人民东路项目前期策划概念性方案.ppt

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人民东路项目前期策划概念性方案 谨呈：恒德置业谨呈：恒德置业 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归湖南合富辉煌问房地产有限公司所有，未经湖南合富辉煌问房地产有限公司 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 20082008年年55月月 前 言 承蒙贵司信任，邀请我司参与东岸乡人民东路项目的营销策划及销售代 理投标工作，在此我司对贵司给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！ 　 本次提案主要围绕项目所面对的竞争市场，结合项目基地条件，在可 能的多个开发方案中进行对比分析，进而确定项目的综合性定位，提出项 目产品建筑规划设计建议、物业建设与发展思路。 方案紧紧围绕市场需求，一切为销售服务，为挖掘项目价值和未来业主 的居住品质做了充分考量与分析，谨此为开发商与设计机构提供产品规划 设计与营销策略制定提供参考。 直面项目 所处的竞 争市场 把握市场 脉搏,寻找 项目的差 异性定位 策略 项目综合定位 客群定位 竞争市场分析 长沙房地产供需分析 形象定位 物业发展建议 项目规 划建议 项目整体研究思路图解 区域市场分析 总体规划建议 园林等建筑细节与表现 产品定位 户型设计建议 开发方案对比 分析项目 自身的优 劣势 项目分析 项目基地条件分析 项目区域属性界定 一、项目综合分析 项目分析 项目区位 本案所在地 陌生区域开发 • 属芙蓉区，大东城区域 • 人民东路延长线（隆平路） • 房地产开发的“荒地”：由于 浏阳河的存在，以及周边人气稀缺， 给人心理距离较远；项目周边有大 片土地被征收，未来将会开发，目 前来看该片区仍旧是一个房地产发 展的荒地。 本案所在地 离芙蓉区政府约公里 离东二环约公里 项目基地分析［地块／指标］ • A地块总用地191亩， 有效用地约135亩； 容积率为 • B地块总用地面积约 250亩，有效用地 面积188亩 中小规模，受 “90/60”政 策限制 A B 项目四至 本案 东岸建材市场 生物机电学院 湖南农业大学 隆平路 • 项目位处隆平路北侧， 生物机电学院斜对面； • 项目周边以农田、村舍 为主，形象较破落； • 近处有大中专院校，教 育资源丰富； • 北临一个较大面积的水 库 1. 属郊区，区域配套与 人气严重缺乏； 2. 位处人民东路高端住 宅开发板块顺延发展， 道路规划好，交通通 达性好； 3. 相临的水库可挖掘潜 力大 • 学校：芙蓉中学、芙蓉区青少年年官、中小学:二 十九中、田家炳实验中学 幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园 ； • 超市：沃尔玛、大润发、家润多等； • 休闲机构：碧海云天、新玉楼东、新湘银等餐饮； • 医院：旺旺医院； • 休闲娱乐配套：华雅华天国际大酒店、华雅高尔夫 球场、泓天大酒店； • 公园：600亩体育文化休闲公园（规划中）、圭塘 河休闲风光带（规划中）。 大东城 配套 项目区域价值分析：隆平区域配套缺乏，但以浏阳河为界的东城以 西配套完善 隆平区域内配套 与资源都较为缺 乏，但本案是大东 城人民东路高档住 宅区顺延发展的先 行者，有机会可寻。 隆平高科技园规划 项目区域价值分析：三大功能板块独立成势，且功能互补 • 功能定位：区域主要为三大功 能能组团，综合性大市场、大 规模居住区、产业园区 • 从地理位置看：三大功能区均 相对独立成片成势，同时功能 互补。 • 从开发势头来讲，人民路周边 土地已经非常稀缺，向东延长 已成发展的必然，本案占据了 较好的开发时机。 区域住宅地块集中成片开发，已经形成了良好的居住氛 围，满足附近高层次居民居住需求 综合市场通过规模相应，聚集了大量的人流，商流， 大 量外地经商人口落户本区域带动本区域住宅市场需求。 