地产市场分析 山东潍坊市房地产市场报告最新
潍坊市房地产市场报告
一、潍坊市情况
潍坊概况：
潍坊市辖 4区、6市、2县、3个市属开发区，面积 万平方公里，人口 850万，是著名的世界风筝都、中
国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选 2006年中国特色魅力城市。
潍坊区位优越、交通便捷。位于山东半岛中部，地处济南、青岛中间，占居半岛城市群中心位置。境内有济青、潍
莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市。潍坊（森达美）
港正在筹建万吨级码头、已实现一类口岸阶段性开放。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、大连等航线，是
全国四个航空邮件处理中心之一。
潍坊物产丰富、资源充足。平原和沿海低地占总面积的三分之二以上，土地肥沃，地势平坦。北部海岸线长 140
公里，有 4462平方公里的浅海、滩涂和滨海平原，发展先进制造业、海洋渔业空间广阔、潜力巨大。境内已发现
矿产资源 58种，开采利用 42种，蓝宝石和地下卤水储量均居全国首位。拥有大中型水库 25座，其中峡山水库是
全省最大的水库，库容 14亿立方米。电力主要来自山东电网，另有装机总容量 100万千瓦的发电厂和自备电厂，
电力供应充足。劳动力资源丰富，现有就业劳动力 60多万人，其中专业技术人才 27万人，具有中高级以上职称的
万人。
潍坊历史悠久、人文荟萃。“三皇五帝”之一的虞舜、春秋时期政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家
贾思勰等都出自潍坊，孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事，近代涌现出了王尽美、陈少
敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多，潍坊风筝、杨家埠
木版年画、十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山等中外驰名
风土人情：
国际风筝会
潍坊古来有春季放风筝的风俗，1984年当地政府发扬这一优秀民间文化传统，倡导举行国际风筝会，当年就有
美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、荷兰、新加坡、日本、原联邦德国、香港等 11个国家和地区的 17个风
筝团、队、100多名放飞员前来赴会。首届风筝会于 1984年 4月 1日在潍坊市体育场举行，潍坊市风筝协会主席邹
立桂和美国西雅图风筝协会主席戴卫·杰克列，先后在开幕式上致词，12，000名风筝爱好者参加了开幕式。当天下
午，各风筝团、队进行放飞表演，近 10万观众到场观看。会后，国外近百家新闻机构、国内 45家新闻单位对这届
风筝会作了报道。原来在国内外知名度不算太高的潍坊市，随着风筝会的举行，一下子名满天下。从此，每年 4月
初都在潍坊市举行一届国际风筝会，规模越来越大，规格越来越高，内容越来越丰富。因为有这样一个风筝会，潍
坊市当之无愧地成了世界风筝之都
扑灰年画
高密扑灰年画，全国独此一家。它的制作式打好腹稿以后，艺人用柳木炭条起线
稿，再用画纸在线稿上扑抹复印，一稿可扑数张，因有这一招，便又“扑灰”之名。扑
灰起稿之后，再加手绘，经“大涮狂涂”、“细心巧画”，“描子勾拉”、“粉脸”、“涮
手”、“赋彩”、“开眉眼”、“勾线”、“涮花”、“磕盐菜花”、“描金”、“涂
明油”一整套工序，才能画出一张漂亮的画来。
扑灰年画起源于明初，创始人是北乡公婆庙村一个姓王的民间艺人，最初的作品大多
是神像和墨屏花卉。到乾隆末年地方上作扑灰年画的人渐多，在李家庄......
