产业地产可行性报告.ppt

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产业地产可行性报告 目录 • 第一章----产业地产概念 • 第二章----产业地产特点分析 • 第三章----产业地产（工业）地产开发模式研究 • 第四章----旅游地产运营模式 • 第五章----文化产业园运营模式 • 第六章----产业园核心吸引分析结论 • 第七章----国内关于文化产业园区概念的界定 • 第八章----产业园分类 • 第九章----重点案例 产业地产： 产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工、 商业地产、旅游地产、经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业 形式。 同时函盖至整个消费型地产领域内，消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征 ，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的 可持续增值为其本质特征。 商业广场 旅游地产 一、产业地产概念 产业地产特点分析 A.产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与 其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性 的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。 B.产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。 C.产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时， 注重人们的就业与个人事业的发展。 D.产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体 强大的社会效益和经济效益。 E.产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。 •产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。 A.产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是 在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能 量、城市功能的提升，促进城市的繁荣和升级。 二、产业地产特点分析： A. 工业园区开发模式：主体为开发区或开发区下设的工业园区管委会，目前 我国主要模式——地方政府各类工业园 开发区 B. 工业地产商业模式：主要以开发商为主体，进行园区的规划与设计，赚取开发投资回报——普洛斯全球最大工业 地产商 C. 主体企业引导模式：以行业龙头企业为主，通过自身企业入驻，聚集整个产业链的企业——上海金山上海石化工 业园区 D. 综合开发模式：工业园区开发模式+工业 地产商开发模式+主体企业引导模式三者的综合。 研究分析结论：我们认为，京东国家新闻出版产业园区的的开发模式，为工业 地产商+主体企业引导模式的两都融合， 由行业龙头企业入驻，并由该企业进行相关的园区规划以及后期的投资开发与出售租赁行为。 三、产业地产（工业）地产开发模式研究 鉴于本案地块性质为工业用地，本报告则主要对工业 地产进行研究 1、工业地产开发模式 2、工业地产运营模式： 3、工业地产的赢利模式 产品赢利及产品市场 旅游+地产+异地复制=中国旅游地产最成功模式 四、旅游地产运营模式 基于旅游地产运营模式，华侨城主要经历了以下三个阶段从而取得巨大成功： 五、文化产业园运营模式 文化产业园释义——文化产业园是指在政府整体规划和引导下，按照兴办经济开发区的成功模式，以区域文化 资源为载体，以优惠的产业政策吸引多种文化生产要素聚集的园区。通过在全国范围内招商引资，招才引智，吸引市内 外的艺术家、文化产品经营者和文化中介组织向园区集聚，逐步营造文化氛围，形成文化特色，打造文化品牌，使之成 为文化产业的聚集地、文化产业的孵化器和推进器。 A N D A N D   　　国外关于文化产业园区概念的界定  　　随着文化产业园区在西方城市的发展，相关的研究也越来越多。对文化 产业园区概念进行的探讨有德瑞克·韦恩提出的文化园区概念，Hilary Anne Frost-Kumpf提出的文化区概念。在德瑞克·韦恩看来，文化园区指的 是特定的地理区位，其特色是将一城市的文化与娱乐设施以最集中的方式集 中在该地理区位内，文化园区是文化生产与消费的结合，是多项使用功能 (工作、休闲、居住)的结合。