客户关注度分析——关注度依次为：地段价值、生活配套、建筑档次和
小区景观
0 5 10 15 20 25 30
地段价值
学区情况
生活配套
交通条件
建筑档次感
小区景观
户型
物业费
开发商品牌
其他
客户置业关键因素提及率
消费者对面积需求集中在120-144平
米，其次为80-90㎡；客户对房间的
要求以3房为主，在功能的要求上，
客厅、主卧、厨房、阳台、主卫占据
前五位，其次为空中花园、餐厅等。
15%
42%
42%
0
客户对房间数量的要求
2房
3房
4房
4房以上
17
4
7 7
0
2
5
3
6
4
0
2
1 1
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
系列1
客户对产品面积、房型、功能的需求——客户需求以120-144㎡的三房为主，
在内部功能上，比较看重客厅和主卧的使用功能
客户对高附加值产品的购买欲——普遍愿意购买附带赠送面积的产品，且赠
送功能越大，购买购买意向越强
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
项目有哪些价值可供挖掘？
（优势 Strength）
城市未来重点发展方向
未来规划利好，潜在配套设施齐全
区域环境较好
项目有哪些劣势需要注意？
（劣势Weak）
区域发展成熟，配套落后，交通通达度
较低
外区客户的导入对交通的要求较高，须
在操盘时解决交通问题
项目的威胁点在哪里？
（威胁 Threaten）
客户对片区的形象认知
政策的走势对房地产的决定性的影
响
项目的机会点在哪里？
（机会Opportunity）
城市新兴区域，片区缺乏供应
市场产品力存在提升的空间
1、区位价值先行，充分利用区域规划的利好和现有环境的优越性提升区域价值；
2，以产品力取胜，倡导科技、健康的绿色生活方式，凸显产品的品质。突出开发商
市场地位和品牌形象，维护客户市场信心；
3，实行差异化的竞争策略，以既满足市场的主力产品线的功能要求，又满足市场机
会点的面积设置的产品占领市场。
项目SWOT分析
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
项目开发战略建议——
站在城市新城的角度来运行本案，实现本案与城市价值的对接
“我们”=“东河新
城”
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
项目形象定位建议——
区位价值的代言者
中高端品质路线
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
因子分析
顶端豪宅
300㎡以上
高端产品
180-300㎡
再改产品
144-180㎡
首改高产品
120-144㎡
首改低产品
90-120㎡
首置产品
90㎡以下
对外部景观资源要求 稀缺资源 较好的资源 无弱势资源 一般 无 无
对公共效能的依赖 弱 较弱 一般 一般 强 强
环境噪音干扰适应性 弱 较弱 较弱 一般 强 强
对公共交通的依赖 弱 较弱 较弱 较弱 强 强
对场地规模的要求 较大规模 较大规模 较大规模 一般 基本无要求 基本无要求
容积率、覆盖率要求 低层低密度 低覆盖率 较低覆盖率 一般 基本无要求 高容积率
景观配套体系要求 出类拔萃 出类拨萃 较高 一般 基本配套 较低
对成本价格的适应性 强 强 较强 较强 较低成本 一般
对销售价格的限制 市场制高点 较高价格 较高价格 较高价格 低价格 低价格
地块匹配情况
容积率过高
无稀缺资源
地段价值稀缺 容积率较高 基本符合 浪费项目资源 浪费项目资源
项目地块因子分析——
120-144㎡产品是项目开发的首选产品线
首选模式 可行模式挑战模式
开发商期望目标
差异化竞争策略
地块因子分析
项目快速去化，同时树立开发商品牌
120-144㎡产品是项目开发的首选产品线
110-120㎡是市场机会点最大的产品线
客户主力需求