高密剪纸
高密剪纸在民间历史悠久，广为普及，明代洪武年间大批移民，带来外地剪纸，主客融合，逐渐形成了独特
的高密剪纸的风格。一是块与线形成黑白灰色调，相互衬托，对比强烈，并富有韵律感。二是纸条挺拔，浑厚粗犷，
富有浓重的金石意味。三是以精巧的构思见长。构图夸张变形不失真。其题材多为花鸟鱼虫、戏剧故事、吉祥图案、
生活习俗等，深受群众喜爱。剪纸作者大都是民间妇女
风景名胜
潍坊人民公园
潍坊人民公园始建于 1951年，原为以观赏动植物为主、封闭式管理的市级公园。为适应城市发展的要求，进
一步提升人民群众的文化生活品质，2004年，市委、市政府决定对人民公园进行改造。改造工程本着利用原有生态
资源、运用现代造园手法、突出生态性、人本性，突出体现潍坊历史文化底蕴、突出人与自然和谐与融合的原则、
自 2004年 9月始，至 2005年 5月，除两个园中园（中式园与西式园）尚未竣工外，主体改造内容基本完成，于 2005
年“六一”试开园。
改造后的人民公园占地 13公顷，分三个出入口（南出入口、北出入口、西出入口）、两条景观带（园中溪
流景观带、沿河景观带）、两个园中园（中式园与西式园），共十二个景区，主要有：叠翠、天趣园、明心岛、自
在洲、枫林、流沙、慕容台、云城、听香屋、春之景区、归真园、谊园等。为一处寓休闲、娱乐、健身、观赏等多
种功能于一体的开放式市级公园
二、潍坊宏观经济
2006年以实现“一个目标、两个确保，五个新突破”为目标，坚持以经济建设为中心，全面落实科学发展观，
团结一心，奋力开拓，取得了经济社会发展的新成就。城乡面貌发生了新的变化，各项社会事业繁荣进步，政治建
设、经济建设、文化建设和党的建设全面推进，社会政治和谐稳定，人民生活水平继续提高。
综合
全市经济快速健康发展，经济结构进一步
调整。初步核算，2006年潍坊市生产总值(GDP)
完成 亿元，按可比价格比上年增长
%；其中第一产业增加值 亿元，增长
%；第二产业增加值 亿元，增长
%，其中工业增加值 亿元，增长
%；第三产业增加值 亿元，增长
%，一、二、三产业分别拉动 GDP增长 、和 个百分点。按常住人口计算，人均 GDP达到 19677
元（按现行汇率折算为 2520美元），比上年增长 ％。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地
位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的 ：：调整为 ：：。
2006年各县市区生产总值（GDP）完成情况: 潍城区 亿元，寒亭区 亿元，坊子区 亿元，奎
文区 亿元，青州市 亿元，诸城市 亿元，寿光市 亿元，安丘市 亿元，高密市
亿元，昌邑市 亿元，临朐县 亿元，昌乐县 亿元，高新技术产业开发区 亿元，滨
海经济开发区 亿元，经济技术开发区 亿元。
第四季度反映企业综合经营状况的企业景气指数达 %，企业家信心指数 %。
各项改革不断深化，发展环境明显改善。企业上市工作取得新突破，孚日家纺和天德化工分别在深交所和香港
主板成功上市，晨鸣纸业和山东海化分别发行 20亿元和 10亿元短期融资债券。首发上市和上市公司再融资达
亿元。2006年末累计有 10家企业、10只股票、2只可转换债券、2家潍坊企业控股的辖区外公司上市。改革取得
新成效，又有 18户市属中小企业完成改制，16户市属企业完成破产重组，13家生产经营类事业单位完成改制。
名牌创建工作有新突破。到 2006年底，全市共有 18个中国名牌，10个中国驰名商标，34个国家免检产品，141
个山东名牌，8个山东省服务名牌，144个山东省著名商标。
沿海开发工作成绩显著。2006年，全市快速推进沿海地区重大基础设施和各项目区建设，积极组织招商推介活
动和项目引进工作。四个项目区共签订招商引资合同 180个，总投资额 350亿元，其中过亿元项目 76个，过 10亿
元项目 6个。共有 84个项目开工建设，总投资额 203亿元。滨海项目区签订项目合同 60个，总投资额 213亿元，
其中 45个项目已开工建设，总投资额 112亿元。
非公有（民营）经济发展迅速。2006年，全市非公有（民营）经济增加值完成 亿元，比上年增长
%，占 GDP的比重由上年的 51％上升到 ％；全市非公有（民营）经济户数 万户，增长 ％；从业人
员 万人，增长 ％；注册资金 亿元，增长 ％；纳税额 亿元，增长 ％，占全部税收比
重 ％，提高了 个百分点。
安全生产形势持续稳定好转。2006年，全市各级各部门各单位坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，
以开展“安全生产落实年”活动为主线，以防堵特大安全事故、减少人员伤亡为目标，狠抓安全专项整治、重大隐
患整改、宣传教育培训、安全检查督查等关键措施的落实，全市杜绝了特大生产安全事故，减少了一般事故，全年
共发生各类安全生产事故 4383起，死亡 691人，同比分别下降 %和 %。
工业
工业生产效益同步提高。大力实施工业强市战略，进一步壮大工业经济，工业生产增速明显加快。截止 2006年
底，全市规模以上工业企业达到 4171家，比上年增加 338家；实现增加值 亿元，同比增长 %。全市工业
