房地产开发企业
会计
第八章 对外投资的核算
本章要点
房地产开发企业对外投资的类型
掌握金融资产投资的核算
掌握长期股权投资的核算
了解投资发生减值的处理
第一节 交易性金融资产投资的核算
一、投资概述
企业对外投资的核算分为四类：交易性金融
资产投资、可供出售金融资产投资、持有至
到期投资和长期股权投资。
其中，前三项金融资产投资由《企业会计准
则--金融工具确认和计量》进行规范，长期股
权投资由《企业会计准则--长期股权投资》进
行规范。
交易性金融资产投资的核算
二、交易性金融资产投资的核算
性质：企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产。
符合以下条件之一的金融资产，企业应当划分为交易性金融
资产：
1、持有金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购；
2、金融资产是企业采用短期获利模式进行管理的金融工具
投资组合中的一部分；
3、属于衍生金融工具。
内容：为交易目的所持有的债券投资、股票投资、
基金投资、权证投资等和直接指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产。
设置账户：
交易性金融资产——成本
——公允价值变动
公允价值变动损益
主要业务账务处理
（1）取得
处理原则：交易性金融资产按公允价值入帐，交易费用
计入当期损益，如果取得的交易性金融资产包括股利或利息，
计入“应收股利”或“应收利息”
（2）持有
被投资企业宣告（或）分派股利：
取得时包含股利：冲减“应收股利”
取得时不包含股利：确认为投资收益
资产负债表日：
交易性金融资产的公允价值与账面价值比较：
公允价值＞帐面价值：
借：交易性金融资产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
？公允价值＜帐面价值
（3）出售
两方面内容：
反映交易业务：注销交易性金融资产的帐
面记录。出售价格与交易性金融资产的帐面
价值的差额计入“投资收益”
将未实现损益转为实现损益：公允价值变
动损益转入“投资收益”
[例8-
1]
可供出售金融资产投资的核算
三、可供出售金融资产投资的核算
可供出售金融资产，指初始确认时即被指定为可供
出售的非衍生金融资产。
对于划分为可供出售金融资产，包括划分为可供出
售的股票投资、债券投资等金融资产。
1、性质：
可供出售的股票投资、债券投资等
2、账户设置
可供出售金融资产—成本
—公允价值变动
3、账务处理
与交易性金融资产的账务处理类似，有以
下特点：
①账户名称不同
②取得时的交易费用计入成本
③资产负债表日公允价值变动差额计入资
本公积
持有的可供出售债券如为分期付息、一次还本付息债券投资，
应于资产负债表日按票面利率计算确定的应收未收利息，借
记“应收利息”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率
计算确定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，
借记或贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目；
如为一次还本付息债券投资，应于资产负债表日按票面利率
计算确定的应收未收利息，借记“可供出售金融资产（应计
利息）”科目，按可供出售债券摊余成本和实际利率计算确
定的利息收入，贷记“投资收益”科目，按其差额，借记或
贷记“可供出售金融资产（利息调整）”科目。
可供出售权益工具投资持有期间被投资单位宣告发放的现金
股利，按应享有的份额，借记“应收股利”科目，贷记“投
资收益”科目
出售可供出售金融资产时，应按实际收到的金额，借记“银
行存款”、等科目，按可供出售金融资产的成本，贷记“可
供出售金融资产（成本）”科目，按应从所有者权益中转出
的公允价值累计变动额，借记或贷记“资本公积——其他资
本公积”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。
[例8-2]
持有至到期投资的核算
四、持有至到期投资的核算
