关于竞争
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2010年土地出让情况来看未来市区供应不低于460万㎡，竞争激烈
关于竞争
世欧王庄：福州最大规模旧改项目，紧邻本案，大盘高端形象，势必成为最大竞争
根据地块出让要求，王庄项目先启动安置房，但开发周期较长，对本项目而言以快打慢才能争取竞争主动。
产品上差异化
产品创新
针对策略
竞争优势
规模大盘、配套齐全
品牌开发商
关于竞争
规模 占地亩,总建筑面积127万平米,其中商品房55万平米,商业占15万平米,拆迁安置房56万平米
建筑风格 现代简约、公建的立面
位置 晋安长乐中路两侧，北临福马路，东至连江路，南靠国货东路
产品 超高层住宅，主要为120-200平米舒适型户型
项目特色 超大体量、超炫的外立面、丰富的城市资源
保利项目：建面70万㎡城市大盘, 120㎡/70%，将以走量为主要目标的市区大盘
针对策略
产品创新
差异化营销体系
户型面积控制合理
大盘的快速走量要求，势必对市场的价格走势和格局造成一定影响
竞争优势
保利品牌
区域大盘，配套齐全
关于竞争
万科上海新村：品牌开发商，城市正中心大盘，预计售价万/平米
针对策略
形象定位、产品定位差异化
竞争优势
全国知名品牌开发商
城市正中心
区域配套资源优越，紧邻万宝、东街商圈
关于竞争
关于竞争
现状2：受120/70限制大盘增加，未来中小户型竞争加剧
未来同期同质产品量大，直面竞争
现状1：未来近460万平米存量面市，供应量大幅激增，竞争激烈
关于客户
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关于客户
福州市区高端项目客户主要为：鼓楼、台江为主的福州市区客户、八县财富阶层一族
110-120平米面积段产品客群：高级白领，企事业高管等城市中坚力量一族
关于客户
项目 产品形态 客户构成
中天金海岸·领江十栋 高层 鼓楼区客户为主，多为企事业单位高层及公务员，以及平潭、长乐等八县的生意人
阳光城新界 高层 福州市区的客户、外地在福州工作的白领、八县客户、投资客均有
七街十二府 高层 仓山区域客户占60%，多为师大的教师、鼓楼、台江投资客占20%，还有部分长乐、福清的客户
融侨观邸 小高层，多层 福清、长乐八县客户占55%、市区客户占30%，以企业主，公务员，银行管理层为主
世欧上江城 高层 福州市区客户占60%，八县客户占30%，客户主要有福州市区客户，政府官员、公务员，个体业主
万科金域榕郡 别墅+高层+超高层 福州市区客户为主，多为银行与企事业单位高管，部分八县客户以及泉州等地的万科品牌追随者；万科房子很少做投资，主要为自住
万科金域华府 高层 40%为仓山区；30%为八县，其中八县以长乐为主，福清平潭次之。30%为晋安、鼓楼、台江以及万科的品牌追随者。
天澜 高层、超高层 福州本地客户为主，鼓楼区占比多，多数是高级白领，与其一直宣传的鼓楼概念有关，八县客群占少数。
融汇江山 高层 鼓楼区为主的财智阶层
市中心110-120平米客群：市中心情节者、城市中坚、新贵一族
福州市区高端项目客户
鼓楼、台江为主的福州市区客户，八县财富阶层一族为辅
区域客户为主，刚需一族、投资客，主要为城市白领，企事业管理阶层及八县生意人
市中心110-120平米客群
市中心情节者
新贵一族
城市中坚
关于客户
城市中坚
职业：市区企业中高层管理人员、生意人、中高级公务员
年龄：30-40
年收入：30-100万
置业特征：他们习惯市中心的生活，追求便利性 ，注重生活的品质
新贵一族
职业：白领阶层或新兴富二代
年龄：30-38
年收入：30-60万
置业特征：他们城市新贵，长期生活在市中心，希望在市中心有一私属空间，注重产品功能配套。
回归市中心客群
职业：医药业从业者、高级白领或生意人
年龄：35-45
年收入：50-100万
置业特征：他们希望在城市生活，但在初次置业的时候被迫郊区化，他们希望与家人一起享受市区的便捷。
110-120平米面积段客群
案例研究
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本地豪宅视角
全国豪宅视角
