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（营销策划）东营市广利港 海鲜批发市场策划案 东营市广利港海鲜批发市场策划案 『『项项目目总总论论』』 本本 篇篇 从从 ““ 政政 府府 政政 策策 与与 规规 划划 趋趋 势势 、、 面面 临临 的的 资资 源源 开开 发发 和和 经经 济济 价价 值值 、、 项项 目目 的的 主主 要要 建建 设设 指指 标标 ”” 三三 个个 方方 面面 分分 析析 ，， 意意 在在 使使 企企 业业 对对 项项 目目 有有 一一 个个 宏宏 观观 的的 了了 解解 。。 一一 、、 政政 府府 政政 策策 与与 规规 划划 趋趋 式式 （（ 一一 ）） 东东 营营 市市 海海 洋洋 资资 源源 丰丰 富富 ，， 有有 着着 44 88 00 00 平平 方方 公公 里里 的的 浅浅 海海 和和 11 88 00 万万 亩亩 的的 滩滩 涂涂 资资 源源 ，， 但但 渔渔 业业 在在 省省 内内 沿沿 海海 七七 地地 市市 中中 ，， 产产 量量 与与 GG DD PP 比比 重重 均均 处处 于于 末末 位位 ，， 22 00 00 22 年年 ，，市市 政政 府府 为为 加加 快快 东东 营营 渔渔 业业 经经 济济 ，， 编编 制制 了了 《《 东东 营营 市市 海海 洋洋 产产 业业 发发 展展 规规 划划 （（ 22 00 00 22 -- 22 00 11 00）） 》》 ，， 提提 出出 了了 东东 营营 市市 渔渔 业业 应应 立立 足足 国国 内内 外外 市市 场场 ，， 加加 快快 渔渔 业业 结结 构构 调调 整整 ，， 围围 绕绕 渔渔 业业 增增 效效 、、 渔渔 民民 增增 收收 ，， 大大 力力 发发 展展 渔渔 业业 经经 济济 合合 作作 组组 织织 ，， 突突 出出 水水 产产 品品 精精 深深 加加 工工 和和 水水 产产 批批 发发 市市 场场 建建 设设 ，， 发发 展展 渔渔 业业 龙龙 头头 企企 业业 ，， 营营 造造 优优 良良 环环 境境 扩扩 大大 对对 外外 开开 放放 ，， 增增 加加 出出 口口 创创 汇汇 能能 力力 ，， 实实 现现 海海 洋洋 渔渔 业业 经经 济济 持持 续续 发发 展展 。。 并并 提提 出出 了了 各各 项项 具具 体体 发发 展展 目目 标标 ，， 根根 据据 目目 标标 ，， 东东 营营 市市 到到 22 00 00 55 年年 ，， 水水 产产 品品 总总 产产 量量 达达 到到 33 44 ** 11 00 44 TT，，渔渔 业业 产产 值值 达达 33 11 亿亿 元元 ，，水水 产产 养养 殖殖 面面 积积 达达 11 44 66 万万 亩亩 ，， 出出 口口 创创 汇汇 达达 到到 11 55 00 00 万万 美美 元元 。。 （（ 二二 ））根根 据据 22 00 00 33 年年 市市 政政 府府 发发 布布 的的《《 关关 于于 发发 展展 海海 洋洋 经经 济济 ，， 加加 快快 ““海海 上上 东东 营营 建建 设设 的的 意意 见见 》》，， 到到 22 00 00 77 年年 ，， 东东 营营 将将 建建 成成 以以 广广 利利 渔渔 港港 、、 红红 光光 渔渔 港港 为为 重重 点点 的的 一一 处处 国国 家家 级级 中中 心心 渔渔 港港 ，， 渔渔 港港 以以 水水 产产 专专 业业 批批 发发 市市 场场 、、 冷冷 藏藏 加加 工工 、、 渔渔 需需 物物 资资 供供 应应 、、 餐餐 饮饮 服服 务务 为为 核核 心心 ，， 培培 植植 成成 区区 域域 水水 产产 加加 工工 、、 销销 售售 的的 集集 散散 地地 。。 并并 为为 此此 出出 台台 了了 相相 应应 的的 配配 套套 优优 惠惠 政政 策策 ，，以以 鼓鼓 励励 渔渔 业业 投投 资资 经经 营营 。。在在《《 东东 营营 市市 广广 利利 港港 总总 体体 规规 划划 》》 中中 ，， 广广 利利 港港 的的 发发 展展 定定 位位 是是 ：： 以以 引引 进进 外外 资资 和和 利利 用用 民民 间间 投投 资资 为为 主主 ，， 鼓鼓 励励 发发 展展 具具 有有 经经 济济 活活 力力 的的 外外 资资 企企 业业 和和 私私 营营 企企 业业 ，， 重重 点点 发发 展展 海海 产产 品品 养养 殖殖 、、 加加 工工 、、 贸贸 易易 一一 体体 化化 的的 产产 业业 龙龙 头头 企企 业业 。。 （（ 三三 ）） 东东 营营 市市 海海 洋洋 与与 渔渔 业业 局局 已已 将将 规规 划划 建建 设设 ““一一 区区 五五 园园 ”” 列列 入入 议议 事事 日日 程程 ，，其其 中中““一一 区区 ””就就 是是 中中 心心 城城 防防 潮潮 堤堤 以以 内内 的的 约约 22 00 万万 亩亩 的的 现现 代代 化化 渔渔 业业 示示 范范 区区 ，， 本本 项项 目目 已已 经经 被被 作作 为为 重重 点点 调调 控控 中中 心心 工工 作作 来来 抓抓 。。该该 区区 域域 依依 据据 以以 市市 兴兴 港港 ，，以以 港港 带带 市市 的的 主主 题题 内内 容容 ，， 应应 着着 力力 打打 造造 区区 域域 内内 的的 龙龙 头头 企企 业业 ，， 本本 项项 目目 集集 中中 了了 渔渔 产产 品品 批批 发发 零零 售售 以以 及及 渔渔 产产 品品 深深 加加 工工 销销 售售 、、 海海 景景 休休 闲闲 、、 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 、、 渔渔 港港 度度 假假 等等 经经 营营 内内 容容 ，， 必必 将将 成成 为为 广广 利利 港港 开开 发发 的的 龙龙 头头 项项 目目 ，， 本本 项项 目目 的的 产产 生生 是是 广广 利利 港港 发发 展展 繁繁 荣荣 的的 必必 然然 需需 求求 。。 二二 、、 面面 临临 的的 资资 源源 开开 发发 和和 经经 济济 价价 值值 （（ 一一 ）） 可可 依依 赖赖 的的 广广 利利 港港 载载 体体 目目 前前 东东 营营 中中 心心 城城 区区 还还 没没 有有 一一 处处 大大 规规 模模 、、 高高 档档 次次 的的 大大 型型 海海 鲜鲜 交交 易易 场场 所所 ，， 在在 广广 利利 港港 按按 照照 高高 起起 点点 规规 划划 、、 高高 标标 准准 建建 设设 、、 高高 效效 能能 管管 理理 的的 原原 则则 ，， 建建 设设 一一 处处 大大 型型 海海 鲜鲜 、、 水水 产产 品品 交交 易易 场场 所所 及及 休休 闲闲 旅旅 游游 消消 费费 场场 所所 ，， 将将 对对 东东 营营 海海 洋洋 捕捕 捞捞 、、 水水 产产 养养 殖殖 业业 的的 发发 展展 、、 城城 市市 功功 能能 的的 完完 善善 以以 及及 满满 足足 市市 民民 对对 水水 产产 品品 的的 需需 求求 产产 生生 重重 大大 影影 响响 。。 （（ 二二 ）） 可可 借借 助助 的的 天天 鹅鹅 湖湖 旅旅 游游 资资 源源 本本 项项 目目 紧紧 临临 亚亚 洲洲 最最 大大 的的 平平 原原 水水 库库 -- --天天 鹅鹅 湖湖 风风 景景 区区 ，， 环环 境境 优优 美美 ，， 水水 域域 辽辽 阔阔 ，， 四四 季季 水水 鸟鸟 不不 绝绝 ，， 每每 年年 吸吸 引引 数数 万万 游游 客客 ，， 而而 周周 围围 缺缺 乏乏 相相 应应 的的 配配 套套 服服 务务 设设 施施 及及 旅旅 游游 项项 目目 。。 本本 项项 目目 作作 为为 其其 ““ 东东 邻邻 ”” 实实 现现 了了 优优 势势 互互 补补 。。 （（ 三三 ）） 可可 改改 变变 的的 海海 上上 渔渔 业业 传传 统统 交交 易易 渔渔 港港 产产 渔渔 季季 节节 ，， 每每 日日 清清 晨晨 日日 出出 前前 ，， 在在 距距 港港 口口 十十 多多 公公 里里 外外 的的 海海 口口 ，， 深深 海海 归归 来来 的的 渔渔 船船 与与 东东 营营 的的 水水 产产 批批 发发 、、 零零 售售 商商 进进 行行 大大 批批 的的 海海 上上 水水 产产 品品 交交 易易 ，， 交交 易易 后后 ，， 渔渔 船船 转转 向向 羊羊 口口 批批 发发 市市 场场 。。 在在 广广 利利 港港 建建 设设 批批 发发 市市 场场 具具 有有 极极 大大 的的 开开 发发 潜潜 力力 与与 消消 费费 市市 场场 。。 广广 利利 港港 批批 发发 市市 场场 的的 建建 成成 ，， 不不 但但 可可 以以 满满 足足 东东 营营 三三 县县 两两 区区 的的 水水 产产 品品 消消 费费 ，， 滨滨 洲洲 、、 淄淄 博博 等等 周周 边边 地地 区区 因因 地地 理理 位位 置置 靠靠 近近 ，， 也也 会会 来来 此此 进进 行行 水水 产产 交交 易易 。。 （（ 四四 ）） 珍珍 贵贵 的的 经经 济济 价价 值值 本本 项项 目目 是是 进进 入入 广广 利利 港港 两两 条条 道道 路路 入入 口口 的的 交交 会会 位位 置置 ，， 占占 地地 利利 ；； 是是 政政 府府 批批 准准 和和 支支 持持 的的 大大 型型 海海 鲜鲜 交交 易易 批批 发发 市市 场场 ，， 项项 目目 含含 有有 唯唯 一一 和和 垄垄 断断 性性 价价 值值 ，， 据据 天天 时时 ；； 项项 目目 符符 合合 城城 市市 群群 体体 ““下下 午午 经经 济济 与与 周周 末末 经经 济济 、、 特特 色色 经经 济济 ，， 假假 期期 经经 济济 ””体体 会会 渔渔 港港 休休 闲闲 生生 活活 的的 特特 定定 场场 所所 ，， 更更 是是 渔渔 产产 品品 批批 发发 零零 售售 、、 廉廉 价价 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 的的 聚聚 集集 地地 ，， 有有 人人 和和 。。 三三 、、 项项 目目 的的 主主 要要 建建 设设 指指 标标 （（ 一一 ）） 项项 目目 选选 址址 广广 利利 港港 位位 于于 东东 营营 市市 中中 心心 城城 防防 潮潮 大大 堤堤 南南 侧侧 ，， 广广 利利 河河 入入 海海 口口 ，， 广广 南南 水水 库库 以以 东东 ，， 距距 离离 东东 城城 约约 11 55 公公 里里 。。 广广 利利 港港 海海 鲜鲜 城城 选选 址址 在在 广广 利利 港港 原原 中中 丹丹 冷冷 藏藏 厂厂 处处 。。 项项 目目 区区 南南 北北 长长 44 55 33 米米 ，， 东东 西西 宽宽 11 66 00 米米 ，， 占占 地地 面面 积积 77 22 44 88 00 平平 方方 米米 。。 其其 东东 侧侧 为为 广广 利利 河河 ，， 西西 侧侧 为为 广广 南南 水水 库库 ，， 北北 侧侧 为为 广广 利利 港港 边边 防防 派派 出出 所所 ，， 南南 侧侧 为为 广广 利利 港港 渔渔 政政 管管 理理 站站 。。 附附 ：： 广广 利利 港港 概概 况况 ：： 广广 利利 港港 自自 11 99 99 33 年年 开开 始始 开开 发发 建建 设设 渔渔 民民 村村 ，， 现现 已已 建建 成成 渔渔 民民 村村 三三 个个 ，，常常 驻驻 人人 口口 33 55 77 户户 ，， 11 55 00 00 人人 ，，流流 动动 人人 口口 22 00 00 00 多多 人人 ，， 现现 有有 渔渔 船船 22 44 55 艘艘 ，， 灯灯 标标 一一 座座 。。 广广 利利 港港 的的 执执 法法 部部 门门 有有 广广 利利 港港 管管 理理 局局 、、 广广 利利 港港 渔渔 政政 站站 、、 广广 利利 港港 边边 防防 派派 出出 所所 。。 广广 利利 港港 11 99 88 77 年年 由由 胜胜 利利 油油 田田 投投 资资 建建 设设 ，，11 99 99 22 年年 移移 交交 市市 海海 洋洋 与与 渔渔 业业 局局 管管 理理 ，， 22 00 00 33 年年 移移 交交 东东 营营 区区 广广 利利 港港 管管 理理 局局 管管 理理 ，，根根 据据《《 东东 营营 市市 人人 民民 政政 府府 关关 于于 发发 展展 海海 洋洋 经经 济济 加加 快快 ““ 海海 上上 东东 营营 ”” 建建 设设 的的 意意 见见 》》 、、 《《 东东 营营 市市 海海 洋洋 产产 业业 发发 展展 规规 划划 （（ 22 00 00 11 -- 22 00 11 00）） 》》 与与 《《 东东 营营 市市 城城 市市 总总 体体 规规 划划 》》 ，， 广广 利利 港港 将将 成成 为为 未未 来来 东东 营营 海海 洋洋 产产 品品 聚聚 集集 的的 国国 家家 一一 级级 渔渔 港港 。。 （（ 二二 ）） 建建 设设 条条 件件 11、、 位位 置置 条条 件件 项项 目目 位位 于于 东东 营营 市市 本本 年年 度度 破破 土土 动动 工工 的的 宽宽 11 00 00 米米 ，， 深深 77 米米 的的 新新 建建 优优 质质 渔渔 港港 码码 头头 西西 侧侧 ，， 是是 ““ 海海 上上 东东 营营 ”” 建建 设设 的的 重重 要要 基基 地地 。。 随随 着着 黄黄 东东 铁铁 路路 支支 线线 、、 环环 渤渤 海海 高高 速速 公公 路路 和和 东东 营营 经经 济济 开开 发发 区区 等等 重重 大大 基基 础础 设设 施施 的的 建建 设设 ，， 广广 利利 港港 具具 备备 了了 更更 便便 捷捷 的的 交交 通通 条条 件件 和和 竞竞 争争 优优 势势 。。 该该 港港 靠靠 近近 东东 营营 市市 中中 心心 城城 市市 ，， 交交 通通 便便 捷捷 ，， 资资 源源 较较 丰丰 富富 ，， 以以 市市 兴兴 港港 ，， 以以 港港 带带 市市 ，， 是是 广广 利利 港港 发发 展展 繁繁 荣荣 的的 必必 然然 。。 22、、 交交 通通 条条 件件 已已 经经 修修 建建 的的 东东 营营 旅旅 游游 景景 观观 路路 南南 二二 路路 直直 达达 本本 项项 目目 ，， 天天 鹅鹅 湖湖 每每 日日 有有 旅旅 游游 专专 车车 直直 通通 。。鉴鉴 于于 本本 项项 目目 为为 购购 物物 、、休休 闲闲 、、观观 光光 、、 餐餐 饮饮 为为 主主 的的 主主 题题 公公 园园 ，， 面面 向向 消消 费费 群群 体体 大大 部部 分分 为为 市市 区区 内内 有有 车车 一一 族族 ，， 相相 对对 于于 这这 部部 分分 群群 体体 来来 说说 ，， 交交 通通 相相 对对 便便 利利 。。 33、、 环环 境境 条条 件件 东东 营营 是是 一一 个个 缺缺 少少 景景 观观 的的 城城 市市 ，， 本本 项项 目目 依依 托托 于于 东东 营营 市市 淡淡 水水 湖湖 景景 区区 与与 海海 港港 景景 区区 两两 大大 得得 天天 独独 厚厚 、、相相 对对 唯唯 一一 的的 重重 要要 景景 区区 ，， 造造 景景 升升 值值 对对 于于 项项 目目 来来 说说 十十 分分 重重 要要 。。 44、、 土土 地地 平平 整整 情情 况况 水水 、、 电电 、、 路路 、、 讯讯 等等 基基 础础 设设 施施 已已 经经 完完 备备 ，， 具具 备备 开开 发发 的的 基基 本本 条条 件件 ，， 但但 设设 施施 相相 对对 落落 后后 ，， 有有 待待 争争 取取 更更 大大 的的 政政 府府 扶扶 持持 。。 55、、 土土 地地 征征 用用 情情 况况 开开 发发 单单 位位 即即 东东 营营 市市 鑫鑫 奥奥 特特 建建 材材 有有 限限 公公 司司 依依 法法 以以 拍拍 卖卖 形形 式式 购购 得得 含含 中中 丹丹 冷冷 藏藏 厂厂 在在 内内 的的 资资 产产 及及 土土 地地 77 22 44 88 00 平平 方方 米米 ，， 土土 地地 变变 性性 为为 商商 业业 用用 地地 ，， 手手 续续 基基 本本 完完 成成 。。 （（ 三三 ）） 建建 设设 规规 模模 及及 功功 能能 标标 准准 11、、 建建 筑筑 面面 积积 和和 内内 容容 本本 项项 目目 拟拟 建建 设设 为为 综综 合合 商商 业业 项项 目目 ，， 初初 步步 规规 划划 总总 建建 筑筑 面面 积积 其其 中中 临临 街街 商商 铺铺 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 （（ 原原 来来 是是 11 22 00 00 00 平平 米米 ，， 建建 议议 增增 加加 11 00 00 00 00 平平 米米 ）） ，， 批批 发发 市市 场场 66 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 一一 期期 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 冷冷 库库 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 酒酒 店店 11 22 00 00 00 平平 方方 米米 。。 其其 中中 临临 街街 商商 铺铺 部部 分分 是是 项项 目目 开开 发发 中中 的的 优优 质质 版版 块块 ，， 建建 议议 借借 鉴鉴 外外 地地 成成 形形 市市 场场 调调 整整 规规 划划 ，， 如如 有有 难难 度度 ，， 可可 申申 请请 减减 少少 批批 发发 市市 场场 建建 筑筑 面面 积积 ，， 以以 达达 到到 容容 积积 率率 指指 数数 不不 变变 。。 22、、 功功 能能 设设 施施 标标 准准 本本 项项 目目 开开 发发 的的 沿沿 街街 商商 铺铺 ，， 是是 整整 个个 工工 程程 创创 造造 经经 济济 效效 益益 的的 主主 体体 部部 分分 ，， 注注 重重 人人 性性 化化 的的 设设 计计 ，， 以以 满满 足足 业业 主主 的的 居居 住住 需需 求求 ，， 在在 舒舒 适适 、、 配配 套套 、、 环环 境境 、、 起起 居居 、、 通通 风风 等等 方方 面面 都都 有有 一一 定定 要要 求求 。。 建建 筑筑 便便 于于 分分 割割 组组 合合 ；； 排排 烟烟 、、 排排 污污 、、 通通 风风 、、 采采 光光 在在 户户 型型 设设 计计 上上 要要 重重 点点 考考 虑虑 ；； 应应 设设 有有 厨厨 卫卫 ，， 以以 便便 于于 投投 资资 业业 主主 和和 经经 营营 业业 户户 投投 资资 于于 不不 同同 的的 业业 态态 。。 基基 本本 单单 体体 户户 型型 设设 计计 为为 建建 筑筑 面面 积积 11 55 00 平平 方方 米米 、、 11 00 00 平平 方方 米米 、、 55 00 平平 方方 米米 三三 种种 ，， 进进 深深 11 00 米米 ，， 厨厨 卫卫 齐齐 全全 。。 （（ 批批 发发 市市 场场 等等 部部 分分 未未 做做 介介 绍绍 ）） （（ 四四 ）） 建建 设设 方方 案案 11、、 建建 设设 场场 地地 环环 境境 （（ 11）） 地地 貌貌 ：： 场场 地地 位位 于于 东东 营营 市市 东东 部部 ，， 地地 貌貌 上上 属属 河河 流流 与与 海海 冲冲 积积 形形 成成 的的 冲冲 积积 海海 滩滩 地地 貌貌 。。表表 层层 现现 状状 为为 建建 筑筑 物物 及及 回回 填填 土土 层层 。。 （（ 22）） 水水 文文 地地 质质 ：： 根根 据据 地地 质质 勘勘 察察 结结 果果 ，， 场场 区区 内内 地地 下下 水水 的的 化化 学学 类类 型型 对对 建建 筑筑 混混 凝凝 土土 无无 腐腐 蚀蚀 性性 ，， 对对 钢钢 筋筋 混混 凝凝 土土 结结 构构 中中 的的 钢钢 筋筋 无无 腐腐 蚀蚀 性性 。。 （（ 33）） 地地 震震 烈烈 度度：：根根 据据 建建 设设 部部 建建 抗抗 （（ 11 99 99 33）） 11 33 号号 《《 关关 于于 执执 行行““ 中中 国国 地地 震震 烈烈 度度 区区 划划 图图（（ 11 99 99 00）） ””有有 关关 规规 定定 的的 通通 知知 》》，， 本本 工工 程程 防防 震震 烈烈 度度 为为 八八 度度 。。 22、、 总总 体体 规规 划划 布布 局局 工程总平面呈斜梯形布局，西向紧靠天鹅湖风景区，东向紧靠广利河渔港， 沿项目四边建筑低层商铺，中心建造渔产品批发市场，项目东南角建筑渡假 酒店。项目设主入口一个，次入口三个，其中，商铺布局主次分明，各有优 势，并处于广利镇两条主路之间。项目总体布局合理，突出体现了功能性与 实用性。 （（ 11）） 商商 业业 服服 务务 配配 套套 设设 施施 齐齐 全全 。。 （（ 22）） 商商 铺铺 户户 型型 设设 计计 适适 应应 ““ 商商 住住 两两 用用 ”” 需需 求求 。。 （（ 33）） 体体 现现 独独 特特 的的 渔渔 港港 建建 筑筑 风风 格格 。。 （（ 44）） 注注 重重 渔渔 港港 渔渔 码码 头头 的的 景景 观观 设设 计计 。。 