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定
或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
企业不能将下列非衍生金融资产划分为持有至到期
投资：
（1）初始确认时即被指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的非衍生金融资产；
（2）初始确认时被指定为可供出售的非衍生金融资
产；
（3）符合贷款和应收款项的定义的非衍生金融资产。
如果企业管理层决定将某项金融资产持有至到期，则在该金
融资产未到期前，不能随意地改变其“最初意图”。也就是
说，投资者在取得投资时意图就应当是明确的，除非遇到一
些企业所不能控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独
立事件，否则将持有至到期。
（一）到期日固定、回收金额固定或可确定
（二）有明确意图持有至到期
（三）有能力持有至到期
（四）至期前处置或重分类对所持有剩余非衍生金融资产的
影响
（五）持有至到期投资的会计处理
[例8-3]
第二节 长期股权投资的核算
一、长期股权投资的初始计量
长期股权投资——是指企业已经取得并打算长期持
有的被投资单位的股权投资，包括股票投资和其他
股权投资。
取得方式
企业合并
其他方式
同一控制下
非同一控制下
长期股权投资的核算
（一）企业合并
1、同一控制下的企业合并方式：支付现金、
转让非现金资产或承担债务等。
初始投资成本：被合并方所有者权益账面价
值的份额。
成本与实际投入差额：调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
长期股权投资的核算
发行权益性证券(如换股合并)作为合并对价的：
初始投资成本：被合并方所有者权益账面价
值的份额。
成本与股份面值差额：调整资本公积；资本
公积不足冲减的，调整留存收益。
[例8-4] [例8-5]
长期股权投资的核算
2、非同一控制下的企业合并时，购买方在购买日应当以按
照《企业会计准则第20号——企业合并》确定的合并成本作
为长期股权投资的初始投资成本。
非同一控制下的企业合并与同一控制下的企业合并的区别在
于：
（1）同一控制下的企业合并，初始投资成本为被合并方所
有者权益账面价值的份额；而非同一控制下的企业合并，投
资方在购买日是按照投资方投出资产以及承担债务的公允价
值，确定长期股权投资初始成本，是参股方式。
（2）同一控制下的企业合并，长期股权投资初始投资成本
与投出资产以及承担债务的账面价值的差额，调整投资方的
净资产；非同一控制下的企业合并，长期股权投资初始投资
成本与投出资产以及承担债务的账面价值的差额调整投资方
的当期损益。
[例8-6]
长期股权投资的核算
(二)对其他方式取得的长期股权投资，应当按照下
列规定确定其初始投资成本：
1、以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际
支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及
其他必要支出，但实际支付的价款中包含的已宣告
但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。
[例8-7]
长期股权投资的核算
2．以发行权益性证券取得的长期股权投资，按公允
价值作为初始投资成本。
3．投资者投入的长期股权投资，按投资合同或协议
约定的价值作为初始投资成本，但合同或协议约定
价值不公允的除外。
4．通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，以
换出资产的公允价值作为初始投资成本。
5．通过债务重组取得的长期股权投资，按照将享有
债务人股份的公允价值作为初始投资成本。
注：非同一控制下企业合并和非企业合并
方式取得的投资
①投资方应当以公允价值为计量基础。
②公允价值与帐面价值不一致的计入营
业外收支项目
③投资发生的相关费用计入投资成本
④取得投资时包含的股利计入债权项目
长期股权投资的核算
二、长期股权投资的后续计量
长期股权投资形成了投资企业与被投资企业之间的