模式一：城市综合体+核心地段+品牌---世茂天城
世茂天城 福州最高的住宅地标，超高层+纯大户
建筑面积： 50万㎡；容积率：
产品形式：超高层住宅，主力面积为200-250㎡
销售状况：尾盘，833套总价超500万，月均销售59套、年均18万㎡
均价：均价25000元/㎡，价格从08年12000上升到目前接近3万
客户：客户以八县客户为主，市区以台江的客户居多、多为企业主，主要看重世茂品牌与茶亭公园资源
福州城市豪宅发展模式
豪宅发展核心驱动力:
城市综合体配套：福州唯一一个集超五星级酒店和5A写字楼、高档住宅区及休闲商业于一体的城市综合体项目，并有高端私人会所。
核心地段：福州传统城市中心，占据东街口商圈核心位置，傲立福州城市中央生活区，拥有完美生活得配套设施。
模式二：高品质、高科技打造+核心地段---阳光白金瀚宫
福州城市豪宅发展模式
阳光白金瀚宫
位置：鼓楼区得贵路33号，五一路与津泰路交叉口
建筑面积： 万㎡
容积率：3
产品形式：4幢29-31层高层，住宅面积171-258㎡
销售状况：仅剩10层以下房源
均价：均价25000元/㎡(全装修)
客户：福州本地客户为主，鼓楼区较多，主要看重项目城市正轴的核心位置和科技智能化
东街口商圈
五一商圈
阳光白金瀚宫
市行政中心区
市商务中心区
五一路
津泰路
东街
豪宅发展核心驱动力:高品质打造+核心地段
高品质、高科技打造：国际经典的ART DECO建筑风格，创新的空中别墅设计、超五星级奢华的入户大堂，50项国际领先的科学技术、材料设备，精确定制，细心雕筑，全面解决了现代居住的“阳光、空气、水、声环境”难题。
核心地段：占据东街口商圈、五一商圈的核心位置，傲立福州城市商务中心区、行政中心区、中央生活区的交汇点，拥有完美生活得配套设施。
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模式三：强势资源拉动+高品质+好品牌---融侨观邸
福州江滨豪宅发展模式
融侨观邸 环球稀缺资源
位置：仓山区闽江大道117号
建筑面积： 17万㎡
容积率：
产品形式：16栋4-33层板式住宅
主力面积：多层:79－115㎡，高层:131－186㎡
销售状况：目前2期在售，面积为150和170 ㎡
均价：均价33000元/㎡
客户：主要有福清、长乐八县客户、市区企业主，公务员，银行管理层，看重闽江南岸的滨江风景线
豪宅发展核心驱动力: 强势资源拉动
项目位于闽江南岸的滨江风景线之上，西近洪山大桥、向东可接金山大桥，向北亲密接触南滨江公园的满目翠绿与闽江四季风景，西南侧燕尾山、西山二山苍翠山景推窗入室，江景、山景、公园景观在此一次收齐。
高品质打造：温泉入户，立面仿石面砖与高级涂料的色彩搭配，大面积的广角窗，福州首屈一指的“完全人车分流”。
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豪宅发展核心驱动力: 强势资源拉动
位于福州南江滨，占据先天不可复制的城市一线江景优势，独揽最稀缺的闽江浩渺江景，坐享悠悠港头河的清新秀美，南江滨公园、湿地公园在侧，双水岸风光无可比拟。
产品创新力
摈弃传统奢华的繁复元素，将LOW-E中空玻璃幕墙大面积的应用于住宅立面，打造福州首家Window Wall ——玻璃幕墙光哲学建筑。首个引入3G平台的社区，着力打造福建首个智能化社区 。
模式四：强势资源拉动+高品质+创新---世欧·上江城
福州江滨豪宅发展模式
世欧·上江城 南江滨首席江景豪宅
位置：福州市仓山区南江滨大道
建筑面积：27万㎡
容积率：
产品形式：现代高层
主力面积：130-190㎡
销售状况：目前2#楼销售中，每次开盘销售率达50%以上
均价：均价15000元/㎡
客户：主要公务员，政府官员，目前客户正向八县辐射，看重闽江南岸的滨江风景线与东部新城未来发展潜力
模式一： 综合体+品牌
模式三： 强势资源拉动+高品质+品牌
模式二： 高品质+核心地段
世茂天城
融侨观邸
阳光白金瀚宫
品牌开发商品牌牵引，综合体强势配套营造
一线江景等强势稀缺资源牵引
城市核心区域，高品质住宅引领
发展模式
模式特征
代表项目
模式四： 强势资源拉动+产品创新
世欧·上江城
一线江景等强势稀缺资源牵引、科技创新产品
