、政府部门提影响下，绝大部分的人并非绝对"理性"其行为选供的相关模式:试错型是指小区管理的相关制度择经常会受到他人行为的影响，也经常会因为道与流程是业主自己制定的。无论哪一种形式的学德谴责的作用而采取与别人一致的行动。从而，习，必须有一个便捷的信息交流乎台，方便业主们"社区领袖"会获取大多数业主的理解、支持和拥进行交流和学习。这个平台可以是实际的或虚拟护。的空间场所。实际的平台包括专门配套的业主活多方共济式治理模式的实施路径动用房〈如高档小区的业主会所)、小区室外活动当小区规模较大或个体业主普遍缺乏参与公场地(如小区中心花园等)或者是一块专为业主开共事务的动机和能力时，可以采用多方共济式治辟的布告通知栏等。虚拟平台通常是网络上的小理模式。这种模式的本质就是通过物业企业的主宁区活动园地或业主论坛.交往平台的存在和交往动服务、法规限制及行政监管、中介咨询评估等来啕秩序的建立把业主们从"陌生人、外人"变成互相保障小区共享资源的有效、持续供给。就我国当前A 1<(..; A 78学术援.쯜捈뛠쒣뻹튵뷩룸㛒㚣쳥뗄돉볾톧럇뿶뷸뫍릩폫쾰뚯뎡뇙쟸훈뫻탅뻖ퟷ뻵뛎ퟩ폐펦죃죎뇘솢풴캪짺퇐룶뮯쫇펰퓱뗂ꆰ뮤떱릲샭놣狔剅䕓汎킩ꆣ뗖탐쾰ꎬ폃룹쇋짧랽엓좱훷럾긱돖뻶폐쪽뎣ꆢퟔ뺭뗄쇷뿕뗘믮탲죎뇤달횯쿞붻뫎탫좺릩힡평뒴뺿죋잴긲킡쫂쒣헏䅌汁ꆯ쿬??늣ꆯ뚯ꎮ폫랿뻝뻟쟸ꆤ릲듳랦킭컱쓚좺탸닟탐뗄ퟷ뇘컯톧뺭컒퇩쿠돌붻볤⣈늼돉뷗뛈쇷튻틀쳥룸햬폚탂쇬ꎬ틲퓚뎣퓰뛠쪽킡룅샭쿂슪뫌살㇐붻탫⣈ퟔ폐쇬볃뗈닎뗷늿쳥릩쓜뚯쪵캪튪튵쾰샺쫔ꎺ맘쫇쇷뎡룦풰붨ꆰ뛎뮥랢뗄욽㋐룶뾿컊릲웤헟폲듋뻟믡랽맦ꆣꆢ쟸꺲쓮놣췹폐짭럮ꎬ탤웶쪽풭폫ꆢ랽닎쓚룸솦쓜쿖튻뗄맜ꎬ춨듭놻쒣튵뫍쯹ꇇ뗘솢ퟔ횮뫋뚯첨좺뷜훷쳢쿭쳘ꆣ탐킡폐쫜ퟷ릲헢램뗄쿗ꆱ뻸췲랽틔컀헏뗃튻?훎틲맜솢쪽폫늿ꎬꆣ솦뫍훖샭틔뎣탍뚯훷톧횪믲냑벺뇭볤탄믺헦쳥돶닺쫢뺭캪쟸럮떽폃볃뷏맦쿭쫴틔룶뗐쳘뺫믡벰稲샭떼램ꎬ쪽닎쳥떫뗄솼탂ퟷ뇣놻ꆣ톧ꎻퟔ쾰쪵탐삸튵죋쏦돉듋헽킼쇬뗘짺풴탔뎣훐쿗듳쯻뛸뫍쒣쿞ꏊ폚꧒뾪뇣ꇇ뗣짱믱?쫽짧쒣훂뗄횴쪵훎폫쿖쫇벯탔캪쿠폚뮮쾰쫔벺ꆣ볊쒻뗈훷ꆱ뷓탅풱쯼킡랢튪탤캻틔돉붫ꎬ캨믡뺫죋닉믲쓜쪽훆풴붵좫뮸햹뷝좷늿좡믡쪽ퟔ뚯램쿖샭뗄ꎬ퓋짧킡맘룼럖럂쫇듭훆헢꣔ꆣ싛쏇쪱뒥죎ퟩ쓜쟸믓춲쿫ꆢ뫳풱퇝쓚벯튻뺭짱탐좡룶솦벰?뻝쓊쳥늢쓒뚨뒴듳럖붻ꎬ컒믺ꆢ킡뗊쒣훎튵쫇럖퓓늻믡쟸맦뫃캪톧횸탍뚨탅룶욽뗖낵탩첳듓룹뷗뇣돉릻뫏ퟷ뮰쇬캬뗄뇤늿탂쳥쒿뎣폫뛠쪱놾탐폐뗄?꧌훷즽뛏쾢췹탍쫽쫇맜뫍탐쟸쪽샭튵즢쓚탨뷇뗄뚨뗘죽쾰ퟱ욽첨젩쓢ꆣꆰ뻝뛎믡듸쒣폃캡캪떼뮤룷쎿닎훐뇪돶뇰ꎬ훊헾킧릲믁짮붻ꆮ죋튵횸샭벼헾릫뗄훷늿튪즫돉ꆢ닎훖쫇톭ꆣ첨냼믲욽쒰럑ꎬ퓶맜뚯펦ꊴ튻좺룶췆폫뻍쿖짧펰뿉볠?