关联方关系，按其对被投资单位实施影响的能力，
分为以下四种类型：
(1)控制。是指有权决定一个企业的财务和经营政策，
并能据以从该企业的经营活动中获取利益。
(2)共同控制。是指按合同约定对其某项经济活动所
共有的控制。
(3)重大影响。是指对一个企业的财务和经营政策有
参与决策的权力，但并不决定政策。
(4)无控制。是指无共同控制且无重大影响。
长期股权投资的核算
后续计量有成本法和权益法两种：当投资企业对被
投资企业实施控制，不具有重大影响的情况下采用
成本法，具有共同控制和重大影响，采用权益法。
长期股权投资的核算
（一）成本法
成本法，是指长期股权投资按投资成本计价的方法。
只有在被投资企业宣告或分得股利时，才进行有
关帐务处理：
对于分享的股利，区分一般股利和清算性股利，
一般股利确认“投资收益”；清算性股利作为投资
成本的收回。
清算性股利=累计实现净收益＜累计派发的股利
[例8-8]
（二）权益法
在持有期间应根据投资企业享有被投资单位所有者
权益的份额的变动对投资帐面价值进行调整的方法。
（1）帐户的设置
“长期股权投资——投资成本
——损益调整
——其他权益变动”
（2）取得帐务处理
投资成本＞净资产公允价值：不调整
投资成本＜净资产公允价值：确认营业外收入[例
8-9]
（3）持有期间帐务处理
①被投资企业实现利润
调增长期股权投资和确认投资收益
②被投资企业发生亏损
确认投资损失和调减长期股权投资
③被投资企业宣告分配股利
确认债权和调减长期股权投资
④被投资企业所有者权益变动
增减长期股权投资和资本公积
[例8-10]
三、成本法与权益法的转换
①成本法转按权益法核算
按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法
核算的初始投资成本。
初始投资成本小于占被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的差额，借记本科目（投资成本），贷
记“营业外收入”科目。
②权益法转按成本法核算
按中止采用权益法时投资的账面价值作为成本法核
算的初始投资成本。
处理原则： 实际收到的金额与长期股权投资的帐面价
值的差额确认为投资收益；原计入“资本公积”的
金额转入“投资收益”。
第三节 投资减值的核算
一、交易性金融资产之外的金融资产减值
房地产开发公司应当在资产负债表日对交易性金
融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，有
客观证据表明该企业金融资产发生减值的，应当
计提减值准备。
投资减值的核算
1．金融资产发生减值的判断
（1）发行方或债务人发生严重财务困难；
（2）债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金
发生违约或逾期等；
（3）债权人出于经济或法律等方面因素的考虑，
对发生财务困难的债务人作出让步；
（4）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
（5）因发行方发生重大财务困难，该金融资产无
法在活跃市场继续交易；
投资减值的核算
（6）无法辨认一组金融资产中的某项资产的现金流
量是否已经减少，但根据公开的数据对其进行总体
评价后发现，该组金融资产自初始确认以来的预计
未来现金流量确已减少且可计量，如该组金融资产
的债务人支付能力逐步恶化，或债务人所在国家或
地区失业率提高、担保物在其所在地区的价格明显
下降、所处行业不景气等；
（7）债务人经营所处的技术、市场、经济或法律环
境等发生重大不利变化，使权益工具投资人可能无
法收回投资成本；
（8）权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时
性下跌；
（9）其他表明金融资产发生减值的客观证据。
投资减值的核算
2．可供出售证券减值及转回
借：资产减值损失
贷：资本公积——其他资本公积
可供出售金融资产——公允价值变动
转回时：
借：可供出售金融资产——公允价值变动
贷：资产减值损失
但可供出售金融资产为股票等权益工具投资的（不含在活跃