产品销售率 %，比上年同期下降 个百分点。工业产品产量较快增长，统计范围内的 200种主要产品中，
同比增长的有 165种，占 ％。工业投入保持较快增长。2006年，全市完成工业投资 亿元，增长 %。
在建项目 5410个，其中 3533个项目建成投产。全市开工建设过 5000万元的项目 940个，其中过亿元的项目 386
个，当年完成投资 亿元，占规模以上投资的 %。
经济效益明显提高。2006年，全市规模以上工业完成主营业务收入 亿元，增长 ％；实现利润
亿元，增长 ％，实现利税 亿元，增长 ％；实交税金 亿元，增长 ％。规模以上工业亏损
面 %，提高 个百分点，亏损企业亏损额 亿元，下降 %。产成品存货 亿元，增长 %，应
收帐款净额 亿元，增长 %，两项资金占流动资产平均余额的 %。
固定资产投资及建筑业
固定资产投资平稳增长。2006年，全市全社会固定资产投资完成 亿元，比上年增长 %。其中规模
以上投资完成 亿元，增长 %；规模以下投资完成 亿元，下降 %。规模以上投资施工项目 5203
个，其中总投资过 1000万元的项目 2605个。在规模以上投资中，一产投资完成 亿元，下降 %；二产投资
完成 亿元，增长 %；三产投资完成 亿元，增长 %。城镇投资完成 亿元，增长 %；农
村投资完成 亿元，增长 %。
房地产开发投资较快增长。2006年，全市共完成房地产开发投资 亿元，比上年增长 %，其中住宅投
资 亿元，增长 %。全年商品房销售额 亿元，比上年增长 %。
建筑业较快发展。2006年，全市资质以上建筑施工企业完成产值 亿元，增长 %；全员劳动生产率
117052元／人，增长 %。实行投标承包工程面积 万平方米，增长 %，占施工工程面积的 %。
国内贸易
国内消费市场稳中有升。2006年，全市实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。按销售地区
分，城市零售额实现 亿元，增长 %，县零售额实现 亿元，增长 %，县以下零售额实现 亿
元，增长 %。按行业分，批发贸易业零售额 亿元，增长 %；零售贸易业零售额 亿元，增长
%；餐饮业零售额 亿元，增长 %。
对外经济贸易与合作
进出口继续保持较快增长。据海关统计，2006年全市进出口总额 亿美元，比上年增长 %；其中出口
亿美元，增长 %；进口 亿美元，增长 %。按企业性质划分，三资企业出口 亿美元，增长
%；民营企业出口 亿美元，增长 %。按出口国别分，对日、美、欧、韩四大市场出口 亿美元，占
全市出口总额的 %，同比增长 %。
2006年，全市新签对外承包劳务合同额 亿美元，增长 %。外派劳务 5224人次，增长 %。
2006年，全市共签订利用外资项目 219个，合同利用外资额 亿美元，实际利用外资 亿美元（商务部反
馈数,省外经贸厅通报数为 亿美元）。
旅游业进一步发展。2006年，全市共接待境外游客 万人次，创汇收入 1292万美元，分别增长 %和
%；接待国内游客 1038万人次，旅游收入 亿元，分别增长 %和 %；旅游总收入 亿元，同比
增长 %。
财政金融保险
财政收入迈上新台阶。2006年，全市财政总收入 亿元，增长 %，其中地方财政收入 亿元，增
长 %。地方收入中，增值税 亿元，增长 %；营业税 亿元，增长 %；企业所得税 亿元，增
长 %；个人所得税 亿元，增长 %。财政总支出 亿元，增长 %。其中地方财政支出 亿元，
增长 %。财政总支出中，企业挖潜改造资金 亿元，增长 %；科技三项费用 亿元，增长 %；教
育事业费用 亿元，增长 %；行政管理费支出 亿元，增长 %；社会保障补助支出 亿元，增长
%。财政收支相抵，当年净节余 61万元，累计净节余 4297万元，市级及 12个县市区全部实现了财政收支平衡，
全市已连续 20年实现财政收支平衡。
金融运行呈良好发展态势。2006年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加，经营效益明显提高，支持了全市经
济的发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额 亿元，比年初增加 亿元，增长 %，人民币存款
增量居全省第 4 位。储蓄存款余额 亿元，比年初增加 亿元，同比多增 亿元。各项贷款余额达
亿元，较年初增加 亿元，增长 %，同比多增 亿元，人民币贷款增量居全省第 3位。货币持
续回笼，全年现金收支相抵，净回笼 亿元，同比多回笼 亿元。金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合
计 亿元，同比增盈 亿元。
保险业健康发展。2006年，全市产、寿险累计实现保费总收入 亿元，同比增长 %；其中产险实现保费
收入 亿元，同比增长 %；寿险实现保费收入 亿元，同比下降 %。全年共支付赔款和给付保险金
亿元，其中产险支付赔款 亿元，赔付率 %，寿险支付赔款 亿元，赔付率 %。有效地发挥了保
险业在全市经济发展和安定社会生活方面的重要作用
城市建设与环境保护
突出城市重点工程建设，改善人居环境。2006年，全市共完成城市建设总投资 34亿元，其中中心城市城建投
