投资拓展部
2012 . 1
产业地产主要竞争企业
简 析
本报告旨在通过对国内知名竞争企业公司发展定位、项目
布局、开发模式、产品特性等方面的摸排，简要分析其运作
特点并与我公司进行综合对比，分析彼此的优势和短板。便
于我公司在今后工作中知己知彼，充分发挥我方优势，选择
合适的策略在竞争中掌握更大的主动。
目 的
信息来源：
网络（官网、新闻等）
相关研究报告
业内人士
企业概况
发展定位
代表项目
项目分布
主要行业
产品构成
简
评
华夏幸福基业
北科建
主
要
企
业
漕河泾
武汉光谷
联东优势
与对策
思 路
开发模式
普洛斯
国
内
企
业
外
资
企
业
政
府
主
导
企
业
主
导
天安数码
平谦国际
上海复星
总部基地
星月集团
湖南富兴
杭州恒生
上海运盛
大连亿达
天津鑫茂
百世金谷
电子信息
科技园区
生产制造
工业园区
总部办公
转型；投资
北科建
北京科技园建设（集团）股份有限公司（简称“北科建集团”）是根据国务院关于建
设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，于1999年11月成立的，主要土地一
级开发、房地产开发、科技园区建设等综合性开发业务，致力于打造全国范围内有重要
影响力的科技地产第一品牌。
该公司以科技地产为龙头、商业地产、住宅地产协同发展的大型国有企业集团，目
前拥有2家分公司、10家控股公司和全资子公司、4家参股公司；截至2011年5月底，集
团总资产为156亿元。
北科建集团是中关村科技园区建设的骨干力量，先后完成了中关村西区、中关村软
件园、生命科学园、领秀硅谷等一批北京市重点项目的建设任务，并成为国家自主创新
示范区核心区。截止2009年底累计完成土地开发面积10平方公里。集团还开发建设了北
京领秀硅谷、领秀慧谷，云南昆明星泽园、星云园等系列高档住宅地产开发项目，开发
了中关村国际商城、中关村e世界等商业中心。
北科建
发展定位
以科技地产为特色的房地产企业集团
以科技地产为特色，商住地产战略协同
复合地产模式 同业多元化规避战略风险
招商资源整合能力+产业增值服务能力
发展模式
主要产品
城市综合体——科技新城
产业研发+商务和住宅配套。多业态复合。
北科建
目前，布局于经济最具活力和发
展潜力的长三角、环渤海经济圈，
全力打造嘉兴长三角创新园、无
锡中关村软件园太湖分园、青岛
蓝色生物科技产业园等高科技园
区。五年内计划新增三百亿投资
，力争A股实现上市
发展布局
立足北京、兼顾外埠
北科建
项目简介
“一区”中关村核心区。
“三园”
中关村软件园位于北京市的海淀区，占地51公顷，建筑面积170多万平方米，园区
产业形态是典型的现代服务业的高端形态，具有高端、高效、高辐射，微能耗、零污
染的绿色低碳产业特征。园区已经初步形成“4+1”特色产业集群，即独立软件开发
(ISV)产业集群、IT服务外包产业集群、金融信息服务产业集群、计算机与互联服务产
业集群以及文化创意产业生态。；
中关村生命科学园占地面积249公顷，其中一期用地130公顷，地上建设规模
万平方米，规划为生物医药技术创新、产品研发、中试和生产基地；二期位于一期北
侧，规划用地公顷，地上建设规模约万平方米，位于医疗服务及产业化
用地。
大兴生物医药产业园位于大兴新城核心地区规划占地面积平方公里。承担着北
京市生物技术自主创新、产品研究开发、项目孵化、技术成果产业化、研发与生产性
服务等产业发展职能。
“一区三园”扎根北京
北科建
项目简介
嘉兴长三角创新园是北科建集团打造的商务功能区、产业研发区、生态住宅区有机融
合的科技新城，是集科技研发、总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚商业于一体
的现代服务中心。项目位于浙江省嘉兴市秀州区，总投资100 亿元，建筑面积150 万平
方米，预计年均实现产值250 亿元。
商务功能区占地公顷，建筑面积约60 万平；
产业研发区占地 公顷，建筑面积约 万平；
配套住宅区占地 公顷，建筑面积约44万平。
北科建
项目简介
中关村软件园太湖分园位于国家传感网创新示范区内，由北京科技园建设（集团）股份有
限公司、无锡太湖国际科技园投资开发有限公司、北京中关村软件园发展有限责任公司共
同投资开发。园区占地约70公顷，规划建设面积69万平，总投资80亿元。预计园区建成
后入驻企业将达到500家，年均产值超过100亿元，实现税收10亿元。
作为中关村软件园在长三角地区的延伸，无锡园区是以软件研发、服务外包、物联
网(传感网)信息服务、创新创意为主导产业，同时辅以中小企业孵化、人才培训、中介服
务、投融资等产业服务。
园区总体规划定位：
国际化生态高科技产业园区
北科建
项目简介
青岛蓝色生物医药产业园是青岛市高新区政府重点支持的项目，位于青岛国家高新技术产业开发区内
中心部位，园区规划总占地约公顷，总建筑面积195万平方米，项目计划总投资约160亿元，未
来园区可实现技工贸年收入约100亿元。园区由是青岛蓝色生物科技园发展有限责任公司（北科建子
公司）负责规划、开发和营运。园区重点吸引国家基础药物、海洋生物药、小分子药物、基因重组药
物、中成药物、检测试剂及设备开发、原料药物及辅料、医疗材料及器械、生物制剂等方面的国内外
知名机构、研发中心及相关企业入驻，打造以生命科学为核心的生物医药科技产业集群。
北科建
简 评
北科建是国企背景企业，实力雄厚，其主导开发的 “中关村”品牌在国内享有较高的知
名度，目前已开始在长三角布局。
项目多处在经济发达区域的核心位置，面积大且产品内容丰富，规划、景观等表现突
出，提供系统化服务，
以科技地产作为其主导产业，产业定位高端，主攻电子信息、生物医药、创意研发等
高附加值产业，多与周边区域的教育、科研等资源进行整合，注重对高端人才的吸引。
该公司项目选址通常靠近区域核心位置，地块区位、景观、基础设施等均比较成熟，
政府给予的扶持力度也较大。
该公司综合实力较强，是我公司的主要竞争对手之一。我公司在与其竞争过程中，可
利用民营企业市场敏感性高、反应灵敏、决策快等机制优势，快速在优质区域率先布
局；系统化的深入完善、延伸我们的服务链条。直接竞争时可考虑该公司主导产业的
特殊性，避免与其在科技研发、生命科学等高端领域直面竞争，可重点发展办公总部、
高端制造等行业。
漕河泾
上海漕河泾新兴技术开发区是国务院批准的全国首批14个国家级经济技术开发区之
一，1991年又被批准为国家级高新技术产业开发区。开发区总规划面积平方公里。目
前已形成微电子、光电子、计算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运
行、金融数据、技术创新四大中心。2011年新入驻企业中有八成是总部企业，包括地区
总部、研发设计总部、运营结算总部和管理服务总部等。
工业园区+科技园区
开发模式
战略捆绑合作模式有效吸引知名品牌企业入驻，如与统一星巴克的合作：
漕河泾开发区发展延伸到哪里，星巴克咖啡店将跟到哪里。
办公楼+科技创业中心+创业服务项目 +手续代办 +技术支持及服务 +投融资服
务
竞争特色
漕河泾
腾笼换鸟，飞地园区；输出驰名品牌，异地联办园区
发展布局
在土地资源有限，产业升级和长三角一体化的战略背景下，积极向上海郊区、长三角寻求空
间的“飞地发展”模式：除了位于上海徐汇区的漕河泾之外，通过品牌输出，在上海的浦江、临港、
外高桥、松江、康桥、奉贤以及浙江海宁、江苏盐城均建有叫作“漕河泾”的开发区，作为本部之外
的“飞地园区”。这些“飞地园区”坚持公司化模式进行市场化运作，“漕河泾”派出管理团队，都挂漕河
泾开发区的牌子。有专职员工将本部的管理经验输出到“飞地园区”，在当地招聘的工作人员也定期
到本部接受培训。施行“统一品牌、跨区布局、多点联动、协同发展”大招商战略。
漕河泾本部重点引进国内外著名企业集团的“一部三中心”，即地区总部、研发设计中心、运营
结算中心和管理服务中心；对不符合本部定位但依然有发展潜力且是产业链中不可或缺一环的企业，
将其转移到“飞地园区” 。 “飞地园区”定位各有侧重，如浦江园区定位电子信息、生物医药、环保
新能源等高新技术产业，松江、奉贤园区是生产性服务业园区，外高桥是现代物流园区。通过总部
和各分园区产业错位和统筹布局，有助于漕河泾在战略性项目上整体参与产业链分工。
漕河泾
一本部、六园区（浦
江、临港、外高桥、
松江、康桥、奉贤）、
两分区（浙江海宁和
江苏盐城）”
漕河泾
重点发展以微电子设计、计算机及其软件、光电子为主的信息产业，
同时注重发展新材料、生物医药工程、航空航天、新能源、电子仪器仪表等
其他高新技术产业。
产业布局
漕河泾
漕河泾
漕河泾
简评
漕河泾开发区首批国家级经济技术开发区之一，区域运作成熟，政府扶持力度大，具有独特的政
策优势。拥有信息、新材料、航天航空、生物医药、现代服务业五大产业集群，并正培育形成汽车零
部件研发、环保新能源、移动通讯三大新的产业亮点。对相关产业具有很强的吸引力和拉动力。
重点集中在第三产业，大型知名企业总部入驻较多，对中小企业的孵化功能较强，曾扶持多家园
内企业在国内外上市。
战略捆绑，与知名企业点带面的铺设方法，不仅仅是入驻即可，而是和企业成长同经历。
从业态或者企业涵盖内容来说，漕河泾可能更为专业于科技产业，从其近期规划战略在漕河泾开发
区总部，就“产业项目”将进一步梳理土地和楼宇资源，提高资源效率，重点引进国内外著名企业集团
的“一部三中心”，即地区总部、研发设计中心、运营结算中心和管理服务中心 。而不同于光谷还承
接部分商业以及其他老功能区的不断转化。
以“飞地园区”重点在长三角地区（沪江浙）布局，外埠扩张尚未全面展开，是我公司的主要竞争对
手之一。
对于其未布局区域，我公司应选择优质地块抢占先机；对于其已入驻区域，我公司需深入分析，在
产品和客户上做好差异化发挥优势。
武汉光谷联合
武汉光谷联合股份有限公司（简称光谷联合，英文缩写OVU），是由联合置业(武汉)
有限公司于2007年底以控股的武汉华华中曙光软件园有限公司为平台，整合了公司旗下
