%
57,000
公寓
%
37,000
酒店
%
52,000
商场
%
152,000
办公
比例
体量(㎡)
物业形态
126
物业简介
地理位置：北京CBD内，国贸桥西北角，北侧紧
邻长安街，东临三环路，地理位置优越
开发商/投资商：中国银泰投资、美林、凯悦酒店
建筑面积：35万㎡
开盘时间：2005年
入住时间：2007年
容积率：8
周边环境：位于CBD核心区，靠近地铁
建筑高度：主楼米，两栋辅楼186米；
建筑特色：主楼采用酒店和公寓两种物业叠加的
方式布局，这种竖向布局的方式适合CBD这个寸
土寸金的区域；
整体定位：首都CBD金十字区域的顶级寓所
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
127
写
字
楼
部
分
写
字
楼
部
分
酒店部分
•凯悦旗下的最高档的酒店品牌“Park Hyatt”，共有 237套房间
高档公寓
酒店部分
高档公寓
商业部分
•柏悦府（Park Hyatt Penthouses）总共万㎡，位于主楼的
35/36层以及50-58层，28套
•主要为面积范围在320-550㎡之间的户型
•银泰写字楼
•柏悦居（ Park Hyatt Residences）规模为万㎡，位于主楼的
7-33层，总共216套
•户型主要由140㎡左右的一居室和 240㎡左右的两居室构成
•人保大厦
•商业裙房，地上三层、地下一层
项目的开发组合是典型的综合商务体模式，集合了商业、商务和居住功能，并且各功能之间相互融合，
形成了完整的消费链。
项目的各功能产品档次相契合，保持各自品质的同时，又可依托其他物业的品牌支持，树立较好的整体
形象。
物业组成
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
1,200元/㎡/月（一层净租金）
租金水平
85%
入住率
高档（国际一、二线品牌较多）
档次
2008年
开业时间
共有53个国际知名品牌入住：
负一楼：Starbucks, Llilyrose,
Franz,Buben&Zorweg,Sasa等
一楼：Vertu, Hermes, Cartier, Tour
Billon,Ermenegildo Zegna
二楼：Agnona, Donnakaran, ichmond,
Qeelin,Valentino, Gqultter
三楼：Pal Zileri, TSE, MCM, Valente
主要入住
品牌
零售物业：店中店式国内外知名品牌
专卖店,卡地亚,Giorgio Armani,Dolce
& Gabbana等奢侈品牌在这里设旗舰
店§ 配套性商业物业：餐饮，会所等
物业形态
负一至三楼
商业规划
万㎡
商业规模
128
商业规划
商业配套
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
特色餐厅―全北京最高的餐厅提供世界各
地的风味佳肴、
360度俯瞰北京全景
66层
酒吧提供陈年美酒、香槟、特色鸡尾酒及
摩登爵士乐现场表演
65层
大堂酒廊– 全日提供各种精选饮品及美食
63层
专用水疗Spa 中心设有8间水疗客房、休
憩长廊、健身设施
及25米室内泳池
59-60层
健身中心, 设有先进健身设施及器材、按
摩客房、25米室
内泳池、健身平台及休憩长廊
娱乐中心- 设有三个酒吧，藏酒库，并有
现场娱乐表演、
露台及烧烤
6层
私人贵宾厅– 提供传统广东粵菜及管家服
务
5层
129
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
130
负一楼主要品牌
一楼主要品牌
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
2007年10月
入住时间
凯悦酒店集团
管理公司
2005年12月
开盘时间
90%
销售率
精装修带家交房标准具家电
交房标准
柏悦居：2008年均价44,000元/㎡（开盘初期为35,000元/㎡，年涨幅为
%）
柏悦府：2008年底最高报价为91,277元/㎡（开盘初期为68, 000元/
㎡，年涨幅为%）
售价
柏悦府：500-1,600㎡
• 300-500㎡（一层三户），套数占比65%
• 800㎡（一层两户），套数占比35%
柏悦居：
• 一室一厅：130-140㎡，套数占比%
• 二室一厅：220-240㎡，套数占比%
户型配比
柏悦府：国际首脑定制公寓，规划28套，万㎡；其中有7套为保留
单位，销售21套；层高米
柏悦居：酒店式服务公寓，规划216套，万㎡；层高：米
产品规划
万㎡
居住规模
131
住宅规划
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
132
酒店规划
柏悦酒店是凯悦集团Park Hyatt品牌，柏悦酒店。
柏悦仅在全球主要城市或金融中心管理酒店，并
全部面向高端商务客人和政界要人。
设计师将酒店的大堂位于主楼的200米高的空
中，号称全国最高的酒店大堂。在风格上，波特
曼采取了贯用的手法，大胆将东方文化充分融入
到现代的酒店设计中去，中国灯笼和古建筑窗棂
的图案随处可见。
根据柏悦酒店在全球其他酒店的标准，预计237
套房间中将有很大一部分为100㎡左右的套房，
普通豪华房间的面积也为45～60㎡左右，间采用
前卫和创意的设计，豪华而不奢侈，体现潜在使
用者的高尚品味。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，
品牌均为世界最先进的原装进口电梯(OTIS）
双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效
率和提高楼层使用面积。高区梯速为6m/s，低区梯速为
VAV空调系统
150毫米架空地板
ARMSTRONG或同档次可卸式矿棉板（开发商提供天
花板材料，由租户自费安装）
可更换单元式LOW-E玻璃幕墙
设施设备
公共区精装修，租户内部粗装修
交房标准
70%
入住率
32元/平方米/月
物业管理
凯悦酒店集团
管理公司