城市主力需求以120-144㎡的舒适三房产品为主，客户比较偏向多层产品，别
墅风险较大，去化较慢
项目产品定位考量点——
我们建议的产品形态为：
多层+高层
主要基于以下几点：
1、较高的容积率（R≤）
2、该项目地价较低，属于成本敏感型项目，建议最大限度降低建安成
本，控制高层建筑层数，多层量体最大化
3、别墅市场在该区域并未有较好的市场
4、多层在当地市场的去化情况较好
5、三年内开发完成的目标
项目物业形态建议——
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
客户定位建议——新浦区本地居住这是项目的主要客户，改善需求为主
客
户
群
一类客户
主力客户
新浦区本地居民
政府公务员、企事业单位人员
设计院技术人员、企业管理层
周边高等院校、中小学教师
私营企业主
连云区、海州区泛公务员、经商
人士、私营业主
东海县、赣榆县、灌云县泛公务
员、经商人士、私营业主
灌南县泛公务员、经商人士、私
营业主
二类客户
三类客户
四类客户
项目客户地图——客户60%自新浦城区，其余按照一定比例分布于周围县市
赣榆县
三类客户
5%
东海县
三类客户
5%
新浦区
一类客户
60%
灌云县
三类客户
5%
连云区
三类客户
20%
灌南县
四类客户
5%
基于对连云港市场分析、客
户访谈、区域项目类比，本项目
客户初步划分为青浦老城区客户、
海州、连云区客户以及4县客户。
通过对连云港的市场分析以
及对潜在客户的调查，本项目主
力客户特征表现为：
• 该片区经济收入相对稳定
• 25岁—50岁的人士，主要目
的是婚房或者改善型自主
• 附近高校老师、中小学教师、
政府公务员、企事业单位人员、
设计院技术人员、企业管理层、
私营企业主、个体经营者、经商
人士、一定量的本土投资客
客户细分——
客户种类
置业
目的
特征
置业关键因
素
需求 面积区间 承受总价
主要居住区
域
本地原住民
自用
注重生活品质和品位，
崇尚舒适、自由和自然，
讲究身份感和品质感，
对价格不敏感
居住环境、物
业档次、配套
功能
3—4房 120平米及以上 60—100万
项目周边/老城
区投资
关注物业潜力和租金回
报
区域发展、地
段、价格
1—2房 35平米 20—30万
换房
拆迁户或早期购房，需
要改善居住环境
居住环境、配
套功能、物业
管理
3—4房及以上
多层洋房
120平米及以上
洋房
60—100万
私营业主
投资
自主
经济实力强，对配套要
求较高，注重经商的便
利程度
地段、配套 3房 120平米 60—100万
新浦老城区以
及4县
中高层管理 自用
工作多年，有一定的经
济实力
配套、区域发
展、环境
3房 90—120平米 50—80万
新浦老城区以
及4县
公务员 自用
工作稳定、注重舒适度、
安全性、私密性
物业形象、配
套、规模
3—4房 120—150平米 60—100万
新浦老城区以
及4县
年轻白领
单身
自用
首次置业，工作二、三
年有一定继续，对价格
敏感
价格、地段、
配套
1房 50平米以下 20—25万
新浦老城区以
及4县
投资
典型未婚年轻白领生活，
继续不多，家庭月收入
高
价格、地段、
配套
2房 90平米左右 50—60万
新浦老城区以
及4县
中低层管理 自用 收入一般，结婚需要 价格、配套 2房 60—80平米 50—60万 新浦老城区
项目价值属性分析
项目核心问题呈现
项目市场定位
项目开发目标
项目核心策略
项目发展机会分析
板块竞争解读
客户需求解读
竞争市场解读
项目发展战略建议
项目SWOT分析
项目形象定位
项目产品定位
项目商业定位
项目客户定位
市场认知
项目认知
商业定位思路——
核心优势
差异化竞争力
项目定位
PART1:项目立地条件分析
区位交通分析 四至情况分析 规划指标分析 区域规划分析
东河新城开发项目已列入市委、市政府重点项目。
规划原则：依托区位，发挥优势，功能相互促进、
打造生态名片、品质整体提升，规划体现功能整体性
