“威斯顿联邦大厦”项目投资分析报告
“威斯顿联邦大厦”项目投资分析报告
一、“威斯顿联邦大厦”项目后续建设资金投入量分析
1、项目预期工程投入测算
根据对“威斯顿联邦大厦”项目的建设现状，结合其它类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目后续资金投入如下表所列。
表 预期工程资金投入资金测算表
时 间
工 作 内 容
预计投入（万元）
2001-11-1——
2001-11-30
项目取得；物管、外立面、大堂、样板层、环境绿化方案、设备招标、确定。
500
2001-12-1——
2002-2-30
大堂装修、门前广场施工、绿化施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购。
1,000
2001-12-30——
2002-3-14
外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热。
1,500
2002-3-15——
2002-6-30
设备采购、安装工程施工、外立面竣工；
强势宣传推广，公关活动促销。
3,000
2002-7-1——
2002-10-31
项目内部装修，房屋验收。
4,000
2002-11-1——
2002-12-31
项目竣工交付使用。
2,000
总 计
12,000
2、项目预期投入月度计划分解
上述工程项目用款月度计划分解如下表所示：
表 项目后期投资（月度）计划 单位：万元
日期
投资
500
500
1000
500
500
1000
1000
累计
500
1000
2000
2500
3000
4000
5000
日期
投资
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
累计
6000
7000
8000
9000
10000
1100
12000
二、“威斯顿联邦大厦”项目销售分析与预测
1、项目定价策略及指标
（1）定价原则——“低开高走”。便于使项目在开盘后，营造市场价格只升不跌的良性局面，给予客户以信心，并使潜在客户受到刺激，产生购买的欲望；同时为根据市场状况给予有利价格调整的充足空间。
（2）价格重心。根据目前成都市商务楼正处于转折期的市场态势、以及较低的购买力水平及市场发育程度，建议“威斯顿联邦大厦”项目销售重心（裙楼、高层写字楼等高价位单位）适当后移或控制销售，以配合项目中后期价格的走高，同时赢得相对更高的投资收益水平，争取更为有利的销售业绩。
（3）定价指标。根据对本项目前期市场调查及可行性研究分析结果，结合项目的总体价格定位原则，我们认为“威斯顿联邦大厦”项目塔楼、裙楼分别以8000元/㎡、18000元/㎡（从保守角度出发，不计入地下停车场租售收入）作为项目加权均价，7250元/㎡、16500元/㎡作为开盘均价是积极可行的，同时使项目价格具有较大的市场操作空间。
2、项目销售资金回笼预测
根据与“威斯顿联邦大厦”项目市场环境、规模、类型、定位相接近的相似项目的市场表现分析，结合项目工程进度及对本项目后期营销策划的总体安排，采用预测学“类推原理”，我们对本项目销售情况作下述模拟预测。
预计项目在12个月销售周期内（即2002年3月~2003年3月年度内），按分阶段销售均价基本上可完成约90%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如下表所列：
表 威斯顿联邦大厦项目销售额月度预测表
时间
塔楼均价
塔楼总价
销售率
塔楼回款
裙楼均价
裙楼总价
销售率
裙楼回款
合计回款
累计回款
—
7,250
129,387,075
%
1,293,871
16,500
130,171,883
%
1,301,719
2,595,590
2,595,590
—
7,400
132,064,049
%
3,961,921
16,750
132,144,184
%
6,607,209
10,569,131
13,164,720
—
7,550
134,741,023
%
5,389,641
17,000
134,116,485
%
5,364,659
10,754,300
23,919,021
—
7,700
137,417,997
%
5,496,720
17,250
136,088,786
%
5,443,551
10,940,271
34,859,292
—
7,850
140,094,971
%
7,004,749
17,500
138,061,088
%
8,283,665
15,288,414
50,147,706
—
8,000
142,771,945
%
7,138,597
17,750
140,033,389
%
8,402,003
15,540,601
65,688,306
—
8,150
145,448,919
%
10,181,424
18,000
142,005,690
%
9,940,398
20,121,823
85,810,129
—
8,300
148,125,893
%
10,368,813
18,250
143,977,991
%
10,078,459
20,447,272
106,257,401
—
8,450
150,802,867
%
12,064,229
18,500
145,950,293
%
13,135,526
25,199,756
131,457,157