폐뮯쇷朗붻ꆮ훷튵쓜볠릲쪵놾뗄닎뻟ꎬ풱컯폫탎횸킡컞뿉삨헟첨췹짺킢볤ퟮ잿샭떱듐룶횻쳥탅뚯쪽쫇ꆰ쟸늢쿬튻웕틔맜돖싛뗄쓆욽ꆢ쇷짧훷솦ꎬ맜컯쪩훊ퟔ폫놸웤튵킡쪽쟸싛틔쫇춨욽죋뗄훕ꆣ췅쫊슽폐좨쾢쳥훆훎쪵듮쇬훂뇩닉ꆢ탸럇킡뷌첨욽쟸샭좺뷏듋ꆢ튵쳵뻍풸룶쪽튻톧펦맜쟸ꎺ훷릫쓄쫇쏅뎣첨쿈쿠듯뛓훐훈헢틦붫짏뛈샭볙쿖뇣탤튲뗄슷좱폃맽릩떱쟸ꢡꎬ첨쇬뻸뷢쳥죵쪱쫐럾볾쫇닎튵뚨쾰룃샭쫂쒣쮾튻쪵엤뿩뗄췢짺뮥떽폌좺ꆣꆵ탲퇹횱ꎬ뇤룶뎵ꆱ뺭탐뺶랦뛠컯뷩룸릲ꏊ랽쫒뗄탤ꆢꆰ뛔쓚ꎬ뿉뎡컱춨폫늻훷뗄뺭뛔럂뾼ꆢ훖볊쳗췸듦죋쳡맘쟗죧쳥춬쒡닅퓚뷓웤잨쪽캪뫋뎣뚯닎랽튵ꆣ쿭맒뇣췢탎ꆱ횧ꆮ늿뛠춨뮯뗄맽틢믡좺쪵샺킡폐ꆣ탍웤헾쿠탎캪싧퓚ꆱ돶쾵쏜쪱냉쓜힡ퟷ훐잰췆ꆰ샻탄폫릲웳톯뻍뗖튵믮쪽돖죋평쫽맽뗚폐벯풴쪶ퟔ쳥쪩쫇쟸맘튵ꆢ쯻뢮쪽훷믲뚯짏뫍뇤냗뻍뮥맦늻ꎬ뺡햬폃늿웚퓚샭틦쿖쇬틲듓릫볃움컒ꆯ쏇펵폚룶짙죽킧뫍뚯훎쳵뗄샭훷놻킡늿훆탩붻돉짗뺭믝쒣춬ꎬ뿬릲떽럖릤탔ퟮ쿳떼캪뛸쪽맀맺?ꎬ맦쳥쫽랽릩좺뷡샭룅싛뗄뚯쟸쏅뛈톧쓢믮뾪킡췹뮥ꆮ맽뷗쫇좷쿭ퟷ룶ꆱ듳ꆣ솦뗀훎훷뗈떱ꆱ춨훐뗈탍쳡쿠ꆮ쇋쟸닺뗄떫살잰ꎬ닮맽?웤틬맘룱탐쾵캪퓋톡
物业管理CHINA REAL ESTATE 的社会发展状况而言，这种模式的适用面更广一高物业管理市场化的程度无法解决业主集体行曲。动的缺位问题。针对我国城镇住宅小区物业管理物业服务企业主动介入业主群体治理的困境，要想保持物业管理的市场化方向，从业虽然小区物业管理问题关系到广大业主的主内部关系治理实现突破应该是一种治本的探日常切身利益，关系到业主私有财产的保护，但索。业主群体的治理是建设和谐社会背景下不可是在众多小区中，普通业主普遍对物业管理问题或缺的一环。就两种泊理模式而言，内部参与式缺乏必要的关注，这种漠不关心的状态同样会使治理模式短期效果突出，但现阶段无法在规模较小区共享资源供给陷入困境。因为在这种情况大的复杂小区中推广。多方共济式的治理模式通下，物业企业无法真正了解业主的想法。要想改过外在的市场机制和行政监管机制来界定各方变这种状况，企业应主动介入业主群体治理，深在物业管理中的权责范围，从而保障小区共享资度接触尽可能多的业主，使业主的愿望能够在物源的有效供给。业服务中得以实现。参考文献:1. Yung Yau. Homeowner’s Participation in Man›企业主动介入的动力来源于市场力量。不了agement of Multi-storey Residential Buildings:The 解业主需求的企业只能盲目地为业主提供服务，Hong Kong Case. 2011. 29 而且由于业主的关注度较低，从而大大提高了企2.章平戴燕.住宅小区共享资源治理2一个含有社会业的违约道德风险。长此以往，业主群体就会出资本的动态模型解释.南方经济.现对物业服务的冷对抗，直至企业的撤离。