【完整版】2019-2025年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告.pdf

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（二零一二年十二月） 2019-2025 年中国公共物业管理行业 需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 【完整版】 决策精品报告 洞悉行业变化 专业˙权威˙平价˙优质 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 2 报告目录 第一章 公共物业管理行业研究方法、意义 ................................................................................................7 第一节 公共物业管理行业研究报告简介 ............................................................................................7 第二节 公共物业管理行业研究原则与方法 ........................................................................................7 一、研究原则 ..................................................................................................................................7 二、研究方法 ..................................................................................................................................8 第二章 市场调研：2018-2019 年中国公共物业管理行业发展研究........................................................10 第一节 我国公共物业管理行业发展概况 ..........................................................................................10 一、公众物业管理概述 ................................................................................................................10 二、公共物业管理的要求 ............................................................................................................10 三、公共物业管理与住宅物业管理的不同点 ............................................................................10 第二节 公共建筑物业管理的特殊性 ..................................................................................................11 一、服务要求更高 ........................................................................................................................11 二、社会影响力巨大 ....................................................................................................................11 三、受体制条件限制更多 ............................................................................................................12 第三节 当前我国公共建筑物业管理现状 ..........................................................................................12 一、物业管理法律不健全 ............................................................................................................12 二、权利职责划分不明确 ............................................................................................................12 三、服务质量不佳 ........................................................................................................................13 四、专业人才短缺且待遇低 ........................................................................................................13 第四节 推进公共建筑物业管理发展的相关措施 ..............................................................................13 一、千方百计，争取国家政策和公共资金的支持 ....................................................................13 二、加强监管，建立健全物业管理监督体系 ............................................................................14 三、融入总体，注重人文环境的塑造与维护 ............................................................................14 第五节 公共建筑物业管理创新探讨 ..................................................................................................14 一、创新管理方针 ........................................................................................................................14 二、创新运营体制 ........................................................................................................................14 三、创新服务模式 ........................................................................................................................15 四、创新应用新技术 ....................................................................................................................15 第六节 2019-2025 年我国物业管理行业发展前景预测....................................................................16 一、影响发展的有利和不利因素 ................................................................................................16 （一）有利因素 ............................................................................................................................16 （二）不利因素 ............................................................................................................................17 二、物业管理行业前景展望 ........................................................................................................18 三、我国物业管理行业市场空间探讨 ........................................................................................19 四、中国物业管理行业宏观机遇 ................................................................................................20 （一）消费升级 ............................................................................................................................20 （二）开发协同 ............................................................................................................................20 （三）形态多元 ............................................................................................................................20 （四）技术崛起 ............................................................................................................................21 五、物业管理行业未来发展机遇 ................................................................................................21 （一）结合城市更新 ....................................................................................................................21 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 3 （二）租售并举拓展租赁业务 ....................................................................................................22 六、多种经营业务将逐步成为物业管理行业的利润增长点 ....................................................23 第七节 2019-2025 年我国公共物业管理行业发展趋势预测............................................................23 一、行业外部环境的变化 ............................................................................................................23 二、行业未来发展变革 ................................................................................................................25 三、公共物业管理未来的发展趋势 ............................................................................................27 四、物业管理行业未来发展趋势 ................................................................................................27 （一）新技术应用快速增加 ........................................................................................................27 （二）专业化分工和服务治理持续提升 ....................................................................................28 （三）兼并收购加快，优化行业资源配置 ................................................................................28 （四）创新加速行业转型升级 ....................................................................................................28 （五）资本市场助推行业良性发展 ............................................................................................29 （六）基础物业服务外包 ............................................................................................................29 五、中国物业管理行业发展方向 ................................................................................................29 （一）专业化 ................................................................................................................................30 （二）多元化 ................................................................................................................................31 （三）定制化 ................................................................................................................................31 （四）智能化 ................................................................................................................................31 第三章 市场调研：2019 年中国公共物业管理行业存在的问题、挑战、瓶颈 .....................................32 第一节 2019 年中国公共物业管理行业存在的问题分析 .................................................................32 一、市场存在的问题 ....................................................................................................................32 二、跟不上消费变化 ....................................................................................................................32 三、服务业创新不足 ....................................................................................................................33 四、市场竞争激烈 ........................................................................................................................33 五、服务质量问题突出 ................................................................................................................33 六、部分消费性服务行业的有效供给不足 ................................................................................36 七、消费性服务业供给存在结构性不平衡 ................................................................................36 八、对外开放程度较低且国际竞争力较弱 ................................................................................36 第二节 2019 年中国公共物业管理行业发展面临的困境 .................................................................36 一、发展环境尚需完善 ................................................................................................................37 二、要素供给不充分 ....................................................................................................................37 三、行业人才、资本、基础设施保障不足 ................................................................................37 四、转型有待系统变革 ................................................................................................................37 第三节 2019 年中国公共物业管理行业供给侧存在的问题和障碍 .................................................38 一、公共物业管理行业供给侧存在的问题 ................................................................................38 （一）有效供给不足 ....................................................................................................................38 （二）非市场化问题 ....................................................................................................................38 （三）供给制度不完善 ................................................................................................................39 （四）人才供给缺乏 ....................................................................................................................40 （五）消费性服务业供给质量相对较低 ....................................................................................40 （六）亟须深化供给侧结构性改革 ............................................................................................40 二、发展面临的体制机制障碍 ....................................................................................................40 （一）部分行业准入限制较多 ....................................................................................................40 （二）行业监管理念及体制机制滞后 ........................................................................................41 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 4 （三）相关法律法规不完善 ........................................................................................................41 （四）配套制度不健全 ................................................................................................................41 第四章 2019 年中国公共物业管理行业发展环境分析 .............................................................................41 第一节 现代服务业发展的影响因素研究 ..........................................................................................41 一、外部影响因素分析 ................................................................................................................42 （一）城镇居民收入水平 ............................................................................................................42 （二）市场化程度 ........................................................................................................................42 （三）经济发展水平 ....................................................................................................................42 （四）政府投资水平 ....................................................................................................................42 二、内部影响因素分析 ................................................................................................................42 （一）现代服务业的内部结构 ....................................................................................................42 （二）服务业从业人员的素质 ....................................................................................................43 （三）现代服务业投资 ................................................................................................................43 第二节 加快发展消费性服务业具有重要意义 ..................................................................................43 一、有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要 ........................................................43 二、有利于实现服务业发展质量、效率和动力变革 ................................................................43 三、有利于培育和壮大经济增长新动能 ....................................................................................43 四、有利于扩大国际影响力和竞争力 ........................................................................................44 第三节 经济发展变化形势分析 ..........................................................................................................44 一、2019 年国际经济形势分析及预测 .......................................................................................44 二、2019 年国内经济形势分析及预测 .......................................................................................49 三、中国经济未来发展趋势及前景展望 ....................................................................................53 四、经济加速向现代服务经济转型 ............................................................................................54 第四节 公共物业管理行业社会发展变化形势分析 ..........................................................................54 一、人口结构和人口红利的变化 ................................................................................................54 二、收入分配的变化 ....................................................................................................................58 三、品位/生活风格、生活方式的改变 .......................................................................................60 四、消费习惯的变化 ....................................................................................................................60 五、中国人口大迁移趋势 ............................................................................................................62 第五章 2019-2025 年中国公共物业管理行业消费需求变化趋势............................................................64 第一节 2019-2025 年公共物业管理行业消费需求前景预测............................................................64 一、中国经济进入消费主导模式 ................................................................................................64 二、消费者越来越处于商业活动的中心 ....................................................................................64 三、全民进入崭新的消费时代 ....................................................................................................64 四、新的消费形态正在逐渐形成 ................................................................................................66 五、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向 ....................................................................66 六、消费者将会追求愈加丰富的体验形式 ................................................................................68 七、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色 ........................................................................68 八、注重健康已成为突出趋势 ....................................................................................................69 九、消费者圈层化 ........................................................................................................................70 第二节 2019-2025 年公共物业管理行业消费人群变化趋势及消费特点........................................70 一、中产阶级重塑消费市场格局 ................................................................................................70 二、富裕阶层推动消费升级加速 ................................................................................................72 三、80/90 新生代群体崛起，更加追求个性化消费 ..................................................................73 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 5 四、90/00 数字新生代在消费品质方面有更高的标准 ..............................................................73 五、老龄人口的增长将产生新的需求 ........................................................................................74 第三节 2019-2025 年公共物业管理行业两大潜在不利场景及其对消费的影响............................75 一、“中等收入陷阱”场景 ..........................................................................................................75 二、“向内转”场景 ......................................................................................................................76 第六章 2019-2025 年中国公共物业管理行业新的商业机遇研究............................................................78 第一节 2019-2025 年公共物业管理行业发展前景与机遇预测........................................................78 一、服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期 ....................................................................78 二、需求升级拓展服务业发展新空间 ........................................................................................78 三、满足人民日益增长的美好生活需要将促使生活性服务业拓展新市场 ............................78 四、产业转型升级为加快发展现代服务业提供坚实基础 ........................................................79 五、消费能力提升为服务业发展提供新的动力 ........................................................................79 六、城镇化进程加快为现代服务业提供广阔的发展空间 ........................................................79 七、科技创新有利于激发服务业发展新动能 ............................................................................79 八、商业模式创新催生服务业发展新动能 ................................................................................80 九、政策红利叠加带来服务业发展新机遇 ................................................................................80 十、深化改革开放激发服务业发展新活力 ................................................................................80 十一、营商环境持续改善为服务业主体注入新活力 ................................................................80 第二节 数字经济带动服务业发展的机遇与挑战 ..............................................................................81 一、数字经济发展带来的新动能 ................................................................................................81 二、数字经济促进服务业转型升级发展 ....................................................................................82 三、我国服务业数字化转型的机遇与挑战 ................................................................................83 第三节 2019-2025 年公共物业管理行业企业发展方向及抓住机遇的能力....................................83 一、后工业化时期企业经营成功的关键因素 ............................................................................83 二、惟创新者进、惟创新者强、惟创新者胜 ............................................................................84 （一）基于消费升级的技术革新模式 ........................................................................................84 （二）创新推动公共物业管理业更高质量发展 ........................................................................85 （三）尝试业态创新和品牌创新 ................................................................................................85 三、产业链发展方向 ....................................................................................................................85 （一）从横向发展到纵向发展 ....................................................................................................86 （二）进行产业链上下游延伸，扩大价值链，实现协同发展 ................................................86 （三）通过并购实现品牌聚集和互补 ........................................................................................86 四、资本市场发展方向 ................................................................................................................86 （一）借力资本市场顺应扩张需求 ............................................................................................86 （二）资本市场运作谋求上市 ....................................................................................................87 五、未来企业应当具备的主要能力 ............................................................................................87 （一）以客户为中心的价值取向及基于数据的个性化产品与服务 ........................................87 （二）价值链主要组成部分的数字化策略 ................................................................................88 （三）敏捷性及应对频繁变化的能力 ........................................................................................88 （四）招揽合适的人才、留住合适的人才 ................................................................................89 （五）着眼于可持续发展，承担企业社会责任，重视社会参与 ............................................89 （六）在构建这些能力时，企业应当考虑的关键因素 ............................................................89 六、小结 ........................................................................................................................................90 第七章 盛世华研总结 ..................................................................................................................................91 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 6 第一节 企业失败的原因及提高胜率的策略 ......................................................................................91 一、企业失败的原因 ....................................................................................................................91 二、提高胜率的策略 ....................................................................................................................92 第二节 盛世华研独创五大决策研究体系 ..........................................................................................93 一、基于“产业”的研究与决策体系 ........................................................................................93 二、基于“周期”的研究与决策体系 ........................................................................................93 三、基于“人性”的研究与决策体系 ........................................................................................93 四、基于“变化”的研究与决策体系 ........................................................................................94 五、基于“趋势”的研究与决策体系 ........................................................................................94 六、小结 ........................................................................................................................................94 第三节 致读者：商业自是有胜算 ......................................................................................................95 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 7 第一章 公共物业管理行业研究方法、意义 第一节 公共物业管理行业研究报告简介 企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面 准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工 具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大， 起着越来越重要而关键的作用。 本公共物业管理行业研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关 总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数 据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法、历史资料研究法、数理统计法、归 纳与演绎法、比较研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对我国公共物业管 理业发展现状进行详细的阐述和深入的分析，并重点分析了公共物业管理行业需求变化趋势及新的 商业机遇。为公共物业管理行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企 业未来发展战略、投资布局等提供可参考的路径与方向。 相信通过本报告对公共物业管理行业全面深入的研究和梳理，您对行业的了解和把控将上升到 一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市 场先机提供有力的保证。 与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富 内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。 第二节 公共物业管理行业研究原则与方法 一、研究原则 1、真实原则 只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究 中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信 息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 8 2、全面原则 行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思 考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。 3、客观原则 能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是 基础，是能够为投资者做决策的前提条件。 4、逻辑原则 条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价 值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。 5、思辨原则 行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工 作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结 果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。 二、研究方法 本公共物业管理行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研 究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对公共 物业管理行业进行深入研究。 本报告主要研究方法有： 1、历史资料研究法 历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描 述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方 法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解 决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历 史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 9 面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。 