附附 建建 设设 技技 术术 经经 济济 指指 标标 序序 号号 项项 目目 指指 标标 11 总用地面积总用地面积 7248072480 平方米平方米 22 总建筑面积总建筑面积 111100000000 平方米平方米 33 地下建筑面积地下建筑面积 76807680 平方米平方米 44 地上建筑面积地上建筑面积 104000104000 平方米平方米 其中：渡假酒店其中：渡假酒店 1200012000 平方米平方米 低层商铺低层商铺 2222000000 平方米平方米 市场市场 6000060000 平方米平方米 住宅住宅 1000010000 平方米平方米 55 建筑总高建筑总高 其中：渡假酒店其中：渡假酒店 5050 米米 低层商铺低层商铺 1010 米米 市场市场 88 米米 住宅住宅 2020 米米 66 建筑层数建筑层数 其中：渡假酒店其中：渡假酒店 1515 层层 低层商铺低层商铺 33 层层 市场市场 22 层层 住宅住宅 66 层层 33、、 建建 筑筑 方方 案案 设设 计计 本本 工工 程程 设设 计计 涉涉 及及 建建 筑筑 、、 结结 构构 、、 防防 火火 、、 节节 能能 、、 隔隔 音音 、、 采采 光光 、、 照照 明明 、、 给给 排排 水水 、、 通通 风风 等等 各各 种种 专专 业业 ，， 设设 计计 时时 需需 遵遵 循循 有有 关关 的的 规规 范范 或或 规规 定定 ，， 单单 体体 设设 计计 时时 还还 应应 符符 合合 国国 家家 现现 行行 的的 有有 关关 强强 制制 性性 标标 准准 的的 规规 定定 。。 本本 项项 目目 地地 块块 紧紧 靠靠 海海 港港 与与 天天 鹅鹅 湖湖 旅旅 游游 景景 区区 ，， 项项 目目 总总 体体 构构 思思 应应 涵涵 盖盖 旅旅 游游 、、消消 费费 、、文文 化化 、、美美 食食 等等 多多 重重 含含 义义 。。 同同 时时 应应 考考 虑虑 到到 ，， 由由 于于 社社 会会 经经 济济 的的 发发 展展 ，， 人人 们们 的的 审审 美美 观观 念念 也也 随随 之之 变变 化化 ，， 对对 现现 代代 建建 筑筑 功功 能能 环环 境境 的的 要要 求求 以以 及及 建建 筑筑 技技 术术 、、 材材 料料 都都 提提 出出 了了 更更 高高 的的 要要 求求 ，， 因因 此此 ，， 项项 目目 在在 建建 筑筑 上上 应应 采采 用用 简简 练练 的的 现现 代代 构构 成成 手手 法法 ，， 体体 现现 建建 筑筑 的的 时时 代代 气气 息息 ，， 为为 业业 主主 装装 修修 装装 饰饰 成成 渔渔 家家 特特 色色 的的 店店 铺铺 打打 好好 基基 础础 。。 特特 别别 提提 示示 的的 是是 环环 境境 保保 护护 ：： 停停 车车 场场 汽汽 车车 排排 放放 尾尾 气气 对对 地地 面面 周周 围围 空空 气气 的的 污污 染染 。。 渔渔 产产 品品 变变 质质 腐腐 烂烂 对对 周周 围围 空空 气气 的的 污污 染染 。。 商商 业业 、、 餐餐 饮饮 业业 、、 旅旅 游游 业业 生生 活活 污污 水水 、、 固固 体体 垃垃 圾圾 处处 理理 等等 .. 『产品定位篇』『产品定位篇』 本本 篇篇 由由 社社 会会 价价 值值 定定 位位 、、 文文 化化 价价 值值 定定 位位 、、 产产 品品 功功 能能 定定 位位 组组 成成 ，， 为为 实实 现现 项项 目目 企企 业业 的的 效效 益益 最最 大大 化化 ，， 其其 中中 建建 筑筑 布布 局局 定定 位位 中中 建建 议议 改改 变变 原原 产产 品品 设设 计计 ，， 敬敬 请请 决决 策策 层层 高高 度度 重重 视视 。。 一一 、、 社社 会会 价价 值值 定定 位位 本本 项项 目目 的的 开开 发发 ，， 将将 旅旅 游游 、、 海海 洋洋 文文 化化 与与 地地 产产 项项 目目 紧紧 密密 结结 合合 ，， 引引 领领 了了 东东 营营 市市 的的 特特 色色 消消 费费 新新 观观 念念 。。 在在 景景 观观 上上 ，， 注注 重重 造造 景景 提提 升升 建建 筑筑 品品 质质 ；； 在在 建建 筑筑 上上 ，， 着着 力力 体体 现现 海海 洋洋 文文 化化 ，， 建建 设设 一一 处处 极极 具具 海海 港港 特特 色色 的的 建建 筑筑 丰丰 碑碑 ，， 同同 时时 吹吹 响响 鑫鑫 奥奥 特特 品品 牌牌 在在 东东 营营 地地 产产 业业 的的 冲冲 锋锋 号号 角角 ，， 让让 ““ 建建 筑筑 铭铭 刻刻 历历 史史 、、 让让 建建 筑筑 改改 变变 生生 活活 ”” 。。 鑫鑫 奥奥 特特 公公 司司 将将 把把 广广 利利 渔渔 港港 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 项项 目目 写写 入入 东东 营营 建建 筑筑 的的 历历 史史 ，， 成成 为为 鑫鑫 奥奥 特特 产产 业业 最最 大大 的的 广广 告告 牌牌 。。 二二 、、 文文 化化 价价 值值 定定 位位 东东 营营 是是 一一 个个 缺缺 少少 文文 化化 底底 蕴蕴 的的 城城 市市 ，， 东东 营营 的的 建建 筑筑 也也 同同 样样 缺缺 少少 文文 化化 内内 涵涵 ，， 建建 筑筑 没没 有有 内内 涵涵 就就 如如 同同 人人 缺缺 少少 灵灵 魂魂 。。 东东 营营 是是 沿沿 海海 城城 市市 ，， 但但 海海 洋洋 文文 化化 和和 渔渔 文文 化化 并并 不不 突突 出出 ，， 我我 们们 在在 项项 目目 策策 划划 中中 重重 点点 突突 出出 海海 洋洋 文文 化化 、、 渔渔 文文 化化 ，， 以以 极极 少少 的的 投投 资资 为为 项项 目目 穿穿 上上 蔚蔚 蓝蓝 文文 化化 的的 外外 衣衣 ，， 从从 而而 创创 造造 出出 不不 可可 预预 估估 的的 商商 业业 价价 值值 。。 住住 渔渔 村村 、、观观 海海 港港 景景 色色 、、吃吃 海海 鲜鲜 ，，闻闻 览览 渔渔 家家 风风 俗俗 。。来来 到到 渔渔 码码 头头 ，， 你你 可可 以以 去去 参参 观观 专专 门门 打打 造造 铁铁 锚锚 、、 船船 舵舵 的的 作作 坊坊 ，， 可可 以以 去去 看看 一一 看看 渔渔 文文 化化 博博 物物 馆馆 里里 千千 奇奇 百百 怪怪 海海 洋洋 生生 物物 标标 本本 ，， 可可 以以 到到 腌腌 制制 作作 坊坊 里里 尝尝 试试 制制 作作 糟糟 鱼鱼 和和 酿酿 酒酒 ，， 甚甚 至至 你你 还还 可可 以以 从从 渔渔 人人 码码 头头 随随 渔渔 船船 出出 海海 打打 渔渔 ，， 并并 亲亲 手手 烹烹 饪饪 捕捕 回回 的的 海海 鲜鲜 …… …… 三三 、、 产产 品品 功功 能能 定定 位位 产品的设计涉及项目的利润，在符合政府规划的前提下，应尽量优化产 品的布局，最大程度促进投入资金增值和资金周转速度的加快，如设计方案 已呈报，应采用公关方法调整。 （（ 一一 ）） 主主 路路 入入 口口 景景 观观 -- -- --赶赶 海海 大大 道道 在在 南南 二二 路路 与与 港港 口口 路路 交交 叉叉 口口 建建 有有 一一 个个 具具 有有 艺艺 术术 感感 的的 渔渔 港港 大大 门门 ，， 请请 书书 法法 名名 家家 题题 字字 ““XX XX 项项 目目 名名 ””。。 沿沿 路路 向向 南南 路路 边边 绿绿 化化 带带 中中 摆摆 有有 若若 干干 渔渔 文文 化化 景景 观观 小小 品品 ，，如如 海海 神神 雕雕 塑塑 、、渔渔 人人 雕雕 塑塑 等等 ，， 命命 名名 为为 ““赶赶 海海 大大 道道 ””，， 总总 长长 度度 为为 44 55 00 米米 左左 右右 。。 作作 为为 项项 目目 标标 志志 性性 引引 导导 ，， 可可 配配 合合 政政 府府 公公 建建 配配 套套 操操 作作 。。 （（ 二二 ）） 入入 口口 广广 场场 景景 区区 -- -- --““渔渔 港港 船船 歌歌 ”” 赶赶 海海 大大 道道 向向 南南 22 00 00 米米 左左 右右 ，， 即即 本本 项项 目目 沿沿 街街 商商 品品 房房 部部 分分 和和 整整 个个 项项 目目 的的 入入 口口 ，， 建建 议议 在在 此此 设设 置置 小小 型型 广广 场场 -- -- --““ 渔渔 港港 之之 歌歌 ”” 。。 作作 为为 ““ 造造 景景 升升 值值 ”” 的的 重重 要要 部部 分分 ，， 在在 建建 筑筑 成成 本本 适适 当当 的的 范范 围围 内内 精精 心心 打打 造造 。。 项项 目目 主主 入入 口口 做做 为为 中中 心心 广广 场场 ，， 主主 景景 为为 ““渔渔 港港 船船 歌歌 ”” 大大 型型 雕雕 塑塑 ，， 雕雕 塑塑 着着 力力 表表 现现 渔渔 民民 们们 在在 晨晨 雾雾 中中 推推 船船 出出 海海 的的 场场 景景 ，， 成成 为为 广广 场场 标标 志志 ；； 围围 绕绕 ““渔渔 港港 船船 歌歌 ”” 雕雕 塑塑 设设 有有 绿绿 地地 、、 雾雾 喷喷 、、 花花 坛坛 、、 木木 栈栈 道道 等等 景景 观观 小小 品品 ；； 沿沿 赶赶 海海 大大 道道 两两 侧侧 商商 铺铺 前前 退退 线线 55 00 米米 宽宽 绿绿 化化 带带 可可 做做 为为 中中 心心 广广 场场 的的 辅辅 助助 广广 场场 ,,按按 北北 斗斗 七七 星星 方方 位位 布布 局局 成成 七七 个个 小小 型型 广广 场场 ,,安安 放放 北北 斗斗 七七 星星 激激 光光 地地 灯灯 与与 北北 极极 星星 激激 光光 地地 灯灯 ,,以以 散散 置置 卵卵 石石 铺铺 设设 广广 场场 小小 路路 ,,设设 激激 光光 地地 灯灯 、、 旱旱 喷喷 、、 地地 灯灯 道道 、、 花花 坛坛 等等 景景 观观 小小 品品 。。 北北 斗斗 七七 星星 广广 场场 用用 现现 代代 造造 景景 手手 法法 夸夸 张张 地地 表表 现现 渔渔 民民 们们 出出 海海 打打 鱼鱼 时时 靠靠 北北 斗斗 七七 星星 位位 导导 航航 的的 场场 景景 。。 （（ 三三 ）） 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 街街 区区 开开 发发 -- -- --““渔渔 舟舟 唱唱 晚晚 ”” ““ 渔渔 舟舟 唱唱 晚晚 ”” 为为 港港 口口 休休 闲闲 与与 餐餐 饮饮 集集 中中 的的 景景 区区 ，， 是是 整整 个个 项项 目目 中中 的的 亮亮 点点 。。 东东 营营 虽虽 然然 是是 滨滨 海海 城城 市市 ，， 但但 多多 数数 市市 民民 尚尚 未未 领领 略略 到到 滨滨 海海 风风 情情 ，，将将 此此 部部 分分 开开 发发 并并 启启 动动 物物 美美 价价 廉廉 的的 海海 鲜鲜 美美 食食 、、 特特 色色 小小 吃吃 、、 休休 闲闲 娱娱 乐乐 的的 专专 业业 街街 区区 ，， 不不 但但 可可 以以 满满 足足 商商 品品 房房 的的 商商 业业 空空 间间 ，， 也也 填填 补补 了了 东东 营营 的的 市市 场场 空空 白白 ，， 更更 能能 带带 动动 已已 经经 成成 型型 的的 冷冷 藏藏 厂厂 开开 发发 和和 后后 期期 大大 型型 批批 发发 市市 场场 的的 销销 售售 开开 发发 工工 作作 。。 建建 议议 调调 整整 规规 划划 ，， 在在 沿沿 街街 部部 分分 增增 加加 ““ 背背 靠靠 、、 天天 井井 ”” 式式 商商 铺铺 ，， 增增 大大 开开 发发 面面 积积 ，， 商商 铺铺 的的 开开 发发 应应 注注 重重 建建 筑筑 自自 身身 的的 品品 质质 与与 功功 能能 性性 ，， 以以 落落 地地 窗窗 ，， 烟烟 道道 ，， 商商 住住 两两 用用 等等 功功 能能 增增 加加 销销 售售 卖卖 点点 ；； 建建 议议 商商 铺铺 开开 发发 为为 双双 层层 ，， 涵涵 盖盖 海海 鲜鲜 湖湖 鲜鲜 美美 食食 、、 渔渔 文文 化化 民民 俗俗 、、 海海 洋洋 生生 物物 展展 览览 、、 渔渔 港港 特特 色色 纪纪 念念 品品 、、 水水 手手 酒酒 吧吧 等等 旅旅 游游 相相 关关 内内 容容 ；； 单单 位位 面面 积积 不不 宜宜 过过 大大 ，，以以 便便 业业 主主 随随 意意 分分 割割 ，，基基 本本 户户 型型 设设 计计 为为：：AA 型型 ，， 建建 筑筑 面面 积积 11 55 00 平平 方方 米米 和和 BB 型型 11 00 00 平平 方方 米米 左左 右右 两两 种种 ，， CC 户户 型型 55 00 米米 ，， 进进 深深 均均 11 00 米米 左左 右右 。。 （（ 四四 ）） 大大 型型 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 -- -- -- --““ 渔渔 家家 卖卖 场场 ”” 建建 筑筑 于于 项项 目目 的的 中中 心心 位位 置置 ，， 总总 规规 划划 面面 积积 六六 万万 平平 方方 米米 ，， 是是 项项 目目 开开 发发 的的 核核 心心 区区 ，， 由由 于于 启启 动动 批批 发发 市市 场场 不不 确确 定定 因因 素素 较较 多多 ，， 建建 议议 分分 步步 开开 发发 ，， 前前 期期 开开 发发 控控 制制 在在 三三 万万 平平 方方 米米 以以 内内 ，， 二二 期期 作作 为为 储储 备备 项项 目目 。。 产产 品品 布布 局局 不不 但但 要要 考考 虑虑 市市 场场 的的 形形 成成 ，， 更更 要要 考考 虑虑 便便 于于 项项 目目 的的 销销 售售 ，， 尽尽 量量 采采 取取 ““ 产产 权权 ”” 式式 销销 售售 ，， 便便 于于 资资 金金 的的 回回 笼笼 。。 有有 两两 种种 设设 计计 方方 案案 ：： 一一 种种 建建 设设 ““ 单单 体体 结结 构构 市市 场场 ”” ，， 降降 低低 业业 主主 入入 住住 门门 槛槛 ，， 以以 改改 变变 渔渔 民民 ““ 路路 边边 店店 ”” 传传 统统 经经 营营 模模 式式 。。 该该 方方 案案 受受 益益 期期 长长 ，， 但但 投投 资资 回回 报报 慢慢 。。 另另 一一 种种 是是 不不 违违 被被 政政 府府 总总 体体 规规 划划 原原 则则 下下 ，， 设设 计计 分分 体体 街街 区区 式式 市市 场场 。。 建建 议议 结结 合合 国国 内内 大大 型型 渔渔 业业 批批 发发 市市 场场 经经 验验 ，， 聘聘 请请 规规 划划 设设 计计 专专 家家 调调 整整 。。 （（ 五五 ）） 三三 星星 级级 宾宾 馆馆 -- -- -- --““ 鑫鑫 奥奥 特特 海海 洋洋 渡渡 假假 村村 ”” 纵纵 观观 整整 个个 东东 营营 酒酒 店店 服服 务务 业业 ，， 全全 部部 集集 中中 在在 城城 市市 中中 心心 地地 带带 ，， 渡渡 假假 会会 议议 作作 为为 一一 种种 会会 议议 形形 态态 ，， 将将 在在 未未 来来 被被 消消 费费 者者 所所 接接 受受 。。 本本 项项 目目 填填 补补 了了 此此 种种 业业 态态 的的 空空 白白 。。 酒酒 店店 是是 建建 立立 在在 港港 口口 整整 体体 规规 基基 础础 上上 ，， 面面 向向 旅旅 游游 人人 群群 、、 批批 发发 经经 营营 业业 主主 ，， 为为 其其 提提 供供 餐餐 饮饮 、、 娱娱 乐乐 、、 住住 宿宿 、、 会会 议议 等等 服服 务务 ，， 建建 议议 规规 划划 缩缩 小小 规规 模模 ，， 还还 可可 结结 合合 旅旅 游游 资资 源源 的的 开开 发发 ，， 辟辟 出出 部部 分分 面面 积积 建建 设设 ““ 渔渔 船船 展展 览览 馆馆 ”” ，， 向向 国国 家家 旅旅 游游 局局 申申 请请 定定 点点 ，， 收收 藏藏 各各 种种 渔渔 具具 与与 渔渔 船船 模模 型型 ，， 再再 现现 渔渔 港港 、、 渔渔 船船 的的 发发 展展 历历 史史 ，， 或或 者者 在在 条条 件件 成成 熟熟 的的 情情 况况 下下 开开 发发 以以 旅旅 游游 渡渡 假假 为为 主主 ““ 产产 权权 式式 ”” 酒酒 店店 ，， 对对 外外 销销 售售 或或 合合 作作 经经 营营 。。 （（ 六六 ）） 小小 型型 公公 寓寓 -- -- --““ 渔渔 人人 之之 家家 ”” 项项 目目 规规 则则 中中 的的 住住 宅宅 部部 分分 ，， 总总 建建 筑筑 面面 积积 11 00 00 88 00 平平 方方 米米 ，， 由由 于于 地地 理理 位位 置置 所所 限限 ，， 本本 地地 人人 口口 稀稀 少少 ，， 建建 议议 户户 型型 面面 积积 在在 六六 十十 -- --八八 十十 平平 方方 米米 //套套 ,,总总 体体 销销 售售 价价 格格 不不 超超 过过 十十 万万 元元 左左 右右 ；； 可可 做做 为为 广广 利利 港港 渔渔 民民 的的 经经 济济 适适 用用 房房 开开 发发 ；； 可可 用用 来来 出出 租租 为为 度度 假假 或或 者者 外外 来来 人人 口口 的的 临临 时时 公公 寓寓 ；； 居居 住住 小小 区区 应应 注注 重重 渔渔 村村 景景 观观 设设 计计 ；； 考考 虑虑 渔渔 民民 渔渔 需需 用用 品品 仓仓 储储 的的 实实 际际 情情 况况 ，， 可可 视视 开开 发发 情情 况况 ，， 增增 建建 仓仓 储储 室室 ，， 减减 少少 车车 库库 。。 『市场营销篇』『市场营销篇』 本本 篇篇 主主 要要 分分 为为 ““ 市市 场场 分分 析析 和和 营营 销销 战战 略略 ”” 两两 个个 内内 容容 ，， 核核 心心 思思 路路 是是 ““ 通通 过过 市市 场场 的的 启启 动动 带带 动动 和和 促促 进进 房房 产产 的的 销销 售售 ”” 策策 划划 过过 程程 严严 谨谨 ，， 涉涉 及及 核核 心心 内内 容容 的的 操操 作作 不不 做做 过过 多多 的的 文文 字字 描描 述述 。。 市市 场场 分分 析析 一一 、、 全全 国国 房房 地地 产产 市市 场场 现现 状状 国国 家家 宏宏 观观 经经 济济 形形 势势 良良 好好 ，， 经经 济济 增增 长长 势势 头头 强强 劲劲 ，， 社社 会会 安安 定定 ，， 工工 业业 企企 业业 生生 产产 效效 益益 明明 显显 好好 转转 ，， 居居 民民 收收 入入 和和 消消 费费 信信 心心 增增 加加 ，， 这这 些些 无无 可可 非非 议议 地地 成成 为为 房房 地地 产产 市市 场场 活活 跃跃 的的 基基 础础 ，， 商商 品品 房房 有有 效效 需需 求求 不不 断断 被被 激激 发发 。。 银银 行行 储储 蓄蓄 利利 率率 的的 降降 低低 和和 股股 票票 、、 期期 货货 等等 项项 目目 投投 资资 风风 险险 的的 加加 大大 ，， 使使 人人 们们 转转 向向 相相 对对 稳稳 定定 的的 房房 地地 产产 投投 资资 ，， 全全 国国 正正 掀掀 起起 大大 众众 百百 姓姓 （（ 中中 等等 收收 入入 家家 庭庭 ）） 买买 房房 的的 热热 潮潮 ，， 全全 国国 房房 地地 产产 市市 场场 发发 展展 总总 体体 呈呈 上上 升升 趋趋 势势 ，， 有有 些些 城城 市市 和和 地地 区区 的的 房房 价价 持持 续续 上上 涨涨 。。 如如 山山 东东 青青 岛岛 的的 住住 宅宅 价价 格格 平平 均均 已已 达达 66 00 00 00 元元 // 平平 方方 米米 以以 上上 ，， 厦厦 门门 、、 珠珠 海海 、、 苏苏 州州 等等 地地 专专 业业 市市 场场 的的 铺铺 面面 价价 格格 已已 高高 达达 11 .. 55 万万 //平平 方方 米米 以以 上上 。。 个个 人人 购购 房房 者者 中中 的的 绝绝 大大 多多 数数 又又 以以 置置 业业 投投 资资 为为 目目 的的 ，， 因因 此此 ，， 当当 前前 中中 国国 房房 地地 产产 热热 是是 由由 个个 人人 投投 资资 置置 业业 消消 费费 的的 有有 效效 需需 求求 所所 推推 动动 的的 。。 二二 、、 东东 营营 商商 业业 地地 产产 市市 场场 现现 状状 东东 营营 作作 为为 新新 兴兴 城城 市市 ，， 随随 着着 城城 市市 经经 营营 战战 略略 的的 实实 施施 ，， 地地 价价 迅迅 猛猛 上上 涨涨 ，， 掀掀 起起 东东 营营 房房 地地 产产 开开 发发 的的 新新 一一 轮轮 高高 潮潮 。。 在在 东东 城城 ，， 黄黄 河河 工工 贸贸 园园 内内 的的 东东 营营 市市 装装 饰饰 材材 料料 市市 场场 、、 市市 经经 济济 适适 用用 房房 中中 的的 商商 业业 步步 行行 街街 、、 沿沿 清清 风风 湖湖 的的 商商 业业 街街 等等 持持 续续 热热 销销 ；； 在在 西西 城城 ，， 老老 商商 业业 街街 （（ 商商 河河 路路 ）） 改改 造造 项项 目目 、、 长长 途途 客客 运运 西西 站站 附附 近近 的的 小小 商商 品品 城城 等等 商商 铺铺 价价 格格 一一 路路 攀攀 升升 ；； 在在 东东 西西 城城 之之 间间 ，， 金金 大大 地地 建建 材材 城城 、、 鑫鑫 都都 建建 材材 市市 场场 、、 鸿鸿 基基 大大 厦厦 、、 方方 大大 建建 材材 城城 等等 的的 建建 设设 也也 是是 如如 火火 如如 荼荼 。。 