260元/㎡/月
租金
2007年
入住时间
4米，净高约3米；大堂挑高12米（净高8米）
层高
标准层1,849㎡，无中柱大开间结构
单层面积
人保大厦：定制式写字楼，面积万㎡，44层
银泰中心写字楼：甲级写字楼，面积万㎡，44层
产品形态
万㎡
规模
133
写字楼规划
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
134
项目评价
产品品质出类拔萃，极具稀缺性：树立产品的差异性和识别性，是支持物业市场收益的关键；除了运
用了地标性建筑的优势之外，项目的产品本身保持了良好的档次，材质和配套均符合国际化标准。
国际品牌的嫁接：银泰中心与凯悦集团合作，引进了柏悦这一豪华五星级品牌，同时凯悦集团还管理其
出售的高档公寓部分。与国际知名品牌的合作提升项目整体的档次及形象，且有利于物业保值增值，能
够有效吸引更多来自于全球的客户•
项目整体以凯悦酒店的柏悦品牌作为标杆，同一个管理公司将酒店的高端品牌服务和管理延伸至商业，
写字楼和住宅，给物业附加了品牌价值–项目写字楼，住宅，商业和酒店的档次均是代表北京市场的最
高端的档次，树立了项目的整体品牌物业的不同消费需求均有同一特征的目标客户群体支持，实现了项
目内部客户资源的互动，并互为配套：如酒店是独立的经营项目，又为住宅和写字楼提供了丰富的配套
商业是独立的经营项目，又为住宅和写字楼及酒店提供完善的服务的配套。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
%
66,149
公寓
%
33,450
商场
%
175,200
办公
比例
体量(㎡)
物业形态
135
物业简介
中信广场位于广州市商业、金融业繁华的天河北
路，毗邻天河体育中心和广州市火车东站，是天
河北商务圈的代表性建筑物。
中信广场楼高322m，地上80层。于1997年建成入
市，占地面积23,127㎡，总建筑面积32万㎡，由
一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公
寓组成。
大堂樓高，显得开敞气派。这栋高楼全部设
计为写字楼。有如下特点︰一是柱位少，间隔灵
活并实用，大小单位兼备，配套设备齐全；二是
高級玻璃幕墙使视野更加广阔， 往外望去，令人
心旷神怡。
中信广场租用客户包括数十家世界500强企业，以
及意大利领事馆、马来西亚领事馆、香港特区驻
粤办事处、新加坡贸发局等境外政府的派驻机构。
东西两栋38层高附楼为酒店式公寓，以日、韩籍
外企高级员工为主要住户。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
136
主要由写字楼、公寓和商场三大功能组成。
地下两层：建筑面积万㎡，设有998个车位的停车
场，及为写字楼服务的美食街。
裙楼四层：建筑面积33,450㎡，设有中天购物城，及多
个各式餐厅。
附属楼两幢：楼高38层，建筑面积万㎡，为酒店式
服务公寓，设有会所和一所日文学校。
塔楼1~80层：建筑面积175,200㎡，为甲级写字楼。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
租金成交价： 165元/㎡/月
物业管理费：29元/㎡/月
租金水平
N/A
出租率
1997年
开业时间
金融、保险、证券及专业服务业企业，外资
驻广州分公司、代表处，外国领事馆。
主要入住
企业
标准层面积2,500㎡
办公楼层高米；大堂挑高米
34部电梯
风机盘管约克中央空调
主要指标
175,200㎡
写字楼规模
137
广州公司,
25%
11%
金融/贸易,
50%
外资公司
49%
其他, 17%
制造业,
22%
国内公司,
26%
从写字楼租户的地域属性看，外资公司租用写字楼的
面积比重约占到五成，是中信广场写字楼的主要租户。
制造业为主要租户，金融/贸易次之，值得关注的是，
所有租户平均每户租用约400㎡写字楼，而金融/贸易
行业的租户平均租用面积达到464㎡，制造业租户平
均租用面积为417㎡。物业管理费为29元/㎡/月。
写字楼规划
咨询/服务,
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
138
平均租金
16,000元/月
20,000元/月
面积
113~125㎡
146~167㎡
户型
2房的户型
3房的户型
出租率
平均出租率90%
客户分析
主要以境外的长期租客为主，目前，租客中有接近50%的日本客户，而来
自韩国和香港的客户也比较多，日本本田贸易、东京三菱银行、日本住友
商事、BP石油等世界知名公司均为长期租客，从而，中信公寓的租价能保
持坚挺。
公寓规划
公寓租金水平
商务公寓平面图
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
139
项目评价
优势：
广州地标性建筑之一，目前最高甲级写字楼。
广州最早采用港式设计风格建设的写字楼。
已有知名度及拥有世界500 强租户数十家，及国内、外知名企业租户。
市场认知及品牌知名度高，中信广场目前仍引领广州甲级写字楼租赁市场，获得国内外企业充分认
可，写字楼品牌附加值高，有效提高入驻企业品牌形象。
其它功能配套服务：甲级写字楼旁边分别建有两栋公寓楼，成为写字楼租户的居住配套,底层并配有
商场，生活便利，目前业主多为日、韩外企高管人员。
劣势：
项目设备及硬件为90 年代产品，在节能、环保等方面都显得落后。
项目部分卖散，对进一步提升项目品质及形象有制约作用。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
%
23,000
会议中心
%
51,000
公寓
%
54,000
酒店
%
35,000
商场
%
167,000
办公
比例
体量(㎡)
物业形态
140
物业简介
广州双子塔西塔位于广州珠江新城，毗邻新落成
的第二少年宫。
华南第一高度，地标性商业物业，市场知名度较
高。
地铁上盖物业，交通便利。
广州城市地标，政府形象工程。
项目规划高度432米，共计103层。配有直升机停
机坪.