区域交通路网四 通八达，东南西 北四大交通动脉； 人民东路东延线 是改变区域印象 的最大契机 项目交通条件评估 人民东路 远大路 本案 京珠高速 星沙大道 项目基地评价：面积中等，资质平庸 • 经济指标:基地面积中等，容积率较低（），有开发低密度产品的想 象空间。 • 环境:周边没有景观资源，不具备塑造高端产品的先天条件。 • 区位:浏阳河以东，房地产开发的陌生区域，需要市场培育。 • 交通:路网发达，拥有多条城市主干道，距离繁华市区仅10分钟车程。 • 配套:商业、生活配套较为缺乏，附近仅有农业大学的附生业态和休闲 设施。 项目区位及属性界定 属性 诠释 区位属性 •位于城郊，对全市辐射力弱 位于芙蓉区浏阳河以东位置，对全市辐 射力较弱，距城市市中心约5-10分钟车程 •区域房地产消费能力较差 区域内目前原住民非常少 •宜居性居住区 区域内无任何工业 •地产开发不热 目前筹备中的项目1个（华夏城） 项目属性 •郊区中规模房地产项目 占地约450亩 •交通便利性一般、可达性较好； •周边生活配套匮乏 目前已有多条公交线到达 •基地内无独享景观资源 北侧临水库，约100亩 宏观市场竞争环境分析 2008年一季度长沙楼市：价涨量跌 08年一季度批售量同比07年一季度变 化不大；但成交量大幅下滑。 顺应07年的价格大势，08年一季度住 宅价格同比上涨达到36%。 新政后的长沙楼市：量跌，消费者观望情绪明显 典型楼盘名称 开盘日期 新推货量（套）销售量（套） 销售率 西街庭院 加推 70套 （32+38） 35 50% 凯乐湘园 345 172 50% 东业早安星城 88套洋房 35 40% 滨江君悦香邸 （二期） 500 150 30% 华盛·新外滩 （2期） 1月 439 175 40% 标志商务中心 528 264 50% 比华利山 54套洋房 27 50% 御邦 1月 120套联排 72 60% 星语林·汀湘 十里 2月 6套联排 2 30% 山语城 3月 56套小高层 不到10套 不到18% 卓越蔚蓝海岸 2月 120套联排 72 60% 最近几个月销售量出现萎缩，绝大多数开 盘销售率在50%以下，与去年开盘即售完 或至少销售八成相比，销售率明显下降。 消费者观望情况明显。 项目名称 开盘时间 推货量 销售量 销售率 天赐良园 4月19号 66套 15套 23% 森林公园1 号 4月19日 210套 40套左右 20% 湘江世纪城 4月26号 500套 200套左右 40% 共和世家 4月27日 200套左右 40套左右 20% 中信新城 5月1号 300套左右 销售了160套左 右 50%左右 新政后的长沙楼市：大体面价不变，部分楼盘出现暗降或低起价 典型项 目名称 板块 8月均价 9月均价 10月均价 11月均价 12月均价 2008年1 月 2008年2 月 博林· 金谷 南城板 块 小高层 4200 小高层 4200 小高层 4500 小高层 4600 小高层 4600 小高层 4600 小高层 4600 滨江· 君悦香 邸 中心板 块 小高层 4200 小高层 4500 小高层 4500 小高层 4500 小高层 5600 小高层 5600 小高层 5600 茂华国 际湘 体育新 城板块 小高层 4000 小高层 4000 小高层 4500 小高层 4700 小高层 4700 小高层 4700 小高层 4700 西子花 苑 尚东板 块 高层4000 高层 4500 高层4800 高层4800 高层4800 高层4800 高层4800 珠江花 城 芙蓉北 路板块 小高层 4400 小高层 4800 小高层 4800 小高层 5400 小高层 5400 小高层 5400 小高层 5400 早安星 城 经开星 沙板块 洋房3100 洋房 3380 洋房3380 洋房3880 洋房： 3900 洋房： 3900 洋房： 3900 阳光壹 佰新城 麓南含 浦板块 　 　 　 　 洋房5000 洋房5000 洋房5000 长沙奥 林匹克 花园 新南城 板块 小高层 5600 小高层 5600 小高层 5600 小高层 5600 小高层 5700 小高层 5700 小高层 5700 项目名称 降价情况 都市金领 1月均价5800元/平方米，2月均价 5600元/平方米，下降200元/平方米 未来城·科学家园 从即日起至08年1月20日前,凡购买 数码商务公馆的客户赠送液晶电视, 空调,洗衣机 佳天.