资 14亿元，新改扩建道路 29条、总长度 123公里，安装路灯 2570套。世界风筝都纪念广场、虞河路、宝通街、
西环路、四平路等一批重点工程相继竣工。虞河全线 公里改造为富有特色的滨水景观带；宝通街、西环路两
条道路总长度 33公里，绿化面积 170万平方米，成为景观大道、绿色长廊；滨海项目区完成了西区亮化、绿化和
水系景观，形成了东区路网框架。城市面貌发生了新的变化，综合承载能力提升，辐射带动作用增强。中心城市建
成区绿化覆盖率达到 %，创建成为“省级园林城市”，获“中国人居环境奖（水环境治理优秀范例城市）”，
创建“国家卫生城市”工作取得新进展。
环保工作成效明显。2006年，全市环保工作紧紧围绕改善和提升环境质量这一总体目标，加强重点流域、重点
区域和重点污染源的治理，加快城市污水处理厂和燃煤电厂脱硫工程建设；大力发展循环经济，加强生态保护与建
设；不断加大环保执法力度,严肃查处各类环境违法行为，生态环境恶化趋势得到遏制，环境状况不断改善，成为
全国第 50个国家环保模范城市。完成污染治理项目 85个，关停并转迁污染企业 196个，主要污染物 COD控制在
万吨以下、二氧化硫控制在 万吨以下；工业废水排放达标率达到 98%以上，工业用水重复利用率达到
89%，城市污水集中处理率达到 60%；烟尘控制区覆盖率达到 100%，工业固体废物综合利用率达到 %；自然保护
区面积达到 358平方公里，生态示范区面积达到 7592平方公里；城市空气环境质量级别为二级，良好率为 %，
城市饮用水源水质达标率为 100%，河流水质状况有所好转，部分河段水质明显改善。
市场物价
2006年，全市居民消费价格总指数 %，同比上涨 个百分点。其中消费品价格上涨 %，服务项目价
格比上年上涨 %。分类别看，食品类、居住类、家庭设备及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别上
涨 %、% 、%和 %，衣着类、烟酒类、交通通讯类分别下降 %、%、%。扣除食品涨价影响，非
食品价格指数上涨 %。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨 %和 %。房屋销售价格指数、
土地交易价格指数和房屋租赁价格指数分别上涨 %、%和 %。固定资产投资价格指数上涨 %。
居民生活与人口
城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入 11846元，比上年增长 %。城
镇居民人均消费性支出 元，增长 %；年末百户城区居民家庭拥有彩电 122台，电冰箱(柜)113台，洗衣
机 97台，空调器 75台，移动电话 183部，家用电脑 39台，家用汽车 9辆。全年农民人均纯收入 5508元，增长
%；农民人均生活消费支出 3565元，增长 %。年末百户农村居民家庭拥有彩电 107台，电冰箱(柜)54台，
洗衣机 65台，移动电话 102部，摩托车 80辆。
劳动就业再就业成效显著，工资水平有所提高。2006年，全市实现城镇就业再就业 万人，完成市计划的
109%，其中下岗失业人员实现再就业 万人，完成市计划的 106%，城镇登记失业率控制在 %。举办招聘洽
谈会 531场次，全市共培训城乡各类人员 万人。年末在岗职工人数 万人，同比增长 ％；全年工资
总额 亿元，增长 ％；在岗职工平均工资 15173元，增长 ％。
社会保障水平继续提高。2006年，全市参加基本养老保险的人数达 万人，其中在职职工参保人数为
万人，收缴基本养老保险金 亿元，收缴率达 99%；全年共支付养老金 亿元。农村养老保险参保
人数为 万人，收缴保险费 6635万元。参加失业保险的企事业单位达到 7996家，职工 万人；收缴失业
保险金 亿元，共向 万名失业人员支付失业金及补贴 亿元。参加基本医疗保险的职工达 万人，
收缴医疗保险费 亿元，支出 亿元。
社会福利、城乡社会救助水平进一步提高。2006年，全市城镇低保人数 万人，持续保持动态下的应保尽保；
救灾捐赠工作成效显著，捐助网络不断完善，全市共投入城镇低保金共计 3154万元、农村及其他社会救济资金
万元；社区服务设施建设加快，社区服务逐步向网络化、社区化、产业化、规范化方向发展；社会福利事业
蒸蒸日上，2006年发行社会福利彩票 亿元。
计划生育综合改革稳步推进，低生育水平保持稳定。据统计，2006年全市出生人口 81648人，合法生育率达
%，人口自然增长率 ‰，性别比 。据公安部门统计，全市年末总人口 万人，其中非农业人口
万人。
三、潍坊房地产市场分析
潍坊房地产特点
房地产开发投资增速较快，住宅投资仍占主体地位
2005年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资 79亿元，同比增长 %，投资占本行
业增加值 %，产出值同比增加 %。随着我市老城区改造步伐加快、进城务工人数的增多，居民对商品住房
的需求热度仍然不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，资源配置更加合理，投资结构也进一步优化。
