苏州 金门乐活 LOHAS 广场
操作提案
杭州壹线
2011/3
盘活！效益！
我们从这里开始思考——
项目核心 —— 在于如何实现有限年限内的项目最大利益
关键点 —— 一期业态完善以及一、二期之间的互促，最终实
现项目整体商业氛围
显性问题
人气
业态
档次
空置率
人气严重不足，人流仅
从南入口进入
业态布局混乱、错位
商品经营档次偏低
空置率、转让率高
单体狭长建筑，进深过长
建筑
自我情况分析一：显性问题
矛 盾
一、区域需求VS项目定位
二、宣传VS投入产出
四、微调VS大调
三、市场培育期与可售时间
七、高转手率VS招商对象
六、批发VS零售
五、低端批发VS价值提升
自我情况分析二：矛盾
区位
项目位于苏州市区内环金门路上，属于城市中心区域。
体量
项目体量较大，具备规模效应。
硬件
项目在硬件配套和市场环境上标准较高具备比较优势。
认知度
前期大量推广宣传，项目具备一定认知度。
开发商实力较强，关系网络良好，作风务实。
开发商
自我情况分析三：优势分析
非商圈
项目位于石路商圈西侧，属于商圈辐射外围，非传统商业购物区。
进深
项目独栋式楼体，长进深，短面宽，不利于商业排布和人流环绕。
人气
项目属于新开业市场，人气冷淡，开业率不足，经营尚不稳定，空置、转让率偏高。
目前业态规划粗泛，楼层分布不尽合理，经营户管理有待规范，经营档次较低。
业态
自我情况分析三：劣势分析
苏州同类市场较多，业态重复，且经营多年，市民消费习惯短期难以改变。
竞争
客户分流
钱万里桥小商品市场向外搬迁，原有部分消费客户将分流
市场整合
现有小商品市场整合升级有望在近年展开，项目有机会成为市区小商品市场的代表
口碑
如经营得当
，项目的经
营状况有望
随着口碑积
累逐渐改善
区位
项目的区位优势和物业基础长期存在，将会持续受到各类商家的关注
项目的定位和业态存在升级的空间，如果调整得当，将有机会成为区域商业亮点。
升级
自我情况分析三：机会分析
自我情况分析三：威胁分析
低开业率
市场人气冷淡在传统经营户中形成不利口碑，当前的低开业率影响新商家进驻。
经营危机
若项目的经营现状持续得不到改善，则市场的经营将会出现危机。
钱万里桥
新钱万里桥在硬件、配套、规模上与项目齐鼓相当，并有牢固的商家基础。
不属于政府规划的重点商业区域内，孤木难撑，有被边缘化的危险。
政府规划
项目的商业经营步入正轨需要时间，但项目的使用年限相对较短，影响销售回款。
土地年限
现状
未来
金门国际，路在何方？
坚持或改变
投入产出比
发展方向
小商品市场？
专业市场？
生活购物？
市场经营不佳
新型商业
调整代价
时间
资金
一线观点：诊断结论
项目根本的问题是市场定位的偏差！
传统小商品市场只有批发走量才能存活，根据目前的市场发展规律，一个城市只有一个大型小商品批发市场。当前项目无法吸引传统批发商户进驻，难以在与钱万里桥市场竞争中胜出。
前期项目定位以“批发市场”为基础，导致项目形象低档化，并导致目前的错位的楼层业态布局。
小商品市场是一个机遇，但不是我们的机遇。项目抓住了一个不属于自己的机遇。
结论：项目需要重新定位！
苏州首个城中心
Lifestyle Mall生活体验式购物广场
项目总体定位
综上所述
案 名 建 议
苏州 金门乐活 LOHAS 广场
来福士
芳汇广场
港汇广场
美罗城
在商业中心里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术、享受都市夜生活。
乐活 LOHAS广场案例
开放式空间；
面积相对来说不大，商户是由中高档专卖店、餐饮和娱乐等多种元素构成，购物功能与传统相比弱化；
设计非常有氛围，独特、领先、时尚。
乐活 LOHAS特点总结
苏州金门乐活 LOHAS 广场
～～·业态规划·～～
休闲娱乐
5F
鞋类箱包
4F
男装主题
3F
精品女装
2F
日韩百货
1F
KTV、电玩城、健身馆、电影院
鞋类箱包馆
休闲馆、运动馆、绅士馆、定制馆
少女馆、淑女馆、化妆/饰品馆
日韩风尚馆
一期
KTV、电玩城、健身馆、电影院
二 期 思 路
项目整体定位：
现代体验式家居生活馆
现代体验式家居生活馆
品牌
基地
综合
展贸系统
家居
设计平台
国际化
高融合性
前瞻性
可持续发展
高新家居
体验系统
集家电、家具、建材、家饰、设计、装修以及休闲、餐饮、展览、娱乐、服务等综合功能为一体的
家居生活体验广场!
“乐活”广场操作思路
指导思想
盘活！效益！
迅速行动 多轨齐发（点、面兼顾）
“乐活”广场操作脉络
5F 独立对外招商
2-4F 业态调整、步行街招商、整体销售
准备，已售商铺委托租赁
1F 沿街商铺调整、主力店招商、
2-4F 商铺销售
二 期
一 期
项目定位，工程跟进
1F、5F 商铺销售
二期招商、销售
操作思路
1、5层独立形象，对外招商，重新树立项目形象，拉升人气；
2、5层招商完成50-60％任务；
3、二期项目同步进行，对项目定位进行细化、论证，并尽快动工；
5F 独立对外招商
二 期
一 期
项目定位，工程跟进
操作思路
1、对2-4F业态调整，整合现有商户资源，规范业态划分；
2、业态调整时间：现在至2013年租赁时间截止；
3、对调整后空余商铺进行招商；步行街招商；
4、对二期商铺招商、销售同步展开
2-4F 业态调整、项目整体
销售期准备工作
一 期
业态调整图
二 期
二期招商、销售
化妆/饰品区
内衣区
少女装区
淑女装区
2F 女装主题馆
日用百货
综合区
文具/玩具区
花艺/礼品区
家居生活区
酒店用品区
1F 五大区域、分类小街
日用百货综合区
文具玩具区
家居生活区
酒店用品区
花艺/礼品区
调整原则：
以块状业态为划分楼层，
并以内部主题街进行条状
细分
皮革区
箱包/鞋类区
针织品区
4F 三大区域
休闲馆
绅士馆
运动馆
定制馆
3F 男装主题馆
操作思路
1、根据租赁时间（2013年截止），与KFC、屈臣氏等主力店进行接洽
2、借主力店招商，作为形象旗舰店进行项目整体定位宣传推广
3、2－4商铺的销售跟进
4、已售商铺业主统一补签商铺委托租赁协议；
1F 沿街商铺调整、主力店招商、2－4F商铺销售
一 期
一 期
1F、5F剩余商铺销售
操作思路
1、在整体商业氛围盘活之后，将之前对外表示属于发展商持有的1F、5F商铺重磅推向市场，热点带动项目最后市场火热氛围。
2、将前期销控的1F、5F主力店等节点型铺位进行高价销售，实现项目超额利润。
“一铺两租”销售方式
商铺经营权转让（建议转让时间定为15年）＋招商租赁；
经营权转让附带委托租赁协议，给予业主一定期限回报；
快速启动商铺的销售工作，快速回笼资金；
（此部分此处不展开阐述）
Thanks！