融侨观邸
发展模式研究——福州城市豪宅发展模式
福州城市豪宅众多，主要以四种模式拉动
功能转换型豪宅：青岛东海路9号——以超高层地标建筑、精装修及尊贵的酒店服务奠定市中心豪宅形象
青岛市区繁华地段
占地约10100平方米，总建面95368平方米，容积率：
全国豪宅视野——产品创新
核心举措
建筑地标：2栋50层塔楼及2层裙楼组成，山东最高的住宅楼，动感的“帆”形外观切合“帆船之都” 的意义户型：
以三房170—270平米为主，其中顶层为623的复式公寓，精装修，全套家电配置，智能家居
物业升级：极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升
未来科技型豪宅：杭州金都城市芯宇——科技精装，绿色大宅
杭州西湖区文一路118号
占地/总建筑面积：约16万/23万平米
价值提升模式：高科智能、精装修实现项目高溢价
适奢户型： 110平米两室两厅两卫
核心举措
建筑设计：5幢29-30层高层外观造型现代、新颖，使用了穿插、造型、斜切等要素
户型：精英户型，设计新颖独特，演绎“适奢”生活哲学
适奢科技品质大宅：结合杭州的环境气候特征等实际情况，集成了18项科技技术，体现出“节能环保、舒适生活、智能科技”的特点，实现高效、节能、舒适的科技品质生活。
全国豪宅视野——产品创新
创新型豪宅：万科公园五号——万科北京TOP系产品
位置：北京朝阳区城市核心地段，朝阳公园南侧，东三环与四环之间
规划建设用地约万平米，总建筑面积万平米，住宅面积约万平米
价值提升模式：全方位提升，地标性建筑、创新顶级产品线、科技元素的汇聚
核心举措
建筑设计：双层环保立面，U型玻璃幕墙与宽幅石材，小户型及商业部分的立面采用现代风格，大户型则采用新古典主义风格
园林规划：双主题内庭，现代艺术主题院落
户型：典型受“90/70”限制项目，户型分为三种，零居57㎡，一居87㎡，三居220㎡。将87㎡一居和92㎡一居拼合，推出迎合刚性需求的178㎡三居户型
产品功能创新：创新企业独栋，公园五号8号楼即万科·五号公社，定位于“CBD唯一公园办公独栋”，拥有7800平米大体量，双层loft复式结构，室内层高米
附加值：酒店式公寓物管理念，提供入住、居家、商务、空房、房产管理等服务
全国豪宅视野——产品创新
立面创新型豪宅：春森彼岸（重庆）：大气磅礴，富有国际感的建筑形象迅速建立项目豪宅标签，代言城市界面
通过城市多元空间的打造，重新定义重庆滨江生活
开放性
城市性
多元化
符号感
非城市核心发展区域，从理念以及品质附加实现价值突破，08年3月，高层万元/平米，与同区域别墅价格平齐
帆船型的售楼中心
湾区艺术型豪宅：香港贝沙湾项目一直被公认为香港豪宅项目的先驱及典范——以滨海资源和财富为基础，但又力求突破，领略生活的艺术
Bel-Air 不但拥有高达170万尺的大型绿化环境，而60万尺的临海休憩公园更在咫尺
大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变
花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致
发展商将一艘60尺长的游艇放在示范单位旁，而未来Bel-Air 的住户，可凭住客会所的会员身分，租用这艘游艇
Bel-Air 由知名建筑师Foster & Partner设计的，共有8座住宅大厦
Bel-Air 4幢双子式线性豪宅大楼，与四周的山海呼应，更让每个豪宅单位皆享有最佳景观、采光都以及空气流通量。此外，除了户户皆背山面海外，更设有宽敞露台配合花园平台上不同主题的池景及特色园林同时饱览三重优美景致
全国豪宅视野——生活模式
新都市豪宅：深圳华润幸福里——依托城市价值，以概念包装、新颖的建筑立面和尊贵的服务颠覆“大”即“豪”传统理念
位置：罗湖金融商务中心
住宅占地万米，总建面11万米，住宅建面55万米（含木棉酒店），商业建面4万平米，容积率
价值提升模式：以自身产品力以及地标级建筑形象打造城市中心区地标形象
整合周边城市价值：项目依托城市顶级都市配套资源，华润中心集商务、购物、休闲、娱乐等各种功能于一体
