工业园区物业管理
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物业
会展
物业
工业园区
物业
写字楼
物业
零售
物业
望
闻
问
切
背景资料
物业管理基本要求
参观、访问、调研
实施方案
一、概念解析
什么是工业园区？
工业园区物业的特点？
工业园区物业分类？
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典型案例：苏州工业园区
• 苏州工业园区于1994年2月经国务院批
准设立，行政区划288平方公里，其中，
中新合作区80平方公里。是中国和新
加坡两国政府的合作项目，开创了中
外经济技术互利合作的新形式。
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工业园区定义
• 工业园区是指由政府规划建设的，供水、
供电、供气、通讯、道路、仓储及其他配
套设施齐全，布局合理且能够满足从事一
般工业生产和科学实验需要的标准性建筑
物或建筑物群体。
• 生产厂房、库房、办公楼宇、生活用房、
公共设施（变电站、污水处理站、停车场、
道路、绿化带等）
工业园区物业的特点
• 规划区域大，资本投资量大、流通性差
• 建筑结构独特
• 基础设施配套要求高
• 环境易污染
• 交通条件好
• 享受优惠政策
江苏江阴—靖江工业园区
类型：省级
批准时间：2006年7月6日
批准面积：平方公里
规划面积：首期启动区面积
平方公里，总规划面积
60平方公里。
主导产业：船舶及船舶配件、
重钢结构、风力发电、汽
车配件
框架结构、大开间、室内净空高
部分框架现浇厂房标准型建筑
整个层高12米，面积：2500平方米左右，内空在7米左
右预留行车梁
先后投入120多亿元进行基础
设施建设，高标准实施“九通
一平”，建成区面积达到50平
方公里。园区绿化覆盖率达到
40%，形成了完整的环境保护
体系，建成ISO14000国家环
保示范区。建成了一站式服务
中心，建成了行政性收费“零
费区”，国际医院、国际学校、
外商公寓、外商俱乐部一应俱
全。建立了海关直通点、高新
物流中心、公共型保税仓库。
建设了园区光纤网，开通了中
文、英文、日文、韩文网站，
实现了网上办公、网上申报、
网上统计。
无锡高新技术开发区——
基础设施九通一平
工业污染：GDP的代价
• 空气污染
• 水体污染
• 固体废弃物污染
• 噪声污染
• 电磁波污染
园区交通：四通八达
• 选址城郊
• 交通主干道附近
• 道路宽阔
(一) 产业促进优惠政策
(二) 人才吸引优惠政策
(三) 租金优惠
(四) 科技经费
(五) 投融资支持
(六) 园区独特的公积金政策
(七) 上市公司特别扶持
(八) 科技领军计划
苏州工业园区优惠政策
对认定的园内软件/IC设计等重点高科技企业，按照一定比例享受
以下人才薪资津贴:
对于具有博士研究生学历的，可以申请薪水补贴，经批准的给予
每月3000元的薪酬补贴;
对于具有硕士研究生或高级以上职称的，可以申请薪水补贴，经
批准的给予每月2000元的薪酬补贴；
对于具有本科学历生或中级以上职称的，可以申请薪水补贴，经
批准的给予每月1000元的薪酬补贴。
具有硕士研究生及以上学历，引进后担任园区关键行业关键岗位
的高级紧缺专业技术人才，可给予10-15万元的安家补贴。
关键领域人才薪水补贴
课后思考题
• 对比分析写字楼物业、商场物业和
工业园区物业的物业特点？
• 这些物业特点对各自的物业管理有
什么影响？
工业园区物业的分类
• 县级、市级、省级、国家级
• 无污染工业园、轻度污染工业园、
特殊工业园
• 高科技工业园、化学工业园、汽
车工业园、纺织工业园
知识链接
工业物业
• 工业物业概念起源于19世纪末工业化国家，最早
的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。从
1945年开始后很多国家将工业物业融入到整个国
家策略之中，但是直到1970年，工业物业得以快
速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
• 工业物业往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
“日本的工业物业对日本GDP贡献在40％以上；美
国工业物业对本国GDP贡献也超出了30％”。
行政办公面积
所占百分比
0-5%
重工业
物业
5-10%
轻工业/装配
物业
15%
仓促/配送
物业
20%-100%
办公/研发
物业
工业物业分类
二、工业园区物业服务
工业园区物业服务现状？
工业园区物业服务内容？
1、工业园区物业服务的现状
