城区住宅小区物业管理工作调研报告
7月 15日，市政协社会法制委员会组织部分委员， 在副
主席 xx的带领下，调研我市城区物业管理工作。委员们实 地察看了
园林小区、天一城市花园、天森国际花都小区物业 管理情况，并召
开座谈会，听取市国土房产局关于《我市城 市住宅小区物业管理工
作情况的通报》。委员们在实地察看 和听取通报的基础上，就如何
进一步加强住宅小区物业管理 工作提出了意见和建议。现将调研情
况报告如下：
一、基本情况
1、 加快物业管理行业建设。 1995年，市国土局设置了
物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有 物业服
务企业 38家，本地 27家，其中二级资质 1家；外地 入驻本地的 11
家，其中一级资质 2家，二级资质 4家。从 业人员 1900多人，有近
600人参加各类培训并已取得相关 证书。目前已对 50多个住宅小区
实施了物业管理，总服务 面积约 510万平方米，物业管理覆盖率达
70%
2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创
造公开、公正、公平的竞争环境。 XX年，我市逐步推进物业
管理招投标工作，至今已有 19个小区实行招投标。二是整
顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出 的问
题，如物业服务不到位、服务质量差、舌 L收费等，开展
了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小 区综合
管理考核等工作。
3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展 创优评
比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区 全省优秀物业
管理小区 5个，xx市示范住宅小区 4个。 推动业主大会和业
主委员会建设，全市业主委员会已成立并 备案在册 22家。
二、存在问题
1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修 人员，
公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公 示等。加上有
的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足 够的精力和热情，不
督促物业企业提高服务水平，业主委员 会形同虚设，不能发挥应有
作用。业主遇到问题而缺乏有效 途径沟通，导致上访投诉维权，增
加了政府和主管部门的负 担。
2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律 法规体
系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。 国家《物业管
理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向 最终用户收费，但我
市有例外现象，如大多数小区是自备变 压器，电力部门只收取高压
终端的电费，小区内业主的电费 由物业公司代收，但电损、线损、
变损等费用由业主承担， 引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小
区的房屋质量、违 章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾
清运等问题， 按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等
部门依 法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、
2
个，
积极
执法不到位现象，增加了管理难度。
3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大 多来自
下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。 不能满足物业
管理行业发展需要，而企业自身经济效益低， 难以引进人才，善管
理、懂技术的专业人才更为紧缺。
4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属
于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务 企业的
工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业 服务企业不断
提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业 主对自身应承担的义
务认识不清。表现为 ：一是房屋维修养
护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡
禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作 为不交
费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成 恶性循环，导
致物业企业服务质量下降， 广大业主深受其害。
5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了
验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如 物业管
理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、 上下水、通讯
等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司 之间的矛盾和纠纷。
据调查， 60%以上的物业纠纷都是由工 程
建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群 众投诉 300
余件，投诉举报呈现逐年递增态势。
6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、 九十
年代初建造的住宅楼， 由于当时条件限制，规划、建设、 用地方面
不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停 车位不足、消防
设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问 题。这些老旧小区目前
尚无物业管理，基本由社区居委会代 管。
三、意见和建议
1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企 业竞争
力。稳步推行物业管理师制度， 逐步建立一支懂经营、 善管理、肯
开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业 企业更新服务理
念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服 务新的增长点。做好物
业管理成本核算工作，逐步建立“分 等定级、以质论价、优质优
价”的物业服务收费机制，使收 费与服务标准有机结合起来。完善
物业企业内部管理机制， 开展规范的管理和服务，向社会公开收费
项目及标准、服务 内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交
费。
2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广 泛，涉
及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环 保等多个部
门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作 职责，建立物业管
理工作联席会议制度，定期会商物业管理
重点工作
3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度， 按照
《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管 理委员会自
我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行 为。充分发挥业主的
自主权与能动性，依法维护好广大业主 的切身利益和合法权利。
4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质 的动态
监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度 和内部岗位责
任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素 质，随时监督检查物业
管理的乱收费行为等。
5、高度重视小区建设质量。一是要严把商品房质量验 收关，从
工程项目立项规划开始，相关的物业服务企业应同 步介入，对房屋的
功能、布局、管网、水、电等设施建设提 出合理性建议，供开发建设
企业参考。详细规划方案评审及 竣工验收时要邀请物业管理等相关
部门参与论证、验收，听 取意见建议。二是强化房屋建设质量保证金
制度，在政策范 围内提高房屋质量保证金标准，延长质押年限，对房
地产开 发商和承建方形成经济压力，以确保建房质量。三是逐步解
决“停车难”问题。建议政府相关职能部门对今后新建的楼 盘，从高
起点、高标准出发，提高停车能力。对已建成小区 引导物业企业通
过规范管理，挖掘内部潜力，缓解停车位不 足的矛盾。
