房地产税收负担问题
摘要：税收负担的合理性是税收理论研究的重中之重和税收问题的重点。本文详细地研究了我
国房地产企业的税收负担，指出了我国房地产企业存在的税收负担问题及其造成的不利影响，并探究了
其产生的原因，然后针对我国房地产企业提出了几条合理化的建议。
关键词：税负；宏观；微观
一、我国税收负担状况调查研究
税收负担又简称为“税负”，因国家征税而给纳税人造成的一种经济负担，由税务机关代表国
家征税而形成的一种人力、物力和财力资源的负担，也是国家税收影响社会经济的结果，是国家税收反
映于经济分配关系的其中一个方面。
1.宏观税收负担水平
宏观税负即国家各种税收收入的总和与整个国家的经济总量（GDP）的比值。随着我国生产力水
平的快速发展，全国的纳税人税收承受能力相对加强，在一定时期内生产力发展速度愈快，则宏观税负
水平就愈高。我国社会经济发展水平持续前进，宏观税负也会继续呈增长趋势，宏观税收负担水平与经
济发展水平联系密切，它们的增长程度是一致的。例如，经济发展水平方面发达国家高于发展中国家，
故相应的其宏观税收负担水平也高于发展中国家。自我国 1994年税收制度改革起，我国税收收入就呈
增长趋势，占 GDP的比重是逐年上升的。根据 2005年到 2015年我国统计数据计算出来的国民生产总值
税负率。在 2005年到 2015年十年间，我国税收收入总额不断增长，增幅超过 GDP增长幅度，宏观税负
也增长。但在 2005年到 2012年宏观税负基本在二十左右浮动，这属于正常情况，不过在 2013年之后
就快速增长，税负有点严重。
2.微观税收负担水平
微观税负，就是单个纳税人实际承担的税负负担，实际承担税收负担的负税人包括个人与单个
企业。根据调查知道，我国目前企业的微观税收负担比较重，主要表现在我国税收制度结构和主体税收
种类的选择上。微观实体的税收负担是以个人而不是国家为基础的。目前，包括政府资金和罚款收入在
内的非税收入已成为绝大部分政府收入之外的收入来源。虽然非税收入本质上不属于税收，但微观纳税
主体仍然要向政府缴纳，这在一定程度上加重了纳税人的经济负担。微观纳税主体的实际税负一直在上
升。
二、我国房地产业税收负担的近况
根据财政部发布的《财政收支情况》相关数据表明，2016年全年税收收入实现 亿
元，同比增长 %，而房地产业税收收入实现 亿元，同比增长 %，房地产业税收收入增
速高于税收收入增速 个百分点；2017年我国一般公共预算收入 172567亿元，全国政府性基金预
算收入 61462亿元，泛财政收入合计 万亿。而 2017年土地和房地产相关税收、土地收入达 万
亿，与前述两种预算总收入比较，权重超过三分之一。这种收入结构，来自房地产的份额明显偏重，说
明了我国房地产税收占全国总税收比重比较大。与其他行业相比，房地产行业的税收压力也非常大。房
地产企业的税收负担水平较重，值得我们去深入研究。因而，国家通过制定合理的财税政策调控房地产
的市场，不但能够使地方政府的财政收入得到保障，还能对国民经济发展产生巨大的作用。
三、房地产业税负不合理的原因
1.税收制度设计不合理
我国现行税制针对房地产企事业收缴的税种种类繁多，其中，直接以房地产为课征的有城镇土
地使用税、土地增值税、房产税、契税和耕地占用税。经营过程中涉及的有增值税、企业所得税、印花
税、个人所得税、城建税和教育费附加。其中在房地产占用方面涉及税种不多，税收负担也较轻；而在
房地产的开发和交易环节涉及的税收种类就有点多，并且这一环节的税率很高，使得房地产的保有环节
税收负担过重，这完全不符合税收制度公平的原则。税制设计不合理也表现为每个环节税费涉及较多，
税种之间重复征税，导致了税负过高。此外，现行征管制度比较繁琐导致征管成本过高，也增加了纳税
人的额外税收负担。
2.地区经济发展不平衡
由于我国省份众多，地区间的经济发展极为不平衡，出现两极分化，穷人更穷富人更富，这种
情况主要在经济发展不平衡和税收征管强度的不同以及对房地产税收征税的不公平方面比较突出。由于
房地产的税种大部分为地方性税种，各个地方政府对当地房地产行业的依赖程度不一，征管强度不一，
以致造成了不同地区的房地产行业税收负担大不一样。
3.房地产业税外费用过重
在各种税负外，房地产企事业还需缴纳土地使用费，即按规定向国家交付的使用土地的费用，
是开发成本中比重很高的一部分，近年来各地纷纷出现“地王”即土地使用费价格偏高。此外还有各种
行政性及事业性收费。
四、房地产税负不合理的危害
1.减少纳税人对房地产的投资