建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形态，体现城市标签价值
户型：特色多功能空间空中院馆，彰显舒适与尊享
样板房：国际品牌高品质产品，五星级酒店般的细节展示，提升客户心理预期
核心举措
全国豪宅视野——生活模式
万象城：深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，200多个大小不一、功能各异的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，真正的一站式消费中心
君悦酒店：美国凯悦酒店旗下的五星级商务酒店，大中华第五座。深圳唯一的空中大堂
万象城二期：具备国际水准的休闲娱乐广场,一期的补充与延续
幸福里：具备商务功能的城市资源型高尚住宅
华润大厦：5A智能化甲级写字楼，进驻多家世界500强企业，国际知名金融机构、保险公司等，汇聚各行业商务精英，深圳写字楼最高素质、品的代表
幸福里
幸福里：建面约11万平米，3栋49层住宅，定位为“以居住功能为主导，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”
建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形态，体现城市标签价值
以东京六本木为蓝本。整体设计取意苏格兰花呢格经典隽永的优雅风情。以简洁的几何网格和线条，利用不同的材质，以时尚的砖红、典雅的洞石米白和简约的金属灰，创造出犹如“舞动的格子”般典雅而又充满活力的立面风格；
采用典雅英伦建筑立面；
幸福里
园林景观
典雅建筑立面
3栋49层超高层
户型：特色多功能空间空中院馆，彰显舒适与尊享
奢侈型两房：以最小的尺度换得最大的资源
空中院馆
生活
阳台
140平米3+1房
豪华精装修
空中院馆可变多功能房设计实用性大增；
每户均有生活阳台以及观景阳台双阳台设计
国际一线品牌装修标准
幸福里
样板房展示：国际品牌高品质产品，五星级酒店般的细节展示，提升客户心理预期
立体化多层次园林系统
贝尔高林首席设计师主笔，园林作为华润中心二期的整体，住宅区的园林既与整个华润中心的顶级街区环境和谐统一，又将商业与生活的环境巧妙区隔，烘托出幸福里浓郁的生活气息
整个超五星级私家园林的打造，住宅区域整体抬高约米，营造独立/幽静的居住环境，将繁华喧闹置于身后
C L 3
幸福里
创新全封闭式销售中心，精细化接待动线，将区域、品牌、产品、概念融于一体，强化洗脑效果
开盘销售率达85%以上
均价达45000元/平米的高价格，高于周边平均水平2倍左右
树立市区楼王国际品牌形象
速度实现
价格实现
品牌实现
幸福里
总结：以自身产品力以及“幸福”理念传递打造城市中心区地标形象
营销创新：以创新全封闭销售中心，精细化接待流程，对参观者进行全面洗脑
华润幸福里打造豪宅形象的关键举措
建筑设计：采用典雅英伦建筑立面及超高层建筑形态，体现城市标签价值
户型：特色多功能空间空中院馆，彰显舒适与尊享
样板房：国际品牌高品质产品，五星级酒店般的细节展示，提升客户心理预期
整合周边城市价值：项目依托城市顶级都市配套资源，华润中心集商务、购物、休闲、娱乐等各种功能于一体
幸福里
世联对全国乃至世界范围内城市豪宅案例进行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式
功能转换—东海路9号
科技智能化—金都城市芯宇、中枢西岸
立面创新—万科公园五号、春森彼岸
顶级配套私享
历史人文
生活模式
资源私享
产品创新
核心
驱动力
上海华府天地
杭州西湖8号公馆
新都市生活示范—幸福里
富人生活示范—波托菲诺
湾区＋艺术—香港.贝沙湾
万科十七英里
吉宝湾
凯旋门
Brickell Key
William island
代表案例：
青岛东海路9号
深圳星河丹堤
杭州金色海岸
深圳红树西岸
上海华府天地
杭州西湖8号公馆
深圳中信红树湾
深圳波托菲诺
香港贝沙湾
深圳万科十七英里
新加坡吉宝湾
香港凯旋门
美国Brickell Key
美国William island
……
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