为了3.景洲大厦业主委员会.http://jz315. com. blog. 163. com/blog/static/2652014820110715830394/ (景州315避免以上情况的发生，物业企业应积极采取措施博客).2011深度介入业主群体的治理。. ,S. ,Megan Walters. Gov›用更完善的法规，以及更有力的行政监管来ernance in a Co-ownership Environment. Property Man›规范业主行为 我国住宅小区的物业管理从一开始就具有5. (美)埃里克·弗鲁博顿(德)鲁道夫·芮切特著.姜建强罗长远译.新制度经济学2一个交易费用分析的范式."外生性"特点，业主群体普遍缺乏集体决策、监上海三联书店、上海人民出版社.2006管与自治能力，部分业主会无视小区整体利益，6.陈谢辉游春.业主预期、学习经历与城镇住宅小区擅自采取各种利己行为，如拒缴物业费、破坏绿共享资源治理模式选择.技术经济.2008，Vol. 27 (4) 地、乱停乱放、乱搭乱建、住宅改商用等，从而为基金项目:小区共事资源的治理设置了障碍。而物业服务企教育部人文社会科学青年基金项目(IOYJC630383), 天津商业大学青年科研培育基金项目(091103) 业限于自身的权责范围，无法强行制止业主的不作者简介:当行为，因而会导致此类行为愈演愈烈。只有完张金娟，天津商业大学商学院工程管理系副教授、硕善的立法和有力的行政监管才能有效解决这些士生导师，研究方向为房地产经济与物业管理.难题。对于业主在小区中出现的不当行为，应尝试与业主的财产权等权利挂钩。宁7结语啕由于小区中共享资源所具有的特性，单单提A S也JA 一一豆顽马丽179䧖췲랽쫽뻝뗄킩㚣쯤죕쫇좱킡쿂뇤뛈튵웳뷢뛸쿖뇜짮맦컒ꆰ맜짃뗘떱짆쓑쫔㞽평쯜䍈䖷룟뚯훷쯷믲훎듳맽퓚풴닎ㆣ偡楮䵡慧潦䵵剥䉵䡯䭯䍡㊣㎣捯늩㒣坡敲?䍯䕮偲㖣잿짏릲믹뷌쳬ퟷ헅쪿泈泗䨣䧗奡汤ㆣ剅湡敭깙牴溡汴獩?湧獥깅ꆪ癩潰㌩汎涣뷰헟뾼껕놾꺾㜱뿍湣긨싞몣꺳쿭폽뷲짺긲좻쟸좱疣楮짧ꆣ뎣퓚랦ꎬ헢뷓럾튵쟒뗄뛔쏢뛈랶맺췢폫ퟔꆢ쿞탐쳢폚컯삧쓚샭敮䅌畮楣?榡摥ꎮ敲ꆪ牯꩟敮ꆣ?꽢쿮볲깈杳ꆯ컄싆냖㔸⦣쏀뎤죽싐늿짌뻪떼ꎮ킡릲?뗄뢴폐楰ꩳ湴㈰䶣玣潷湭瑹璣믡쟐훚뇘컯훖뒥컱훷평캥틔뷩튵힡짺ퟔ닉싒폚캪솢ꆣ좱뺳늿쒣퓚潭ꎺ汯쒿샭汅쿗慴瑯楡?붴뚯?㌰긲깈깇湥敮⦰풶솪뮻풴죋튵ꎬ쪦䧎쟸쿭튻퓓킧敯周枣ꎺ랢짭뛠튪튵ힴ뺡훐뚯탨폚풼짏죫㋓훷햬탔훎좡춣ퟔꎬ램뛔맜캻맘쪽뗄楯牥?慲潶牳〰ꎺ첬㌹〱ꏀ틫쫩퓓컄듳쳬睮?꽳컯뮷킡릩?瑩ꆪ桩㚣敲햹샻킡뗄웳뿶뿉뗃뷩쟳튵뗀럾쟩쎸탐ꆱ쓜룷싒짭틲뫍폚훐샭컊튪쾵좺뛌쫐쒣쏒㒣?ꎮ뗪캴짧톧뷲퇐瑡湧?긲떷튵풴ꆣ쟸룸ꆯ껗탍뗖꼨玣?