金 福 德 广 场
——项目推介
连云港伟恒实业有限公司
连云港伟恒实业有限公司为马来西亚伟宇集团旗下独资企业，注册资金1800万美元，正全力打造港城首家Shopping Mall项目——金福德Mall。（Kingford Shopping Mall）
马来西亚伟宇集团所从事的商业业务主要在马来西亚，尼日利亚，老挝和中国。集团先后在马来西亚和伦敦开发了酒店行业。在吉隆坡开发建造住宅楼和办公楼，同时在马来西亚和老挝开展家具制造业务（原料加工）。另外在尼日利亚投资一家钢铁工厂。 伟宇集团一直致力于稳健的经营策略，一次只会开发一个项目并且确保其完工，开发资金全部使用自有资金，故也从未出现因举债而致资金链紧张的情形。 集团把信守承诺，共赢发展放在经营的首位，因而赢得众多商家的信任与尊重。
项目简介
金福德Mall总建筑面积为30万平方米，集商场、餐饮、娱乐、办公楼、公寓式酒店以及酒店为一体，计划分5期开发完成。
一期：9万平方米（其中一号楼万平米，二、三号楼万平方米）。
二期：预计为10万平方米，同为Shopping Mall项目。
三期：公寓式酒店
四期：写字楼
五期：酒店
主题定位
集时尚购物、餐饮、娱乐、生活配套、服务于一体的
国际化休闲商业中心
特色篇 1
本案的设计强调以人为本，宽敞通透，1号楼主体全空调设计，多部手扶梯、电梯，采光天幕，营造出一个愉快健康的休闲购物环境。
金福德广场将成为港城人民休闲购物的首选之地。我们的目标是发展成为东部城区乃至整个连云港市首屈一指的休闲购物场所。
特色篇 2
多品种、多元化、多业态的购物环境，在此可以享受到别具一格的购物体验。
特色篇 3
特色篇 4
Mall拥有数百家零售店，集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体，为城镇老、中、轻各年龄段的顾客提供“一站式”消费理念。
业态规划篇
金福德广场一期1#号楼，业态主要包含：生活类大卖场、快速餐饮、名牌折扣店、运动休闲、家居装饰、健身中心、精品书店、电影院、亲子乐园、游艺城、商业配套。
金福德广场一期2#3#号楼，主打夜生活。主要业态包含：品牌特色餐饮、酒吧、KTV、SPA、足浴保健等，填补了港城夜生活的空白，为港城人民提供一个放松休闲的场所。
金福德广场一号楼规划图
金福德广场二号楼规划图
金福德广场三号楼规划图
目录
地理篇
1
商业市场介绍篇
2
商机篇
4
人口篇
3
地 理 篇
地理篇
连云港
海滨风光
作为世界经济发展最快的国家之一，中国是近几年来世界发展最迅速的国家，GDP接近世界排名第二-----江苏省是最富有的省城之一，人口超过1亿并持续增长中-----2009年，江苏沿海开发战略获国务院通过，明确提出以连云港为发展龙头-----连云港是连接南北以及辐射海外的国际贸易枢纽港，具备重要发展战略优势-----东部新城区日益成为连云港市金融、贸易、政治的核心地区，按城市规划，为连云港市新兴CBD———目前已有绿地集团、融侨地产、保利地产等多家国内大型地产进入港城。
连云区——连云港国家战略的核心载体，城市下一个增长极，与新海城区构成港城“双城记”
新海城区
连云新城
连云城区
南翼新城
连云港城市总体规划城市中心四大组团
连云区
连云区是城市东进、拥抱大海总体战略的主要承载者：
连云区拥有未来的城市CBD——连云新城
连云区拥有城市未来经济引擎——连云港区
连云区拥有连岛等连云港特色旅游资源
连云区拥有连云港的产业高地——经济技术开发区
地理篇
金福德Mall位于东部新城区新港城大道与五羊路交界处是重要交通枢纽区域，是衔接西部老城区与东部新城区的重要纽带。周边由600多万平方米商住物业围绕极具人气，并与连云港火车东站遥相呼应是往来游客的必经之地。按照城市规划发展，东部城区将被打造成为连云港市商贸区，而本项目已被列为连云港市十大配套工程之一，是商贸区发展的重要组成部分。
本案地块
新浦区
连云新城
交通情况/规划
国道
铁路
高速公路
本案紧靠东部城区及新浦唯一通道——港城大道；
有7条公交路线站点设在本项目前，为本案提供便捷的可达性交通；
新建火车站已于2009年11月投入使用，该火车站是城市交通中转站及高铁起点站，将为本项目带来更多人流；