2、调查研究法 调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性 和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形 式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手 资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分 析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信 息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点 是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。 3、归纳与演绎法 归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表 所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法 是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先 推论后观察，归纳法则是从观察开始。 在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有 理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理 论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只 有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。 4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较 研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和 作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。 5、倒推法和穷举法结合。首先假设有 N种可能的结果，假设 A结果发生，倒退 A结果发生会 有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除 A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判 断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 10 第二章 市场调研：2018-2019 年中国公共物业管理行业发展研 究 第一节 我国公共物业管理行业发展概况 随着国民经济的不断发展和提高，科技馆、博物馆等公共建筑得以快速发展，并逐渐成为人们 社会生活中的重要组成部分。现代公共建筑物业管理，能够更好的营造优质的公共服务环境，有效 提高公共建筑的整体服务水平，提高公共建筑的使用价值、经济价值以及社会价值，充分体现政府 的人文关怀，树立城市良好形象和提升城市档次.因此，探讨推进公共建筑物业管理的发展与创新 能够推动公共建筑物业管理服务职能的更好发挥，对满足群众精神文明建设需求，促进社会和谐、 城市文明建设具有重大的社会意义。 一、公众物业管理概述 公众物业即已建成并交付使用的，对公众开放的建筑物及附属设施，包括公众文化场馆、公众 体育场馆、大型会展场馆、公众交通物业等。公众物业管理是一项因公众物业存在而产生的一种特 定的管理服务，主要对已建成并交付使用的公众建筑物及其附属设施进行维护、修缮、整治等活 动。具有公众性，开放性，环境独特，公益性，安全性等特点。近年来，伴随我国经济的快速发 展，居民收入水平不断增加，居民消费需求不断升温，进而带动文化、娱乐、交通等公众物业服务 需求逐年增加，未来公众物业管理行业将迎来快速发展期。随着物业管理社会化、市场化、专业化 的发展趋势日益明显，物业管理服务领域由单一的住宅物业管理向多元化、综合型物业管理快速转 变，就公众物业管理而言，已逐渐覆盖如会展中心，体育场馆、轨道交通站点等大型社会公众项 目。 二、公共物业管理的要求 资格要求 具备从事相应物业服务的资质 人员要求 公众物业服务人员应具备与岗位相适应的知识、经验和能力；企业应根据公众物 业服务的要求对服务人员进行定期业务培训，保持其应有的服务技能；服务人员 应通过每年的应急预案综合演练，保持对突发公共事件的处置能力；服务人员应 统一着装，佩戴标志，文明用语，遵守职业行为规范等 资料来源：公开资料整理 三、公共物业管理与住宅物业管理的不同点 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 11 管理状态不同 住宅物业的管理对象及其活动的时间都相对比较固定，公众物业服务的对象以及流 量都是处于动态变化的，流量的变化更是随气候，节气，个人的兴趣和偏好，地 域，建筑特性等的不同而相差悬殊。流量的变化导致岗位设置，服务内容都随之而 变 管理标准不同 公众物业管理因为其开放性、公益性的特点，在为其提供物业服务过程中有更高水 平的质量要求。公众物业与住宅物业相比，除了常规的保洁、维修服务以外，更加 突出的服务项目包括安全保障、公共秩序维护、智能化控制、设备运行等，这无疑 给管理带来了难度和挑战，对物业服务企业及从业人员有较高要求，专业化程度也 更高 准入门槛不同 由于公众物业管理的动态性，高标准，严要求的特点，对从事公众物业管理的物业 服务企业来说，只有提供高质量、高效率的管理与服务，才能赢得政府、社会、公 众的认可和满意。所以，相对于住宅物业管理而言，公众物业管理的进入门槛更 高，对擅长公众物业管理的物业服务企业来说，是一个有利的因素 资料来源：公开资料整理 第二节 公共建筑物业管理的特殊性 一、服务要求更高 物业管理就是由相关的组织实施对建筑物的设备设施、场所以及场地进行维护、修缮和整治等 管理活动.公共建筑建设的最主要目的是为人们提供公共服务，供全民使用和受惠最大的服务工程. 公共建筑的物业管理不仅涵盖了住宅小区、办公楼宇等其他种类物业的管理内容，服务核心还很大 程度围绕着公共服务的满足，直接关联政府和城市的整体形象，有着与众不同的更高要求.相比较 于其它类型基本上以经营盈利为基础的物业管理，公共建筑的物业管理具有更加明确的服务公众的 意识要求，提供的服务必定带有公共建筑公益性服务的属性烙印，并存在和附带一定程度的公益性 服务内容.公共建筑的物业管理服务对象不仅仅是当地城市的市民，还包括前往该建筑的来自任何 地区和国家的使用者，场所都是公众聚集场所，内部人流密集集中，因此，公共建筑物业管理面对 的服务人群范围更加广泛，安全性要求更高.除了需要考虑常规因素外，还要着重关注治安安全、 消防安全、设备智能化控制等因素.各方面更高的服务要求都将对公共建筑的物业管理活动带来了 巨大的挑战.笔者所在的温州科技馆就是市级内部安全保卫、消防安全重点单位，治安安全和消防 安全管理是物业管理工作的重中之重，较之普通商业建筑给予了更多的日常监督管理和督查力度. 同时，本馆也是卫生文明城市检查的重点对象，隔三差五迎接各种检查和考核评比. 二、社会影响力巨大 公共建筑通常作为本地的城市名片，具有比较大的社会关注度，且在全国行业中很大程度代表 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 12 了本城市的公众形象.对于来该城市生活、旅游、贸易的人们，公共建筑无疑也是外来人口认识该 城市文明程度的重要窗口，其环境卫生、秩序维护、设备设施情况等直接体现物业服务质量的感官 体验，事关城市的声誉和形象，顺理成章成为外来人口判断该城市价值的依据之一.因此对于本地 人来说，公共建筑物业服务的质量好坏关系到他们日常社会生活的便捷性和使用公共服务的舒适 性，而对于外来人口来说，是对城市进行认识定位的重要参考条件.综上所述，公共建筑物业管理 服务毫无疑问具有相当的社会影响力.如笔者单位温州科技馆是本地十大标志性建筑之一，荣登本 地小学地方课程课本封面，运营一直受到群众和媒体的广泛关注，各类公益活动更是经常成为本地 焦点. 三、受体制条件限制更多 公共建筑一般都是由公共财政或公益机构出资进行建设修建和运营维护，目前国家对于经济建 设和国家财政资金使用的程序性和法规性限制比较严格，因此公共建筑的物业管理从运作方式的选 择、项目的实施、经费的使用、人员的配备等事项，往往需要经过招投标等大量繁多的流程审批和 批复手续，且在我国，公共建筑的上级主管部门或其他相关政府职能部门财政、人事、论文范文、 消防、纪委、审计、卫生、文化、安监、工商、旅游、行政执法、街道等管理要求都各不相同，甚 至有部分存在互相矛盾或不合理的规定，各方关系错综复杂，又必须力求面面俱到，因此在公共建 筑物业管理实施过程中，受体制条件限制更多.如我馆的大型技改或建设项目都必须提前一年事先 报批，财政落实资金后，经过发改委立项审批，再经住建委平台通过招投标程序进行实施，整个过 程往往需要跨年度. 第三节 当前我国公共建筑物业管理现状 一、物业管理法律不健全 2015年的《物业管理条例》是由 2003年颁布并在 2007年修订实施的，是国家级物业管理行 政法规，其他行政法规主要以部门规章以及地方性物业管理法规和规章为主.实际生活中凡涉及物 业管理的法律关系，其实是综合由宪法、民法、经济法等各部门法律中有关物业管理活动及物业管 理关系的法律规范约束.更没有对物业管理中如公共建筑、商业、工业各个分类类型做出区分和具 体规范规定，物业管理服务的操作实施指导性和约束性明显不足.公共建筑物业管理法律并不够健 全和完善，物业管理服务操作缺乏依据和规范要求. 二、权利职责划分不明确 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 13 公共建筑物业管理是一项综合性非常强的管理，管理过程中的权利、职责应当进行明确划分， 然而，当前我国公共建筑物业管理在权利职责方面的划分并不合理化，物业管理公司、技术服务公 司、业主企业、政府部门以及人民群众等的权利、职责区分存在交叉，彼此之间职能分配并不清 晰，这给公共建筑物业管理带来一定的困扰和难题. 三、服务质量不佳 我国公共建筑物业管理服务市场发展起步较晚，同时在发展的过程中其对应的物业管理市场体 制和法律法规尚不规范健全，进而不能在市场经营的过程中对相关公司行为形成明显的约束力，物 业管理服务公司水平良莠不齐.相关业务管理标准化和模块化程度不足，管理方式普遍不够专业细 致，应提供的服务和权利义务不够规范，进而物业管理服务水平难以提升. 四、专业人才短缺且待遇低 公共建筑物业管理看似简单，实则管理事务极其复杂，系统性规范性极强，不同的公共建筑物 业管理所涉及到的专业知识也各不相同，而具备公共建筑物业管理相关专业的人才较少，从业人员 社会认可程度低.另外，随着我国物业管理理念和管理模式的不断发展和创新，以及物业管理设备 的不断更新升级，对物业管理从业人员的综合能力有了更高的要求.但相关人员的薪酬福利待遇却 明显偏低，社会地位不高，有能力且专业知识强的人才不愿意长期从事该行业，也使得公共建筑物 业管理人员工作积极性受到严重影响，人员流动性较大，且使得物业管理过程中极易出现问题和安 全隐患.本馆的物业管理从业人员普遍薪酬略低于其他商业建筑同工种人员，常年员工流动率接近 四分之一，如何保持队伍稳定、招聘人才和留住人才成了普遍制约公共建筑物业管理发展的一大难 题. 第四节 推进公共建筑物业管理发展的相关措施 一、千方百计，争取国家政策和公共资金的支持 “巧妇难为无米之炊”，公共建筑的物业管理作为公共服务不可或缺的重要组成部分，其运营 消耗、人员薪酬、场馆设备的更新和技术升级需要大量政府资金的支持，千方百计努力争取政府层 面的政策和资源支持必不可少.可靠到位的物业管理对于维护公共建筑的正常使用功能，满足更多 用户的需求有着重要的保障作用，直接影响着公共建筑的稳定运行，关联着公共秩序和社会安定团 结，所以国家应该尽快出台相应的政策、法规、制度对公共建筑的物业管理运作进行法律约束，并 以法律形式约定对于公共建筑物业管理财政资金的支持保障力度、相关权责利的清晰划分，以便在 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 14 出现问题时能够有法可依，并指导公共建筑物业管理的规范运行和未来发展方向. 二、加强监管，建立健全物业管理监督体系 在公共建筑对外运营的过程中，物业管理人员的服务就与公共建筑的服务形象具有直接的关联 性.想要保证物业管理正常高效的进行，进行严格的监管非常关键，建立完善的监督体系非常必要. 必须配备相应的工作人员，以有效强化对公共建筑物业管理服务的监督力度，及时发现物业管理服 务不到位的缺陷，督促协调解决改善，及时发现处理物业管理过程中违法违纪问题，形成明显的客 观约束力，推动物业管理公司服务质量的优化发展，进而提升公共建筑形象. 三、融入总体，注重人文环境的塑造与维护 公共建筑的物业管理不单单要满足平安稳定、环境优美、设施完善等基本要求，还要体现社会 责任感，必须注重对人文环境的塑造和维护，融入当地文明城市建设的总体布局中，体现文明风范 和道德精神风貌，努力成为集中体现本地城市文化底蕴的展示窗口.公共建筑的物业管理服务过程 中必须着重对我国传统的谦虚礼让、尊老爱幼等社交礼仪以及风俗文化进行发扬与继承，例如设置 老幼优先窗口、母婴室、盲文说明、残障人士专用通道和设施等，为更多人提供更舒心的服务.在 公共建筑物业管理中构建和谐的人文环境，是推动社会文明进步不可或缺的重要组成部分. 第五节 公共建筑物业管理创新探讨 一、创新管理方针 公共建筑的物业管理往往强调服务第一的管理方针，但在新时代的复杂情况下，使用者对于服 务的口味和认知趋于多样化，难免众口难调，而一旦出了安全责任事故，所有的服务成绩和绩效都 会归零，所以，应更加重视和牢固树立安全第一的管理方针，突出安全责任前置于服务之前.对于 公共建筑的物业管理任务来说，安全是头等重点工作，安全因素是生产、经营、管理等业务工作开 展的必备前置条件，强化公共安全秩序维护，创造和谐稳定的环境氛围，是对国家、人民和社会的 负责. 二、创新运营体制 公共建筑物业管理的运作受制于公共财政体制，往往又客观存在员工流动大影响服务质量的问 题，可以创新运营体制，由机关事务管理局等公共建筑的上一级资产管理机构统一成立公共物业管 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 15 理服务单位，或者分区域统筹安排临近的公共建筑组建成立物业管理联合体公司，有助于物业管理 公司发挥规模效应和服务标准的统一，没有特殊技能要求的用工适当倾斜于同样部分依赖公共财政 的低保户和残疾人，可以更有效利用财政资金，有效解决人员流动过大的问题. 三、创新服务模式 1.提供主动式、人性化、合理化服务.公共建筑的物业管理主要管理对象虽然是建筑、设备、 环境，但归根结底还是为人进行服务，所以在物业管理过程中需要处处讲究以人为本，为用户提供 人性化、合理化的服务.首先是服务态度要主动，升级传统服务模式从要我服务到我要服务模式， 从被动的状态的召之即来，到主动地维修、检查或者是服务，能很大的提升用户感受；其次是服务 要齐全，要对传统物业管理服务项目从深度和广度进行拓展和改进，从而为用户提供更全面、完善 的服务.比如环境卫生可以拓展至公共建筑使用者的个人卫生，在停车场附带增加对用户车辆的洗 护等等；还有就是提高服务的技能，为用户提供靠谱专业的服务，公共建筑物业管理工作人员的培 训不能仅仅局限于岗位技能和文明礼仪培训，除了对物业管理的各个环节进行熟悉掌握外，还必须 进行服务理念和客户心理满足方面的专业培训，从而对应用户的各种需求，都能够提供设身处地的 相应解决方案，以实现人性化以及合理化的服务. 2.建立流程化、模块化、标准化事务管理服务模式，并整合形成规模化整体发展.公共建筑的 物业管理业务内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委 托性的特约服务三大类.必须针对每一类型服务建立标准服务流程，尽量采用模块化的管理方式， 制定员工行为准则和服务规范，建立相应的服务管理制度和岗位工作标准. 在流程化、模块化、标准化事务管理基础上，可以进行合理高效的智能化整合，形成规模化整 体发展，在统一的智能化物业管理系统安排和控制下，总体协调事务，集中解决出现的问题，统筹 安排各个物业管理进程，可以实现各类管理事务的无缝对接和人员物资的综合利用，能够使每个环 节都得到科学合理的管理，有效避免传统的物业管理模式普遍存在的细碎繁杂没有条理、顾此失彼 的缺陷. 四、创新应用新技术 物业管理相关的新技术和新理念日新月异，必须得到及时的创新应用，如物联网、智能化技术 等.在公共建筑的物业管理的过程中，应该注意对成本的控制，做到节能降耗减排.首先是要推动对 物业管理的对象设备、建筑与工具的节能低碳环保、物联网改造，如电梯和空调系统的环保改造， 可以让电梯在无人时自动减速，空调根据人流量和天气状况自动调温等等，有效减少能源浪费和设 备磨损.然后是对管理方法以及管理智能化技术的创新改进应用，缩小管理层级，削减冗员，简化 管理流程，采用质量管理控制手段，可依托专业的管理信息系统，推进管理系统智能化，可有效提 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 16 高物业管理的工作效率.最后，建立成本控制管理计划，将各种材料和能源的使用进行合理的规 划，在使用过程中严格按照计划进行，有效控制管理成本的支出.科学技术的发展以及节能减排等 新观念的深入创新应用，对推动公共建筑的物业管理进步有着举足轻重的重大影响作用. 结语： 综上所述，我国公共建筑的物业管理尚存在着众多的问题，阻碍了物业管理发挥其应有的重要 作用，推进公共建筑物业管理的发展和创新仍然任重而道远.我们应当强调安全第一的管理方针， 创新运营体制，建立流程化、模块化、标准化事务管理服务模式，提供主动式、人性化、合理化服 务，积极应用物联网、智能化、节能环保等新技术，推动公共建筑的物业管理创新进步，保证公共 建筑高效的为人们提供优质的公共服务。 第六节 2019-2025 年我国物业管理行业发展前景预测 随着城镇化进程加快，房地产蓬勃发展，人民收入提高，国家政策支持物业管理行业发展，物 业管理行业在管面积和收入持续增加，预计到 2020年全国物业管理市场规模超过 1万亿。 一、影响发展的有利和不利因素 （一）有利因素 （1）城镇化进程加快，城镇人口增长带动住房及物业管理需求 目前我国城镇化正处于中期发展阶段，城镇人口持续快速增长。国家统计局数据显示，国内城 镇化率由 1996 年的 %上升至 2016 年的 %。根据预计，到 2020 年我国常住人口城镇化 率将达 %左右。 根据国务院办公厅发布的《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020 年）》，预计到 2020 年，我国总人口数将达到 14 亿人，由此计算，至 2020 年，我国城镇人口约将达到 亿人，较 2016 年末增加约 4，700 万人，新增城镇人口以及由此而新增的住房需求将促进城市基础设施建 设和城镇住房建设投资增长，扩大物业管理行业及物业管理服务的市场空间。 此外，随着我国城镇化进程向纵深发展，扩大城镇边际范围，三线城市、其他城市以及中西部 地区的城市建设将迎来良好的发展机遇，对物业管理服务基本需求的扩张构成稳定支撑。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 17 （2）房地产行业的发展，住宅总量的持续增长推动物业管理服务发展 近年来我国房地产和建筑行业不断发展，有效改善了城镇居民的住房条件，提高了城镇居民的 住房水平。根据国家统计局的数据，2016 年，我国商品房销售面积 亿平方米，较 2015 年 增长 %，增速比 2015 年提高 个百分点，其中住宅销售面积增长 %。此外，国家 住房和城乡建设部政策研究中心预测，未来十年我国城镇有望新建 7，000-8，000 万套住房。作 为物业管理行业最主要的管理业态，住宅总量的持续增长及房地产行业的发展将推动物业管理服务 的持续发展。 （3）居民收入持续增长和消费升级为物业管理服务发展提供了物质基础 国家统计局数据显示，2016 年国内城镇居民人均可支配收入 33，616 元，较上年实际增长 %，2011 年至 2016 年，我国城镇居民可支配收入的年复合增长率为 %，预计未来全国城镇 居民收入仍然将保持稳定增长。随着城镇居民可支配收入的提高，城镇居民消费全面升级，各类消 费支出均呈增长态势。居民的消费结构也有所变化，作为基本生存需要的食品、衣着和其他用品类 消费占总消费支出的比重趋于基本稳定，而对于各类服务支出所占比重逐渐提高。同时，随着居民 可支配收入的增长和消费结构的升级，居民对于服务的选择及考量因素从单纯的价格因素逐渐发展 到对品牌、服务质量等综合因素的考虑。城镇居民收入水平的持续增长和居民对服务需求的转变， 为物业管理服务的发展提供了坚实的物质基础。 （4）政策的完善为物业管理企业运营提供良好环境 我国物业服务相关法律法规的不断完善、产业政策的合理引导以及政府对于行业的支持性态 度，为物业管理行业及物业管理企业的持续稳定发展提供了保障。 在相关法律法规及产业政策的引导下，物业管理行业的市场化业务拓展、市场化定价机制逐步 确立，将行业的竞争机制进一步深化，有助于行业资源配置的优化和行业长期的健康发展。 （二）不利因素 （1）人工成本上升压缩行业利润空间 物业管理行业对于各类物业服务人员的投入情况具有一定的要求，人力成本也成为了物业管理 企业经营的主要成本之一。根据资料显示，2014 年、2015 年我国百强企业人力成本占总成本的比 重均超过 55%。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 18 近年来，我国人力资源成本不断上升。根据国家统计局的数据，我国城镇单位就业人员年平均 工资从 2011 年的 41，799 元上升到 2015 年的 62，029 元，年复合增长率为 %；根据我国 人力资源和社会保障部的数据，我国各地于 2011 年起多次调增最低工资标准。工资水平的上升推 动了我国物业管理行业人工成本的上升，对行业的利润空间形成了挤压。 （2）上游行业标准化程度较低，服务质量参差不齐 物业管理行业的上游主要为保安、保洁、绿化等服务外包业务的供应商。现阶段，上游行业的 标准化程度较低，各供应商之间缺乏统一的标准服务模式，使各地、各企业之间服务的流程、质量 存在较大的差异，难以实现统一的高标准管理。同时，上游企业员工专业程度也存在较大的差异， 其所提供的服务质量参差不齐，对于物业管理企业的服务质量保障、品牌声誉积累将带来不利影 响。 二、物业管理行业前景展望 城镇化快速发展和人均可支配收入持续增加是物业行业发展的根本原因。中国的城镇化发展自 20世纯八十年代以来逐步加快，1980年的城镇化率仅为 %，2016年已增至 %。城镇化水 平的提高使得住宅及其他房产项目需求增加，对物业管理的需求也随着物业数量增多而日益增加。 预期 2020年的常住人口城镇化率将达到 60%。中国房地产行业及物业管理行业将随着城镇化水平 提高而继续发展。 物业管理服务的进一步渗透仍有较大的空间。 物业管理通过对各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理，使物业所有人或使用 人享受高效、周到的服务，为其提供良好的居住、工作环境。随着我国居民生活水平的提升，人们 对于生活水平的要求逐步提高，相应地对于所居住、工作环境的要求也会有所提升，物业管理也会 越来越受到居民的重视，预计未来我国物业管理面积及其占比和对物业的渗透率有望持续得到增 加。 业主的刚性需求推高行业的增速 由于人口结构的变化，改善性需求将逐步成为住宅市场的主导需求，叠加二胎因素的影响，改 善性项目的销售以及供应比例在未来都将提升。与刚需项目注重基础的功能不同，改善性购房人群 对于住房面积，物业环境，小区绿化等改善性因素的需求将会提升。物业管理升级是居住升级非常 重要的组成部分。与此同时，购房者对于物业管理能力的考量，对于购房决策也有极大的影响。除 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 19 了地段、交通、环境、学区房、建材质量、配套设施等先天因素外，高品质的物业服务配套无不时 时刻刻影响力了业主的生活质量及投资回报，倍受购房者所关注。物业企业品牌、消费者口碑、企 业实力、服务模式、服务特色、服务质量、服务承诺、成功案例、物业服务费高低等，大都与前述 的先天卖点一同登上了房屋销售广告，所以物业服务也是商品房销售的卖点之一。 房屋的不断竣工是行业增长的主要驱动力。统计 2012至 2017年 9月的房屋竣工面积增长数 据，年均增速约为 %，其中非住宅类的房屋竣工面积增速远高于住宅类。 非住宅类型物业的增长。非住宅物业是近几年开始新兴发展的物业服务类别，其占比逐年提 升，单位面积物业服务收费标准高于住宅物业平均收费，尤其是商业、办公及医院类别的物业。高 收费标准的非住宅物业的兴起，也将促进行业开拓新的增长空间。 三、我国物业管理行业市场空间探讨 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，预计未来五年全国商品住宅销售面积为 亿平方米，新开工面积为 亿平方米，即物业管理增量市场有约 50亿平方米的挖掘空 间，叠加 2016年全国物业管理面积约 185亿平方米，未来 5年全国物业管理规模近 235亿平方 米，如果按照 2016年 TOP100企业管理项目平均物业费来计算（2016年，TOP100企业管理项目平 均物业服务费为 51元/平方米/年），预计未来五年全国基础物业管理市场规模约为 万亿元。 此外，据中国指数研究院《2017中国物业服务百强企业研究》显示，2017年中国社区增值服 务市场规模将达到 4，亿元，2014-2017年 4年的复合增长率为 %，按照这一复合增长 率计算，到 2020年市场容量将达到 10，亿元规模。社区增值服务也将拥有万亿市场空间。 综上，未来物业管理行业将成为万亿级市场，行业前景非常广阔。 图表：物业行业拥有万亿级市场空间 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 20 四、中国物业管理行业宏观机遇 （一）消费升级 上层中产迅速崛起和财富的持续累积将会给社区居民消费带来深远影响。根据 BCG消费者洞察 智库显示，国内中产阶层以上的家庭数量占比将从 2015年的 23%迅速提升至 2030年的 61%，其中 上层中产阶层的家庭数量增长尤其迅速，未来 15年预计增长 亿户。上层中产更加追求便利、 高品质、健康的生活方式，将会倒逼物业公司强化服务的品质和口碑。 （二）开发协同 地产开发行业已经步入“白银时代”，未来十年地产增量开发的增速较以往会有所放缓，且其 中大部分是由价格上涨所驱动，房企的利润空间不断被压缩，而存量运营市场的重要性则会不断提 升。