的地产开发和地产专业服务业务，重组改制而成的股份制公司。公司注册资本亿元人
民币，具备房地产开发企业一级资质，联合置业(武汉)有限公司和湖北省科技投资有限公
司分别为其第一和第二大股东。在工业地产上，公司开发的光谷软件园已成为东湖高新区
主题型工业地产的标志性园区。
公司总部位于武汉东湖新技术开发区光谷软件园。以主题产业园区开发和运营为主体，
以丽岛品牌住宅开发为补充，以建设项目产业链式综合专业管理与服务为特色，努力打造
开发投资、建设管理、品牌营销、园区服务四大能力，成为城市建设与开发的资源整合者、
方法创新者、过程控制者和综合服务者。公司下辖全资子公司10家，控股、联营公司3家，
在建项目12个，规划项目5个。
武汉光谷联合
发展定位
城市主题产业园建设解决方案提供商
一体两翼
以全程"一站式"服务产业链为特色，实现"一体两翼"的开发与营运模式。
一体：以主题产业园的开发运营为主体。
两翼：以住宅开发运营和项目咨询管理（代建）为两翼。
自主开发、定制开发、合作开发、代理开发
开发模式
武汉光谷联合
主题产业园区建设目标
武汉光谷联合
产业集群发展路径
武汉光谷联合
一站式服务链条
武汉光谷联合
项目简介
光谷软件园位于武汉·中国光谷，关山大道和南湖大道交汇处，规划用地680亩，总建
筑面积73万平方米，其中地上63万平方米，地下10万平方米。是科技部认定的“国家
火炬计划软件产业基地”和商务部认定的“中国服务外包基地”，是我国中西部地区规模
最大的软件及服务外包产业园。
入园企业主要为：软件开发及服务外包企业，金融后台服务机构，研发创意及相关
配套服务类企业
武汉光谷联合
项目简介
武汉研创中心项目位于光谷大道南端藏龙岛产业园，临汤逊湖，规划用地400亩，规划
建筑面积21万平。项目定位于企业研发基地，采用中国园林规划理念，院落式空间结构。
武汉光谷联合
项目简介
青岛光谷软件园位于青岛经济技术开发区，项目占地面积2000亩，建筑面积200万平米（起步区50
万，发展区150万）。产业定位为：软件及服务外包产业
产品构成：软件及服务外包基地、培训基地、孵化平台、综合服务中心、配套住宅
项目目标：成为青岛软件和服务外包产业发展的示范性园区和产业结构调整的助推器
黄石联合科技园位于湖北省黄石市经济技术开发区黄金山工业园核心区，项目占地约1000亩，规划
建筑面积：约80万平方米。产业定位为科技研发、创新创业、综合性生产服务业。
产品构成：50万平研发办公空间、10万平厂房、20万平配套住宅和生活设施
项目目标：吸引总部机构50家，培育100家创新型科技企业、集聚200家左右配套服务企业，形成年
产值30亿元，间接带动相关产业产值100亿元
进展情况：即将于2012年启动建设
武汉光谷联合
项目简介
光谷金融港项目位于东湖光谷大道与武黄高速交汇处，总占地面积1600亩，规
划建筑面积160万平方米。项目于2008年9月启动，一期建设规模25万平方米。项目
定位为国内一流的金融后台服务中心，是金融信息服务成为光谷的支柱性产业门类。
重点培育三大功能：后台服务功能、容灾备份功能、ITO和BPO承接功能。项目
全部建成后将吸纳8-10家金融机构综合性中心、30家专业后台中心和100家配套服务
外包企业，预计新增中等收入以上水平岗位10万个。
武汉光谷联合
项目简介
光谷节能科技园位于武汉市东湖高新区流芳工业园，占地面积800亩，规划建筑面积：80
万平。主导产业定位为：节能科技、物联网产业和智慧产业。
产品构成：孵化器、研发楼、节能环保技术和物联网技术研究所、展示体验中心、其他
商务和生活配套设施
项目目标：成为节能科技、物联网产业和智慧城市等新兴产业的孵化器和加速器，将吸
纳50-100家研发型科技企业入驻
进展情况：已于2011年下半年启动建设
工程设计之都项目位于武汉市江夏区，占地面积300亩，规划建筑面积：30万平方米。主导产
业定位为：装备研发、工程设计、工业设计等。
产品构成：研发办公楼、公共技术服务和交易平台、国际展示交流中心及其他商务和生活等配
套设施
项目目标：一期将聚集4-5家大型综合型工程科技企业，20家左右专业工程科技企业及20家左
右配套服务企业，形成服务产值50亿元，带动相关产业产值200亿元
进展情况：已于2011年下半年启动
武汉光谷联合
项目简介
创意天地项目东临野芷湖，北接江汉大学实验师范学院和湖北省农科院。项目用
地360亩，建筑面积万平方米。该项目定位为国际化创意产业聚集地，以服务于艺
术创作、工业设计、网络资讯、媒体动画创作、文化出版行业为重点，为行业工作者
及广大市民提供一个集创作、工作、生活、休闲、商业为一体的综合时尚空间。
以美术馆为中心，分别以
低层、多层和小高层的形
式向四周散开，突出开放、
自由、灵动。
武汉光谷联合
简 评
该公司经过多年运作，积累了丰富的开发经验。旗下公司和项目较多，综合实力较强。
布局以武汉为发展重心，已在湖北黄石和山东青岛布点，项目选址多在区域中心位置。
且周边有一定的自然景观资源可以利用，提升项目产品档次。
产业定位以金融服务、软件外包、创意类、研发等三产为主。厂房比例较小。
项目开发设计上比较有特色（中式楼宇）。
该公司项目以主题科技园为主，产品和客户的针对性较强，会对我公司总部综合体产
品构成威胁更大。我公司在竞争中可尽量避免与其直接竞争，主攻其主题之外的产业
进行深度挖掘。
天安数码
天安数码城（集团）有限公司成立于1990年，由香港天安中国投资有限公司
（股票代码）和深业泰然（集团）股份有限公司合资成立，以综合开发
和运营国家级民营科技园"深圳天安数码城"而著称。该集团项目分布全国十三个
城市，储备开发建筑面积逾1500万平米，服务近4000家中小民营成长性创新企
业，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴。。
它抓住了对中小民营科技企业服务的精准定位，形成了天安数码城模式。至2010
年，其业务以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经
济较为发达的大中型城市。先后在深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重庆、
天津、哈尔滨、青岛、北京等城市开发运营十四个城市产业综合体项目。
天安数码
公司属地
广东深圳
公司性质
民营企业
发展定位
城市产业地产综合运营商
民营科技园区的专业运营商
资金状况
上市企业，融资渠道较广，资金较充裕且较稳定。
主要股东有香港新鸿基、深业集团等。
天安数码
企业发展历程
天安数码
项目分布
珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，目前已布局城市有深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重
庆、天津、哈尔滨、青岛、北京
天安数码
主要行业
通讯、计算机设备制造产业占30%；
软件、互联网、设计业占20%；
金融、物流、会计师事务所等约为25%。
产品构成
以“天安数码城”为代表的” 城市产业综合体” 。
天安数码
开发模式
利用产业聚集功能，采取“团购”措施向政府争取到最优惠的政策。对入驻园区的企业
则不分规模大小，按照统一标准将这些最优惠政策一揽子提供给企业。并成立专门机构，
帮企业办理相关政策手续。
进驻某个城市后，该公司首先会斥巨资打造适合企业生产发展的硬件设施。同时，引
进商业会所、餐饮、酒店、银行、风险投资公司、律师事务所、会计事务所、人才中介等。
一边聚集大批高成长性企业，一边聚集企业发展涉及到的人力、物力、金融、信息、组织、
政策等资源，以园区为平台，让这些资源自行互动产生效益。
天安数码
代表项目：
深圳天安数码城位于深圳市中心区，占地30万平方米，建筑面积90万平方米，建筑产品包括工业
厂房、科技产业大厦、配套公寓和住宅。
天安南海数码新城位于广佛都市圈的黄金节点——南海桂城，是一个融合城市功能的科技产业园。
园区占地面积12万平方米，规划建筑面积30万平方米，已建成面积14万平方米。
天安龙岗数码新城位于深圳市龙岗区中心城区，占地12万平方米，规划总建筑面积36万平方米,
分三期建设，已建成面积万平方米。
天安广州番禺节能科技园位于广州番禺，是一座生态和科技相融合的民营科技园。园区占地50万
平方米，规划总建筑面积80万平方米，已建成面积25万平方米。
天安东莞数码城位于东莞市南城区。项目一期占地16万平方米，规划总建筑面积46万平方米。
常州天安数码城位于常州武进高新技术产业开发区（省级高新区）。园区占地面积34万平方米，
规划建筑面积100万平方米，已建成面积6万平方米。
江阴天安数码城位于江阴经济开发区，总体规划占地面积６８０亩，总建筑面积８０万平方米。
天津天安数码城位于天津市西青区张家窝示范工业区，规划面积958亩，建筑面积100余万平方米，
计划总投资45亿元人民币，计划建设为区域电子信息产业基地、创新科技产业研发中心、动漫游戏以
及文化创意产业中心、物联网研发与应用中心、管理总部基地、金融投融资服务中心以及商业配套和
居住生活等综合性城市功能体的科技园区。
重庆天安数码城绿谷位于重庆市大渡口区建桥工业园拓展区，占地约565亩，规划面积约94万平
方米，创新规划为天安数码城“第三代园区”。
天安数码
简 评
品牌优势，知名度高。20年的成长史中先后“培育”出各类科技上市公司近30家，其中
20家仍留在园区发展。
主要面向中小型科技型产业，承担一定的孵化功能，被誉为“上市公司的摇篮”。
身后具有一系列战略合作伙伴支持（诺亚舟、凯立德），这些合作企业多可根据自身
需要随天安异地复制。
产业相对集中分布在电子信息及相关文化创意行业，多利用项目周边教育、人才优势，
注重与相关科研机构的联合。
项目选址靠近市中心，园区内配套设施较完善，环境景观营造较好。
注重整合风资源整合，可为园区企业引入风投等机构，满足客户金融需求。
天安数码在常州、天津、青岛等地布局，与我公司已短兵相接，属我公司主要竞争对
手，且综合实力较强。