Hilary Anne Frost-Kumpf认为文化园区指的 是一个在都市中具备完善组织、明确标示、供综合使用的地区，它提供夜间 活动且延长地区的使用时间，让地区更具有吸引力；提供艺术活动与艺术组 织所需的条件，给居民与游客相关的艺术活动；提供当地艺术家更多就业或 居住的机会，让艺术与社区发展更紧密结合。  　　另外，Nolapot Pumhiran和Wansborough & Mageean均将文化产业园区 定义为一个空间有限和具有明显地理区域，文化产业和设施高度集中的地方。 这些集群由文化企业和一些自己经营或自由创作的创意个体组成。园区内特 殊活动可包括儿童玩乐的场所、图书馆、开放和非正式的娱乐场地。在这些 园区中鼓励文化运用和一定程度的生产和消费的集中。  1、文化产业园区的概念 2、文化产业园区的类型  国外文化产业园类型 (1)、 机构型——国外产业园（产业地产经典案例） 昆士兰创意产业园（简称 CIP） 坐落于澳大利亚昆士 兰州首府布里斯班的昆士兰理 工大学（简称QUT）2001年成 立了世界上第一个创意产业学 院，它是昆士兰创意产业园 （简称 CIP）的重要组成部分。 而CIP则隶属在Kelvin Grove 都市村庄（简称KGUV）的整体 之中。KGUV占地16公顷，距离 布里斯班市中心2公里，紧邻 高科技基地密尔顿和文化、演 艺活动中心南岸公园。规划 KGUV的目的是为了将工作与休 闲娱乐、教育与企业发展、研 究与商业开发以及居住与旅游 目的地等结合起来，它是围绕 澳洲第一个为发展创意产业而 建设的项目——昆士兰创意产 业园CIP而设计的，因此规划 者提出了“创意社区”的理念 和建设目标，同时KGUV是全球 第一个以“创意社区”理念规 划和建设的新都市主义（New Urbanism）社区。 机构型——昆士兰创意产业园（简称 CIP） 步行交通优先 步行与自行车交通 蛇形的机动车道 商业设施 昆士兰创意产业园（简称 CIP）产业园分析：  强调城市功能的多样性和混合使用    KGUV抛弃了以勒•柯布西耶倡导的国际主义学说为代表的注重功能分区的现代城市规划理论，坚 持传统的功能结构规划促使它成为一个紧凑的混合功能社区，人们在一个可达性很强（基本上在500米） 的步行范围内居住、学习、工作和娱乐。KGUV以QUT创意产业园（CIP）为城市功能的特色核心，以澳洲 最大的连锁超市Woolworths为社区生活的核心，同时这两个相互紧邻的区域共同组成整个社区（可以称 为小镇或者邻里）的真正中心。    围绕社区中心布置商业设施、中小学、健身活动中心、绿地公园、适合各阶层的多元化住宅、写 字楼、轻型制造业等设施。KGUV的住宅单元迎合不同的所有者来设计，不同的价格和建筑类型适应不同 收入阶层、生活方式和年龄层。同时将QUT无缝结合到都市村庄内部，使大学走出原来的校区进入社区， 创造了“一个真实世界的大学”。创意产业园区（CIP）内包括了La Boite剧院、“艺术之州”教学区、 动画和设计实验室、排练和表演场，以及10余家在孵化器内的创意型公司、澳洲唯一的文科类国家级中 心——澳大利亚研究委员会创意产业与创新研究中心（简称CCI）。创意产业学院学生的作品向社区公开 展示，企业则面向市场输出创意产品并且及时向创意产业学院的师生传递市场信息，增加了KGUV “创意 社区”这个创新工场在全球化时期发展文化创意产业的创造能力，同时也提高了社区的文化生活品质。  以人为尺度还体现在环境的包容性和安全性。 KGUV是一个内聚和包容的社区，它通过大学的嵌入、社会多元化住宅等功能构成的方式确认了不 同，摒弃了社会区分。每个周末的市集不分人种、身份、收入等等，成为各阶层的人们享受阳光、购物 交流、欣赏各种街头表演的其乐融融的高品质公共空间。KGUV又是一个安全的社区，就像简·雅各布 （Jane Jacobs）所说的“街道眼”，建筑俯瞰着街道和其他公共空间，井井有条的街道成为生活的焦点， 它们是为本地人和旅游参观者设计。由于联系城市的主要机动车道被安排在社区外，社区内又进行了交 通宁静化的设计，鼓励人们采用步行和自行车的方式解决在社区日常生活的交通出行，甚至特别规划设 计了环绕社区的健身和参观历史的步道系统，使人们在享受这个正在成长的活力中心的文化、休闲和娱 乐设施，感觉到舒适和安全。 (2)、产业型——德国慕尼黑宝马中心  宝马中心位于慕尼黑北郊，总建筑面 积35万㎡，拥有设计研发人员8500余 人，不仅成为宝马自由展示产品的空 间，更是慕尼黑的必游之地。  整个产业区包括：  —宝马大厦：宝马总部办公 所在地  —宝马博物馆：宝马历史和产 品重要的展示场所  —宝马体验中心：总建筑面积 达万平米，集销售和体验为一体 的展示中心 。  —宝马研发中心：约有7000多工 程师、模型人员，计算机专业技术人 员，在这里为宝马汽车和未来技术从 事研发工作。  —宝马回收中心：拆借每一个环 节进行数据累计工作，为新车研发作 准备。 