—
8,600
153,479,841
%
12,278,387
18,750
147,922,594
%
13,313,033
25,591,421
157,048,577
—
8,750
156,156,815
%
15,615,682
19,000
149,894,895
%
14,989,490
30,605,171
187,653,748
—
8,750
156,156,815
%
18,738,818
19,000
149,894,895
%
16,488,438
35,227,256
222,881,005
—
8,750
156,156,815
%
20,300,386
19,000
149,894,895
%
16,488,438
36,788,824
259,669,829
—
8,750
156,156,815
%
20,300,386
19,000
149,894,895
%
14,989,490
35,289,875
294,959,704
合计
%
150133624
%
144826081
294959704
三、“威斯顿联邦大厦”项目投资（现金流入/流出）平衡分析
1、项目投资平衡分析
综合上述分析测算结果，“威斯顿联邦大厦”后续工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表由下表给出。
表 “威期顿”项目后期投资流量平衡表（月度） 单位：万元
日 期
项目
流入
100
60
100
1057
1075
1094
1529
1554
流出
500
500
1000
500
500
-1000
-1000
-1000
-1000
-1000
差额
-500
-500
-900
-440
-400
57
75
94
529
554
累计
-500
-1000
-1900
-2340
-2740
-2683
-2608
-2514
-1985
-1431
日 期
项目
流入
2012
2045
2520
2559
3061
3523
3679
3529
流出
-1000
-4000
-1000
-1000
-3000
-3000
-3000
差额
1012
-1955
1520
1559
61
3523
3679
529
-3000
累计
-419
-2374
-854
705
766
4289
7968
8497
8497
8497
5497
注：1、表中数据经过圆整、化简；
2、未计入财务费用、销售税金及工程垫付款因素；
3、设、、、四月为项目转让金余额季度支付期。
综合上表分析，在考虑集团公司提供的3000万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，“威斯顿联邦大厦”项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险（各月净现金流量差额均大于－3000万元）。
但考虑到其中最大差额达到－2740万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在公司自有资金有限制的情况下，项目工程建设投入还必须考虑银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。
四、实现“威斯顿”、“SOHO国际”两项目的规模化、集约化开发
根据我部前期所作“SOHO国际”项目可行性研究结果，“SOHO国际”项目前期启动资金及银行贷款自有资金要求约需5000万元。
根据对“威斯顿大厦”项目上述现金流量分析，其最终净收益达5500万元；因此为“SOHO 国际”项目提供部份启动资金支持是完全可行的；反之，当“SOHO 国际”项目一旦实现现金回流，对于弥补“威斯顿大厦”项目可能出现的资金不足、化解经营风险无疑将提供极为有力的支持；因此对于这两大项目实行综合开发对于充分利用企业经营资源、谋求规模开发效应、降低开发成本、规避经营风险、赢得市场竞争优势，实现效益最大化具有显而易见的效用。
表 “SOHO国际”项目投资平衡表（月度） 单位：万元
日 期
项目
收入
554
1012
-1955
1520
1559
1000
1000
1000
1000
1000
1000
投资
500
500
1000
1000
1500
1500
1500
差额
54
512
-1955
520
559
1000
-500
-500
-500
1000
1000
累计
54
566
-1389
-869
-310
690
190
-310
-810
190
1190
注：“收入”一项，及以前为“威斯顿”项目净现金流入；之后则为“SOHO国际”项目实现销售后的月回款额预计值。
从上表不难分析，在考虑集团公司所提供的3000万元流动资金的条件下，通过合理配置“威斯顿”项目现金积累，完全可以满足“SOHO国际”的前期启动资金需要（该项目前期净现金流量累计仅出现短期、小额负值，不难通过“威斯顿”项目流动资金调配、工程垫支、银行短期贷款解决）。
预计项目进入强销期后，从2003年5月起，“SOHO国际”项目将实现销售回款为流入（即为正值），其销售收入一方面将逐步保证自身开发的后续资金需求，同时反过来还能为“威斯顿大厦”项目提供资金支持，以规避该项目可能发生的资金投入风险。
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