쮡탂ꆢ몣쒣믡쟠짌뺿瑩ힴ틦쟸맘튵ꎬ쓜틔죫뗄훷뗂컱뿶ﳍ캪쳘솦훖럅풴뛸폐닆릲쫐쳢쿫훎쳥웚뎡훐?ﻎ맜릩뻍훐ꆣ걓ꇕ뷢掣뺰꒸훆짏껒쪽뿆쓪튵랽?뿶ꎬ훐힢컞웳뛠쪵뗄럧좺뗣샻ꆢ좨믡솦훷닺쿭뎡ꆣ놣킧믺ꎮ샭룸솽췆꼲곐쫍꿔훝ꗂ뛈몣뗖톡톧뿆듳쿲䮣뛸맘ꎬ램튵뗄쿖뚯쿕샤랢쳥욵컯늿벺싒훎퓰떼퓚좨뮯헫돖쪵맻훆㘵컊쿝훖맣ꇇꎮ놻㌱깗뎲뺭죋퓱쟠퇐톧캪㈰潮퇔쾵웕헢헦펦튵ꆣ솦횻힢뛔짺뗄쒷럖탐듮샭랶훂킡뗈풴컯쿖춻뫍퓰쓏?ꦶ볃쏱꓆ꎮ쓪엠짌랿뗖쳢죫훎ㄴ枣샶닏랽깨?톧?벼믹폽뗘ꎬ맘떽춨훖삧헽훷살쓜뛈뎤뾹훎ꢹ맜튵캪싒짨캧듋헾쟸좨쯹돌컒춻쫇샭돶뛠탐랶걍㠲뺭瑴敧뗂ꎺ냦ꋑ쫵뷰믹풺닺ぬ꾽쾵뺳쒣랽헢튵쒮쇋뚯ꎬ풴쎤뷏듋컯샭좺훷붨훃샠볠훐샻뻟뛈맺맜웆헾캧慮쫔볃炣⧂튻짧뺭쿮뷰릤떽ꆣ쪽릲훖훷늻뷢뷩쪹폚쒿뗍틔횱튵풼듓쳥믡죧ꆢ쇋컞탐맜돶맒폐돇샭펦짨떫볠ꎬ듖ꎮ몣뎵룶낾볃쿮돌맣틲뛸볃쒣쮽웕맘튵죫쫐뗘ꎬ췹훁웳낸튻컞뻜힡헏램캪닅쿖릳뗄헲룃뫍맜듓컀㈰꾣삷붻귀ꎮ⡉쒿폫뗖듳캪퇔쪽〶꽪틗䀘㈰余⠰샭컯쪽폐뇩탄훷튵뎡캪듓ꎬ웳ﳓ뾪쫓뷉햬낭잿폺쓜뗄ꆣ쳘뷢힡쫐쫇킳뷗믺뛸튵퓚ꎬ뗄뫒ꎮ稳ꓜ럑〸䩃㤱쾵뗄닆뛔훷솦튵뛸펦탁쪼좱킡컯룄ꆣ탐퇝폐늻탔뻶햬뎡튻짧뛎훆놣뫌훷헢쓚훎뮸?ㄵ쟇폃쟕ꎬ㘳뢱맜쫊닺컯ힴ쿫좺풸솿훷듳믽ꚵ뻍랦쟸튵짌뛸훆폺킧떱ꎬ킡뮯믡컞살헏ꎮ탌럖嘰〳뷌뗄훖늿샭폃뗄튵첬램쳥췻ꆣ쳡듳좺뎷벫쓐뻟벯헻럑컯횹쇒뷢탐떥훷쟸랽훎놳뷧킡곓捯?컶ꇕㆣ㠳쫚컀쟩닎쒣탉涣뗄곐긲⦣쏦놣맜춬ꆣ훎쓜늻릩쳡쳥샫닉탕폐ꆢ뗈튵뻶캪떥벯컯쿲놾뺰퓚뚨쟸?뿶폫쪽깢꺽랶ꇇ㜨?쮶룼뮤샭퇹튪릻쇋럾룟뻍ꆣ좡ﺼ뻶샻웆ꎬ훷횻헢쳡쳥튵뗄쿂쪽맦춨룷릲?汯ꪽ쪽㐩맣ꎬ컊믡쿫퓚컱쇋캪듫닟틦뮵듓뗄폐킩펦탐맜첽늻쒣랽쿭枣?ꎮ튻떫쳢쪹룄짮컯ꎬ웳돶쇋쪩?ꆢ싌뛸늻췪뎢샭튵뿉뷏긱㘳?볠캪ꎮ
'细业管理CHINA REAL ESTATE Study on Owners Group Governance Model in the Residential Buildings --based on the cases of Shenzhen Jingzhou Building and Tianjin Chengji Center International Apartment Zhang Jinjuan Abstract: At present, many residential buildings are facing dilemmas of building management. The lag problem of the owners group governance is one of the most important reasons. The collective action dilemmas of owners group are deeply analyzed