瑞宁花园 起价 5118元/㎡,凡VIP客户开盘即 获额外折 枫华府第 起价2280元/㎡, 买房可获3万元优 惠 双盈.卧龙湾 破冰之举 引爆楼市,起价2366 元/㎡ 大体价格维持不变，但一些开发商迫于市场与资金压力，在价格上开始出现松动 现象。主要表现在新推项目低价入市，在售项目折扣优惠大促销 楼盘名称 促销活动 星语林·汀湘十里 办VIP卡，洋房送3000元，联排送5000元，独栋送8000元，一次性付款优惠96折，按揭97折 阳光100国际新城 办VIP卡，洋房一口价，推20套，80—120㎡，4700元/㎡，以前洋房5000元/平方米 西子湖畔·沃府 交1万抵1万5，两套特价房，最低3000元/㎡ 盛大泽西城 全部92折 茂华国际湘 3万抵5万，送一年物业管理费，一次性98折，按揭99折。 新城新世界 两代置业，半价购房，实际只是略降低了第二套房的首付 三江·花中城 10套特价房，先到先得，一次性付款96折，按揭97折，5月30日前成交再99折 森林公园1号 一次性95折，按揭96折 博雅上院 三选一：送车库，送轿车，1成首付 东业·早安新城 3万抵6万 增辉·凯旋帝景 首付2成，最低2580元/㎡，1重大礼10套一口价2500元/㎡，2重再优惠99折，3重登记送3000元代金 券 湘府华城 一次性付款92折，按揭93折 湖光山色 房交会四天内签约VIP优惠三万、一次性付款92折、按揭93折 君悦香邸 5月1日第一天交1000抵5万，第二天交1000抵4万…… 湘江北尚 一次性97按揭99送三千元的电器二千元的床上用品，老客户带新客户送半年物业费 未来城 首付一成，一次性98折，按揭99折 根据对报纸媒体广告的跟踪，08年房交会与黄金周前的四月份，晨、晚、三湘三报的 广告费用合计达到2649万元，比07年4月的2144万增长约24%。 新政后的长沙楼市：开发商受压促销力度加大 宏观调控下的未来市场预期 • 目前销售整体偏冷，春交会与“五一”对市场的促进 作用不明显。观望仍将持续一段时间，但从长远来看， 新政主要针对的是投资性购房，长沙是以自住为主需 求的城市，短期观望过后市场会有所回暖。 • 这里所指市场回暖是指消费者逐渐走出观望，进入实 际所需的购房状态，整体而言，07年的火爆状况不太 可能出现。 • 通过调查，预计2008年十大板块住宅新推货量（加上望城与星沙） 约为1300—1500万平方；比07年的1000万方上涨约30%—50%； • 2007年1-11月，土地市场共成交约9569亩，商品房建筑面积大约 在1700万平方左右，未来市场供应被进一步放大。 08年市场预判：未来市场供应被进一步放大 消费力与消费结构 • 长沙市区人口不多，流动人口少； • 长沙人消费性支出过高，对大件 物品购买力有限； • 07年购房客户中，换房与投资客 较多，而宏观调控的组合拳对于 投资与换房客户都有较大影响， 尤其是房贷新政出台后市场出现 销售量大幅下降状况； 08年市场预判：将出现供大于求的局面 不利商品住房销售 供 08年供应量约为 1300-1500万平米。 销 07年住宅销量约 1000万平方米， 08年比07年将有所 下滑 • 07年1-11月成交地价比06年上涨约149% ； • 建安成本上涨； • 营销、推广等费用增加； • 各种交易税费上涨。 08年市场预测：价格上涨，涨势放缓 推高房价 • 房贷新政出台后，各地一线城市大幅降价； 消费者观望情况浓厚； • 长沙开始出现量跌，观望时间过长会造成 价格上涨减缓。 • 07年长沙市区内住宅价格为3372元/平米。 