宝马大厦 宝马博物馆 宝马体验中心 形成集研发、展示、销售为一体的大型研发基地 总建筑面积达35万平米，拥有设计研发人员8500余人，是宝马的自由世界 地标级建筑—通过打造城市地标级建 筑，充分展示了企业精神和文化，起到 了良好的展示和宣传作用； • 环境—环境优美，位于奥林匹克公园旁 边，为宝马中心工作人员提供了一个良 好、舒适的工作环境； • 交通—交通便利，与市区联系紧密； 宝马飞机翼型的建筑外观成为城市的标志 性建筑，同时优美的环境和便利的交通更 增加了宝马中心的吸引力 产业型——德国慕尼黑宝马中心 首尔数字媒体城 首尔数字媒体城总建面56万平米，以传媒娱乐为主题，集合研发、生产、销售、培训等，形成数字媒体完成的产业链体系  区位：首尔Mapo-gu城的新千禧城内，距离首尔国际机场30分钟车程。  简介：2002年5月动工，2010年完工，总建面56万㎡，预计将创造27万个工作机会，每年 120亿的收入。  目标：世界数字媒体内容制作基地；世界第一个数字媒体技术研发中心；世界各高校间的 合作；媒体研究和业务中心。  功能：包含IT商务、研发、商业、居住、酒店会展等多种功能空间。　  主要产业：媒体娱乐广播、游戏、电影、动画制作、音乐和远程教育。  数字媒体城的主要设施：教育研发中心、创业办公区、剧院、科技艺术博物馆、科技娱乐 中心、公共绿地、音乐咖啡馆、活力动感街道。 IT商务 商业 居住 研发 酒店会展  政府的大力投资和支 持  产业园的产业（IT、数 字）是城市乃至国家的 主导产业  拥有强大的产业技术 人员，2001年韩国拥有 4000万高级技术人员， 且该行业的从业人员受 到政府的支持  优越的区位条件：位 于首都，离机场10分钟 市政府的开发、推广以及首都的区位优势促使媒体城能够有效地整合区域资源，成 为其成功运营的最关键因素 项目发起者：由韩国首尔市政府开发和推广。具体实施建设工程计 划是由政府专门成立的数字媒体城处负责。首尔市开发公司负责执 行土地开发和基础设施的建设 首尔市政府 文化竞争力总部 投资推广部 投资政策部 投资工程部 DMC规划部 DMC管理部 DMC组织架 构 首尔数字媒体城 (3)、博物馆型 东京杉并动画产业中心：动漫产业积聚地，形成了一个相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，产生良好的经济效益和社会效益 • 东京杉并区位于东京西 郊，以文化博物馆为核 心，聚集日本17%的动漫 产业。 • 中心的主要设施： —文化交流类：杉并文化博 物馆/购物中心/商务酒 店/生态公园 —餐饮：高档餐饮街 —创意办公：宫崎骏制作室/ 传媒策划公司/高档画廊 /艺术工作室/广告公司 —金融：投资机构/银行 —休闲娱乐：动漫影剧院/娱 乐中心/玩具城 1995~1999年 起步期 2000~2003年 快速发展 2003年至今 鼎盛期 东京杉并动画产业中心 政府在规划、展览、人才培养方面提供了大量的支持，加速了杉并动画产业中心的成型 政府的支持 1 2 3 4 承担了东京杉并区的杉并动画博物馆 的运营等活动筹办事宜 为了发展杉并区从而带 动日本动画产业的发展， 政府进行了以杉并区博 物馆为中心的城市规划。 吸引了周边很多动画工 作室的创作基地和漫画 艺术家的进驻 为了带动杉并区的动画产业发展，2003年8月，政 府举办了多届漫画节。2003年8月的展览中 ，约 36000个团体参加了活动，参观人数达到46万 日本东京都杉并区为了 实现杉并动画产业中心 人材培养的目的，将杉 并动画博物馆内的设施 和机械材料无偿提供动 画制作人员使用，一切 收益损失由政府承担。 日本动画协会的活动支持 政府的规划 政府举办会展的带动 杉并区政府的人才培养 博物馆型——东京杉并动画产业中心 5、都市型 • 规模：占地360亩（24万㎡ ），总建面约53万㎡，于 1999年9月动工，主体工程 于2004年分期落成。 • 预计发展成熟后，香港政 府可获得119亿元的盈利。 • 集合了94家从事信息科技 应用、信息服务及多媒体 内容创作的公司，推动香 港信息产业和创意产业发 展。 • 数码港主要设施： – 甲级写字楼 – 数码媒体中心 – 资讯资源中心 – 会议及展览中心 – 零售及娱乐中心 – 星级酒店 – 高级住宅 物业构成：物业构成： ••44幢办公楼幢办公楼 ••11个商场个商场 ••11个五星酒店个五星酒店((艾美酒店艾美酒店 )) ••住宅（可容住宅（可容28002800人）人） 成功关键因素：成功关键因素： • 政策导向—政府希望发展资讯科持，促使 香港快速从1997年金融风暴中复原 • 市场需求—香港企业对于资讯科技的需求 日益增长 • 国际化管理水平 • 资源共享机制—与内地企业进行人员、信 息、业务的相互的交流与沟通 区位：坐落于香港 岛西侧的钢线湾， 距离中环约20分钟 车程 香港数码港总建面53万平米，以信息科技、信息服务及多媒体创作为 主题，其成功因素主要有政策导向政策导向、市场需求、国际化、市场需求、国际化 管理水平、资源共享机制管理水平、资源共享机制等 香港数码港 2002- 2003年2 月，第I、 II期办 公物业 启用 2004年 年初， 商场、 酒店、 第III期 办公物 