本年住宅投资完成 亿元,同比增长 %,占全部投资额的 %；办公楼投资 9871万元,同比下降 %,占
全部投资额的 %；商业营业用房全年完成投资 亿元,同比增长 %,占全部投资额的 18%，其他投资占
%。住宅投资的比重占全部投资的主体地位。
分地域来看，市内四区全年完成投资 亿元,占全部投资的 %,其他八市及三个开发区共完成投资
亿元，占全部投资的 %。
竣工房屋面积小幅增长，商业营业用房竣工面积增幅较快
2005年我市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋 371万平方米，增长 %，其中:住宅竣
工 万平方米,增长 11%；办公楼竣工面积达 万平方米；商业营业用房竣工 万平方米,增长 %。
商品房销售面积与销售额快速增长
全年我市累计销售各类房屋 万平方米，比去年同期增长 %，其中住宅销售 万平方米，增长
%。全年商品房屋销售额为 亿元,增长 %,其中住宅销售额 亿元,增长 132%;商品营业用房
亿元,增长 116%。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多 万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品
住宅供需基本平衡。
本年到位资金充足,资金来源结构进一步优化
近年我市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2005
年国家出台了一系列宏观政策，我市金融机构也相应做出了"限贷"的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，我市
房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。全年房地产开发
到位资金 亿元，比去年增长 %，其中：国内贷款 亿元，增长 ％，占资金来源的 ％，所占比重
下降 个百分点；企业自筹资金 亿元，下降 ％，占资金来源的 ％，所占比重下降 个百分点,单
位自有资金 亿元，增长 %。
本年购置土地面积和土地成交价款增长较快
2005年我市房地产开发企业购置土地面积 万平方米，同比增长 %;完成土地开发面积为 244万平方
米，同比增长 %。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应
控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土
地成交价款增长较快。全年我市房地产开发企业用于土地购置的费用为 亿元，同比增长 %，占全部开发投
资的 %，比重比去年同期上升 个百分点。土地成交价款达 亿元，同比下降 %。
资金向大企业集中 ，房企走向品牌化
我市 2005年房地产在建项目 160项其中过亿元多达 70项，房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而小企
业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2004年，规模在 5000万元以上的开发企业完成的
投资额占全部房地产开发投资的 %，2005年这一比例上升到 %，而规模在 5000万元以下的中小企业完成的
投资额仅占全部房地产投资的 %。在大中型企业中，以规模 1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投
资的 38%。 如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在 2005年更多地进入潍坊，
如海信地产、中房、普利等，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。与此同时，本地的房企也在 2005年加
速了品牌化的进程。潍坊房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，
开发企业的诚信度，责任感大为加强，潍坊百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务
1、房地产市场起步较晚
潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有特色。近两、三年来，随着人
民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产
开发理念，产品品质渐有起色。目前，潍坊市房地产市场处于快速启动阶段。
2、市场管理不规范
房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划，消费者的
商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。潍坊作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不
规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展.