原则、景观特色性原则、前瞻性和可操作性原则。
规划目标：生态型山水人文综合社区、高层次的区
域服务平台。
规划定位：服务花果山片区、辐射新浦区乃至连云
港市区、以生态人文居住为主、融高教服务、商贸零
售、文化娱乐、旅游休闲、行政办公功能于一体的高
品质城市新区。
规划范围：项目西至新港城大道，东临宁连高速，
北至宋跳立交桥为界，南与淮海工学院相接，规划用
地面积约公顷。
人口规模：新浦区东河新城片区规划人口为万人。
本规划功能布局结构为“一心、两轴、蓝绿纵横”。
一心：以行政办公中心为东河新城区发展核心；
两轴：振华东路、凌州东路两条主要城市发展轴；
蓝绿纵横：依托东盐河，保留横向原生沟渠，扩展
内部水景，在整个区域形成蓝绿较错的网络体系。 本案
区域潜在消费力分析——东河新城良好的规划定位，为本项目商业发展带来利好
的条件，同时片区内规划人口为万人，对本项目商业有一定的支撑
区位：地处东河新城、新浦新区交界，牵引两区消费群
交通：坐拥凌州路、科苑路两大主干道，毗邻海连路、宁连高速两大快速道路
规模：约万㎡，具有规模效应，且沿街面长，商业价值高
规划：东河新城开发，打造以生态人文居住为主，高品质城市新区
立地条件总结——
PART2:周边市场环境分析
商业市场分析 办公市场分析
酒店式公寓
市场分析
未来区域
土地供应量
新浦区两带三圈商业格局：
1、通灌路购物中心带
2、陇海步行街
3、新浦东区新兴商圈
4、新浦西区新兴商圈
5、新浦新区新兴商圈
其中通灌路与陇海路的商业较
为集中，也较成熟，而后三者
都是房地产开发正在形成的新
兴商圈
新浦东区
新浦西区
新浦新区
1
2
本案
区域商业布局——现有商业距离东河新城较远，本案存在机会
目前，区域的商业格局是“1个通灌路购物中心带，1个陇海步行街，3个新兴商圈”，布
局较为分散，以传统商业街为主，且距本项目都有一定的距离，
路段名
称
建筑形态 商业档次 主力面积
（㎡）
租金水平
（元/㎡/月）
商业业态 经营情况
巨龙路 纯一层为主 低档 20-60 30-70 以餐饮、零
售为主
餐饮类商家
经营情况较
好
陇海路 1-2层为主 中低档 40-120 50-130 以零售为主 较好
郁洲路 1-2层为主 低档 30-100 30-100 零售、餐饮 较好
苍梧路 纯一层为主 中低档 30-150 20-50 零售、餐饮
、休闲娱乐
一般
海连路 纯一层为主 中低档 25-200 40-90 以零售为主 一般
周边商业之各路段商业——
周边以纯一层传统商业街为主，商业档次偏低，主力面积集中在40-100㎡之间，
租金水平在20-130元/㎡/月，经营情况良好。
同科汇丰国际
物业地址：苍梧东路53号
商业形态：商业、住宅、五星级酒店、5A写字楼
占地面积：320000㎡
总建筑面积：900000㎡
规划总户数：4300套
开盘时间：2010-5-29
主力面积：1-2层商铺面积为300-500㎡，开间8米，进
深21米，3、4面积为1000㎡（层高米、其余米）
销售均价：1-2层均价15000元/㎡，3层7100元/㎡，4
层6500元/㎡
销售总价：500万左右
去化率：商铺为16套，目前还剩2套，去化率达到85%
以上
客户来源：主要以本地投资客为住，投资客占到98%以
上，自营较少，如私营业主，做生意的人居多
物业公司：江苏同工物业（金钥匙联盟）
开发商：江苏两淮盐化有限公司
六一幼
儿园
师专
三附
小
会
馆
沿街
商业
五星级
酒店
5A
写
字
楼
周边商业之社区商业
蓝天华侨城
物业地址：解放东路东、巨龙路北、凌州路南
商业形态：商业、住宅
占地面积：67000㎡
总建筑面积：220000㎡
规划总户数：1532套
开盘时间：一期开盘2010年10月31号，二期2011年
5月份
主力面积：纯一层100-120㎡，2层2000㎡，客户可
自由分隔
销售均价：靠解放东路商铺纯一层34000-35000元/
㎡，靠巨龙路商铺纯一层24000元/㎡