业启用 2004年 年底， 第IV期 办公物 业启用 2004~20 07年， 第I-V期 住宅启 用 办公物业办公物业→→商场、酒店商场、酒店→→住宅住宅 物业开发次序物业开发次序 艾美酒店 商场 住宅 数码第1座 2002年11月 办公 （） 数码港第2座 2002年4月 办公（） 数码港第3座 2002年8月至2004年年 初 办公（） 数码港第4座 2004年年底 办公（） 住宅部分 2004年- 2007年 商场 2004年年初 零售 （） 数码港艾美酒店 2004年年初 酒店（173个房间） 办公1 办公2 酒店 商场 办公3 办公4 住宅 办公楼 数码港由香港特别行政区政府全资拥有，耗资20亿美元，分四期开发，其次序依次为办公楼、商场和酒店、 住宅 香港数码港  户外电梯之上的流 线雨檐，在满足遮 风挡雨功能的同时， 将生硬的建筑轮廓 都统一柔和起来。  在传统的玻璃幕墙外，融入了别致的细 节线型元素，与造型呼应的同时，也让 整个玻璃幕墙外立面都生动起来。  在坡面造型外，使用不同的材料， 增加了几何孔洞，丰富了立面效 果。  第一座写字楼在外立面采用 不同颜色材料和细节上的变 化，形成视觉上错位。 不同颜色！不同造型！不同朝向！不同 材质！不同…… 香港数码港  写字楼前阔绰的广场，绿树 成荫，提供给科技工作者充 分的休憩放松空间  露天广场上超大电子屏幕，将 科技元素的运用发挥到极致  草坪、水景小品，甚至连 金发碧眼的洋娃娃也在这 玩得不亦乐乎 香港数码港 • 单一企业型 • 独立主题型 • 复合型 •具有强大的带动作用 •强大产业链 •产业集群效应 •核心吸引力 •慕尼黑宝马中心 •神奈川日产技术中心 •首尔数字媒体城 •加拿大BC省动画产业园 •百老汇戏剧产业园 •英国伯明翰珠宝中心 •瑞士比尔“表谷” •东京杉并动画产业中心 •香港数码港 •英国利物浦泰特创意社区 •澳大利亚奇云角都会村 •英国谢菲尔德产业园区 •加拿大温哥华葛兰湖岛 •英国克勒肯维尔创意产业园 六、产业园核心吸引分析结论： 模式1——单一企业型成功KPI体系 核心吸引力 模式2——独立主题型成功KPI体系核心吸引力 核心吸引力 模式3——复合型成功KPI体系 七、国内关于文化产业园区概念的界定  　　 　　 国内至今尚无对文化产业园区概念的统一界定。在以上国内外对文化产 业园区概念诠释的基础上，结合我国具体实情，在此尝试将文化产业园区的概念 界定为：文化产业园区是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域， 是一具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产、交易、休闲、居住为 一体的多功能园区。园区内形成了一个包括生产——发行——消费产供销一体的 文化产业链。  　　  在我国，与文化产业园区相关的概念有艺术园区、创意产业园区、文化产业园(区)等。  　　由于我国文化产业园区出现较晚，对文化产业园区的研究也显滞后，主要有一些对文化产业集群的界定：祁述 裕认为文化产业集群是指在地理位置上相对集中，由具有相关性的文化企业、金融机构等组成的群体；向勇、康小 明认为文化产业集群就是在文化产业领域中(通常以传媒产业为核心)，大量联系密切的文化产业企业以及相关支撑 机构(包括研究机构)在空间上集聚，并将文化产业集群划分为核心文化产业集群、外围文化产业集群和相关支撑机 构等[4]；欧阳友权认为文化产业集群是指相互关联的多个文化企业或机构共处一个文化区域，形成产业组合、互 补与合作，以产生孵化效应和整体辐射力的文化企业群落[。  按园区性质划分为5种类型：  　　(1)产业型。一是独立型的。园区内，产业集群发展相对比较成熟，有很强的原创能力，产业链相对完整，形成了 规模效应。如深圳大芬村，以绘画艺术为主，也已经形成一定的产业链条，及规模效应，但原创能力不强，而且这是 我国此类文化产业园区普遍存在的问题。  　　二是依托型的。依托高校发展，也形成了一定的产业链条。如上海虹漕南路创意产业园，同济大学周边的现代设 计产业园区等等。  　　(2)混合型。这种类型的文化产业园区往往依托科技园区，并结合园区内的优势产业同步发展文化产业，但园区内 并未形成文化产业链条。如张江文化科技创意产业基地、香港数码港等。  　　(3)艺术型。这种类型的园区也是创作型园区，原创能力强，但艺术产业化程度还较弱。目前国内最有名的艺术园 区有北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等。  　　(4)休闲娱乐性。这类文化园区主要满足当地居民及外来游客的文化消费需求。最有代表性的是上海的新天地、北 京长安街文化演艺集聚区等。  　　(5)地方特色。如北京高碑店传统民俗文化产业园区、潘家园古玩艺术品交易区等。  　　 此外，按照影响范围来分又有国际型、国内 型和地区型；还可按园区最初的形成分为自发形成 和政府运作形成的文化产业园区。