产品单一，设计理念较为保守
近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。
4、楼盘无整体策划概念
就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，往往只是抄袭沿海的一些做法，
但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。
5、楼盘营销手法较为落后
在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为
落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。
二、总需求与总供给
1、总需求
(1)需求的主体
A、白领阶层：工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。
B、企业职工：随着 2001年以后经济的复苏，企业 职工的收入增加，原有住房面积过小，一般在 40、50平方，改
善居住环境的欲望较强，手中有积蓄，这一部分是不可忽视的群体。这也是市场上 120平方左右的三房在市场上销
售较好的原因之一。
C、私营业主：商业用房需求，一方面自身经营需要购置经营场所；另一方面也会考虑商业房的投资回报。住宅需
求两极分化，一部分要求 40-50万总价，面积在 180(大房)-200多平方(复式)；另一部分要求 20万左右，各占
50%。
D、二次置业者：需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。包括政府公务员(一般都有二套房)、专门炒
房产的一群人(被炒的房屋总量在 10%左右)，沿街商铺是重点的炒房对象。
E、投资者：指手头有大量闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。潍坊当前投资住宅
的置业者很少。
F、自由职业者：无固定职业，但收入较高。只占很小的一部分。
（2）需求量分析
A、市场需求量分析
年 份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
全市商品房销售面积
销售面积增长率（%）
综观 2001年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，增长率每年都在上升，销售面积逐年增加。
B、需求量预测
2006年，全市实现社会消费品零售总额 亿元，比上年增长 %。按销售地区分，城市零售额实现
亿元，增长 %，县零售额实现 亿元，增长 %，县以下零售额实现 亿元，增长 %。按行业分，
批发贸易业零售额 亿元，增长 %；零售贸易业零售额 亿元，增长 %；餐饮业零售额 亿元，
增长 %。
商业用房的需求量，从潍坊市的年消费零售总额表来分析。
表 二 消费零售总额 单位：亿元
年 份 2001年 2002年 2003年 2004 2005
社会消费品零售总额
零售总额逐年增长率
（%）
按社会消费零售总额每年 10%的增长率保守计算，到 2007年末，社会消费品零售总额将达到 亿元，按照
每一个亿需要一万平方米商业用房来计算，到 2007年末总共需要 694万平方米的商业用房。商业用房供给主要以
住宅底商为主，商业步行街和专业市场的供给量有限。
2、总供给
（1）市场供给分析
从相关部门统计数据来看，从 2001年以来，潍坊市商品房市场投资呈逐年稳步上升趋势，近三年，房地产投资由 2001
年的 亿元增加到 2003年的 亿元，增势较猛，资金呈快速投放趋势；与之对应的年开工面积、年竣工面
积也快速增长，2004年，潍坊市房地产开工面积预计超过 200万㎡，商品房市场供给呈旺势。
（2）供给产品类型分析
就潍坊市商品房市场供给来看，呈现出以下特点：
住宅的市场份额增长速度不快
随着城市商品经济的发展，房地产市场供给结构也在不断的完善之中。商品房的市场供给中，住宅的市场份额增长
不快，商品住宅每年将增加 200万平方米左右。
年 份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
商品住宅完成投资额
（万元）
43 79
小高层的供给将有所增加
随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，多层住宅的市场供应量将相应减少，而代表城市居民整体生活
品质提高及城市发展水平的高层数、高容积率、低覆盖率的小高层出现在市场。
高层住宅目前在市场尚为空白
小高层在潍坊当地从 2003年开始逐步为消费者接受，但高层住宅由于开发成本较高，还需要一定时间来培育市场，
房产开发商多数处于观望之中。
别墅产品在当地不会再增加
泛海城市花园、颐和花园、湖景花园、浮烟山庄是潍坊仅有的四个别墅区，销售状况不是很理想 。别墅目标消费
群多半会在青岛等沿海城市购房，而不会在当地选择。
3）未来市场供给预测
从表三中我们可以看出，每年的房地产投资总额都在高速增长， 2003年达到了 个亿。预计，在 2004年里，
随着多个大盘的启动，房地产投资总额将超过 40个亿，房地产市场将迎来新一轮的竞争。
