郭巍
宏观经济形势下产业地产发展趋势解读
中国整体投资环境与产业地产开发投资
没有出口就没有经济增长
四十年中国经济发展四代模式与产业地产开发
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1978年-2000年-黑猫白猫、发展硬道
2000年-2008年-入主世贸、融入全球
2008年-2014年-黄金时代、百花齐放
2014年-2020年-腾龙花鸟、凤凰涅槃
• 基建要稳-PPP与地方债
• 利率要稳-LPR、降准
• 汇率要稳-管住资本项
• 股市要稳-审核到注册
• 房产要稳-房住不炒、因城施策
我国的货币、财政、税收、金融政策走势分析与产业地产开发
宏观经济政策-科学稳健、逆周期调节、供给侧结构改革、动态平衡
货币政策-流动性充裕、信贷规模扩张、降成本、缓小微
财政政策-提质增效积极的财政政策、压支出、保民生
区域经济-都市圈城市群、京津冀、长三角、粤港澳
资本市场-创业板、新三板
汇率政策-人民币走势区域分析
金融风险防范-稳健适度
房地产-城市更新与旧改、都市圈房地产崛起
国企改革-三年行动方案
投资政策-加大外资引进
产业政策-设备更新技改投入、文体旅产业发展、产业消费双升级
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产业地产三本账-具体落实到EXCEL三张表
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政府
1.高附加值的产业与技术更新
2.解决就业的效率
3.税收的稳定与效率
4.固定资产投资与GDP贡献
5.政治稳定、降低支出、土地
出让金收入
开发企业
1.投资规模与回报率
2.融资达成可行性
3.短期利润与长期收益
4.交易模式简单标准
5.回收周期短
招商客户
1.企业客户-成本降低、收入
增加、配套完善、劳动力充
足稳定、市场广阔
2.居民客户-职业发展、收入
保障、户口问题、居住环境、
医疗养老
最科学产业地产开发过程及各过程环节在整体开发中的作用
产业地产开发原理-新型城镇化、产业转移、产业集聚、产业关联、产业升级
产业地产开发战略-产业（一产、二产、三产）+土地（一线城市、二线城市）
产业地产选址模型-5有模型
产业地产产业规划-优势产业、前瞻性产业及招商产业方向
产业地产产业定位-产业门类一级二级名录
产业地产用地规划-用地规划、产业规划、产品规划三结合
产业地产经济分析-产业产出、产业投入、产业效率、产业拉动人口、就业、投资
产业地产投入产出-总投资、资本金、融资模式、分期滚动循环开发、收益率
产业地产产品设计-产业综合体模式、总部综合体模式、土地规划模式
产业地产交易结构-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二级联动模式
产业地产协议设计-股权模式、权力设定、政府与企业分工、回购、资金回笼路径
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中美贸易战对于中国产业发展影响
意识形态的不同-真正的市场化观点分析
•关于国有企业
•关于市场换技术
•关于农产品
•关于资本项的开发
•关于外资企业
东南亚及日本在历次对美贸易战中的经验借鉴
美国本轮经济的崛起-设备投资周期
产业转型升级过程中不可避免的阵痛
中美贸易战发展趋势预判与企业应该做好的准备
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产业地产与新型城镇化理论
• 城镇化的定义
城镇化（或称为园区化）一词起源于拉丁文Urbanization的概念，最早源于1867年西班牙工程师A . Serda 的
著作《城镇化基本理论》，这一概念被用来大致描述乡村向园区演变的过程。
城镇化是指伴随着工业化进程的推进和社会经济的发展，人类社会活动中农业活动的比重下降，非农业活动比
重上升的过程，与这种经济结构变动相适应，使得乡村人口与城镇人口的此消彼长，同时居民点的建设等物质表象和
居民的生活方式向城镇型转化并稳定，这样的一个系统性过程被称为城镇化过程。