建成后集办公、会展、酒店和文化娱乐为一体的
国际商务中心。
预计落成时间2010年。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
地下1至4层（停车、设备层）；
1层：办公层主入口大堂；
2层：办公层电梯大堂；
4至65层：标准办公层；
66至67层：设备/避难层/电梯转换层；
68至72层：酒店服务配套层；
74至97层：酒店客房层；
98至100层：行政酒吧/空中酒吧/观光层；
101至103层：设备层/冷却层/直升机停机坪
楼层布局
金融、保险、汽车、电信、信息咨询等行业的跨国
公司地区总部与营运管理中心
目标客户
标准层面积2,260 ㎡
办公层标准层高 米
楼高432 米
地下停车位1,700 个
电梯系统: 100 余部，其中有4 部双层电梯从1楼直
达70 楼的酒店大堂
主要指标
178,000㎡
写字楼规模
141
写字楼
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
142
【中文名称】 ：上海环球金融中心
【英文名称】 ：Shanghai World Financial Center （SWFC）
【建筑位置】 ：上海市浦东陆家嘴金融贸易区Z4-1号地块
【竣工日期】 ： 2008年8月29日
【用地面积】 ： 30,000 ㎡
【占地面积】 ： 14,400 ㎡
【建筑面积】 ： 381,600 ㎡。
【建筑层数】 ： 地上101层、地下3层。
【建筑高度】 ： 492米
【投资单位】 ： 森海外株式会社（Forest Overseas Co., Ltd.）
【建筑设计】 ： KPF建筑师事务所
【结构设计】 ： 籁思理·罗伯逊联合股份有限公司(LERA)
【设计单位】 ： 上海现代建筑设计（集团）有限公司、华东建筑设计研究院有限公司
物业简介
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
143
物业简介
轨道交通:（1）地铁二号线,东昌路站,4号口出
站后步行即至；（2）地铁二号线，陆家嘴站，
3号口出站后步行即至；
公交线路：（1）世纪大道东方医院站，01584，
85，454，798，783，799，992，隧道三线，隧
道四线。（2）陆家嘴环路东方医院站：455，上川
线，蔡陆线，机场5线。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
144
物业简介
大楼地上101层，地下3层，楼层总面积为377,300
㎡。地下2楼至地上3楼是商场，3～5楼是会议设施，
7楼至77楼为办公室，其中有两个空中门厅，分别在
28～29楼及52～53楼。
79～93楼是上海柏悦酒店，将由凯悦集团负责管理。
90楼设有两台风阻尼器。
94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其
中94楼为「观光大厅」，是一个约700平方米的展览
场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为
「观光天桥」。
在第100层又设计了一个最高的「观光天阁」，长约
55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视塔的观
景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），
成为未来世界最高的观景台。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
145
办公设施层面积
2,300㎡
电梯
44台
停车位
1,100台
层高
一般楼层：
特色楼层：
净高
一般楼层：
特色楼层：
架空地板
一般楼层：150mm
特色楼层：300mm
楼板承重
平均：500kg/㎡
重物成承载区：800kg/㎡
空调系统
每个楼层通过4个空调机组将VAV区域划分成16个空
调控制分区。分别进行空调控制，并且在每个楼层四
周设有44个独立窗边空调机单元，以便于能更加灵活
调节温度
OA电源容量
办公室层内容量 40VA/㎡
机电层内容量 50VA/㎡
通讯
在各个楼面都备有通讯基础设施，各通信公司的光缆
线接通至建筑物内，可进行数据通信，另外，大楼内
所有区域都可以使用移动电话
安保设备
在办公区域，采用最先进的IC卡片钥匙系统对出入大
楼的人员进行控制。在防灾中心设有计算机集中管理
系统，构筑起人和电子设备互相协调，万无一失的防
范体系。
写字楼规划
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
高档（国际一、二线品牌较多）
档次
2008年
开业时间
负二楼：和伊授桌美食沙龙、
负一楼：罗森便利店、凡醒坊、赛百
味三明治、酷圣石冰激凌、山崎面包、
利奥尼达斯巧克力咖啡、满记甜点、
耘、东京餐吧、暖风
一楼：星巴克咖啡
二楼：咖世家咖啡、俏江南
主要入住
商家
零售物业：店中店式国内外知名品牌
专卖店,
配套性商业物业：餐饮，会所等
物业形态
负二至三楼
商业规划
13,600平方米
商业规模
146
商业规划
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
147
环球金融中心的月租金在每平方米650元人民币以上，中心的租户将主要面向金融
企业及其配套服务公司。入驻环球金融中心门槛较高，目前已有三井住友银行、瑞
穗实业银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾
Metro银行、韩国产业银行、国泰基金管理等20多家跨国金融机构入驻环球金融中心。
上海环球金融中心五最
1、屋顶高度世界第一：492米，超过了目前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。
2、人可达到高度世界第一：474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。
3、世界最高中餐厅：416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。
4、世界最高游泳池：366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。
5、世界最高酒店：设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
148
物业简介
项目性质:都市改造
地理位置:位于建国门外大街，占据北京中央商务区，毗邻东
长安街
发展商:嘉里集团、中国贸促会
开发商:中国国际贸易中心股份有限公司
总建面:约 560,000 平方米(1,2期)
约 560,000 平方米(1,2期)