市场上没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具投资）
借：可供出售金融资产——公允价值变动
贷：资本公积——其他资本公积
例8-11
投资减值的核算
3．持有至到期投资减值
借：资产减值损失
贷：持有至到期投资减值准备
转回时，作相反分录。
[例8—12]
投资减值的核算
二、长期股权投资减值
为了使会计核算资料能够较真实地反映长期股权投资的可收
回金额，避免虚列资产价值，企业应定期或年终对长期股权
投资进行检查，如有由于市价持续下跌或被投资单位经营状
况恶化等原因导致其可收回金额低于其账面价值的，应当计
提长期股权投资减值准备。
企业在计提长期股权投资减值准备时，对长期股权投资是否
应当计提减值准备，可以根据下列迹象判断：
投资减值的核算
1．市价持续两年低于账面价值；
2．该项投资暂停交易一年或一年以上；
3．被投资单位当年发生严重亏损；
4．被投资单位持续两年发生亏损；
5．被投资单位进行清理整顿、清算或出现其他不能持续经
营的迹象。
企业计提的长期投资减值准备，应在“长期股权投资减值准
备”科目进行核算。当长期股权投资的预计可收回金额低于
其账面价值时， 按应减记的金额，借记“资产减值损失”科
目，贷记“长期股权投资减值准备”科目。处置长期股权投
资时,应同时结转已计提的长期股权投资减值准备。
本 章 小 结
房地产开发企业的对外投资是指企业所拥有的资金，除了主
要用于自身开发经营业务外，还可以将其投放于股票、债券
和其他单位，获得预期的经济效益。对外投资按其性质不同，
可分为交易性金融资产投资，可供出售金融资产投资，持有
至到期投资和长期股权投资。
金融资产包括交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售
金融资产。根据其持有意图和持有期限而分为交易性金融资
产投资和长期投资，一般来讲，持有期限不超过一年的为交
易性金融资产投资，超过一年的为长期投资。
长期股权投资的核算有成本法和权益法两种，投资企业对被
投资企业具有共同控制或重大影响的，长期股权投资应采用
权益法核算。处置投资时，投资的账面价值与实际取得收入
的差额，确认为当期投资损益。
企业应当在资产负债表日对交易性金融资产以外的金融资产
的账面价值进行检查，有客观证据表明该企业金融资产发生
减值的，应当计提减值准备。
第八章
完
假定2012年6月30日，甲公司购买的B公司债券的公
允价值（市价）为27 800 000元；2012年12月31日，
甲公司购买的B公司债券的公允价值（市价）为25
600 000元。假定不考虑其他因素.甲公司应编制如下
会计分录：
（1）2012年6月30日，确认B公司债券的公允价值变
动时：
借：可供出售金融资产—公允价值变动 2 000 000
贷：资本公积—其他资本公积 2 000 000
（2）2012年l2月31日，确认B公司债券的公允价值
变动时：
借：资本公积—其他资本公积 2 200 000
贷：可供出售金融资产—B公司债券—公允价值
变动 2 200 000 返回
根据上述调整，宏坤房地产开发企业的账务处理如
下：
2008年1月1日，调整期处摊余成本
借：持有至到期投资—利息调整（1138-1086）52
贷：投资收益 52
（2）20×2年12月31日，确认实际利息收入、收回
本金等
借：应收利息 59
持有至到期投资——利息调整 55
贷：投资收益 114
借：银行存款 59
贷：应收利息 59
借：银行存款等 625
贷：持有至到期投资——成本 625
（3）20×3年12月31日，确认实际利息等
借：应收利息 30
持有至到期投资——利息调整 27
贷：投资收益 57
借：银行存款 30
贷：应收利息 30
（4）20×4年12月31日，确认实际利息收入等
借：应收利息 30
持有至到期投资——利息调整 30
贷：投资收益 60
借：银行存款 30
贷：应收利息 30
借：银行存款等 625
贷：持有至到期投资——成本 625
假定宏坤房地产开发企业购买的债券不是分次付息，
而是到期一次还本付息，且利息不是以复利计算。
此时，甲公司所购买的债券的实际利率r计算如下：
（59+59+59+59+59+1250）×(1+r)-5=1000,，由此
得出r≈%.