高速公路缩短外市及外省直达时间，扩大本项目的辐射范围。
联接墟沟至赣榆的242省道已试通车，并将开通公交，赣榆到本案的行车时间只需要20分钟。
公交站点
公交站点
火车站
省道
商业市场介绍篇
临近本案商业市场分布特点
本案
现有发展较为成熟商业区域
本案位置
连云港现有商业市场分布特点
临近本案主要有三个人口集中区：新浦区、连云区及赣榆县城。
其中新浦区以“三纵三横”形成其商业分布核心区域，即解放中路、海连中路、陇海路形成的三纵；通灌北路、海昌北路、南极北路形成的三横围合而成。
墟沟商业区为连云区的传统商业发展中心区域，商业分布主要在中华路、海棠北路沿线，另外海鲜一条街及栖霞步行街为连云区的两条特色商业步行街。
赣榆商业区主要集中在文化东路及黄海路，只有一条步行街及一个超市，且档次较低，商品比较单一。
赣榆
连云区墟沟
消费客群来源分析
本项目未来消费客群主要覆盖：
墟沟---人口约为27万，目前缺乏有影响力品牌入驻，本项目可利用规模、品牌、特色优势吸引该区域消费人群；
周边住宅---体量较大，两公里内已建成住宅面积500多万方，两年内将达到670多万方；
连云新城---连云港市未来的核心，占地58平方公里，以行政、办公及旅游为主；
经济开发区---作为国家级经济开发区，本项目主要针对白领、外籍人士以及机关消费人群，该区人口约7万；
赣榆——人口108万，县城人口15万。为连云港市经济强县。
墟沟
住
宅
连云新城
市区、游客
经济开发区
本案
赣榆
本案至赣榆交通情况
赣榆至本案公交情况介绍：
◆本案所在地墟沟至赣榆公交将于近期开通，票价四元。
◆而新浦至赣榆为四十多公里，且路况一般，公交费用为十二元。
交通情况介绍
目前，墟沟至赣榆的242省道正在试通车中，并将于2011年正式启用。此路的启用，将本案至赣榆县城的距离缩短为二十五公里，车程为二十分钟。远小于新浦至赣榆的四十公里。
对于赣榆，本案地块与新浦相比，据有更强的交通优势。
赣榆当地商业相对落后，集中在文化东路及黄海路。只有一条步行街及一个农工商超市，环境、档次较差，品牌商品单一，且价格相对偏高。据调查，赣榆有20%的人群选择在新浦购物。而在我司的县城人群随机抽查结果中证明，242省道正式通车后，赣榆将有超过30%的人群选择至墟沟购物，而本案也必将成为他们购物的首选之地。
本案对赣榆客群的吸引力
两个现有商业集中区域（新浦区、墟沟）
本案发展方向：
连接三个商业区域交通必经之地
三个商业区域消费人口互动汇集地
人口成长型区域稳定消费群
经济开发区的商务功能的增强
旅游景区的外来人口导入
…………
本项目为港城第一家Shopping Mall项目，提供的便捷、一站式、人性化等服务方式为港城首现，具有极强号召力和影响力。
人口成长型区域
本案位置
新浦区
墟沟
本案
旅游景区
整体市场定位
赣榆
人口与潜力篇
连云区10年人均GDP为38000元，为全市平均水平的倍； 人均可支配收入也高于全市平均水平，消费潜力巨大。
连云区人均GDP与全市的对比
连云区人均可支配收入与全市的对比
明显地看出，连云区的人均GDP远高于全市的平均水平，反映出连云区的经济具备了一定的实力
2010年，连云区人均GDP达到了38000元，为全市平均水平的倍
从上图我们可以看出，近年来连云区的人均可支配收入一直高于全市平均水平，说明了连云区居民的消费潜力巨大
连云区2010年人均可支配收入达到20000余元，同比增长%，略高于全市增长率
经济环境
连云区辖区内企业简介
连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，
2009年，连云港港共完成货物吞吐量万吨，名列全国第八，仅次于大连港。
连云港已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区
近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。
中国连云港港、港口集团
江苏核电有限公司田湾核电站
田湾核电站厂址位于江苏省连云港市连云区田湾是我国“九五”计划开工的
重点核电建设工程之一。田湾核电站具有得天独厚的地理、地质、水文优势，
