奥园集团重庆区域公司
设计成本控制及溢价分析
重庆区域公司
目录
一、标准化设计
Ø户型标准化
Ø立面标准化
Ø入户大堂标准化
二、产品溢价设计
Ø住宅产品
Ø商业产品
三、设计成本控制
一、标准化设计---户型标准化
半赠送
全赠送
Ø高赠送：套内约52m2实得约60㎡，赠送率%
Ø一变二：阳台和空中院馆，经改造后可得
标准两室一厅一卫；
Ø关注点：阳台、储藏室、空调机位
Ø功能齐全，户型紧凑，赠送多。
一、标准化设计---户型标准化
半赠送
全赠送
Ø高赠送：套内约75m2实得约90㎡，赠送率20%
Ø二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得
标准三室两厅两卫；
Ø关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入
户门外开；
Ø功能齐全，户型紧凑，赠送多。
一、标准化设计---户型标准化
Ø高赠送：套内约70m2实得约81㎡，赠送率%
Ø二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得
标准三室两厅一卫；
Ø关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开；
Ø功能齐全，户型紧凑，赠送多。
半赠送
全赠送
一、标准化设计---立面标准化
盘龙壹号、越时代采用哥特式风
格，提取风格主要元素：
1、三段式构图
顶部
中段
基座
3、重点部分欧式线条
2、大角度坡屋顶、做出类似于老
虎窗的效果
重点部位材料手册，进行封样对
比
一、标准化设计---立面标准化
一、标准化设计---立面标准化
立面细节设计
一、标准化设计---立面标准化
立面细节设计
一、标准化设计---入户大堂
洋房入户大堂设计要点：
1、做平坡入口，取消踏步
2、单元门禁在负一楼，室内室外自然融合
3、两层挑高6米
一、标准化设计---入户大堂
洋房入户大堂设计要点：
4、装修以及家具摆放标准化
5、建筑、装修、景观统一设计
一、标准化设计---入户大堂
高层入户大堂设计要点：
1、首层3600净高、门禁以外可不计容
2、电梯厅标高与大堂标高相差三步以内
3、无障碍坡道设在次要通道上
入口
门禁
3
6
0
0
无障碍坡道
踏步
一、标准化设计---入户大堂
高层入户大堂效果图
电梯前室 入户大堂
二、产品溢价设计---住宅
1、阳台
根据重庆规划管理技术规定附录：
（二）套型建筑面积大于60平方米的住
宅，其阳台进深大于米的，或者每
户阳台结构底板投影面积之和占该户套
内面积的比例大于17%的，超出部分按
照全面积计入计容建筑面积，未超出部
分按照一半计入计容建筑面积；
右图户型套内面积，阳台面积
，占比约%，阳台1作为景观
阳台、阳台3作为生活阳台必不可少，
阳台2和储藏室一起改造成一个标准卧
室。
二、产品溢价设计---住宅
1、阳台
构造设计：
阳台边梁降至板平，砌100宽混
凝土反坎，可局部拓展阳台使用面积，以
上图户型为例，阳台总边长约7米，该户
型可拓展使用地面积约。
非异形线条均采用土建结构一次
成形，减少二次费用，节约成本。
100宽
二、产品溢价设计---住宅
2、空调机位
根据重庆规划管理技术规定附录：
（五）空调室外机搁板沿阳台长
边外侧设置的，该搁板按照阳台
计入计容建筑面积；沿阳台短边
外侧设置的，其宽度大于米的
部分按照阳台计入计容建筑面积。
右图中：阳台1、阳台3空调位均
为800宽，阳台2因阳台长短边关
系最大只能做到600，均不计面积，
可得使用面积约。
实施时内侧安装简易栏
杆，便于业主拓展，外侧安装永
久性的阳台栏杆。
二、产品溢价设计---住宅
3、飘窗
根据重庆规划管理技术规定附录：
符合下列条件的飘窗，不计入计容建筑面积：
（一）突出外墙面；
（二）窗台板与室内地坪高差
大于米；
（三）窗台板外边线至建筑外
墙面距离小于或者等于米。
赠送飘窗
二、产品溢价设计---住宅
3、飘窗
具体做法：
（一）采用大飘窗，扩大空间感；
（二）空调位集中放置，外立面平整，体形系数减小，利
于节能，管道集中布置，方便业主后期拓展；
下板适当考虑回填荷载，
上板及内侧板考虑易拆
除设计
二、产品溢价设计---住宅
4、跃层上空率
根据重庆规划管理技术规定附录：跃层式居住建筑，其门厅、起居室、餐厅的通
高部分不超过该层套内建筑面积的35%且小于或者等于米的，该通高部分的计
容建筑面积按照该层水平投影面积的1倍计算。
实际做法：充分利用
客厅、餐厅及相连阳
台上空，做足上空率，
给业主更多可改造空间。
二、产品溢价设计---住宅
5、洋房私家花园赠送
利用绿篱将首层适当区分，作为洋房一、二层的私家花园，做到花园入户及前后
入户，使洋房获得别墅品质；该范围内仅铺草皮交付，极大地降低了景观成本。
独立入户，别墅体验 花园全貌
二、产品溢价设计---住宅
6、地下储藏室赠送
利用车库顶板覆土和塔楼部分室内外高差，塔楼负一层层高为
+=，可分别赠送给一、二层的业主，并按夹层装修设计，
在首层地面设采光井，引阳光入地下室，使洋房获得别墅品质。
二、产品溢价设计---住宅
6、地下储藏室赠送
预留楼梯位置，借助采光井，赠送率可达100%。
二、产品溢价设计---住宅
7、屋顶花园赠送
实际做法：在不影响外立面效果的情况下，减小坡屋面的面积，一方面节约成本，
一方面增加屋顶平面空间，作为顶层洋房的屋顶花园，增加溢价空间
二、产品溢价设计---住宅
8、公摊最小化设计
实际做法：
优化目的：重庆按套内面积销售，严格
控制公共部分面积，控制公摊率，18层
小高层公摊率控制在18%左右，