调调 查查 表表 明明 ，， 东东 营营 商商 品品 房房 价价 格格 呈呈 总总 体体 上上 涨涨 趋趋 势势 ，， 其其 中中 住住 宅宅 11 00 年年 间间 从从 88 00 00 多多 元元 //平平 方方 米米 涨涨 到到 现现 在在 22 00 00 00 元元 //平平 方方 米米 左左 右右 ；； 商商 铺铺 11 00 年年 间间 从从 11 00 00 00 多多 元元 //平平 方方 米米 涨涨 到到 现现 在在 的的 33 00 00 00 -- 44 00 00 00 元元 //平平 方方 米米 左左 右右 。。东东 营营 市市 人人 均均 储储 蓄蓄 和和 人人 均均 消消 费费 连连 续续 几几 年年 位位 居居 山山 东东 前前 列列 ，，特特 别别 是是 油油 田田 居居 民民 手手 中中 闲闲 置置 资资 金金 较较 多多 ，， 对对 于于 房房 地地 产产 市市 场场 需需 求求 巨巨 大大 ，， 期期 望望 有有 物物 美美 价价 廉廉 、、 升升 值值 潜潜 力力 大大 的的 项项 目目 出出 现现 ，， 本本 项项 目目 个个 性性 鲜鲜 明明 ，， 是是 东东 营营 为为 数数 不不 多多 的的 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 ，， 项项 目目 集集 多多 种种 功功 能能 于于 一一 身身 ，， 不不 但但 是是 广广 利利 港港 当当 地地 及及 相相 关关 渔渔 民民 、、 水水 产产 品品 经经 营营 商商 户户 的的 首首 要要 考考 虑虑 ，， 还还 将将 是是 油油 城城 人人 民民 投投 资资 置置 业业 的的 重重 要要 选选 择择 。。 三三 、、 本本 项项 目目 优优 劣劣 势势 与与 机机 会会 分分 析析 劣劣 势势 分分 析析 ：： 项项 目目 周周 边边 暂暂 时时 不不 能能 形形 成成 规规 模模 庞庞 大大 的的 人人 流流 、、 物物 流流 和和 商商 流流 。。 一一 是是 项项 目目 位位 置置 偏偏 远远 ，， 水水 电电 路路 讯讯 等等 基基 础础 设设 施施 相相 对对 落落 后后 ，， 近近 期期 难难 以以 形形 成成 良良 好好 的的 周周 边边 环环 境境 ；； 二二 是是 广广 利利 港港 常常 驻驻 人人 口口 较较 少少 ，， 近近 期期 难难 以以 吸吸 引引 资资 金金 和和 人人 才才 ；； 三三 是是 东东 营营 近近 海海 海海 洋洋 资资 源源 较较 少少 ，， 养养 殖殖 规规 模模 小小 ，， 养养 殖殖 业业 品品 种种 单单 一一 。。 优优 势势 分分 析析 ：： 一一 是是 广广 利利 港港 作作 为为 ““ 海海 上上 东东 营营 ”” 建建 设设 的的 重重 要要 基基 地地 ，， 已已 经经 列列 入入 政政 府府 总总 体体 规规 划划 ，，在在 22 -- 55 年年 内内 周周 边边 现现 状状 将将 得得 到到 彻彻 底底 改改 变变；； 二二 是是 未未 来来 的的 广广 利利 港港 将将 成成 为为 国国 家家 一一 级级 渔渔 港港 ，， 建建 成成 后后 可可 一一 次次 性性 停停 泊泊 渔渔 船船 数数 千千 艘艘 ，， 年年 交交 易易 额额 达达 几几 万万 吨吨 ，， 对对 于于 繁繁 荣荣 东东 营营 渔渔 业业 经经 济济 将将 起起 到到 积积 极极 的的 推推 动动 作作 用用 。。 三三 是是 项项 目目 市市 场场 价价 值值 巨巨 大大 ，， 带带 有有 明明 显显 的的 唯唯 一一 性性 和和 垄垄 断断 性性 机机 会会 分分 析析 ：： 投投 资资 者者 购购 买买 商商 业业 地地 产产 看看 重重 的的 是是 市市 场场 的的 启启 动动 情情 况况 （（ 关关 系系 到到 租租 金金 的的 价价 格格 ）） 和和 未未 来来 的的 升升 值值 潜潜 力力 ，， 对对 于于 概概 念念 足足 、、 市市 场场 启启 动动 看看 好好 的的 项项 目目 销销 售售 情情 况况 较较 好好 ；； 而而 对对 于于 市市 场场 启启 动动 缓缓 慢慢 、、 开开 发发 商商 不不 重重 视视 前前 期期 炒炒 作作 和和 市市 场场 运运 作作 的的 项项 目目 ，， 投投 资资 者者 大大 多多 持持 币币 观观 望望 ，， 销销 售售 难难 度度 加加 大大 。。 因因 市市 场场 启启 动动 不不 足足 而而 积积 压压 资资 金金 的的 商商 业业 地地 产产 项项 目目 层层 出出 不不 穷穷 ，， 已已 经经 引引 起起 社社 会会 各各 界界 的的 重重 视视 和和 注注 意意 。。 专专 业业 市市 场场 启启 动动 已已 经经 不不 能能 靠靠 政政 府府 干干 预预 ，， 应应 借借 鉴鉴 外外 地地 先先 进进 的的 成成 功功 经经 验验 ，，快快 速速 启启 动动 市市 场场 来来 增增 加加 购购 房房 业业 主主 的的 投投 资资 信信 心心 和和 购购 买买 愿愿 望望 ，， 从从 而而 带带 动动 商商 品品 房房 销销 售售 。。 本本 项项 目目 中中 的的 周周 边边 商商 铺铺 和和 批批 发发 市市 场场 的的 产产 权权 销销 售售 均均 应应 参参 照照 考考 虑虑 。。 营营 销销 战战 略略 根根 据据 本本 项项 目目 市市 场场 定定 位位 和和 开开 发发 特特 点点 ，， 项项 目目 的的 营营 销销 推推 广广 策策 略略 分分 为为 以以 下下 四四 个个 部部 分分 。。 一一 、、 目目 标标 客客 户户 定定 位位 分分 析析 （（ 一一 ）） 目目 标标 客客 户户 区区 域域 暂暂 时时 锁锁 定定 整整 个个 东东 营营 市市 （（ 包包 括括 市市 区区 和和 辖辖 区区 内内 三三 县县 两两 区区 ）） 及及 东东 营营 周周 边边 县县 市市 ，， 以以 经经 营营 业业 户户 和和 投投 资资 业业 主主 两两 个个 类类 别别 分分 析析 ，， 还还 要要 充充 分分 考考 虑虑 以以 渔渔 业业 为为 生生 的的 外外 来来 人人 士士 。。 （（ 二二 ）） 目目 标标 客客 户户 特特 征征 按按 当当 前前 东东 营营 市市 商商 品品 房房 价价 格格 和和 此此 项项 目目 位位 置置 等等 综综 合合 因因 素素 分分 析析 ，， 沿沿 街街 商商 铺铺 每每 套套 总总 价价 在在 22 00 万万 左左 右右 ，， 按按 揭揭 付付 款款 首首 付付 44 00 %% 即即 88 万万 元元 左左 右右 ，， 每每 月月 还还 款款 千千 元元 左左 右右 ；； 产产 权权 式式 批批 发发 市市 场场 可可 划划 分分 为为 11 00—— 11 00 00 平平 方方 米米 的的 不不 同同 面面 积积 ，， 单单 价价 在在 11 .. 44 万万 -- 11 44 万万 //套套 左左 右右 。。 通通 过过 调调 查查 表表 明明 ，， 东东 营营 市市 民民 中中 家家 有有 存存 款款 55 万万 元元 以以 上上 ，， 年年 收收 入入 在在 33 万万 元元 以以 上上 的的 人人 群群 将将 成成 为为 产产 权权 式式 批批 发发 市市 场场 投投 资资 置置 业业 的的 首首 选选 客客 户户 ，， 其其 中中 居居 住住 在在 广广 利利 港港 周周 边边 的的 渔渔 民民 由由 于于 长长 期期 漂漂 泊泊 在在 外外 ，， 对对 于于 ““ 一一 代代 商商 铺铺 养养 三三 代代 ”” 的的 理理 解解 尤尤 为为 严严 重重 ，， 他他 们们 必必 将将 成成 为为 该该 市市 场场 的的 第第 一一 批批 投投 资资 置置 业业 业业 主主 。。 （（ 三三 ）） 目目 标标 客客 户户 细细 分分 根根 据据 以以 上上 目目 标标 客客 户户 特特 征征 ，， 此此 项项 目目 的的 目目 标标 客客 户户 可可 细细 分分 为为 以以 下下 几几 类类 人人 群群 ：： 11、、 广广 利利 港港 原原 来来 以以 渔渔 业业 为为 生生 的的 居居 民民 22、、 在在 广广 利利 港港 停停 靠靠 的的 渔渔 船船 老老 板板 、、 流流 动动 的的 渔渔 民民 33、、 广广 利利 港港 管管 理理 局局 、、 渔渔 政政 部部 门门 、、 边边 防防 、、 社社 区区 的的 工工 作作 人人 员员 及及 海海 洋洋 与与 水水 产产 局局 的的 职职 工工 44、、 自自 身身 经经 营营 水水 产产 品品 或或 餐餐 饮饮 行行 业业 的的 人人 群群 55、、 二二 次次 置置 业业 的的 人人 群群 66、、 东东 营营 市市 和和 油油 田田 年年 收收 入入 在在 33 万万 元元 以以 上上 的的 人人 群群 二二 、、 整整 体体 形形 象象 策策 划划 推推 广广 项项 目目 形形 象象 ，， 主主 要要 指指 该该 项项 目目 视视 觉觉 识识 别别 ，， 其其 核核 心心 部部 分分 包包 括括 项项 目目 的的 名名 称称 、、 标标 志志 、、 标标 准准 色色 、、 标标 准准 字字 体体 等等 。。 要要 求求 造造 型型 设设 计计 既既 要要 富富 有有 意意 境境 ，， 又又 要要 突突 出出 个个 性性 ，， 形形 象象 鲜鲜 明明 ，， 便便 于于 记记 忆忆 ，， 便便 于于 宣宣 传传 ，， 以以 统统 一一 运运 用用 于于 项项 目目 形形 象象 包包 装装 。。 （（ 一一 ）） 项项 目目 视视 觉觉 识识 别别 系系 统统 11、、 名名 称称 （（ 11）） 项项 目目 名名 一一 个个 好好 的的 项项 目目 名名 称称 ，， 使使 人人 有有 亲亲 切切 喜喜 爱爱 之之 感感 ，， 让让 人人 印印 象象 深深 刻刻 ，， 让让 人人 们们 注注 意意 、、 记记 忆忆 、、 喜喜 爱爱 、、 传传 播播 。。 好好 的的 项项 目目 首首 先先 要要 有有 一一 个个 响响 亮亮 易易 记记 的的 项项 目目 名名 称称 ，， 目目 前前 的的 项项 目目 名名 称称 暂暂 定定 为为 ““ 东东 营营 广广 利利 港港 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 ”” 考考 虑虑 到到 地地 理理 位位 置置 ，， 项项 目目 特特 点点 等等 因因 素素 ，， 在在 名名 称称 方方 面面 应应 高高 度度 重重 视视 ，， 可可 以以 聘聘 请请 风风 水水 先先 生生 、、 起起 名名 大大 师师 参参 与与 甚甚 至至 借借 机机 炒炒 作作 宣宣 传传 。。 （（ 22）） 道道 路路 名名 项项 目目 东东 侧侧 沿沿 广广 利利 河河 的的 大大 路路 向向 政政 府府 争争 取取 冠冠 名名 权权 ，， 命命 名名 为为 ““ XX XX 赶赶 海海 大大 道道 ”” 。。 （（ 33）） 建建 筑筑 名名 项项 目目 主主 广广 场场 命命 名名 为为 ““ 渔渔 港港 船船 歌歌 ”” 主主 题题 广广 场场 三三 条条 商商 业业 街街 命命 名名 为为 ““ 渔渔 舟舟 唱唱 晚晚 ”” 海海 滨滨 休休 闲闲 渡渡 假假 、、 海海 鲜鲜 美美 食食 街街 ；； 住住 宅宅 区区 命命 名名 为为 ““ 渔渔 人人 之之 家家 ”” 公公 寓寓 大大 型型 海海 鲜鲜 批批 发发 零零 售售 市市 场场 命命 名名 为为 ““ 渔渔 家家 卖卖 场场 ”” 酒酒 店店 和和 洗洗 浴浴 中中 心心 命命 名名 为为 鑫鑫 奥奥 特特 海海 洋洋 渡渡 假假 村村 。。 22、、 标标 志志 （（ 略略 ）） 33、、 标标 准准 色色 （（ 略略 ）） 44、、 标标 准准 字字 体体 （（ 略略 ）） （（ 二二 ）） 形形 象象 的的 延延 展展 及及 运运 用用 11、、 工工 地地 环环 境境 包包 装装 视视 觉觉 （（ 11）） 建建 筑筑 物物 主主 体体 开开 工工 建建 设设 后后 ，， 在在 建建 筑筑 物物 主主 体体 框框 架架 或或 建建 筑筑 脚脚 架架 上上 悬悬 挂挂 醒醒 目目 的的 项项 目目 喷喷 绘绘 巨巨 幅幅 广广 告告 ，， 突突 出出 项项 目目 整整 体体 形形 象象 ，， 吸吸 引引 到到 现现 场场 参参 观观 人人 群群 的的 注注 意意 力力 。。 （（ 22）） 工工 地地 围围 墙墙 工工 地地 围围 墙墙 现现 在在 通通 用用 的的 方方 式式 是是 用用 彩彩 钢钢 围围 墙墙 ，， 设设 置置 项项 目目 喷喷 绘绘 广广 告告 ，， 宣宣 传传 项项 目目 公公 司司 情情 况况 、、 项项 目目 卖卖 点点 、、 项项 目目 整整 体体 形形 象象 、、 渲渲 染染 现现 场场 气气 氛氛 。。 （（ 33）） 主主 路路 网网 及及 参参 观观 路路 线线 在在 通通 向向 项项 目目 工工 地地 的的 主主 要要 交交 通通 路路 线线 设设 置置 宣宣 传传 项项 目目 的的 路路 标标 或或 广广 告告 牌牌 ，， 在在 项项 目目 入入 口口 设设 置置 醒醒 目目 广广 告告 牌牌 ，， 在在 路路 两两 侧侧 灯灯 杆杆 上上 悬悬 挂挂 宣宣 传传 项项 目目 的的 彩彩 喷喷 吊吊 旗旗 。。 22、、 售售 楼楼 接接 待待 中中 心心 的的 设设 置置 与与 包包 装装 设设 计计 在在 项项 目目 现现 场场 临临 时时 建建 设设 或或 利利 用用 原原 来来 建建 筑筑 改改 建建 项项 目目 销销 售售 接接 待待 中中 心心 ，， 要要 求求 内内 部部 环环 境境 明明 亮亮 整整 洁洁 ，， 里里 面面 设设 置置 项项 目目 展展 示示 区区 与与 客客 户户 洽洽 谈谈 区区 及及 大大 客客 户户 接接 待待 处处 、、 销销 售售 管管 理理 人人 员员 办办 公公 区区 等等 ，， 在在 项项 目目 展展 示示 区区 内内 设设 置置 项项 目目 整整 体体 沙沙 盘盘 、、 房房 子子 模模 型型 、、 户户 型型 结结 构构 图图 等等 ，， 展展 示示 整整 个个 项项 目目 的的 建建 成成 效效 果果 ，， 建建 筑筑 布布 局局 等等 ；； 客客 户户 洽洽 谈谈 区区 要要 有有 座座 位位 和和 饮饮 水水 机机 等等 设设 施施 ，， 便便 于于 客客 户户 休休 憩憩 和和 详详 细细 了了 解解 项项 目目 情情 况况 ，，客客 户户 接接 待待 中中 心心 墙墙 面面 悬悬 挂挂 项项 目目 宣宣 传传 展展 板板 、、项项 目目 平平 面面 图图 、、 项项 目目 销销 售售 情情 况况 表表 等等 ，， 要要 表表 现现 出出 项项 目目 红红 火火 的的 销销 售售 状状 况况 ，， 引引 发发 客客 户户 的的 购购 买买 欲欲 望望 ，，增增 强强 客客 户户 的的 购购 买买 信信 心心（（ 公公 司司 有有 条条 件件 的的 话话 ，， 对对 于于 商商 铺铺 和和 公公 寓寓 楼楼 的的 销销 售售 可可 以以 设设 置置 样样 板板 间间 ，， 给给 客客 户户 身身 临临 其其 境境 的的 感感 觉觉 ，， 增增 强强 客客 户户 购购 买买 信信 心心 ）） 。。 附附 ：： 接接 待待 中中 心心 的的 设设 计计 要要 求求 详详 表表 序号序号 内容内容 设计要求设计要求 11 接待中心室内外接待中心室内外 展示展示 室外巨幅喷绘广告、灯箱、导视牌等室外巨幅喷绘广告、灯箱、导视牌等 22 接待中心功能分接待中心功能分 区区 项目展示区、客户洽谈区、大客户接待项目展示区、客户洽谈区、大客户接待 处、销售人员办公区处、销售人员办公区 33 接待中心大门横接待中心大门横 眉眉 项目公司名称和醒目的接待中心标志项目公司名称和醒目的接待中心标志 44 接待中心形象墙接待中心形象墙 项目公司标志项目公司标志 55 台面设计台面设计 项目视觉标准色的利用项目视觉标准色的利用 66 展板设计展板设计 分类展示商业街、市场、酒店、公寓的分类展示商业街、市场、酒店、公寓的 形象和项目的详细介绍形象和项目的详细介绍 77 接待中心导视牌接待中心导视牌 标志字体醒目标志字体醒目 88 销售人员服装销售人员服装 与项目标准色的协调和统一、与项目标准色的协调和统一、 99 销售用品系列销售用品系列 手提袋、水杯、椅子、茶几等都作为项手提袋、水杯、椅子、茶几等都作为项 目视觉系统的运用目视觉系统的运用 1010 样板房的设计样板房的设计 结构、面积、装饰与建成后符合结构、面积、装饰与建成后符合 （（ 三三 ）） 广广 告告 总总 体体 策策 略略 11、、 广广 告告 宣宣 传传 阶阶 段段 广广 告告 宣宣 传传 要要 针针 对对 确确 定定 的的 目目 标标 群群 体体 ，， 根根 据据 不不 同同 的的 销销 售售 阶阶 段段 ，， 制制 定定 相相 应应 的的 广广 告告 策策 略略 ，， 按按 计计 划划 、、 分分 阶阶 段段 、、 系系 统统 地地 对对 项项 目目 的的 整整 体体 形形 象象 和和 ““ 卖卖 点点 ”” 集集 中中 进进 行行 宣宣 传传 和和 推推 介介 。。 一一 般般 按按 以以 下下 五五 个个 阶阶 段段 发发 布布 ：： 销销 售售 准准 备备 阶阶 段段 首首 次次 公公 开开 展展 销销 和和 跟跟 进进 销销 售售 阶阶 段段 二二 次次 公公 开开 展展 销销 及及 跟跟 进进 销销 售售 阶阶 段段 三三 次次 公公 开开 展展 销销 及及 跟跟 进进 销销 售售 阶阶 段段 扫扫 尾尾 阶阶 段段 销销 售售 公公 司司 安安 排排 专专 人人 对对 各各 个个 时时 期期 广广 告告 效效 果果 进进 行行 监监 控控 和和 调调 查查 评评 估估 ，， 及及 时时 向向 公公 司司 反反 馈馈 信信 息息 ，， 便便 于于 对对 下下 期期 广广 告告 策策 略略 的的 修修 正正 和和 发发 布布 。。 22、、 媒媒 介介 策策 略略 根根 据据 不不 同同 的的 目目 标标 客客 户户 群群 体体 ，， 调调 查查 了了 解解 各各 种种 媒媒 体体 的的 受受 众众 情情 况况 和和 价价 格格 ，， 综综 合合 受受 众众 比比 例例 和和 媒媒 体体 价价 格格 后后 组组 合合 选选 择择 广广 告告 媒媒 体体 ，， 以以 较较 小小 的的 广广 告告 投投 入入 起起 到到 最最 大大 的的 宣宣 传传 效效 果果 。。 （（ 11）） 媒媒 体体 建建 议议 （（ 项项 目目 公公 司司 可可 根根 据据 实实 际际 情情 况况 选选 择择 运运 用用 ）） 媒体分媒体分 类类 媒体选择媒体选择 投放形式及频投放形式及频 率率 目标区域和特点目标区域和特点 现场广现场广 告告 工地围墙工地围墙、、接待中心室接待中心室 内外内外、、参观路线参观路线、、项目项目 入口入口 喷绘广告和展喷绘广告和展 板、导视牌板、导视牌 到现场参观的客户到现场参观的客户、、广广 利港当地居民利港当地居民、、停靠渔停靠渔 民民 户外广户外广 告告 在西城显著位置人群在西城显著位置人群 聚集之处或主要交通聚集之处或主要交通 干道设置单立柱广告干道设置单立柱广告 巨幅形象广告巨幅形象广告 受众面广受众面广，，媒体费较高媒体费较高 报纸杂报纸杂 志志 东营日报、胜利日报东营日报、胜利日报、、 电视周报、齐鲁晚报电视周报、齐鲁晚报、、 鲁中晨报等鲁中晨报等 形象广告和软形象广告和软 性文字资料性文字资料，，按按 销售周期分阶销售周期分阶 段发布段发布 受众面广受众面广，，价格相对便价格相对便 宜宜 电视广电视广 告告 东营电视台东营电视台、、胜利电视胜利电视 台、有线台等台、有线台等 专题片专题片、、形象广形象广 告分阶段发布告分阶段发布 受众广泛受众广泛，，广告效果明广告效果明 显显 电台广电台广 告告 东营广播电台交通频东营广播电台交通频 道和新闻时段道和新闻时段 黄金时段投放黄金时段投放 乘坐出租车的顾客乘坐出租车的顾客 直邮资直邮资 料料 印刷品和信函印刷品和信函 邮寄到达或专邮寄到达或专 人投放人投放 目标明确目标明确，，有车族和重有车族和重 点客户点客户，，如餐饮经营业如餐饮经营业 主、水产品经营业主主、水产品经营业主、、 停靠渔船等停靠渔船等 宣传画宣传画 册册 楼书、宣传单页等楼书、宣传单页等 接待中心接待中心、、销售销售 网络、展销会网络、展销会、、 及专人定点发及专人定点发 送送 来访客户、重点客户来访客户、重点客户 网络宣网络宣 传传 公司网站公司网站、、东营信息港东营信息港、、 胜利局域网及国内招胜利局域网及国内招 商网站商网站 项目网页项目网页 受众广泛、价格优惠受众广泛、价格优惠 其他宣其他宣 传传 自备看楼车自备看楼车，，上喷项目上喷项目 广告广告 流动广告流动广告、、发放发放 宣传单页宣传单页、、组织组织 活动用活动用 重点客户重点客户 （（ 22）） 印印 刷刷 品品 的的 种种 类类 序号序号 分类分类 11 购房须知购房须知 22 详细价格表详细价格表 33 销售控制表销售控制表 44 楼书楼书 55 宣传海报、折页宣传海报、折页 66 认购书认购书 77 正式合同正式合同 88 交房标准交房标准 99 物业管理内容物业管理内容 1010 物业管理公约物业管理公约 33、、 公公 关关 活活 动动 策策 划划 （（ 11）） 内内 部部 认认 购购 在在 项项 目目 建建 设设 开开 工工 后后 、、 预预 售售 证证 办办 理理 前前 ，， 采采 取取 直直 销销 方方 式式 或或 小小 范范 围围 组组 织织 客客 户户 对对 项项 目目 进进 行行 内内 部部 认认 购购 ，， 签签 定定 《《 内内 部部 认认 购购 书书 》》 ，， 收收 取取 订订 金金 ，， 增增 强强 项项 目目 销销 售售 信信 心心 。。 （（ 22）） 举举 办办 展展 销销 会会 开开 盘盘 后后 ，， 在在 市市 区区 选选 择择 合合 适适 场场 所所 组组 织织 大大 型型 展展 销销 会会 ，， 全全 面面 展展 示示 项项 目目 ，， 吸吸 引引 目目 标标 客客 户户 购购 买买 。。 （（ 33）） 集集 团团 认认 购购 面面 向向 集集 团团 客客 户户 如如 某某 地地 财财 团团 进进 行行 项项 目目 的的 整整 体体 招招 商商 ，， 或或 制制 订订 优优 惠惠 的的 团团 购购 政政 策策 ，， 鼓鼓 励励 水水 产产 品品 市市 场场 的的 所所 有有 经经 营营 业业 户户 或或 广广 利利 港港 居居 民民 进进 行行 团团 体体 购购 买买 。。 （（ 44）） 开开 工工 仪仪 式式 邀邀 请请 东东 营营 市市 主主 要要 领领 导导 、、 水水 产产 局局 领领 导导 等等 参参 加加 ，， 媒媒 体体 同同 时时 进进 行行 采采 访访 报报 道道 ，， 以以 扩扩 大大 项项 目目 知知 名名 度度 ，， 引引 起起 目目 标标 客客 户户 注注 意意 。。 （（ 55）） 开开 盘盘 仪仪 式式 组组 织织 策策 划划 大大 型型 公公 关关 活活 动动 ，， 除除 组组 织织 市市 级级 领领 导导 参参 与与 外外 ，， 还还 可可 组组 织织 体体 现现 海海 文文 化化 、、 渔渔 文文 化化 的的 大大 型型 文文 艺艺 活活 动动 ，， 邀邀 请请 媒媒 体体 参参 与与 宣宣 传传 ，， 进进 一一 步步 扩扩 大大 项项 目目 知知 名名 度度 ，， 增增 强强 目目 标标 客客 户户 对对 项项 目目 的的 认认 知知 度度 ，， 促促 进进 销销 售售 。。 44、、 营营 销销 推推 广广 费费 用用 预预 算算 （（ 费费 用用 待待 定定 ）） 项目项目 费用内容费用内容 费用估算费用估算 备注备注 现场包装现场包装 工地围墙广告工地围墙广告、、接待中心设置接待中心设置，，形形 象广告运用象广告运用 88 万元万元 印刷品印刷品 楼书，宣传单页，海报等楼书，宣传单页，海报等 1010 万元万元 媒介投放媒介投放 电视广告，报纸广告，电台广告电视广告，报纸广告，电台广告，， 户外广告，网络宣传等户外广告，网络宣传等 2020 万元万元 公关活动公关活动 活动组织策划费用活动组织策划费用 1010 万元万元 其他费用其他费用 看楼车的购置看楼车的购置、、装饰装饰，，网站制作等网站制作等 88 万元万元 合计合计 5656 万元万元 按项目按项目 收入的收入的 %%投投 入广告入广告 费费 三三 、、 销销 售售 招招 商商 策策 略略 执执 行行 （（ 一一 ）） 项项 目目 卖卖 点点 分分 析析 11、、 ““ 无无 忧忧 置置 业业 ”” 。。 投投 资资 后后 由由 专专 业业 公公 司司 统统 一一 租租 赁赁 ，， 并并 给给 予予 投投 资资 者者 每每 年年 66 %%的的 三三 年年 租租 金金 回回 报报 ；； 22、、 东东 营营 市市 唯唯 一一 的的 大大 型型 渔渔 产产 品品 批批 发发 零零 售售 市市 场场 ；； 33、、 东东 营营 市市 唯唯 一一 的的 大大 型型 专专 业业 经经 营营 海海 鲜鲜 的的 美美 食食 街街 （（ 二二 ）） 销销 售售 策策 略略 11、、 沿沿 街街 商商 铺铺 销销 售售 策策 略略 为为 了了 体体 现现 开开 发发 商商 在在 市市 场场 启启 动动 的的 可可 靠靠 性性 和和 保保 证证 性性 ，， 以以 给给 予予 投投 资资 业业 主主 一一 定定 比比 例例 的的 租租 金金 回回 报报 ，， 来来 打打 消消 其其 关关 于于 市市 场场 启启 动动 的的 顾顾 虑虑 。。 具具 体体 是是 引引 进进 一一 家家 市市 场场 经经 营营 管管 理理 公公 司司 ，， 与与 投投 资资 业业 主主 签签 订订 租租 赁赁 协协 议议 ，， 全全 面面 责责 运运 营营 市市 场场 ，， 并并 向向 业业 主主 支支 付付 固固 定定 的的 租租 金金 ，， 即即 ““ 返返 租租 回回 报报 ”” 方方 式式 。。 ““ 返返 租租 回回 报报 ”” 启启 动动 市市 场场 的的 销销 售售 方方 式式 与与 传传 统统 销销 售售 方方 式式 的的 比比 较较 ：： （（ 以以 11 00 00 平平 方方 米米 商商 铺铺 为为 例例 ）） 对比内容对比内容 “先销售后承租回报”方式“先销售后承租回报”方式 传统销售方式传统销售方式 市场形成市场形成 确保市场的启动和形成，第一年向社会确保市场的启动和形成，第一年向社会 招商免租金，市场迅速形成，第二年和招商免租金，市场迅速形成，第二年和 第三年收取租金合计收第三年收取租金合计收 1800018000 元（保元（保 守）。守）。 自发形成有难度自发形成有难度，，且且 业态混乱业态混乱，，房价偏低房价偏低。。 建筑面积建筑面积 100100 平方米平方米 100100 平方米平方米 建筑成本建筑成本 相同，相同，在在 800800 元元//平方米左右平方米左右 相同，相同，在在 800800 元元//平平 方米左右方米左右 定价定价 17501750 元元//平方米平方米 16001600 元元//平方米平方米 总售价总售价 175000175000 元元 160000160000 元元 额外回报额外回报 带三年租赁协议，带三年租赁协议，固定租金回报固定租金回报 3150031500 元元 无无 销售速度销售速度 快，资金迅速回笼快，资金迅速回笼 慢，且无法预料慢，且无法预料 价值分析价值分析 收入：收入：房价差房价差 15000+15000+租金收入租金收入 18000=3300018000=33000 元元；；三年租金支出三年租金支出：：3150031500 元，有赢余。元，有赢余。 结论结论 采用采用“先销售后承租“先销售后承租””方式方式，，以启动市场促进商铺销售的方式以启动市场促进商铺销售的方式，， 销售利润基本是相同的销售利润基本是相同的，，如果根据市场反映及时调整销售价格如果根据市场反映及时调整销售价格 和租金收入两个敏感点和租金收入两个敏感点，，将获得意外收获将获得意外收获，，具体运作方式和价具体运作方式和价 格根据实际情况调整。格根据实际情况调整。 22、、 产产 权权 式式 海海 鲜鲜 市市 场场 的的 销销 售售 销销 售售 策策 略略 采采 取取 ““ 先先 出出 售售 产产 权权 、、 后后 整整 体体 租租 赁赁 ”” 的的 运运 作作 模模 式式 ，， 对对 整整 个个 市市 场场 进进 行行 整整 体体 经经 营营 ，， 统统 一一 对对 外外 招招 商商 招招 租租 。。 适适 用用 于于 大大 型型 封封 闭闭 市市 场场 ，， 操操 作作 方方 法法 是是 将将 市市 场场 按按 区区 域域 划划 分分 为为 11 00————55 00 平平 方方 米米 的的 小小 产产 权权 进进 行行 销销 售售 ，， 回回 收收 大大 量量 资资 金金 ，， 然然 后后 通通 过过 返返 租租 的的 方方 法法 从从 购购 房房 者者 手手 中中 取取 得得 经经 营营 权权 。。 其其 返返 租租 利利 率率 一一 般般 定定 在在 总总 投投 资资 的的 55％％ -- 77％％ 。。 市市 场场 整整 租租 模模 式式 对对 中中 小小 投投 资资 者者 具具 有有 极极 大大 的的 诱诱 惑惑 力力 ，， 他他 们们 购购 得得 海海 鲜鲜 市市 场场 小小 户户 产产 权权 ，， 由由 专专 门门 的的 市市 场场 管管 理理 运运 营营 公公 司司 （（ 开开 发发 商商 控控 股股 ）） 返返 租租 整整 体体 经经 营营 ，， 降降 低低 了了 投投 资资 者者 的的 投投 资资 风风 险险 ，， 将将 大大 大大 提提 高高 项项 目目 销销 售售 速速 度度 。。 33、、 ““ 渔渔 人人 之之 家家 ”” 公公 寓寓 的的 销销 售售 ““ 渔渔 人人 之之 家家 ”” 住住 宅宅 项项 目目 的的 劣劣 势势 在在 于于 紧紧 靠靠 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 ，， 周周 围围 环环 境境 嘈嘈 杂杂 ，， 优优 势势 在在 于于 ““ 双双 水水 景景 ”” 的的 独独 特特 景景 观观 ，， 一一 面面 看看 海海 ，，另另 一一 面面 看看 湖湖 。。为为 促促 进进 其其 销销 售售 ，，可可 以以 先先 期期 进进 行行 市市 场场 调调 查查 ，， 了了 解解 目目 标标 客客 户户 对对 项项 目目 的的 需需 求求 ，， 然然 后后 采采 取取 先先 预预 定定 后后 销销 售售 的的 方方 式式 对对 外外 销销 售售 。。 44、、 酒酒 店店 的的 开开 发发 酒酒 店店 的的 位位 置置 优优 越越 ，， 如如 做做 成成 商商 铺铺 将将 获获 得得 不不 菲菲 的的 经经 济济 价价 值值 ，， 现现 在在 开开 发发 为为 时时 尚尚 早早 。。 （（ 三三 ）） 市市 场场 启启 动动 与与 招招 商商 招招 租租 成成 立立 专专 门门 的的 市市 场场 经经 营营 管管 理理 公公 司司 ，， 可可 在在 省省 外外 注注 册册 ，， 如如 浙浙 江江 某某 某某 渔渔 产产 品品 市市 场场 经经 营营 管管 理理 公公 司司 ，， 名名 义义 上上 是是 与与 开开 发发 商商 没没 有有 任任 何何 关关 联联 的的 外外 来来 公公 司司 ，， 实实 际际 上上 由由 开开 发发 商商 控控 股股 ，， 该该 公公 司司 负负 责责 与与 投投 资资 业业 主主 的的 具具 体体 接接 洽洽 ，， 签签 定定 三三 年年 租租 赁赁 协协 议议 ，， 统统 一一 经经 营营 管管 理理 市市 场场 。。 11、、 政政 府府 优优 惠惠 政政 策策 。。 向向 政政 府府 争争 取取 凡凡 是是 来来 此此 经经 营营 的的 业业 户户 享享 受受 减减 免免 相相 关关 税税 费费 、、 简简 化化 手手 续续 办办 理理 的的 相相 关关 优优 惠惠 政政 策策 。。 22、、 招招 商商 招招 租租 政政 策策 。。 为为 便便 于于 招招 商商 和和 启启 动动 ，， 第第 一一 年年 房房 租租 免免 房房 费费 ，， 第第 二二 年年 、、 第第 三三 年年 均均 以以 优优 惠惠 价价 格格 面面 向向 经经 营营 业业 户户 招招 商商 招招 租租 。。 可可 适适 当当 收收 取取 少少 量量 履履 约约 保保 证证 金金 （（ 如如 55 00 00 00 元元 ）） ，， 约约 定定 经经 营营 业业 户户 后后 两两 年年 继继 续续 租租 赁赁 。。 33、、 招招 商商 对对 象象：：经经 营营 水水 产产 品品 批批 发发 、、 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 、、 旅旅 游游 产产 品品 、、 渔渔 具具 渔渔 需需 用用 品品 的的 业业 户户 和和 大大 的的 经经 营营 业业 户户 乃乃 至至 有有 意意 投投 资资 的的 大大 财财 团团 ；； 44、、 招招 商商 范范 围围 ：： 全全 国国 沿沿 海海 省省 份份 ，， 山山 东东 省省 内内 各各 城城 市市 ，， 东东 营营 市市 及及 周周 边边 县县 区区 ；； 55、、招招 商商 方方 式式：：在在 上上 述述 地地 区区 相相 关关 的的 经经 营营 场场 所所 发发 放放 宣宣 传传 单单 ，， 重重 点点 大大 客客 户户 当当 面面 洽洽 谈谈 ；； 在在 东东 营营 市市 召召 开开 招招 商商 大大 会会 ，， 宣宣 布布 招招 商商 优优 惠惠 政政 策策 ，， 吸吸 引引 经经 营营 业业 户户 入入 住住 ，， 迅迅 速速 启启 动动 市市 场场 。。 66、、 其其 他他 建建 议议 ：： 为为 带带 动动 市市 场场 的的 快快 速速 形形 成成 ，， 市市 场场 经经 营营 管管 理理 公公 司司 可可 率率 先先 选选 择择 优优 越越 位位 置置 开开 店店 经经 营营 ，， 营营 造造 市市 场场 气气 氛氛 ，， 等等 招招 租租 完完 成成 ，，市市 场场 形形 成成 后后 ，，根根 据据 实实 际际 情情 况况 继继 续续 经经 营营 或或 对对 外外 承承 包包 。。 （（ 四四 ）） 价价 格格 定定 位位 及及 策策 略略 11、、 定定 价价 方方 法法 主主 要要 按按 期期 房房 价价 、、 现现 房房 价价 、、 综综 合合 价价 、、 集集 团团 购购 买买 价价 、、 并并 考考 虑虑 地地 段段 位位 置置 、、铺铺 面面 朝朝 向向 等等 因因 素素 综综 合合 定定 价价 。。突突 出出 项项 目目““ 卖卖 点点 ”” 和和 项项 目目 整整 体体 环环 境境 、、地地 段段 位位 置置 、、铺铺 面面 朝朝 向向 等等 购购 房房 因因 素素 的的 差差 异异 。。 22、、 优优 惠惠 条条 款款 序号序号 优惠方式优惠方式 优惠内容优惠内容 11 付款方式付款方式 一次性付款的优惠幅度、分期付款的优惠幅度一次性付款的优惠幅度、分期付款的优惠幅度 22 集团购买集团购买 一次性购买五户以上可视为集团购买，给予一一次性购买五户以上可视为集团购买，给予一 定优惠定优惠 33 选择购买选择购买 购买较大面积商铺、产权市场或购买偏僻位置购买较大面积商铺、产权市场或购买偏僻位置 的客户给予相应优惠的客户给予相应优惠 44 特殊消费对象特殊消费对象 重点客户、关系客户等重点客户、关系客户等 55 其他措施其他措施 展销会期间优惠促销价展销会期间优惠促销价 66 变相优惠变相优惠 鉴于广利港距离东西城位置较远的实际情况，鉴于广利港距离东西城位置较远的实际情况， 对于一次性购买对于一次性购买 300300 平方米商铺或平方米商铺或 400400 平方米平方米 市场摊位的业主，市场摊位的业主，可以赠送一辆价值可以赠送一辆价值 2500025000 元元 左右的微型车等左右的微型车等 33、、 价价 格格 分分 期期 策策 略略 内内 部部 认认 购购 价价 格格 内内 部部 认认 购购 期期 间间 属属 于于 期期 房房 ，， 此此 时时 房房 价价 不不 宜宜 定定 高高 ，， 从从 建建 筑筑 成成 本本 和和 现现 在在 东东 营营 房房 地地 产产 行行 情情 看看 ，， 沿沿 街街 商商 铺铺 定定 价价 为为 11 66 00 00 元元 // 平平 方方 米米 ，， 市市 场场 摊摊 位位 定定 价价 为为 11 33 00 00 元元 //平平 方方 米米 较较 为为 合合 适适 。。 入入 市市 价价 格格 开开 盘盘 销销 售售 一一 个个 月月 内内 ，， 为为 吸吸 引引 客客 户户 ，， 商商 铺铺 价价 格格 上上 浮浮 到到 11 66 55 00 -- 11 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ，， 市市 场场 摊摊 位位 上上 浮浮 到到 11 33 55 00 -- 11 44 00 00 元元 //平平 方方 米米 。。 价价 格格 浮浮 动动 策策 略略 为为 体体 现现 房房 产产 升升 值值 ，， 增增 强强 投投 资资 者者 信信 心心 ，， 吸吸 引引 更更 多多 客客 户户 购购 房房 ，， 在在 销销 售售 扩扩 张张 期期 建建 议议 每每 两两 个个 月月 上上 浮浮 22 00 元元 ，， 争争 取取 在在 预预 定定 销销 售售 期期 内内 ，， 商商 铺铺 价价 格格 上上 浮浮 到到 11 88 00 00 元元 //平平 方方 米米 以以 上上 ，， 市市 场场 摊摊 位位 价价 格格 上上 浮浮 到到 11 55 00 00 元元 //平平 方方 米米 以以 上上 。。 （（ 五五 ）） 其其 他他 销销 售售 建建 议议 11、、 销销 售售 代代 理理 商商 （（ 销销 售售 顾顾 问问 ）） 与与 房房 地地 产产 销销 售售 策策 划划 代代 理理 商商 的的 合合 作作 将将 加加 快快 项项 目目 销销 售售 速速 度度 ，， 专专 业业 房房 地地 产产 策策 划划 销销 售售 运运 营营 公公 司司 在在 房房 地地 产产 销销 售售 方方 面面 具具 有有 丰丰 富富 的的 经经 验验 和和 技技 巧巧 ，， 并并 熟熟 悉悉 当当 地地 房房 地地 产产 市市 场场 行行 情情 和和 客客 户户 心心 理理 ，， 对对 此此 项项 目目 的的 把把 握握 更更 为为 准准 确确 ，， 应应 积积 极极 与与 其其 合合 作作 。。 22、、 全全 员员 营营 销销 开开 发发 商商 动动 员员 公公 司司 各各 部部 门门 都都 参参 与与 房房 产产 销销 售售 工工 作作 ，， 发发 动动 一一 切切 可可 以以 利利 用用 的的 关关 系系 ，， 配配 合合 销销 售售 部部 门门 做做 好好 销销 售售 工工 作作 。。 33、、 销销 售售 网网 络络 为为 克克 服服 项项 目目 位位 置置 偏偏 远远 的的 不不 利利 条条 件件 ，， 便便 于于 城城 区区 客客 户户 了了 解解 项项 目目 ，， 建建 议议 开开 发发 商商 在在 东东 西西 城城 各各 设设 置置 售售 楼楼 处处 一一 处处 ，， 西西 城城 可可 以以 设设 在在 水水 产产 品品 批批 发发 市市 场场 门门 口口 ，， 东东 城城 设设 在在 人人 流流 聚聚 集集 区区 ，， 各各 自自 安安 排排 销销 售售 人人 员员 现现 场场 售售 楼楼 。。 