可容纳8台百万千瓦级机组，总装机容量可达800～1000万千瓦，年发电
600～700亿千瓦时，产值250亿元以上。田湾核电站全面建成后，
将形成国家又一个大型核能源基地，将为实现中核集团“3221”战略目标，
促进我国核电事业又快又好又安全地发展，以及为江苏省乃至华东地区的
经济腾飞和社会可持续发展做出重大贡献！
中国石化集团南京化学工业有限公司连云港碱厂座落于新亚欧大陆桥东桥头堡连云港市,
系国家大型一类重点化工企业，是1989年10月建成投产的“七五”国家重点投资项目，
总资产15亿元，是中国三大纯碱生产企业之一，连云港市首家
“江苏省出口商品生产一类企业”。
中国石化集团连云港碱厂
益海嘉里集团是世界500强企业新加坡丰益国际(Wilmar International)
在华投资的以粮油加工、油脂化工、物流船代及种业研发为主的多元化企业集团，
总部位于上海市陆家嘴金融贸易区。益海嘉里集团在中国经营业务的20多年以来，
一直以”建立国际一流的粮油集团”为愿景，成功塑造了 “金龙鱼”、“胡姬花”、“口福”、
“香满园”等国内著名品牌，是中国的多个细分市场的领导者。
连云港益海粮油
依托得天独厚的地理环境与港口优势，辖区内包含海关、商检、连云港港、核电站、恒瑞制药、康缘制药、豪森制药、正大天晴、中金玛泰、美国艾业等优质机关、企业，其中有三家上市企业。连云港市为横贯中国东西的铁路大动脉——陇海、兰新铁路的东部终点港。与韩国和日本等国家主要港口相距在500海里的近洋扇面内，现为中国十大港口之一，江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷的出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港。
辖区内贸易、物流公司及苏北和中西部驻连办事处近千家。更有每年1000逾万的固定旅游消费群体。整体的消费潜力不容小觑。
2005年连云港城市人均GDP突破万元，2009年城市人均GDP突破两万元，达到21144元
05-09年人均GDP年均增长率达到了%
2009年连云港城市居民生活消费支出达到11577元，占到城市居民可支配收入的68%
05-09年，生活消费支出年均增长率达到了13%
05-09年，可支配收入年均增长率达到了14%
连云港2005-2009年人均GDP增长情况
连云港2005-2009年城市居民生活消费支出与可支配收入对比
宏观环境
周边三公里人口统计
地块周边教育发展优势
距本案两百米的东港中学西校区已经投入使用，在校学生3000人。
距本案两公里的连云港高级中学已于2011年初全部投入使用，在校学生4500人。此校与市内顶级中学——新海中学同列为四星级中学，也是东部城区教育质量最好的中学。
2010年，本案周边地块教育配套迅速发展，为本案周边人口增涨提供了强力保证。
地块周边发展优势
连云新城
距本案三公里的连云新城规划面积为58平方公里，是未来连云港市的核心区。未来人口容量将达到53万人，是一座“大尺度、生态型、国际化的新城，建成后将为本案提供大量的客群 。（融侨、保利等地产已在此投资两个30万平米的社区）
地块周边发展优势
徐圩片区
俆圩片区距本案十公里，为临港工业区，总规划面积为290平方公里，以装备制造业、港口物流业、化工产业、金属冶炼及加工业为核心产业，中石化炼油基地、30万吨级原油码头等项目。未来将提供大量的就业岗位，这为本案周边人口的增加，以及客户群的增加，提供了有力支撑。
连云港徐圩工业区控制性详细规划
开发区片区
连云港经济技术开发区位于连云港市东部城区，是1984年12月经国务院批准设立的
首批国家级开发区，是连云港市外向型经济的重要载体和建设国际性海滨城市的核心
区域，是连云港市优质资源最为集中的区域和精华所在。先后引进了美国杜邦，
日本三菱，德国大陆、汉高、邮政等11家世界500强企业和法国罗盖特、美国博龙、
日本味之素、天田、禧玛诺、泰国正大等世界知名跨国公司，以及中国海运集团、
中国建材集团、中国国电集团、中国民用飞机有限公司等14家“国”字号大企业进区投资。
区内国家级出口加工区、国家级新医药产业基地、新材料产业国家高技术产业基地、