由于文化产业园 区在我国还是一新生事物，发展变化快，园区类型 之间的界限并不是很明晰，在这进行的类型划分仅 是根据当前的一些情况进行的划分，今后随着城市 文化产业园区发展逐渐成熟，园区类型的划分将会 进一步完善。  八、产业园分类 张江文化科技创意产业基地作为上海首个文化创意产业园，已经成为国内最具活力和创新能力的产业基地之一 九、重点案例——张江文化科技创意产业基地 • 区位：位于浦东新区张江高科技园 内，距离浦东机场21公里，虹桥机 场25公里。 • 规模：占地30万㎡ • 启动时间：2004年8月 • 运作模式：由上海张江集团联合上 海文新报业共同组建的“上海张江 文化科技创意产业发展有限公司” 承担基地的开发建设和运作管理 • 园区产业定位：动漫画、网络游戏、 高科技影视后期研发设计制作和产 品工业造型设计等。 • 入驻企业：美国艺电、第九城市、 网星游戏、CORE、矽幻科技、创新 科技、盛大网络，第九城市公司以 及 SJS公司等164家企业，年产值 超过40亿元，带动相关产值240亿 元人民币 陆家嘴 第一圈层 园区在上海隶属于第三圈层创意产业区园区属于国家级文化创意基地 浦东新区政府在各方面的大力支持推动张江文化科技创业产业基地的快速成长 2005年浦东新区 人民政府相继出 台了《浦东新区 扶持文化发展的 若干意见（试行） 》、《上海市文 化科技创意产业 基地文化科技创 意企业（机构） 认定办法（试行） 》和《浦东新区 张江文化科技创 意产业发展基金 管理办法（试行） 》 ，专门为基地 解决各类问题 • 基地政策聚焦：浦东新区政府设立了亿元人民币的专项扶持基金 。并 对注 册地、经营地在上海浦东新区，给予一定的财政补贴；对引进上海浦东新区重 大文化产业项目的新区文化中介企业和文化经纪人给予40%-50%的财政补贴；对 经认定的文化中介企业，可享受社会中介服务企业的扶持政策等。 • 土地规划：对列入上海浦东新区文化设施发展规划的文化项目，在出让方面给 予优惠。 • 人才引进：对影视、娱乐、出版、演艺、会展等各个文化领域中做出贡献的人 才实施奖励；对在文化领域中取得突出成绩的文化人才，推荐申报“国家有突 出贡献的中青年专家”称号和“政府特殊津贴”；做出重大贡献的文化人才， 列入“上海浦东新区开发建设杰出人才”评选范围；鼓励在张江文化科技创意 产业基地创办企业，可允许其占有企业资产的40%等。 • 服务平台：成立文化科技创意产业联合领导小组；对注册在张江文化科技创意 产业基地，按有关规定予以财政补贴、使用费补贴等 1、产业基地介绍 园区内构建技术性公共服务平台和投融资公共服务平台，政府给予大量的资金和政策支持推动产业和产业链的形成 2、基地产业链 构建中小文化企业孵化培育机制与平台，精心孵化游戏、动漫等新兴文化产业，还为企业提供“零”租金的办公场所 • 张江文化创意孵化器自2005年底开始筹建，目前 进驻企业有16家，从开始就借鉴以色列模式采用 了以服务换股份的创新孵化模式。 • 基地将以基地公司为主体，固化所换股份，依托 投融资平台强化项目评估筛选、跟踪孵化及引导 投资等功能，解决基地可支配资源有限的困境 • 面积近6万平方米的 创意大厦，以近乎 于“零”租金的低 廉价格为50多家文 化创意企业提供办 公场所 3、基地功能： 总部基地（Business Park） Business Park 的起源，最早可 以追溯到Ebennezer Howard的“花 园城市”理念。以工作和居住环的 质量提高为主题。 现代的Business Park的概念则是 一个综合与人性化的产物，通常 Business Park坐落在城市边缘， 其园区内为规划有序的工作室或厂 房的有机组合，是提高生活质量， 并以优秀的绿色园林环境和视觉景 观愉悦工作人员，提高其创新力。 Park的发展历程 第一代Business Park：自然形成 第二代Business Park：商务与社区 第三代Business Park：发展邻里关系 第四代Business Park：New Town 第一代Business Park “工业园区” 第一代Business Park与其说人为设计，不如说是自然形成，在“工业园区”的基 础上演变出来的。 特征：A 位于城市边缘或邻近小城市 B有许多小规模建筑组成，建筑标准低 C企业多从事轻工业、仓储或零件组装，还有科学研发（非商业型企业） D园区无景观品质而言 E缺少配套设施 第二代Business Park： 商务与社区 第一代Business Park的发展使得开 发商和建筑师在建设第二代 Business Park 特征：A设置少量商业设施，营造社 区气氛，增加一定的生活气息 B不追求园区规模，追求与环 境的融合 第三代Business Park ： 发展邻里关系 随着城市的发展以及园区的发展，二者联系越来越紧密，Business Park需 要承担更多的功能和满足更多的需要。 特征：A追求发展规模 B重视园区的交通环境 C重视园区的开发密度 D园区内自然景观环境有改善，私人空间和公共空间出现分化 第四代Business Park： New Town 政府政策向大型跨国类或综合类企业提供支持，开始营建大型综合商务社区。