附附 ：： 销销 售售 部部 的的 工工 作作 流流 程程 表表 序序 号号 实施项目实施项目 工作内容工作内容 11 市场调查市场调查 目标市场、价格依据目标市场、价格依据 22 批件申办批件申办 面积计算、预售许可面积计算、预售许可 33 资料制作资料制作 楼盘价格、合约文件楼盘价格、合约文件 44 宣传推广宣传推广 广告策划、促销实施广告策划、促销实施 55 销售操作销售操作 签约履行、楼款回收签约履行、楼款回收 66 成交汇总成交汇总 回款复审、纠纷处理回款复审、纠纷处理 77 客户入住客户入住 入住通知、管理移交入住通知、管理移交 88 产权转移产权转移 分户汇总、转移完成分户汇总、转移完成 99 项目总结项目总结 业务总结、客户亲情业务总结、客户亲情 四四 、、 营营 销销 服服 务务 策策 划划 实实 施施 （（ 一一 ）） 财财 务务 策策 略略 序号序号 分类实施分类实施 实施内容实施内容 11 信贷策略信贷策略 选择适当银行选择适当银行 控制贷款规模、周期控制贷款规模、周期 合理选择质押资产合理选择质押资产 银企关系塑造银企关系塑造 信贷与按揭互动操作信贷与按揭互动操作 22 付款方式策略付款方式策略 多种付款选择多种付款选择 优惠幅度及折头比例科学化优惠幅度及折头比例科学化 付款方式优缺点分析付款方式优缺点分析 付款方式引导付款方式引导 付款方式变通付款方式变通 33 按揭策略按揭策略 明晰项目按揭资料明晰项目按揭资料 尽可能扩大年限至尽可能扩大年限至 3030 年年 按揭比例按揭比例 首期款比例科学化及相关策略首期款比例科学化及相关策略 按揭银行选择艺术按揭银行选择艺术 保险公司及条约保险公司及条约 公证处及条约公证处及条约 按揭各项费用控制按揭各项费用控制 （（ 二二 ）） 商商 业业 合合 作作 关关 系系 序号序号 关系分类关系分类 关系主体关系主体 11 双方关系双方关系 开发商与政府开发商与政府 开发商与策划商开发商与策划商 开发商与设计院开发商与设计院 开发商与承建商开发商与承建商 开发商与代理商开发商与代理商 开发商与广告商开发商与广告商 开发商与物业管理商开发商与物业管理商 开发商与银行（融资单位）开发商与银行（融资单位） 22 三方关系三方关系 开发商、策划商、政府开发商、策划商、政府 开发商、策划商、设计院开发商、策划商、设计院 开发商、策划商、代理商开发商、策划商、代理商 开发商、策划商、广告商开发商、策划商、广告商 开发商、策划商、物业管理商开发商、策划商、物业管理商 开发商、策划商、银行（融资单位）开发商、策划商、银行（融资单位） 33 多方关系多方关系 开发商、策划商、其他合作方开发商、策划商、其他合作方 （（ 三三 ）） 工工 作作 协协 调调 配配 合合 人员人员 工作职责工作职责 开发商主要负责开发商主要负责 人人 与策划代理商确定合作事宜、签署合同与策划代理商确定合作事宜、签署合同 完善能有效工作的组织架购和人员配备完善能有效工作的组织架购和人员配备 分权销售部门、并明确其责任分权销售部门、并明确其责任 全员营销的发动和组织全员营销的发动和组织 监督营销策划工作的执行监督营销策划工作的执行 策划代理商项目策划代理商项目 负责人负责人 合作洽谈合作洽谈 销售策划工作对接、与项目方销售人员的配合销售策划工作对接、与项目方销售人员的配合 销售策划工作成果分块执行、落实、跟踪销售策划工作成果分块执行、落实、跟踪 信息反馈信息反馈 工作效果总结工作效果总结 财务部财务部 了解项目销售工作进展了解项目销售工作进展 参与重大营销活动参与重大营销活动 销售管理工作，配合催收房款销售管理工作，配合催收房款 配合销售部核算价格，参与制定价格策略配合销售部核算价格，参与制定价格策略 及时办理划拨营销推广费用及时办理划拨营销推广费用 工程部工程部 工程进度与销售进度的匹配工程进度与销售进度的匹配 严把工程质量严把工程质量 文明施工，控制现场形象文明施工，控制现场形象 销售活动的现场配合销售活动的现场配合 物业管理公司物业管理公司 各销售阶段营销推广方案的配合执行各销售阶段营销推广方案的配合执行 工程验收与工地想象维护工程验收与工地想象维护 销售文件配合销售文件配合 销售买场的管理销售买场的管理 军体操练军体操练 保安员与售楼员的工作衔接、默契配合保安员与售楼员的工作衔接、默契配合 附附 表表 11：： 项项 目目 销销 售售 前前 准准 备备 工工 作作 进进 度度 计计 划划 表表 序号序号 工作事项工作事项 时间时间 负责部负责部 门门 备注备注 11 销售部门组建销售部门组建 项目公项目公 司司 与策划商合作与策划商合作 22 销售人员招聘、培训和专项销售人员招聘、培训和专项 培训培训 销售部销售部 33 销售接待中心设置销售接待中心设置 项目公项目公 司司 沙盘、模型、展板沙盘、模型、展板 44 宣传单页印刷宣传单页印刷 项目公项目公 司司 项目形象、卖点项目形象、卖点 55 楼书设计制作楼书设计制作 销售部销售部 项目形象、卖点展项目形象、卖点展 示示 66 排号认购活动策划排号认购活动策划 销售部销售部 77 广告营销计划广告营销计划 销售部销售部 88 宣传单页派送宣传单页派送 销售部销售部 99 销售价格表制定销售价格表制定 项目公项目公 司司 1010 东西城售楼处设置东西城售楼处设置 项目公项目公 司司 1111 广告计划实施广告计划实施 销售部销售部 1212 楼书派送楼书派送 销售部销售部 包括讲解包括讲解 1313 物业管理的制定物业管理的制定 项目公项目公 司司 1414 销售文件准备销售文件准备 项目公项目公 司司 认购书、五证二认购书、五证二 书、、合同等书、、合同等 1515 销售物品计划和准备销售物品计划和准备 销售部销售部 1616 业主培训活动策划业主培训活动策划 销售部销售部 购房知识、项目介购房知识、项目介 绍绍 1717 施工围墙、现场气氛营造施工围墙、现场气氛营造 销售部销售部 1818 胸卡、名片、手提袋胸卡、名片、手提袋 销售部销售部 1919 销售环境布置销售环境布置 销售部销售部 旗帜、导视牌等旗帜、导视牌等 2020 服装选型、定做服装选型、定做 销售部销售部 统一服装统一服装 2121 业主培训活动实施业主培训活动实施 销售部销售部 2222 销售要点、统一说辞的培训销售要点、统一说辞的培训 销售部销售部 2323 销售收款计划销售收款计划 项目公项目公 司司 2424 销售人员安排销售人员安排 销售部销售部 2525 按揭银行及方式确定按揭银行及方式确定 项目公项目公 司司 2626 样板房装修样板房装修 项目公项目公 司司 销售建议销售建议 附附 表表 22：： 销销 售售 资资 料料 的的 准准 备备 序号序号 资料分类资料分类 详细资料详细资料 11 批文批文 公司营业执照公司营业执照 国有土地使用证国有土地使用证 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建筑工程开工证建筑工程开工证 《房屋质量保证书》《房屋质量保证书》 商品房销售（预售）许可证商品房销售（预售）许可证 22 项目说明书项目说明书 项目统一说词项目统一说词 项目平面图项目平面图 交楼标准交楼标准 选用建筑材料选用建筑材料 物业管理内容物业管理内容 33 价格体系价格体系 价目表价目表 付款方式付款方式 按揭办理办法按揭办理办法 利率表利率表 办理产权证有关程序及费用办理产权证有关程序及费用 入住流程入住流程 入住收费明细表入住收费明细表 物业管理收费标准物业管理收费标准 合同文本合同文本 预定书（内部认购书）预定书（内部认购书） 销售合同标准文本销售合同标准文本 个人商品房抵押合同个人商品房抵押合同 个人商品房商业性借款合同个人商品房商业性借款合同 保险合同保险合同 公证书公证书 『经济效益篇』『经济效益篇』 概概 述述 ：： 本本 篇篇 由由 项项 目目 建建 设设 进进 度度 、、 资资 金金 投投 入入 与与 筹筹 措措 、、 产产 出出 效效 益益 分分 析析 和和 风风 险险 分分 析析 四四 部部 分分 组组 成成 ，， 并并 综综 合合 考考 虑虑 市市 场场 多多 方方 面面 因因 素素 ，， 通通 过过 价价 格格 、、 销销 售售 进进 度度 等等 的的 不不 同同 变变 化化 ，， 优优 化化 组组 合合 成成 多多 种种 投投 入入 产产 出出 方方 案案 ，， 旨旨 在在 通通 过过 对对 项项 目目 建建 设设 进进 度度 、、 投投 资资 与与 收收 益益 的的 分分 析析 等等 ，， 测测 算算 出出 各各 投投 资资 期期 产产 品品 的的 不不 同同 价价 格格 、、 不不 同同 销销 售售 进进 度度 情情 况况 下下 项项 目目 的的 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 ，， 从从 而而 帮帮 助助 企企 业业 进进 行行 正正 确确 的的 资资 金金 运运 作作 ，， 降降 低低 投投 资资 风风 险险 ，， 最最 大大 限限 度度 地地 获获 得得 既既 得得 利利 益益 。。 为为 便便 于于 企企 业业 融融 资资 ，， 此此 部部 分分 还还 附附 有有 金金 融融 机机 构构 项项 目目 借借 款款 程程 序序 和和 有有 关关 说说 明明 。。 一一 、、 项项 目目 建建 设设 进进 度度 该该 项项 目目 工工 程程 施施 工工 准准 备备 分分 为为 四四 期期 进进 行行 滚滚 动动 开开 发发 。。 项项 目目 总总 建建 设设 期期 为为 两两 年年 半半 ，，合合 计计 33 00 个个 月月 ，，工工 期期 从从 22 00 00 44 年年 66 月月 开开 始始 ，， 至至 22 00 00 66 年年 11 22 月月 底底 结结 束束 。。 一一 期期 开开 发发 分分 成成 两两 部部 分分 同同 时时 进进 行行 。。 一一 部部 分分 为为 全全 部部 规规 划划 区区 土土 地地 的的 平平 整整 、、 绿绿 化化 、、 亮亮 化化 ，， 停停 车车 场场 、、 ““ 渔渔 港港 船船 歌歌 ”” 及及 市市 场场 进进 口口 的的 修修 建建 、、 地地 上上 附附 着着 物物 的的 拆拆 除除 等等 前前 期期 工工 程程 ，， 同同 时时 建建 设设 售售 楼楼 接接 待待 中中 心心 、、 开开 展展 大大 规规 模模 的的 宣宣 传传 炒炒 作作 。。 另另 一一 部部 分分 为为 海海 鲜鲜 美美 食食 休休 闲闲 街街 －－ －－ ““ 渔渔 舟舟 唱唱 晚晚 ”” 的的 开开 发发 建建 设设 。。 工工 期期 预预 计计 为为 66 个个 月月 ，， 22 00 00 44 年年 66 月月 动动 工工 至至 22 00 00 44 年年 11 22 月月 结结 束束 。。 二二 期期 为为 11 00 00 00 00－－ 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 －－ －－ ““ 渔渔 家家 卖卖 场场 ”” 的的 建建 设设 。。 工工 期期 预预 计计 为为 66 个个 月月 ，， 22 00 00 55 年年 33 月月 动动 工工 至至 22 00 00 55 年年 99 月月 结结 束束 。。 三三 期期 为为 建建 设设 四四 栋栋 住住 宅宅 楼楼 －－ －－ ““ 渔渔 人人 之之 家家 ”” 。。 考考 虑虑 到到 资资 金金 状状 况况 ，， 住住 宅宅 楼楼 的的 开开 发发 建建 设设 可可 在在 二二 期期 海海 鲜鲜 批批 发发 交交 易易 市市 场场 启启 动动 后后 铺铺 开开 。。 工工 期期 预预 计计 为为 66 个个 月月 ，， 22 00 00 55 年年 66 月月 动动 工工 至至 22 00 00 55 年年 11 22 月月 结结 束束 。。 四四 期期 为为 ““ 鑫鑫 奥奥 特特 海海 洋洋 渡渡 假假 村村 ”” 的的 开开 发发 建建 设设 。。 工工 期期 预预 计计 为为 11 22 个个 月月 ，， 22 00 00 66 年年 11 月月 动动 工工 至至 22 00 00 66 年年 11 22 月月 结结 束束 。。 二二 、、 项项 目目 资资 金金 投投 入入 与与 资资 金金 筹筹 措措 一一 期期 工工 程程 初初 步步 估估 算算 静静 态态 投投 资资 为为 11 77 44 00 万万 元元 ，， 其其 中中 第第 一一 部部 分分 工工 程程 总总 投投 资资 约约 为为 22 00 00 万万 元元 ;;第第 二二 部部 分分 静静 态态 总总 投投 资资 约约 为为 11 55 44 00 万万 元元 。。 二二 期期 工工 程程 静静 态态 投投 资资 为为 77 00 00－－ 22 11 00 00 万万 元元 。。 考考 虑虑 到到 该该 部部 分分 如如 果果 全全 部部 建建 为为 批批 发发 交交 易易 市市 场场 投投 资资 额额 较较 大大 （（ 按按 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 计计 算算 ，， 66 00 00 00 00 平平 方方 米米 需需 要要 投投 资资 44 22 00 00 余余 万万 元元 ）），， 且且 按按 一一 个个 出出 售售 单单 位位 55 00 平平 方方 米米 计计 算算 ，， 将将 有有 11 22 00 00 余余 个个 经经 营营 摊摊 位位 ，， 这这 样样 大大 的的 规规 模模 不不 但但 东东 营营 市市 场场 一一 时时 难难 以以 消消 化化 ，，即即 使使 再再 向向 周周 边边 辐辐 射射 ，， 也也 一一 时时 难难 以以 做做 到到 ，， 风风 险险 相相 对对 较较 大大 。。 因因 此此 按按 照照 审审 慎慎 的的 原原 则则 ，， 拟拟 先先 期期 进进 行行 试试 探探 性性 建建 设设 ，， 即即 可可 先先 期期 建建 设设 22 00 00 个个 －－ 66 00 00 个个 单单 位位 的的 摊摊 位位 ，， 建建 筑筑 面面 积积 为为 11 00 00 00 00－－ 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 。。 该该 部部 分分 计计 划划 投投 资资 77 00 00－－ 22 11 00 00 万万 元元 。。 三三 期期 工工 程程 静静 态态 投投 资资 为为 77 00 00 万万 元元 。。 计计 划划 建建 设设 住住 宅宅 楼楼 四四 座座 ，， 建建 筑筑 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 每每 户户 住住 宅宅 面面 积积 77 55 平平 方方 米米 ,,约约 可可 住住 11 33 33 户户 。。 该该 部部 分分 按按 每每 平平 方方 米米 77 00 00 元元 建建 筑筑 成成 本本 计计 算算 ，， 需需 投投 入入 资资 金金 77 00 00 万万 元元 。。 四四 期期 工工 程程 静静 态态 投投 资资 为为 22 00 00 00 万万 元元 。。 该该 酒酒 店店 总总 建建 筑筑 面面 积积 约约 11 22 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 总总 投投 资资 约约 22 00 00 00 万万 元元 。。 （（ 需需 要要 说说 明明 的的 是是 ，， 该该 项项 目目 投投 资资 时时 考考 虑虑 的的 是是 静静 态态 因因 素素 ，， 不不 考考 虑虑 时时 间间 对对 投投 入入 的的 影影 响响 以以 及及 建建 筑筑 原原 材材 料料 价价 格格 的的 可可 能能 变变 化化 。。 ）） 总总 投投 资资 估估 算算 表表 如如 下下 ：： 总投资估算表 单位：万元 项目 全部规划区土地的平 整、绿化、亮化，停 车场、“渔港船歌”广 场及市场大门的修建、 地上附着物的拆除等 前期造景工程，售楼 接待中心的建设和大 规模的广告宣传炒作 海鲜美食街 商铺的开发 建设 海鲜批发市 场的建设 住宅建设 “海鲜大酒 店”的开发建 设 建设 时间 2004年 2004－2005 年 2005年 2005年 2006年 投资 额 200 1540 700－2100 700 2000 总投 资 5140－6540 该该 项项 目目 静静 态态 总总 投投 资资 为为 55 11 44 00－－ 66 55 44 00 万万 元元 。。 资资 金金 投投 入入 计计 划划 与与 资资 金金 筹筹 措措 方方 式式 ：： 该该 项项 目目 开开 发发 投投 资资 的的 资资 金金 来来 源源 有有 三三 个个 渠渠 道道 ：： 一一 是是 自自 有有 资资 金金 ，， 二二 是是 银银 行行 贷贷 款款 ，， 三三 是是 预预 售售 收收 入入 用用 于于 投投 资资 部部 分分 。。 资资 金金 运运 作作 方方 式式 如如 下下 ：： 自自 有有 资资 金金 全全 部部 用用 于于 投投 资资 ；； 预预 售售 收收 入入 扣扣 除除 与与 销销 售售 的的 关关 税税 费费 后后 用用 于于 投投 资资 ；； 此此 外外 若若 还还 缺缺 资资 金金 ，， 则则 向向 银银 行行 贷贷 款款 。。 具具 体体 工工 程程 资资 金金 投投 入入 、、 需需 求求 与与 资资 金金 筹筹 集集 方方 式式 如如 下下 ：： 一一 期期 工工 程程 ：： 公公 司司 自自 筹筹 资资 金金 及及 工工 程程 总总 包包 单单 位位 融融 资资 ，， 其其 中中 第第 一一 部部 分分 ，， 即即 完完 成成 全全 部部 规规 划划 区区 土土 地地 的的 平平 整整 、、绿绿 化化 、、亮亮 化化 ，，停停 车车 场场 、、““ 海海 港港 之之 歌歌 ”” 广广 场场 及及 市市 场场 大大 门门 的的 修修 建建 、、 地地 上上 附附 着着 物物 的的 拆拆 除除 等等 前前 期期 造造 景景 工工 程程 ，， 同同 时时 建建 设设 售售 楼楼 处处 和和 相相 应应 广广 告告 宣宣 传传 、、 炒炒 作作 约约 需需 22 00 00 万万 元元 ，， 由由 公公 司司 自自 有有 资资 金金 解解 决决 。。 第第 二二 部部 分分 即即 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 上上 下下 双双 层层 商商 铺铺 的的 开开 发发 建建 设设 ，， 公公 司司 自自 筹筹 资资 金金 投投 入入 33 00 00 万万 元元 及及 工工 程程 总总 包包 单单 位位 融融 资资 ，， 完完 成成 进进 度度 至至 商商 铺铺 封封 顶顶 ，， 约约 11 55 44 00 万万 元元 。。由由 于于 一一 期期 工工 程程 所所 需需 资资 金金 量量 较较 大大 ，，建建 设设 单单 位位 如如 垫垫 资资 33 00 00－－ 55 00 00 万万 元元 ，， 加加 上上 内内 部部 认认 购购 的的 部部 分分 资资 金金 （（ 暂暂 定定 为为 11 00 00 万万 元元 ）） 可可 以以 全全 部部 投投 入入 ，， 则则 还还 有有 将将 近近 77 00 00－－ 99 00 00 万万 元元 的的 资资 金金 缺缺 口口 ，， 该该 资资 金金 缺缺 口口 可可 以以 企企 业业 目目 前前 所所 有有 的的 开开 发发 项项 目目 土土 地地 所所 有有 权权 或或 在在 建建 工工 程程 作作 抵抵 押押 向向 银银 行行 申申 请请 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 。。 二二 期期 工工 程程 ：： 此此 期期 工工 程程 由由 于于 受受 规规 划划 限限 制制 ，， 目目 前前 暂暂 定定 两两 种种 方方 式式 可可 供供 选选 择择 ，， 一一 是是 先先 期期 建建 设设 22 00 00 个个 交交 易易 摊摊 位位 ，， 建建 筑筑 面面 积积 为为 11 00 00 00 00 平平 方方 米米；；二二 是是 一一 次次 建建 设设 66 00 00 个个 摊摊 位位 ，，建建 筑筑 面面 积积 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 。。 两两 种种 方方 式式 各各 有有 利利 弊弊 ，，前前 者者 虽虽 可可 降降 低低 风风 险险 但但 不不 容容 易易 形形 成成 规规 模模 ，， 后后 者者 容容 易易 形形 成成 规规 模模 但但 风风 险险 相相 对对 较较 大大 ，， 资资 金金 需需 求求 量量 也也 较较 大大 。。 在在 此此 分分 别别 进进 行行 估估 算算 。。 首首 先先 计计 算算 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 海海 鲜鲜 交交 易易 摊摊 位位 的的 建建 设设 资资 金金 投投 入入 和和 资资 金金 来来 源源 。。 资资 金金 投投 入入 ：： 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 77 00 00 万万 元元 资资 金金 筹筹 措措 ：： 上上 述述 77 00 00 万万 元元 可可 由由 一一 期期 工工 程程 建建 设设 所所 产产 生生 的的 利利 润润 解解 决决 ，， 按按 照照 惯惯 例例 ，， 77 00 00 万万 元元 的的 工工 程程 ，， 企企 业业 只只 需需 要要 出出 资资 33 00 %%，， 即即 22 11 00 万万 元元 左左 右右 即即 可可 开开 工工 建建 设设 ，， 此此 22 11 00 万万 元元 资资 金金 来来 源源 为为 售售 出出 第第 一一 期期 的的 部部 分分 商商 铺铺 利利 润润 。。 其其 次次 计计 算算 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 海海 鲜鲜 交交 易易 摊摊 位位 的的 建建 设设 资资 金金 投投 入入 和和 资资 金金 来来 源源 。。 资资 金金 投投 入入 ：： 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 22 11 00 00 万万 元元 资资 金金 筹筹 措措 ：： 上上 述述 22 11 00 00 万万 元元 可可 由由 一一 期期 工工 程程 建建 设设 所所 产产 生生 的的 利利 润润 解解 决决 ，， 按按 照照 惯惯 例例 ，， 22 11 00 00 万万 元元 的的 工工 程程 ，， 企企 业业 只只 需需 要要 出出 资资 33 00 %%，， 即即 66 33 00 万万 元元 即即 可可 开开 工工 建建 设设 ，， 此此 66 33 00 万万 元元 资资 金金 来来 源源 为为 售售 出出 第第 一一 期期 的的 部部 分分 商商 铺铺 利利 润润 。。 三三 期期 工工 程程 资资 金金 投投 入入 ：： 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 77 00 00 万万 元元 资资 金金 筹筹 措措 ：： 上上 述述 77 00 00 万万 元元 可可 由由 二二 期期 工工 程程 建建 设设 所所 产产 生生 的的 利利 润润 解解 决决 ，， 按按 照照 惯惯 例例 ，， 77 00 00 万万 元元 的的 工工 程程 ，， 企企 业业 只只 需需 要要 出出 资资 33 00 %%，， 即即 22 11 00 万万 元元 即即 可可 开开 工工 建建 设设 ，， 此此 22 11 00 万万 元元 资资 金金 来来 源源 为为 售售 出出 第第 二二 期期 的的 交交 易易 摊摊 位位 利利 润润 。。 四四 期期 工工 程程 以以 三三 期期 工工 程程 回回 款款 作作 为为 四四 期期 工工 程程 的的 建建 设设 投投 入入 资资 金金 ，， 完完 成成 四四 期期 工工 程程 的的 建建 设设 。。 