价格涨势减缓 尚有空间 价格上涨， 涨势放缓 因素 结果 08年消费特征渐变，大盘竞争时代 • 目前长沙市500亩以上的楼盘至少有50个，其中800亩-1000亩（不含1000亩）有13个以上， 1000亩以上楼盘至少18个；大盘大多集中在效区； • 别墅楼盘竞争激烈，货量还在不断放大；洋房的稀缺价值最为明显； • 由于供大于求的状况出现，高性价比将成为各产品重要竞争因素； • 07年，换房与投资性需求被放大，受政策影响，预计08年，解决居住与换房是需要解决的 重点消费需求； • 消费者特征——受城市发展、房价、产品方面影响，郊区与跨区域置业趋势明显。 合富辉煌市场观点 >> 2008 一个关口 观点一：2008年市场的主流需求仍然 是刚性需求 • 随着80后进入适婚年龄段，80后置业进入高潮，从目前各楼盘客群结构 看，80后客群比例逐渐增加，成为不可忽视的生力军。刚性需求依然存 在，低总价、低门槛、高性价比产品成为80后的主要选择。 • 很显然随着供需关系的改善，未来长沙楼市将面临几家欢喜几家愁的局 面，本项目必须把握住市场需求的变化，推出适宜的产品，才能有较大 的市场机会和抗风险能力。 合富辉煌市场观点 >> 2008 重重包围 观点二：二环内产品稀缺性更加明显，供不 应求，二环外大盘围城，四面开花，纵观四 周，人民东路向东，项目所在正是芙蓉区未 来的主流发展区域 • 目前芙蓉区内，均价4500元的楼盘已难觅踪影。在房价日益攀升、购房日趋 理性的今天，这种向边缘板块、边沿区域‘分流’的将是顺理成章的。 • 某种意义上，市区房价的飙升，引发一种楼市的‘挤出’效应。一些消费者 被迫‘出走’，来到房价偏低的区域购房置业。传统郊区置业以享受型、度 假型的洋房别墅类物业的金字塔尖人群为主，目前边缘城区相对高性价比的 居住区也越来越受大众客群的关注。主动住郊区去与被动住郊区去形成了两 股郊区置业的主要力量。 中观市场竞争环境分析 东城板块 项目体量 （万m2） 物业形态 总户数 已推货 已推货 销售率 万科西街庭院 25 庭院别墅、小 高层 446(含70套别 墅) 126 别墅：50%；小 高层：100% 星城世家(二) 22 多层洋房 538 220 76% 长房东郡(二) 30 小高层 1060 400 80% 西子花苑 27 高层 1100 823 93% 凯乐湘园 (一期) 高层、小高层 345(一期) 345 66% 愿景山水华景 小高层、高层 731 391 96% 东玺门 40 高层 3600 608 100% 上河商业广场 61 商业、公寓 1077 613 90% 锦湘.国际星城 80 多层、小高层 5085 912 100% • 区域内竞争楼盘相对较 多，成为长沙市内高品 质楼盘集聚区域； • 楼盘体量一般在20-40万 平方 尚东板块：品质楼盘汇聚，中大规模为主 尚东板块：洋房与别墅稀缺，电梯房是竞争热点 　 尚东板块（07年） 供应量（套） 消化量 别墅 32 基本售完 多层洋房 89 基本售完 电梯房 5233 95% 电梯小户型 613 80% 合计 5958 数据来源：合富辉煌数据库 注：以上统计数据均为约数 东城板块 项目体量（万m2） 物业类型 销售均价(2月) （元） 万科西街庭院 25 庭院别墅、小 高层 别墅：12000； 电梯房170平米 5000元/平米， 190平米户型售 6000元/平米 星城世家(二) 22 多层洋房 小高层：4800； 洋房：5800 长房东郡(二) 30 小高层 5100 西子花苑 20 高层 4800 凯乐湘园 (一期) 高层、小高层 4800 上河商业广场 61 商业、公寓 4600 • 销售均价大多在 4600-5800元/平 米之间 ，直逼 市中心楼价！ • 区域优势已被广 大消费者接受。 