高品质的物业能够带来住宅产品 5%-10%的销售溢价，是开发商面向终端消费者的重要窗口， 有助于品牌口碑的打造，受行业周期性波动影响较小，现金流较为稳定，因此预计物业将会成为开 发商协同开发的业务多元化重点发力方向。 （三）形态多元 地产产品的形态日趋多元，从最开始单一功能的住宅、酒店、写字楼等向复合功能的综合体、 产业新城等演变，同时也涌现了特色小镇、开放式小区等创新的产品形态。地产产品形态功能的复 合化对物业公司的复合运营能力提出更高要求，而特色小镇、开放式小区等创新产品形态的出现， 则为物业公司打造细分领域专长创造空间，继而孕育潜在的精品型物业公司。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 21 （四）技术崛起 这是一个数字化崛起的时代：数据大爆炸使得客户洞察、业务分析、行为分析等方面展现出了 前所未有的可视性；全渠道的传感器联动加速了数字化普及；计算机处理能力、人工智能等前沿科 技的实现为数字化崛起奠定基础；新兴消费者也随时随地做好了接触新的产品和品牌的准备；伴随 着数字化的崛起出现了新的市场驱动力，例如共享经济、众包、互联网金融等新的商业模式。而在 虚拟世界和现实世界交汇融合的新时代，数据是核心资产，掌握并挖据核心数据资源，实现数据价 值，将会是物业服务商在科技革命浪潮中的重要使命。 五、物业管理行业未来发展机遇 2019年，房地产行业将持续调整，但物业管理行业是弱周期性行业，不但不会受到影响，还 会随着存量物业规模扩大，实现稳健发展。房企旗下物业服务公司，通过跟随政策引导、深挖存量 资源、借力资本驱动有望实现“反哺”“助推”地产开发母行业。 （一）结合城市更新 通过物业渗透，助推房地产企业扩大业务规模和覆盖范围。 改革开放 40年来，经历城镇化快速发展，持续发展需求与建设用地紧张的尖锐矛盾已成为我 国一二线城市面临的重要难题。推动城市更新，盘活存量土地和物业已经成为大城市的必修课。深 圳、广州、上海等城市都已经出台城市更新实施办法。在城市更新实践中，针对已批未供或是低效 工业用地的盘活，成效显著，但对中心城区物业权属较为分散的居民区的更新改造，除了借助棚户 区改造政策再难推动。然而近日，国家已经明确 2019年新开工的棚改项目，将叫停原有的政府购 买棚改服务模式，改为发行棚改专项债券，这对于资金本就难以平衡的项目将举步维艰。面对这一 困境，地方政府和改造企业要针对物业权属过于分散无法统筹这一核心问题，积极进行模式创新。 针对居民区有机更新，房地产企业可以探索先配置物业，引入团地再生理念，再实施更新的策 略。首先，房地产开发企业根据地方政府推出的城市更新目录选择中意的居民区项目，与区县政府 签订更新改造文书。通过区县政府协调或是收并购等方式将旗下的物业服务公司植入该小区。其 次，经过一段时间的物业管理运营，引入团地再生理念。通过培育社区组织或业主委员会等对小区 业主进行摸排了解，通过加强宣传及服务力度协调各方关系进行运作。例如，邀请业主代表参与改 造方案设计、主动帮助业主寻找合适的临时租住地等方式调动居民的积极性。再次，开发企业实时 更新改造，并负责对工程全程进行监控、并检查验收；在改造后期担负起商业物业的经营管理。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 22 中心城区的老旧小区大都以低密度住宅为主，容积率相对较低，给开发商预留了盈利空间；而 且通过对小区内原有的平房商业网点和废弃的食堂等厂房进行改造，新增商业物业空间较大，长期 持有经营有一定利润空间。对于开发企业来说，通过更新项目进入一二线城市或是关键性区域，品 牌战略意义本就较大；通过团地再生模式，无需通过土地招拍挂，缓解资产负债压力，实现轻资产 运营；开发企业和物业管理企业均能获得盈利空间，可谓一石多鸟。 （二）租售并举拓展租赁业务 结合租售并举，通过品牌打造，助力房企业拓展租赁业务实现区域深耕。 十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有 所居”的战略部署。同年，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房 租赁市场的通知》，提出了规模化住房租赁企业，创新住房租赁管理和服务体制等措施。在政策引 导下，长租公寓、白领公寓、蓝领公寓等公寓系列产品相继推出并进入快速成长期。龙头房企纷纷 涉足长租公寓，万科泊寓、碧桂园 BIG+碧家国际社区、龙湖冠寓、旭辉领寓等在集中式长租公寓 领域持续快速扩张。与国际成熟市场相比，国内住房租赁市场尚未完全成熟，针对现阶段面临的优 质房源获取难度大、回收期偏长、盈利空间有待提升等问题，物管企业应积极应对，通过实施品牌 战略、开拓融资渠道等方式助力地产母公司业务拓展，实现区域深耕。 一是提升品牌价值，助力地产母公司获取优质物业。由于我国一二线城市物业价格高企，租金 回报率偏低，相对于开发销售模式，房企自持物业的积极性较低，因此获取物业的途径及费用成为 关键。而在土地财政困境下，地方政府出让国有建设用地建设租赁住房的动力较弱。因此除了并购 其他长租公寓企业外，城中村改造、利用集体建设用地建设租赁住房、盘活国企和地方政府手中各 类存量用房就成为获取优质物业的主要途径，而这些途径均需要企业有较强的实力，或是与地方政 府有良好的合作基础和信用背书。为此，物业服务公司应全面实施品牌战略，在已进入城市进行区 域深耕，通过打造物业管理企业品牌，赢得市场口碑，巩固该区域的竞争力和控制力。积极涉足公 共物管，为机关、事业、企业单位办理开展公共事务的场所提供物管服务；为公众物业（包括公众 文化场馆、公众体育场馆、大型会展馆等）提供物管服务，加大与地方政府的合作，形成良好的互 动合作关系，提升区域公共品牌认识度，助力房企获取优质物业经营权。 二是物业服务公司要配合地产母公司积极开展多元化融资，提升盈利空间。一方面，2018年 4月，证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确提出将重 点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型 具有债权性质的资产证券化产品，在审核领域设立“绿色通道”。在该政策支持下，物业服务公司 应借鉴新派公寓权益型房托资产支持专项计划和保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，将优质 自持出租物业作为底层资产，探索开展租赁类 REITs。另一方面，适时推动物业服务企业分拆上 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 23 市，借力资本市场，加大收并购力度，拓展企业管理规模，提升市场占有率，实现物业管理“反 哺”地产。 六、多种经营业务将逐步成为物业管理行业的利润增长点 随着我国经济的发展及居民生活水平的提升，人们对于与物业相关服务的关注重点将不仅仅局 限于基础的保安、保洁、绿化等物业管理服务上；能进一步提升居民生活质量的各类增值服务，如 社区电商、社区家政、社区养老等各类多种经营业务将受到越来越多居民的关注。物业管理行业作 为与居民日常社区生活联系最为紧密的行业之一，在开展物业相关服务方面具有得天独厚的优势， 诸多物业管理企业也将多种经营业务作为其业务发展的新方向之一。同时，由于多种经营业务对成 本投入的要求较低，其利润率也通常高于传统的物业管理服务。根据资料显示，我国百强企业 2015 年多种经营业务收入占营业总收入之比为 %；多种经营净利润占净利润总额之比为 %，成为物业管理行业重要的利润增长点。 此外，随着移动互联网技术、云平台、大数据等技术的进一步发展，该等技术也将进一步与物 业管理服务及多种经营业务相融合，为物业管理行业带来新的发展机遇，进一步提升行业的经济附 加值。 第七节 2019-2025 年我国公共物业管理行业发展趋势预测 中国物业管理行业未来将会是一个万亿级的市场，我们在借鉴发达国家市场发展经验的基础之 上，对中国物业管理行业的发展现状、宏观机遇以及未来趋势进行深入研究，以期能够帮助企业在 激烈的市场竞争之中找准自身定位和未来发展的突破点。 一、行业外部环境的变化 研判行业形势，需深刻理解当前外部环境变化对其产生的长远影响，通过理顺思路为企业后续 发展找准施力方向。 第一、政策环境 资质取消落到实处。物业服务企业资质核定成为历史并非一蹴而就，而是行业门槛逐步放开过 程中的一种必然。从物业管理师资格考试取消、企业二级及以下资质取消核定，到一级资质取消核 定，物业管理行业将真正步入无门槛的直面竞争时代，给更多的企业和个人带来机遇。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 24 酬金制计费份额的增加。从非住宅到住宅项目，酬金制计费可以减少委托代理的矛盾，委托方 通过参与服务过程的管理，能够快速与服务方建立互信，进而有利于建立“去中介”的“激励约 束”机制。由于没有中间商赚差价，在增强服务履约能力的同时，也保证了服务人员得到应有的待 遇和福利。随着全国各地实施酬金制项目的增加，广大业主认识到酬金制模式的优势，并在更多的 领域加以推广。 公平竞争的氛围正在形成。门槛的消失使更多的企业站在了同一竞争平台，企业公平竞争的氛 围正在形成。结合企事业单位后勤社会化改革的提速，以及“三供一业”分离移交事项的开展，会 有更多的物业服务走向公开采购或推向市场，中小型物业服务企业也会迎来在竞争中展现自身优势 的机遇。 信用管理得到认可和推广。当前，围绕物业管理行业的征信机制正在全国各地深入推行。以天 津为例，行业企业信用等级评定、招标项目后期回访巡查等事项已施行多年，个人信用机制的建立 与应用也正在逐步完善。 招标代理机构资格认定的取消。根据住房城乡建设部相关规定，自 2017年 12月 28日起，各 级住房城乡建设部门不再受理招标代理机构资格认定申请，停止招标代理机构资格审批。此举不仅 是主管部门“放管服”总体思路的进一步实践，也彰显了政府由事前审批更多地转向事中事后监 管，降低市场主体在交易中的行政成本，营造良好规范的竞争氛围、激发市场活力和创新能力的决 心。 第二、物业服务企业营商环境 创新创业的环境越来越好。随着大众创业、万众创新浪潮的推动，许多创业者投身于物业服务 行业或与之相关的下游产业链，而建立企业门槛的逐步放低，也将助推物业服务企业的大批量成 立。 SaaS（Software-as-a-Service 软件即服务）模式让管理更便捷。现阶段，为企业提供 SaaS 服务的软件平台纷纷出现，让企业从出生到长大变得更加容易。如云记账、律师云等一系列服务， 软件即服务理念，让物业服务企业在依托租赁降低成本的同时，也拥有了便捷和高效。另一方面， 服务过程的可追溯性一直以来是物业品控的关键。时下，记录物业服务过程的 SaaS服务软件也已 出现，先进技术的施行让物业服务过程可查、可视、可控、可测量。 事业合伙人机制深入人心。随着事业合伙人机制、项目合伙人机制的广泛运用，从房地产到餐 饮服务等领域，包括物业管理在内的各行各业，事业激励的效果和影响力已经深入人心。物业服务 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 25 管理行业属于服务业，人的作用十分重要，事业合伙人机制能够激发员工的潜力和活力，体现了员 工的价值。有了满意的员工，才会有令人满意的服务，才能得到客户的认可。 第三、科技发展的推动力量 共享维修工。随着服务集成商模式与信息化呼叫技术的逐步成型，共享维修工已经成为现实， 物业服务企业不必过分担忧工程技术人员的短缺，从而充分实现了物业人力资源的集约应用。 物联网应用。物联网技术在设施设备管理上的应用，既降低了运营管控的成本，又增加了运行 的可靠性，成为打破物业中介属性的重要力量。结合物联网技术的成熟应用，人们不再担心因更换 服务企业而影响设施设备的运行管理。基于互联网与日常服务的深度融合，互联网+创造价值与传 递价值的作用已不可限量，深入人心的共享经济已让人们高度认可并充分享受。未来，物业服务企 业能否与“互联网+”全面对接，也将成为自身能够走得更远的重要一环。 培训平台。随着碎片学习、网络信息化学习等方式的不断研发，可视化的物业管理课件大受追 捧。包括中物教育在内的大型物管培训平台为物业从业人员提升技能铺设了路径，这也为物业服务 企业人才梯队建设提供了保障。 二、行业未来发展变革 新技术的导入、资本的注入、先进管理模式的实施不止给行业的发展带来了创新与活力，也必 将加剧内部行业的竞争与变革。 市场竞争更加激烈，行业集中度将进一步加剧。由于取消了资质门槛的限制，新房市场份额和 存量物业管理权之争更加激烈，更多的物业服务企业可在同一平台、同一领域展开争夺，客户的选 择面更广，偶然性与突发性将不断增加。 移动信息技术驱动企业快速发展。物业管理行业在企业的整体管理和项目的服务过程中均在广 泛地应用现代信息技术，实现了管理升级。技术应用促动了服务品质的优化、客户感受的提升，也 大幅度降低了管理的成本，增强了管理效率，带动了行业管理技术信息化、科技化程度不断提高。 移动信息技术还将推动物业服务企业组织架构体系的优化和升级，驱动管理更加扁平化、网络化， 促进管理的质量和效率不断提高。在成本领域，科技能够有效降低物业销售费用与运营成本。在获 利领域，科技可帮助物业服务企业拓宽销售渠道，并依托新业务实现利润增长。 规模企业持续领跑。资质门槛的取消，让那些拥有良好的经营业绩与市场口碑的物业服务企业 成为了客户的第一选择，客户黏性的增加与口碑的广泛流传，将带动一批先进企业的高速发展。已 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 26 经领先的企业规模具备了快速发展的势能，将持续领跑行业。 首先资本推动行业整合。截至 2017年 7月，物业服务企业在 H股有 5家上市，新三板上市的 接近 50家，企业之间的并购不断、以资本为纽带的整合不断，资本的流转与驱动使物业服务的价 值、物业服务项目的价值不断得到挖掘与扩大。 其次是品牌价值优势。品牌价值将成为影响客户选择的关键因素。依托品牌影响力与宣传推广 力度的不断加大，行业品牌企业将优先得到客户的了解与认知，成为客户的重要选择目标。毋庸置 疑，物业企业品牌价值将成为客户选择企业的焦点。随着物业管理资质的不断弱化、物业管理行业 竞争的加剧，企业只有专注品牌塑造才能获得更大的市场份额。 最后是自身管控优势。规模企业在内部评审、体系管控等领域具备显著优势，有利于大幅提升 管理绩效。进而帮助企业提升自身在市场拓展、诚信履约、品质管控等方面的工作水准。 员工激励的形式更加多样化。结合物业影响力的不断扩大，越来越多的公众与媒体在关注物 业、认知物业，乃至参与物业，物业从业者与创业团队的迅速扩张让行业企业的创业模式与激励方 式备受关注。 第一是规模企业内部创业。在行业一线品牌中，为更好地形成激励，将大量采用员工赋能的方 式，在新业务领域、新兴业态中，寻找创新创业的突破方向，进而带动新的利润增长。 第二是员工新建企业。未来，对于以大众创业与万众创新为依托的新建企业，将更多地基于创 新驱动，实现新企业的构建与成长。那些既有丰富管理经验，又具备一定市场开发能力的员工可以 选择自行创业，彰显自身价值。 第三是项目事业合伙人。结合激励方式的延伸与外来资本的注入，事业合伙人们将以项目为平 台，依托激励规则享有事业经营所得，并对经营亏损共同承担责任。为了获取利润来源，事业合伙 人将以物业服务加多元化的方式攫取市场价值。 物业服务交易平台的出现。物业服务属于服务行业，因其行业特点，如服务难以量化，过程难 以测量等，难以出现像淘宝一样的服务交易平台。随着科技的发展，物业管理行业出现像淘宝一样 的服务交易平台即将成为可能。这一服务交易平台大致会包括以下 3个层面的内容。 物业服务交易平台。物业服务的需求方直接在平台上发布招标信息，符合条件的企业可以积极 参与，给服务双方提供了更多的选择。平台内的供需双方可像网购平台中买家与卖家沟通细节、对 接需求、完成履约、评价服务。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 27 物业服务分包商交易平台。物业服务企业具有中介属性，是服务集成商，需要众多优秀的下游 企业一起完成物业服务。因此，能够帮助物业服务企业找到合格分包商的平台也十分必要。平台的 导入，能够建立起双向选择的机制，使已经领先的企业规模具备了快速发展的势能，他们也将持续 领跑行业，并借助平台，通过良好的履约能力，让服务更有保障。 交易双方的信用平台。物业管理行业的蓬勃发展必须依赖物业服务企业、物业需求方，物业服 务下游企业，物业服务从业人员都要具有良好的信用，如这些组织或者个人的信用在信用平台上可 查可知，将会大幅提升行业的管理效能。优秀企业可借助服务资源在交易平台中的集中展示，全方 位体现自身在规模发展、品牌效益、经营业绩、诚信履约、品质管控等方面的竞争优势，博取客户 满意，实现加速成长。 优秀的品牌不仅能够预见到自己的未来，更能够以自己的方式来定义和影响未来。有识之士需 依托对行业形势的系统研判，突破企业在发展中所处瓶颈，可围绕各自实际，分别以瘦身提质、强 身聚核或健身增效为着眼点，借助科学施策与精准发力，持续斩获佳绩。 三、公共物业管理未来的发展趋势 物业管理更加标 准化、规范化 公众物业管理的动态性对物业服务企业管理标准提出了更高的要求，需要针对不 同类型的公众物业管理，制定科学严谨细致的服务管理方案和细节标准，以便最 大限度的保证满足公众物业管理的社会需求和服务质量。未来物业服务企业将不 断借鉴先进的国际管理标准，形成更加标准化、规范化的管理模式，完善企业规 章制度 物业服务更加多 样化、专业化 不同于常规物业管理，公众物业管理具有开放性、公益性的特点，其服务范围更 加广阔。除了卫生服务、设备维护、修缮等常规服务外，更加强调的是安全保 障、公共秩序维护、智能化控制、公共设备运行等重要专业化服务功能。随着公 众物业服务更加多样化，细节化的发展趋势，对公众物业服务企业及从业人员的 专业化能力提出了更高的要求。未来，公众物业服务企业将提供更多专业化、多 样化服务，这些优势服务也将成为企业在激烈的市场竞争中的竞争优势 行业前景广阔， 盈利空间良好 随着“十三五”规划，“中长期铁路网规划”等一系列规划的编制出台，预测未来公 众物业的持续建设及居民对高品质公众物业服务的需求，将促使公众物业管理行 业持续稳定发展。此外，公众物业服务盈利能力较强，其所有权是政府或相关部 门机构，因此物业服务费用收取相对容易及稳定，为企业盈利预留的更大空间 资料来源：公开资料整理 四、物业管理行业未来发展趋势 （一）新技术应用快速增加 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 28 传统的物业服务企业盈利主要依赖物业服务费收入，在近年人工成本的不断上升情况下，面临 盈利困境。随着机械化、信息化、智能化等新技术应用的推广和普及，物业服务企业一方面通过新 技术应用对传统物业服务在软硬件方面进行机械化、信息化、智能化升级，对设备设施进行实时全 远程监控、自动维护及节能改造等，大幅降低企业管理、运作、能耗及物耗方面的成本，实现物业 管理成本的有效降低；另一方面通过高科技手段的引入，使复杂业务和重复性作业变得扁平化、智 能化和标准化，降低企业人员数量和劳动强度，降低企业的人工成本。物业服务企业从而实现在有 效控制成本费用等情况下扩大有效管理半径，提升企业的品牌输出和管理能力，提高经营绩效和盈 利水平。 （二）专业化分工和服务治理持续提升 物业服务企业通过将基础业务外包，利用专业服务公司提供的优质低价服务，实现专业化、集 约化管理，降低企业经营成本的同时，提升专业服务水平。根据报告，2016 年，七成以上百强企 业将部分基础业务交由专业外包服务公司管理。对比企业员工与外包人员数量来看，行业百强企业 在 2016 年外包员工数为 万人，占一线员工 18 的 %，同比增长 %。行业百强企 业充分利用外包公司的专业化优势，把人员需求较多且技术含量低的业务外包，集中精力提升核心 业务水平。同时，专业化分工实现了服务实施和监督的分开，物业服务企业基于自身专业判断，对 外包公司的服务质量作出客观评价，以良性互动和评价机制促进服务治理水平持续提升。 （三）兼并收购加快，优化行业资源配置 随着我国房地产行业增速趋缓，新增物业资源增速也将逐渐减慢，物业服务企业的竞争重点将 从新增物业资源转向已有的存量物业资源。近年来，物业管理行业兼并收购节奏不断加快。根据报 告，行业百强企业通过兼并收购有效扩大管理规模，在 2016 年总计收购 91 家物业服务企业，收 购物业管理面积总计 亿平方米，占百强企业管理面积的 %，成为行业百强企业管理规模 迅速扩大的重要途径。优质的物业服务企业对行业进行兼并收购，将减少行业的无序竞争，提升行 业的服务水平和质量，优化行业资源配置。 （四）创新加速行业转型升级 物业顾务企业将通过与互联网络和高端设备管理技术的融合，探索和创新服务和管理模式，改 造和提升企业组织管理架构，积极发现新兴服务领域和业态，通过跨领域资源整合，向智慧型的现 代服务业转型升级。我国物业管理行业已有超过 30 年的发展历史，至今积累了规模巨大的物业资 源、业主和住户资源。优秀的物业服务企业整合社区各类资源，通过“互联网+”等手段构建社区 生态圈具备发展成为现代社区综合服务商的巨大空间和基础。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 29 （五）资本市场助推行业良性发展 物业服务企业所拥有的社区客户资源和规范的运作模式是其他行业所不具备的独特优势，越来 越受到资本市场的关注和认可。以彩生活在 2014 年于香港上市为标志，我国物业服务企业首次登 陆资本市场。目前，已有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等物业服务企业在香港上市，已 有超过 50 家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统挂牌。美国最大的地产服务提供商世邦魏 理仕（CBRE）为标准普尔 500 指数成分股，截至到 2017 年 6 月末，其总市值已经达到 123 亿 美元。资本市场促进了优秀的物业服务企业快速发展，使得物业管理行业加快优胜劣汰，减少无序 竞争，优化资源配置，实现良性快速发展。 （六）基础物业服务外包 随着业主对于物业服务质量要求的提高及物业管理企业间竞争的加剧，越来越多物业管理企业 选择将清洁、绿化、设备维修养护、秩序维护等基础物业服务外包给专业服务公司，利用专业服务 公司提供优质、低价的服务，在提升服务水平的同时降低经营成本。 五、中国物业管理行业发展方向 从竞争态势来看，物业管理市场整体呈现碎片化，但是整合在加剧。当前中国有超过 10万家 物业管理企业，其中营收规模在 1亿元以上的仅有大约 200家，长尾效应显著，而且超过 95%的企 业面临亏损。领先企业纷纷通过内生增长、外部并购、合作共赢等方式做大规模，集中度不断提 升，前百强企业的市场份额占比从 2013年的 16%迅速提升至 2016年的 29%。为了在激烈的市场竞 争之中找准自身定位和未来发展的突破点，物业管理企业亟需对目前行业的发展现状、宏观机遇及 未来趋势有深入理解，进而在此基础之上找到企业的应对之策。 中国物业管理行业现在及挑战 在企业背景上，大部分物业管理企业均具有开发商背景，例如万科物业、绿城物业等，成立初 衷是为了支撑住宅开发业务，近来看到物业市场潜力巨大，开始纷纷独立物业板块，另外还有部分 独立系物业公司专注于物业服务，例如彩生活、中奥到家等。 在收费模式上，包干制仍是目前国内主流收费模式，约 95%的物业采用此类收费模式，剩下 5% 采用酬金制的收费模式。而在以美国为代表的发达国家市场恰恰相反，70%是采用酬金制，剩下 30%采用包干制。我们认为中短期来看，国内包干制为主导的趋势仍将延续，而酬金制在高端物业 中的比例将有所提升。主要原因在于中国尚未形成完善的政策和法律机制来支撑酬金制下强制性的 信息披露，同时大部分物业公司是开发商背景，定位着重在提升公司品牌，促进主业销售，采用包 干制较为简便。长期来看，酬金制的占比将进一步提升，原因是账务更加透明，更容易促进物业服 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 30 务的完善。 在服务供应上，基础服务仍将是重中之重，从百强物业企业的收入构成来看，超过 80%的收入 是来自于基础服务，优质的基础服务同时也是品牌口碑的保障。社区服务、咨询服务等增值服务起 步相对较晚，盈利能力相对较强，净利率可以达到基础服务的 2倍左右，但是业务占比仍然较小。 此外，我们也看到了物业行业未来发展面临的诸多挑战。首先是优质人才的短缺，包括专业管 理类人才的缺失和基层员工的流失；其次是服务专业化不足，对于专业性服务缺乏统一的全国性质 量认定标准，且公司准入门槛低，数量虽然急速增加，但是质量良莠不齐；最后是市场化定价推进 的迟缓，2015年国家发改委已明确放开非保障性住房的物业服务定价，但是业主群体尤其是中低 端小区业主对于涨价普遍存在抗拒心理，导致市场化定价执行难度较大。 展望未来，借鉴美国等发达国家市场发展经验，结合中国的行业现状和宏观机遇，我们预计中 国物业管理行业将会呈现四大发展趋势。 （一）专业化 物业管理行业未来专业化分工将进一步明晰，预计国内将出现三类主导性玩家： 物业资产管理商。业务重心以物业资产管理为主，包括咨询、租赁、销售、并购、招商等，兼 顾部分日常运营物业服务，例如商场、写字楼的日常运营物业服务。国外的典型代表企业为仲量联 行； 物业运营管理商。业务重心以制定物业管理方案，组织调度专业服务商提供相应服务为主，此 外物业运营管理商将会根据市场需求和自身能力择机拓展一部分专业服务能力及资产管理能力。国 外的典型代表企业为 FirstService； 物业专业服务提供商。业务重心专注在专业的外包服务，例如设备维修、园林绿化等，不直接 托管楼盘。国外的典型代表企业为 ServiceMaster。 此外，专业化还体现在服务流程的专业化以及人才培养的专业化。BCG团队在对美国领先的物 业企业实地考察过程中发现，领先的物业公司不仅对于各类服务项目均有专业的流程指导，而且在 每一个设备周边均粘贴了详细操作指南并配有图例，从而便于指导操作。专业的物业人才培养机制 和人才考核认证机制则保证了专业人才的数量和质量。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 31 （二）多元化 无论是住宅物业，还是商写公建等非住宅物业，围绕客户需求，服务类型将趋于多元化。服务 的多元化一方面体现为面向地产运营环节的服务横向延展，在“四保一服务”的基础服务以外，企 业可拓展家装、房屋经纪、家政、财务运营管理、楼宇招商、市场营销管理等多元化服务；另一方 面则体现为从运营环节向投资拓展、设计、建设、销售等地产产业链上游环节延伸，提供相配套的 服务，例如项目选址、资产评估、设计咨询、项目开发管理、案场服务等。 （三）定制化 物业服务标准将进一步趋于定制化，即从目标客户的需求出发，制定清晰、可衡量的服务标 准。服务标准的定制化能够为收费价格的调整提供充足依据，推进定价的市场化，同时也能够提升 服务定价的透明度，减少物业公司和业主之间的潜在纠纷。