根据上述数据，宏坤房地产开发企业的有关账务处
理如下：
2006年1月1日，购入债券
借：持有至到期投资——成本 1250
贷：银行存款 1000
持有至到期投资——利息调整 250
（2）2006年12月31日，确认实际利息收入
借：持有至到期投资——应计利息 59
——利息调整
贷：投资收益
（3）2007年12月31日，确认实际利息收入
借：持有至到期投资——应计利息 59
——利息调整
贷：投资收益
（4）2008年12月31日，确认实际利息收入
借：持有至到期投资——应计利息 59
——利息调整
贷：投资收益
（5）2009年12月31日，确认实际利息收入
借：持有至到期投资——应计利息 59
——利息调整
贷：投资收益
（6）2010年12月31日，确认实际利息收入等
借：持有至到期投资——应计利息 59
——利息调整
贷：投资收益
借：银行存款 1545
贷：持有至到期投资——成本 1250
——应计利息 295 返回
[例8-4] 2006年7月1日，同一控制下的甲房地产开发
企业以1 000万元现金、1 000万元固定资产，并且
承担乙企业200万元债务的合并对价取得乙企业60%
的股权。乙企业合并日账面资产4 000万元、债务
200万元（不含已由甲企业承担的债务）、所有者权
益3 800万元。
借：长期股权投资 2 280 000
贷：银行存款 10 000 000
固定资产 10 000 000
长期借款 2 000 000
资本公积——其他资本公积 800 000
返回
[例8-5] A企业与B企业是同一控制下的两家房地产
开发公司。A企业2006年7月1日以发行股票的方式
取得B企业60%的股权。A企业发行3 000万股普通
股，每股面值1元。合并日B企业账面所有者权益4
500万元。合并日A企业资本公积为100万元，盈余
公积150万元，未分配利润500万元。
借：长期股权投资 27 000 000
资本公积 1 000 000
盈余公积 1 500 000
利润分配——未分配利润 500 000
贷：股本 30 000 000
返回
[例8-6]甲乙两房地产公司是非同一控制下的企业，
2006年7月甲公司以机器设备对乙公司进行投资，
该设备原值2 000万元，已提折旧200万元，该设备
的公允价值1 900万元，乙公司接受甲公司投资时所
有者权益账面净值为3 000万元，甲公司取得乙公司
60%的股权。
甲公司的会计分录如下：
借：长期股权投资 19 000 000
累计折旧 2 000 000
贷：固定资产 20 000 000
营业外收入 1 000 000
乙公司的会计分录如下：
借：固定资产 19 000 000
贷：实收资本 18 000 000
资本公积——其他资本公积 1 000 000
返回
[例8-7] M房地产开发公司2006年2月10日购入K公
司股票100万股并准备长期持有，每股价格元
（其中含有已经宣布发放但尚未支取的现金股利
元），另支付手续费20 000元，款项已经用银行存
款支付。
M公司对K公司的长期股权投资初始成本 ＝（－
）×1 000 000＋20 000＝5 020 000元
借：长期股权投资 5 020 000
应收股利 100 000
贷：银行存款 5 120 000
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[例8-8]宏坤房地产开发公司企业2003年1月1日用
3000万购买B公司的股票，占B公司股权比例10%；
B公司历年实现利润和分配股利情况如下：
时间 分派股利 实现利润
200万 年底,400万
500万 年底,600万
400万 年底,800万
200万 年底,500万
不分配
2003年1月1日：
借：长期股权投资——B公司 30 000 000
贷：银行存款 30 000 000
借：应收股利 200 000
贷：长期股权投资——B公司 200 000
（实质是对2002年利润的分配）
借：应收股利 500 000
贷：长期股权投资——B公司 100 000
投资收益 400 000
（累计发放股利700万>累计净收益400万，清算性股
利300万）
借：应收股利 400 000
长期股权投资——B公司 200 000
贷：投资收益 600 000
（1100万>1000万，清算性股利100万，原确认30万，
转回20万）
借：应收股利 200 000
长期股权投资——B公司 100 000
贷：投资收益 300 000
（1300万<1800万，无清算性股利）
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[例8-9]宏坤房地产开发公司2006年1月1日以银行存
款200万元购入乙公司40%的表决权资本。乙公司