尚东板块：价格直逼中心城区，总价敏感度高 尚东板块：消费呈梯级 代表项目 主力面积 主力价 高端 中高端 中端 水云间 200-300平米 130-180万 西街庭院 （中式合院）250-290平米 210-240万 西街庭院 （小高层） 170、190平米 85-110万 星城世家 120-134平米 150-160平米 65-85万 西子花苑 130-140平米 86-110平米 40-60万 凯乐湘园 110-160平米 50-70万 水云间、西子花苑是以上项目中销售速度最快的，分列中、高端的两极产品均是以 控制总价达到相对最快的销售 尚东板块客户 • 长沙市本地客户约占85%，以改善居住型客户为主； • 本地客户中：高桥大市场、万家丽大市场的个体经营户30%，周边学校、医院、政府部门的 工作人员占18%，周边的居民15%，企事业单位的管理者20%，市区其他客户占17%。 西子花苑 星城世家二期 • 长沙市本地客户约占80%，以改善居住型为主； • 长房开发商关系客户较多。其它以周边企事业单位如旺旺医院、附二医院、农大、广益中 学老师居多。 区域置业特征明显，专业市场客户是主力，经商客户对价格敏感度相 对更高 • 以人民东板块为主的富人区已经基本成型，居住氛围日益浓厚。东 城客群辐射范围也将日益扩大。 • 沃尔玛、大润发等大型商业聚集东城，未来生活配套也将日益完善， 宜居性日益增强。 • 未来项目供应主要集中在体育星城和武广国际新城两大概念板块， 众多品牌开发商扎堆，政府概念支持，未来预期看好。 合富辉煌市场观点 >> 2008 市场空白 观点三：东城目前仅有万科、水云间等 项目是别墅产品，相较北城、河西、南 城乃至星沙，别墅类楼盘显得尤为稀缺 项目SWOT分析 S 优势 1. 紧邻人民东路延长线，附近路网发 达，距离马王堆、万家丽等城市中 心区域仅需10分钟车程； 2. 容积率较低，有开发低密度产品的 前提。 W 劣势 1. 没有可以借用的自然景观资源； 2. 公交及生活配套尚在发展中，缺乏 生活氛围； 3. 项目所处区域，从消费者的角度来 看，目前属于陌生区域。 O 机会 1. 芙蓉区房地产开发跨浏阳河向东发 展，项目拥有良好的发展前景； 2. 所属区域别墅类高端产品较为缺乏， 项目拥有非常好的市场补缺机会。 T 威胁 1. 华夏城将会拦截本项目的市区客户； 2. 2008年，长沙是大盘年，也是房地 产供应量巨大的一年，项目所面临的 竞争环境不容乐观。 优势分析 独特资源 外界同有或共有的资源 核心优势 企业优势 —— —— 有在人民东路开发的经验 项目优势 没有 北侧有一个百余亩的水库 —— 劣势分析 可克服劣势 不可克服劣势 核心劣势 企业劣势 没有品牌影响力 —— —— 项目劣势 基地现阶段欠成熟 跨浏阳河置业的心里障碍 缺乏景观资源 机遇分析 独享机遇 共享机遇 外部机遇 项目机会 —— 芙蓉区向东发展 区域内缺乏别墅高端产品 威胁分析 可回避威胁 不可回避威胁 外部威胁 直接威胁 华夏城对客户的拦截分流 来自大盘的竞争压力 来自其他区域之间的竞争 间接威胁 消费者对陌生区域的购买抗性 未来同类型的新楼盘的开发 国家宏观调控政策的压力 项目综合评估 需要我们面对和解决的两个问题 1. 区域突破：如何对项目进行一个准确的“区域印象” 定位，让消费者克服项目位于浏阳河以东的心里距离， 在一个房地产开发的陌生区域，脱颖而出？ 2. 市场突破：在A、B地块分别的容积率，又无自然 景观可用的前提下，开发什么样的产品，既能符合开 发商的利益，又迎合市场的需求？ 二、项目定位 项目区域突破策略 现象：房地产开发如火如荼的城市主干道沿线 从河西的金星中路沿线、到城南的 芙蓉南路、万家丽路沿线、再到芙 蓉北路沿线，无不都是长沙房地产 开发最为火热的区域。 现象解读：大道经济的发展带动周边房地产的开发 芙蓉南路 金 星 中 路 人 民 东 路 本案 区域突破策略一：借人民东路东延之势，破房地产“荒地 ” 所以，本项目要实现区域突破，必须借势，借人民东路东拓之势，主动 融入到尚东板块，要让消费者相信项目就是尚东板块向东发展的必然结 果，克服跨浏阳河置业的心里障碍。 融入到尚东板块，仅仅只是解决了项目的“区域印象 ”定位，要想在竞争白热化的长沙市场占据一席之地， 必须在产品上下功夫，让我们看看同样处在远郊的其 他楼盘是如何打动消费者的。 