此类定制化的服务标准在美国等成熟市 场已经屡见不鲜。以全美最大的住宅物业公司 FirstService为例，在电梯清洁标准上，高端楼盘 为“干净且发亮”，中端楼盘则是“干净”，在室内空气质量标准上，根据入住人群的不同定制化香 氛，例如针对亚裔社区会在香氛中混入檀香等亚洲元素。 （四）智能化 物业行业智能化的基础是数据积累整合，沉淀人流、物流、商流等相关数据，未来可基于数据 提升管理效率，探索业务创新机会。 数据积累整合需要依托智能化设备的应用和开放式平台的搭建，数据类型可涵盖业主信息、员 工信息、设备信息、社区信息、日常运营信息等各方面。美国纽约哈德逊广场就通过各类设备传感 器、环境传感器、数字天线、无线路由等智能化设备实现社区数据的采集。除了积累整合数据之 外，智能化设备可实现对资源的优化调度和问题的快速响应，而开放式服务平台的搭建则是对接第 三方增值服务的重要载体。 依托数据建立一体化的信息化管理平台，整合客户、运营、财务等各类模块，能够有效降低服 务成本，提升服务效率，支撑业务规模化扩张。全美最大的住宅物业公司 FirstService通过搭建 一体化信息服务平台，定制业主、业主委员会、物业经理的接入界面，满足多元需求，例如面向业 主提供的包裹查询服务、面向物业公司内部员工的社区财务报表生成服务等。 基于大数据，开展业务模式创新，提升企业价值在全球很多行业均有所应用，也将是中国物业 智能化发展的长期趋势。目前中国物业行业正处在数据整合的起步阶段，随着数据的不断积累，长 期来看，基于大数据开展的业务模式创新也将逐步展开。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 32 结语 在物业管理行业向专业化、多元化、定制化和智能化的发展过程之中，我们相信，未来的行业 胜出者需要对自身战略有深刻认识，包括（1）愿景定位；（2）目标客群；（3）模式特色；（4） 地域重点；（5）组织、流程、人力、IT、资本市场对接等支撑体系打造。如果没有符合行业趋势 的战略指引，公司的未来将会面临发展挑战。 第三章 市场调研：2019 年中国公共物业管理行业存在的问题、 挑战、瓶颈 第一节 2019 年中国公共物业管理行业存在的问题分析 尽管我国公共物业管理行业发展取得了一系列可喜成果，但仍存在一些突出问题有待解决。 近年来，在需求和供给多重因素的推动下，我国服务业进入前所未有的大发展阶段，服务业规 模快速扩大，结构不断优化，新兴服务业态、商业模式不断涌现，已成为国民经济的主导产业和新 常态下经济增长的重要引擎。但与发达国家相比，我国服务业还存在结构不合理、创新能力不足、 服务质量不高和企业竞争力不强等问题，转型升级和提质增效面临巨大困难和制约因素。 一、市场存在的问题 服务业的发展一般多是采取“轻资产运营”模式，这种模式的优点是以租赁方式为主经营门 店，有效降低公司资本投入，提高扩张和布局的速度，抢占市场份额，但缺点是抵御租金上涨风险 的能力较低。近几年，越来越多的服务企业面临租金大幅上调的问题。随着房地产租赁价格不断上 涨，服务行业的盈利空间被大幅挤压，服务业进入微利时代。此外，人工、物流、水电等商业成本 的上升，也进一步压缩了服务企业的利润空间。 二、跟不上消费变化 消费观念与消费结构同步发生了明显的变化，消费者意识逐渐改变，呈现多元化消费趋势。传 统服务企业面对消费升级的新常态，由于未能及时调整好策略、把握消费需求、并加强与消费者的 沟通和互动，造成市场应对越来越被动。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 33 三、服务业创新不足 创新是服务业发展的动力，也是服务业转型升级的关键。我国服务业缺乏创新主要体现在以下 几方面：一是发展观念亟待转变。服务业企业家经营理念相对落后，缺乏抢占新市场、发现新商 机、拓展新市场的思路和能力。二是服务业专业化规模化程度不够。随着制造业的发展，对配套服 务业的需求趋向高端和专业，但由于受路径依赖与产业锁定效应影响，我国现代服务业尤其是生产 性服务业发展不足，行业整体产业链格局需进一步有效提升。三是生活性服务业创新方式需继续拓 展。针对不同收入的消费人群，服务市场的细分和创新不足。除高端现代服务业在长春市高度集中 发展的趋势特征外，其他地区也需依据地方特色和优势，相应的发展满足当地居民生活的新型服务 需求，如健康服务业、电子商务、养老服务业、文化服务业等。 四、市场竞争激烈 公共物业管理行业之间的竞争，导致企业之间的竞争，而经济下行带来的市场容量萎缩，进一 步加剧了品牌之间的恶性竞争，价格战、渠道战、促销战在不断升级，导致营销费用不断增加，最 终企业的竞争压力越来越大。 五、服务质量问题突出 电商虚假促销；电信行业“先斩后奏”擅自调套餐；新能源汽车售后服务差……在 2019年 03 月召开的“3·15”中国质量诚信品牌论坛上，中国质量万里行促进会发布了《2018年中国质量诚 信产品与服务质量明查暗访情况》,家电、保险、汽配、网约车、电商等 10个行业质量诚信承诺问 题较为突出。 家电行业 售后服务质量猫腻多 售后服务质量猫腻多，夸大问题、模糊收费标准、小病大治等乱象凸显。小家电产品售后维修 难、维修网点难找、服务滞后，个别品牌三包期内不能履行服务承诺，找各种理由拒绝提供及时上 门维修服务。 保险行业 消费者合理诉求难满足 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 34 从业人员素质低、流动性大，消费者合理诉求难满足。 车险定损员伪造事故现场，骗取保 费。保险霸王条款内容冗长、深奥。服务质量诚信欠缺，如只换不修、小修变大修等。个别从业人 员为业绩进行误导宣传，夸大保险功能。 检验检测行业 数据弄虚作假 个别城市机动车检验检测行业对代办揽客的“车串串”“兔子”等打击力度不够。检验检测行 业诚信意识薄弱，存在检验检测数据弄虚作假、不实宣传等现象。检验检测门槛低，市场存在 “小、散、乱、弱”问题。 汽车及配件行业 零部件领域标准缺失 汽车维修“未能一次修复”比率为 %，小病大修、以旧充新，零部件领域标准缺失，汽配 市场小、杂、乱。新能源汽车不能及时维修，缺少较熟练的维修人员；故障率升高，表现在电池性 能衰减、续驶里程缩短、三电系统故障等；现有的三包规定还未将新能源汽车纳入其中。汽车零部 件检测国家标准、行业标准缺失。个别 4S店以优惠价格为由强制消费者购买保险，高端车辆要求 买指定维修险。 旅游行业 强制消费问题突出 强制消费问题突出，存在欺客、宰客现象。一些不合理的低价旅游团，通过低价吸引游客，购 物时长超过逛景点时长，导游变相强迫购物消费。住宿谈好的豪华宾馆，最后告知是“准”四星、 “准”三星。服务缩水，如减少就餐次数，往往以给游客半天或一天自由活动时间为由，就餐自 理。景点缩水，所谓的五日游、七日游，掐头去尾，真正游的时间只有三五天。个别游客中心存在 拉客现象，监督投诉电话公示密度不够。 网约车行业 准入机制存安全隐患 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 35 服务平台诚信缺失，缺少相关的法规及有效的社会监督。平台在安全措施和准入机制上存在安 全隐患。网约车计价不透明，爽约车乱象突出。 电信行业 擅自调高套餐 个别电信运营商存在夸大宣传，侵害消费者知情权，“先斩后奏”擅自调高套餐。运营商与互 联网公司合作，推出大量的不限流量卡，推行自动续约，没有提醒；特价套餐有陷阱，一般三个月 或半年有优惠，优惠完则自动恢复原价，不提醒消费者。 电商行业 电商+直播平台高仿货泛滥 电商+直播平台高仿货泛滥，涉嫌假冒伪劣等可疑产品的销售，产品多为大牌化妆品、衣服、 鞋子、面膜、手机等，作为新消费领域，因存在监管盲区，消费者合法权益很难保障。个别电商平 台已成为部分厂商售卖山寨产品、三无产品和劣质产品的通道。 手机行业 维修价格高昂 维修价格高昂，特别是手机屏，维修价格达到手机原价。不严格履行三包规定，符合退货条件 的不给退货或维修时间过长,多次维修仍不能排除故障。维修点对“三包”期内的手机，以种种理 由推卸责任。 网络上假冒特约手机维修网点猖獗,维修过程中存在恶意损毁零件、夸大损坏程度、收取昂贵 费用、更换电池等配件不使用原厂配件等现象。人脸识别存在安全漏洞。备用机难落实，部分品牌 告知国家没有对备用机的规定或不清楚。 家装行业 售后服务无保障 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 36 规模小，从业门槛低，鱼龙混杂，售后服务无保障，“低价全包”变身“加价全包”。合同使用 模糊表述，利用消费者不清楚装修材料和工艺，偷工减料、粗制滥造、以次充好；施工半途加价成 潜规则,如谈好的一口价施工全包，半途突然要求加价，或先有意删减部分项目，过程中再找各种 理由增加费用。 六、部分消费性服务行业的有效供给不足 受多方面因素的制约，医疗、养老、体育等行业发展相对滞后，总量供给不足。以养老服务为 例，2016年每千名老年人拥有养老床位仅为 张，为国际标准的一半左右。再如体育产业，体 育基础设施建设滞后、体育赛事服务体系不健全、职业体育与社会联系不紧密，难以满足居民对体 育服务的需求。另外，一些领域结构性过剩与结构性不足并存，低端化、同质化的服务供给过剩， 但高品质、特色化服务供给则相对短缺，与居民需求不适应，致使很多消费需求流失到境外。 2009—2017年，我国旅游服务贸易逆差由 亿美元快速扩大到 亿美元。 七、消费性服务业供给存在结构性不平衡 部分消费性服务行业发展结构不平衡，劳动力低成本优势不断弱化，新的技术和商业模式优势 仍有待形成。一些行业仍以国有经济为主导。例如，2016年，国有控股投资在“教育行业”“卫生 和社会工作”“文化、体育和娱乐业”“居民服务”城镇固定资产投资完成额中的占比分别为 %、%、%、%，都超过了整个服务业的平均水平。 八、对外开放程度较低且国际竞争力较弱 2016年，我国消费性服务业主要行业的外商固定资产投资完成额为 亿元，在服务业城 镇固定资产投资完成额中的占比不足 1%。同时，我国部分消费服务业国际竞争力相对较弱。 2009—2017年，旅游服务贸易逆差占全部服务贸易逆差额的比重由 2009年的 %迅速提高到 2017年的 %。我国旅游业贸易竞争力指数（TC）由 2005年的 下降到 2017年的. 第二节 2019 年中国公共物业管理行业发展面临的困境 同时，服务业发展也面临一些压力和挑战。一是外部环境依然严峻。世界经济处于深度调整 期，国内经济面临较大下行压力，服务业发展外部环境的不稳定、不确定因素增多。二是区域竞争 日趋激烈。各省纷纷把加快发展现代服务业摆上重要位置，市场、资本、人才、技术等领域的竞争 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 37 压力加大。三是内部制约亟待破解。行业和部门条块分割依然存在，服务业发展的制度环境有待完 善。创新能力、高端人才、龙头企业和知名品牌缺乏，服务业有效供给能力不足。制造业服务化步 伐较慢，城镇化率和居民收入水平偏低，影响生产和生活服务需求释放。 一、发展环境尚需完善 一是政策效用不强。自国家实施东北老工业基地振兴战略以来，我国将服务业作为经济发展的 重点领域，制定出台了一系列政策措施促其发展，但政策效能没有充分激发，实施效果不显著。服 务业发展的立项、用地、税收、人才引进等方面政策创新不够，相较发达地区仍缺乏吸引力和含金 量。二是体制机制不够灵活。主要表现在部分行业市场准入限制严格，行业垄断现象依然存在，金 融保险、社会公用事业、信息媒体等行业市场化进程相对滞后，各行业“非禁即入”政策执行效果 不理想。而且部分行业仍存在多头管理、资源分割的现象。三是市场环境不优化。市场发育不充 分，无序竞争、恶性竞争、行业混乱的情况屡禁不止。行业协会发展成熟程度不够，家庭服务业、 体育服务业、健康服务业、法律服务业等新兴服务行业标准需进一步完善，服务质量和服务水平亟 待提高。 二、要素供给不充分 人才和资金是服务业发展的两大支撑要素。人才短缺一直是我国服务业发展的主要制约因素， 各地各行业都表现出中高端服务业人才严重短缺状态，尤其是从事电子商务平台技术研发、电子商 务模式创新等高技术人才以及精通国际规则的律师、会计师、评估师等高级管理人才一直匮乏。而 且省内人才基本集中在长春、吉林两市，各地区间流动性较小。同时，由于我国的发展环境相对发 达城市较差，导致软件业、信息服务业、旅游业、金融服务业等不同领域存在人才流失现象。而金 融资源作为服务业发展的另一重要支撑要素作用发挥不足。我国服务业多具有规模小、固定资产少 的特点，融资难问题一直难以解决，而金融服务模式相对落后成为我国服务业发展的又一瓶颈。 三、行业人才、资本、基础设施保障不足 总体上看，我国零售、住宿和餐饮、居民服务等行业从业人员素质相对较低，对提高服务质量 有一定影响。同时，多数消费性服务业融资能力有限，特别是资本市场在支持融资、发债以及知识 产权抵押等方面的作用还不明显，知识产权保护体系不完善。此外，与零售、旅游、文化娱乐、教 育医疗等相关的基础设施和配套设施整体还不是很完善，特别是不同行业基础设施之间的融合联通 性不强，城市商务区、旅游景点、交通枢纽与主要商业网点、商圈建设的脱节现象较为普遍。 四、转型有待系统变革 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 38 目前，消费转型更多体现在对消费体验方面的关注，如购物环境、商品陈列、空间规划，或是 业态上的跨界，如超市+餐饮，超市+3C，超市+娱乐休闲，这种业态升级迎合了消费升级下的部分 新需求，也是创新的具体体现，但简单的业态组合或业态细分或聚焦，不能解决行业遭遇困境的根 源问题。转型升级并不意味着只是进行空间改造，引入各种体验业态，社交性场景，标配化地增加 服务，未必一定能够很好的实现引流效果，带来整体项目业绩提升。 第三节 2019 年中国公共物业管理行业供给侧存在的问题和障碍 一、公共物业管理行业供给侧存在的问题 （一）有效供给不足 (1)从供给总量上看，研发设计、检验检测、现代物流和市场营销等生产性服务业仍主要存在 于工业企业内部，专业化、规模化水平低，与制造业和农业联动发展不足，对人才和资金等要素的 聚集能力不强。特别是研发服务能力不足，我国大中型工业企业研发投入占主营业务收入比重不到 1%，而主要发达国家这一指标一般在 %以上。同时，家政、养老、体育和健康等生活性服务业 也存在总量供给不足问题。调查显示，现阶段我国有 40%的城镇家庭约 1亿户有家政服务需求，而 目前家政服务从业人员仅为 2000多万人，供给缺口巨大。 (2)从供给质量看，一方面，健康、养老和文化等生活性服务业发展层次偏低，部分服务产品 有效供给不足。如健康服务方面，2015年我国每千人口医师数、护士数分别为 名和 名， 远低于 OECD国家平均 名和 名的水平，健康体检、康复护理和养生保健等服务供给短缺， 挂号难、住院难等现象大量存在。另一方面，旅游、零售、餐饮和家政等生活性服务业服务质量不 高，存在服务不规范、缺乏信誉等问题，抑制了居民消费结构升级和居民服务消费能力释放。 （二）非市场化问题 非市场化是制约我国服务业快速发展的重要原因之一。除了餐饮、零售等部分服务业外，我国 许多服务业领域还存在制约市场机制作用发挥的体制机制障碍，使得服务业缺乏足够的发展动力和 活力，效率低下。 (1)行业垄断。许多服务业领域进入壁垒高，存在进入管制(如投资审批、行政许可)和价格管 制。如银行、保险等行业，牌照资质的事前审批限制了民间资本进入，使得民间资本进入金融服务 业的积极性较低。在对外资市场准入方面，外资银行在华经营受到持股比例限制、开设分行的限制 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 39 和数据要求、业务种类限制、许可程序与要求以及资本和流动性限制等业务和地域限制。 (2)服务内部化。生产性服务业的发展存在服务业由内部化向外部化转化的规律。由于我国多 数工业企业仍没有改变“小而全、大而全”的发展模式，生产性服务内部化问题比较严重。如服装 生产企业大多自带款式设计、面料研发和渠道销售等功能，抑制了生产性服务业需求的释放。尽管 近年来各地都在推动工业企业主副分离，鼓励工业企业将非核心的服务环节外包，促进服务业专业 化发展，但由于企业间长期合作意识差，上下游供应链缺乏有效对接，服务业外部化进程还比较缓 慢[3]。以第三方物流为例，目前我国第三方物流占物流市场比例不足 25%，远低于发达国家 70%的 水平。 (3)服务事业化。目前服务产业化发展存在体制制约，一方面，受传统计划经济体制影响，机 关、企事业单位后勤服务的社会化程度、产业化程度较低的现状没能得到彻底改变。另一方面，许 多原来属于公共事业的服务，如文化、医疗、体育和养老等产业和事业界定不清，民营资本进入仍 面临诸多限制，导致高质量、多样化和便利化的服务供给短缺。以养老服务业为例，由于养老服务 的“福利性事业”和“市场化产业”边界不清，政府没有明确“兜底”保障的服务对象及相应标 准，致使各地较多关注养老服务“福利化”“公益性”，相对忽视“产业化”发展，重视机构养老、 轻视社区养老和居家养老，造成目前养老服务供给不足，无法满足大众化养老服务和中高端养老服 务需求。 （三）供给制度不完善 服务业的发展需要良好的制度保障。目前，我国服务业发展的制度供给不完善，服务行业相关 立法建设滞后，尤其在服务企业的市场准入、市场秩序等方面缺乏有力的规范，制约了服务业发展 水平的提升。 (1)在法律法规方面，现行服务业的法律法规体系不健全，特别是对新兴服务业的发展缺乏规 划和规范。许多电商企业主要以采取低价竞争为核心手段，刷单现象严重，亟待立法规范。 (2)在行业标准方面，与商品标准相比，我国服务业标准化建设滞后，新兴服务业、知识密集 型服务业标准短缺。现行部分标准内容简单、未及时进行修订，已不适应服务业发展的需要。同 时，现行服务业标准多为推荐性标准，宣传推广力度不足，企业应用标准化的水平较低，对企业约 束性不够，标准推行力度受到较大影响。 (3)在市场秩序方面，一方面，由于服务行业信用体系建设滞后，行业普遍缺乏诚信，乱收 费、商业欺诈、制假售假、轻诺寡信和霸王条款等现象时有发生，严重地妨碍了服务业健康发展。 另一方面，由于服务业监管部门各自为政，缺乏跨区域、跨部门合作和监管信息共享机制，市场监 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 40 管存在“短板”，制约了服务业质量的提升。 （四）人才供给缺乏 目前，不仅一些新兴服务业缺乏相应的高素质人才，特别是有重要影响的领军人才，而且一些 劳动密集型的服务行业，快递、餐饮、家政和养老等服务行业也面临招工难问题。如在养老服务行 业，全国取得职业资格的养老护理员仅有 2万多人，大多数养老护理员缺乏专业的医疗护理知识， 服务水平不高，服务方式单一，与老年人日益增长的多样化服务需求有较大差距。 （五）消费性服务业供给质量相对较低 由于行业从业人员素质较低、管理水平不高等原因，我国消费性服务业供给质量整体相对较 低，部分行业或领域的消费者满意度不高。据调查，2004—2016年，服务业万人投诉量从 件 上升至 件。2017年，全国消协组织受理的服务类投诉达到 万件，占总投诉量的 %，占比相对于 2016年上升 个百分点。其中，销售服务、生活社会服务类、文化、娱 乐、体育服务居于服务类投诉量前列。 （六）亟须深化供给侧结构性改革 当前我国消费性服务业存在部分行业有效供给不足、供给质量相对较低、结构性不平衡、保障 相对不足、对外开放程度较低且国际竞争力较弱等问题，应重点通过“增供给、提质量、促改革、 扩开放、优环境”，推进消费性服务业供给侧结构性改革，实现消费性服务业创新发展。 加快发展消费性服务业具有重要意义。有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要；有 利于实现服务业发展质量、效率和动力变革；有利于培育和壮大经济增长新动能；有利于扩大国际 影响力和竞争力。 二、发展面临的体制机制障碍 （一）部分行业准入限制较多 当前，教育、医疗、育幼、养老、文化行业的准入限制相对较多，特别是对外资的进入限制更 多也更为严格。行业的行政垄断和地域保护也比较突出，涉及的前置审批、核准、认证项目较多， 执行层面变相设置的不合理规定现象也比较普遍。同时，消费性服务业未开业企业、无债权债务企 业注销制度也较为繁琐。此外，与消费性服务业相关的行政审批时间过长、行政审批透明度和审批 方式信息化程度较低，与实践中服务业态和商业模式快速创新的要求不相适应。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 41 （二）行业监管理念及体制机制滞后 部分行业的监管归属不明晰，政府监管部门职能交叉且监管协调困难。例如，便利店快餐和配 餐食品经营领域，工商、食药监、环保等部门监管权责不清且不同地区监管标准和执行尺度不统 一；民宿客栈、农家乐等经营主体在工商注册、消防监管、治安管理等方面的管理归属不明确。行 业监管方面重审批、轻监管，过分强调事前审批和“以审代管”，部门监管有效协调不足，“救火 式”监管方式依然较为普遍。 （三）相关法律法规不完善 一些法律法规不适应消费性服务业新业态、新模式发展的需要，在执行过程中还存在配套法规 不完善、相关法律缺乏协调性等问题。同时，一些关键领域和重点环节法律缺失情况较为突出。例 如，在规范线上线下企业公平竞争、消除互联网领域市场垄断等方面，缺乏针对性的立法和跨区域 执法依据；在网约车、短租民宿等共享经济领域，缺少明确的法律法规适用条款。 （四）配套制度不健全 目前，我国消费性服务业涉及的增值税、消费税、个人所得税、关税等税制设计与行业发展不 相适应。以产值、税收为主的政绩考核体系，缺少对小微企业特别是轻资产服务企业的有效引导和 扶持。同时，配套制度落实不到位制约了消费性服务业的发展。例如，旅游业及相关消费性服务业 的发展，有赖于带薪休假、弹性作息制度的落实和执行；又如文化、体育和娱乐行业的发展，需要 学校和文化部门所管理的公共场馆和场地对社会的开放等。 第四章 2019 年中国公共物业管理行业发展环境分析 第一节 现代服务业发展的影响因素研究 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 42 一、外部影响因素分析 （一）城镇居民收入水平 居民的收入水平不仅直接影响其对商品的消费水平，还对服务消费起着决定性的作用。服务消 费者有很强的收入弹性，它高于对有形商品需求的收入弹性。人均收入水平高，服务性消费占总消 费投资的份额比例就会更多。城镇居民收入水平低，消费总量的提高受到限制，会明显抑制消费结 构的升级，从而对现代服务业的发展产生消极的影响。 （二）市场化程度 全国服务行业市场化程度分布不均衡，主要表现在本土市场服务项目进入受到垄断项目的影 响，较高的准入门槛对现代服务业的投资资金来源产生消极影响。投资主体的不平等待遇将民营资 本排除在现代服务业行业之外，难以形成有竞争力的服务价格体系，不利于企业之间良性竞争体系 的形成和建立，严重阻碍了现代服务业的发展。 （三）经济发展水平 经济发展水平是衡量一个地区现代服务业发展水平的重要标尺，对区域现代服务业产业结构有 着重要影响。从现代服务业的整体规模增长与国民生产总值（GDP）的关系来看，经济发展水平对 服务业发展规模的影响是明显的。因此，经济发展水平也是影响现代服务业发展的重要杠杆因素。 （四）政府投资水平 政府从对现代服务业的影响主要通过从投资结构水平和投资总量两个方面来实现，只有政府在 财政投资上的鼎力支持，才能有现代服务业的飞速发展。消费作为经济发展的拉动力，对促进现代 服务业的发展有非常大的作用。另外，投资也对现代服务业的发展有着明显影响。 二、内部影响因素分析 （一）现代服务业的内部结构 从服务业内部组成结构来看，传统服务业与现代服务业相比，前者所占有的份额比较大，这种 不协调的产业内部结构，将对现代服务业的发展产生消极影响。的 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 43 （二）服务业从业人员的素质 相对于其他行业，现代服务业对人力资源的依赖性更强。现代服务业从业人员的基本素质达不 到要求，知识结构不够合理，从根本上阻碍了有高质量人才需求和供应的现代服务业水平的增长， 现代服务业的发展的必然严重失衡。响 （三）现代服务业投资 在反映社会资本和政府支持服务行业发展的经济形态中，固定资产投资能够有效影响现代服务 业的产业结构、发展规模及产业中以服务为主体的资源分配。历年来，全社会固定资产投资中，服 务业产值所占比重减少与固定资产投资幅度下降有着紧密的联系。 第二节 加快发展消费性服务业具有重要意义 一、有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要 2017年，我国居民服务消费占全部消费支出约 40%，正处于消费需求快速升级的重要阶段。加 快消费性服务业供给侧结构性改革，促进消费性服务业和幸福产业创新发展，不断提高消费性服务 业的品质和效率，有利于在新时代更好地满足居民消费需求升级需要，有利于更充分地满足人民日 益增长的美好生活需要。 二、有利于实现服务业发展质量、效率和动力变革 我国建设现代化强国，服务业是突出短板，其中包括医疗、教育、文化等消费性服务业。我国 消费性服务业的供给质量、效率较低，动力仍然没有实现转换。因此，通过推进供给侧结构性改 革，提高消费性服务业供给质量和效率，推动发展动力由主要依靠要素投入向创新驱动转变，有利 于实现服务业发展质量、效率和动力变革，有利于促进服务业的高质量发展。 三、有利于培育和壮大经济增长新动能 着力形成消费引领、服务业驱动经济增长的新发展方式，培育和壮大经济新动能，是实现国民 经济稳中有进的关键。近年来，我国消费和服务业已成为保持经济中高速平稳增长的主要动能。 2017年，服务业增加值占到 GDP 的 %，对 GDP的贡献率达到 %。消费性服务业作为服务业 的重要组成部分，进一步加快其创新发展，发挥其兼具消费和服务业的双重特征和双重作用，对于 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 44 扩大消费和培育壮大经济增长新动能具有重要的意义。 四、有利于扩大国际影响力和竞争力 我国在成为世界第二大经济体后，进一步扩大国际影响力越来越依赖于软实力。旅游、教育、 文化等消费性服务业的发展成为扩大国际影响力、展示国家形象、提高国家软实力的最好方式。但 是，当前我国消费性服务业国际竞争力较低，旅游、电影、教育等服务贸易逆差规模不断扩大。因 此，加快消费性服务业创新发展，有利于进一步扩大国际影响力和国际竞争力。 第三节 经济发展变化形势分析 一、2019 年国际经济形势分析及预测 2018年年底，中国社科院世界经济与政治研究所张宇燕（讲堂 102期嘉宾）主编的一年一度 的黄皮书发行——《2019世界经济形势分析与预测》，今刊发讲堂编辑的该所副主任姚枝仲撰写的 《2018-2019年世界经济形势分析与展望》一文部分。 该文提出 2018年世界经济整体增速与上一年持平，但是大多数国家出现了经济增速回落。全 球的失业率仍然保持在低位，充分就业状况和大宗商品价格上涨促使各国通货膨胀率有所提高。