天安数码选址较市中心，且客户多集中在IT、数码行业，相对单一。我公司可在项目
选址、客户分布行业、服务升华等方面与其进行差异化竞争。
华夏幸福基业
华夏幸福基业股份有限公司，前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司,1998
年成立于河北廊坊市。主营包括房地产开发和园区经营与开发两大块，集中于河
北境内廊坊、固安、大厂和怀来等，环北京郊区布局。2011年9月公司借壳“ST
国祥”上市。华夏幸福基业目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500万平米，
启动园区约43平方公里，战略规划园区规模超150平方公里。近期正在谋划向全
国范围扩张，沈阳、天津等地已开始招兵买马。
华夏幸福基业投资运营的开发区包括：（1）位于天安门正南50公里的固安
工业园区；（2）位于国贸正东30公里的大厂潮白河工业区；（3）以及位于八达
岭长城脚下的京北生态新区•怀来等等。
华夏宣称三大核心能力：战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力。
华夏幸福基业
发展定位
成为全球领先的开发区投资运营专家。
综合园区、主题园区、总部公园、产业港。
开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了从园区建立、招商引资
到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段，以建设开发区城市为载
体，携手国际资本，集聚全球智慧，运用快速高效的招商引资能力、全球领先的区域
规划能力、专业细致的投资服务能力、精准强大的品牌推广能力，推动地方经济发展，
整体提升区域经济和城市的发展及水平。
产品构成
已开始全国化布局，目前项目主要分布在北方东部，如沈阳、天津、廊坊、
固安、香河、大厂、青岛、文登
项目分布
华夏幸福基业
园
区
开
发
运
作
模
式
华夏幸福基业
赢利点：基础设施建设收入、土地整理收入、产业发展收入、园区综合服务收入
2008年固安工业园业务分类及收入来源（2008年）
其中，产业发展服务在总收入中占比最大，在 40%-50%之间，主要来自于从地方管委会获得的佣金。“产业
发展服务”实为招商引资服务，该公司拥有一支千人左右的招商团队，招商成功落地后，九通投资子公司和园区所在
地管委会就当年经审计的招商佣金签署结算和支付确认函，九通投资即可从管委会获得一定比例的佣金，如上表所
示，佣金为新增落地投资金额的45%。管委会可以选择一次性支付当年招商佣金，也可以选择分期支付，但分期不
超过5年。
华夏幸福基业
为企业提供全程、一站式服务，协助入园企业处理与政府各有关部门相关事宜，包
括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、
户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜的办理进度。与国家
开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。
地产+工业园区
开发模式
利用与政府的关系，以开发产业园区名义从政府取得大片土地，目标地
块通常以平方公里计，地块中有近50%土地用于住宅及其配套公建开发，
加速回收先期投入。产业用地建好后招商或将土地直接转让给工业企业。
华夏幸福基业
简评
华夏幸福基业，近年来成长迅速，尤其利用政府关系在北京周边地区进行大范围囤地。
该公司借壳上市后，资金渠道有所拓宽，资金较充裕，但负债率较高。
该公司借“产业地产”之名大规模囤地，其实际操作过程中仍主要做住宅产品，园区经营
专业性不强。
该公司项目用地动辄数平方公里，已有项目多为利用政府关系取得，新取得土地多集中
在已有项目所在区域。难以实现快速、大范围复制持续发展。
该公司人员专业性相对较差，人员流动性相对较大。
该公司在产业地产领域所宣称的核心能力与我公司相近，但实际运作能力较差。
该公司项目目前主要分布在北京周边，是我公司北京项目的主要竞争对手。
该公司正在天津、沈阳等地布点，但受宏观市场环境影响，拓展速度有所放缓。
相比而言，我公司强在对产业地产的专注和脚踏实地的运营，项目操作经验丰富，对客
户需求的理解更深刻、透彻。
平谦国际
香港平谦国际有限公司隶属于香港迈高投资集团,专业从事中国工业房地产投
资、开发、管理、服务等项目，包括工业园、物流园和商务园。成立于1991年，
目前已在珠三角和长三角地区建造并运营五大国际企业工业园——长安平谦国际
工业园，东坑平谦国际工业园，广州南沙平谦汽车产业园、昆山平谦国际现代产
业园、平谦国际（苏州）现代产业园（2011年新项目）；总开发面积350万平方
米。并且投资及运营了平谦时尚商务酒店中山店、平谦国际精品酒店佛山店。
平谦国际
公司属地
香港
公司性质
民营企业
发展定位
中国地产投资运营商中的领头羊
项目分布
珠三角、长三角
平谦国际
主要行业
电子信息、精密机械、汽车配件等。
产品构成
2002年长安工业园起家，华南区域工业园多以标准厂房、定制厂房， 2009年
以后的昆山和苏州园区产品趋向多元化，产品向标准厂房，订制厂房和商务办公
以及配套设施为主的综合性物业转变。
平谦国际
代表项目
长安平谦国际工业园成立于2002年12月。占地面积10万平方米，共建有9栋标准厂房，目前已经
全部开发完毕并且实现物业出租率100%。
东坑平谦国际工业园位于东莞市东坑镇，成立于2003年1月。占地面积105万平方米，目前已经
完成建设用地面积约为㎡,共建有6栋标准厂房，已经完成的园区基础设施建设面积57万平方
米。主要引入电子制造、五金、印刷、汽车配件、特殊材料等产业。目前已经拥有13家国际生产商入
园生产，其中有包括日立在内多家世界500强企业。
广州南沙平谦国际工业园是主导引进项目为汽车零部件、船舶配套、注塑成型、五金机械加工、
高附加值电子、新型材料、机械装备等现代产业。
平谦国际（昆山）现代产业园位于昆山市高新区A区的北部，成立2009年，占地43万平方米，规
划建设分为单层厂房区，多层厂房区，商务休闲区、定制厂房区等。目前已启动，园区强调“生产-办
公-生活”全方位结合，打造一个聚集先进生产制造、研发办公、生活休闲的现代产业基地。
平谦国际（苏州）现代产业园位于江苏省吴江经济开发区东南部，成立于2011年，占地37万平方
米，规划建设单层厂房区、多层厂房区、定制厂房区、商务休闲区等，主要面向欧美日等发达国家和
地区的高端制造业企业。园区定位为：以电子信息和精密机械、汽车零部件、重型机械设备等先进制
造业为主导，集生产、物流、研发、办公、商业、生活于一体的现代产业园区。
平谦国际
将平谦在华南地区的工业园成功的运营模式复制到全中国，建立全国连锁运
营的平谦国际工业园。
发展目标
平谦国际
简 评
大陆三十余年的投资、和十余年的工厂经营及管理经验，了解客户需求。
迈高集团三十余年的发展，积累了一定的资本。
产品体系相对专一，主要产品为标准厂房和订制厂房。
业务布局目前重点在珠三角、长三角，扩张速度较慢，产品档次不高，侧重
汽车配件、电子信息等行业。
该公司对我公司长三角地区项目构成一定竞争，但其产品不如我公司丰富，
我公司在产品档次，客户受众面等方面具有优势。
上海复星
复星集团创建于1992年，2007年7月16日，复星集团母公司复星国际
()在香港联交所主板整体上市。目前，复星的业务主要涉足医药健康、
房地产、钢铁、矿业，同时亦通过投资，分享零售、服务等高度受益于中国内
需发展的行业的快速成长。
目前，复星位居中国企业前100强。2010年，复星位列福布斯全球2000强
第1264位，中国民营企业500强利润第2位、资产第4位、纳税第4位、营收第
14位。旗下产业业绩稳定增长，在各行业内细分市场处于领先地位。
上海复星
复星产业体系
上海复星
公司属地
上海
公司性质
民营企业
公司定位
专注中国成长动力的世界一流投资集团
视自身为投资者，非运营者。
资金状况
旗下控股多家上市公司，与多家基金保有合作关系，融资渠道广
泛
资金较充裕且持续。
上海复星
战略布局
探索中国动力嫁接全球资源
主要产业方向
医药健康，房地产（含产业地产），钢铁，矿业和零售、服务业及投资行业。
房地产只是其产业的一部分，在青岛和西安、长沙等地考虑布局。
产品线
房地产以住宅（复地），产业地产刚刚涉足，产业地产主要侧重自有产业的
相关配套产业，在生物医药领域具有完整的产业链。
运营模式
运用与政府的良好关系，发挥自身的品牌、资金等优势，有选择的获取大面
积土地，整合多方资源进行一二级联动开发。
上海复星
核心竞
争力
市场把握能力
完善的客户服务体系
多元的融资能力 多项目管理能力
上海复星
北京
上海
天津
西安
武汉
重庆
海口
南京 无锡
杭州
上海
16%
南京
14%
杭州
8%
北京
2%天津
4%
无锡
6%
重庆
5%
武汉
10%
西安
24%
成都
5%
长春
7%
至2015年区域土地储备配比
上海复星
简评
品牌优势明显，资金实力雄厚，多元化经营，产业链丰富，可充分整合。
政府资源丰富，较易获取开发用地。
近期刚刚开始涉足产业地产领域，产业地产经验较欠缺，缺乏专业的招商团队和对客
户需求的把握。
该公司综合实力雄厚，资源丰富，但产业链条不够完整，对客户的把握和招商运营能
力尚显不足。
该公司定位为国际化的一流的投资企业，我公司与其构建战略合作伙伴关系，相互取
长补短，利用其资源优势和我们的专业优势在后期择机与其展开各层次合作。
总部基地
有500幢独栋式总部楼吸引近千家大中型国内外企业入驻，而且将以五星级酒店、总
部小公寓、技术转移中心等完善配套设施形成一个总部聚集、集办公、研发、产业于一体
的总部经济新区，与中关村、CBD、亦庄、金融街互利互补，共同构筑北京大总部经济区。
总部基地项目是目前英国道丰国际集团在华投资运作的重点项目。项目从酝酿、规
划、论证、定位、运作均由英国道丰国际集团主持历经4年完成 .