去化率：商铺为38套，目前还剩5套，去化率达到
90%以上
客户来源：主要以本地投资客为住，投资客占到
95%以上，自营较少，如私营业主，做生意的人居多
沿
街
商
业
天顺剑桥映像
物业地址：新浦区巨龙南路
商业形态：商业、住宅
占地面积：57545㎡
总建筑面积：142591㎡
规划总户数：982套
开盘时间：2010年5月份
主力面积：纯一层150㎡，2层350-500㎡
销售均价：纯一层29000元/㎡，2层8600元/㎡
去化率：商铺为20套，目前还剩14套，去化率为
30%
物业管理公司：香港威格斯
开发商：连云港市天顺房地产开发有限公司
物业管理费：元/㎡/月
博威江南明珠苑
物业地址：新浦郁州北路、人民东路和解放东路合
围处
商业形态：商业、住宅
占地面积：255000㎡
总建筑面积：392300㎡（地上总建筑面积万
㎡，地下总建筑面积万㎡。其中住宅建筑面积
万㎡，商业为万㎡，其他公共配套设施
4530㎡）
规划总户数：2804套
开业时间：2010-10-1
主力面积：
租金水平：50元/㎡/月
入驻率：外街商家已基本入驻，内街60%空置
经营情况：一般
物业管理公司：博威物业
开发商：连云港市亿人城建开发有限公司
尚东现代城
物业地址：巨龙南路与绿园南路交汇处
商业形态：裙楼商业、办公、酒店式公寓
占地面积：9580㎡
总建筑面积：:17700㎡
规划总户数：273户
开盘时间：2010年1月
交房时间：2011年2月
主力面积：商铺100-140㎡
销售均价：商铺纯一层28000元/㎡，2层8000元/㎡
去化率：目前商铺还剩一间，去化率已达到99%
项目定位：商业金融服务中心，集餐饮、娱乐、居住、
商务等高端消费的潮流
客户来源：主要以本地投资客为住，投资客占到90%以
上，自营较少，如私营业主，做生意的人，银行高层，企
业高管居多
物业管理公司：万达物业
开发商：江苏尚东置业有限公司
八佰城市走廊
物业地址：新浦区巨龙南路59号
商业形态：商业、办公、住宅
占地面积：33000㎡
总建筑面积：50000多㎡
楼层规划：一层为出售的门面商业用房，二三层为开发商招商
用房，南面四五层为单身公寓，被面五六层为单身公寓，七层以
上为酒店，宾馆，写字楼等用处
开盘时间：2009年11月8日
主力面积：纯一层商铺面积90-170㎡（开间8米，进深13米），
二、三层商铺2000-3000㎡
销售均价：纯一层商铺外街30000元/㎡，内街22000元/㎡，二
层商铺6400元/㎡，三层商铺5500元/㎡
去化率：目前还剩下31套商铺，去化率达到70%以上
项目定位：“一站式”多功能商业中心SHOPPING，集购物、
娱乐、休闲、商住等多种功能于一体，其中百货名牌、精品汇粹，
有多个具异国风情的风味食街和特色餐厅、粤菜酒楼，还有大型
的洗浴理疗中心、电玩中心，及 300余间配套齐全的自助式现代
公寓等。
物业管理费：元/㎡/月
物业管理公司：连云港市金宇物业管理有限公司
开发商：连云港八佰房地产开发有限公司
君悦财富广场
物业地址：新浦巨龙南路99号特易购超市入口南侧
商业形态：商业、办公、精装公寓、住宅
占地面积：140000㎡
总建筑面积：146000㎡
规划总户数：900户
楼层规划：由沿街商业街区和4栋高约100米的高档
住宅楼组成开盘时间：2010年2月
交房时间:2011年
主力面积：纯一层商铺面积50-60㎡（开间4米，进
深13米，层高6米），
销售均价：商铺26000-28000元/㎡
去化率：85%
项目定位：商业综合体，集居住、商业、办公于一体
物业管理公司：北京同仁物业管理公司
开发商：连云港华振投资有限公司
周边办公市场——
项目名称 地理位置 物业类别 开盘时间 层高 主力面积 销售均价 去化率
尚东现代城 巨龙南路与绿园南
路交汇处
裙楼商业、办公、
酒店式公寓
2010-1 米 40-60㎡ 6500元/㎡ 100%
君悦财富广
场
新浦巨龙南路99号
特易购超市入口南
侧
商业、办公、精装