by using the new institutional economics theories. Making use of the case study method, the are systematic sorted out in Shenzhen Jingzhou Building and Tianjin Chengji Center International Apartment. It is indicated that the scale and the consistency degree can significantly influence the governance effects. In order to propel the owners’ decision process and improve the management, two different kinds of owners group governance model can be adopted according to the characteristics of the residential buildings and the owners, . in›ner-participant governance model and multi-party cooperative governance model. Keywords: Owners group governance, Property management, Inner-participant governance model, Mul›ti-party cooperative governance model 李求军/责任编辑宁啕A I<t.,; AI 80学术援.쯜䍈却潮楮佷䝲䵯?剥䉵扡瑨捡潦卨䩩慮呩䍥䥮䅰䅢灲牯楤敭潷杲摩汥慲摥汹啓晡扵浡浯業捯慣湥散慧湧畳獴杯獹獯潵卩敦潲瑯扥慤䭥瑩샮㠰훐潮杯湧楡批牥汥瑨浥業歩慣捨慮捯剅䕓婨?獥䍨䝯敳湥潵獴癥潣扵浭数穥捩汥楉湡灯潮畤牴慲摩杲杮晬晥摥潰瑨晦潦犡浵ꆪ䥎獥?敮湧楬湴瑥慮癥킩慲獴牳祷獩慩?汤灲慳捴敯瑨慴慮湤捯潷潰쟳畤潵楬湪敮牳牮敳来䅌汩湥慮?慳汹湧浭摩来牴楴潭敭敤穨敲牮瑭捡慬瑨敥楦略捴敬ꆯ獩瑥ꩰ䥴沣䦡灡摥敮?穨摩敲牮橩癥璣楮潢潮楶物潤慮捯潶浥牤慣摥湥훘瑭牡潲만䆡慮杪摥慳湧浥畴楣慴敮潵瑥?湣玣潮慲椭ꍍ牴뻼욲?摩畡걭捥湴敮潵湧慴杳玣敳ꎬ湳楮瑥牳杪捥샭牳敮捴湴?汥楥楯璣깉瑩灡楲摳畬깬牮慮ꎮꎬ?湴깔ꎮ瑨楳物楡楶ꎯ楯湧ꎮ湡灲깉瑬瑷敩牴ꎬꆪ?ꎺꆢ桥䵡瑥却榣慮湡潣楡周?灡偲䥮퓰ꆤ湣楣깥?䅴敳佷?湴潰湥捥?獥ꎮ죎湥敲爭샺췲?楮瑹灡뇠牳㈰랽牴벭쫽ꆪ楣楰ㄲ慮쟼뻝??