1、按满足功能需要电梯最小尺寸设计
2、明确公共走道、楼梯间、设备管
井的最小尺寸
3、户门尽量外开，将部分公共区域
做成户内玄关
二、产品溢价设计---住宅
8、公摊最小化设计
实际做法：
33层高层公摊率控制在23%左右。
4、消火栓不正对电梯门布置
二、产品溢价设计---商业
1、商业露台赠送
实际做法：对于二楼、三楼的商铺，
通过建筑层数的变化形成大量的露台
赠送增加使用面积，在顶楼预留楼梯顶楼预留楼梯
通道通道，使顶楼商业业主能够通过业主
自理的楼梯上到屋顶，增加实际使用
面积。
优化目的：增加大量的实际不计容使
用面积，提供面积使用率，提升商业
价值。
实际案例：越时代、盘龙壹号
二楼露台
三楼露台
二、产品溢价设计---商业
2、利用人行道增加商业价值
实际做法：利用建筑退
距后的人行道区域增加
外摆位置，营造商业氛
围，提升商业价值。
二、产品溢价设计---商业
3、走廊露台设计
实际做法：二楼商铺后退形成3米宽的室外露天走廊，公共楼梯尽量设计成露天的。
优化目的：a、不仅能形成更好的昭示性，还能引导人流向二楼流动，增加二楼的商
业气氛。
b、这两种措施均
能减少建筑公摊面
积，提高商铺得房
率，提升二楼的商
业价值。
实际案例：区域公
司各项目
二、产品溢价设计---商业
4、双首层设计
实际做法：利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值。
二、产品溢价设计---商业
5、商业赠送空间设计
实际做法：利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送
优化目的：1、节约挡土墙成本；2、商业溢价
实际案例：区域公司各项目
三、设计成本控制
1、场地设计
实际做法：
1、规划要求车库顶板
不得超过沿街商业顶
板1米，设计上将边
跨局部降低并做结构
反梁以满足要求。
三、设计成本控制
1、场地设计
实际做法：
2、规划要求车库周长范围比道路标高高出1米的范围不得超过40%，
局部改变地块内市政道路的坡度设计
3、车库结构找坡
4、局部沿街商业层数由2层改为3层
优化目的：合理利用规划条件，通
过多种措施组合设计，可以明显减
少土石方工程量
实际案例：越时代C、D地块，经优
化后，土石方工程量较原方案减少
约万方，以单方50元的成本计，
节约平场费用约1070万。
三、设计成本控制
2、人防设计
实际做法：
1、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10
层以下的为总建筑面积的4%。因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房合
理断缝，以获得最小的人防配建指标
2、一个项目的人防尽可能集中建设，减少人防临空面，以节约成本。
优化目的：人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致停
车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标。
实际案例：越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号
三、设计成本控制
2、人防设计------结构方案比较
以越时代D地块人防车库为例
原方案：因车库大部分标高均比周边道
路标高高，车库无结构嵌固条件，需要
将车库与塔楼全部断缝脱开，且采用双
墙设计，人防车库大部分临空面挡墙厚
度较厚，如下图：
优化方案：
1、将车库由地下1层变为地下2层，经计
算，总体土石方工程量不变
2、负二层全掩埋，人防不再需要划分防
护分区，进一步优化成本
3、部分塔楼通过长度不超过20米的通道
与车库相连，增加实体绿化面积，利于
景观打造。
三、设计成本控制
2、人防设计------平面布局设计
a、合理划分防护分区：车库的一个防火分区4000m2，理论上正好可以分为2
个人防的防护单元。
b、优化疏散宽度：一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积
，此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等，
要求设计院提供疏散宽度计算书，
以减少楼梯设计；
c、共用楼梯出口：人防的独立口
部尽可能两个甚至三个防护单元
共用一个楼梯间，集中设置，减
少独立楼梯出屋面的数量，减少
对地面景观的不良影响。
三、设计成本控制
2、人防设计-------楼梯间出屋面做法
实际做法：利用中间平台做梯步，采用斜玻璃顶棚、不做实体墙
优化目的：车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量
实际案例：城市天地、盘龙壹号
三、设计成本控制
3、节能设计
通过前期的经验积累，形成节能设计标准：
a、玻璃选用优先原则：普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃
b、住宅门窗型材选用原则：双色共挤多腔塑钢型材，洋房用木纹面体现品质、高
层用光面节约成本
c、商业门窗型材选用原则：独立节能计算的为断桥铝合金型材，没有参与节能计
算的商业网点则为普通铝合金型材且不设计推拉窗。
d、在二次深化化设计时，采用耗量分
析表，明确型材编号等技术参数
e、商铺门采用大玻璃设计，减少铝合
金型材用量，如右图：
三、设计成本控制
3、节能设计
f、储藏室外门采用比塑钢玻璃门便宜的木板门，更有利于节能窗墙比的计算
感谢聆听，欢迎指正！