公寓、住宅
2010-2 米 100-200㎡ 5600元/㎡ 70%
八佰城市走
廊
新浦区巨龙南路59
号
商业、办公、住宅 2009-11 米 90-140㎡ 7200元/㎡ 80%以上
广盛元〃国
际商务大厦
新浦通灌北路87号
（龙海步行街旁）
商业、商务公寓、
住宅（8-19层为精
装公寓、20-30层为
甲级写字楼）
2010-12-1 米 30-150㎡ 6900元/㎡ 30%
目前周边在售的办公产品主力面积在40-140㎡，销售均价主要集中在6500-7200元/㎡，去化
情况良好。
同科汇丰国际预计明年推出5A级写字楼办公产品，具体开盘时间待定。
周边酒店式公寓市场——
项目名称 地理位置 开盘时间 产权年限 装修标准 总套数
主力
面积
销售均价 去化率
尚东现代
城
巨龙南路与绿
园南路交汇处
2010-10-28 40年
精装修（装
修标准未定
）
85
38-60
㎡
朝北5600
元/㎡，朝
南6200元/
㎡
朝南已卖完
，整体去化
率达85%以
上
君悦财富
广场
新浦区巨龙南
路59号
2010-2 40年 精装修 56
40-70
㎡
7200元/㎡
（装修标准
1000元/㎡
）
90%
广盛元〃
国际商务
大厦
新浦通灌北路
87号（龙海步
行街旁）
2010-12-1 40年
精装修、简
装修、毛坯
391
38-91
㎡
7000元/㎡
（装修标准
1000元/㎡
）
40%
目前周边在售的酒店式公寓项目较少，在售公寓产品主力面积在40-70㎡之间，售价主要集中
在7000-7200元/㎡，均以精装为主，去化情况良好，且去化节奏较快。
项目周边区域精装公寓稀缺，公寓的出租主要满足学区陪读市场的需求。
周边市场环境总结——
商业：
从目前区域商业格局来看，布局较分散，商业形态有沿街商业、社区商业、新兴商业；
从商铺面积来看，纯一层商铺面积主要集中在100-200㎡之间，2层主要集中在500-2000㎡；
从售价水平来看，纯一层商铺售价在25000-35000元/㎡之间，2层售价在6400-8600元/㎡之间；
从租金水平来看，主力面积集中在40-100㎡之间，租金水平在20-130元/㎡/月，经营情况良好；
从去化情况来看，纯一层商铺整体去化情况良好，整体去化率达到70以上，且去化节奏较快。
办公：目前在售的办公产品主力面积在40-140㎡，销售均价在6500-7200元/㎡，大部分都在
2010年年前开盘，去化情况良好，且去化节奏较快。
酒店式公寓：目前在售公寓产品主力面积在40-70㎡，销售售价在7000-7200元/㎡，以
精装修为主，装修标准为1000元/㎡，大部分都在2010年近期开盘，去化情况良好，且去化节奏较快。
编 号 地块坐落
地块
状况
约计土
地面积
(m²)
规划设计主要指标
起始价
(万元)
成交价
(万元)
竞得单位
土地用途
出让年
限(年)
容积
率
建筑密
度（%
）
绿地率
（%）
LTC201
0-76#
东河新城凌
州路南、科
苑路东
净地 153606
商业金融业
用地（06-
01）
40 ＜ ＜35 ＞20
27600 38300
无锡市万
都投资发
展有限公
司居住用地（
06-02）
70 ＜ ＜25 ＞35
LTC201
0-86#
东河新城凌
州路北、学
院路西
净地 17977 办公用地 40 ＜ ＜30 ＞35 2700 2720
江苏润科
投资发展
有限公司
LTC201
0-79#
新浦区学院
路东、淮海
花园北
净地 17658 居住用地 70 详见方案 3200 3300
淮海工学
院
LTC200
9-49#
学院路西、
凌州路南（
东河新城
07-01、02
、03地块
净地 129490
07-01商办
混合用地
07-02文化
娱乐用地可
兼容商办用
地07-03居
住用地
商业40
居住70
07-01
<
07-02
<
07-03
<
07-01
<35
07-02
<35
07-03
<24
07-03