约 540,000平方米(3期)
项目内容：写字楼、酒店、商业、公寓、展览
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
149
北京商务中心区的终极核心
国贸3期为北京商务中心区描绘新精
彩
330米高塔楼树立北京的新地标，更
为北京顶级写字楼市场确立新标准
更具备110万平方米的大型综合物业
国贸三期与国贸一期、二期组合，使
国贸总体占地面积达到17公顷，总建
筑面积达110万平方米；遵循国际标
准，完善办公、酒店、宴会、会议、
购物、展览、娱乐等服务设施。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
150
总建面积：约 540,000 平方米
第一期:
预计 2009-2010年竣工
约 280,000 平方米
写字楼、酒店、宴会厅、商场、娱乐
设施
第二期:
约250,000 平方米
时间待定
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
151
四栋顶级写字楼，全球知名企业的办公首选
四家四、五星级香格里拉集团管理的酒店，可提供客房2,025间
三栋豪华公寓，596套高档居室，户型齐全
规模最大的会议中心，可提供一次性容纳1,800人的会议设施
高档时尚商业中心，拥有超过500间世界顶级精品店、餐饮设施和多功能影院
便利的交通：1号、10号地铁线连接市区内地下交通
3,000多个车位为访客提供便捷停车
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
152
主楼塔建筑高度：330米
楼层：地上74层、地下4层
1-2层净高：9米的商务办公大堂
和酒店大堂
6-53层：办公物业
56-68层：豪华酒店
71层：酒店空中大堂（包括商务
中心、会客厅、会议厅和酒吧）
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
153
写字楼
无柱式办公空间，整层净面积从1,500至2,100平方米
楼层净高米至米
31层至53层提供100毫米网络地板，满足租户对布线的高端需求
VAV变频空调系统营造全天候适宜的办公环境
紫外线杀菌和高效过滤系统保证室内空气质量和新风供应
9台独立冷冻机和冰蓄冷系统保障24小时冷冻水运行
租用连续楼层的租户可通过预留楼板空间轻松安置内部楼梯
每层双路供电和通讯电缆保证大厦供电和通讯的畅通
为租户提供应急电源，保障客户业务的连续性
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
154
与写字楼本身的定位相适应，属于高档消费。
商业特点
三期商业属于写字楼裙房，主要服务于写字楼的零售商
业，加上一期的独立购物中心，不仅能够满足于写字楼
内的办公人群，也能辐射较大范围内的消费人群。
目标消费群体
满足本身以及周边的写字楼、酒店或酒店式公寓内的消
费人群。
远景效果图
商业裙房外立面
商业面积
商业裙楼
概述
三期商业部分将于2009年6月竣工，购物中心总建筑面
积20,000 平方米，为写字楼裙房， 总共六层，从地下二
层到地上四层。将包含零售、超市、美食广场等餐饮以
及电影院等。
主要业态
服饰，生活用品，餐饮，休闲娱乐以及服务类。
商业定位
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
54,600(㎡)
共计
116,200
543
四居
83,000
368
四居
79,000
305
三居
52,000-55,000
265
三居
43,200-48,200
211
三居
36,500-39,850
171
二居
28,250-31,500
132
一居
20,000-23,250
93
一居
租金(元/月)
建筑面积(㎡)
户型
155
公寓部分（国贸一期）
国贸公寓由国贸南公寓和国贸北公寓组成，楼高30层。共有401套房间。
主要租客来自于各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，一直被公认是北京
顶级豪华公寓。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
555间客房
%
68,488
酒店
/
%
14,921
商场、商务中心等
/
%
122,871
办公
备注
比例
体量(㎡)
物业形态
156
物业简介
上海金茂大厦位于黄浦江畔陆家嘴金融贸易中心，
遥对东方明珠广播电视塔，毗邻延安东路隧道口，
与地铁二号线连通。
上海金茂大厦名列世界第三，是中国第一高楼，又
称“中华第一楼”，大厦总高度为，占地面积
万㎡，地上88层，地下3层，裙楼6层，总建筑
面积万㎡。
金茂大厦于1992年12月17日被批准立项，1994年5
月10日动工，1997年8月28日结构封顶，至1999年3
月18日试营业，当年8月28日全面营业。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
租金报价：13元/㎡/天
物业管理费：元/㎡/天
租金水平
目前达到几乎满租
出租率
1999年
开业时间
上海银行、中国建设银行、中国银
行、通用汽车、海尔纽约人寿等。
主要入住
企业
标准层面积2,300-2,700㎡
层高4m，净高
26部大型高速电梯
VAV中央空调
标准层无柱式大空间随意分割
主要指标
122,871㎡
写字楼规模
157
写字楼部分
酒店区
53-87层
观光区88层
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
158
金茂君悦大酒店
位于金茂大厦53-87层,为金茂集团全资所有，委托凯
悦国际酒店管理集团经营管理，为世界最高的五星级
酒店
君悦大酒店共有555间、套各类豪华客房，12个可欣
赏申城美景的餐厅和酒吧。从56层起，净高152m、
直径27m的酒店中庭是金茂大厦的标志性景观之一。
酒店拥有设施完备的宴会、会议和娱乐场所，位于57
层的绿洲健身中心是世界上最高的健身中心。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
侨盛皮鞋护养
外交官箱包
天萃庭
6F
欧莱适健康椅
21Gem克拉钻中心
科瓦齿科
劳斯橱柜
Eric Paris Salon
拉图西餐厅
5F
Will's YUGA
吉马国际酒廊
世博商品特许零售店
3F
安吉尔韩国时尚婚纱摄影
Jamaica Blue
奥希尼钻饰
CARL BONO
2F
发之秘形象设计
in one SPA
美丽田园
Illy咖啡
Will's GYM
4F
每日新鲜
1F
楼层分布
159
金茂时尚生活中心
金茂时尚生活中心位于金茂大厦裙
房，总共6层，建筑面积14,921㎡。