发展定位
总部基地
总部基地（中国）控股集团为道丰国际集团在亚太区域的全资投资集团。
北京道丰建设工程有限公司
北京道丰总部基地物业管理有限公司
北京道丰总部基地餐饮管理有限公司
北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司
北京玛雅岛酒店管理有限公司
沈阳东北总部基地开发建设有限公司等。
输出模式
政府主导+政策支持 经济模式+商业品牌的共荣
管理体系
管委会+总部基地（中国）控股集团
总部基地
项目简介
北京总部基地项目位于北京西南四环，总占地约65公顷，拥有500栋总部楼，总建筑
面积约140万平米，总投资逾120亿人民币。自2003年6月19日奠基开工以来，已建成约
400栋总部楼，核心区已形成入驻400余家国内外大中型企业的规模，85%以上为高科技
企业，大多为行业龙头。在以总部基地为核心的丰台科技园范围内已聚集近4000家大中
小型企业，其中约110家企业年收入过亿、上市公司17家、中央国资委一二级企业50余家。
东北总部基地位于沈阳市沈北新区，首批建设的西区和中区占地约7000亩，总建筑面
积约500万平米。由2000栋智能化、低碳节能型、面积800-6000平米的独栋总部楼组成，
累计总投资约200亿元人民币。
青岛总部基地位于青岛市城阳区流亭街道投，占地约2400亩，建筑面积约260万平方
米，将建设华东地区的最大独体独栋总部楼群，预计可容纳近2000家企业总部入驻，预
计累积总投资额将达110亿元人民币。 2011年5月奠基启动。
总部基地
总部基地
总部基地
简评
可施行总部楼冠名，建立企业领袖俱乐部和企业交流平台。
设立企业服务中心，汇集工商、税务、城建、规划、城管等部门联合提供专项服务。
较早以“总部”概念入市，知名度较高。
北京项目运作较成功，沈阳项目选址较偏，运营状况一般。
项目定位较高，产品以总部办公为主，客户特征较明显。
总部基地沈阳项目与我公司沈阳项目位置接近，对我公司项目总部办公产品构成较大
威胁，我公司可有针对性的力推标准厂房、订制厂房及研发中试楼等产品，以多元化产品
占领市场份额，增强项目市场影响力。
湖南富兴
湖南富兴集团有限公司创立于1990年8月，是一家以新兴产业为龙头，汽车服
务为支柱，产业园区开发为主导，医药和公益服务为辅，科工贸协调发展的综合
性大型民营企业集团。业务涉足汽车服务、产业园区运营开发、房地产、国际贸
易、医药化工、旅游开发等领域。集团企业分布在加拿大温哥华、北京、上海、
沈阳、武汉、成都、及湖南长沙等大中型城市。
湖南富兴
湖南富兴
在北京经济技术开发区，成功开发运营了兴盛、隆盛、康盛三大工业园和富兴国际、
BDA国际企业大道等项目。在北京经济技术开发区、通州区等北京重点发展新区新储备土
地达1400余亩。
上海财富兴园国际企业公园总规划用地280亩，总建筑面积约28万多平方米，总投资
约8亿元，分三期建设，一期万平方米已于2007年底完成。
沈阳财富兴园•国际企业公园项目。
财富兴园天津国际企业公园位于天津市武清区广贤路，项目总占地800亩，一期占地
241亩。总建筑面积96万平，一期建筑面积30万平。
“中部慧谷”武汉国际服务外包企业公园总占地面积800余亩，总建筑面积约70万平方
米，由富兴集团投资35亿元兴建。主要吸纳IT及软件服务、电子信息、文化创意、生物科
学、工业设计、教育培训、商务服务等服务外包企业。定位为集研发、办公、会展、商务、
公寓为一体的复合型科技新城和中部地区首个生态化、园林化、智能化的国际服务外包产
业示范基地。
项目简介
湖南富兴
简 评
湖南富兴已开始全国化布局，其在北京经济技术开发区开发的多个项目较成功，土地
储备量较大，对我公司北京项目构成一定威胁。
该公司在上海、沈阳、北京的项目已与我公司形成直面竞争。其扩张速度目前尚未加
速。
与我公司相比，该公司综合竞争实力较弱，
杭州恒生
杭州恒生科技园有限公司成立于2009年5月20日，是由恒生电子股份有限
公司和杭州恒生电子集团有限公司共同投资设立的股份制公司，注册资本亿
元人民币，注册地在杭州。杭州恒生科技园有限公司以科技园建设、运营为主业，
运营和在建面积超过50万平米。
发展定位
中国科技园运营专
家。
杭州恒生
资源共享平台
积极筹备各种现代化办公设备：企业的中心机房、研发中心、孵化器、国际会议中心、展示中心等配
套。整合各入园企业的资源优势,制定共享机制,搭建共享桥梁,实现企业间硬件资源的共享和园区企业
产业发展链的互利互补。
技术支持平台
依托行业领先优势, 设立了技术支持平台,可在电子技术、网络技术、电脑设备维护技术、软件技术等
方面提供全方位的技术支持。无线网路和电源覆盖整个园区，即便在草地上、石凳下都配有插座，随
时随地自由办公，满足舒适化办公体验。
融资平台
针对入园企业,筹建风险投资公司,构建融资平台,为园区企业提供强有力的资金支持。计划引进“鼎晖
基金”、“中投保”、会计师、律师事务所等服务平台，为中小企业上市提供资金和服务上的帮助。
高等院校合作平台
与高等院校共同设立实验室、设计室、软件开发部,积极与大学合作研发产品、项目。设立创业基金
支持,学生的创业和发展。
人才服务平台
与高等院校长期合作,制定人才交流机制,各合作院校优先供应园区企业人才,保障园区企业用人需要,
各企业也可以指派优秀人才到大学指导大学生创业,促进大学产业化发展。筹划成立工商管理专家团
体、青年企业家协会、海外留学生创业企业协会等，吸引人才加入。
核心竞争力
杭州恒生
恒华科技园位于无锡山水城科教产业园，周边有多家高校、科研机构，规划建设53幢江南园林式
风格的研发办公楼群，总投资5亿元人民币。项目建设分为三期：一期工程主要产品形态为花园独栋。
二期产品形态为SOHO办公、配套公寓和沿街生活配套。三期工程主要产品形态为700-800㎡的升级
版花园独栋。
恒生科技园位于杭州市 “西溪科技岛”内。该项目总投资15亿元人民币，总建筑面积24万平方米，
一期将建设万平米孵化器，11幢独栋花园研发楼和6000平米综合配套。
恒盛科技园位于九江经济开发区。项目总投资亿元，占地154亩，28栋建筑组成，建筑总面积
10万平方米。园区定位四大功能：技术研发中心、生产制造中心、科技孵化中心、配套服务中心。
常州恒生科技园地处常州市天宁区青龙板块。项目分为两期，意向规模为100-300亩，总建筑面积
为35万方。项目计划引进包含IT、软件外包、高新产业孵化器等方面为主的先进企业。小高层120-
330平米，自由组合800-1500平米。
天津恒生科技园总用地面积26余万平方米，建筑面积40余万平方米，产品形式以企业独栋、
LOFT办公、智能写字楼、公共活力中心等为主，预计投资20亿元。
洛阳恒生科技园占地281亩，总建筑面积42万平方米。拟建设集软件开发、软件外包服务、第三
方呼叫服务、电子商务、数据挖掘、金融后台服务、高端电子产品研制平台。
项目简介
杭州恒生
简 评
该公司为上市企业，融资渠道较广。
行业主要集中在电子信息及相关配套产业，面向客户以中小型企业为主。
该公司产品以侧重研发的独栋、小高层产品为主。
该公司目前在无锡、常州、天津三地已与我公司短兵相接。
该公司在项目开发速度等方面较弱。
上海运盛
运盛（上海）实业股份有限公司（以下简称“运盛实业”）于1996年在上海证券交易
所上市（企业代码600767），公司主营地产开发与经营。2006年，随着新股东（上海九
川投资）的入主，将工业和生产性服务业平台的开发与经营确定为公司的主营业务，并迅
速布局国内。该公司以产业链为依托，以地产为载体，以高标准区域总部经济、研发孵化、
创意产业、商务会展、商业文化等为主要开发对象，逐步形成综合开发、集约化经营的多
功能综合性产业服务式地产。
发展战略上
以上海为中心，辐射重庆、福州等多个重要工业城市。
遵循“一次规划、分期开发、滚动发展”的原则。
截止目前，公司已成功开发上海浦东新区国际机电数码园、运盛松江服务外包产业
园、运盛重庆现代工业园、福州佳盛广场（多媒体产业园）等多个工业地产项目
上海运盛
上海浦东新区国际机电数码园
位于浦东新区张江高科技产业东区
内。独立产权的总部国际楼，标准
生产空间，创新孵化基地，产学研
一体化的企业基地。
运盛·松江服务外包产业园位于
上海市松江区松江新城核心区域上
海松江科技园区内。占地200亩，
一期建面万平米。定位为研究办
公综合楼。
运盛重庆现代工业园位于重庆
李渡工业园区内。占地170万平米，
建面111万平米。
中北高科技产业园位于天津西
青区核心地域，紧邻南运河RBD规
划区，周边汽车产业集群，以汽车
产业等高科技产业集群为基础，凭
借规模化的开发模式。规划总面积
为5000亩，一期规划为科技新城之
启动区与枢纽带。
福州佳盛广场（多媒体产业园）位于福州市商业中心区
域，1-5层为商场，6-28层为写字楼。
上海运盛
以 “打造中国五星级园区”的产业新城理念 ，探索新型的卫星城市发展之路。
运盛提出了创建上海首个五星级企业园区计划—— “企业发展星基地”建设。
