房屋价格的国际比较
美国普通住宅不足1100美元/平米
东京市中心区新公寓（全装修）万元人民币/平米
英国普通地区为200英镑/平米，约合～万元人民币/平米；伦敦地区房价约合300～600英镑/平米，约合～万元人民币/平米
瑞士房价是全世界最高的之一，价格最高的苏黎世市区或风景区的房价约合2500～7000瑞士法郎，约合～万元人民币/平米，但郊区约为 1500～3000瑞士法郎，约合～万元人民币/平米
汉城的房价在世界上名列前茅，中心区住宅约～万元人民币/平米
世界经济出现“有史以来全球最大的一次资产泡沫”推动中国房价飞涨（2001—2006年）
这次泡沫超过20世纪三次房地产泡沫：日本、泰国、30年代美国部分地区。超过90年代全球股市泡沫
（增幅为世界GDP的80%）。
30万亿美元
70万亿美元
发达国家楼市总值
香港不同档次住宅的价格分化
豪宅与普宅的价差一直维持在~倍之间，它实际上反映的是两个阶层的收入差异。从这个意义上讲，由于深圳的贫富差异大于香港，因此深圳豪宅与普宅的价差有可能比这个差异还大
07年第二季为临时数字 独立屋以山顶及南区洋房成交个案计算 分层豪宅以20个豪宅屋苑成交个案计算 中小型住宅以50个大型屋苑成交个案计算 資料來源：美联物业资料研究部
２.１２
２.４３
２.６６
香港实质利率走势图解
注：实质利率 = 存款利率 - CPI
香港房价与实质利率关系变动图
市场因素分析之一
世界经济衰退，金融危机，消费萎缩
美国“双赤字”经济模式遭到毁灭性清算，表现为次贷危机愈演愈烈，已经逐步延伸到优质房贷领域，美元贬值、崩溃阴影挥之不去，美国经济进入衰退期，对世界经济将产生严重影响，世界范围的金融危机不再是危言耸听
欧洲楼市恶化，英国楼市泡沫破灭。Stansfield预估，2008年楼价将下跌5％，明年再跌8％
索罗斯指出，目前的金融危机是上世纪30到40年代“经济大萧条”以来最严重的一次。他预言，今年全球股票市场在经过短暂反弹后将继续下跌。
摩根士丹利指出，信用市场骚乱是30年来最严重的银行危机，严重性超过1987年纽约股市崩盘、亚洲金融危机和网路股泡沫破灭。
国际金融教父、前美联储主席
艾伦. 格林斯潘07年12月12日讲话
非常大的经济损失将成为这场危机的必然结果
金融危机变得越来越有可能一触即发，若不是由于次级抵押贷款的引发，这场危机也有可能被其他市场的因素所触动。
历史总是对过长时期的低风险溢价充满敌意。
全球的长期利息率的持续低估。
全球性的储蓄意图缓步超越了投资的需要。
房产价格的急速增长促发了全球地产的泡沫经济
价格泡沫不能够被货币政策安全抵消，只能由投机势力的消退而自生自灭。
投机资产诸如：股票、债券以及房地产，以及其它金融衍生资产，现在远远超过了中央银行的储备资产。
国际资本市场堪忧
美国消费紧缩 消费者消费模式逆转
美国消费者信心指数极度低落
有愈来愈多的家庭视吃馆子为豪华享受，现在都被迫放弃，改为留在家中用膳，既可减少饮食支出，同时亦节省汽油开支
许多家庭亦尽量把购物的次数减少，以减少使用汽车
购物时亦会多作比较，拣选较便宜的必需品，并会多购罐头食品，少购价钱较昂贵的新鲜产品
改变了以往饮食时的浪费作风，吃剩的食物不会随意弃掉，而是保存下来待下一餐再食
实在无法应付食物开支的家庭，便向专门帮助穷人的foodpantry求救，领取免费食物。据每年派发二百万磅食物和生活必需品的慈善机构America’sHarvest表示，去年第四季送出的救援食品，增长了20%
中国经济很难独善其身
与世界经济联系紧密
世界工厂
贸易依赖
内需还不足以支撑经济继续高速增长
国际经济环境恶化，对中国而言不确定的是，美国经济衰退和金融危机的输入渠道和影响程度，除了贸易和金融还能有什么？（已对贸易产生冲击，中国外贸出口增速已经创6年来新低）
中国经济将会被动性地进入减速周期
中国经济进入减速周期
住房的民生性日益显现，政府将加大保障住房的市场分额
本次政府工作报告将解决中低收入阶层住房问题和调整住房结构，稳定房价，保持房地产业持续稳定发展
政府将从廉租房、经适房的建设，增加中低价位、中小套型住房的供给；通过综合手段抑制房价过快上涨；促进房地产业持续稳定健康发展等四方面来落实07年出台的一系列调控政策