四四 期期 工工 程程 视视 前前 三三 期期 开开 发发 实实 际际 效效 果果 暂暂 不不 进进 行行 具具 体体 估估 算算 ，， 只只 假假 定定 一一 个个 11 00 00 00 万万 元元 的的 利利 润润 目目 标标 。。 三三 、、 不不 同同 价价 格格 下下 销销 售售 收收 入入 和和 利利 润润 变变 动动 分分 析析 我我 们们 假假 定定 商商 铺铺 、、 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 和和 住住 宅宅 楼楼 建建 筑筑 成成 本本 均均 为为 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ，， 建建 设设 期期 销销 售售 比比 例例 均均 定定 为为 66 00 %%，， 全全 部部 项项 目目 销销 售售 完完 毕毕 不不 超超 过过 两两 年年 ，， 分分 别别 设设 计计 三三 种种 不不 同同 的的 产产 品品 价价 格格 组组 合合 ，， 由由 此此 分分 析析 不不 同同 价价 格格 下下 销销 售售 收收 入入 和和 销销 售售 利利 润润 水水 平平 （（ 不不 考考 虑虑 价价 格格 对对 销销 售售 进进 度度 的的 影影 响响 ）） 。。 （（ 见见 附附 表表 ）） 按按 比比 例例 销销 售售 收收 入入 和和 销销 售售 利利 润润 分分 析析 表表 ：： 四四 、、 经经 济济 效效 益益 分分 析析 （（ 一一 ）） 价价 格格 分分 析析 虽虽 然然 从从 目目 前前 来来 看看 ，， 该该 项项 目目 还还 存存 在在 诸诸 如如 水水 、、 电电 、、 路路 、、 讯讯 等等 基基 础础 设设 施施 落落 后后 、、 常常 驻驻 人人 口口 较较 少少 、、 海海 洋洋 资资 源源 较较 少少 等等 不不 容容 忽忽 视视 的的 问问 题题 ，， 但但 总总 的的 说说 来来 还还 是是 一一 个个 人人 气气 问问 题题 ，， 只只 要要 前前 期期 ““ 造造 景景 升升 值值 ，， 分分 步步 开开 发发 ”” 能能 按按 照照 计计 划划 进进 行行 ，， 则则 可可 实实 现现 既既 定定 利利 润润 目目 标标 。。 从从 建建 筑筑 市市 场场 原原 材材 料料 及及 各各 种种 费费 用用 价价 格格 来来 看看 ，， 沿沿 街街 商商 铺铺 及及 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 和和 酒酒 店店 建建 筑筑 成成 本本 完完 全全 可可 控控 制制 在在 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 左左 右右 。。 前前 期期 炒炒 作作 工工 作作 结结 束束 后后 ，， 该该 项项 目目 的的 升升 值值 空空 间间 将将 十十 分分 巨巨 大大 。。 保保 守守 的的 估估 计计 ，， 上上 述述 部部 分分 建建 设设 项项 目目 建建 成成 后后 售售 价价 能能 上上 升升 一一 倍倍 ，，即即 平平 均均 达达 到到 11 55 00 00 元元 //平平 方方 米米 ，，利利 润润 空空 间间 十十 分分 巨巨 大大 。。 在在 本本 篇篇 第第 三三 部部 分分 我我 们们 已已 经经 对对 不不 同同 价价 格格 下下 的的 销销 售售 收收 入入 和和 利利 润润 情情 况况 进进 行行 了了 详详 细细 分分 析析 和和 测测 算算 ，， 这这 里里 不不 再再 赘赘 述述 。。 （（ 二二 ）） 总总 利利 润润 分分 析析 一一 期期 工工 程程 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 44 00 00－－ 77 00 00）） ×× 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 11 55 44 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 55 00 00－－ 77 00 00）） ×× 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 11 77 66 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 66 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 66 00 00－－ 77 00 00）） ×× 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 11 99 88 00 万万 元元 二二 期期 工工 程程 ：： 建建 设设 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 交交 易易 市市 场场 时时 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 33 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 66 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 44 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 77 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 55 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 88 00 00 万万 元元 建建 设设 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 交交 易易 市市 场场 时时 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 33 00 00－－ 77 00 00）） ×× 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 11 88 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 44 00 00－－ 77 00 00）） ×× 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 22 11 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 55 00 00－－ 77 00 00）） ×× 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 22 44 00 00 万万 元元 三三 期期 工工 程程 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 11 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 11 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 44 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 22 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 22 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 55 00 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 ，， 则则 全全 部部 售售 出出 后后 销销 售售 利利 润润 ：： （（ 11 33 00 00－－ 77 00 00）） ×× 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ＝＝ 66 00 00 万万 元元 四四 期期 工工 程程 不不 进进 行行 分分 析析 ，， 假假 定定 一一 个个 销销 售售 利利 润润 11 00 00 00 万万 元元 。。 为为 便便 于于 计计 算算 总总 利利 润润 ，， 我我 们们 取取 每每 个个 项项 目目 定定 价价 的的 最最 低低 值值 和和 最最 高高 值值 。。 由由 此此 计计 算算 出出 该该 项项 目目 完完 工工 并并 按按 计计 划划 出出 售售 后后 可可 实实 现现 利利 润润 33 55 44 00 万万 元元 －－ 44 33 88 00 万万 元元 （（ 建建 设设 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 市市 场场 时时 ）） ，， 或或 44 77 44 00 万万 元元 －－ 55 99 88 00 万万 元元 （（ 建建 设设 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 市市 场场 时时 ）） 。。 总总 利利 润润 测测 算算 表表 总利润测算表 单位：万元 内容 项目 最低价 最高价 海鲜城沿街商铺的出售（可出售面 积 22000平方米） 1540 1980 海鲜批发交易摊位的出售（可出售 面积10000平方米或30000平方米） 600（1800） 800（2400） 住宅楼出售（可出售建筑面积 10000平方米 400 600 海洋渡假村 1000 合计 3540（4740） 4380（5980） （（ 三三 ）） 各各 项项 目目 产产 出出 及及 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 分分 析析 一一 期期 工工 程程 保保 本本 点点 分分 析析 ：： 一一 期期 工工 程程 单单 位位 面面 积积 造造 价价 约约 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ，， 企企 业业 需需 投投 入入 资资 金金 11 55 44 00 万万 元元 ，， 加加 上上 前前 期期 造造 景景 投投 入入 的的 22 00 00 万万 元元 ，， 合合 计计 投投 入入 11 77 44 00 万万 元元 。。 工工 程程 完完 工工 后后 每每 平平 方方 米米 我我 们们 拟拟 订订 11 44 00 00－－ 11 66 00 00 三三 种种 价价 格格 方方 案案 ，， 分分 别别 计计 算算 相相 应应 的的 资资 金金 回回 收收 额额 ，， 并并 假假 定定 在在 项项 目目 开开 始始 接接 受受 预预 订订 直直 到到 全全 部部 售售 出出 的的 时时 间间 为为 一一 年年 ，， 也也 就就 是是 投投 资资 回回 收收 期期 暂暂 定定 为为 一一 年年 ，， 建建 设设 期期 销销 售售 比比 例例 定定 为为 66 00 %%，， 则则 可可 计计 算算 出出 不不 同同 价价 格格 下下 的的 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 77 %%，， 即即 11 22 55 44 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 11 77 55 55 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 44 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 22 55 44 00 00 平平 方方 米米 －－ 11 77 44 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 44 %%，， 即即 11 11 88 88 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 11 77 88 22 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 55 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 11 88 88 00 平平 方方 米米 －－ 11 77 44 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 66 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 22 22 00 00 00 平平 方方 米米 的的 44 99 %%，， 即即 11 00 88 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 11 77 22 88 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 66 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 00 88 00 00 平平 方方 米米 －－ 11 77 44 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 二二 期期 工工 程程 保保 本本 点点 分分 析析 ：： 二二 期期 工工 程程 单单 位位 面面 积积 造造 价价 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 ，， 企企 业业 需需 要要 投投 入入 资资 金金 77 00 00－－ 22 11 00 00 万万 元元 ，， 工工 程程 完完 工工 后后 每每 平平 方方 米米 以以 三三 种种 不不 同同 的的 价价 格格 计计 算算 保保 本本 点点 ：： 建建 设设 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 时时 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 44 %%，， 即即 55 44 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 77 00 22 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 33 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 55 44 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 00 %%，， 即即 55 00 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 77 00 00 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 44 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 55 00 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 44 77 %%，， 即即 44 77 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 77 00 55 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 55 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 44 77 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 建建 设设 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 时时 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 44 %%，， 即即 11 66 22 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 22 11 00 66 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 33 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 66 22 00 00 平平 方方 米米 －－ 22 11 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 44 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 00 %%，， 即即 11 55 00 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 22 11 00 00 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 44 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 55 00 00 00 平平 方方 米米 －－ 22 11 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 55 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 44 77 %%，， 即即 11 44 00 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 22 11 00 00 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 55 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 11 44 00 00 00 平平 方方 米米 －－ 22 11 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 三三 期期 工工 程程 保保 本本 点点 分分 析析 ：： 三三 期期 工工 程程 单单 位位 面面 积积 造造 价价 按按 77 00 00 元元 //平平 方方 米米 计计 算算 ，， 企企 业业 需需 要要 投投 入入 资资 金金 77 00 00 万万 元元 ，， 工工 程程 完完 工工 后后 每每 平平 方方 米米 售售 价价 按按 三三 种种 不不 同同 的的 价价 格格 方方 案案 分分 别别 计计 算算 保保 本本 点点 如如 下下 ：： 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 11 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 66 44 %%，， 即即 66 44 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 77 00 44 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 11 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 66 44 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 22 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 88 %%，， 即即 55 88 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 66 99 66 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 22 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 55 88 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 如如 定定 价价 每每 平平 方方 米米 11 33 00 00 元元 计计 算算 ，， 卖卖 出出 全全 部部 可可 出出 售售 面面 积积 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 的的 55 44 %%，， 即即 55 44 00 00 平平 方方 米米 即即 可可 回回 笼笼 资资 金金 77 00 22 万万 元元 ，， 从从 而而 达达 到到 盈盈 亏亏 保保 本本 点点 。。 