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“轻资产’’开发模式引发的思考
文 f丁常清
J I广京时间2007年12月13日，河南
L_J地产企业一一鑫苑 (中国)置业
有限公司在美国纽约交易所上市，代号
“X IN ”
， 发行价14美元，共发行1750
万股，上市当天收盘价16．8美元，涨幅
20％，融资约2．45l'g美元。鑫苑公司的
生产运营方式是 “快速拿地、快速建
设、快速销售”，为此鑫苑公司还提 出
了自己的口号：“不囤地、不存房、零库
存”。为此，“鑫苑模式”也犹如一缕清
风，吹过当前热浪涌现的房地产市场。
香港资本市场以土地储备量作为
重要标准来考查一个房地产企业的实
力，所以大多数的香港投资者都对鑫
苑这种 “不存地、不存房、零库存”的
“轻资产”商业模式产生质疑 。但是
鑫苑公司在英国、迪拜、德国、美国、
澳大利亚等7个国家和地区的路演中
得到了认同，来自中东、欧美和澳大利
亚的投资者投资认购了鑫苑股票，又
不由得让人对这种 “轻资产”的开发
模式产生了无限遐想。
“轻资产”
开发模式的利与弊
土地对于鑫苑公司来说更像是生
产资料，而不是资产，“鑫苑模式”也
可以说是一种 “轻资产”的模式。“轻
资产”模式是企业生产经营的理想模
式：第一，从开发模式上来看，筹集资
在资金和人才充足以及各个开
发环节均能快速衔接的情况下'
“轻资产”方能“轻车熟路”
金买地、盖房、卖房，然后再开始新一
轮循环 ，这已经成为绝大多数房地产
开发企业采用的开发模式。这种开发
模式，实质上是资金和资本的转化过
程，也是资本 的增值 过程。如果这一
过程始终是良性循环 ，企业资本不断
增值，就不会有资产产生，也没有必要
积累资产。第二，从资产折旧来看，有
形资产，总是有使用年限和损耗存在，
理论上，资产是企业经营的 “包袱”。
第三，从开发企业性质来看，开发企
业在开发过程中一直起着 “导演”的作
用。物色地块，买地，委托规划设计，
工程招标发包，委托工程质量监理，
委托策划销售等。每一个开发过程，
通过签定的合作协议在起作用，除去
抵押贷款，企业资产不参与任何企业
活动。第四，从规避风险来看，不储备
土地，随买随开发，快速建设，快速销
售，快速回笼资金，大大缩短开发周
期，快速获利，占用资金少，能规避项
城市开发 URBAN DEVELOPMENT
2008 MARCH 03
目开发周期长可能遭遇的政策和现金
流风险，属于以运营速度制胜而不以
规模取胜。
“轻资产”经营，可以使企业轻装
上阵，但它对房地产企业经营提出了
更高 的要求，在资金和人才充足以及
各个开发环节均能快速衔接的情况下，
“轻资产”方能“轻车熟路”。
“轻资产”模式是企业生产经营
的理想模式，作为个案可以进行探索，
如若全面普及，存在许多疑问：首先，
房地产开发是资金密集型行业，巨量
资金 云集房地产，“轻资产”模式能
否筹集资金甚至长期筹集到资金确实
无法保证 ；其次，房地产开发是高风
险的行业，存在政策、管理、经营、市
场、财务等风险，“轻资产”模式能否
抵御风险值得考虑：再次，房地产产
品具有天然的保值增值的功能，由于
土地的稀缺性和人口增长对房产的需
求，长期来看，房地产产品属于供不应
求，资本的本性是趋利，如果企业资
本经营增值幅度小于资产自然增值幅
度，企业将如何选择?最后，房地产开
发过程中有许多环节和外在的影响因
素，快速筹集资金，快速建设和快速
销售需要一定的外部环境。所以，快
速经营对于多数开发企业尤其是中小
型企业而言，往往是心有余而力不足，
成为企业的一块心病。
“鑫苑模式”是鑫苑公司在企业
发展过程中进行的一种探索和尝试，
由国务院发展研究中心企业研究所、
清华大学房地产研究所和中国指数研
究院三家单位共同组成的权威研究机
构发布 了“2OO6中国房地产百强企业
研究报告”，报告中对鑫苑公司的评价
是：由于专注于特定区域房地产市场的
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开发，并形成了具有相当价值的房地产
品牌，通过全方位、多层次的业务拓展
实现企业品牌的迅 速扩张，成为区域
性房地产市场的领先者。
“轻资产”模式的启示：
建立房地产开发服务市场
随着社会 的进步和发展，分工精
细、专业优势已经成为趋势。“鑫苑模
式”目前看来还比较另类，但它给我们
以这样的启示：未来应该创造什么样
的环境，才能有利于房地产企业的发
展、有利于房地产行业的发展。
如果能建立一个房地产开发服务
市场，从市场调研、项目策划、资金筹
集等运作开始到末端的物业管理企
业的选择，服务内容应有尽有，操作
合理规范，并贯穿整个房地产开发全
过程，这样的市场将有利于企业和行
业的发展。
基本思路 ：房地产开发产业链、上
下游企业全部进入房地产开发服务市
场，进入企业的资质由市场管理部门
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审核和管理。如果有可能，政府 的政
务公开等办事机构也能进入市场内办
公，效果更好。
操作模式：针对技术性强、标底
较大、不完全竞争等服务，按 《招标投
标法》规定的方法进行，如建筑工程、
大宗建筑材料、电梯、锅炉及其他专用
设备等。针对非技术性、标底小、完全
竞争的服务，采取超市模式，明码标
价，自由选择，如房屋中介、咨询、造
价、评估、广告等。
费用收取：市场管理不收费，入住
企业仅交纳房租和水电费。
“进场”企业类型：咨询类企业：
市场调研、项目策划、可行性研究、房
地产评估、造价管理、工程监理、广告
宣传等i融资类企业：风险投资基金、
贷款担保、信托理财等；规划设计类
企业：规划设计、市政设计、景观设计
等 ：建设类企业：建筑工程、安装工
程、装饰工程、绿化工程、景观工程、
市政工程 (给排水 、电、气、路、灯 )
等；成品和材料类企业：门窗供应、建
筑材料、装饰材料等；房屋中介类企
业：房屋销售、房屋中介等；物
类企业 ：物业管理公司、维修月6
生保洁、家政服务等。
市场管理 ：企业进出自由；
企业，采取资质管理，企业诚信
记录入档作为选择依据；企业
码标价，包括服务内容、服务
问、质量、要求、承诺等内容；
议 由市场公证 ，服务收入存入
用帐户，由市场监管，被服务方
支付款项。
交易方式：市场内洽谈成
网上交易成交。
建 立房地产开发服务市场
于房地产企业和行业的发展。
放以来，房地产开发一直在探
展，需要不断创新，虽然 “鑫苑
也在摸 索之中，也需要不 断完
“鑫苑模式”也为整个房地产
入了新鲜的血液。四
作者单位 南京市城市建设开发 (j
限责任公司
编辑 李连元
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