包括奢侈品零售、私人护理、中西
餐饮三大业态。
顶级商务办公
360°成都
最佳开发建议
精品购物中心
地标表现
商业综合体
地标建筑
上海金茂大厦
北京国贸三期
广州双子塔西塔
广州中信广场
上海环球金融中心
北京银泰中心
马来西亚双子大厦
台北101大厦
香港金融中心
160
金茂音乐厅
坐落于金茂大厦裙房一层，由
音乐厅和艺术走廊两大部分组
成，共有座位398个，以演奏室
内乐为主。
金茂音乐厅同时定期举办Music
After 6音乐沙龙系列活动，将
各种不同的音乐融合进来。此
外还举办名家音乐会系列和金
茂音乐艺术论坛，定期邀请国
内外知名音乐家和演奏家来金
茂音乐厅做客，并与上海的观
众进行近距离的交流。
金茂音乐厅是金茂写字楼、金
茂君悦大酒店、金茂88层观光
厅配套的文化产业。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚双子大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
北京国贸三期
上海金茂大厦
上海环球金融中心
161
在项目各功能产品定位部分，我们将结合东南亚
地区主要地标案例分析的结论进行推导。
此章节不做具体说明。
什么才是最成都的
建筑内涵
地标案例
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
162
顶级商务办公
3
城南是成都未来的方向。
政府的重新规划及定位，将为区域的
发展注入直接的动力，也将为区域的
发展提供最为有效的保障，本区域已
经成为目前成都最受关注的区域，也
1 是更多企业所倾向的区域。
提供高标准高品质的办公空
间，体现保利集团在服务国际
金融机构、IT企业及其它跨国
公司方面的丰富经验和专业水
准，先进的办公配套设施和完
善的安全保障系统为所有入住
企业提供舒适安心的办公环境。
2 未来CBD核心区，独有的地标及市
民广场资源优势。为企业提供最佳
的品牌平台。国际城南高端住宅、
商务配套、旅游文化设施以及便利
的交通，将吸引更多的世界500强
等知名企业入住。
项目会展业、旅游业及文化产业的
发展将为本项目注入更多内涵，增
加了未来商务族群。
4
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
163
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
单层层高
(m)
4
4
4
项目名称
香港金融中心
台北101大厦
马来西亚国家石油大厦
北京银泰中心
广州中信广场
广州双子塔西塔
上海环球金融中心
上海金茂大厦
北京国贸三期
写字楼面积
(㎡)
149,000
178,000
N/A
152,000
175,200
167,000
161,000
122,871
144,000
高度
(m)
420
508
452
391
432
492
330
层数
88
106
88
42
80
103
104
88
78
标准层面积
(㎡)
2,600
2,310-2,970
2,624
1,849
2,500
2,260
2,300
2,700
1,500-2,100
单层净高
(m)
3
电梯数量
42部客梯，3部货物电梯
2台观光电梯，37台客梯，
3台货梯
78部（双塔）
24部
34部
N/A
44部
28部
40部
以上地标项目均以城市综合体的形式出
现，写字楼所占比重在50%以上,写字楼作
为项目主体功能明显；
单层面积除银泰中心外均在2,100㎡以上;
写字楼层高在4m以上，均设置了架空地
板，吊顶后净层高在-3m之间。
备注：马来西亚国家石油大厦和北京银泰中心为双塔结构，其中马来西亚国家石油大厦在22、41以及观光层设有转换电梯，故其电梯数量较多。
广州双子塔西塔的4至65层为办公层，上海金茂大厦的3至50层为办公层。
建议本项目主要建筑指标：
层高（以保证在VAV空调及架高地板条件下
-3m的净高）
建议单层面积2,500㎡（保证各单元的得房率及采
光效果）
避难层需要建筑师从规范角度考虑，但层高可比
标准层稍低，同时考虑到设备高度（在后续测算
中预计）
164
本项目写字楼将面临较大的市场挑战。
2008年
统计指标
GDP（亿）
第三产业占
比
成都
3,901
47%
上海
13,698
54%
北京
10,488
72%
深圳
7,807
51%
广州
8,216
59%
新增供应 市场存量
2,183,254
1,833,254 名企业的入住有较大吸引
1,550,254
1,301,085
1,113,085
856,645
350,000 险；
256,440 249,169 283,000
•
大；
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
•
到一定影响，空置率增加。
因此建议本项目的开发必须注重：
项目的功能性必须更为完善和齐全，单一的写字楼业态和零售业态还需要进行补充和加强；
项目超过300m塔楼部分，建议在配套200亩住宅地标或其他部分增加可售面积，达到资金快
速回笼的目标，并降低项目运营风险。
成都写字楼的发展正处于发展初期，虽然成都
做为西部中心的地位不可动摇，但是GDP总量
的发展以及第三产业与一线发达城市仍有较大
差距；
据不完全统计，成都办公物业的供应量将在5
年内超过200万平方米，对成都市场而言，从
目前的发展判断，供过于求，市场竞争严峻。
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
165
11
经济指标
相关系数
GDP
第三产业产值
第三产业从业人员
人均GDP
固定资产投资
人均可支配收入
房地产投资
外商直接投资
市区人口
总人口
社会消费品零售额
考虑到地震和金融危机后，政府加大了基础设置的建设，为未来
经济的增长垫定了良好的基础。从刚闭幕的西博会上也看出，政府
已加大了成都招商引资的力度，未来成都经济将持续快速的发展。
22
经济指标
GDP
第三产业产值
第三产业从业人员
人均GDP
固定资产投资
人均可支配收入
社会消费品零售额
近年的平均增长率
%
%
%
%
%
%
%
所选用增长率
%
%
%
%
%
%
%
相关性分析
选取11项经济指标中与历年甲级写字楼
吸纳量的相关性最高的进入下一轮分析。
未来经济预测
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——成都市甲级写字楼吸纳量预测
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
166
回归统计
Multiple R
R Square
Adjusted R Square
标准误差
观测值
11
多元回归分析公式：y=a1x1+a2x2+a3x3+…+anxn+b