• 工业园区物业服务立法不完善
• 工业园区物业企业的角色尴尬
• 规划布局不够合理、房屋设计的使用功能
不够全面
• 工业园区配套设施不够完善
代办
业务
工业园区物业服务立法不完善
• 至今尚无一部关
于工业园区物业
服务的法律法规
• 政府与物业管理
企业职能划分交
叉重叠
管委会？物管？
工业园区物业管理服务具体内容
物业管理服务
内容
厂房、库房、设施
环境管理
文化管理
安全管理
厂房库房及设备设施管理
• 厂房库房的定期维修保养
• 厂房库房的季节性维修保养
• 防潮、防高温、防水浸
• 外立面的清扫擦洗
• 供水供电等设备设施的定期检查
案例讨论
• 达敏物业管理公司负责某工业园区的前期物业管理工作已
经1年。该工业园区各项配套适施完善，客户入园率已达
95％。由于服务质量较高，前期物业服务合同期满后，达
敏物业管理公司被工业园区管理委员会继续聘请负责工业
园区的物业管理工作。达敏物业管理公司工程部对工业园
区的房屋及各种附属设施设备系统已经有了一定的了解，
下一步的工作主要是要对工业园区的房屋及附属设施设备
进行计划性和非计划性的维修养护管理，对工程部员工进
行定期和不定期的培训和考核等。假设你是达敏物业管理
公司工程部的经理，请制定一套实施和控制上述工业园区
房屋及附属设施设备维修养护计划的方案。
实施和控制物业管理区域房屋及附
属设备设施维修养护计划方案：
• 房屋养护计划的制定
• 房屋维修计划的制定
• 房屋附属设备设施维修养护计划的制定
• 房屋及附属设备设施维修养护计划的实施
• 房屋及附属设备设施维修养护计划实施的
控制
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工业园区环境管理
卫生污染 绿化
• 对于防污管理：了解、宣传、配合
• 对于卫生管理：清扫、监督、协助
• 对于绿化管理：规划、特色树种、修剪
细节决定成败
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安全管理
• 治安管理：巡逻、保安门岗、防盗设备、
紧急事件处理
• 消防管理：责任制、设备维修、宣传标志
• 车辆管理：准入制度、停车规定、行驶要
求
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某工业园区门岗责任制
• 1、熟悉园区治安环境情况，熟练掌握、使用安全保卫治
安、报警技能。忠于职守，并做到语言文明、礼貌待人，
不借故刁难，不以职谋私。
• 2、严格执行公司员工进出厂制度，坚持原则，一视同仁，
按制度办事。按时上下班，不擅自离开岗位，交班时做好
交接手续。
• 3、负责接收邮局送来的报刊、信件。严格收发登记手续，
对挂号、汇款、包裹单等邮件必须要妥善保管，及时转送。
按照工业园区工地施工要求，随时开关大门，以保证正常
施工。
• 4、严格执行接待和会客制度，热情礼貌接待来访者，对
来访者应进行登记和核对证件。外来人员联系工作，门卫
与办公室联系、登记后，方可进入，私人会客办好登记手
续。
• 5、外来车辆不能随便进入园区内，运出的物资，凭筹建
办的出门证，才可放行，并检查物、证是否相符，凭证每
天封存保管，于月底上交筹建办公室。
• 6、上班时集中精力，不干私活，不喝酒，不参与娱乐活动，
更不能把门卫值班室当作娱乐场所。
• 7、负责做好园区安全值勤工作。发现进出园区有可疑人员，
应及时查问，并立即报告主管领导处理。
• 8、及时传达公务。
• 9、夜间值班人员必须加强巡查，发现园区内电、水、门窗、
设施、等未关闭或有不安全情况，应及时采取补救措施，
并于及时报告主管领导查处。
• 10、要加强围墙安全巡检，发现有倒塌、缺口倾斜等情况
时，当班能修补的要及时修补，当班不能修补的要落实责
任按规定处理。
• 11、落实环卫责任，每日坚持搞好工业园区门卫值班室环
境卫生和园区道路清洁工作。
• 12、如遇特殊情况，应及时向值班领导汇报。
工业园区巡逻岗责任制
• 巡逻维护工业园区正常生产秩序
• 熟悉工业园区的重点防火要害部位及消防器材与安全通道
的分布情况，熟悉灭火、救火及公安消防报警电话号码。
能熟练使用灭火器材，发现险情能够及时处理，指挥人员
疏散和保护好现场
• 建立巡逻仪台账，记录巡逻到位的原始凭证
• 预防、发现、制止各种违法犯罪行为，及时发现各种可疑
情况，及时上报
• 遵守职业道德，不得滥用防卫工具和报警通信设备。正当
防卫不得超过规定限度
文化管理
物业公司
所属社区
入驻企业
工业园区管委会
具体事宜
• 做好场地及后勤支持
• 做好安保工作，维持现场秩序
• 环境卫生工作，保持活动场地清洁
• 停车场管理，安排人手导引参加活动的外
来宾客车辆