11 33 00 00 元元 //平平 方方 米米 ×× 55 44 00 00 平平 方方 米米 －－ 77 00 00 万万 元元 ≈≈ 00 万万 元元 四四 期期 工工 程程 保保 本本 点点 分分 析析 ：： 目目 为为 整整 个个 计计 划划 的的 最最 后后 一一 项项 ，， 有有 很很 多多 不不 确确 定定 性性 因因 素素 ，， 因因 此此 在在 这这 里里 不不 做做 详详 细细 分分 析析 。。 附附 表表 ：： 各各 项项 目目 出出 售售 面面 积积 保保 本本 点点 分分 析析 表表 四四 、、 风风 险险 分分 析析 此此 项项 目目 的的 主主 要要 风风 险险 主主 要要 分分 为为 政政 策策 风风 险险 、、 市市 场场 风风 险险 、、 经经 营营 管管 理理 风风 险险 和和 金金 融融 财财 务务 风风 险险 等等 几几 个个 方方 面面 。。 政政 策策 风风 险险 主主 要要 来来 自自 政政 府府 的的 关关 政政 策策 的的 调调 整整 。。 解解 决决 办办 法法 就就 是是 加加 大大 公公 关关 力力 度度 ，， 对对 政政 府府 在在 项项 目目 建建 设设 过过 程程 中中 出出 现现 的的 不不 利利 政政 策策 及及 时时 进进 行行 了了 解解 和和 掌掌 握握 ，， 并并 指指 定定 专专 人人 进进 行行 及及 时时 跟跟 进进 ，， 加加 强强 公公 关关 和和 协协 调调 ，， 保保 证证 将将 此此 风风 险险 降降 到到 最最 低低 限限 度度 。。 市市 场场 风风 险险 主主 要要 来来 自自 市市 场场 ，， 最最 主主 要要 的的 还还 是是 销销 售售 风风 险险 ，， 而而 销销 售售 风风 险险 还还 是是 来来 自自 对对 市市 场场 的的 营营 造造 和和 把把 握握 能能 力力 问问 题题 。。 在在 此此 项项 目目 中中 ，， 由由 于于 我我 们们 进进 行行 了了 大大 规规 模模 的的 前前 期期 造造 景景 升升 级级 和和 项项 目目 炒炒 作作 工工 作作 ，， 因因 此此 可可 以以 初初 步步 把把 握握 一一 期期 工工 程程 的的 可可 实实 现现 性性 ，， 对对 于于 后后 期期 开开 发发 ，， 如如 要要 有有 效效 降降 低低 其其 风风 险险 ，， 解解 决决 途途 径径 主主 要要 是是 加加 强强 市市 场场 前前 营营 销销 工工 作作 ，， 加加 大大 市市 场场 调调 查查 力力 度度 ，， 力力 争争 做做 到到 以以 需需 要要 定定 目目 标标 ，， 以以 客客 户户 定定 产产 品品 。。 经经 营营 管管 理理 风风 险险 主主 要要 来来 自自 企企 业业 内内 部部 ，， 由由 于于 企企 业业 首首 次次 涉涉 足足 房房 地地 产产 市市 场场 ，， 开开 发发 和和 建建 设设 经经 验验 的的 不不 足足 将将 成成 为为 最最 大大 的的 成成 功功 障障 碍碍 ，， 解解 决决 途途 径径 主主 要要 是是 加加 强强 市市 场场 考考 察察 工工 作作 ，，参参 照照 相相 似似 项项 目目 决决 定定 工工 程程 进进 度度 和和 资资 金金 运运 作作 流流 程程 ，， 加加 强强 员员 工工 培培 训训 ，， 以以 市市 场场 方方 式式 运运 作作 整整 个个 项项 目目 ，， 引引 进进 专专 业业 公公 司司 参参 与与 项项 目目 的的 全全 过过 程程 等等 。。 金金 融融 财财 务务 风风 险险 主主 要要 来来 自自 国国 家家 利利 率率 的的 调调 整整 和和 财财 务务 成成 本本 、、 费费 用用 的的 变变 动动 。。 解解 决决 途途 径径 主主 要要 是是 加加 强强 成成 本本 控控 制制 和和 管管 理理 ，， 聘聘 请请 专专 业业 会会 计计 、、 审审 计计 人人 员员 加加 强强 企企 业业 财财 务务 全全 流流 程程 管管 理理 和和 控控 制制 ，， 最最 大大 限限 度度 地地 降降 低低 此此 种种 风风 险险 。。 五五 、、 项项 目目 投投 资资 价价 值值 判判 断断 通通 过过 对对 该该 项项 目目 的的 投投 资资 规规 模模 、、 收收 益益 预预 测测 、、 投投 资资 回回 收收 期期 及及 市市 场场 需需 求求 状状 况况 、、 风风 险险 及及 对对 策策 等等 方方 面面 的的 审审 慎慎 分分 析析 ，， 不不 管管 是是 从从 长长 期期 发发 展展 看看 ，， 还还 是是 从从 短短 期期 收收 益益 看看 ，， 该该 项项 目目 都都 具具 有有 很很 好好 的的 投投 资资 价价 值值 。。 同同 时时 ，， 从从 该该 项项 目目 的的 机机 会会 效效 应应 看看 ，， 已已 被被 东东 营营 京京 市市 政政 府府 列列 为为 ““ 海海 上上 东东 营营 ”” 重重 点点 建建 设设 工工 程程 ，， 将将 作作 为为 东东 营营 市市 标标 性性 建建 筑筑 物物 ，， 该该 项项 目目 也也 具具 有有 较较 好好 的的 社社 会会 投投 资资 价价 值值 ，， 有有 助助 于于 提提 升升 投投 资资 者者 的的 形形 象象 与与 地地 位位 ，， 具具 有有 良良 好好 的的 品品 牌牌 效效 应应 。。 六六 、、 特特 别别 说说 明明 从从 该该 项项 目目 的的 全全 局局 考考 虑虑 ，， 企企 业业 如如 果果 只只 建建 设设 一一 期期 商商 铺铺 而而 不不 进进 行行 二二 期期 三三 期期 乃乃 至至 四四 期期 工工 程程 的的 建建 设设 ，， 一一 方方 面面 会会 违违 背背 政政 府府 意意 愿愿 ，， 不不 能能 取取 得得 政政 府府 各各 方方 面面 的的 大大 力力 支支 持持 ，， 同同 时时 也也 不不 能能 有有 效效 地地 保保 证证 一一 期期 工工 程程 建建 设设 产产 品品 按按 预预 定定 计计 划划 售售 出出 ，， 因因 此此 ，， 二二 期期 工工 程程 不不 是是 可可 建建 可可 不不 建建 的的 问问 题题 ，， 而而 是是 必必 须须 要要 建建 。。 二二 期期 工工 程程 建建 设设 最最 大大 的的 障障 碍碍 来来 自自 于于 资资 金金 和和 市市 场场 启启 动动 情情 况况 ，， 一一 期期 工工 程程 如如 能能 如如 期期 建建 设设 并并 按按 计计 划划 实实 现现 销销 售售 ，， 则则 一一 方方 面面 可可 以以 解解 决决 二二 期期 工工 程程 的的 开开 工工 资资 金金 ，， 另另 一一 方方 面面 也也 会会 为为 二二 期期 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 交交 易易 摊摊 位位 的的 出出 售售 打打 下下 坚坚 实实 的的 基基 础础 。。 在在 此此 我我 们们 针针 对对 建建 设设 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 和和 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 两两 种种 方方 案案 的的 资资 金金 来来 源源 分分 别别 进进 行行 特特 别别 分分 析析 说说 明明 。。 如如 建建 设设 11 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 总总 投投 资资 为为 77 00 00 万万 元元 ，， 开开 工工 建建 设设 所所 需需 资资 金金 为为 总总 投投 资资 的的 33 00 %%，， 即即 22 11 00 万万 元元 ，， 这这 笔笔 资资 金金 可可 从从 一一 期期 商商 铺铺 的的 销销 售售 利利 润润 中中 得得 到到 ，， 具具 体体 为为 ：： 当当 一一 期期 商商 铺铺 定定 价价 分分 别别 为为 11 44 00 00、、 11 55 00 00、、 11 66 00 00 元元 //平平 方方 米米 销销 售售 时时 ，， 销销 售售 利利 润润 分分 别别 为为 11 55 44 00、、 11 77 66 00、、 11 99 88 00 万万 元元 ，， 由由 此此 可可 以以 计计 算算 出出 一一 期期 商商 铺铺 销销 售售 面面 积积 在在 不不 同同 的的 价价 格格 下下 达达 到到 11 33 .. 66 %%、、 11 11 .. 99 %%、、 11 00 .. 66 %%时时 即即 可可 筹筹 措措 到到 此此 笔笔 资资 金金 。。 如如 建建 设设 33 00 00 00 00 平平 方方 米米 ，， 总总 投投 资资 为为 22 11 00 00 万万 元元 ，， 开开 工工 建建 设设 所所 需需 资资 金金 为为 总总 投投 资资 的的 33 00 %%，， 即即 66 33 00 万万 元元 ，， 这这 笔笔 资资 金金 可可 从从 一一 期期 商商 铺铺 的的 销销 售售 中中 利利 润润 得得 到到 ，， 具具 体体 为为 ：： 当当 一一 期期 商商 铺铺 定定 价价 分分 别别 为为 11 44 00 00、、 11 55 00 00、、 11 66 00 00 元元 //平平 方方 米米 销销 售售 时时 ，， 销销 售售 利利 润润 分分 别别 为为 11 55 44 00、、 11 77 66 00、、 11 99 88 00 万万 元元 ，， 由由 此此 可可 以以 计计 算算 出出 一一 期期 商商 铺铺 销销 售售 面面 积积 在在 不不 同同 的的 价价 格格 下下 达达 到到 44 00 .. 99 %%、、 33 55 .. 88 %%、、 33 11 .. 88 %%时时 即即 可可 筹筹 措措 到到 此此 笔笔 资资 金金 。。 附附 表表 ：： 二二 期期 项项 目目 开开 工工 建建 设设 资资 金金 来来 源源 分分 析析 表表 附附 ：： 房房 地地 产产 开开 发发 贷贷 款款 运运 作作 需需 要要 准准 备备 的的 材材 料料 清清 单单 向向 商商 业业 银银 行行 房房 地地 产产 信信 贷贷 部部 提提 出出 申申 请请 ，， 并并 提提 供供 相相 关关 材材 料料 供供 银银 行行 方方 面面 调调 查查 核核 实实 。。 所所 提提 供供 的的 主主 要要 材材 料料 应应 包包 括括 ：： 11、、 企企 业业 的的 基基 本本 情情 况况 、、 法法 人人 和和 法法 人人 代代 表表 的的 证证 明明 文文 件件 ；； 22、、 财财 政政 部部 门门 或或 会会 计计 事事 务务 部部 门门 审审 核核 通通 过过 的的 上上 年年 度度 的的 及及 近近 期期 的的 财财 务务 会会 计计 报报 表表 ，， 主主 要要 经经 营营 状状 况况 和和 经经 营营 利利 润润 报报 告告 表表 、、 信信 用用 等等 级级 证证 明明 和和 资资 质质 等等 级级 证证 明明 ；； 33、、 基基 本本 账账 户户 开开 户户 银银 行行 开开 户户 证证 明明 和和 贷贷 款款 证证 ；； 44、、 项项 目目 用用 地地 土土 地地 使使 用用 证证 明明 和和 计计 划划 局局 、、 城城 建建 部部 门门 、、 土土 地地 管管 理理 部部 门门 批批 准准 的的 立立 项项 、、 规规 划划 和和 施施 工工 文文 件件 ；； 55、、 项项 目目 设设 计计 草草 图图 和和 资资 信信 机机 构构 的的 预预 算算 （（ 匡匡 算算 ）） 说说 明明 书书 ；； 66、、 项项 目目 开开 发发 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 ；； 77、、 担担 保保 人人 的的 基基 本本 情情 况况 及及 担担 保保 人人 拟拟 同同 意意 担担 保保 的的 有有 关关 证证 明明 文文 件件 、、 或或 抵抵 押押 单单 、、 质质 物物 清清 单单 。。 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 运运 作作 说说 明明 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 是是 房房 地地 产产 开开 发发 商商 （（ 抵抵 押押 人人 ）） 以以 一一 定定 的的 房房 地地 产产 或或 其其 它它 固固 定定 的的 、、 有有 价价 值值 的的 财财 产产 或或 有有 价价 证证 券券 作作 为为 如如 期期 偿偿 还还 贷贷 款款 的的 保保 证证 物物 ，， 向向 商商 业业 银银 行行 进进 行行 抵抵 押押 从从 而而 取取 得得 贷贷 款款 的的 融融 资资 方方 法法 。。 抵抵 押押 贷贷 款款 对对 借借 贷贷 双双 方方 均均 有有 利利 ，， 但但 也也 存存 在在 一一 定定 风风 险险 。。 随随 着着 政政 治治 、、 经经 济济 和和 社社 会会 环环 境境 的的 变变 化化 ，， 特特 别别 是是 通通 货货 膨膨 胀胀 的的 影影 响响 经经 及及 利利 率率 的的 变变 化化 ，， 对对 借借 贷贷 双双 方方 均均 存存 在在 一一 定定 风风 险险 。。 因因 此此 开开 发发 商商 和和 商商 业业 银银 行行 为为 保保 护护 各各 自自 的的 利利 益益 ，， 在在 利利 息息 计计 算算 和和 本本 金金 偿偿 还还 方方 面面 会会 达达 成成 一一 定定 共共 识识 才才 开开 始始 放放 贷贷 。。 从从 还还 贷贷 的的 方方 式式 来来 看看 ，， 抵抵 押押 贷贷 款款 主主 要要 存存 在在 以以 下下 几几 种种 形形 式式 ：： （（ 一一 ）） 渐渐 进进 式式 抵抵 押押 贷贷 款款 这这 种种 方方 式式 往往 往往 由由 借借 贷贷 双双 方方 协协 商商 确确 定定 ，， 并并 不不 一一 定定 是是 平平 均均 地地 分分 期期 还还 贷贷 ，， 可可 能能 会会 根根 据据 借借 贷贷 方方 的的 收收 益益 水水 平平 规规 定定 合合 理理 的的 偿偿 还还 期期 ，， 或或 者者 每每 次次 还还 款款 额额 相相 同同 但但 还还 款款 的的 时时 间间 间间 隔隔 逐逐 渐渐 变变 小小 。。 （（ 二二 ）） 递递 减减 式式 还还 款款 这这 种种 还还 款款 方方 式式 的的 特特 点点 是是 每每 个个 还还 款款 期期 的的 偿偿 还还 本本 金金 一一 定定 ，， 但但 应应 付付 本本 息息 逐逐 期期 减减 少少 ，， 这这 种种 方方 式式 在在 个个 人人 购购 房房 抵抵 押押 贷贷 款款 中中 运运 用用 非非 常常 普普 遍遍 。。 （（ 三三 ）） 定定 息息 抵抵 押押 此此 种种 还还 款款 方方 式式 是是 商商 业业 银银 行行 规规 定定 的的 整整 个个 还还 款款 期期 内内 抵抵 押押 贷贷 款款 利利 率率 固固 定定 的的 做做 法法 。。 这这 种种 情情 况况 下下 ，， 银银 行行 则则 可可 能能 要要 承承 担担 未未 来来 利利 率率 变变 动动 的的 风风 险险 ，， 但但 银银 行行 为为 降降 低低 风风 险险 ，， 通通 常常 贷贷 款款 利利 率率 均均 定定 在在 一一 个个 较较 高高 的的 水水 平平 。。 （（ 四四 ）） 重重 新新 协协 议议 利利 率率 抵抵 押押 这这 种种 还还 款款 方方 法法 是是 借借 贷贷 双双 方方 考考 虑虑 利利 率率 变变 动动 因因 素素 的的 影影 响响 ，， 为为 保保 护护 各各 自自 的的 利利 益益 ，， 允允 许许 双双 方方 在在 还还 款款 期期 限限 内内 每每 隔隔 一一 定定 年年 期期 （（ 三三 至至 五五 年年 ）） 重重 新新 协协 议议 抵抵 押押 贷贷 款款 利利 率率 的的 做做 法法 。。 一一 般般 来来 说说 ，， 房房 地地 产产 开开 发发 商商 获获 取取 抵抵 押押 贷贷 款款 时时 要要 经经 过过 申申 请请 、、 银银 行行 审审 核核 、、 协协 议议 签签 约约 、、 公公 证证 几几 个个 阶阶 段段 才才 能能 落落 实实 。。 通通 常常 情情 况况 下下 ，， 银银 行行 方方 面面 根根 据据 开开 发发 商商 的的 资资 信信 程程 度度 、、 经经 营营 收收 益益 、、 申申 请请 借借 款款 余余 额额 和和 时时 间间 长长 短短 ，， 以以 及及 抵抵 押押 物物 价价 值值 评评 估估 的的 结结 果果 来来 定定 ，， 一一 般般 不不 超超 过过 抵抵 押押 物物 现现 时时 价价 值值 的的 77 00 %%，， 对对 住住 房房 按按 揭揭 贷贷 款款 最最 高高 为为 七七 成成 按按 揭揭 。。银银 行行 为为 项项 目目 投投 资资 的的 抵抵 押押 贷贷 款款 ，，期期 限限 通通 常常 不不 超超 过过 55 年年 ，， 而而 为为 房房 地地 产产 消消 费费 市市 场场 上上 的的 购购 房房 抵抵 押押 贷贷 款款 ，， 期期 限限 通通 常常 在在 11 00 年年 以以 上上 ，， 最最 多多 不不 超超 过过 22 00 年年 。。 银银 行行 贷贷 款款 发发 展展 商商 向向 银银 行行 或或 其其 他他 金金 融融 机机 构构 借借 入入 资资 金金 ，， 按按 偿偿 还还 期期 限限 的的 不不 同同 ，， 可可 分分 为为 短短 期期 贷贷 款款 和和 长长 期期 贷贷 款款 。。 其其 中中 短短 期期 贷贷 款款 必必 须须 在在 一一 年年 内内 偿偿 还还 ，， 一一 般般 可可 作作 为为 企企 业业 短短 期期 资资 金金 周周 转转 ；； 而而 在在 房房 屋屋 建建 成成 一一 定定 的的 阶阶 段段 ，，发发 展展 商商 或或 可可 用用 以以 作作 抵抵 押押 ，，筹筹 集集 长长 期期 贷贷 款款 。。 发发 展展 商商 无无 论论 自自 有有 资资 金金 多多 少少 ，， 在在 每每 一一 个个 具具 体体 开开 发发 项项 目目 上上 ，， 相相 当当 程程 度度 上上 充充 当当 ““皮皮 包包 公公 司司 ””的的 角角 色色 。。 自自 有有 资资 金金 多多 的的 发发 展展 商商 ，， 同同 时时 可可 从从 事事 多多 个个 项项 目目 的的 开开 发发 ，， 而而 在在 每每 个个 项项 目目 上上 自自 有有 资资 金金 运运 用用 较较 小小 ，， 大大 多多 数数 的的 资资 金金 靠靠 贷贷 款款 。。 因因 此此 ，， 发发 展展 商商 一一 般般 都都 与与 银银 行行 或或 其其 他他 形形 式式 的的 金金 融融 机机 构构 保保 持持 着着 较较 紧紧 密密 的的 联联 系系 。。 发发 展展 商商 进进 行行 银银 行行 贷贷 款款 ，， 一一 般般 可可 采采 取取 以以 下下 几几 种种 方方 式式 ，， 即即 短短 期期 透透 支支 贷贷 款款 、、 存存 款款 抵抵 押押 贷贷 款款 和和 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 。。 一一 般般 情情 况况 下下 ，， 应应 优优 先先 考考 虑虑 以以 开开 发发 项项 目目 土土 地地 使使 用用 权权 或或 在在 建建 工工 程程 作作 抵抵 押押 的的 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 。。 房房 地地 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 有有 时时 也也 称称 为为 建建 筑筑 贷贷 款款 ，， 它它 的的 特特 征征 是是 弹弹 性性 大大 和和 变变 化化 大大 ，，这这 是是 因因 为为 贷贷 款款 形形 式式 和和 条条 款款 没没 有有 固固 定定 的的 标标 准准 ，， 往往 往往 是是 根根 据据 借借 款款 人人 的的 需需 要要 和和 市市 场场 的的 情情 况况 而而 确确 定定 ，， 并并 随随 着着 市市 场场 情情 况况 变变 动动 而而 改改 变变 。。 其其 中中 有有 针针 对对 项项 目目 可可 行行 性性 的的 项项 目目 贷贷 款款 ，， 亦亦 有有 针针 对对 公公 司司 的的 信信 誉誉 和和 实实 力力 的的 公公 司司 贷贷 款款 。。 贷贷 款款 年年 期期 一一 般般 与与 房房 产产 建建 筑筑 期期 相相 同同 ，，但但 还还 应应 根根 据据 发发 展展 商商 的的 需需 要要 而而 延延 长长 或或 缩缩 短短 。。 银银 行行 提提 供供 贷贷 款款 主主 要要 是是 按按 项项 目目 的的 可可 行行 性性 、、 借借 款款 人人 的的 资资 信信 和和 还还 款款 能能 力力 来来 考考 虑虑 的的 。。 贷贷 款款 金金 额额 可可 包包 括括 两两 部部 分分 ，， 一一 是是 土土 地地 使使 用用 费费 的的 贷贷 款款 ，， 二二 是是 建建 筑筑 费费 用用 的的 贷贷 款款 。。 