未来甲级写字楼累计吸纳量
＝GDP×(-07)-第三产业产值×(-07)＋第三产业从业人员×(-
)+人均GDP×()+人均可支配性收入×()+社会消费品零售
额×()+固定资产投资×()
33
多元回归分析
Coefficients
标准误差
Upper 95%
Lower 95%
P-value
t Stat
下限 %
上限 %
Intercept
X Variable 1
X Variable 2
X Variable 3
X Variable 4
X Variable 5
X Variable 6
X Variable 7
-07
-07
-06
-07
-05
-07
-05
-07
-05
-07
-05
-07
对所选取对成都市未来甲级写字楼吸纳量可能产生影响的7项经济因素进行回归分析，得出吸纳量与各因素的关系：
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——成都市甲级写字楼吸纳量预测
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
167
甲级写字楼
吸纳量(万㎡)
GDP
（万元）
第三产业产值
（万元）
第三产业
从业人员（万人）
人均GDP
(亿元)
人均可支
配收入(元)
社会消费品零
售额（亿元）
固定资产投
资（亿元）
年吸纳量
(万㎡)
2002
14,887,638
8,046,739
8,
702
2003
17,052,732
915,669
9,
863
2004
20,310,663
10,572,296
10,
1,057
2005
23,707,644
11,822,111
11,
1,
1,459
1998
9,618,871
4,951,660
6,
372
1999
10,449,059
5,489,641
7,
419
2000
11,567,929
6,183,003
7,
476
2001
13,220,544
7,132,704
8,
582
2006
27,504,776
13,437,366
12,
1,
1,898
2007
33,241,677
15,850,488
14,
1,
2,390
2008
39,009,857
18,141,676
16,
1,
2,994
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——成都市甲级写字楼吸纳量预测
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
168
甲级写字楼
吸纳量(万㎡)
GDP
（万元）
第三产业产值
（万元）
第三产业
从业人员（万人）
人均GDP
(亿元)
人均可支
配收入(元)
社会消费品零
售额（亿元）
固定资产投
资（亿元）
年吸纳量
(万㎡)
2013
78,462,
36,489,
29,
3,
9,
2014
90,232,
41,962,
33,
3,
11,
2015
103,766,
48,257,
37,
4,
14,
2016
119,332,
55,495,
41,
5,
17,
2009
44,861,
20,862,
18,
1,
3,
2010
51,590,
23,992,
21,
2,
4,
2011
59,329,
27,591,
23,
2,
5,
2012
68,228,
31,729,
26,
2,
7,
2017
137,231,
63,820,
46,
6,
22,
2018
157,816,
73,393,
52,
7,
27,
2019
181,489,
84,402,
58,
8,
34,
2020
208,712,
97,062,
66,
9,
43,
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——成都市甲级写字楼吸纳量预测
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
169
2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
经过多元回归分析，成都未来甲级写字楼市场年吸纳量逐年递增。
随着城市经济的不断发展，未来甲级写字楼需求继续保持较高的增长。
累计吸纳量
单位：万㎡
年吸纳量
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——成都市甲级写字楼吸纳量预测
地标建筑
商业综合体
地标表现
顶级商务办公
360°成都
精品购物中心
最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
%
%
2017年
%
%
2016年
%
%
2015年
%
%
2014年
出租率
每年剩余面积
(万㎡)
累计租赁面积
(万㎡)
每年预计租
赁面积(万㎡)
本项目预计
吸纳比例
成都甲级写字楼
年均吸纳量(万㎡)
每年起始租赁
面积(万㎡)
按照300m的基础控规要求，2,500㎡/层，裙楼1－6F，标准层高，避难
层高
万㎡
项目写字楼体量
（可租赁面积）
170
随着成都甲级写字楼的更新换代升级，未来的租户将更倾向于软硬件设施更好的高品质写字楼。
由于项目位置、地标、软硬件配置方面具有较大的优势，未来项目租金将高于成都市甲级写字楼水平，但相对较高的价格也
会在项目前期对租赁速度有一定影响。
随着经济的发展，大量企业对高品质写字楼的需求上升，项目后期因其独一无二的特性，将获得较好的租赁效果。
预计项目2018年完成租赁80%以上。
通过对未来甲级写字楼吸纳量分析，预计本项目写字楼完成租赁将花费4-5年时间。如单一
追求高度，增加项目体量，将延长项目租赁时间，将在前期给公司带来较大的资金压力。
本项目写字楼将面临较大的市场挑战——本项目吸纳量预测
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最佳开发建议
精品购物中心
地标表现
商业综合体
地标建筑
开发规模建议
面临严峻市场挑战·
主要建筑指标
总体定位
171
项目高度
随着近年西部经济的发展，西部的城市出现了越来越多的超高层建筑，我们通过对西部主要四个城
市(成都、重庆、西安、昆明)目前最高楼（在建或待建）进行研究，为项目定位提供依据。
成都环球贸易广场(ICC)
开发商：新鸿基地产
主楼:300米(含塔尖:318米)
主楼业态：铂金五星级酒店+
甲级写字楼
重庆嘉陵帆影
开发商：香港瑞安集团
主楼:456米
主楼业态：五星级酒店+
甲级写字楼
重庆鼎好世纪星城
开发商：重庆鼎固房地产开
发有限公司
主楼:428米
主楼业态：五星级酒店+甲
级写字楼
昆明 南亚之门
开发商：江苏天地集团/
云南中炬集团
主楼:333米
店+甲级写字楼+公寓
西安陕西信息大厦
开发商：陕西金信实业发展