>35
15000 15060
江苏恒创
房地产开
发有限公
司
未来区域土地供应量——
编号
竞得
单位
地 块 坐 落
地块
现状
规划设计主要指标 起始
价（
万元
）
成交
价格
（万
元）
约计土地面
积（㎡）土地用途
出让年
限(年)
容积率
建筑密
度（%）
绿地率
（%）
LTC2007
-80#
连云
港运
通房
地产
开发
有限
公司
海宁路南、科苑路东（凤
凰新城02-01-01）
毛地 商业用地 40 < <35 >20
8322 9722
规划纬一路南、科苑路东
（凤凰新城02-01-02）
毛地
居住用地兼容
商业用地
70、40 < <25 >30
规划纬一路南、规划经二
路东（凤凰新城02-01-03
）
毛地
居住用地兼容
商业用地
70、40 < <25 >30
规划纬二路南、科苑路东
（凤凰新城05-01-01）
毛地
居住用地兼容
商业用地
70、40 < <25 >30
LTC2007
-81#
南京
金鹰
国际
集团
有限
公司
宁连高
速公路
东、苍
梧路南
、（新
华社区
）
新华社区1号
地块
净地
毛地
居住用地 70 < <22 >30
30000 50000
新华社区2号
地块
居住用地 70 < <24 >30
新华社区4号
地块
商业、办公、
服务业用地
40 < <45 >30
新华社区5号
地块
A地块:绿地
B地块:居住用
地(兼容商业
用地)
70、40 < <25 >30
新华社区6号
地块
居住用地兼容
旅馆业用地
70、40 < <22 >30
新华社区7号
地块
居住用地兼容
旅馆业用地
70、40 < <20 >30
新华社区8号
地块
绿地 -- -- -- --
编号 地块坐落
土地
现状
约计土地面
积（㎡）
规划设计主要指标 起始
价（
万元
）
成交价
格（万
元）
竞得单位
土地用途 出让年限 容积率
建筑密
度
绿化率
LTC2007
-82#
海连路南（市
科技局）
毛地
公共设施、居
住用地
40、70 < <35 >25 2918 2718
连云港兴业房
地产开发有限
公司
LTC2007
-84#
解放东路东、
凌州西路南
毛地
居住用地可兼
容公共设施用
地
70、40 < <30 >30 2628 2008
连云港蓝天置
业有限公司
LTC2007
-85#
海连路北、郁
州路东
毛地
居住用地兼容
商业、办公旅
馆业
70、40 < <30 >30 8800 2900
连云港恒润置
业有限公司
LTC2007
-52#
朝阳西路东、
海连西路南
净地
毛地
居住用地可兼
容 商
业、办公用地
居住70 商
业40
< <28 >30 2360 3180
连云港嘉禾置
业
LTC2007
-57#
苍梧路南、巨
龙南路东
净地
毛地
84714
居住用地可兼
容 商业、
办公用地
居住70 商
业40
≤ ≤24 >30 22490 23130
江苏省中油泰
富石油集团有
限公司
LTC2007
-59#
建设东路南、
巨龙路西
净地 居住用地 70 < <22 >30 9200 23480
南通苏通房地
产开发公司
LTC2007
-60#
学院路东、建
设路北
净地 旅馆业用地 40 <30 >40 1200 1460
连云港兆隆房
屋开发有限公
司
未来区域土地供应量小结——
未来项目周边土地供应量将达到150万㎡；
其中商住混合用地面积约为139万㎡，纯居住用地面积约为78174㎡，纯商业
用地面积约为72347㎡，纯办公用地面积约为17977㎡；
未来较大体量住宅项目入市，将会对本项目商业有一定支撑，同时大体量的
商业用地推出，也将面临激烈的竞争；
特别是金鹰国际城市综合体项目的入市后，将会带动区域价值，本项目的价
值将会得到一定的提升。
PART3:项目定位
SWOT分析 项目整体定位 产品建议
项目SWOT分析——
项目位于东河新城与新浦新区交界处，地段优势明
显；
项目交通便捷，坐拥凌州路、科苑路两大主干道，