政府提出“十一五”末，将提供1000万户低保家庭住房目标，据中投证券测算，这需建设亿平米住房（人均15平米），这是06年全国住房总销量的88%，需资金9480亿元，目标难以实现
上述政府目标如能部分落实到实处则市场格局将巨变（也是万科“拐点论”最大动因）
市场因素分析之二
民生层面得到重视
市场因素分析之三
房企运营环境从过热到“极度深寒”
２００７年房地产过度繁荣，成就了碧桂园、ＳＯＨＵ中国等海外上市房企，并引致土地市场的１０个月疯狂，从而抬高市场成本，透支消费需求，最关键的是引来了政府的矫枉过正的“重手治市”
一、房贷收紧打压了市场需求
二、信贷紧缩压制了资本的投资冲动
三、土地苛责打破囤地增值模式
上述原因使资本市场看空房地产行业及上市房企，资本市场对房企“断奶”行为会使房企加速、低价变现存货（土地、在建工程、现楼）
资金正取代土地成为当前房地产的最大变量；而随后引发的土地市场变量，将导致竞争格局发生本质变化
房地产的投资属性、金融属性大大增强，使其与当前变数较大的宏观环境走势之联系波动性增强（政府报告指出增加人民财产性收入）
当前房企资产性决策远高于经营性决策，使房企营运难度加大
资本市场的误读二引致的市场误读
碧桂园、SOHO中国成功上市的“坏榜样”导致10个月的土地疯狂
造成土地暴涨“面粉贵过面包”
金融属性全面爆发
引来政府釜底抽薪
从需求和供给扼制市场
(房贷政策和土地政策)
恒大地产“东施效颦”
市场土地成本增加
透支消费需求和土地需求
市场需求能量萎缩，使市场需求出现负循环效应
政府转变稳健的货币政策为从紧的货币政策，改变了流动性过剩局面，国家减少固定资产投入，信贷收紧
国内外热钱抽离内地房地产市场
投资、投机需求抽离市场
有限的刚性自住需求犹豫、观望、徘徊
市场因素分析之四
供需情况逆转——需求萎缩
市场行为心理——地产商
3月21日潘石屹在新浪放言：
未来100天内中国房地产企业将发生剧变
3月20日发生的恒大IPO搁置，我认为是2008年中国房地产界最具标志性的事件，跟在恒大后面要在国际资本市场上市的中国房地产公司大约有40多家，准备募集的资金有200亿美金，这次恒大的IPO搁置对这40多家房地产公司而言，无论是资金上还是心理上都将会造成巨大的影响。它们下一步就会马上调整自己的战略。现在中国国内是从紧的货币政策，国际资本市场这条路又被堵死了，所以我认为未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。
李嘉诚相信，宏调政策最终将使得大陆股市和楼市长远健康发展，对未来楼价走势感到乐观
海通证券分析师张峦、帅虎称：行业政策齐转暖 战略建仓正当时谢国忠指出，将来至少有一半地产商倒闭或被收购（业内人士称之“无厘头”）
第一创业的地产研究小组在其2月份行业报告中称：2月份地产板块领跌大市，08年房价进入震荡，全国房价或将上演2006年上海市场走势
中金公司分析师白宏炜、孙贤兵市场调查报告：
对14 个城市近70 个楼盘进行实地调研，一手房调研结果：成交量在回升；二手房调研结果：房价依旧偏高
调研结论：短期内一手房市场成交量将回升，而回升的动力主要来自于中低价、中小户型商品房，这有利于地产商资金压力的缓解和业绩的实现；而从房价/租金比来看，房价泡沫明显，意味着房价继续上行风险较大，行业需要结构性调整来化解高房价风险，而政府保障性住房政策有利于这一调整，行业中长期依旧看好。
下半年对09 年经济和房地产行业判断的清晰将有望使房地产市场反转上升
中投证券分析师李少明
一线城市包括深圳市场成交量逐步回暖，价格企稳，上海市场成为是本次房市回暖中的龙头城市
行业正走出低谷，开始新一轮的发展和成长，维持对行业“看好”评级。
07年全国土地开发速度仍然滞后于购置速度，全国商品房剩余可开发面积仅够年开发，长期来看，城市住宅土地供应严重不足
两限房的供应难以对市场构成冲击，一线城市住房需求依然乐观。
政策关注更多的是民生性住房
第二套房贷已有部分松动的迹象，微观面的适度放宽非常有利于逐步回暖的销售市场
08年房地产板块难以再度回复到07年峰值