有限公司
主楼:238米(含塔尖)
主楼业态：铂金五星级酒 主楼业态：五星级酒店+甲
级写字楼
成都
重庆
昆明
西安
小结：
重庆因其独特的地质构造和气候条件，成为西部主要城市中300米以上超高层建筑最多的城市。
这些项目均具有地标性质，定位高档，体量一般较大，并不是以单一业态存在，均以综合性业态存在。大
部分属于写字楼和五星级酒店或高档公寓共存。
地标建筑
商业综合体
地标表现
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最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
%
%
2017年
%
%
2016年
%
%
2015年
%
%
2014年
出租率
每年剩余面积
(万㎡)
累计租赁面积
(万㎡)
每年预计租赁面
积(万㎡)
本项目预计吸
纳比例
成都甲级写字楼年均
吸纳量(万㎡)
每年起始租赁面
积(万㎡)
按照300m的基础控规要求，2,500㎡/层，裙楼1－6F，标准层高，避难层高
万㎡
项目写字楼体量（可租赁面积）
172
项目高度建议
打造成都地区最高楼，塑造品质
建议高度，主塔楼308m（不含塔尖）
通过之前的市场研究报告得知，截止2014年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到200万㎡，甲级写字楼市场竞争空
前激烈。项目300m前提下，写字楼体量已达到万㎡，未来入市后对项目租赁将是严峻考验。
若将项目打造成为西部最高楼，高度上可能需要突破450m，在此前提下，根据市场吸纳量分析，若项目开发以纯写字
楼为主的产品，将带来投资及运营较大的风险；在此前提下，我们建议要考虑规划标准五星级酒店，但标准五星级酒
店将进一步加大项目的投资成本，且需要更长的时间的回收周期。
目前成都新鸿基ICC项目，塔楼最高层300m（人可到达高度），建议本项目从300m增加到308m，增加2层的写字楼
标准层面积，并在设计过程中透过塔尖设计有机会将建筑整体高度提升到350m以上，将成为成都地区最高楼。
地标建筑
商业综合体
地标表现
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最佳开发建议
总体定位
主要建筑指标
面临严峻市场挑战·
开发规模建议
308m高度下，写字楼入市租赁去化速度测算（第五年实现项目80％的出租率）
173
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
商业综合体
地标表现
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最佳开发建议
通过我们对超高层建筑的研究发现，超高层建筑顶层具有良好的可视性、标志性以及宽阔的视野，
主要有以下几个用途：
1. 总裁办公室(CEO-OFFICE)
2. 顶级会所
3. 高档餐厅
4. 观光厅
174
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
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地标表现
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1. 总裁办公室(CEO-OFFICE)——香港国际金融中心
香港金融管理局总部设于香港国际金融中心二期。总裁任志刚的办公室位于88楼，并可使用私人专
用电梯出入。
175
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
商业综合体
地标表现
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2. 顶级会所——北京京城大厦（京城俱乐部）
楼层
面积
经营方
使用功能
经营状况
针对客户群体
主要会员
简介
开业时间
50层
5,300㎡
中信集团和美国国际会所管理集团
集商务、健身与社交于一体的商务俱乐部，华
贵的餐厅，设备齐全的会议室
中国最早的高级私人会所之一
商界精英人士、新兴产业人士、使馆工作人员
李泽楷、许荣茂
地处北京东部CBD附近，北京商业区中心地带
的京城大厦顶层(50层)
360度视角的落地长窗，能俯瞰北京城。
它号称“中国第一富人俱乐部”，会员包括全球
500强大部分中国公司的总裁和相当数量的驻
华大使。
1994年
176
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
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地标表现
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3. 高档餐厅— 北京银泰中心（北京亮餐厅）
楼层
65-66层，含屋顶花园
使用功能
餐厅－－”北京亮餐厅“，主要经营
西餐，日式及东南亚特色餐点
经营方针
凯悦酒店集团
经营状况
餐厅和酒店开业后经营状况较好
针对客户群体
高端商务消费
经营收益贡献
作为北京最高的360度观景餐厅，
吸引了高端人士的关注
主要是作为酒店的餐饮配套，为
酒店及周边高端商务人士服务
开业时间
2008年10月
177
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
商业综合体
地标表现
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4. 观光厅—上海环球金融中心
94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台，其中94楼为「观光大厅」，是一个约700平方米
的展览场地及观景台，可举行不同类型的展览活动，97楼为「观光天桥」。
在第100层又设计了一个最高的「观光天阁」，长约55米，地上高达472米，超越加拿大国家电视
塔的观景台，超过杜迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为未来世界最高的观景台。
178
地标项目屋顶层利用案例
功能定位
业态定位
空间布局
地标建筑
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最佳开发建议
在地标建筑的高楼层区域设置五星级酒店也是地标建筑的较为常见的规划。
53-87F 君悦大酒店
上海金茂大厦
68-97F 五星酒店
广州双塔西塔
56-68F 豪华酒店
北京国贸3期
79-93F 柏悦酒店
上海环球世贸中心
179
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