形 成一个具有特色的综合性社区。 特征：A功能复合：办公，住宅，商业，学校 B空间复合，内部空间与城市空间融合，形成多层次的空间体系 C社区环境改善显著 D 规模大，交通便利 商 务 花 园 会 影 响 原 有 C B D 的 风 范 吗 ？ 北京规划中的第一个Business Park——中关村 科技园区丰台园Business Park 丰台园Business Park区位的选择同时满足 了“低建筑密度”和“良好建筑景观”，地 处西北环，通往北京市区的道路畅通，无论 是去往CBD还是中关村地区都很便利。由于 紧邻四环百米绿化带，而且以世界公园为中 心的万亩绿色旅游区环绕周围，丰台区拥有 了一定的绿化资源。 融合了四至六层现代智能化办公空间的绿地景观式建筑复合体。完全涵盖了 Business Park“独立性”和“个性化”这两点特色。“独立性”是指其具有占 天占地，独门独院的特点，并且拥有独立的出口和独立的门牌号，以及同时 赠予客户的大厦冠名权。“个性化”是指其在群体结构上，各个Business Park 单元体可分可和、可大可小、能够满足不同规模、不同性质、不同业态 公司的需要，从而以一种统一中求变化的办公但愿组合体系列，使各类公司 客户都能找到自己最理想的办公天地。 为了满足Business Park办公族生活起居的需要，丰台园讲同时推出配套的 居住园区，园区内住宅将采用景观良好的精品板楼设计，把高技派花园景观 可以尽收眼底，成为高科技员工真正理想的居住花园。 2.商务花园（Business Park）的形成 商务花园一般指位于城市边缘，具有良好自然景观 的低密度办公物业。其形成有三个重要因素： 产业结构变化 城市结构的变化 办公需要的多元化 产业结构变化 高科技产业快速发展，在产业结构中的地位越来越显著，高科技产业的特 点催生了新办公物业——商务花园的出现。 对于依赖员工大量脑力劳动的高科技企业来说，为员工创造好的办公条件 可以提高员工的工作效率，很多科技企业公司需要比城市中心区的办公物业 自然景观更好，环境更安静，适合思考的办公场所。符合条件的商务花园成 为他们必然的选择。 城市结构的变化 一般而言，当一个国家或地区的人均 GDP达到3000美元——10000美元时， 有一个较长的经济高速增长期，此时 城市功能进入扩张阶段，商务花园的 多元发展成为可能。 经济的发展还带来另一种城市结构的 变化，同样对商务花园的发展形成重 要影响。这种城市结构的变化就是城 市更新。作为城市更新的一种方式， 很多欧洲国家将已经废弃停产的老工 业区改造成为具有一定规模的，低密 度的商务花园。 每个园区集中了大量的服务性或高科 技企业，设施优美别致，办公楼的设 计十分讲究建筑艺术和外观美感。 随着企业入驻商务花园，不仅带来新 的税源，还拉动了区域的就业，这无 疑促进了区域的复兴。 鲁尔区商务花园 历史：鲁尔区位于德国西部的北威州境内，是欧洲最大的经济区。鲁尔区富有煤炭、 铁矿等资源。随着上世纪五、六十年代的“煤炭危机”和“钢铁危机”，城市的主要产业 受挫，生产规模减少，人员大量结构性失业，环境污染严重，城市发展出现危机， 这主要是由于城市产业单一造成的。 为了城市的复苏，鲁尔区城市再造实验—— “IBA计划”（埃姆瑟国际建筑博览会）开始实施。 其中，如何将传统的工业区 更新成现代科学园区、工商发 展园区、服务产业园等现代商 务花园是该计划的重要组成部 分。 在具体的城市更新过程中， 数量众多的中小企业为鲁尔区 的转型做出了巨大贡献。它们 比传统的大企业更具革新和创 造性，也让鲁尔区的新工业结 构变得多姿多彩；大量更新改 造后风景优美的产业园区，让 企业人员感觉在“在公园里上 班”，每个园区集中大量的服 务性或高科技企业。设施优美 别致，办公楼十分讲究建筑艺 术和外观美感。 鲁尔区的过去与现在 办公需要的多元化 商务花园的出现是对办 公空间类型的很好补充， 会对城市的整体商务结构 的平衡发展有着促进作用。 在一个城市中，仅有中心 商务区的办公物业不能够 满足所有企业的办公需求， 多元化的公司需要多元化 的办公物业，商务花园是 商务办公需求的必然结果。 商务花园的细分会有不同 的类型，既有为巨型企业 总部打造的，自成一体的 大型商务花园，也有为中 小企业建设的多个商务花 园集合。 3.美国的商务花园 美国是世界上最早出现商务花园的国家之一， 广袤的土地，奔放的个性，特殊的人文，发 达的经济，多种因素的交错影响，形成独具 特色的美国式商务花园。 规模巨大，景观品质好 大部分的美国商务花园规模都 很大，大到一个普通规模的商务 花园抵得上欧洲的一个开发区， 有的商务花园甚至会建设小型机 场，铁路站点，物流中转站等基 础设施。 大型商务花园一般都是作为世界 知名企业总部的，这种商务花园 往往由这些企业统筹自建，通常 超过5000亩。 园中各种研发，办公、配套生 活设施齐全，完全是自成体系的 独家花园，园林景观非常优美。 