“企业发展星基地”由四个中心组成：外包服务企业发展中心、现代高新企业孵化中
心、大学生创业中心、中小企业发展中心，这四个中心组成了园区最为主要的企业
功能区，为各类成长型企业提供所需的发展平台，并建立了一个共同发展、互相交
流的企业基地。
发展定位
上海运盛
简 评
该公司为上市公司，融资渠道较广。
该公司产品以总部经济、研发孵化、创意产业、商务会展等产品为主，对我公司总
部综合体产品威胁较大。
该公司目前布局主要在上海、重庆、天津和福州，扩张速度较慢。
该公司以 “产业新城”的理念，定位“打造中国五星级园区”，侧重相关服务平台大系
统化组建，加强相关资源整合，值得我公司学习。
上海星月
中国星月集团始创于1989年，公司横跨浙江、江苏、上海“两省一市”，总部设
立于浙江省中部的永康市。集团现涉足动力、车业、门业、工具、太阳能、IT、
房地产、化工、金融投资等九大产业。下属23家子公司，其中全资13家，控股7
家，参股3家，资产总值13 亿元，拥有员工总数4600余人。星月集团是国家摩托
车定点生产企业，是全国摩托车发动机行业重点单位。集团设有星月研发中心、
浙江大学星月动力机械及工程技术中心、浙江大学星月动力机械及工程学科博士
生科研基地，与浙江大学、天津大学内燃机研究所等科研院所建立了紧密的长期
合作关系，并与徐工集团合作，成立了徐工特种汽车有限公司。
星月集团
上海总部湾位于上海浦东康桥工业区，规划占地约550亩，总建筑面积约25万平方米，
由研发产业区、 总部商务区和高档国际生活区有机组成。建成的一、二、三期共约127亩、
建筑面积万平方米，包括19栋独栋总部商务楼（1200-3000㎡/栋）、 3栋4-11层的多
功能研发楼；四期工程占地77亩，规划建筑面积万平方米，共24栋独栋总部研发楼，
预计2012年初竣工开售。
星月·大业领地位于松江工业园区，规划占地面积1800亩，计划总投资26亿元人民币，
预计总建筑面积60万平方米。 项目一期占地275亩，由88栋科技研发楼构成，总建面
万平方米。
上海市浦东区张江高科技园区项目。
江苏吴江市盛泽镇国际纺织城项目，占地面积约170亩，规划建造25万平方米的商业、
居住等综合物业。
星月·星港国际位于宝山区吴淞港商务区，为两幢五星甲级写字楼组成的双子塔。
周浦都市型工业区项目于2011年底动工建设，占地面积达120亩。
项目简介
上海星月
大业领地－企业总部花园是由上海松江工业区与上海星月建设发展有限公司联合投资开
发的超大型总部类项目，项目坐落于上海松江工业区西部科技园，规划占地1800亩，建
筑面积60余万平方米，总投资额26亿元人民币。项目2006年4月开工，2010年全面竣工，
建成后将成为拥有500余座花园总部，集展示、研发、贸易、财务结算为一体的低密度、
智能化、生态型总部集群花园。
上海星月
简 评
该公司涉足产业较多，是国内摩托车生产的重要企业，以实业为契机与多家科研院
所、机构有密切的合作关系。
该公司目前布局以上海为主，兼顾江浙一带，根植长三角区域进行发展。
该公司产品以总部科研、商务为主，较成功的项目有上海的大业领地－企业总部花
园，为大型总部产品。
大连亿达
亿达集团创立于1984年，目前已发展成为集软件园投资运营、生态科技城开发
建设、房地产综合开发、物业与园林、装饰装修、建筑、软件信息、教育、组合机床
制造、冷链物流产业于一体的大型企业集团。共有控、参股企业105家，职工7300余
人，2011年实现销售收入突破85亿元，实缴税金超过11亿元。
大连亿达
运营模式：
官助民办，产学融合
官助民办
‘官助’就是政府在政策、投资环境及吸引人才等方面予以扶助，关注和引导产业发展，协
助解决产业发展所面临的问题。
“民办”企业是开发主体，负责整个园区的基础建设、环境规划、招商引资、产业服务以
及配套管理职能，并在某些方面代行政府行政管理职
产学融合
针对其主导产业特点，项目在选址和开发运营过程中，侧重与高校、专业研究机构或公
司等资源进行充分整合、利用，为产业发展提供智力、技术和高端人才支持。同时，与
东软集团合资创办专业信息学院，向IT行业培养实用化、国际化、个性化人才。
大连亿达
商务园区运营管理专家
发展定位（产业地产）：
产品主攻商务园区
侧重运营管理的经验和能力的输出
战略布局：
以大连本土为基地，以“官助民办”模式向东中部城市扩张。
项目分布：
已有项目主要分布在大连，苏州、天津、武汉等地。
大连亿达
主要行业：
产品构成：
电子信息、网络传媒、软件开发及外包等。
以软件园开发为主，注重园区内商务环境的营造和配套设施的高
端化建设。
2011年开始参与大连生态科技创新城（65平方公里）开发运营。
大连亿达
在产业地产领域，大连亿达目前侧重于软件园投资运
营和生态科技城的开发建设。
软件园是亿达起步较早的核心业务之一，目前以大连
为基地进行深耕细作，同时借助于在专业领域的运营
经验进行输出，在武汉、天津、苏州等地进行类似园
区开发。
生态科技城的开发和建设是2011年开始实施的新项目，
该项目规模较大，位于大连市区西北部，规划占地面
积65平方公里，预计投资八百亿元。
大连亿达
软件园投资运营
1998年，亿达集团投资开发大连软件园，并引入中国最大的离岸软件外包提供商东软集团作
为战略合作伙伴。大连软件园是中国规模最大、外资比例最高、产学研一体化最为典范、国际化程
度最高、综合竞争力最强的国家级软件园，现有入园企业500多家，外资企业所占比例为40%，日
资企业所占比例为23%，包括软银、Genpact、IBM、HP、埃森哲、松下、索尼、日立等世界500
强42家。 2010年大连软件园销售收入 280亿元，出口值亿美元。
2003年，大连市政府规划建设旅顺南路软件产业带，大连软件园二期同期启动，亿达集团先
后投资开发建设大连软件园腾飞园区、天地软件园、亿达信息谷等国际绿色生态件园区。
配合中国政府大力发展软件与服务外包产业的规划，亿达集团从2007年开始全国拓展，运营管
理武汉光谷软件园、苏高新软件园、泰达服务外包产业园等软件产业园区，积极推动中国软件与服
务外包产业的成长。目前大连、武汉、苏州、天津四地园区累计入园企业超过650家，其中世界500
强46家。
大连亿达
武汉光谷软件园——中国服务外包交付中心
2006年底，武汉东湖新技术开发区管委会和大连软件园股份有限公司合资组建了武汉光谷
软件园有限公司。大连软件园将其十年的客户资源、专业服务体系、专业团队以及运营管理能
力等投入到园区发展运营，共同全力发展武汉东湖高新区的软件产业。
武汉光谷软件园位于武汉市东湖国家级高新技术产业开发区内，目前已规划占地面积1000
余亩，总建筑面积73万平方米，现已建成面积48余万平方米。10万平方米的“光谷E城”项目为
国际化软件和服务外包企业提供完善的基础设施和配套服务环境。下一步将在武汉花山生态新
城区域，打造集软件开发、信息服务、教育培训、生活配套和相关公共服务产业于一体的“光谷
软件城” 建设。
武汉光谷软件园现入驻企业150家，世界500强企业6家。其中包括HP、深圳华为、招商银
行信用卡中心、法国电信、泛亚班拿等国内外知名软件及服务外包企业，业务涉及服务外包、
动漫产业、金融服务、网络通信软件、制造信息化软件、嵌入式软件及地理信息，IT教育等多
方面。从业人员30000人，年营业额达到40亿元。
项目简介
大连亿达
泰达服务外包产业园——渤海圈的世界办公室
泰达服务外包产业园坐落于天津经济技术开发区东部，于2007年底奠基，由大连软件园
股份有限公司（DLSP）与天津经济技术开发区（TEDA）共同按照世界一流的基础设施标准进
行开发建设、运营管理。园区西起开发区北海路，东至天津港保税区，南临滨海国际会展中心，
北靠开发区现代产业区，整体占地89万平方米，一期产业楼及相关配套建筑面积50万平方米，
于2009年6月陆续投入使用，目前已入驻的园区企业有国家超级计算天津中心、中软培训、中
石油渤海石油装备、华信、联合通商、腾讯、中星电子、渣打银行等众多大型企业及研发机构。
未来3-5年，园区将遵循“专业化、规模化、国际化”的原则，打造集软件、技术研发、信息服务、
教育培训等100万平方米产业楼和包括公寓、学校、酒店等50万平方米相关配套设施的绿色生
态商务社区。园内从业人员预计达到6万人，预计产值达到150—200亿元人民币。
2010年12月,泰达服务外包产业园运营成熟，正式移交天津开发区政府，至此，DLSP以
BOT模式与天津开发区紧密合作开发、建设、运营的园区服务正式完成。
项目简介
大连亿达
苏高新软件园——华东服务外包中心
2007年8月，DLSP （大连软件园股份有限公司）与苏州高新区签约共建苏高新软件园。
DLSP将 “官助民办”管理模式和规划、管理、服务等经验投入到苏高新软件园的开发运营，实现
园区的高起点建设和高水平管理。园区规划总面积100万平方米,总规划建筑面积40万平方米，
总投资30亿元。
园区重点发展软件外包、嵌入式软件、应用软件、数字多媒体等软件产业，构建了软件外
包（ITO）、业务流程外包（BPO）、研发设计外包（KPO）三大产业功能区域和外包人才、