地标建筑
商业综合体
地标表现
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1. 建议在屋顶层设置观光层
超高层建筑具有开阔的视野，良好的光景效果，通过我们对超高层建筑的研究发现，设有观光层的超高层项目均
成为了城市的标志，城市景观游览的重要景点，每年吸引大量游客，以上海为例:东方明珠电视塔，国家5A级旅
游景区，年接待游客300万人次以上；上海金茂大厦，国家首批4A级旅游景区，年接待游客100多万人次；上海
环球金融中心，预计每年可接待游客300万人次。
除了直接的旅游拉动以外，能带动项目及地块周边其他业态的发展。
而这些物业也因观光层的设置，使得项目的形象得到了更好的展示和宣传，代表了一个城市的发展和形象。
成都城区缺乏至高观光点，且成都为平原地区，更需要等高俯视的景观，与大众共同分享。
金鹿国际商务中心
11
希尔顿广场
10
假日酒店
9
洲际酒店
8
海洋公园皇冠假日酒店
7
中海项目
6
中航国际广场项目
5
合景泰富w酒店
4
旺旺项目
3
茂业万豪酒店
2
三峡豪生酒店
1
77
180
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
地标建筑
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2. 建议高区楼层设置精品酒店——本项目不建议规划标准五星级酒店
高星级酒店的引入，丰富项目的产品形态，也助于提升物业的档次和品质，但南部新城规划了超过10家的五星级
酒店，未来南部新城酒店业同质化竞争较为激烈。
未来南部新城区域住宅、商业、酒店、写字楼各物业之间发展和供给未平衡发展，影响了区域商业和商务的发展。
如果本项目引进五星级酒店，重复建设，并造成区域酒店市场的恶性竞争，造成资源浪费。
酒店的盲目定位，未来极有可能出现运营困难的局面，威胁到项目其他业态的发展；从更高的层次而言，将影响
到整个南部新城的开发和整体形象。
22 11
4 5 3
66
本项目 8
10 9
11
本项目规划标准的五星级酒店弊大于利。
建议规划精品酒店，做到既提升项目档次、
竞争力、塑造项目独有性，又能避免未来非
良性竞争。
181
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
地标建筑
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2. 建议高区楼层设置精品酒店——精品酒店在城市中是稀缺产品
•
•
•
精品酒店一般在著名景区或城市核心地段
一般只进入高发达城市，商业商务活动频繁
精品酒店提供一种奢华体验
硬件风格独有性（即使同一品牌在不同区域的硬件设计也有较大差异，通常是与项目定位、当地人文、景观、历
史紧密结合）
高标准配置及顶级服务水平
房价普遍远高于一般五星级酒店
精品酒店是城市发达程度的符号之一。
182
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
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2. 建议高区楼层设置精品酒店——精品酒店的发展
“精品酒店”一词首次出现于1984 年Steve Rubell 和Ian Schraeger 在纽约开办的Morgans 酒店（113 间
客房）。作为声名显赫的Studio 54 夜总会业主，他们吸引了精英人士光顾Morgans 酒店，包括：男演
员、艺术家和社会偶像人物。该酒店也因法国设计师Andree Putman 为此高度概念化的设计而出名。由
此，Morgans 酒店创造出与精品商店品质相仿的精品型酒店，成为了“为精英人士提供时尚感受的酒店”。
1985 年，女演员nouska Hempel 在伦敦开办了一家50 间客房的Blakes 酒店。这是一个彰显顾客身份
的地方，人们也将这里当成一个安全港湾，以避开狗仔队的骚扰。
183
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
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2. 建议高区楼层设置精品酒店——精品酒店的发展
精品酒店在西方还是一个成长中的酒店项目，各项有关精品酒
店的条款概念和客房面积仍未定义。
由于缺乏明确的鉴定，识别精品酒店的共性包括：
高档；
规模较小，客房数量从20 间到150 不等；
来自时尚设计师的新颖、时尚、别致的压轴之作；
提供私人专属服务，使人有宾至如归的感觉；
迎合富有旅行经验、眼光挑剔以及搭乘喷气式飞机的旅行者；
通常为业主所有并经营；
以提供独特产品和专属氛围为主要特征，因此定价较高，但有
限的供给确保了此类酒店拥有很高的住宿水平；
精品酒店的平均每间房收益和住宿率两项业绩指标均高于其它
类型的酒店。
184
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2. 建议高区楼层设置精品酒店——精品酒店在中国的发展
中国的酒店市场范围涵盖了小型国内品牌酒店到国际酒店以及提供多项服务设施的豪华酒店，但精品
酒店概念极为欠缺。
仅仅是在近期，一些业主才认识到市场对精品酒店的需求，而精品酒店所提供的时尚、私密的舒适感
在大型豪华酒店内是无法获得的。
随着寻找独特住宿体验且富有旅行经验的国际与国内旅客不断增多，这种需求,亦随之增长。
目前，在中国国际知名精品酒店运营商逐渐进入，国内亦兴起了高端精品酒店的运营热潮。
185
地标项目屋顶层利用案例
本项目高区楼层规划建议
地标建筑
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上海复兴公园璞邸精品酒店
2007 年6 月，雅高集团在上海复兴公园开设了第一家
国际管理的精品酒店。这座52间客房的酒店位于原来
的法租界内，由法国内部设计公司MaxK’ Design Co.
设计。酒店客房宽敞，面积最小的为50 ㎡，浴室为19
㎡。酒店内配备了一个融合各种菜肴风格名为“8 阶层
会员廊”的餐厅，美好时光香槟屋和一个雪茄房，这些
设施仅向酒店顾客以及受邀会员开放。酒店开业时的
平均房价为人民币1,277 元/天（包含早餐）。
2. 建议高区楼层设置精品酒店——精品酒店在中国的发展
案例——城市中心区商务型
上海首席公馆
首席公馆开业于2007 年5 月，原为旧法租界内一幢建于
1937 年的著名老别墅，拥有32 间客房，最小的客房面积
为45 ㎡，层高达4 米。该酒店拥有一个160 个餐位的屋
顶餐厅、一个设有贵宾房的粤菜馆、两个可容纳20 人的
会议室，会议室可供会员作为私人会所使用。酒店计划在
未来五年增开13 家酒店。酒店开业时的房价为人民币
2,900 元/天（不包括早餐）。