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① 国家发展改革委关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知发改规划〔2019〕0617号
② 国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见
③ 中共中央国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见
未来五年中国产业地产行业发展趋势展望
以都市圈和城市群的为主的产业地产发展格局
•未来五年中国城镇化趋势与格局
•世界三大湾区与粤港澳大湾区的对标
•都市圈定义
•国家发改委关于都市圈的定义
•粤港澳大湾区开发建设六大思路
•都市圈发展模型解析
•2020年新型城镇化建设重点任务
都市圈城市群发展趋势
•产业发展
•政府发展
•区域发展
都市圈产生的必然性分析及投资机遇
•全球贸易分工下的湾区产生的必然性
•城镇化发展导致人口与产业聚集导致都市圈形态
•土地与房地产增值与时间的关系
•产业集聚的机遇
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国家发展改革委关于城市群和都市圈的定义
城市群是新型城镇化主体形态，是支撑全国经济增长、促进区域协调发展、参与国际竞争合作的重要平台。
都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空
间形态。
粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港
特别行政区、澳门特别行政区。土地面积合计万平方公里，占全国的%；2017年经济总量10万亿元，占全国的
%；常住人口6858万，占全国的%。
我国大陆海岸线约万公里，自北向南主要有渤海湾、胶州湾、杭州湾、粤港澳大湾区、北部湾等湾区。其中，
渤海湾区的范围太大，且湾区内联系不够紧密；胶州湾区的覆盖范围太小，仅覆盖山东半岛城市群的很小一部分；杭州
湾区属于长三角城市群；北部湾的发展水平相对较低。粤港澳大湾区是我国最有条件建设“湾区经济”的先行区，外向
型程度最高，内部联系也日益密切，未来有望与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区竞争，成为国家高水平
参与国际经济合作的新平台。
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全球范围内的五次产业转移
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•18世纪60年代，英国通过用机器山寨中国的纺织技术，开始了轰轰烈烈的工业革命。工业革命让英国逐渐成为“世界工厂”，它需要从
全球掠夺廉价资源，也需要开辟广阔的市场。19世纪40年代，英国开始向外转移产业，英国是输出国，美国是被输入国。这是第一次产
业转移。
1、第一次产业大转移
•发生在第一次和第二次世界大战的大背景下。20世纪50年代，冷战如火如荼，美国为了培育自己的盟友，遏制共产主义阵营，开始向日
本和原联邦德国实施产业大转移。而朝鲜战争的爆发，形成了“特需经济”，不仅加快了美国对日本产业转移的步伐，也优化了所转移
产业的结构，成就了日本和原联邦德国的发展，让日本和原联邦德国成为了新的“世界工厂”。
2、第二次产业大转移
•日本经济发展到一定程度的时候，遇到了当年英国同样的困惑：资源不足而且市场狭小。这引发了新一轮产业大转移。20世纪60年代，
日本开始将劳动密集型产业向香港、台湾、新加坡和韩国转移，随着产业转移的升级，又逐步扩展到了汽车、电子等资本密集型和技术
密集型产业，这使得“亚洲四小龙”成为新的世界工厂。
3、第三次产业大转移
•“亚洲四小龙”都面临着资源不足、市场狭小的问题，随着它们的迅速崛起，迫切需要廉价资源与广阔的市场。而中国改革开放，正好
提供了这种机遇。这使得美国、欧洲、日本、“亚洲四小龙”都向中国转移产业尤其劳动密集型产业，由此让中国成为新的“世界工厂”
4、第四次产业大转移
•这次产业转移始于2012年后（2012年是中国经济的一个重要转折点），是从中国向美国、欧洲、日本、东南亚等国转移。根据产业大