3、总需求与总供求的关系
潍坊市，每年的销售面积都小于竣工面积，住房的存量一直在加大，从总供给量和总需求量来看，供大于求。预
计，在未来几年内，量差还会进一步扩大。
三、竞争态势
1、区域性竞争
房地产的发展与城市规划紧密相关，潍坊市的城市规划布局结构将围绕“ 东扩南进”，规划以市政府为中
心一个政治区，和平路(潍城区)与东风街交汇处为中心一个商业金融区，沿宝通街的一个观光旅游区而展开，原定
的高新技术开发区的现状为高级住宅开发区。潍坊市的房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开，市区内可分
为中百商圈、友谊商圈、佳乐家商圈、世纪泰华商圈，房地产小区开发也多在这几个商圈之内。
2、品牌竞争
随着潍坊房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。开发商的实力、
信誉、口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。
年 份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
房地产竣工面积（万㎡） 371
全市商品房销售面积（万㎡）
四、需求趋势
（1） 需求总量将继续增长、但增长速度将放缓
潍坊的人均居住面积接近全国的人均居住面积，这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为旧城改造
量大，拆迁用房比较多，需要的住房量比较大，从我们现场了解得情况看，新建住房的入住率比较低，这反映了部
分人拥有二套住房以上的比重较大，预计在以后几年内需求量将继续增大，但增长速度有所放缓。
（2）对产品素质要求越来越高
随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向
有品位的精神生活过渡。在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注
重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。
（3）需求的区域也将发生变化
潍坊市的城市规划将市政府作为行政中心，该区域临近人民广场，环境优美、交通便利，更适宜居住，将吸引
大部分人作为购房的首选。成熟的四大商业圈将作为投资、经营最具有吸引力的区域。
（4）需求的主体也将分化
一大部分富起来的人不但对居住的硬件要求越来越高，同时也将对居住氛围进行选择，人以群分，富人居住区也将会形成。
五、价格趋势
由上表可以看出，潍坊商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从 2001年以来，全市商品房销
售均价一直在 1500元/㎡左右。但比较其他城市的商品房价格来看，潍坊商品房价格偏低，这一方面是企业自建房
拉低房价，另一方面和潍坊人均收入较低也有关系，同时商业用房供给市场比较好的地段数量有限，品质不高，价
格相对比较低。住宅底商的商业用房量大、价格低，人民广场周边仅有怡和星国际一个高档楼盘，。
随着经济的发展，人们对生活质量的追求，潍坊商品房价格在近年将会快步提升。今、明两年，市场整体均价将有望
突破 2000元大关。同时，市场上的高品质住宅、高价位楼盘和中心商业圈内的商业用房将有一定的供给，以满足改
善居住条件、追求生活品质、满足精神生活的需求。
六、潍坊市开发态势
潍坊近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，
价格稳中有升。从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有小高层商品房供给，但还缺乏高
年 份 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
全市商品房销售单价 1300 1400 1680 1880 2150 2320
层产品的市场供给。而商业用房缺乏大型商业用房的供给。
从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需
要的层面上。
项目地块调查与分析
第一节 项目地块调查
地块概况
本项目地块位于潍坊市
项目用地条件分析
【地形】由北向南，海拔逐渐增高，大体由潍北滨海低地区，潍中洪积、冲积平原区，潍南低山丘陵区 3个地貌区
的 18个地貌类型组成。
【地质】处于新华夏系第二隆起带和第二沉降带衔接部位，各县市区横跨鲁东古隆起区西部、鲁西隆起区东部及
沂沭断裂带北段。市域内岩浆岩分布较广，以中生代燕山期岩浆活动最强烈，形成大面积的火山岩、侵入岩。
【河流】主要有：潍河、弥河、白浪河、胶莱河，其它 100多条河流均系上述河流的支流。过境河流有小清河。
【土壤】自南至北分布着棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土和盐 15大土类、15个亚类、34个土属、110个土种。棕
壤土类主要分布南部山丘地带，占可利用土壤面积的 %，适宜种植喜酸嫌钙植物，如松、柞、茶、栗等。褐土