2006年1月1日所有者权益为400万元，公允价值为
450万，假定乙公司的净资产全部为可辨认净资产。
有关会计处理为：
借：长期股权投资—乙公司（成本）2 000 000
贷：银行存款 2 000 000
假定上例中乙公司所有者权益为550万元，公允价
值为600万，其他条件不变。
借：长期股权投资—乙公司（成本）2 400 000
贷：银行存款 2 000 000
营业外收入 400 000
[例8-10] A房地产公司企业2003年支付1000万对B
公司投资，占B公司25%的股份。W公司所有者权
益金额5000万元，W公司历年发生所有者权益变动
情况为：
2003年实现利润 600万
2004年4月派发股利 400万
2004年发生亏损 200万
2005年因接受捐赠资本公积增加 100万
A公司的会计分录如下：
投资时
借：长期股权投资—B公司（成本） 12 500 000
贷：银行存款 10 000 000
营业外收入 2 500 000
03年末
借：长期股权投资—B公司（损益调整）1 500 000
贷：投资收益 1 500 000
2004年4月派发股利
借：应收股利——B公司 1 000 000
贷：长期股权投资—B公司(损益调整)1 000 000
2004年发生亏损
借：投资收益 500 000
贷：长期股权投资—B公司（损益调整）500 000
2005年因接受捐赠资本公积增加
借：长期股权投资—（其他权益变动）250 000
贷：资本公积—其他资本公积 250 000
问：假如B公司2006年发生巨额亏损，如1年亿， A
房地产公司如何处理？ 返回
[例8-11]2006年1月1日，宝吉房地产开发公司从股票
市场以每股15元的价格购入宏坤公司发行的股票2 000
000股，占宏坤公司有表决权股份的5%，对宏坤公司
无重大影响，划分为可供出售金融资产。
2006年5月10日，宝吉公司收到宏坤公司发放的上年
现金股利400 000元。
2006年 12月31日，该股票的市场价格为每股13元。
宝吉公司预计该股票的价格下跌是暂时的。
2007年，宏坤公司因违犯相关证券法规，受到证券监
管部门查处。受此影响，宏坤公司股票的价格发生下
跌。至2007年12月31日，该股票的市场价格下跌到每
股6元。
2008年，宏坤公司整改完成，加之市场宏观面好转，
股票价格有所回升，至12月31日，该股票的市场价格
上升到每股10元。
假定2007年和2008年均未分派现金股利，不考虑其他
因素，则宝吉公司的帐务处理如下：
（1）2006年1月1日购入股票
借：可供出售金融资产——成本 30 000 000
贷：银行存款 30 000 000
（2）2006年5月确认现金股利
借：应收股利 400 000
贷：投资收益 400 000
借：银行存款 400 000
贷：应收股利 400 000
（3）2006年12月31日确认股票公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积 3 600 000
贷：可供出售金融资产——公允价值变动 3 600 000
（4）2007年12月31日，确认股票投资的减值损失
借：资产减值损失 17 600 000
贷：资本公积——其他资本公积 3 600 000
可供出售金融资产——公允价值变动 14 000 000
（5）2008年12月31日确认股票价格上涨
借：可供出售金融资产——公允价值变动 8 000 000
贷：资本公积——其他资本公积 8 000 000
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[例8—12]宏坤房地产开发公司2005年1月购入一批乙公司发
行并上市交易的债券，作为持有至到期投资，至2005年12
月31日，该债券的账面价值（摊余成本）为500万元。该债
券的发行方乙公司在2005年亏损1500万元，出现了较为严
重的财务问题，经分析判断该债券出现了减值的迹象。按照
该债券的实际利率，将该债券预计未来现金流量折成的现值
为480万元。2006年甲公司实现净利润为800万，年末估计
该债券未来现金流量现值为510万元
因该债券2005年末预计未来现金流量现值480万元，低于其
账面价值500万元，应当计提持有至到期投资减值准备20万
元，作为资产减值损失计入当期损益。
借：资产减值损失 200 000
贷：持有至到期投资减值准备 200 000
2006年末该项投资的账面金额为480万，低于其预计未来现
金流量现值为510万元，应转回原已提的减值准备20万
借：持有至到期投资减值准备 200 000
贷：资产减值损失 200 000
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