转移的规律，将持续20到30年甚至更长的时间。尤其从1992年到2002年，中国抑制房地产投资，促使资源向制造业里聚集，使得大批
优秀的制造业企业脱颖而出。2003年把房地产定为支柱产业以后，中国的产业结构发生了天翻地覆的变化：
5、第五次产业大转移
产业地产开发产业规划-产业转移模型构建-产业转移动力系统
1、企业对利润最大化的追求
企业追逐利润的本性是产业转移的内在动力。在经济发达的产业转出区，随着产业的集聚，在资本、劳动力、技术这些基本生
产要素有限流动的使企业生产成本上升，获得的边际收益递减，而土地、水、电等其他生产要素成本增加，资本、技术等要素
与它们结合的难度增大；产业承接地由于经济发展水平低，产业经营成本也相对较低，存在成本的比较优势，出现潜在的产业
利差。另外，产业的市场需求由于各地区经济发展水平的不同而存在差异，进而存在潜在的产业利差。而产业地产之间的贸易
壁垒，导致直接的跨区贸易难以完全实现市场的扩张，企业对利润的追求，致使产业向存在着比较收益的欠发达地区转移。
2、产业地产经济结构的变迁
产业地产经济结构的变迁是产业转移的外在动力。产业地产经济结构的变迁，导致随着产业生命历程
中兴起、发展、成熟和衰退周期性的变化，产业所获取的利润呈倒“U”字形变化。
3、生产要素供给结构的变迁
生产要素在产业地产间所具有的比较优势是一个动态变化的过程，随着经济的发展，特定产业地产在
生产要素供给方面的相对优势会不断发生改变。虽然产业地产间要素的流动在一定程度上能够延缓这
一相对优势的改变程度，但由于市场的不完善性、社会制度的约束以及交易成本的增加，生产要素供
给比较优势的转变难以根本扭转。
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产业地产开发产业规划-产业转移模型构建-产业转移动力系统
4、产品市场需求结构的变迁
各产业地产对产品市场的需求结构也是动态变化的。对于某一特定的产业地产，随着经
济的快速发展，生产要素的成本不断提高，该产业地产对产品的市场需求结构也会由低
到高逐渐发生演化。
5、政府政策影响
在产业转移过程中，不同地区政府颁布的法律法规、制定的政策、配套服务以及产业地
产的基础设施等条件对产业转移的速度、转移的方式以及转移的方向都可能产生重要影
响。
6、地域文化
产业地产的人文环境和风俗习惯等非正式制度对产业的顺利转移也起着至关重要的作用。具有与产业
转出地相近或相同的人文环境和风俗习惯能够加速产业转移的进程。
因此，当存在产业转移的基本条件时，产业动力系统会促使产业或企业竭力调整自身的行为，寻找合
理的转移方式，实现产业转移行为。
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开发理论基础逻辑-产业集聚理论
• 产业集群
• 在一个特定的一个特别领域，集聚着一组相互关联的公司、供应商、关联产业和专门化的制度和协会，通
过这种集聚形成有效的市场竞争，构建出专业化生产要素优化集聚洼地，使企业共享公共设施、市场环境
和外部经济，降低信息交流和物流成本，形成集聚效应、规模效应、外部效应和竞争力。
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产业聚集产生三大效益
p外部规模经济
交易费用与效率提高
p创新效益
新工艺、新技术的传播
p竞争效益
聚集引起的竞争加速创新
产业地产现有开发企业特点及分类
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产业性物业开发租售收益
商业综合体
工业厂房
总部项目
前店后厂
农业综合体
主题乐园
物业服务性收入
垃圾清扫清运
物业装修施工
水电气暖
楼宇广告
产业投资回报
土地入股
厂房入股
产业股权投资
园区公共设施或服务平台建设收入
教育
医疗
养老
工商注册
代记账
配套的住宅和商业开发收益
低成本住宅项目
低密度商业项目
酒店及其他物业开发
改造提升或一级开发收益
PPP模式
土地一二级联动模式
棚改模式
三旧改造
税收奖励与政府产业补贴
地方税收留存部分奖励
土地收益分成
新产业、高技术税收特惠
产业扶持基金
中国最牛保安与产业投资的故事
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产业地产行业综述