知识产权保护、技术支撑三大产业服务平台。是国家软件产业基地和苏州市、苏州高新区建设
国际知名服务外包基地的核心载体，
目前园区已引进了日本富士通软件、印度沛特尼公司、印度NIIT软件培训、BigWorld、浙
大苏州工研院、易程科技等一批国内外知名企业入驻。截止2011年初，入园企业30余家，世界
500强及行业百强企业6家。园区引进高博软件技术学院、微软高博联合教育中心、NIIT-SSTT
教育、IBM索迪教育学院、GIST-NEC联合教育中心、北大青鸟等人才培训机构，年培育IT人才
超5000名。
项目简介
大连亿达
大连软件园腾飞园区
大连软件园腾飞园区位于大连市高新园区，是旅顺南路“绿色硅谷”软件产业带启动的首个综合
科技园区项目。园区的目标行业主要为软件开发，产品开发、研发，业务流程外包和IT服务等行业。
园区占地35公顷，总面积为60万平方米的综合商务园区。目前一期和二期已建成20万平方米办公空
间。
大连软件园腾飞园区是由亿达集团与新加坡腾飞集团共同建设、运营和管理的软件园。合资双
方借鉴各自在园区开发中的成功模式，尤其腾飞集团在亚洲范围内成功科技园的特色和经验，为大连
的IT人士提供一个首屈一指、朝气蓬勃的国际化商务空间，以协助IT精英提高工作效率，发挥潜能。
园区现有日本柯尼卡、美国网域存储、花旗等世界知名企业以及大连华信计算机等250多家国
内领先的知名软件企业入驻。大连软件园腾飞园区三期7万平方米于2011年底前建成。
项目简介
大连亿达
「大连天地」定位为“专为绿色时尚生活家及知识型产业人群打造的全方位增值多核精英都会” 。
“大连天地”项目位于旅顺南路软件产业带的核心位置，是一个绵延10公里，总规划面积平方
公里，总建筑面积354万平方米的城市级的综合型项目。项目总投资约人民币300亿元的超新城，开
发年期从2007年到2020年，规划居住、办公人口可高达30万人。。
黄泥川板块总建筑面积万平方米，以天地软件园的产业办公为核心，由公共服务、商务会
展、软件开发、技术研发、信息服务、教育培训和大型企业专属园区等环环相扣。物业包括高级住宅、
商业中心、商务酒店、学校与医疗健康机构。建成后将晋身世界一流的“绿色硅谷”行列。
河口湾板块总建筑面积万平方米，规划甲级写字楼、五星级酒店与豪华住宅，打造为国
际级时尚都会。由瑞安集团引入了“上海新天地”模式高端休闲娱乐空间，利用具有历史文化内涵的新
旧建筑群体构建大连旅游新地标。
天地软件园项目简介
大连亿达
亿达信息谷
“亿达信息谷” 大型软件企业综合业务基地位于旅路顺南路梁家北沟。项目占地26
公顷，规划建筑面积26万平方米，其中产业16万平方米，配套设施和住宅10万平方米
。整体建设周期三年，首期7万平方米产业设施于2011年10月竣工。
“亿达信息谷”以“建设产业新地标”为目标， 功能主要包括嵌入式产品研发和实验中
心、国际数据中心、国际文档及流程处理中心、软件开发与技术支持中心、商务与服
务中心等。亿达信息谷将建成一个创新的、绿色的、国际化的科技产业示范中心，使
之成为大连软件产业和旅顺南路产业带的亮点。
项目建成后将作为亿达挺进信息服务业的新地标，它将以亿达信息的业务为核心，
以为客户提供全面服务为目的，更好的整合信息、技术及人才资源，形成更加全面、
贴近的产业服务模式。
项目简介
大连亿达
大连生态科技创新城
大连生态科技创新城位于大连市甘井子区海珠路两侧。东起张前路，南起旅顺中路北至旅
顺北路两侧，包括辛寨子和营城子两个街道的区域。规划面积65平方公里，区域交通便利，距
大连国际机场仅5公里，距大连新火车站仅12公里，距大连港仅13公里，规划中的地铁4号线将
这里与市区紧密相连，土羊高速、沈大高速公路延长线连通东北全境。
大连生态科技创新城核心起步区面积平方公里，由亿达集团投资建设。产业区面积60
万平方米，住宅配套面积59万平方米，教育配套万平方米，商业配套8万平方米，绿化率近
70%。2011年开工建设商业配套设施、生活配套设施、五星级酒店、国际化标准中小学幼儿园
及中央公园、牧城驿湖公园等六大公园。
在产业定位方面，将以绿色化、高端化为方向，重点引进国内外著名企业研发中心、著名
设计公司、重点科研院所和重点大学的研发机构、各类新技术新产品开发中心、科技成果转化和
中介服务机构，大力发展科技研发、工业设计、创意文化、创新服务、生产性服务、教育培训、
金融商务等产业，打造具有世界先进水平的产业集群。
项目简介
大连亿达
大连生态科技创新城项目简介
大连在2010年被列为国家创新型城
市试点市。创新城位于大连市西北
部，规划面积为65平方公里（相当
于大连主城区）。该区域东与大连
主城区相邻,南与大连西郊国家森林
公园相接,西北两面临海,已被省政府
列入辽宁沿海经济带重点支持区域。
创新城按照逐步推进的原则进行：核心起步
区（平方公里)；近期实施区（平
方公里）；最终规模达到65平方公里。先期
建设的2组8栋共15万平产业楼已于2010年
年内封顶,将于2011年9月竣工投入使用。
大连亿达
大连生态科技创新城项目简介
智慧化服务：智慧城区定位为科技创新城、高端
产业聚集城、绿色发展示范城和生态文明、宜居
宜业的城市，是集“数字城市”、“平安城市”、“绿
色城市”、“智能城市”于一体的综合体，为城区各
个主体提供“方便、快捷、优质、高效、安全”的
优质服务.
技术架构：充分借助物联网、云计算以及三网融
合等支撑技术，充分发挥信息通信技术（ICT）的
集成能力，构建园区的智慧化发展环境，形成基
于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发
展、社会管理等模式，构建全新的科技创新生态
环境，实现园区的产业协同、高效、安全以及低
成本的产业集群环境。
大连亿达
大连生态科技创新城
项目简介
创新城关键的支撑能力：以云计算数据中心为核心、以物联网终端为触角，以WIFI、3G无线全
覆盖，宽带通信为高速信息通道，以信息处理提供应用支撑能力，以异地备份提供数据保障，信用透
明度评估能力保障信用安全，从而形成一个闭环式的服务体系，构成融合无线通信、宽带通信、物联
网和云计算的整体集成解决方案。面向各种智慧应用的信息处理能力，包括信息全面感知能力、海量
数据处理能力和智能信息化管理能力。
支
撑
创
新
城
的
基
础
设
施
大连亿达
大连生态科技创新城
项目简介
运营架构
大连亿达
简 评
亿达集团根植大连经过多年发展，目前已形成多元化经营体系，以住宅地产和产业园区为
主要发展核心，企业综合实力雄厚，尤其在开发软件园区方面经验较丰富。
该公司在大连“官助民办”模式指导下迅速壮大并形成了较强的品牌效应，近期加强与外埠地
方政府联系，正在通过其综合影响力向外扩张复制，“综合实力+园区操作经验+官助民办模式
”一旦加大产业地产项目拓展频率将很快占据当地的土地资源和客户资源。
该公司项目运作方式较活跃，如在大连引入瑞安、新加坡腾飞等机构共同进行项目开发建
设；采用BOT模式投资天津泰达项目；运用“官助民办”模式，侧重开发经验、管理运营服务
和客户资源输出与东湖高新区进行开发合作。
该公司选址多在有一定产业基础，有良好的研究、教育资源，重点发展软件行业的区域或
城市，项目规模均较大。
该集团业务主要以商务软件园开发和区域开发运营为主，侧重对园区环境和商务氛围的营
造，行业主要集中在软件开发、电子信息和商务办公等领域。如在同一区域将对我公司总部
综合体产品会构成较大竞争。
我公司可在竞争中发挥目标行业多元化优势，主推生物医药、高端制造等行业，或提供与
软件开发配套服务的行业。
天津鑫茂
天津鑫茂科技股份有限公司是天津鑫茂科技投资集团有限公司2005年在原天津天大
天财股份有限公司高科技产业基础上置入优质资产及业务重组而来。公司始建于1992年，
历经十几年的创业积累，现已投资参、控股企业60家，拥有在深交所上市的股份有限公司
——鑫茂科技（股票代码：000836）。注册总资本亿元，现有员工3200多人。
公司经过多年的快速发展，已形成了以工业房地产开发为基础，高科技产业为核心，
服务产业为配套的产业体系，主要业务覆盖：工业房地产的开发、计算机软硬件、信息系
统集成、信息家电生产销售、光通讯领域、信息处理与服务，光机电一体化，保安、监控
等产品的研制、开发、生产和销售，星级酒店、餐饮娱乐等。
公司自1995年建立鑫茂民营科技园，2004年建设了军民技术两用创业基地，并于
2007年与杨柳青镇政府合作，开发建设了新材料、新技术能源产业基地和汽车产业孵化
基地，又于2011年8月建成了华苑产业园，目前已形成八大产业园连锁经营模式。
天津鑫茂
鑫茂科技（000836）预计2011年年度累计净利润的预计数为-8,万元,同比下
降-1,%;基本每股收益元,同比下降-1,%;
2011年年报预约披露:2012年03月15日
十大流通股东（截至2011年9月30日）
天津鑫茂
天津鑫茂
科技园开发为基础
高科技产业、工程服务业为两翼。
一主两翼
发展战略
天津鑫茂