由于美国地广人稀，所以对商务 花园建设的用地规定很严格，花 园面积要远远大于商务建筑面积， 以保证良好的景观，比如北卡三 角科学园区规定建筑的覆盖率不 超过15%。 商务花园可以是一个既可以向单一客户所有，也可以为多个客户服务， 既可以功能混合构成，也可突出某种功能。商务花园可以根据客户的 不同需求，划分出不同的主题，然后围绕主题展开设计。 针对性较强的个性化设计赋予了商务花园以变化和激情，使不同的商 务花园各具特色。 形态多样，卓尔不群 群落分布，层次分明 某一区域的商务花园数量上升到一 定水平后，这些大大小小的商务花园 之间彼此联系，形成一个庞大的群落 体系，形成一个群落。硅谷群落特征 明显，目前硅谷商务花园的规模已经 超出城镇（new town）的概念成为 商务花园区域概念。 由于硅谷商务花园的群落概念，该 地区的一些中小型的商务花园快速发 展起来，生机盎然，与大型商务花园 一起形成层次分明，种类多样的特点。 郊区发展，交通便利 美国的商务花园与欧洲的相比， 位于郊区的比例要高出很多，几 乎全部位于郊区。城市郊区化， 土地价格低，环境质量好是其重 要原因。 硅谷地区各种商务花园沿城际高 速公路分布，很多商务花园位于 几条高速公路的交叉处，交通极 为便利。 硅谷 硅谷 (Silicon Valley) 地 处美国加州北部旧金山湾 以南，早期以硅芯片的设 计与制造著称，因而得名。 后来其它高技术产业也蓬 勃发展，硅谷的名称现泛 指所有高技术产业。 之所以名字当中有一个“ 硅”字，是因为当地的企业 多数是与由高纯度的硅制 造的半导体及电脑相关的。 而“谷”则是从圣塔克拉拉 谷中得到的。 硅谷商务花园具有“公园”的 特征。如花园般的配套设施给予 人更舒适的办公环境，在需要创 意的世界里有助于更激进的思考。 且按照不同客户的要求划分出不 同主题，然后围绕这些主题来展 开设计。 硅谷向着多样化、种类更加丰 富的方向发展。虽然目前硅谷的 商务花园种类更急繁多，但是整 个商务花园群落仍保持着商务花 园最基本的特性。 欧洲的商务花园 商务花园在欧洲可以说非常普遍，旧城区、 城市边缘、小城镇，到处都分布着这种办公 物业。在许多欧洲城市，到处都分布着这类 办公物业，在许多欧洲城市，商务花园是主 要的甚至是唯一的办公物业。 典型特征： 低密度办公物业是主流 分布于城市边缘或小城镇 配套体系成熟自然 低密度办公物业是主流 许多欧洲国家对高层办公不屑一顾，他们不允许高大的办公楼破坏帝国时期形成的 城市天际线，教堂、市政厅、学校和广场是城市标志和文化底蕴，以及他们对历史 的品味。时至今日，伦敦人任在批评着在新的商务办公区Canary Wharf建造的欧洲 最高的建筑——金丝雀大厦。低密度的商务花园是他们对办公空间的真正需求。 分布于城市边缘或小城镇 从20世纪50年代开始，许多欧洲国家的人 口开始从城市中心向城市边缘，从大都市 迁移到城市边缘和小城市。欧洲没有出现 明显的城市衰退现象，经济杠杆避免了人 口在市中心的过度集中。从城市经济学的 角度看，办公物业总是追踪着劳动人口分 布，这样，商务花园在欧洲的大都市边缘 和小城镇里就有了最基本的人力资源支持。 配套体系成熟自然 由于欧洲城市的发展特点，使得城市人口分散， 大城市的边缘和小城镇不但保持了优美的环境， 还有优美的自然环境，同时各种现代化的配套设 施体系建设完好，交通网络优越，满足了商务花 园的配套要求，配套体系融合度良好。 剑桥商务花园 区位：在英国首都伦敦北部55 英里处，坐落着以大学闻名于 世、安静的小城剑桥。剑桥商 务花园位于小城东北部，是小 城内唯一的商务办公物业组团。 剑桥商务花园始建与20时机80年 代，至今以完成12坐主楼的设计。 建筑形式多为三层的单体楼，是 非常传统、简洁的商务花园。 北京总部基地 建筑布局与设计：建筑形态以独栋为主，结合了中国传 统围合式空间和西方开放式街区，每栋楼体有临街面和 内部庭院。同时最大面积围合了园区的庭院绿地，隔绝 周围市政道路的喧嚣。 精心布局，使每栋建筑获得最 佳视野与采光。保证三个采光面，且无视线干扰，同时 塑造丰富的城市天际线与良好的通风条件。 合理运用建筑材料与色彩：塑造 凝重大气的总部办公形象。建筑外观 摒弃了浮华和造作，体现了高效、稳 健、典雅、简洁的产业企业所特有的 建筑气质。 塑造多层次的景观体系，景观规 划以创造公园式办公园区为目的，塑 造多层景观体系。绿化、流水、雕塑、 园林共同创造出的美景让人时刻感受 到对生活的乐趣，也可能成为人们对 工作热情的来源。 便捷安全的交通体系，从市政路进入 各组团内部均有一个速度缓冲区，机 动车流线十分清楚。 完善、趣味化的生活配套设施： 针对城郊办公商务氛围不浓厚，生活 配套设施不健全等不足因素，总部基 地规划中包括酒店、公寓以及对应商 务设施。 北京BDA芯中心 • 区位：BDA芯中心位于亦庄开发区 核心区，北至荣京西街，西至西环 中路，南至地盛北街，东至地盛西 街。 • 规模：占地17万㎡ • 启动时间：2009年7月 • 建筑形式：项目以独栋办公为主， 商业配套、商务配套为辅。 • 入驻企业：中国路桥、云基地、民 生证劵、美国应用材料等近百家精 英企业入园 北京经开·芯中心总占地17万平米， 总建筑面积逾30万平米，包括研发、 孵化、教育培训、配套综合服务等功 能分区，统一规划，整体开发。园区 规划推崇自然环保理念，追求容积率 低、专属企业独栋、果岭式花园办公， 成熟企业运营载体的创新升级。 北京经开·芯中心作为北京市三大软件园区之一，是 北京软件产业基地的重要组成部分列入北京软件产业 发展规划和重点工程，园区拥有高品质企业专属空间、 高生态办公氛围，以及完整高端的企业服务内容，包 括研发、孵化、教育培训、配套综合服务等功能分区, 从高新技术产业的专业配套，到业态齐全的商务配套， 以及社区内企业交流共享的平台，全面支持，为入驻 企业搭建起一个实现价值提升的宽阔舞台。 非中心——中弘国际商务花园，北京60项重点工程之一，占地约39公顷，建筑规模近45万平米,低层、低密度、低容 积率的花园式生态商务综合集群；国际甲级配置，敞开式商务办公，自由分割，业态功能齐备。 北京非中心 交通区位： 　　非中心位于CBD正东8公里处，是公认的泛CBD区域，区域内 路网密集，距朝阳路公里，距京通快速路2公里，紧临机场高 速，距温榆河别墅走廊2公里。项目北临3000亩城市绿化带，南 望国际三八友谊林，东临温榆河、京杭大运河。 非中心与CBD、 首都机场呈金三角的鼎立之势，通过朝阳北路、朝阳路、京通快 速路、东苇路、机场快速便捷连通。在建中的地铁6号线将于 2010年底开通并直达项目,高速连接城市核心。随着区域的发展， 项目将拥有更强大的公交系统支持。 产品形态： 　　非中心引进美国硅谷商务花园“综合、共享、 现代和交流”的建筑理念，由7个组团、28栋四层 写字楼组成，以充满生命张力的“泡”为基本元素， 每一组团包括1个水滴形写字楼和3个矩形写字楼。 建筑采用框架结构，加之大落地窗、空中花园、通 透式中庭、空中廊桥等匠心设计，使室内外有机交 融。 非中心开放式的空间格局弹性十足，平层350 -850平米，独栋2300-3500平米，空间分割自由灵 活。 项目配套： 　　非中心正北面紧邻常赢绿洲假日运动 中心，由27洞的叠泉高尔夫球场和高档别 墅以及顶级会所组成，占地155公顷；叠泉 高尔夫球场与项目相得益彰，凸显非中心 一流商务办公园区的品质；西面还有即将 开启运营的20万平米的超大规模商业综合 体大悦城。 非中心内部更拥有北京独一无二的26500平 米超级会所,由商务会馆、休闲健身中心、 品牌餐饮、娱乐文化等组成，覆盖商务办 公和生活所需功能并提供各种超值服务。 非中心会所不仅一站式满足园区自身需要， 更向外界开放，满足周边数十万人口乃至 整个北京日益增长的商务、休闲、餐饮、 文化和娱乐需求。 入住企业： 　　都邦保险、维维集团、中国船东互保 协会、华软通联(CSOFT)、威顿公司等数十 家国内外知名医药、电子、食品、物流、 IT企业已进驻，成熟商务氛围尊享。 九、重点案例——北京中关村软件园 社会关注： 2001年7月12日，中关村软件园被 国家计委、信息产业部共同确定 为国家软件产业基地。2004年8月 3日，中关村软件园又被国家发改 委、信息产业部和商务部确定为 国家软件出口基地。作为全国四 个“双基地”之一，中关村软件 园从其建设之初就确定了凝聚企 业、整合资源，促进软件产业发 展的使命和任务。中关村软件园 的产业定位正是为软件企业提供 全方位、专业化的服务体系。作 为政府促进软件产业发展的一个 “抓手”，大力发展中关村软件 园对北京软件产业保持领先优势 有着重要的意义。 九、重点案例——常州软件园 常州软件园始建于1999年，是江苏省科技厅批准的首批省级软件园。2004年9月，经国家科技部批准，成为国家火 炬计划软件产业基地。常州软件园位于常州国家高新区东部绿色生态区域内，毗邻常州市政府新行政中心，占地 平方公里。 产业类型： 常州软件园的软件技术及产品以应 用软件为主，主要集中在行业应用 软件、嵌入式软件、企业管理，集 成电路设计等方面。涉及金融、财 税、通信、医院、教育、企业、商 业、政府等各个领域。形成了一批 软件骨干企业与软件拳头产品，以 及相当数量有潜力的成长型软件企 业和优秀软件产品。OKI软件公司是 日本OKI在中国的唯一软件研发中心。 该公司依托日本母公司的技术，加 大本土化研发，目前该公司CTstage 4技术已处于世界领先水平。北大众 志是北大在常州设立的从事网络计 算机应用的公司。承担着国家“863 计划”，是大力发展自主知识产权 科技成果，推进国内核心技术研发 与应用的国内重点企业。 为了扶持常州软件园快速、超常发展， 常州市政府和高新区决定自2004年起连续三 年每年专项拨款2500万元，在注册资本、产 品销售、CMM/CMMI认证、个人所得税、房租 等方面给予入驻企业重点扶持。本着“服务 创造园区价值”的原则，园区将在人才、技 术、资金、市场等方面做好服务，进一步优 化投资环境，有效整合各方面的资源，为企 业创造良好的发展环境和空间。