企业名称 企业类型 企业核心优势 企业敏感性分析
华夏幸福基业 土地+产业（一线周边、
二线周边）
n 产业导入
n 45%服务费与城镇化
土地增值
招商
房地产销售
联东U谷 标准厂房及衍生（一线、
二线）
n 产业导入
n 一线产业从核心区的
外溢
n 投资属性
招商
区域经济环境增速
天安数码 2-6万平写字楼（一线周
边）
n 一线办公需求外溢
n 土地选址
土地价格
招商引资
华侨城 一线二线（文旅开发） n 央企资金
n 深圳起步
n 品牌
房地产销售
宏泰发展 土地+产业（河北） n 仿华夏幸福模式 同华夏幸福
招商局 核心港口城市（前港中
去后城）
n 依托港口
n 片区开发
n 土地增值+房地产
招商引资
房地产销售
总部基地 一线二线（中端写字楼） n 中型企业的办公诉求 第三产业发展情况
产业地产的开发模式类似于万达广场模式，其核心是产业发展带来的一系列产业生态生长
一二三级产业地产开发的全产业链协同效应
上海天成山禾选址有限公司的存在是依托于产业发展的转移升级理论而得出的基本服务业务并辅以大数据
咨询业务
产业链供给
品牌效应
中介整合聚集效应
大数据协同效应
厂房招租业
务
物业服务
二房东业务
金融及衍生
业务
获取数据：
企业开办倒闭数据
企业金融服务需求
企业税收数据
企业用工数据
企业选址数据
企业用电水气数据
企业供应数据
企业老板信息数据
企业升级要素数据
业界龙头、布局全国、利润丰厚、模式为王-华夏幸福基业解读
华夏幸福基业发展历程
1.理想国固安-天南门正南50公里的故事
2.正南模式向东发展-大厂异地崛起
3.环京布局-都市圈战略凸显
4.突破京津-谋划全国
5.折戟江浙-湾区突围
6.抢占区域-PPP助力
7.纵向深入-布局西部
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华夏幸福基业的委托运营模式及架构设计
始于一二级联动-中国片区开发的鼻祖模式
变于委托运营-轻资产圈地模式
成于PPP模式-最合规的片区开发模式
投资拓展“四菜一汤”-让地方政府欲罢不能的产业吸引
产业发展服务的千亿价值
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华夏幸福的合法锁地与开发瑕疵
片区开发第一要务-圈地锁地、分期开发
片区开发终究是政府付费
片区开发致命弱点-现金流
片区开发的优势-躺着赚钱
片区开发可持续-产融结合
财金21号文终结片区开发的PPP模式
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华夏幸福基业融资方法大全与融资创新
债券类融资
• 信托借款
• 公司债
• 债务重组
• 债权转让
• 关联方借款
• 银行承兑
• 委托贷款
• 银团贷款
• 短期融资券
夹层类融资
• 售后回族融资租
赁
• 特殊信托计划
• 夹层资管计划
• 销售输血法
股权类融资
• 战略引资
• 资产支持证券
（ABS）
• 特定收益权转让
• 定向增发
• 股票质押
• 对外担保
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华夏幸福开发核心竞争力总结
项目成功与否的90%在于选址
无所不用其能的招商数据采集
产业转移才是招商引资的核心
新型城镇化与四万亿投资让华夏幸福躺赚
人才战略促进行业寡头做大
紧靠中央政策分享政策红利
公关与舆情的监控设定行业壁垒
四大上市平台塑造独一无二的资金王国
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华夏行幸福选址模型-5有模型
产业发展有动力
•GDP与人口比值
•优势产业集群数量
•3年内主导产业增长
速度
•配套产业规模与全产
业链完善程度
•配套产业辐射范围
•主要产品市场占有率
政府招商有压力
•产业招商规划与方法
•产业发展规划
•招商部门人员数量和
行政级别
•招商奖励政策
•招商介绍和宣传册制
备程度
商住开发有市场
•人均住房数量
•人口增长数量
•人口净流入与净流出
•小学生比例增长
•SUV销量
•人均收入与房价比
•土地供应量与人口数
量比
•土地供应节奏与时序
•年去化住宅数量与存
量比
•市场供应类型齐备程
度