同 时，世界经济还表现出国际贸易增速放缓、国际直接投资活动低迷、全球债务水平持续提高和金融 市场出现动荡等特征。 2019年世界经济增速下行的可能性较大，金融市场可能进一步出现剧烈动荡，各主要国家应 对下一轮经济衰退的政策空间受到限制，贸易战和逆全球化趋势还会带来较大负面影响。预计 2019年世界经济增长率约为 %。 中国社科院世界经济与政治研究所副主任姚枝仲 美国经济将下行，预测降至 %，股市有泡沫，加息长周期入尾 2018年世界经济中除美国等少数国家还在强劲增长之外，大多数经济体的经济增长率均已经 开始下行。如果美国经济持续强劲增长，有可能再一次带动世界经济增长率回升；如果美国经济近 期内出现增速下行，则世界经济有可能陷入新一轮衰退。因此，美国经济走势对 2019年世界经济 具有重大影响。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 45 美国 GDP季度同比增长率已经连续 9个季度不断上升。2016年 2季度的增长率为 %，至 2018年 3季度已达 % 。从采购经理指数（PMI）等景气指标来看，美国经济在短期内仍然非常 强劲。但是，美国也已经出现繁荣到顶迹象。首先，美国失业率已经处于最低水平，劳动力已经被 充分利用，工资已经开始上涨，且工资上涨幅度超过物价上涨幅度，企业盈利空间下降。其次，对 美国经济状况高度敏感且具有一定先导性的私人投资实际增长率，从 2018年 1季度的 %下降到 了 2季度的 %。再有，美国股市泡沫破裂风险加大。美国股票市场价格开始出现高位回落迹 象。2018年 9月，美国三大股指均创新高，但在 10月初以来均同步连续下挫。一般来说，微调型 的货币政策能够延长繁荣时间，防止经济出现快速过热和过热后的硬着陆。美国历史上最长的加息 周期是 3年，即连续加息 3年后经济会出现回落。这一轮加息周期是从 2015年 12月开始的，到 2018年 12月就是 3年。加息周期的结束将伴随着经济增长再一次明显下行。美联储预测联邦基金 利率的长期值应该为 %，离目前 %的政策利率还有 个百分点的差距。再有 1至 2次加息 就能达到长期值。可见，从加息节奏上看，美国经济增长出现下行的时间不会太远。 国际组织纷纷预测美国经济增速在 2019年会出现下行。国际货币基金组织预计美国 GDP增长 率将 2018年的 %下降至 2019年的 %；世界银行预计美国 GDP增长率将 2018年的 %下降 至 2019年的 %；经合组织预计美国 GDP增长率将从 2018年的 %下降至 2019年的 %。美 联储也预计美国 GDP增长率将从 2018年的 %下降至 2019年的 %。 金融市场动荡或个案发生，或三者叠加爆发，土、阿出现货币危机 当前的世界经济面临三大金融危机的诱发因素，一是美联储加息缩表引起其他国家尤其是新兴 市场国家的货币贬值和货币危机，二是高债务国家出现债务违约风险甚至债务危机，三是美国实体 经济增速下行或者进入衰退引起其资产价格暴跌并向其他国家传染。这三类危机可能以个案的方式 发生，但也有可能在一系列国家引起连锁反应造成较大影响，甚至可能三类风险叠加造成大面积深 度危机，对世界经济造成重大负面冲击。 美联储加息缩表引起的资本回流和美元升值，已经使土耳其和阿根廷等国发生了货币危机。土 耳其经济在 2018年年初本来处于高速增长状态，1季度 GDP同比增长 %。土耳其货币里拉从 3 月开始持续贬值，并在 5月份和 8月份出现两次大幅度贬值。货币大幅度贬值破坏了土耳其国内的 经济秩序，其生产活跃程度大幅度下挫，2季度 GDP同比增长率回落至 %。同时，其物价水平迅 速攀升。土耳其央行从 6月开始采取大幅度加息的办法来应对货币贬值和通货膨胀。2018年 6月 1日，土耳其央行将隔夜借款利率从 %一次性提高到 15%，6月 8月再一次提高到 %，9 月 14日进一步提高到 %。过高的利率引起土耳其经济发生过度收缩。阿根廷也出现了货币危 机引起经济严重收缩的情况，2018年 2季度其 GDP季度同比甚至出现 %的负增长。2018年土耳 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 46 其和阿根廷的货币危机和经济恶化并没有传染到其他国家。未来美联储进一步加息和缩表的可能性 很大，这将引起资本进一步回流美国和美元进一步升值，新兴市场国家进一步爆发货币危机的可能 性在加大。对于那些具有经常账户逆差的国家，在资本流入减少而资本流出增加的情况下，很容易 出现一个国家货币大幅度贬值引发类似国家同样发生货币大幅度贬值的现象，这种传染效应可能导 致大面积的货币危机和经济衰退。 全球债务水平持续上升已经困扰世界经济多年，再一次爆发债务危机的可能性增大。 美国股市也是一个重要的金融危机引爆点。美国股市从 2009年以来持续牛市，股票市值从 2008年的 11万亿美元上升到 2018年的 40万亿美元。美国金融危机以前股市最繁荣的 2007年， 其市值最高也没有超过 19万亿美元。纳斯达克指数在 2000年股市最繁荣的时候达到 5000点左 右，在 2007年股市又一个繁荣顶点时仅达到 2800点左右，而在 2018年已经超过 8000点。美国股 市泡沫风险已经开始显现，2018年 10月以来，美国三大股指均已明显下跌。美联储进一步加息和 缩表，以及美国实体经济下行产生的预期恶化，使美国股市未来仍将有较大下跌风险。如果美国股 市价格暴跌并引发其他国家股价同步暴跌，则世界经济将再一次面临较严重的金融危机冲击。 应对下一轮衰退的政策空间各国均不如 10年前，国际政策亦非优选项 如果世界经济进入下一轮衰退，各主要国家尤其是发达国家刺激经济的政策空间不如 10年以 前。这在货币政策、财政政策和国际宏观政策协调方面都有体现。 美国在金融危机以前的联邦基金利率是 %，从 2007年 9月开始，美联储在 15个月的时间 内将利率降至 %，其降息空间高达 5个百分点。而当前的联邦基金利率仅有 %，即使再有一 两次加息之后美国经济才开始下行，估计也只有 3个百分点左右的降息空间。英格兰银行目前的政 策利率仅有 %，降息空间不足 1个百分点。而欧洲中央、日本央行目前还是实行负利率的货币 政策。如果近期出现经济衰退，则意味着这两个经济体还没有退出宽松货币政策、又需要实行新一 轮宽松政策。此时，欧洲中央和日本央行完全没有降息空间。 当然，在基准利率降息空间有限或者没有降息空间的情况下，各央行还是可以继续使用量化宽 松政策。量化宽松政策产生效果的一个重要机制是通过降低长期利率来刺激消费和投资。然而，当 前美国和日本的 10年期国债收益率分别为 %和 %左右，欧元区 10年期公债收益率为 %左 右，长期利率进一步降息的空间也有限。另外，新一轮量化宽松政策会再一次导致央行资产负债膨 胀，使央行成为政府或者重要金融机构的资金提供者，从而扭曲金融资源的配置，降低金融体系在 资金融通和金融中介方面的作用。欧洲已经明确规定欧央行持有的债券余额不能超过债券发行者债 务余额的 33%。量化宽松的空间也是受到限制的。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 47 美国金融危机以来，各国政府债务没有明显下降，大部分国家的政府债务均比危机以前高。其 中，发达经济体的平均政府债务余额与 GDP之比从 2007年的 %上升到了 2018年的 %，新 兴市场国家的平均政府债务余额与 GDP之比也从 2007年 %上升到了 2018年 %。各国财政 扩张的能力受到高债务规模的制约，尤其是欧盟国家。欧盟国家普遍面临降低政府债务规模的压 力，很难再通过扩大财政赤字来刺激经济。 日本似乎有点例外。日本的政府债务余额与 GDP之比是世界上最高的，但日本还在继续提高政 府债务水平。日本政府的债务依然可持续性，主要原因在于两点，一是其政府债券的持有人主要是 国内主体，因而不容易发生外债危机以及引发的货币危机，二是日本央行持有大量的政府债券。日 本央行持有的国债资产占日本政府债务余额的 40%以上，这也导致日本央行资产总额已经超过日本 GDP的 100%。这种由央行直接向政府透支的融资方式是否可持续以及会带来什么后果，已经引起疑 问。 另外，在国际政策协调方面，当前的国际格局也不如 10年以前那么有利。世界上最大的经济 体美国宣称要实行“美国优先”的政策，国际政策协调不是其优先政策选项。危机催生的 G20首脑 会议机制，目前也难以发挥其在全球宏观政策协调上的作用。 美国发起的全球贸易战，降低了全球货物贸易增速，或重置经济规则 贸易战对世界经济的负面影响逐渐显现。美国从 2018年 3月开始对进口钢铝加征关税；7月 发动对中国的贸易战，9月进一步升级，未来还将继续升级；2019年年初还可能会发动汽车贸易 战。美国受影响的进口商品价值将达到 8000亿美元左右，约占其进口总额的三分之一；受贸易报 复影响的出口商品价值将达到 3500亿美元左右，约占其出口总额的五分之一。如果贸易战进一步 升级，受影响的国际贸易还会更多。中国、欧盟和日本等主要经济体均已出现出口增速回落迹象。 世贸组织已于 2018年 9月 27日将 2018年全球货物贸易实际增速预期由 %调低至 %，同时也 将 2019年增速预期进一步调低至 %。 贸易战打破了世贸组织营造的安全和可预期的贸易环境，给国际商业活动带来不稳定因素，降 低了投资信心。美国发起的这一次贸易冲突还通过提高关税和原产地标准，阻碍中间品贸易发展， 从而阻碍国际分工扩展和全球生产率的提升，这将对世界经济造成长期不利影响。 贸易战可能演变为全球经济规则的重新设定，也可能演变为金融冲突、政治与军事冲突等，如 果是后者，世界经济将受到灾难性的影响。不管中美之间，还是美国和其他主要贸易伙伴之间，达 成终止增加关税的协议都需要经过艰难的谈判和妥协，未来的演变充满了不确定性。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 48 逆全球化的发展趋势，美墨加协议、美国外国投资法均有排他性 当前逆全球化的发展不仅表现在美国单边主义贸易措施上，而且表现在一系列的制度安排上。 由于制度安排具有长期影响，因此其对全球化的影响将更为深远。 一个重要的逆全球化的制度安排是美国在 2018年 8月通过的《外国投资风险审查现代化法》。 该法以维护美国国家安全的名义，赋予了美国的外国投资审查委员会更大的权力去阻止外国对美国 的投资，以及美国对国外的技术出口。该法一方面扩大了受管制技术的范围，将新兴技术与基础技 术纳入技术管制清单，另一方面要求相关投资者向外国投资审查委员会强制申报接受审查。这一制 度将阻碍外国企业对美国的投资和国际技术交流合作。如果欧洲和日本模仿美国建立类似的技术管 制和投资审查制度，企业的跨国投资和技术合作活动将受到较大的限制。 另一个重要的逆全球化的制度安排是 2018年 9月 30日达成的美墨加协议。美墨加协议包含不 利于跨国配置价值链的规定。该协议用提高原产地标准的办法来限制生产外包和跨国组织生产活 动。过高的原产地标准不利于跨国公司在全球配置价值链。协议生效后，美墨加区域外企业将更难 以在区域内任何一个国家组装进口中间品再出口到另外两个国家。如果高标准的原产地要求推广到 其他贸易协定中，全球价值链的发展将受到制约。美墨加协议中还出现了针对非市场经济国家的排 他性规定。在一个自贸协定阻止协议方与第三方签订协议的条款也是不利于全球化的。这种排他性 条款的蔓延将导致全球体系的分裂和世界经济的动荡。 2019年世界经济预计与 2018年持平，IMF预测中国为 % 2018年 10月国际货币基金组织预测，2019年按 PPP计算的世界 GDP增长率为 %。其中发 达经济体 GDP整体增长 %，美国增长 %，欧元区增长 %，日本增长 %，其它发达经济体 增长 %；新兴市场与发展中经济体 GDP整体增长 %，中国增长 %，印度增长 %，俄罗斯 增长 %，巴西增长 %，南非增长 %。新兴与发展中亚洲经济体仍然是世界上增长最快的地 区，GDP增长率为 %。国际货币基金组织还预测，按市场汇率计算，2018年世界 GDP增长率为 %。总体来说，国际货币基金组织认为 2019年的世界经济增长率 2018年持平。 其他国际组织预测 2019年世界经济形势与 2018年基本一致。世界银行预测 2019年按 PPP计 算的世界 GDP增长率为 %，比 2018年持平；按市场汇率计算的世界 GDP增长率为 %，比 2017年下降 个百分点。经合组织预测 2019年按 PPP计算的世界 GDP增长率为 %，上 2018 年提高 个百分点。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 49 我们预计，2019年世界经济按 PPP计算的增长率约为 %，按市场汇率计算的增长率约为 %。我们的预测低于国际货币基金组织和其他国际组织的预测。较低的预测主要反映了我们对美 国经济下行风险、金融市场动荡风险、应对衰退的政策空间受限、贸易战的影响以及逆全球化趋势 等问题的担忧。 另外，我们预计 2019年大宗商品价格将比 2018年略有下降，全年原油平均价格将处于 60美 元/桶以下。 二、2019 年国内经济形势分析及预测 察势者智，驭势者赢。日前举行的中央经济工作会议强调，要坚持以供给侧结构性改革为主 线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，保持经济持续健康发展和社会大局稳定。 2019年是新中国成立 70周年，是全面建成小康社会关键之年。面对复杂严峻的国内外经济环 境，新的一年中国经济如何在全面深化改革开放中迎难而上？如何推动经济高质量发展？专家学者 认为，既要看到我国发展仍处于重要战略机遇期，又要看到时代变局中危和机同生并存，深刻把握 重要战略机遇新内涵，乘势而上、奋发有为，把新时代中国的发展推向新高度。 促消费积极因素加快累积 中国贸促会研究院国际贸易研究部主任赵萍：尽管 2019年经济仍面临下行压力，但消费增长 的积极因素仍然很多。 消费结构升级将会创造新的消费增长点。当前，我国消费结构正从商品消费为主转向商品消费 与服务消费双轮驱动，服务消费增速和占比逐步提高。2018年前三季度，教育文化娱乐消费和医 疗保健消费占人均消费支出的比重分别为 %和 %，已经远远超过衣着类消费占比 %的水 平，这表明人们在物质消费的同时，更加注重精神层面的满足。 消费利好政策更多。2018年出台的完善促进消费体制机制 3年行动方案相关举措将在 2019年 落地。中央经济工作会议针对当前消费者担心的食品安全、售后服务保障等问题出台了系统的支持 政策，使消费者的后顾之忧明显减少。特别是在收入方面，2019年 1月 1日实行个人所得税专项 附加扣除政策，将进一步增强中等收入阶层的消费能力。相信随着供给侧结构性改革深入推进和积 极扩大进口政策成果落地，供给与需求在总量和结构上更加匹配，消费未来仍将保持较快增长态 势。 此外，5G网络应用将会带动信息消费新一轮增长。2019年 5G网络应用的时间表已经确定，这 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 50 将会从消费对象和消费方式等多个方面带动消费增长。 区域协调发展将更加有效 中国宏观经济研究院国土开发与地区经济研究所所长高国力：促进区域协调发展，对于推动中 国经济高质量发展，促进形成强大国内市场具有重要作用。 其中，东部率先发展，要在推进现代化建设上先行先试，依托自由贸易试验区，率先构建全面 开放新格局，特别是在推动“一带一路”建设上发挥更重要作用。西部大开发，要瞄准短板领域谋 划一些重大工程项目，出台一些分类实施的差别化政策，确保在全面建成小康社会的关键之年不落 伍、不掉队。东北全面振兴，要继续在优化产业结构上下功夫，并争取通过大力促进民营经济发展 和优化营商环境，增添内生活力和动力。中部崛起，要进一步挖掘、培育和壮大比较优势特别是特 色优势，承接好东部产业转移。 京津冀协同发展，重点还是要进一步提升北京非首都功能疏解的效率和质量，探索人口经济密 集地区优化开发的新模式新路径；长江经济带发展，要将“共抓大保护”形成一套比较持续稳定可 行的体制机制和模式；粤港澳大湾区建设要进一步探索不同关税区如何形成优势互补、分工协作的 机制，形成可推广可复制的做法；长三角区域一体化上升为国家战略后，不仅有利于拉动整个长江 经济带发展，更主要的是为未来我国很多地区的一体化发展探索有益的路径和模式。 把握机遇全方位对外开放 商务部研究院国际服务贸易研究所所长李俊：中央经济工作会议将推动全方位开放作为 2019 年要抓的七大重点任务之一，这表明外部环境越是动荡不定，我们就越要坚定对外开放的决心，用 自主开放的确定性应对外部环境的不确定。 当前，世界经济格局和全球治理体系正在深刻调整变化，各种政治、外交、经济、安全利益相 互交织博弈，国际社会推动多边贸易体系变革的努力注定漫长而艰辛。正如中央经济工作会议指出 的，当前世界面临百年未有之大变局，变局中危和机同生并存，这给中华民族伟大复兴带来了重大 机遇。在大变局的时代，不确定性因素明显增多，风险与挑战也将随之而来。 从中央经济工作会议释放的信号看，2019年有以下 5个方面的对外开放举措值得期待。一是 制度型开放举措。如何依托自由贸易试验区、自由港等开放平台推进制度型开放值得期待。二是放 宽市场准入。外商投资负面清单进一步缩短精简，以及保护外商投资知识产权，更多领域实行外商 独资等将有更大突破。三是削减进口环节制度性成本，包括进一步降低进口关税等。四是“一带一 路”国际合作将迎来新的起点和机遇。五是推动世贸组织改革将有中国主张。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 51 制造业主战场地位不可动摇 中国电子信息产业发展研究院工业经济研究所所长秦海林：在中央经济工作会议提出的 2019 年重点工作任务中，“推动制造业高质量发展”是重中之重，说明制造业作为实体经济主战场地位 不可动摇，制造业对经济增长的拉动作用不可忽视，制造业高质量发展是实现经济持续健康发展不 可或缺的重要内涵。 2019年，制造业将加速向高质量阶段迈进，具有代表性、竞争力的先进制造业集群会逐步形 成，科技服务业、金融服务业、物流服务业等现代服务业要与先进制造业相互融合，推动制造业制 造模式、商业模式、组织模式、管理模式转变。 人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设步伐加快，将进一步推动新兴技术与制造 技术相互促进，带动制造业新旧动能加速转换，传统动能升级与新动能培育相辅相成。 随着制造业营商环境不断改善，企业的市场主体地位将更加凸显，吸引更多民间投资和外资流 入实体经济，特别是高精尖产业仍将是投资热点领域，制造业投资增速有望稳中有进。 制造业供给体系质量将继续稳步提升，市场配置资源的决定性作用更加凸显，无效、低效产能 将加速退出市场，高端供给能力逐步提升，高品质产品和品牌供给将得到加强。 推进乡村振兴实现提质增效 农业农村部农村经济研究中心研究员张照新：2019年是全面建成小康社会关键之年，也是实 现乡村振兴第一个阶段性目标的起步之年。要坚持农业农村优先发展原则，加快深化体制机制改 革，构建乡村振兴的四梁八柱。 要加快农村体制机制改革步伐，落实承包地和宅基地三权分置、农村集体产权制度改革等政 策，盘活农地、农民宅基地、集体建设用地和各类荒山荒坡，为资金、技术和人才进入农业农村创 造条件，推动各类要素优化配置融合发展。同时，进一步放开农产品市场，通过市场机制引导农业 结构调整。同时，加大对假冒伪劣的打击力度，推动农业提质增效。 增强微观主体发展活力。完善各项扶持政策，为家庭农场、农民合作社、农业企业等新型经营 主体创造良好的发展环境；支持生产性服务业发展，切实解决小农户生产经营面临的困难，实现小 农户与农业现代化有机衔接。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 52 乡村振兴，需要基础设施、产业发展等有形的物质建设和发展，但最为根本的是农民由传统向 现代的转变。2019年，应更加重视对农民的教育和培训，增强农民的现代经营管理理念和市场经 济意识。同时，各项政策应向相对落后的区域、主体和领域倾斜，切实解决农业农村内部发展不均 衡不充分的问题，并加快构建乡村治理体系，真正让农民有获得感、安全感和幸福感。 微观主体活力要抓两个关键 中央党校（国家行政学院）经济学部教授、博士生导师冯俏彬：当前，我国经济运行稳中有 变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。在这样的形势下，努力通过改革，释放微 观主体活力至关重要。 要释放微观主体活力首先要进一步调整政府职能。中央经济工作会议提出，要加快经济体制改 革。经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更 好发挥政府作用，将广阔的空间和舞台让给市场和企业。为此，要通过不断深化行政审批制度改 革，做好放、管、服工作，该放给市场和社会的要放足放到位，该政府管的要管好管到位。 要释放微观主体活力，抓准那些“少数”“关键”领域改革。中央经济工作会议提出，当前重 点要“深化四梁八柱性质的改革”，包括国资国企改革、行政审批改革、金融改革和财政改革 4个 方面。改革经验告诉我们，这 4个方面都是关系到政府与市场、国有与民营、中央与地方关系等重 大问题，需要顶层设计、实施整体改革的主要抓手，同时也是前一个时期工作中问题凸显的领域。 因此，这一提法可谓切中要害，抓住要害，有利于将改革的问题导向和目标导向结合起来，为经济 社会的全面发展创造条件。 守住民生底线共享改革成果 对外经济贸易大学公共管理学院教授李长安：中央经济工作会议提出，要完善制度、守住底 线，精心做好各项民生工作。 就业是民生之本。中央经济工作会议提出，要把稳就业摆在突出位置，重点解决好高校毕业 生、农民工、退役军人等群体就业。当前，我国就业的主要矛盾已从总量矛盾转向结构性矛盾。 2019年要实现更高质量和更充分就业，就要多措并举着力破解就业结构性矛盾，以确保经济发展 朝着实现比较充分就业的战略目标前行。因此，必须按照中央经济工作会议精神，把稳就业摆在突 出位置，实施就业优先战略。同时，要对已有保持就业稳定的政策措施总结梳理，根据新形势改革 调整。在经济结构调整、产业转型升级过程中，还要更加注重解决劳动者就业质量问题，提供更好 的就业环境。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 53 中央经济工作会议还提出，深化社会保障制度改革，在加快省级统筹的基础上推进养老保险全 国统筹。目前，省级基本养老保险基金统收统支工作已经全面展开。近年来，社会保障无论是覆盖 面还是保障水平，都有了很大程度提高。但是，社保建设要尽力而为、量力而行，在逐步加快推进 养老保险全国统筹的同时，也要加快推进包括二三支柱在内的多层次养老保险体系建设。 三、中国经济未来发展趋势及前景展望 对平庸者来说，这是最坏的时代，但对于睿智者，这是最好的时代。 在整个经济从总量扩张向结构调整转变的过程中，整个国家的生态都在分化，都在向核心集 中。 核心的产业。发展高新技术产业，但要遵循经济规律、产业规律。中国人均 GDP水平到了 8600美元，进入了一个消费升级的黄金时代。升级有很多表现，人民对美好生活的向往就是我们 的努力方向。对于未来的产业，人民对美好生活的向往，就是企业经营的方向，也是投资的方向。 核心的技术。2018年是核心技术元年。中兴通讯的事件给我们提了一个醒，要大力发展核心 技术。我们的高铁虽然先进，但依然从国外进口了大量的技术元器件、零配件。我们在一些领域确 实缺少核心技术，芯片只是其中一个缩影，这促使我们去反思，到底应该走一个什么路。 核心的企业。产业集中度提升，企业出现了分化。无论是传统行业还是新兴行业领域，企业出 现头部化，开始出现了“强者恒强、胜者全得”的特点。 核心的企业家。中国过去四十年出现了四代企业家——84派、92派、99派和 15派。84派和 92派处于市场化的前期和初期，基本是突破体制，做第一个吃螃蟹的人，模式并不复杂，关键是 抓住了从 0到 1的先机。99派主要是吃了中国经济从 1到 100过程中的红利，城镇化、全球化、 工业化、信息化，风口遍地是，抓住一个就可以成王。最近 15派算是真正意义上的创业企业，移 动互联网的崛起提供技术动力，金融体系的扩张和转型提供资金动力，未来还会有更多的企业家在 新金融、新技术的孕育之下诞生，与此同时，随着金融泡沫的退潮，也会有一个大浪淘沙的过程， 浑水摸鱼的创业者会被淘汰，市场养不起，而真正的核心创业家会涌现出来。 核心的城市和区域。先说城市，中国最发达的是一线城市，动态来看，中国最有增长潜力的是 一批“新一线城市”，比如杭州、成都等等，他们的发展速度很快。这里有几个原因。一是互联网 的发展，二是高铁和航空的发展，郑州就是典型的案例。这些地方都是集全省之力发展这一个城 市。所以，“新一线城市”的崛起，对传统的一线城市压力是非常大的，北上深应该有紧迫感，广 州已经落后了。未来地区之间、城市之间两极分化现象会越来越明显。实践证明，市场化程度越 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 54 高，政商关系越清楚简单的地方，它的后劲更强。西北和东北几个省份，如果不痛下决心推动新旧 动能转换，差距会被越拉越，这对于我们投资布局、产业布局其实是具有指向性意义的。 最后，简单总结一下，中国经济正处于一个分化和集中的历史进程中，核心的资产、核心的要 素会成为最后的赢家，而投机的泡沫终将被历史淘汰。 中国过去这四十年运气还不错，我相信接下来的四十年我们也有理由乐观： 第一，我们有最大的消费市场。人均 GDP从 8000美元到 2万美元，三四线城市向一二线城市 靠拢，都将带来史诗级的消费升级。 第二，我们有最好的产业基础，世界工厂的历练是一笔宝贵的财富，关键看我们怎么利用。还 是那句话，对平庸者，这是最坏的时代，但对睿智者，这是最好的时代。 管清友 | 作者 来源：如是金融研究院（ID：RuShiYanJiu ） 四、经济加速向现代服务经济转型 经济发展新常态下，我国经济增长转向中高速、产业发展迈向中高端，呈现出更多依靠消费引 领、服务驱动的新特征，服务业对稳增长、扩就业、调结构、促升级的作用进一步凸显。当前，我 国人均 GDP跨过 5000美元，常住人口城镇化率超过 50%，步入产业转型升级和新型城镇化建设的 关键阶段，加快发展服务业成为必然选择。“ 第四节 公共物业管理行业社会发展变化形势分析 一、人口结构和人口红利的变化 从过去 15 年我国经济走势来看，人口年龄结构及城镇化率的变迁是决定我国中长期经济增长 的核心变量，不仅作为重要的中间投入要素从供给侧决定了经济潜在增速，也是需求的主要来源。 人口红利可以理解为由于劳动力源源不断的供给，打破资本边际效益递减的限制，使得资本利 用率维持较高水平。 在劳动年龄人口比重的提升、农村人口的城镇化的共同推动下，我国经济充分享受人口红利， 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 55 GDP实际增速在 2003-2011年间保持年均 %的较高水平。