毗邻海连路、宁连高速两大快速道路，具备大交通
优势；
项目体量较大，具有规模优势。
项目距离花果山较近，共享一定的景观资源。
S
项目目前周边空地较多，地段的整体环境印象
偏弱；
区域内生活商业配套不够完善；
W
新浦中心片区市场趋于饱和，大量客户置业选择空
间较小，这为项目提供了良好的市场机会；
东河新城良好的规划定位，为本项目商业发展带来
利好的条件。
新浦区政府的的搬迁将带来政策倾斜
未来较大体量住宅和商业地块入市，周边未来居住、
商业氛围将逐渐浓厚。
金鹰国际城市综合体项目，未来将会提升区域内的
价值。
O
区域未来市场竞争状况比较的激烈，住宅和商业
将面临约150万方的直接竞争；
T
本项目商业整体定位——
根据本项目商业的体量万㎡，若全部作为商铺，将会面临体量较大，后期将面临较
大的去化压力。
依据周边在售写字楼和酒店式公寓项目较少，从产品的销售情况来看，去化情况良好，
且去化节奏较快，结合本项目自身的条件，我们建议本项目在产品规划方面分两幢楼设计，
与商业裙楼相连的为本项目的写字楼物业，建议面积为万㎡，另一幢楼独立为酒店式
公寓，面积为万㎡。
商业作为裙房，总面积为万㎡，建议作为三层，每层面积为12333㎡。
凌州路
科
苑
路
万㎡的商业裙房
万㎡的写字楼
万㎡的酒店式公寓
㎡的商业
综合体
本项目整体定位——
办公楼酒店式公寓
商业裙房(1-3层）
项目市场形象站位——
根据我们所做的市场调研，以及对项目SWOT分析，对本项目整体的物业做出定位。
新浦新中心 领袖商业特区
——集商业、办公、酒店式公寓为一体的商业综合体
该定位主要从以下几个方面来诠释：
商业：引入主题商城，项目投资价值高，为项目增加亮点和利润；
商务办公：复式办公体验，5A甲级办公标准，贴心式物业服务；
酒店式公寓：新浦区首选地段，完美精装修，物业服务完善。
写字楼物业产品建议——
项目的办公物业建议单层面积1500㎡，楼层为4-26层。在面积区间来看，以80-120㎡
左右的户型为主，兼有200-500㎡的大面积户型标准层面积1500㎡。
根据大客户的需要，景观资源较好的高楼层重点考虑整层购买。局部70㎡小分割组合
考虑放在底楼层。
大堂建议做13米挑高，提高产品附加值。
产品建议/建筑风格——
建筑形象及立面设计遵循现代主义设
计原则，大气恢宏。节能环保、简洁
的造型。
大厅、电梯间、卫生间等公共空间是来
访客接触最多的场所
建议采用简洁时尚的建材装饰，营造出
智能科技、现代时尚的风格。
大厅
电梯间 公共卫生间
产品建议/公共空间——
在大堂外部规划绿化广场、三楼顶部打造空中花
园，形成项目特有优势，区别于传统写字楼。
通过与商业规划结合实现水景与园林绿化的结合
使其与大堂内环境遥相呼应
产品建议/景观绿化——
健身房
员工餐厅氧吧
产品建议/内部配套——
智能进出、监控系统设置
通风好，流线设计科学
产品建议/智能停车场——
酒店式公寓产品建议——
酒店式公寓建议单层面积约为1200㎡，楼层为4-32层。在户型面积建议以40-60㎡的
小户型为主，约占总户型面积的80%，70㎡左右的中等户型约占比例为20%。
小户型为主，总价可得到有效的控制，有利于后期的销售。在产品设计方面，控制
项目成本的基础上，建议层高统一为米
在物业管理公司方面，建议引入知名度较高的物业管理公司，提高产品的附加值。
酒店式公寓物业服务建议——
在基本的硬件设施到位的基础上，酒店式公寓应提供完善的物业服务：
室内清洁服务
代寻佣工服务
24小时医疗急救服务
室内设备及维修、绿化
代订机票、车票、酒店
叫车服务
叫醒服务
24小时安保服务，等等
商业物业产品建议——
本项目商业裙楼为1-3层，建议本项目的商铺主力面积控制在50-60㎡之间，兼有61-100
㎡左右的中型铺位。50-60㎡的商铺占总比重的80%，61-100㎡之间的商铺占总比重的
20%。
小户型为主，总价可得到有效的控制，有利于后期的销售。在产品设计方面，控制项目
成本的基础上，建议层高统一为米