置地 + 建房 + 招商 + 服务，
发展模式
主要行业
产品构成
科技园区（单元式厂房+标准式厂房+独栋办公）
主要涉及新能源、光电、IT、军工等行业
战略布局
目前，该公司战略重心仍侧重北方，依靠输出“鑫茂科技园模式” 在河北、
河南、辽宁、内蒙、北京、浙江等省市建有项目。
天津鑫茂
科技园开发：领军工业地产
自1995年至今，鑫茂科技园产业获得长足发展，现已建成鑫茂科技园•南开园、华苑园、军民两
用技术产业基地、绿色能源产业基地、光电产业园等总占地1136亩，总建筑面积138万平米的8大连
锁园。吸引1000余家中小科技型企业入驻，截止2009年底科技园年产值已突破100亿元。鑫茂依托自
创的65项服务内容的工业物业管理模式，为中小企业搭建全国首家民营科技园信用共同体平台。为驻
园企业搭建六大孵化服务平台。
高科技产业：打造高端产业集群，发展大工业
截止目前，鑫茂高科技产业投资已涉及光通信、风电、军工、IT等领域。其中，风电产业：以风
机叶片研发、风力发电场及风电主控系统为主要发展方向。光通信产业：形成包括光纤、光缆、特缆
及光缆盘等上下游产品在内的光通信产业链，投资建立的全国最大的单体光缆生产基地，正在打造的
全国单体第二大光纤厂。
IT产业：鑫茂打造了多家行业龙头企业，产品涉及数码安防、系统集成、电子报税、管理平台与
财税通等领域，并先后服务于北京天安门、上海世博会、奥运“鸟巢”工程以及全国多家高校。
鑫茂高科技产业还涉及应用于军工领域的稀土永磁电机及其控制系统、大容量、高功率、高能锂
电池的产品。并于2008年开始涉足生物医药行业，使鑫茂产业更加多元化。
工程服务业：立足本土，向异地求发展
近年来，鑫茂先后承接深圳、广东、内蒙等地工程，领域涉及商住宅开发、科技园建设、污水处
理厂主体施工、及供热管网工程等。
产业布局
天津鑫茂
鑫茂科技园
鑫茂科技园由鑫茂南开园、华苑园、军民两用技术产业基地三个连锁园组成，以促进民营科技成
果转化和高新技术产业化，培育民营高新技术企业和培养企业家作为发展目标。到 2005 年，鑫茂科
技园占地 340 亩，总投资 15 亿元，总建筑面积 51 万平方米。已入驻的 323 家中小科技企业，年创
科工贸总收入 50 亿元，实现税金 3 亿元，提供就业岗位 万个；即将入驻的 600 户企业，可提供
就业岗位 万个，引进社会资本 33 亿元。
1995 年开始开发建设了南开工业园和华苑科技园，入驻率达100% 。2005 年，以实施科技园资本运
作，引进项目、吸纳人才、经营产业为模式，建设了军民两用技术产业基地，创建了“三维孵化保障，
五级孵化体系”的孵化模式，构建了鑫茂科技园区信用共同体，开辟了中小企业信用贷款通道，形成
了以光机电一体化、电子信息、生物医药、新材料、新能源等高新技术产业为支柱产业的中小企业聚
集地。
鑫茂科技园·南开园位于天津市南开区雅安道南开工业园。占地面积：万平方米，建园
于1999年建成运营。
鑫茂科技园•华苑园位于天津滨海高新技术产业开发区榕苑路，建筑面积：14万平方米
于2000年建成运营。
天津鑫茂
鑫茂科技园•军民两用技术产业基地位于天津滨海高新技术产业开发区榕苑路，项目
占地面积120亩，建筑面积万平方米。该项目根据不同实力、规模和技术领域企
业的需求，与设计建成单层、多层、高层以及复合式跃层创业空间、单元式厂房。园
区有10～18层以上的14幢，最高的工业厂房为25层100米高，是中国目前最高的孵化
器大厦。可任意组合、分割的现代化、智能型的厂房，满足了创业者和企业家个性化、
私密性空间需求。该园区以光机电一体化、微电子、电子信息技术和新材料、新能源、
生物制药为主，建有军民两用技术孵化平台、中小科技企业孵化器等。
天津鑫茂
杨柳青鑫茂工业新城位于天津市城区西南部，西青杨柳青镇南部，项目占地5平方公里，
约7500亩（含汽车产业孵化器109亩、新能源新材料产业基地343亩）。园区以新能源、新
材料产业和汽车配套产业为主线，充发挥产业上下游之间的联合优势，在信息、资源、
物流运输、市场、管理、金融、服务、人力资源等方面的共享，降低区域内各大产业
的生产成本，形成整个工业新城的核心竞争力。整个新城规划为三大区域，可以概括
为“一带、两业、三中心”。
天津鑫茂
鑫茂科技园•新能源新材料产业基地位于天津市西青区杨柳青镇，占地面积343亩，建筑面
积万平方米。打造天津西部地区以汽车产业、高科技能源产业为主题的，兼容机电、
轻工、电子、等行业的大型现代化产业庄园。整个庄园分为“商务研发、生产加工、创业
科技、生活配套”四大区域，集庭院式厂房、别墅式厂房、大跨度高空间单体厂房、综合
办公楼、蓝领公寓、企业活动中心等系列产品。
杨柳青鑫茂工业新城
鑫茂科技园•汽车产业孵化基地位于天津市西青区杨柳青镇，占地面积109亩，建筑面积
万平方米，项目集单元式厂房、庭院式厂房、综合办公楼、职工宿舍等系列产品于
一体，依赖园区内的综合配套及服务，强调集生产、办公、生活、展示性相结合，对外
联系、往来便利，营造弹性功能、建设复合产品。
天津鑫茂
鑫茂科技园•绿色能源产业基地位于天津滨海高新技术产业开发区榕苑路10号，地处天
津市华苑新技术产业园区，占地面积亩 ，建筑面积：万平方米。项目集政府
资源、金融资源、科技资源、产业资源于一身，周边以南开、天大为主的第三高教区已
形成，汇集高新技术产业、绿色能源产业。该项目以智能化高层工业厂房模式诠释现代
工业理念；高层小型独立厂房，为中型高科技企业提供完全独立的生产环境，以及标准
综合工业物业管理配套服务系统；厂区低容积率，采用庭院式大面积绿地布景。
天津鑫茂
鑫茂服务产业
鑫茂集团为适应科技园区发展，建立和派生出几乎涵盖园区内企业一切需求的服务产业。
这些产业包括科技集成转化平台、创业服务平台、风险投资平台，外延广泛，体系完善，
灵活多样，集信息化、智能化、产业化于一体。服务产业形成了以融资担保、信用评级为
核心的几十项服务功能，拥有已经建成并使用的 76，000平方米的三星级酒店写字楼和正
在建设中的45000平方米的四星级高级酒店和写字楼，具备餐饮、住宿、医疗、保健、维
修、培训、商业等服务产业，为驻园企业发展、壮大创造了和谐发展的环境。
天津鑫茂
鑫茂百亿科技产业庄园项目是
天津鑫茂科技在天津市“十一五”规
划的西部新城，总投资 25亿，建设
周期5年，开发总面积100万平方米，
将把天津市高新技术产业园区连成
一片，成为依托天津港，具有中国
北方特色，又与国际接轨的新型科
技产业庄园。
科技园孵化产业
天津鑫茂
集宁皮件产业基地园区位于内蒙古省乌兰察布市是集宁区208高速以西、110国道以北，是鑫
茂集团与乌兰察布市集宁区国融投资发展有限公司共同投资建设，园区规划总占地1500亩。一期规
划土地308亩，建设工业厂房12万平方米，一期项目建成后可容纳近200家企业入驻。
皮件产业基地园区的建成，将进一步吸引发达地区皮革产品加工企业和经销商汇聚集宁，形成以
销售带加工、加工拓展、提供就业岗位和就业机会的创业源，为政府涵养税收的创税源，为推动地域
经济发展作贡献。市场份额的良性互动格局，提升集宁皮件产业的层次和辐射带动能力。将形成皮件
产业集群的创新源
2010年10月，内蒙古苏尼特左旗与鑫茂集团签署协议。在已有供热等项目等基础上，就矿产资
源开发、园区建设、风电开发、城镇集中供热、项目策划包装等项目签订了合作协议。
外埠项目——内蒙古
天津鑫茂
2011年10月20日，天津鑫茂集团与沈阳市于洪区政府签约，共同建设位于沈阳市于洪区造化街道的
沈阳国际服务外包产业园项目。该项目投资方为天津鑫茂集团和沈阳大鑫百瑞集团，计划总投资35亿
元，占地面积1000亩，将在两年内建成集跨国企业总部、金融、创意、科技开发、管理及商务外包园
区、人才培训中心、生态居住配套等功能于一体的服务外包产业园区。
外埠项目——辽宁
天津鑫茂
简 评
天津鑫茂为上市公司，融资渠道较广，目前已运作多个项目，操作经验较丰富。
该公司项目以天津为基地，外部扩张区域侧重分布在北方城市，如内蒙，辽宁等地。
该公司产品内容较丰富，厂房、办公、研发等均有涉及，与我公司产品线重合度较高，行业主
要分布在光电一体化、微电子、汽车，新能源等领域。
该公司2011年在沈阳于洪区签订协议，在于洪区造化镇投资35亿元打造占地面积1000亩的沈
阳国际服务外包产业园项目，着重发展跨国企业总部、金融、创意、科技开发等业务。与我公司
洽谈的沈阳于洪造化镇项目短兵相接，将是我公司于洪项目的主要竞争对手之一。
百世金谷
百世佳联集团有限公司始建于1996年，目前以地产开发、物流园建设、园林
工程为支柱产业，同时涉足投资、担保、拍卖、影视文化等多个领域。。
百世金谷实业有限公司的事业成立于2007年，注册资本1亿元，主要从事工业
地产项目开发和运营管理、文化产业投资等项目。
已实施项目：燕郊国际产业基地项目。
规划项目一：首都第二机场南侧16公里永清台湾工业新城，规划占地1万亩，预计
投资320亿元，计划八年开发完成。正在做土地整理和规划设计。
规划项目二：位于燕郊未来创意城，文化创意产业基地项目.