省级国际服务外包示范区、省级高性能纤维检验中心，还有留学生创业园、软件园等
花果山大道片区
2010年，绿地集团、香江地产、融侨地产、保利集团等国内一线地产纷纷落户我市，除保利和融侨位于连云新城外，绿地及香江集团正联手在距本案10公里的花果山大道建设200万平米的社区，预计人口为6万人。而从该地块出发，至本案也较之新浦更加方便和快捷，本项目也必将成为该区人群的主要消费场所。
本案（除超市外）日人流量预计
注：以上系数为本市同类业态平均人流量系数
商机篇
新浦城区商业中心
东部城区商业中心
定位
购物休闲旅游为主的综合性商业节点
国际性商务中心，东部城区居民服务平台
辐射范围
市民、流动人群
商务、旅游、东部城区居民
构成
民主路、解放路、陇海路等
海棠路、中华路、未来连云新城商圈
驱动
老市中心、传统商脉
新兴高端商务居住、旅游驱动、港口驱动
现状
城市商业价值峰值区域，街铺为主，大型商场开始崛起
档次较低、街铺为主
新浦城区商业中心：城市传统商脉、商业价值高地
东部城区商业中心：辐射港口与旅游驱动下的新兴高端商务居住片区
城市商圈规划
现今，连云港市场的供不应求以及缺乏竞争机制。在连云港墟沟地区只有2家超市，苏果、家得福。其中家得福超市拥有连云区80%的超市市场占有率。
连云港百货商品价格都要高于上海的同等商品。
连云港当地常驻以及外来人口具有一定实力的消费水平。
目前当地主要餐饮菜系均为地方菜， 且价格档次偏低。
连云港的娱乐业同样较为落后，在本地主要娱乐场所只有KTV，缺乏适合老、中、青不同年龄层次的需求。
现状分析
附：连云港2010年零售业二十强
商业市场调研
中华西路 连云区商业业态最集中的地方，以餐饮服饰为主，餐饮业态中高低档齐全并有一定的休闲娱乐设施，但主要是住宅沿街底商的形态
铁路线
中华西路区位状况
中华西路业态分布状况
海棠中路
中华西路
连云区
铁路线
海棠路
海棠路区位状况
下立交
连锁餐饮6家
KTV3家
连锁眼镜3家
品牌超市2家
大型服饰2家
购物中心1家
品牌电器1家
品牌珠宝1家
海棠路业态分布状况
经营概况：
连云区居民餐饮、娱乐休闲的主要场所，业态比较综合，业态档次区分明显
出租率：
出租率95%以上，租金水平差异较大，峰值达到11元/平米/天
业态构成：
业态比较综合，集中了餐饮、服饰、休闲娱乐、银行等，占比最大的为餐饮达到了43%，其次为服饰占23%，休闲娱乐占17%
形态与布局：
底商及沿街商铺
经营概况：相对大型的商业设施有一定的集聚，但海棠路为区域主干道，由于北有铁路线，因此设置下立交，直接影响了商业设施的可达性
租金水平：差异较大，区间在2-10元/平米/天不等
业态构成：主要集聚了家得福、苏果社区超市、五星电器、东盛购物广场、KTV等较为大型的商业设施，业态构成比较复合
形态与布局：部分纯商业（超市、连锁电器、购物广场）加部分住宅底商形态
【墟沟海鲜城】海鲜餐饮成为连云区餐饮消费的金字招牌，但海鲜城交通可达性较差，间接影响其经营状况，业态为单一海鲜，竞争比较激烈，各商户的盈利状况差异明显。
铁路线
海棠路
海鲜城
下立交
墟沟海鲜城客户构成
商务接待
游客
本地居民
客户来源主要有协议单位的客户用于商务接待
每年夏季游客都会来此消费
本地居民招待亲戚朋友基本上都会选择海鲜餐饮
【栖霞路步行街】片区唯一的步行街，租金在片区属于第一梯队，但档次较低，普通服饰为主的业态，餐饮休闲娱乐缺乏
栖霞路步行街业态构成
栖霞路步行街服装鞋帽业态构成
服饰
普通服饰
75%
品牌服饰
【海滨大道片区】周边已开始形成高端居住与商务的形象,商业为 海棠老居住区的生活配套,档次较低, 部分商务型商业设施, 远离主干道,昭示性差,经营状况较差。
国展中心
海棠老居住区
阳光国际
现有建筑面积万方
不定期举办B2B商业展会，展会租金5元/平米/天，
年底顶层改建为电影院
阳光国际办公底商
有零星的大型西餐\KTV等
昭示性较差.空置率较高,约在50%
主要依托海滨大道\东盛海岸沿街底商
海滨大道主要为海鲜餐饮,租金约在元/平米/天,主要服务旅游客群
东盛海岸主要为生活配套,为住宅底商,档次较低
领先的商业模式
合理的业态组合
完善的配套设施
理想的购物环境
——金福德广场必将成为港城商业新核心
金 福 德 广 场