主要分布市域中南部，占 %，适宜喜钙嫌酸等植物的生长。潮土主要分布市域中北部，占 %，其中脱潮土
是粮、菜精种高产土壤，湿潮土适宜种植小麦、大豆、棉花、麻类等。砂姜黑土主要分布胶莱河流域及其低洼地区，
占 %。盐土主要分布北部滨海地带，占 %。
【植被】气候温和，地形复杂，植物资源丰富。有木本植物 243种，分属 58科。山地丘陵区以落叶、阔叶林木为
主，分布在南部临朐、青州、安丘、昌乐等县市。山地丘陵草丛、草场面积 万公顷，占自然草场面积的 30%；
山丘疏林草丛、草场面积 万公顷，占 15%；山丘灌木草丛、草场 万公顷，占 4．6%。沿海滩涂区多耐盐
碱的落叶、阔叶林类，集中分布在寿光、寒亭、昌邑 3市（区）北部。平原河谷区是以农田林网和沿河丰产林组成
的防护林网，适宜以粮食作物为主的栽培植物生长。
【气候】属北温带季风型半湿润气候区，年平均降雨量 毫米，四季分明，光照充足，年平均气温为 ℃。
1月份为全年最冷月，平均气温为℃；7月份为最热月，平均气温为 ℃。春季升温迅速，秋季降温幅度大，
无霜期为 天。
【自然灾害】主要有地震、旱灾、涝灾、风灾、雹灾、霜冻、雷暴与雷击、风暴潮等。
地块交通条件及周边配套设施
本项目周边配套设施统计表（半径 1000米范围为主）：
交通
胜利街（公共巴士为主 1、5、18、20、22、25、59、
环 16路）、潍州路（1、2、8路）。项目地人流 万
人/天，高峰期 11万人/天。
公交客运以普通公共
汽车为主，以小公共客
车、出租汽车为辅。
商业网
酒店：潍坊大酒店、鸢飞大酒店、泰华大酒店、汇泉
大饭店等；
专业店/便利店： 民康药店、家乐佳超市、全利来蛋
糕店等。
以本地块为中心，日常
消费，只需步行 15分
钟内便可完全满足。
公园
东苑公园、世界风筝都纪念广场、白浪河绿地广场、
人民公园
项目地块西临东苑公
园，公园面积约 100亩
教育/金融/ 教育：市实验小学、潍州路小学、潍坊中学、市委党 周边配套相对完善。
医院/居住
小区
校、广文中学、幸福街小学、潍坊医学院等；
医院：人民医院、市中医院、同心医院、市立医院、
市第二人民医院、等；
金融：农业银行、工商银行、交通银行、农村信用社
等。
居住小区：行政街社区、幸福街社区、院校街社区、
难园社区、南大街社区、阳光外滩社区等。
行政机构
政府机构：奎文区政府、旅游局、市科技局、地震局、
环保局、市农业局、房管局、园林局、出入境检疫局、
奎文区国税局等；
政府机构、行政事业单
位比较齐全并相对集
中
第二节 项目 SWOT分析
优势分析（S）
1、契合城市发展战略
潍坊城市经济发展迅速，人民消费能力稳步提升。项目发展契合政府提出以商兴城的发展思路。
2、区域位置显赫
项目位于城市中心位置，升值潜力大。
3、功能俱全
项目位于城市发展成熟区域，区域内各类城市功能聚合，发展成熟，区位显要。
4、交通便利
项目外围道路交通条件完善，有利于项目对整个地区的聚合和辐射。
5、景观资源丰富
项目周边自然、人文景观资源既独特又丰富多样，可充分为项目借用、融合。
6、有一定商业基础
项目周边已有多重资源基础，商业、住宅、写字楼多重功能集合，为整个项目向多元化综合性商业街区发展奠定了
基础。
7、增值潜力大
劣势分析（W）
1、商业氛围冷清
地块呈狭长形，潍州路胜利大街以南沿线商业氛围冷清。目前所处区域商业氛围和规模尚需一定的培育期。
2、期房
3、潍坊商业竞争激烈
4、目标群体日趋理性
5、地块面积过小，规划难度过大
6、房型朝向有问题，项目南北长 米，东西长 32米
项目机会点分析（O）
1、符合商业发展趋势
——从国内外中心商业区发展趋势来看，商业区向购物、娱乐 、商旅办公、休闲、观光、文化交流的综合性多功
能方向发展成为最新发展模式。
——胜利西街商业发展成熟，但环境改善难度大，向多功能方向发展潜力不大，新友谊及附近路段是向规模化、业
态多元化的纯商业区方向发展，功能单一，两者均难以满足更高层次的购物行为、心理要求。
2、周边居民区集中
——从周边发展来看，所在区域已经有大量的居民入住，另有大量的住宅在开发建设中，区域商业迫切需要进一
步提升整合。
——从规划层面来看，市政府及大量企事业单位的东移和大量人口东迁，对区域的发展方向、功能组合提出了更高
的要求。
——从自身条件来看，项目所处位置极佳，再加上周边可借用的人文及自然景观资源，为整个项目向多功能、多元
化的综合性商业街区的发展创造了条件。
3、政府支持力度大
4、置业投资需求较大
项目威胁点分析（T）
1、竞争市场变化莫测
南下河商业区的更新改造升级对本项目发展形成竞争压力。胜利西街商业区、潍州路商业区和世纪泰华商业区相隔
距离较近，留客意欲强烈，对项目形成威胁。
2、消费心理掌握难度大
3、竞争项目分流客户
S W O T 分 析 对 比 表
优势点（S） 劣势点（W） 机会点（O） 威胁点（T）
1、契合城市发展战略
2、区域位置显赫
3、功能俱全
4、交通便利
5、景观资源丰富
6、有一定商业基础
1、商业氛围冷清
2、期房
3、潍坊商业竞争激
烈
4、目标群体日趋理
性
1、符合商业发展趋
势
2、周边居民区集中
3、政府支持力度大
4、置业投资需求较
大
1、竞争市场变化
莫测
2、消费心理掌握
难度大
3、竞争项目分流
客户
7、主力店品牌优势
8、增值潜力大