规划项目三：百世金谷燕郊中心商业区，位于燕郊南部健康城燕达国际的对面，
整个占地是300亩，以总部经济为主。
百世金谷
百世金谷.燕郊空港物流国际产业基地，由三河市燕郊空港物流有限公司投资兴建，项目位于三
河市燕郊经济技术开发区迎宾路最北端，京平高速北务出口处，距首都机场仅18公里，距天安门30
公里。由空运物流园、冷链物流园、商贸物流园、国际保税物流与加工中心和国内外物流企业信息、
研发、商务、展示中心等五个主要功能区组成，
项目占地2000亩，总投资46亿元，主要建设综合业务办公楼、海关监管库、保税仓库、冷冻库、
冷藏保鲜库、中转仓储库、配送中心、流通加工车间、快件分投中心、培训中心、研究中心及辅助生
产、生活设施等，为客户提供运输、仓储、加工、包装、报关、信息处理及生活服务等服务。其中一
期占地198亩，建筑面积10万平方米。二期占地700亩，建设面积50万平方米，三期占地1032亩，建
筑面积90万平方米。项目全部竣工投产后，年可实现年吞吐量150万吨，经营收入210亿元，利税25
亿元，吸纳就业2万人，燕郊空港国际物流产业基地定位为国内最具规模的集约化、信息化、现代化、
国际化的高端综合物流服务园区，为京津冀三地二产制造业提供物流、金融、展览、商贸等产业服务
的现代工业服务产业基地。
百世金谷
临空产业园
临空产业园包括高新技术产业园、文化产业园，其完善的生产、生活综合配套设施。高新技
术产业园招商对象主要面向高科技、生物、医药、电子、通讯等加工制造业；文化产业园占地
1000亩，主要面向高等院校、科研机构。重点发展电子信息产业，汽车零部件产业，现代装备制
造产业。
空港物流园
空港物流园主要面向大中型物流、商贸流通企业，重点建设空运物流区、冷链物流区、汽车物流
区和商贸物流区。
百世金谷
产品构成
标准厂房、定制厂房，仓库、商务办公楼
发展定位
新型产业综合体开发运营专家
主要行业
仓储物流、电子信息、文化创意、机械制造，生物医药、光电一体化等。
项目分布
目前主要以北京为中心在周边郊县进行布局。
百世金谷
开发模式
七区两平台
国际商贸产业区
空运物流与保税加工区
高新技术产业区
出版传媒产业区
电子商务区
企业总部聚集区
冷链加工仓储区
金融、商务、研发与展示平台
信息、技术与共享平台
七区
两平台
百世金谷
简 评
百世金谷项目集中集中分布在北京周边区县，外埠项目布局尚未展开。
该公司目前主攻物流园区和创意园区的开发建设。
该公司园区产品以厂房和办公楼为主，规划中有总部办公为主的项目；客户行业
主要分布在物流、生物医药，光机电一体化等。与我公司目标客户有一定重合。对
我公司北京项目具有一定威胁。
该公司在第二机场南部规划有占地一万亩的现代财富物流城，将对我公司在谈的
大兴项目构成一定威胁。
普洛斯
1991年，普洛斯的前身——Securilty Capital Industrial Trust成立，并借助1992-
1993年美国REITS热潮飞速发展，1994年在纽约证券交易所成功挂牌上市。随着业务
组合变化，1998年更名为Prologis Trust 并最终命名为Prologis，是全球最大的工业及
物流基础设施提供商和服务商，世界领先的工业物流地产投资开发商，财富1000强及标
准普尔500家指数公司之一。管理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，
价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施
及工业厂房租赁服务。目前旗下还管理着多个基金。
2008年，全球金融危机使普洛斯美国母公司股价下跌严重。当年12月24日，普洛
斯将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给新加坡政府产业
投资公司（GIC）。收购完成后，GIC和普洛斯目前在职部分管理层（各持50%股份）
成立SMG基金管理有限公司，管理收购资产，并继续使用“普洛斯中国” 这一商号，但英
文商号改为ＧＬＰ（ Global Logistic Properties ）。公司于2010年10月18日在新加坡
证券交易所挂牌上市。
普洛斯
东亚布局
普洛斯
普洛斯2003年进入中国市场，总部设于上海，是亚洲最大的现代物流设施提供商与服务商，在
中国的21个城市拥有并管理着64个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配
送中心等战略接点的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，
普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率。
竞争优势
普洛斯
业务模式
普洛斯
解决方案
收购与回租
为满足客户财务目标，普洛斯可收购客户目前
拥有的物流配送设施，再将其回租给客户。
标准设施开发
通过提供标准化设施以在较短的周期内满足客户
对物业的需求。在中国的主要城市开发的物流园
区多靠近机场、港口和主要公路网络，以满足客
户对进出口物流、国内市场配送的需求。
定制开发
根据顾客的需求，为其在合适的时间合适地点
建设、管理合适的专用物流设施。
普洛斯
战略定位
创建亚洲一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方
物流公司提供完整解决方案。GLP的战略优势在于绝佳的地理位置选择、完整的物流配送
设施网络、国际标准的本土执行、个性化的定制需求和灵活的租赁方案，以及可持续发展
的环保理念。
物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设普通
物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流
园一般规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到5万平方米。国内小型物流园占地
约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。园区基本采用
分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。
园区特点
普洛斯
普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分：
海港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。
空港物流园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。
加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等。
业务模式
集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。一线城市
包括： 北京、天津、广州、上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、
嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。
每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。
战略布局
普洛斯
客户定位-----零售业
包括快消费行业、电子商务、零售与快餐连锁业
普洛斯
客户定位-----
包括汽车与配件 ；电子与高科技产业；机械制造业；医药与医疗器械制造业
制造业
普洛斯
客户定位-----物流业
普洛斯
开发选址上重点是临港、临空而建，基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公
路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。获取土地通过直接投资与间接投资组合方式。
直接投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。
与其它机构合作，进行资源整合。如：与中国最大的仓储物流企业中国物资储运总公司
合作成立合资公司，双方比例各占50%，中储出资以土地使用权和仓储设施注入，普洛斯
以现金注入。合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作，及新土地资源投资。
合资建设的仓储中心出售给普洛斯旗下的产业基金，再由中储向该基金租赁仓储中心租赁
进行经营运作；或者不出售给基金，而是直接由中储进行经营，客户将由普洛斯提供。
开发模式
普洛斯
普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是房地产
开发商。盈利收益来自三大业务部门：
地产开发部门：对土地进行一级开发，并把开发建成物流园出售给普洛斯基金，或第三
方获取溢价,或交付地产管理部门用于出租。该部门收入在主营业务收入中占60%左右,是
公司收入最主要的来源,贡献30%的主营业务利润。
地产运营管理部门:将“物流地产开发业务”部门开发建成的“物流地产”出租取得租
赁收入.该部门收入在主营业务收入中虽占30%,但贡献50%以上收益。
地产基金管理部门:组织投资者募集资金,收购地产,设立基金,由普洛斯作为基金经理管
理基金以及基金旗下的地产,获取基金管理费收入和基金分红收益.普洛斯地产基金主要通
过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产.该部门的收入在主营业务收入中占
6%,但贡献14%的主营业务利润,是普洛斯盈利性最强的一块资产之一 。
盈利模式
普洛斯
简 评
普洛斯是全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，世界领先的工业物流地产投资开
发商，具有很强的品牌实力、资金实力和项目操控能力。
该公司拥有庞大的高质量的客户资源，对地方政府吸引力很大。
该公司2003年进入中国内地市场以来，已在21个城市建设多个项目，选址主要分布在珠三角、
长三角和环渤海区域的基础实施交发达区域（临近海港、空港），近年也开始在中西部地区
（成都、重庆）布局，与我公司目标拓展区域高度重合，在战略上是我公司的主要竞争对手
（其影响力更容易获取土地资源）。
该公司主攻物流地产领域，在电子信息、生物医药、精密制造、节能环保等行业的研发、设
计、制造阶段涉足较少，在目标客户的行业分布上与我公司竞争较小。我公司后期在其周边布
局时考虑相关配套设施，发挥集聚效应。
该公司是产业地产业内重点研究的成功案例之一，其运作模式，尤其是其核心能力——普洛
斯运营系统，更是值得我们深入研究和借鉴。
本次分析的竞争企业中
竞争力较强的主要有：北科建、武汉光谷、天安数码、漕河泾、华夏幸福基业、总部基地。
大连亿达、天津鑫茂、普洛斯
竞争力较弱的有：上海星月、香港平谦、上海运盛、恒生电子，湖南富兴
可选择合作的有：上海复星
综述
综述
经分析，产业地产领域我们面临的强劲对手较多，结合当前宏观市场环境，可以预见，我公司
未来面临的市场的竞争将更加激烈。我公司如何持续巩固和强化行业的领军者地位，可考虑几点。
客户为本：对内，巩固核心竞争力，产品上，与招商部门进行信息联动，深入研究客户需求，提供
客户所需产品。尤其侧重招商和服务，建立系统化研究和积累，敏锐把握市场变化，迅速做出反应，
及时调整策略。
勇于创新：我们的竞争对手宣称的服务（如华夏）与我公司类似，要求我公司提高创新意识，深化
服务体系，加强各方资源整理力度，升华我们的服务水平。
稳扎稳打：将已签订项目做好、做精。每个新项目都是一个新的行业标杆，强化品牌的力量。
善于借力：可探索选择的与有独特优势的企业进行合作，
快速布局：大型、综合实力强的企业（北科建、漕河泾、复星等）多具有较强的资源优势、品牌优
势和政府资源优势。我公司“积极谨慎”的加速项目拓展步伐，在有限的产业用地市场中抢在大公司之
前选择优质区域快速完成战略布局。
避实就虚:对于某些领域竞争力强的企业，采取差异化策略，扬长避短，产品上可以围绕其相关产业
或其非主攻产业展开竞争。