建建 筑筑 贷贷 款款 的的 好好 处处 是是 当当 发发 展展 商商 没没 有有 足足 够够 开开 发发 资资 金金 时时 ，， 可可 利利 用用 其其 土土 地地 作作 用用 权权 向向 银银 行行 借借 款款 ，， 确确 保保 有有 充充 裕裕 资资 金金 周周 转转 ；； 或或 发发 展展 商商 本本 身身 虽虽 已已 有有 足足 够够 资资 本本 ，， 但但 无无 需需 全全 部部 投投 入入 ，， 而而 透透 过过 这这 类类 融融 资资 途途 径径 ，， 使使 其其 更更 能能 灵灵 活活 运运 用用 自自 有有 资资 金金 发发 展展 其其 他他 业业 务务 。。 房房 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 这这 类类 贷贷 款款 的的 对对 象象 是是 购购 买买 发发 展展 商商 所所 建建 造造 的的 房房 产产 的的 购购 房房 者者 。。 购购 房房 者者 无无 论论 是是 预预 购购 楼楼 花花 或或 购购 买买 现现 成成 房房 屋屋 ，， 只只 要要 愿愿 意意 将将 其其 所所 属属 的的 预预 购购 房房 屋屋 合合 同同 的的 权权 益益 或或 房房 屋屋 产产 权权 抵抵 押押 予予 银银 行行 ，， 皆皆 可可 向向 银银 行行 申申 请请 贷贷 款款 来来 支支 付付 部部 分分 的的 楼楼 价价 款款 。。 房房 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 不不 像像 建建 筑筑 贷贷 款款 的的 弹弹 性性 大大 和和 变变 化化 大大 ，， 反反 而而 每每 宗宗 贷贷 款款 模模 式式 都都 大大 致致 相相 同同 的的 。。 按按 现现 时时 我我 国国 房房 地地 产产 市市 场场 情情 况况 来来 看看 ，， 对对 新新 造造 房房 屋屋 ，， 银银 行行 一一 般般 可可 提提 供供 长长 达达 二二 十十 年年 的的 房房 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 。。 借借 款款 入入 以以 分分 期期 付付 款款 方方 式式 ，， 按按 月月 摊摊 还还 本本 金金 和和 利利 息息 予予 银银 行行 ，， 这这 种种 还还 款款 方方 式式 的的 好好 处处 是是 不不 会会 给给 予予 借借 款款 人人 造造 成成 经经 济济 上上 的的 过过 重重 负负 担担 。。 此此 外外 ，， 在在 贷贷 款款 期期 内内 ，， 若若 借借 款款 人人 有有 充充 裕裕 资资 金金 ，， 银银 行行 是是 容容 许许 其其 提提 前前 偿偿 还还 部部 分分 或或 全全 部部 借借 款款 ，， 给给 予予 弹弹 性性 处处 理理 。。 房房 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 不不 但但 能能 赋赋 予予 购购 房房 者者 直直 接接 的的 财财 务务 上上 帮帮 助助 ，， 而而 且且 还还 能能 给给 予予 发发 展展 商商 以以 莫莫 大大 的的 收收 益益 。。 因因 为为 每每 一一 位位 购购 房房 者者 ，， 未未 必必 都都 有有 足足 够够 的的 经经 济济 实实 力力 支支 付付 全全 部部 楼楼 价价 款款 ，， 倘倘 若若 发发 展展 商商 能能 成成 功功 地地 安安 排排 银银 行行 提提 供供 房房 产产 抵抵 押押 贷贷 款款 服服 务务 ，， 便便 可可 支支 持持 那那 些些 缺缺 乏乏 足足 够够 资资 金金 而而 又又 有有 意意 购购 置置 房房 地地 产产 的的 个个 人人 或或 机机 构构 ，， 直直 接接 将将 销销 售售 对对 象象 范范 围围 扩扩 大大 ，， 从从 而而 增增 促促 房房 地地 产产 的的 销销 售售 数数 量量 。。 销销 售售 数数 量量 的的 上上 升升 ，， 可可 使使 发发 展展 商商 很很 快快 地地 回回 收收 其其 已已 支支 出出 的的 部部 分分 或或 全全 部部 资资 金金 ，， 甚甚 至至 计计 划划 中中 的的 利利 润润 也也 能能 于于 短短 时时 间间 内内 赚赚 取取 得得 到到 。。因因 此此 ，，发发 展展 商商 都都 乐乐 意意 主主 动动 与与 银银 行行 联联 络络 ，， 安安 排排 这这 类类 贷贷 款款 服服 务务 于于 购购 房房 者者 ，， 而而 有有 些些 更更 借借 此此 间间 接接 融融 资资 ，， 筹筹 措措 足足 够够 资资 金金 来来 发发 展展 房房 地地 产产 项项 目目 ，， 既既 简简 单单 便便 利利 而而 又又 不不 用用 支支 付付 银银 行行 利利 息息 ，， 可可 谓谓 一一 举举 两两 得得 ，， 从从 而而 减减 免免 了了 建建 筑筑 贷贷 款款 的的 负负 担担 。。 银银 行行 在在 提提 供供 融融 资资 服服 务务 时时 ，， 一一 般般 要要 按按 以以 下下 条条 件件 对对 贷贷 款款 项项 目目 进进 行行 评评 估估 ：： 借借 款款 用用 途途 、、 拟拟 投投 资资 项项 目目 的的 可可 行行 性性 、、 借借 款款 人人 的的 资资 信信 和和 还还 款款 能能 力力 、、 还还 款款 来来 源源 、、 抵抵 押押 物物 的的 实实 际际 价价 值值 以以 及及 市市 场场 情情 况况 等等 。。 提提 供供 贷贷 款款 的的 首首 要要 原原 则则 ，， 是是 拟拟 作作 抵抵 押押 的的 土土 地地 使使 用用 权权 的的 地地 块块 或或 房房 产产 的的 所所 在在 地地 必必 须须 已已 实实 施施 有有 关关 房房 地地 产产 抵抵 押押 的的 规规 定定 和和 办办 法法 。。 目目 前前 ，， 我我 国国 很很 多多 地地 区区 和和 城城 市市 都都 已已 颁颁 布布 了了 此此 类类 办办 法法 和和 规规 定定 ，， 这这 将将 有有 利利 于于 房房 地地 产产 开开 发发 项项 目目 的的 融融 资资 ，， 并并 促促 进进 当当 地地 房房 地地 产产 业业 的的 繁繁 荣荣 和和 发发 展展 。。 『『组组织织管管理理篇篇』』 有有 了了 好好 的的 项项 目目 ，， 有有 了了 好好 的的 策策 划划 ，， 有有 了了 好好 的的 市市 场场 ，， 有有 了了 充充 足足 的的 资资 金金 支支 持持 ，， 如如 何何 加加 强强 项项 目目 的的 组组 织织 和和 管管 理理 就就 显显 得得 尤尤 为为 重重 要要 。。 简简 单单 说说 就就 是是 如如 何何 建建 立立 一一 个个 组组 织织 机机 构构 ，， 用用 什什 么么 样样 的的 人人 去去 组组 织织 管管 理理 ，， 如如 何何 发发 挥挥 公公 司司 员员 工工 积积 极极 性性 和和 主主 动动 性性 的的 问问 题题 。。 它它 包包 括括 以以 下下 几几 个个 方方 面面 ：： 机机 构构 ：： 人人 员员 构构 成成 智智 力力 构构 成成 组组 织织 培培 训训 管管 理理 费费 用用 预预 算算 一一 、、 组组 织织 构构 架架 及及 人人 员员 编编 制制 、、 安安 排排 及及 人人 选选 建建 议议 成成 立立 项项 目目 开开 发发 建建 设设 总总 公公 司司 ，， 名名 称称 待待 定定 。。 公公 司司 设设 总总 经经 理理 、、 副副 总总 经经 理理 、、 财财 务务 总总 监监 ，， 主主 要要 业业 务务 职职 能能 部部 门门 包包 括括 ：： 工工 程程 部部 、、 市市 场场 策策 划划 部部 （（ 招招 商商 部部 ）） 、、 销销 售售 部部 、、 财财 务务 部部 、、 行行 政政 部部 （（ 物物 业业 管管 理理 部部 暂暂 时时 不不 设设 ）） 。。 人人 员员 编编 制制 、、 安安 排排 及及 人人 选选 建建 议议 （（ 共共 二二 十十 人人 ）） 11：： 总总 经经 理理 11 人人 22、、 副副 总总 经经 理理 11 人人 33、、 财财 务务 总总 监监 11 人人 44、、 工工 程程 部部 22 人人 55、、 市市 场场 策策 划划 部部 （（ 招招 商商 部部 ）） 22 人人 66、、 销销 售售 部部 11 22 人人 77、、 财财 务务 部部 （（ 由由 财财 务务 总总 监监 11 人人 组组 成成 ）） 88、、 行行 政政 部部 11 人人 其其 中中：：工工 程程 部部 招招 聘聘 有有 一一 定定 资资 质质 和和 经经 验验 的的 工工 程程 技技 术术 人人 员员 22 名名 市市 场场 策策 划划 部部 招招 聘聘 有有 一一 定定 经经 验验 和和 较较 专专 业业 的的 市市 场场 营营 销销 人人 员员 22 名名 。。 销销 售售 部部 招招 聘聘 有有 一一 定定 经经 验验 和和 客客 户户 资资 源源 的的 售售 楼楼 管管 理理 及及 售售 楼楼 员员 11 00 人人 财财 务务 部部 暂暂 由由 总总 公公 司司 指指 定定 11 名名 。。 行行 政政 部部 暂暂 定定 员员 11 名名 。。 根根 据据 设设 置置 ，， 成成 立立 后后 的的 公公 司司 有有 管管 理理 人人 员员 66 人人 ，， 一一 般般 工工 作作 人人 员员 11 44 名名 。。 由由 于于 公公 司司 有有 总总 公公 司司 的的 大大 力力 支支 持持 ，， 先先 期期 可可 以以 解解 决决 大大 部部 分分 人人 员员 。。 二二 、、 各各 岗岗 位位 职职 权权 内内 容容 11、、 董董 事事 会会 （（ 11）） 决决 定定 公公 司司 的的 经经 营营 计计 划划 和和 投投 资资 方方 案案 ；； （（ 22）） 制制 订订 公公 司司 年年 度度 财财 务务 预预 算算 方方 案案 、、 决决 策策 方方 案案 ；； （（ 33）） 制制 订订 公公 司司 的的 利利 润润 分分 配配 方方 案案 和和 弥弥 补补 亏亏 损损 方方 案案 ；； （（ 44）） 制制 订订 公公 司司 增增 加加 或或 减减 少少 注注 册册 资资 本本 的的 方方 案案 ；； （（ 55）） 拟拟 订订 公公 司司 合合 并并 、、 分分 立立 、、 变变 更更 公公 司司 形形 式式 、、 解解 散散 的的 方方 案案 ；； （（ 66）） 决决 定定 公公 司司 内内 部部 管管 理理 机机 构构 的的 设设 置置 ；； （（ 77）） 聘聘 任任 或或 解解 聘聘 公公 司司 总总 经经 理理 、、 总总 经经 理理 及及 财财 务务 负负 责责 人人 ，， 决决 定定 其其 报报 酬酬 事事 项项 ；； （（ 88）） 制制 订订 公公 司司 的的 基基 本本 管管 理理 制制 度度 ；； 22、、 总总 经经 理理 （（ 11）） 主主 持持 公公 司司 的的 生生 产产 经经 营营 管管 理理 工工 作作 。。 组组 织织 实实 施施 董董 事事 会会 决决 议议 ；； （（ 22）） 组组 织织 实实 施施 公公 司司 年年 度度 经经 营营 计计 划划 的的 投投 资资 方方 案案 ；； （（ 33）） 拟拟 订订 公公 司司 内内 部部 管管 理理 机机 构构 设设 置置 方方 案案 ；； （（ 44）） 拟拟 订订 公公 司司 的的 基基 本本 管管 理理 制制 度度 ；； （（ 55）） 制制 订订 公公 司司 的的 具具 体体 章章 程程 ；； （（ 66）） 聘聘 任任 或或 解解 聘聘 应应 由由 董董 事事 会会 聘聘 任任 或或 解解 聘聘 以以 外外 的的 管管 理理 人人 员员 ；； （（ 77）） 对对 下下 属属 部部 分分 及及 人人 员员 进进 行行 及及 指指 导导 及及 监监 督督 。。 33、、 副副 总总 经经 理理 （（ 11））在在 总总 经经 理理 的的 领领 导导 下下 进进 行行 公公 司司 的的 生生 产产 经经 营营 管管 理理 工工 作作；； （（ 22）） 协协 助助 组组 织织 、、 实实 施施 公公 司司 年年 度度 经经 营营 计计 划划 和和 投投 资资 方方 案案 ；； （（ 33）） 配配 合合 总总 经经 理理 完完 成成 公公 司司 内内 部部 管管 理理 机机 构构 设设 置置 方方 案案 ；； （（ 44）） 配配 合合 总总 经经 理理 拟拟 订订 公公 司司 基基 本本 管管 理理 制制 度度 及及 规规 章章 ；； （（ 55）） 具具 体体 分分 管管 下下 属属 各各 个个 部部 门门 的的 工工 作作 ；； （（ 66）） 在在 总总 经经 理理 缺缺 席席 时时 经经 总总 经经 理理 指指 派派 代代 替替 总总 经经 理理 职职 权权 。。 44、、 工工 程程 部部 （（ 11）） 组组 织织 各各 类类 工工 程程 招招 标标 、、 议议 标标 ；； （（ 22）） 组组 织织 管管 理理 各各 类类 工工 程程 ；； （（ 33）） 监监 督督 各各 类类 工工 程程 的的 进进 度度 、、 技技 术术 指指 标标 及及 质质 量量 ；； （（ 44）） 各各 类类 工工 程程 的的 验验 收收 及及 评评 议议 ；； （（ 55）） 进进 行行 各各 类类 工工 程程 图图 纸纸 的的 的的 设设 计计 、、 修修 改改 及及 评评 议议 ；； （（ 66）） 进进 行行 各各 类类 工工 程程 预预 算算 用用 决决 策策 ；； （（ 77）） 制制 定定 本本 部部 门门 工工 作作 制制 度度 和和 工工 作作 计计 划划 ；； （（ 88）） 组组 织织 培培 训训 本本 部部 门门 工工 作作 人人 员员 。。 55、、 市市 场场 策策 划划 （（ 招招 商商 部部 ）） （（ 11）） 制制 订订 总总 体体 市市 场场 策策 略略 及及 操操 作作 方方 法法 ；； （（ 22）） 策策 划划 与与 操操 作作 各各 类类 市市 场场 推推 广广 活活 动动 ；； （（ 33）） 负负 责责 项项 目目 的的 整整 体体 对对 外外 招招 租租 、、 合合 资资 合合 作作 开开 发发 ；； （（ 44）） 组组 织织 培培 训训 本本 部部 门门 工工 作作 人人 员员 ；； （（ 55）） 制制 定定 本本 部部 门门 工工 作作 制制 度度 和和 工工 作作 计计 划划 ；； （（ 66）） 进进 行行 市市 场场 调调 查查 研研 究究 与与 分分 析析 ，， 提提 供供 公公 司司 决决 策策 依依 据据 。。 66、、 财财 务务 部部 （（ 11）） 办办 理理 各各 种种 财财 务务 事事 务务 ；； （（ 22）） 制制 定定 月月 、、 年年 度度 财财 政政 预预 决决 算算 文文 件件 ；； （（ 33）） 合合 理理 分分 配配 、、 核核 算算 、、 监监 督督 公公 司司 各各 种种 财财 政政 行行 为为 ；； （（ 44）） 制制 定定 各各 类类 财财 务务 制制 度度 ；； （（ 55）） 处处 理理 与与 各各 类类 金金 融融 机机 构构 的的 相相 关关 关关 系系 。。 77、、 销销 售售 部部 ：： （（ 11）） 销销 售售 策策 略略 的的 制制 订订 ；； （（ 22）） 销销 售售 模模 拟拟 过过 程程 的的 预预 案案 制制 订订 ；； （（ 33）） 销销 售售 资资 料料 的的 准准 备备 ；； （（ 44）） 销销 售售 组组 织织 与与 日日 常常 管管 理理 ；； （（ 55）） 售售 楼楼 中中 心心 的的 管管 理理 与与 维维 护护 ；； 88、、 行行 政政 部部 （（ 11）） 负负 责责 公公 司司 的的 人人 力力 资资 源源 管管 理理 ；； （（ 22）） 处处 理理 日日 常常 办办 公公 室室 工工 作作 ；； （（ 33）） 制制 定定 公公 司司 日日 常常 办办 公公 室室 规规 章章 制制 度度 ；； （（ 44）） 全全 面面 负负 责责 房房 地地 产产 开开 发发 业业 务务 及及 申申 报报 产产 权权 工工 作作 ；； （（ 55）） 整整 理理 保保 存存 各各 类类 文文 件件 档档 案案 ；； （（ 66）） 申申 报报 办办 理理 各各 类类 有有 关关 公公 司司 驼驼 作作 的的 手手 续续 。。 三三 、、 人人 员员 智智 力力 构构 成成 为为 保保 证证 该该 项项 目目 能能 取取 得得 成成 功功 ，， 人人 才才 是是 一一 个个 非非 常常 重重 要要 的的 因因 素素 ，， 我我 们们 建建 议议 ，， 在在 未未 来来 的的 公公 司司 人人 员员 智智 力力 组组 成成 中中 至至 少少 应应 包包 括括 以以 下下 专专 业业 人人 才才 ：： 11、、 市市 场场 营营 销销 专专 家家 主主 要要 参参 与与 市市 场场 调调 查查 、、 市市 场场 定定 位位 、、 市市 场场 研研 究究 和和 销销 售售 策策 划划 工工 作作 ，， 负负 责责 制制 订订 价价 格格 、、 竞竞 争争 策策 略略 和和 具具 体体 销销 售售 方方 案案 。。 22、、 建建 筑筑 设设 计计 专专 家家 ：： 主主 要要 参参 与与 公公 司司 的的 建建 筑筑 设设 计计 工工 作作 ，， 负负 责责 建建 筑筑 设设 计计 创创 意意 、、 建建 筑筑 评评 议议 选选 择择 。。 33、、 工工 程程 管管 理理 专专 家家 主主 要要 参参 与与 工工 程程 施施 工工 管管 理理 ，， 负负 责责 监监 控控 工工 程程 质质 量量 、、 进进 度度 及及 成成 本本 控控 制制 、、 提提 供供 技技 术术 指指 导导 。。 44、、 建建 筑筑 材材 料料 行行 家家 主主 要要 参参 与与 建建 筑筑 设设 计计 要要 求求 工工 作作 ，， 负负 责责 建建 筑筑 材材 料料 成成 本本 的的 控控 制制 、、 比比 较较 、、 优优 化化 选选 择择 ，， 保保 证证 建建 筑筑 设设 计计 要要 求求 能能 够够 到到 到到 规规 定定 标标 准准 。。 55、、 公公 关关 能能 手手 参参 与与 项项 目目 的的 全全 过过 程程 ，， 负负 责责 各各 种种 社社 会会 关关 系系 。。 66、、 方方 案案 高高 手手 参参 与与 项项 目目 全全 过过 程程 ，， 负负 责责 起起 草草 和和 设设 计计 所所 有有 的的 文文 案案 。。 77、、 律律 师师 参参 与与 合合 同同 文文 本本 的的 起起 草草 及及 审审 核核 ，， 负负 责责 规规 避避 相相 应应 的的 法法 律律 风风 险险 。。 88、、 行行 政政 主主 管管 参参 与与 项项 目目 的的 全全 过过 程程 ，， 负负 责责 处处 理理 日日 常常 事事 务务 性性 工工 作作 。。 99、、 善善 于于 用用 人人 的的 老老 板板 参参 与与 项项 目目 的的 全全 过过 程程 ，， 负负 责责 将将 众众 多多 个个 人人 的的 能能 力力 集集 合合 成成 企企 业业 优优 势势 。。 四四 、、 管管 理理 费费 用用 的的 支支 出出 管管 理理 费费 用用 按按 行行 业业 惯惯 例例 可可 以以 用用 总总 投投 资资 的的 33 %%进进 行行 估估 算算 ，， 三三 年年 的的 管管 理理 费费 用用 约约 为为 44 55 00 00 万万 元元 ×× 33 %% == 11 33 55 万万 元元 每每 年年 的的 管管 理理 费费 用用 约约 为为 11 33 55 万万 元元 ÷÷ 33＝＝ 44 55 万万 元元 。。 如如 按按 成成 立立 后后 每每 人人 每每 年年 11 22 00 00 00 元元 工工 资资 计计 算算 ，， 22 00 名名 员员 工工 理理 人人 员员 每每 年年 需需 支支 出出 工工 资资 22 44 00 00 00 00 元元 。。 『『项项目目工工作作进进度度』』 项目实施工作进度安排 本项目计划在两年零九个月（33个月）左右的时间内全部建成。 项目工作计划进度如下表： 阶段划分 时间 实施项目 工作内容 负责部门 组建公司 成立项目公司，部门设置，人员招 聘，培训 鑫奥特公 司 项目手续申 办 前期考察，项目可行性报告编制， 项目策划，建筑方案设计，综合管 网设计，施工图设计，办理建设规 划许可证等 项目公司 建筑公司 项目建设 准备阶段 2004年 3月 -4月 销售准备 项目策划方案的实施，项目宣传炒 作，项目形象推广，销售接待中心 的设置，东西城售楼处的设置， 项目公司 一期工程建 设 相关景观的建设，沿街商铺的开发 建设 2004年 4月 -10月 项目销售 内部认购，招商招租，项目预售， 资金回笼 项目公司 建筑公司 二、三期工 程建设 批发市场商和品住宅的开发建设2004年 9月 -2005年 12 月 项目销售 内部认购，招商招租，项目预售， 资金回笼 项目公司 建筑公司 四期工程建 设 酒店的开发建设 项目销售 产权销售，资金回笼 项目建设 与销售阶 段 2006年 1月 -2006年 12 月 项目招商 招商会议的举办，客户洽谈，招商 成功 项目公司 建筑公司 市场经营 与项目销售 同步进行 市场经营 市场经营公司的组建或对外合作， 商铺招租、市场招商，市场经营 项目公司 物业管理 根据项目建 设进度和业 主入住情况 物业管理 物业管理公司的组建或对外合作， 项目物业管理工作开展 项目公司