一方面，实现了经济结构的转型升 级，第一产业占比回落，第二和第三产业规模迅速扩张，另一方面，凭借着廉价的劳动力在全球产 业链中占据加工贸易优势，迅速抢占市场份额，2000-2008年，净出口成为了我国经济增长的主要 驱动力之一。 图表：2003-2010 年劳动年龄人口比重波动上行，经济享受人口红利 图表：我国常住人口城镇化率 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 56 从需求侧来看，人口的城镇化可以有效拉动内需，不仅直接带动居民衣食住行各方面的消费需 求，也通过增加对住房的需求带动地产投资的增长，同时由于对公共设置的增量需求，促进基础设 施建设投资的增长。 然而，人口结构和人口红利的变化使得我国经济增速逐渐下台阶 2011年，我国劳动力人口比重进入趋势性下行通道，老年人口抚养比和总抚养比均出现了向 上的拐点，这标志着我国人口红利进入衰减期，此后 GDP潜在增长率与实际增长率双双波动下行。 低成本劳动力优势逐渐走弱，农民工工资逐年攀升，“用工荒”频繁出现，我国加工贸易优势正在 逐步被印度、东南亚等仍在享受人口红利的发展中国家挤占，金融危机后，净出口对我国经济的拉 动作用也明显减弱。 图表：2011 年后人口红利进入衰减期，我国经济波动下行 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 57 过去十五年我国迎来人口红利拐点，少子化、老龄化问题逐渐加剧人口红利出现拐点是近年来 我国人口及劳动力市场的最大边际变化。我国 15-64岁劳动年龄人口占比自 2011年出现拐点。 2011年，随着人口抚养比的拐头向上，人口结构对于资本报酬递减的抑制作用减弱，资本报酬递 减的现象出现，从而人口红利进入衰减期。20世纪初以来支撑经济飞速发展的核心原因之一就是 源源不断的劳动力供给，劳动年龄人口比重的下行，抚养压力的加大使得我国经济渐失劳动力优 势。 按照联合国《人口老龄化及其社会经济后果》确定的划分标准，当一个国家或地区 60岁以上 老年人口占人口总数比重达到 10%、20%、30%，或 65岁以上老年人口占人口总数比重达到 7%、 14%、21%，即意味着这个国家或地区分别进入了轻度、中度和重度老龄化社会。据全国老龄办，我 国自 1999年进入人口老龄化社会，2017年我国 60岁及以上人口占比为 %，65岁及以上人口 占比达到 %，目前处于轻度老龄化阶段。对照发达国家人口数据，当前我国 %的老年人口 占比相当于 1977年的美国（%）、1985年的日本（%）、1970年的意大利（%）。不过 上述国家在对应年代的老龄化速度均不及当下的我国。 图表：2017 年年末人口数及其构成 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 58 人口老龄化对潜在产出增长率产生负面影响人口老龄化一般会通过劳动供给、资本积累以及全 要素生产率三个方面对潜在产出增长率产生负面影响。一方面，人口老龄化直接导致劳动力年龄结 构的逐渐老化。另一方面，人口老龄化在降低储蓄率的同时，会因为劳动力供给的减少而导致资本 的边际产出下降，预期回报率减少，投资率随之下降，进而导致资本存量增长率不断降低，直到与 相对稀缺的劳动力相适应。这两点都会给资本的形成带来负面影响。此外，人口老龄化会带来创新 能力的降低，进而阻碍全要素生产率的增长。 我国目前处于轻度老龄化阶段，年龄结构对经济的负面影响相对可控，在这个阶段，二次人口 红利的出现，即高年龄工人的人力资本积累也将对 GDP的下行压力形成缓冲，但是随着我国逐步进 入中度和重度老龄化社会，我们预计 GDP增速中枢的下行压力将逐渐显现。 2017年年末全国大陆总人口 139008万人，比上年末增加 737万人，其中城镇常住人口 81347 万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为 %，比上年末提高 个百分点。户籍人口城 镇化率为 %，比上年末提高 个百分点。全年出生人口 1723万人，出生率为 ‰；死 亡人口 986万人，死亡率为 ‰；自然增长率为 ‰。全国人户分离的人口[4]亿人， 其中流动人口[5]亿人。 二、收入分配的变化 2017年，全国居民人均消费支出 18322元，比上年名义增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。其中，城镇居民人均消费支出 24445元，增长 %，扣除价格因素，实际增长 %；农村 居民人均消费支出 10955元，增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。 图表：2013-2017 年全国居民人均可支配收入及增长速度 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 59 来源：国家统计局 图表：2013-2017 年中国居民人均消费支出结构 来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院绘制。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 60 三、品位/生活风格、生活方式的改变 根据世界银行国家收入分类标准，中国已经步入中高收入国家阶段，消费轻“量”重“质”， 品质化消费逐渐占据主导地位 根据世界银行国家收入分类标准，中国已经步入中高收入国家阶段。随着国内经济的快速增 长，我国人均 GNI不断提高，从 1987年的 320美元上升至 2016年的 8260美元，29年提升了 26 倍。与此同时，我国世界地位也在不断上升，1997年从低收入国家升级为中低收入国家，2010年 进一步升级为中高收入国家。人均 GNI全球排名由 1970年的 160位上升至 2016年的 71位。 以美国经验为例，人均 GDP的增加将显著提升享受型消费占比。我们把食品、衣着、家居用品 归为基本物质消费，把娱乐、金融保险、医疗、交通通讯归为享受型消费。从 1960至 2015年，美 国人均 GDP仍 3000美元上升至 56000美元，而基本物质消费占比仍 %下降至 %，而享受型 消费占比则由 %上升至 %。 国内消费结构也迎来重大变化，品质消费占比不断提升。通过对比 2012年与 2016年的消费结 构变化，以衣、食、住为代表的生活刚需性消费占比均略有下降，而以教育文化娱乐、交通通信、 医疗保健和生活用品及服务为代表的品质消费占比均有所提升。 四、消费习惯的变化 随着我国经济高速增长，居民消费水平得到显著提高，但是长期困扰消费的问题仍然存在，包 括消费率低，城乡居民消费差别大，消费政策不能充分发挥作用等。应该看到，我国居民消费具有 明显模仿型排浪式特征。而现在，个性化、多样化消费逐渐成为主流。温饱型消费逐步被富裕型、 享受型消费代替，消费结构进入了分化升级阶段。 （一）居民消费规模增长 在国家经济实力不断增强，人均收入水平不断提高的情况下，我国居民消费也呈现出了一些发 展特征。消费总规模不断扩大，消费的绝对水平逐步提高。1978年城镇居民人均年消费支出只有 311元，到 2015年已经达到 21392元，名义增长了约 69倍；在这短时期里，农村居民人均年消费 支出从 116元增长到 9223元，名义增长了将近 80倍，农村居民的消费水平增长速度略微快于城镇 居民。全社会消费品零售总额从另一个角度反应了消费市场总规模的变化，1980年到 2015年增长 超过 126倍。这些都表明，我国居民消费的绝对规模与水平有了非常大发展。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 61 （二）居民消费率和平均消费倾向下降 在消费规模绝对增加的同时，居民消费率和平均消费倾向出现了趋势性下降的状况。我国居民 消费率自 2000年开始，出现明显下降，2010年消费率跌至 %的历史新低，较 1978年下降了 个百分点。最近几年开始有所恢复，2013年居民消费率为 %，仍然处于较低水平。与其 他发达国家相比，我国居民消费率明显偏低。德、英、意、日等国居民消费率基本保持在 60%左 右，美国甚至超过 70%。与其他发展中国家相比，我国的居民消费率也是偏低的，比如金砖五国中 印度、俄罗斯、南非和巴西的消费率基本在 55%-65%之间。 平均消费倾向的变化也值得研究。城镇居民平均消费倾向基本呈现趋势性下降，除去 1994- 1996，1999-2002年有过一点小波动外，其余年份都稳步下降，到 2013年已经下降到 。农村 居民平均消费倾向在这十一年间波动较大。1996-1999年迅速下降，跌入谷底，之后波动中回升， 到金融危机后再次出现大幅下跌，直到 2013年回升到 。理论上随着收入水平的提高，平均消 费倾向是具有下降的趋势。 （三）恩格尔系数变化较大 我国城乡居民的恩格尔系数变化趋势基本一致。在 2003-2005年和 2007-2009年城乡恩格尔系 数都出现了小幅度上升，之后继续平稳下降的趋势。1996年城镇居民的恩格尔系数首次下降到 50% 以下，从温饱型生活水平转向小康型，而农村居民的这个转折点比城镇居民晚了 4年；2000年城 镇居民已经开始进入富裕型生活水平，而农村居民再次晚了 12年。因此，农村居民与城镇居民的 生活水平差距还是非常大，甚至出现了差距扩大的趋势。 （四）消费需求日趋多样化 物质基础的进步为消费需求的满足提供了必要的条件，消费品的丰富及多样化为消费需求的满 足提供了可能性。在物品极其丰富的今天，人们不仅仅满足于衣食无忧，而且要不断追求消费的更 高境界和层次。追求消费的舒适与享受，追求消费带来的成就感、归属感和身份地位的认同感，已 经成为现阶段消费的重要内容和形式。与以前物质文化生活相对简单划一、物质短缺相比，当代居 民的消费选择空间大大增加，不同阶层由于个性特征、经济实力和收入水平不同，产生多样化的消 费需求，人们对于衣、食、住、行、用、文娱、医疗、教育等诸多领域都有了更加丰富的要求。 （五）消费品质要求更高端 近几年来，我国高端消费异军突起。这主要有赖于我国超高净值人群和中产阶层的日益壮大。 截止 2014年底，中国 5亿资产以上人群的平均年龄 51岁，20亿资产以上人群的平均年龄 53岁， 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 62 60亿资产以上人群的平均年龄 58岁。而纵观从 2008年到 2014年的《胡润百富榜》，富豪上榜人 数始终保持在 1000位以上；平均财富也由 30亿元人民币上升到 64亿元人民币；百亿富豪人数由 50人扩大到 176人，显示出中国超高净值人群的财富规模和人群数量都在持续提升。 同时，中产阶层日益壮大，年均收入在 50万以上的家庭数量持续增长。这批先富人群对高端 消费市场的迅速发展形成了巨大推动力。高净值人群表达出对高品质消费的强大需求。中国人仍是 境外奢侈品消费的最大群体，比重占全球总体量超过一半。除奢侈品消费外，居民越来越显示出对 高品质日用消费品的青睐，日常家用产品正在人们出国购物的目标。跨境网购的爆发式增长正是这 种消费需求高品质化的表现。 五、中国人口大迁移趋势 人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球史诗般的人口大迁徙引发了区域兴衰、产业 更替和霸权更迭。人口带来的居住需求更是房地产发展的基本需求，引发了各地区房地产市场的荣 衰，美国东西海岸线城市群的繁荣映衬出东北部铁锈州的衰败，中国三大城市群崛起映衬出东北的 没落。是什么驱动了人口大迁徙？未来中国人口向何处？带来哪些机会和挑战？ 人口迁移的基本逻辑：经济-人口分布平衡。1）决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规 模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，简单地讲，就是人随产业走。我们在 2016年借鉴提 出经济-人口分布平衡法则作为人口迁移和集聚的基本分析框架，并通过 OECD和美日韩的相关数据 验证。在市场作用下，人口流动将使得区域经济份额与人口份额比值逐渐趋近 1。2）工业发展需 要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚， 所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市、大都市圈和区域中心城市集聚。 人口迁移的国际规律：从低收入地区到高收入地区，从城市化到大都市圈化。1）全球人口迁 移呈现两大特点：一是在跨国层面，人口从中等、低收入国家向高收入国家迁移。即从东亚、南 亚、拉美、非洲、中东欧向北美、西欧、中东石油富国、澳大利亚等迁移。二是在城乡层面，随着 全球城市化进入中后期，不同规模城市人口增长将从过去的齐增变为分化，人口从乡村和中小城市 向一二线大都市圈迁移，而中小城市人口增长停滞、甚至净迁出。2）美国人口迁移呈现两个特 点：一是在地区层面，从向传统工业主导的铁锈 8州集聚，到向能源、现代制造和现代服务业主导 的西海岸、南海岸集聚。二是在城乡层面，人口在城市化中后期明显向大都会区集聚。3）在日本 城市化进程中，人口随着产业持续向大都市圈集聚，但在 1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古 屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。 中国人口大迁移：从城市化到大都市圈化。1）跨省人口迁移：从改革开放前的向东北集聚， 到改革开放后的孔雀东南飞，再到 2010年以来部分回流中西部。2013年开始，东北三省人口先后 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 63 陷入负增长。2）从分线城市看，人口流动整体放缓，但向一二线城市和大都市圈集聚更为明显。 在全域层面，一线、二线城市人口持续流入，三线城市流入流出基本平衡，四线城市持续流出。但 与一般三四线城市明显不同，发达城市群的三四线城市人口仍稍有流入。2016年，一线、二线、 三线、四线城市经济-人口比值分别为 、、、。在市辖区层面，一二三四线城市市辖 区人口增速均有所下滑，三四线城市市辖区总体仍保持人口流入，但集聚程度已比较微弱，特别是 四线城市市辖区；并且，发达地区三四线市辖区与其他城市无明显差别。3）在 2017年 19个地区 数据缺失的情况下，估计 2011-2017年全国至少有 225个地区人口净流出，较 2001-2010年的 192 个明显上升，人口净流出地区的数量占比 %增至 %；而人口净流入地区数量从 166个降至 113个，表明人口在更加向少数地区、向大城市大都市圈集聚。 未来 2亿新增城镇人口去向何方？1）根据联合国预测，到 2030年中国城市化率将达约 70%， 对应城镇人口为 亿，比 2017年增加约 2亿；到 2047年城镇人口达峰值时将增加约 亿。 2）简单按当前趋势推算，未来 2亿新增城镇人口有约 50%、即 1亿人来自乡城迁移，其他则将是 自然增长和行政区划变动贡献。3）19大城市群以 1/4土地集聚 74%人口，创造 90%GDP，其中城镇 人口占比 77%。到 2030年 2亿新增城镇人口的约 80%将分布在 19个城市群，约 60%将分布在长三 角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。中国未来有望形成长三 角、京津冀、长江中游、山东半岛、成渝等 5个人口亿级城市群，10个以上 1000万级城市，12个 左右 2000万级大都市圈。 从都市圈常住人口看，中国现有上海、京津、济南、武汉、郑州、成都、杭州、广佛肇、深莞 惠、苏锡常等 10个 2000万人以上的大都市圈，有重庆、青岛、厦漳泉、南京、沈阳、宁波、长株 潭、西安、合肥、南昌、长吉、石家庄、哈尔滨等 13个 1000万-2000万人大都市圈。其中，青岛 和重庆大都市圈人口已超过 1900万，厦漳泉都市区超过 1750万，预计青岛和重庆大都市圈人口未 来有望突破 2000万。2016年，上述 23个大都市圈土地面积 65万平方公里，占全国的 %；常住 人口 亿，占比 %，城镇人口 亿，占比 41%；GDP合计 41万亿元，占比 %；经济-人 口比值为 。 注：以上内容来源：泽平宏观 　　 　　文：恒大研究院 任泽平 熊柴 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 64 第五章 2019-2025 年中国公共物业管理行业消费需求变化趋势 第一节 2019-2025 年公共物业管理行业消费需求前景预测 一、中国经济进入消费主导模式 中国经济将逐步转变为消费主导模式，同时继续维持稳定增长趋势。随着经济的发展，到 2027年，中国消费者群体将会拥有更多财富，消费偏好也将呈现更加多元化的态势。与此同时， 大众消费水平在创新与技术大发展的支持下跃升至新层次。 以前是先生产再消费：生产者——经销商——消费者。未来一定是先消费再生产：消费者—— 设计者——生产者。因此，传统经销商这个群体将消失，而能够根据消费者想法而转化成产品的设 计师将大量出现。 二、消费者越来越处于商业活动的中心 过去数十年，供给方或渠道方在市场中的主导地位在历次变革中固若金汤，但现在话语权逐渐 转移到了消费者手中。消费者越来越站到了商业活动的中心，成为市场的主导方。中国大规模的生 产制造能力已经形成，消费者的主导权变得前所未有的大，对消费者需求的理解和感受也变得前所 未有的重要，我们开始真正进入消费者时代。80后、90后、00后正成为中国市场的核心消费群 体，新一代消费者自我意识更强，而消费态度和行为也更加个性化。他们更重视购物过程体验，希 望与品牌商及零售商建立交易关系之上的信任感和亲密感。他们对社交媒体的营销信息的接受度也 明显更加开放、正面，使产品和服务提供商在社交媒体上针对消费者个性需求提升影响力方面拥有 更大的发挥空间。 三、全民进入崭新的消费时代 从美国发展情况来看，伴随人均 GDP快速提高，国民消费升级大大加速，消费支出结构发生趋 势性变化，文化娱乐比例上升。随着我国人均 GDP在 2013年突破 7000美元大关，国民开始追求高 品质的愉悦生活，价格不再是购买时考虑的首要因素，消费从基本需求向时尚化，个性化，健康化 的高级需求进行转变。 图：美国人均 GDP变化与消费支出结构的变迁关系 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 65 文化娱乐在消费支出中的占比逐年上升 全国城镇居民人均可支配收入由 2009年的 17175元上升到 2016年的 33616元，7年间上升了 接近 1倍。以文化娱乐、医疗保健为代表的新兴消费在消费支出中的占比逐年上升。2015年，我 国文化及相关产业增加值为 万亿，占 GDP的 4%，体育及相关产业的产业规模 万亿，占 GDP 的 %，发展势头强劲，大发展机遇期已经到来。 图：传统消费与新兴消费占比变化 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 66 四、新的消费形态正在逐渐形成 公共物业管理业从商品时代，回归产品时代。商品性价比将进入一个极致的时代。消费者不再 为过多的溢价买单，更愿意为爱好和兴趣买单。 如果当价格不再是决定购买与否的首要标准，即消费者越来越理性，也代表着消费升级已经在 发生。 生存型消费需求转变为改善型需求，物质型消费向服务型消费转变，新的消费形态也悄然形 成。 五、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向 到 2027年，为满足数量庞大的中国消费者的多样化需求，个性定制产品与服务将不再是企业 的一种选择，而是必须满足的标准。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 67 在过去的十年里，中国众多行业都在利用细分媒体推出个性化内容或开展定制化营销。但到 2027年，个性化产品和服务以及客户体验历程本身将变得常态化。其将大大改变人们购买的对象 和购买的方式： a)人们购买的对象：人工智能、机器人技术、3D打印和其他新兴技术将显著降低个性化产品 设计、制造和消费者沟通成本。不仅当前大众品牌能够推出定制产品，面向较小消费群体的细分品 牌也可拥有定制产品与服务。 b)人们的购买方式：在 2027年，消费者将会定期收到个性化产品与服务推送。因此，消费者 购买决定将会更加理性，更有判断意识，情感冲动和潜意识的购买决策将会大大减少。 随着个性化产品与服务日益普及，坐拥消费者数据的平台将比那些多年来收取溢价，耗费巨资 去了解消费者偏好与需求的品牌拥有更多优势。凭借技术和数据实力，平台能够以更低的成本掌握 消费者的个性化需求。因此，平台也就能够以低于品牌公司的价格向消费者提供个性化产品(有可 能是平台自有品牌)和服务。 案例研究：腾讯微信“朋友圈广告”—在社交网络平台上进行个性化营销 腾讯社交网络应用—微信在 2012年推出了“朋友圈”功能。微信用户可以通过朋友圈访问、 分享朋友的信息，从而建立起一个亲密的、私人化的朋友圈子。公司可以根据微信用户数据的分析 （包括位置、交易、日常通信等），利用人工智能算法预先选择目标用户，展开针对性营销。随后 用户就会在朋友圈（时间线）日常推送中看到嵌入的广告。 图三针对上述三种新消费模式，解释了高新科技是如何影响消费价值链。从分立的角度来看， 每一种高科技都对消费价值链的不同部分产生了具体影响。而从消费者的整体角度来看，科技给他 们带来了新的消费方式。 图表：突破性技术对三种消费模式的价值链产生的影响 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 68 注释：DIY=自己动手资料来源：贝恩公司/世界经济论坛分析 六、消费者将会追求愈加丰富的体验形式 场景多元化 “内容物化*”日趋风靡，近年来线下 IP主题快闪店逐渐流行，如以《权利的游戏》为主题的 酒吧、网易用跟贴金句装扮的概念便利店和跟贴楼梯等，让 IP现实化。AR现实叠加的技术具有丰 富的应用场景，如餐厅、购物、游戏等等，线上线下交互衔接更顺畅。而车载智能终端未来将能提 供更丰富的资讯、娱乐内容，使得车变成除了客厅以外的重要内容消费场景。 形式多元化 人工智能使得内容体验的形式多样，智能硬件如 AmazonEcho使得新闻获取、信息查询可以通 过语音实现。VR技术用虚拟情景模拟现实，使人身临其境。例如 VR演唱会可以用全景的动态视频 流让人们在家中感到现场的视野和音乐。VR硬件软件的不断完善将使得基于 VR的游戏快速发展， 交互方式更加逼真。 七、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色 在中国，青睐中式生活与西式生活的群体基本各占一半。到 2027年，中国的消费者不太可能 全盘回归中式生活，但也不会完全追随西方国家的脚步。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 69 消费者调研 20发现，不同收入群体、世代和地理分布所呈现的消费者生活方式偏好差异正在 缩小。事实上，在过去的十年里，中国消费者对于文化和生活方式的态度主要受到两股力量的影 响：1）一方面，由于中国开放政策的实施和技术的发展，消费者变得富裕起来，更容易接触到西 方文化和生活方式；2）另一方面，中国政府大力弘扬传统文化，提倡传统文化国民教育，积极传 承中国文化遗产。 这两股力量在未来十年还将持续保持对峙局面，到 2027年，中国还将存在中式和西式生活之 分。这意味着： a)消费行为差异将继续存在：本项目中面向 2300名中国消费者的调研显示，在收入水平和代 际相同的情况下，倾向于西式生活的消费者的储蓄率比那些青睐中式生活的消费者要低。在同年龄 段（八零后)和相同收入(中低收入)段的受访者中，喜欢西式生活的人的支出要比中式生活爱好者 高 4%。 这种生活方式偏好的区别还将会对特定消费类别产生显著影响。例如，其对饮食、保健活动以 及娱乐活动的影响最大，对服饰等类别的影响相对较小。调查显示，那些倾向于西式生活的中国人 的增量消费主要集中在优质食物和与外出就餐、运动与健身及海外旅行上。对于那些倾向于中式生 活的人而言，增量消费则主要集中在有机食品及保健食品、疗养和线下娱乐(远足、去电影院等)等 方面。 b)信息与信任来源的差异仍将继续存在：偏爱中式生活的消费者往往更多地通过朋友和家人的 口口相传做出消费决策。而那些倾向于西方生活方式的人则更多地依赖媒体形成消费态度。 总而言之，尽管这些分歧仍然存在，但到 2027年，鉴于中国将继续对外开放，向西方输出文 化，中式与西式生活的区别可能不会像今天这样明显。 八、注重健康已成为突出趋势 对于许多消费者来说，健康是一种新的奢侈品，应该享受并且展示，特别是在社交媒体上。我 们预计到 2018年及以后消费者对康体相关产品的需求将保持强劲。而且我们期待这种趋势会进一 步扩大，尤其是在精神健康方面。我们看到为员工提供心理健康日的公司的出现。Unmind和 Headspace这类别公司也出现了，为企业和消费者提供费用并不高的、促进心理健康的方案。与此 同时，社交媒体给年轻人所施加的压力也成为焦点。 Facebook的 Sean Parker在 11月的一次活 动中表示，“上帝只知道它对我们孩子的大脑做了些什么”。他的批评促使消费者意识到 Facebook 等社交媒体网站对用户心理健康的负面影响。随着越来越多注重健康意识的消费者将注意力放到了 心理健康方面，他们也在借助一些有利于心理健康的产品。因此，我们希望更多的公司和个人将促 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 70 进心理健康的数字工具整合到他们的健康计划和惯例中。然而，这种预测带来了一个警告：数字健 康工具市场并不是完全免费的，因此当保险公司、政策制定者和消费者需要更高效的产品时，这些 app软件将会受到冲击。 九、消费者圈层化 圈层指因共同爱好、兴趣或价值观而形成的一个个内核稳定、连接紧密的社群。随着网络内容 多元化和网络社交便捷化，圈层化成为趋势。同时，圈层存在以下几个特点： 1）圈层细分多样。每一个细分兴趣领域都能在社交网络的作用下将有同好的人聚集城一个圈 子。 2）自我认同感强。每个圈子都存在单独的“结界*”。圈子里的人更倾向于圈子内部的认同， 而不是圈子外的；圈子鄙视链无处不在。 3）情感、金钱投入深。以 95后为例，兴趣对他们而言，不仅是陪伴、是激励，更是一种情感 的投入与依托。 每个人都有独特而专属的兴趣空间，每个圈子都有自己本身的价值认同和行为准则。结界通常 表现为不同圈层区隔度明显的身份定义标签。 第二节 2019-2025 年公共物业管理行业消费人群变化趋势及消费特点 一、中产阶级重塑消费市场格局 从 2016年至 2027年，中国消费支出将以年均 6%的速度增长，消费总量从 2016年的 29万亿 人民币（合 万亿美元）增加到 56万亿人民币(合 万亿美元)，接近翻上一番。预计占家庭 总数 65%的中产阶级将成为这一发展趋势的主要动力源泉。 中国在 2005年至 2012年期间，经济增长率达到 10%乃至更高水平，很大程度上要归功于投资 的拉动。在 2012年之后，中国投资增长放缓，步入新常态阶段。