纳税人由于纳税从而降低房地产的投资总收益，假如它降低了纳税人对投资的热度，那么就会
导致纳税人不再是投资房地产而是作为消费者去购买房子，这就引起了税收对投资的替代效应；反之，
如果税收使得投资者的可支配收益减少，那么会是纳税人对其增加投资，这就形成了税收对投资的收入
效应。税负的增加会导致税收替代效应和税收收入效应的增加。税收负担的替代效应大于其收入效应的
影响是由于不合理的税负设计造成的，因此使得纳税人对其的投资也相对减少，不利于房地产行业可持
续发展。
2.降低房地产企业劳动力的供应
征税或增税将给工作带来影响，会影响人们在闲暇与劳动中进行选择，同时歪曲人们对职业选
择、技术培训的欲望，降低社会劳动力的供应，也降低社会劳动力的质量。
3.降低房地产企业经济增长率
一个国家如果税收高的话，是不可能激励投资量和资本存量的，而且税收将对高新技术产业和
风险资本的发展产生消极影响，减弱它们的发展速度，降低其产品生产率的增长，税收政策会使高生产
率的投资转向轻税收部门的低生产率，从而影响资本的边际生产率。
4.提高房地产开发企业偷税漏税的概率
税率愈高，偷税漏税就愈严重。由于房地产企业的投资很高，获得的利润也相对较大，为了减
轻高税负带来的成本过高问题，纳税人会倾向于采用各种手段偷税漏税，甚至根本不会在乎风险有多
大，把偷逃避税当作最终目的。
5.增多资本外逃和人力资本的外流现象
当两个企业的经济发展情况一致，但税收负担不同时，投资者更情愿向税收负担不高的企业投
资，这样就会获得较高的投资收益。当生活水平差别不高时，为了得到更高的工资，人们也更愿意去那
些税收负担不高的企业工作，来实现自己更多的收益。
五、房地产业税负的合理化建议
1.完善房地产业税收体系
在房地产开发环节涉及的耕地占用税，国家强化耕地保护措施的实行，使占用耕地进行房产开
发的可能性越来越小，加上取得土地使用权时支付了土地使用费更加弱化了耕地占用税的作用，可以考
虑将其去掉；在交易环节涉及到的增值税和土地增值税，征收对象均是由于交易产生的增值额，有重复
征收之嫌。
2.大力发展经济，缩小地区差距
国家应该继续加大对中西部经济发展的力度，加快发展一些地区的老工业产业，鼓励帮助东部
地区发展高新技术产业和第三产业，为中西部地区发展大型企业创造有利的发展环境和相关政策设施，
从而能够有效完善房地产税收相关理论体系，规范全国的房地产税收，为全国的房地产企业构建税制公
平的良好环境。
3.借鉴经验，提高房地产保有环节的税负
西方大部分国家的房地产税收制度比较简单，其征收税收的范围比较广泛，但税率比较低，而
不同于我国的税收，我国的税收种类比较多，管理起来比较麻烦。所以，我国应借鉴国际先进经验，将
房地产保有环节的税负加强，从而使得炒房者大大提高空置囤积成本，有利于稳定房价。
4.推行“结构性减税”的税收政策
在国家的税收管理中，推行“结构性减税”的税收政策，有利于降低国民的税收负担，是实现
税收政策优化的关键性措施，税负对经济增长的传导变量、传输路径与传输媒介起到严重的潜移默化的
作用，对我国的生产力发展具有阻碍作用。加强改革“结构性减税”的税收政策可有效地降低国民自身
的税收负担。针对国家产业及区域优惠的政策制定要科学适当，在产业方面要加强对主导产业、新兴高
科技产业及支柱产业的优惠力度，有效地促进部分减免税的政策扶持，促进国家核心产业的发展，从而
有效地带动国家经济的不断增长。
5.规范政府非税收入
税收并不是造成微观纳税主体实际税收负担过重的全部原因，主要的是非税收入给社会经济带
来了很大的压力，因此规范非税收入能够最大程度的降低微观纳税主体的实际税收负担，主要是从以下
几个方面：第一，客观来看，政府财政收入的主要途径是非税收入，直接影响着政府的收入和支出结构
的合理性，对实现政府的目标起到了促进作用，所以政府应该降低非税收入，而不是取消。第二，规范
非税收入主要是要知道非税收入的性质。非税收入的合理合法对政府的财政收入产生有效的作用，增加
微观实体实际税收负担的重要因素是任意罚款和乱收费造成的各种不公平。第三，弄清楚各税费之间的
关系，控制非税收入的种类与数量，使税制改革加速发展。
6.加强税收征管并实施依法治税
税务部门要加强税收征管，实施税源监控体制，提高征管效率。完善高效制约体制，治理征管
工作的漏洞。把加强税收管理制度放在主要的位置，增强税源监控，让发展税收征管现代化的速度更加
快。提高抓捕涉税违法犯罪行为的效率，解决漏征漏管户，同时，提升税收人员的综合素质，来顺应完
善税制结构，强化税收征管的需求。
作者:张群丽 单位:武汉学院