•产业地产与房地产价
格变动趋势
基础设施有根基
•人均道路
•高度公路出行时间
•高速、机场、车站、
码头等交通设施是否
齐备
•基础设施维修率
•九通一平齐备成都
•是否有基础设施优势
与
•政府近年来基础设施
投入同比与周比增速
•产业地产基础设施发
展规划
土地供应有保障
•土地储备是否满足规
划要求
•土地指标获取能力
•是否有特殊的土地政
策
•政府整理土地入市的
周期
•土地供应价格增速与
增幅
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专注产品、现金为王、发迹唐山、京沈崛起-联东U谷解析
联东集团创立于1991年，已发展成为集建筑模板、 和投资业务为一体的集团公司，拥有5000多名员工，
资产90多亿元，下辖十多家子公司，分布于北京、上海、天津、沈阳、无锡、西安、成都等地。
住宅地产看万科、商业地产看万达、看联东
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总部综合体
•业态：总部独栋、高层办公、公寓、商业及酒店为一
体的综合业态
•价值：支持 发展第三产业，培育总部研发、设计创意
为核心的服务型经济
•选址：园区的中心或副中心
•已有项目：
•联东U谷 · 天津总部大观
•联东U谷 · 无锡总部商务园
产业综合体
•业态：低密度总部、研发中试楼、标准厂房、公寓、
商业为一体的综合业态
•价值：支持 发展第二、三产业，发展高端制造、研发
中试和总部经济
•选址：园区的开发区或者新区
•已有项目：
•北京联东U谷 ， 沈阳联东U谷，天津 · 北方耀谷
•联东U谷 · 南上海国际企业港
运营为王、现金充沛、多元投资、整合产业-上海宋乔
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一级业务：
产业地产开发全过程咨询
产业地产开发企业从项目产业定位、产业规划、产业布局、用地布局、
经济计量、开发模式、开发时序、招商保障体系设计、建筑形态设计、
推广策略、协议体系咨询服务。
二级业务：工业厂房招租、政府
园区招商
厂房招租，政府园区招商委托、产业地产商项目合作中的招商运营部
分、PPP类企业园区运营托管服务。
三级业务：工业厂房二房东
厂房获取后的改造升级与再次出租
物业服务：
垃圾清扫清运、保洁、安全巡视、安全检查、环保评估、水电气暖运
营、装修、改造施工
金融业务及衍生：
产业升级要素供给服务：
（资金、市场、人才、技术）
产权代办、资金托管、租金贷款、公司开办服务、财务税收服务、人
才招聘与社保五险服务
上海工业地产中介费支付及运营情况
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各年度中介费用收支情况
区域 总计 2015年 2016年 2017年 2018年上半年
太仓 137,017 115,000 22,017
嘉定 2,916,379 387,680 809,934 1,116,181 602,584
昆山 3,285,161 344,372 487,318 1,837,661 615,810
嘉兴 431,500 153,200 121,600 156,700
合计 6,770,057 847,052 1,472,469 3,075,442 1,375,094
长三角区域招商中介人
数2000人
年招商中介费用总
额亿元
长三角区域年中介
费用总额10%左右。
产业地产未来选择
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城镇化是理论
基础
产业
一产(农业)
二产（工业）
三产（服务业）
居住
高端（别墅）
中端（平层）
低端（刚需）
土地
一线园区（北上
广深）
线内（京内）
线外（京外）
二线（杭州、成
都、南京、长沙）
线内
线外
三线(佛山、东莞、
惠州、株洲）
线内
线外
华夏幸福基业 二产+一线+线外 二产+二线+线内（制造业）
联动U谷 二产+一线+线内 二产+二线+线内（制造业）
蓝城： 一产+二线+线外（农业）
天安数码 三产+二线+线内（服务业）
谢谢大家
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