从 2017年到 2027年，中国政府 预计将推动经济增长向消费和服务驱动模式转型，利用直接支出填补投资减少引发的部分需求缺 口。此外，中国还将在医疗和养老金等领域实施一系列支持性政策，鼓励大众更多地选择支出而非 储蓄。 在 2017年至 2027年期间，随着大量工业劳动力转移至服务行业，农村人口迁移至收入相对较 高的城镇地区，家庭收入将以每年 5%左右的速度增长。国民收入的增长将使大约 亿的低收入 和中低收入家庭进入更高的收入行列。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 71 到 2027年，中国中产阶级的规模将进一步扩大，约占家庭总数的 65%。 而中国消费者的储蓄率将在这十年内减少 5%至 10%的幅度，从而降至 30%左右的水平。家庭收 入的增加和储蓄率的下降，使得消费支出每年的增长水平达到 6%，总量在十年内翻一番。到 2027 年，中国经济将转变为消费主导模式，中国将继续保有全球消费增长最大贡献者的地位。 图表：2027 年中国消费市场预期 资料来源：贝恩公司/世界经济论坛分析 中产阶级人口增加及消费增长将重塑消费市场格局。到 2027年，中国消费市场将有如下特 点： a)消费结构升级：增加的家庭支出将更多用于“自由支配”品类，而非购置“生活必需品”。 随着总开支的增加，诸如交通、娱乐、教育、奢侈品和金融产品等非必需“自由支配”品类将从中 受益最多，获得更高的钱包份额(SoW)。与此同时，饮食、住房、公共设施缴费等生活必要开支的 钱包份额将继续缩小。 b)消费标准升级：消费者的需求将从功能价值要素转向情感价值要素。手头宽裕起来的消费者 对于价格敏感度将有所降低，更加注重消费附带的情感价值要素，例如，感官的愉悦、社会地位、 自我认同和社会贡献等。同时，消费者也会对功能价值要素提出更高的标准，例如，便利度、选择 多样性和质量等。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 72 二、富裕阶层推动消费升级加速 根据 BCG《中国私人银行 2017》数据，家庭可投资资产值在 100万美元到 500万美元，以及 500万美元到 2000万美元这两个区间内的家庭数量增长迅速。将仍 2017年的 210万户/30万户， 增长至 2021年的 340万户/50万户，CAGR分别为 %/%。根据马斯洛需求理论，富裕层级 的提升，对品栺、品质愈加追求，对消费的需求也越加精细，对高端产品及生活模式更加青睐。上 层中产家庭数量的快速增长和持续累计的财富，将快速推动国内消费升级的步伐，同时也将极大的 促进奢侈品内生性需求。 我们认为，2018年可选消费增速水平将与必选消费拉开差距。根据国家统计局数据，2016年 9月-2017年 10月期间，限额以上企业零售额增速中，以粮油、食品、饮料、烟酒为代表的必选消 费当月增速水平显著低于中西药品、体育娱乐类和化妆品类等可选消费品增速水平，消费品质升级 趋势明显。我们认为，随着人均收入水平提高，可选消费与必选消费的增速差距将逐渐拉大，未来 将是可选消费的天下。 分类标准及人均国民总收入（GNI）指标，将全球国家划分为高收入国家组、中高收入国家 组、中低收入国家组和低收入国家组。通常，中、低收入国家被称为収展中国家，高收入国家被称 为収达国家。随着国内经济的快速增长，我国人均 GNI不断提高，仍 1987年的 320美元上升至 2016年的 8260美元，29年提升了 26倍。与此同时，我国世界地位也在不断上升，1997年仍低收 入国家升级为中低收入国家，2010年进一步升级为中高收入国家。人均 GNI全球排名由 1970年的 160位上升至 2016年的 71位。 以美国经验为例，人均 GDP的增加将显著提升享受型消费占比。我们把食品、衣着、家居用品 归为基本物质消费，把娱乐、金融保险、医疗、交通通讯归为享受型消费。仍 1960至 2015年，美 国人均 GDP仍 3000美元上升至 56000美元，而基本物质消费占比仍 %下降至 %，而享受型 消费占比则由 %上升至 %。 国内消费结构也迎来重大变化，品质消费占比不断提升。通过对比 2012年与 2016年的消费结 构变化，以衣、食、住为代表的生活刚需性消费占比均略有下降，而以教育文化娱乐、交通通信、 医疗保健和生活用品及服务为代表的品质消费占比均有所提升。 富裕阶层的迅速崛起，推动国内消费升级加速。根据 BCG《中国私人银行 2017》数据，家庭可 投资资产值在 100万美元到 500万美元，以及 500万美元到 2000万美元这两个区间内的家庭数量 增长迅速。将仍 2017年的 210万户/30万户，增长至 2021年的 340万户/50万户，CAGR分别为 %/%。根据马斯洛需求理论，富裕层级的提升，对品栺、品质愈加追求，对消费的需求也 越加精细，对高端产品及生活模式更加青睐。上层中产家庭数量的快速增长和持续累计的财富，将 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 73 快速推动国内消费升级的步伐，同时也将极大的促进奢侈品内生性需求。 我们认为，2018年可选消费增速水平将与必选消费拉开差距。根据国家统计局数据，2016年 9月-2017年 10月期间，限额以上企业零售额增速中，以粮油、食品、饮料、烟酒为代表的必选消 费当月增速水平显著低于中西药品、体育娱乐类和化妆品类等可选消费品增速水平，消费品质升级 趋势明显。我们认为，随着人均收入水平提高，可选消费与必选消费的增速差距将逐渐拉大，未来 将是可选消费的天下。 三、80/90 新生代群体崛起，更加追求个性化消费 90后新生代崛起，80/90成为社会消费主力群体。我们将 20-60岁定位为消费主力人群，根据 数据，消费主力人群占比由 1987年的 %上升至 2017年的 %，仍 人口金字塔结构可以看出，消费主力人群占比基本已经达到历史巅峰。但人群结构来看，25-34岁 年龄段（对应出生年仹为 1983-1992年）是这部分新增消费群体的主力人群。 体验性和服务性是 90后新生代的主要消费诉求。90后作为互联网的原住民，生活在相对富裕 的环境里，独生子女居多，在开放自由的环境下成长，崇尚多元化的消费模式，追求独立个性化的 消费。根据 TalkingData的调研数据，仍消费诉求上来看，90后新生代非常注重消费体验感受， 效率、自由和科技感是这代人群的主要诉求，而休闲娱乐、生活服务、餐饮等是新生代主要的消费 品类。 线下体验业态占比将进一步提升。与线上消费相比，线下体验式消费更注重消费者的参与和感 受的同时，对空间和环境也更注重其体验性。与传统百货相比，有更多的体验式业态，业态构成有 餐饮、亲子休闲、文化、娱乐、艺术、时尚等。消费者从视觉、味觉、触觉上进行参与，从而激发 起消费者的消费意识与消费行为。例如：永辉的超级物种、阿里的盒马鲜生、体验式购物中心等。 一线城市总体各业态商铺供应比为零售：餐饮：儿童体验：休闲娱乐：服务=61%：28%：4%：4%： 3%，其中，体验式业态商铺供应约占 36%，预计未来体验业态占比将达 50%。 四、90/00 数字新生代在消费品质方面有更高的标准 在接下来的十年里，人口规模约为 2亿的“九零后”7将步入家庭生活，亿左右的“Z世 代”将从学校走向劳动力市场。 在 2027年，“九零后”和“零零后”人口将分别占到中国总人口的 15%和 21%。年轻一代与他 们的上一世代在两大方面截然不同：1)他们从父母和/或祖父母那里得到了大量经济支持；2)他们 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 74 成长在技术和数字化蓬勃发展、生活质量迅速提高的时代，随着“九零后”和“零零后”进入下一 个人生阶段，他们对数字化和高生活质量的期待将继续延续。 数字新生代“小皇帝”作为主要消费力量的崛起，将产生以下结果： a)更高的消费比率：年轻一代往往更倾向于即时的满足感，可以预料他们的消费支出占比要比 上一世代高出不少。 b)高品质需求和个性化需求：年轻一代更注重情感价值要素，总体而言，他们对便利度、质量 和多样性有更高的标准，而对价格的敏感度相对较低。企业有必要开发高品质的个性化产品和服 务，以满足年轻一代的高需求标准以及对社会地位和自我认同等情感价值要素的追求。 c)乐于在数字平台上分享的开放心态：年轻一代消费者熟悉数字化生活，更乐于尝试新事物， 更愿意公开不同观点，分享个人经验。这些消费行为特征正是新商业模式可以用来吸引新生代消费 者的着手点。 d)乐于接受二胎：“九零后”和“零零后”一代是自 2016年启动的中国二胎政策直接受益 者。中国在此后将出现更多的多子女家庭。因此，到 2027年，对于多子女家庭特定产品和服务的 需求，尤其是住房、医疗和教育领域的需求将会增加不少。 五、老龄人口的增长将产生新的需求 到 2027年，预计 60岁以上群体的人口数量将增加 1亿，占中国总人口的 22%。 中国和许多其他国家一样都出现了老龄化现象，而真正不同之处在于：中国老龄人口的规模极 为庞大。到 2027年，中国老龄人口将占到总人口的 22%。在那时候，60岁以上群体的人口数量将 达到 亿人左右，使得适龄劳动力人口 5占比降低，社会福利体系负担加重，从而引发一系列 经济问题。然而，中国的老龄化趋势也能够创造一定商业机遇： a)针对老年人的产品和服务需求上升：在 2027年，超过 60岁的人口绝对数量新增 1亿：1)支 出的变化：与其他收入群体相比，老年人在健康(保健品、医疗、老年护理等)和保险方面支出最 多，在服装、住房和教育方面的支出则相对较少；2)价值要素(EoV)的变化：老年人更关心功能价 值要素（例如，产品是否好用），尤其是关注性价比突出的健康产品和服务。相较而言，他们对情 感价值要素（例如，社会地位、自我认知等）的关注度较低。 b)对老年人护理的需求不断增长：与祖辈不同，为数不少的“新一代”老人难以从其子女处得 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 75 到必要的照料。因此，中国社会对养老院的需求将变得十分强烈。这正是中国独生子女政策所带来 的副产品。中国独生子女政策持续了 35年，导致成年子女、父母和祖父母的比例失衡。与此同 时，35年来的城镇化发展趋势以及不断上升的住房成本使得几代人很少能够在一个屋檐下共同生 活。 第三节 2019-2025 年公共物业管理行业两大潜在不利场景及其对消费的 影响 尽管基本情况从总体上描述了中国最有可能发生的发展路径，然而，全球力量和区域力量的变 化（例如技术应用速度和中国政策的方向）都可能对消费市场格局的演变带来不小的影响。 其他两大可能出现的潜在未来场景包括： 一、“中等收入陷阱”场景 在这种情况下，我们预计到 2027年，大约 25%的制造业岗位将由自动化完成 22，相关劳动力 将被迫下岗。考虑到制造业工人的技能差距，低层次劳动力向相对较高收入的服务岗位转移速度相 对较为缓慢，进而导致中产阶级数量增长速度放缓，消费支出减少，消费总支出可能会比基本情况 要少 15万亿人民币(合 万亿美元)。 在未来十年，两大关键风险将对包容性的收入增长造成高度不确定性： a)技能差距：技能缺乏问题可能会对低收入工人谋求高薪工作造成阻碍。收入增长的其中一个 关键假设是，低收入的工业工人可以顺利转移到收入相对较高、增长速度较快的服务岗位。然而， 主要的不确定因素是：这些低收入的工人是否具备胜任此类岗位所必备的技能，或者是否有能力学 习新的技能，特别是在服务工作与技术的关联度更高的时候。 b)自动化：人工智能和机器人技术所取代的中等收入劳动力可能多于其所创造的中等收入职 位。基本情况下的假设是，自动化无法在未来十年里实现大规模推广，不会对就业产生重大的净排 斥影响。然而，这一点其实存在着很大的不确定性，因为自动化技术有可能比预想的发展得更快， 取代更多制造业岗位。中国目前已经是工业机器人的最大买家，约占 2015年全球售出机器人总量 的 30%。 因自动化技术而失业的工人在没有接受新培训或教育的情况下很难找到类似的工作，这将导致 中产阶级的增长速度要比正常情况慢得多，从低收入迈入中低收入阶层的家庭数量以及从中低收入 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 76 迈入中高收入阶层的家庭数量分别要减少约 4000万及 5000万。在丧失中产阶级增长引擎，行业自 动化技术对消费者信心造成打击的情况下，总消费支出可能会比基本情况低 15万亿人民币(合 万亿美元)左右。此外，与基本情况的预期相比，“高端化”消费行为 23也将大幅减少。例如，娱 乐和教育类消费增长将放缓，消费者会再度开始关注功能需求，例如性价比。 即使自动化技术到 2027年尚未广泛推行，但其终有全面落地的一天，这意味着中国将无可避 免地直面技能差距挑战。 二、“向内转”场景 在这个情况中，由于储蓄率的上升和净出口的减少，总体消费支出将比正常情况少 万亿人 民币(合 万亿美元)。其中外国品牌遭受的负面影响最大，因为中国消费者的价值要素将更多地 反映中式传统态度，对本土品牌更加有利。 鉴于围绕中国政府改革开放政策延续性和民族主义发展状况的不确定性，未来中国可能出现以 下两种情形： a)保护主义抬头：如果其他国家实施贸易保护主义措施，挑动贸易战争，中国政府可能会发出 回击。政策的逆转将会使外国品牌和进口文化环境明显恶化。中国政府还可能加大管控力度，比方 说，私有化和管制解除政策出现倒退迹象。 b)民族主义的兴起：中共第十九次全国代表大会上宣布，“民族复兴的中国梦”就是决胜全面 小康社会，实现民族复兴。这可能意味着中国政府会采取一套更加向内倾斜的政策，比方说，“中 国制造 2025”。 总而言之，此类保护主义和民族主义政策可能会导致中国消费支出有所减少，改变中国消费者 对西式生活的态度。 在这种情况中，家庭储蓄率将高于基本情况。然而，由于净出口减少的缘故，国民收入增速将 有所放缓。总的来说，在这种情形下，中国的消费支出将比正常情况少 万亿人民币(合 万 亿美元)。对外国品牌而言，尤其是食品、饮料、酒类和烟草行业的外国品牌，将遭受最大的负面 冲击。中国消费者的“价值要素”将更多地反映出中式传统态度：更强调价格和其他功能需求，而 不太注重互联互通与个人认同。“向内转”政策可能导致创新速度放缓，引发更严重的长期影响。 场景一(“中等收入陷阱”)中出现的包容性增长不足，可能导致场景二(“向内转”政策)的出 现，加剧消费市场受到的负面影响。然而，反向链条并不一定正确，换而言之，“向内转”政策情 况不一定会导致中国落入“中等收入陷阱”。图四总结了三种情况的基本数据。 图表：驱动因素比较及其对基本情况和其他场景下消费市场格局的影响 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 77 三类情况以及对消费市场的影响 资料来源：贝恩公司/世界经济论坛分析 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 78 第六章 2019-2025 年中国公共物业管理行业新的商业机遇研究 第一节 2019-2025 年公共物业管理行业发展前景与机遇预测 一、服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期 “十三五”时期，在世界经济深度调整、我国经济发展新常态特征更加明显的形势下，我国 服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期。 从国际发展趋势看。新一轮科技信息革命引发世界经济深刻变革，国际贸易新规则带来全球服 务分工格局深度调整，发达经济体致力于保持服务业领先优势，新兴市场国家在推动工业化进程中 着力弥补服务业发展短板，产业结构服务化趋势日益明显，服务贸易和投资全球化快速发展，服务 业已成为促进全球产业变革的重要力量和国际竞争与合作的主战场。 从国内发展形势看。我国经济发展步入新常态，产业结构和消费结构调整升级，为服务业更好 更快发展提供了倒逼压力。国家提出“一带一路”等重大战略，开展加快发展现代服务业行动，改 革攻坚步伐持续加快，对外开放和市场准入有序扩大，新业态和新模式不断涌现，服务业发展将释 放巨大潜能，成为引领下一轮经济增长的重要引擎。 二、需求升级拓展服务业发展新空间 三次产业融合发展和转型升级深入推进，延伸了生产性服务业产业链、价值链；消费结构逐步 由生存型、传统型、物质型向发展型、现代型、服务型转变，文化创意、休闲旅游、医疗保健、家 庭服务等生活性服务业发展潜力巨大；新型城镇化试点省加快建设，社会化养老、教育培训、社区 服务等公共服务增长空间广阔。 三、满足人民日益增长的美好生活需要将促使生活性服务业拓展新市场 我国人均 GDP已超过 9000美元[17]，居民收入增速持续跑赢经济增速，中等收入群体规模快 速增长，以教育、居住、旅游休闲、家政服务、文化体育、健康服务等为主的发展型、高品质的新 消费需求不断扩大。人口老龄化的加快和“二孩”政策的落实推动银发、母婴、孕产等差异化、高 端化、个性化服务需求加快增长。2017年，居住、交通通讯、教育文化娱乐等服务业相关消费支 出占我国居民人均消费支出的比重达 %。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 79 2018年，消费拉动经济增长的作用将进一步发挥，居民即期消费的愿望和能力将持续增加， 潜在的服务消费需求将得到进一步释放，文化教育、旅游休闲、影视娱乐、医疗保健、养生养老、 居住服务等生活性服务业将进一步保持快速发展势头。 四、产业转型升级为加快发展现代服务业提供坚实基础 “十三五”时期福建省进入工业化中后期，随着技术水平不断提高和劳动力等生产要素价格上 升，传统制造业成本优势逐步消失，制造企业的投入和经营呈现服务化趋势，使得全产业链发展成 为企业利润增长模式，服务外包成为重要方式，信息技术成为主要技术载体，产业呈现集聚化、配 套化特征，各类产业园区、产业集聚区成为服务业与制造业融合的重要载体，为加快现代服务业发 展提供坚实基础。 五、消费能力提升为服务业发展提供新的动力 城乡居民收入水平不断提高，新的消费群体加速崛起，以传统消费提质升级、新兴消费蓬勃兴 起为主要特征的新消费，及其催生的相关产业发展、科技创新、基础设施建设和公共服务等领域的 新投资、新供给，将推动消费结构优化升级，为生活性服务业发展提供新的强劲动力。 六、城镇化进程加快为现代服务业提供广阔的发展空间 随着新型城镇化战略持续推进，城乡之间资金流、信息流、物流、人流不断聚集，将对金融、 物流、信息、电子商务等生产性服务业以及旅游、商贸流通、健康养老等生活性服务业产生巨大的 需求，为现代服务业的发展提供了广阔的市场空间，极大地促进产城融合发展。同时，城镇功能逐 渐由生产中心向综合服务中心转变，现代服务业将成为城镇化向高级阶段发展的重要推动力。 从总体上看，“十三五”是我国服务经济快速发展的关键时期，产业结构升级加快，服务业的 地位和作用日益提升，要强化机遇意识，坚持问题导向，化解发展过程中出现的各种矛盾和问题， 加快推进现代服务业发展，使之成为我国经济增长的新支撑。 七、科技创新有利于激发服务业发展新动能 随着互联网、大数据、云计算、物联网等新技术的不断创新和广泛应用，创意设计、远程诊 断、系统流程服务、设备生命周期管理服务等生产性服务业将继续快速发展，网上购物、网络约 车、网上订餐、远程教育、数字家庭、智慧社区等新服务模式将进一步普及，驱动新动能发展的信 息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业将保持快速增长态 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 80 势。一些难以预测的服务业“未来产业”、“未来业态”也将不断涌现，甚至引发新的服务业革命， 再造服务业发展新动力，提高发展质量和效益。 八、商业模式创新催生服务业发展新动能 科技创新和互联网、物联网、新一代信息技术等新技术的突破和应用，带来发展格局和消费模 式的深刻变化，服务网络化、智慧化、平台化和产品化持续推进，服务内容、服务业态和商业模式 加速创新，新兴产业快速发展，为培育壮大新动能、实现后发赶超提供了强大支撑。 九、政策红利叠加带来服务业发展新机遇 国家高度重视发展服务业，陆续出台促进生产性服务业和生活性服务业发展等政策意见，研究 制定《服务经济创新发展大纲（2016—2025）》。省委、省政府启动调结构转方式促升级行动计划， 实施服务业加快发展工程，完善生产性服务业、生活性服务业等政策配套体系，健全省市县上下联 动和部门协同推进机制，为服务业发展注入强劲政策动力。 十、深化改革开放激发服务业发展新活力 全面深化改革不断推进，市场准入和政府管制逐步放开，将进一步激发各类投资主体的积极 性，加速提升服务业市场竞争活力。“一带一路”和长江经济带战略加快实施，长三角一体化建设 持续推进，有利于我国在更大范围、更广领域、更高层次参与服务业开放合作。 十一、营商环境持续改善为服务业主体注入新活力 党的十九大报告提出，要“支持传统产业优化升级，加快发展现代服务业，瞄准国际标准提高 水平”。2017年，《服务业创新发展大纲(2017—2025年)》等政策相继出台、聚焦发力，服务业综 合改革和国家级服务业标准化试点工作继续有序推进，企业名称、全程电子化、电子营业执照改革 落地实施[18]，我国服务业步入改革攻关期和新制度红利的构建期。 2018年，随着服务业改革创新的统筹推进和政策措施持续强化，服务业部门限制和条块分割 障碍将逐步消除，服务业创业创新环境将进一步改善，开放包容的制度安排、要素有序自由流动将 为培育服务企业和企业集团提供有利条件，服务业高质量发展将迎来更加有力的制度支撑。教育、 电力、铁路、金融等行业深化改革步伐持续加快，市场机制作用将不断加大，服务业垄断行业市场 准入门槛将逐步降低，服务业市场主体活力将显著增强。 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 81 第二节 数字经济带动服务业发展的机遇与挑战 党中央、国务院高度重视发展数字经济。2018年 4月 21日，在全国网络安全和信息化工作会 议上，习近平总书记再次强调：“要发展数字经济，加快推动数字产业化，依靠信息技术创新驱 动，不断催生新产业新业态新模式，用新动能推动新发展。” 我国数字经济发展成就显著，网购、支付宝、共享单车都是数字经济发展成就的缩影。一方 面，信息基础设施水平已居世界前列，而数字经济发展离不开信息基础设施支撑；第二个方面，作 为数字经济最活跃的领域，电子商务发展规模稳居世界首位；第三个方面，移动支付规模全球领 先，当下手机支付结账已成为人们日常购物的标配；第四个方面，数字经济与传统领域的深度融 合，一系列新模式新业态层出不穷，市场规模不断扩大；第五个方面，创新驱动发展战略深入落 实，等等。 当前，我国数字经济发展已步入黄金期，正面临政策红利释放、产业转型和经济转型这三大难 得机遇。据中国信息通信研究院发布的《中国数字经济发展与就业白皮书（2018）》显示，2017年 我国数字经济总量达到 万亿元，占 GDP比重达到 %；数字经济拉动就业作用显著，2017 年我国数字经济领域就业人数达到 亿人，占当年总就业人数的比重达到 %。 一、数字经济发展带来的新动能 数字经济将成为继农业经济、工业经济之后人类历史发展的一个新的历史阶段。它是新一轮科 技革命和产业变革的必然结果，代表着我们的生产和生活充分融合了互联网技术、大数据技术和智 能技术应用成果。 数字经济是适应、把握和引领经济发展新常态的重要支撑。发展数字经济，催生新产业新业态 新模式，推动服务业的数字化发展，是新时代经济发展的新动能。 2018年 1月，中国互联网络信息中心（CNNIC）发布第 41次《中国互联网络发展状况统计报 告》，报告显示，截至 2017年 12月，我国网民规模达 亿，普及率达到 %，已经超过全球 平均水平；我国手机网民规模达 亿，在网民总数的占比为 %，为移动互联网产业创造更 多价值空间。互联网商业模式不断创新、线上线下服务融合加速以及公共服务线上化步伐加快，成 为网民规模增长的推动力。 网络调查说明，2017年网络应用用户规模均继续保持了高速增长，文体娱乐、互联网金融、 数字内容、共享出行等众多领域的互联网企业发展迅速。网民在线下消费使用手机网上支付比例由 2016年底的 %提升至 %。另外，我国购买互联网理财产品的网民规模达到 亿，同比 2019-2025 年中国公共物业管理行业需求变化趋势及新的商业机遇研究报告 让每个人都能成为行业专家、管理专家、研究专家、投资专家、成功企业家…… 82 增长 %，货币基金在线理财规模保持高速增长，同时互联网金融行业政策密集出台与强监管举 措推动着行业走向规范化发展。 据国家统计局的电子商务交易平台调查显示，2017年全国电子商务交易额到 万亿元， 同比增长了 %。其中商品和服务类电商交易额 万亿元，同比增长 %； 商品类电商交 易额 万亿元，占 %，同比增长 %；服务类电商交易额 万亿元，占 %，同比 增长 %，持续了快速增长的态势。电子商务服务模式、技术形态、赋能效力不断创新突破是收 入水平快速提升的主要驱动力。截至 2017年 12月，我国境内外上市互联网企业数量超过 100家， 总体市值接近 9万亿人民币，已经成为经济增长的新势力。 数字经济催生新业态的高速发展说明，以互联网+、电子商务、数字内容服务、共享平台及互 联网金融为特征的数字经济是我国经济转型升级的新引擎、工农业与服务业可持续协调发展的融合 力、社会协同创新发展的推动力，发展电子商务经济也是提高国家竞争力的有效途径。数字经济既 是中国经济提质增效的新动能，也是中国经济转型增长的新蓝海。 二、数字经济促进服务业转型升级发展 当前，以互联网、大数据、人工智能应用为代表的新兴企业已经逐步融合到实体经济中，形成 中国经济在线升级发展的新动力。互联网和数字化推动了传统经济向互联网经济转型升级，为我国 经济发展带来了新的发展机遇。通过以互联网、大数据和智能技术为代表的数字技术应用，实现农 业、工业和服务业的融合创新发展、经济结构的优化、产品质量的提升、需求与生产的平衡、成本 的降低，促进社会经济的高效发展，这是我国经济高质量发展的必然之路。 《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》明确提出，“互联网+”是把互联网的创 新成果与经济社会各领域深度融合，推动技术进步、效率提升和组织变革，提升实体经济创新力和 生产力，形成更广泛的以互联网为基础设施和创新要素的经济社会发展新形态。“互联网+”重点领 域包括：创业创新、协同制造、现代农业、智慧能源、普惠金融、益民服务、高效物流、电子商 务、便捷交通和绿色生态等领域。目前这些领域在数字化发展中都取得了显著的成效。 近年来，在自由贸易试验区，在深化服务贸易创新发展试点地区，在跨境电子商务综合试验 区，在国家进口贸易促进创新示范区，都在积极发展数字经济新业态、建设数字经济基础环境、探 索发展数字经济新政策，并大力推广成熟的经验和模式。这些试点工程在数字经济发展中获得了良 好的效果，实际上数字经济作为我国经济创新发展的先锋，已经带动了我国服务业的转型升级发 展。 通过发展金融服务业的数字化，将带来金融产品价值链、企业供应链的不断优化和产业链的生