学习案例：南山·苏迪亚诺的郊区楼盘开发之路 临金星大道，岳麓大道、一桥、二桥、三汊矶大桥所构成的路桥交通网给苏迪 亚诺提供了“半小时配套”的双重体系（交通配套体系、公建配套体系）。 距岳麓山风景区：20分钟车程；距离市政府：10分钟车程；距五一商圈：20分 钟车程；距新河三角洲：15分钟车程；距麓谷科技园：20分钟车程 项目基本信息 规划户数：2146 占地面积：502亩 规划面积：33万㎡ 容积率： 绿化率：60% 首批推出联排别墅 第二批推出情景洋房 苏迪亚诺产品类型组合与一期推出产品示意图 2007年6月9日，南 山·苏迪亚诺首批 推出72套联排，当 日售罄。 2007年7月14日，业主联谊之“首府庄园 蜜荔之夜”在挪亚游轮举行 业主、客户欢聚一堂,体验“庄园生活” 的尊贵优雅。 2007年8月，南山·苏迪亚诺别墅 级洋房推出。 把握时机入市，以高端产品完美亮相 首期现场环境的营造，体验式营销 大气舒适充 满异国情调 的售楼部， 自然优美的 中心水景打 动消费者。 苏迪亚诺对本案的启示 1. 在地理位置过偏的情况下，首推联排别 墅等高端产品，提升项目形象，抢占市 场； 2. 先做示范区，首期现场园林景观、样板 房、售楼部的成功打造留住客户； 区域突破策略二：类别墅高端产品亮相，立尚东板块人居新标杆 1. 尚东板块目前类别墅产品较为缺乏，项目必须利用这个市场机会。 2. 相对而言，消费者在选择别墅类物业时，地段位置不是首要考虑的因素。 项目产品定位 不突破的容积率下，项目多种开发方案 方案A 容积率 物业类型 双拼、联排别墅、多层 洋房、小高层 方案D 容积率 物业类型 双拼、联排别墅、多层 洋房 方案C 容积率 物业类型 双拼、联排别墅、 方案B 容积率 物业类型 双拼、联排别墅、高层 方案E 容积率 物业类型 9层电梯洋房、多层 洋房 纯别墅方案C与别墅+洋房的方案D由于 难以应对90/60政策，可操作性较低， 同时降低了容积率，可以排除。 × × 开发方案A与开发方案B经济测算 方案A 物业类型 占地 （m2） 建筑面积 （m2） 建安成本单价 （元/m2） 建安成本 （万元） 单位售价 （元/m2） 总售价 （万元） 别墅 144534 86720 1200 8000 69376 高层 36137 130080 2000 26016 3800 合计 180670 216800 \ \ 总销售-总建安 ：＝82384万元 容积率： 方案B 物业类型 占地 （m2） 建筑面积 （m2） 建安成本单价 （元/m2） 建安成本 （万元） 单位售价 （元/m2） 总售价 （万元） 别墅 72270 51450 1200 6174 8000 41160 多层洋房 63200 63200 1000 6320 5000 31600 小高层 45200 102150 1500 3800 38817 合计 180670 216800 \ \ 111577 总销售-总建安 ：=万元 容积率： 开发方案E经济测算 方案E 物业类型 占地面积 （m2） 建筑面积 （m2） 建安成本单价 （元/m2） 建安成本 （万元） 单位售价 （元/m2 ） 总售价 （万元） 多层洋房 约117430 117430 1000 11743 5000 58715 9层电梯洋房 约63240 99370 1400 4000 39748 合计 约180670 216800 \ \ 98463 总销售-总建安：=万元 容积率： 说明：以上方案用于经济测算的物业销售价格，仅是采用长沙市场目前的总体均 价水平作为衡量标准，并非对项目未来销售价格的定位。 仅从经济效益角度来评判，开发方案B最优，方案A次 之，纯洋房方案经济效益不及方案A和B。下面将对上 述三个开发方案从市场风险角度进行综合评估。 专题研究：长沙别墅市场 别墅竞争格局 • 目前可统计到的别墅楼盘（售完 已久的除外）达37个之多，主要 分布在芙蓉北、暮云、星沙、麓 南、市府五大板块；本案所在片 区别墅量极为稀少； • 纯别墅项目不多，占总量的19% ，其中纯独立别墅项目有2个。 • 大部分为综合性项目，其中高达 38%的项目以别墅产品为药引， 以提升楼盘形象。 • 目前在售的项目约为22个 纯独别项目 纯别墅项目 别墅为主+其它 绿城青竹园 其它为主+别墅 湘江壹号 水云间 藏珑 威尼斯城 橘郡米哈斯 美洲故事 保利阆峰云墅 比华利山 格兰小镇 龙湾国际社区 中信新城 早安星城 鹏基诺亚山林 托斯卡纳 蔚蓝海岸 米兰春天 麓山别墅 岳麓山公馆 白鹤天池 汀湘十里 阳光100 长沙玫瑰园 天景名园 南山苏迪亚诺 和记黄埔 山水英伦 北纬28度 西山汇景 水印山城 御邦 恒基凯旋门 郡原美村 右图统计楼盘为在售、将售、筹备楼盘的示意 麓山恋迪溪谷 缇亚纳湾 东方明珠 长沙别墅在售与 潜在货量巨大 西街庭院 江山帝景 振业浪琴湾 联排是市场的主流供需产品 • 从07年各类型供应情况及销售来看，联排是市场的主流供、需产品； • 由于容积率限制以及产品创新的考虑，07年开始出现合院别墅产品，但由于 舒适度原因，市场接受度最低。 数据来源：合富辉煌市场研究部数据库 • 独栋产品销售周期相对较长； • 从独栋的销售来看，控制面积从而控制总价是实现较快销售的主要原因； • 独栋价格拉差非常大，主要集中在10000-12000元/平米，超豪别墅则达到 20000元/平米左右。 独栋别墅销售特征 双拼别墅销售特征 • 双拼产品整体销售速度一般。 • 藏珑成为双拼产品销售最快的项目，除与其稀缺资源有关外，面积与总价的 控制是重要原因。 • 双拼价格基本在9000-10000元/平米。 联排别墅销售特征 • 联排产品整体销售都较好。 • 这与联排总体主力面积与主力总价偏低，而舒适度也较好有关。 • 联排价格大多在5400-5600元/平米，总价一般在100-130万。 （精装修） 合院别墅销售特征 • 合院产品整体销售一般。 • 合院是在开发商节约土地思路下的创新产品，产品舒适度相对差。 • 合院产品价格在4000-5600、12000元/平米不等。 叠加别墅销售特征 • 叠加产品在售的量不大，销售速度与定位有很大关系。御邦与鹏基的产品价 格几乎接近普通住宅，虽然销售较好，但产品舒适度与市场形象不佳，不 利于项目形象的树立。而定位相对高的湘江壹号则销售不佳。 • 叠加价格在3500、4500、5600、8800元/平米不等。 长沙别墅市场特征小结 • 市场在售与潜在货量巨大，竞争激烈； • 大部分为综合性项目，约四成的项目以别墅产品为药引，以提升楼盘 形象； • 联排是市场主流供、求产品。独立产品最为稀缺且销售周期长，叠加 与合院的市场接受度较差，双拼是提升项目档次的最佳产品选择； • 从销售的角度看，合理的控制面积从而控制总价（即经济型别墅）是 目前别墅市场开发热销的重要方向。 项目 方案 市场风险 进入市场难度 经济效益 方案A（容积率 ） 电梯房体量较大，在目 前区域内高层物业市场 压力非常大 易启动 高 方案B（容积率 ） 减少市场压力大的电梯 房体量，各物业体量较 为平衡 易启动 高 方案E（容积率 ） 属于市场少见的产品， 过于单一的物业类型， 抗风险能力较低 较难启动，同时 面临融科·檀香山 的竞争压力 中 开发方案综合评估 • 方案A电梯房区容积率，影响了社区的品质，加上电梯房的体量较B方案多，市场 风险也相对大一些； • 方案B是一种多物业组合的弹性方案，各物业体量较为均衡，市场风险可自由把控； • 纯洋房方案E则由于经济效益低于A、B方案，与利润最大化的开发目标不符。 √ 项目最终开发方案 方案B（容积率：） 物业类型 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 别墅 115630 51450 多层洋房 63200 63200 电梯小高层 45200 102150 合计 180670 216800 1. 方案B可操作性较好，别墅+洋房+电梯小高层的多物业组合，产品类型丰富， 形成价值阶梯，市场实现及利润回报较好，风险可以自由把控。 2. 与方案A相比，减少电梯房的体量，降低电梯房区容积率，变高层为小高层， 提高了社区的舒适度，减小电梯房对别墅物业品质的影响。 别墅+洋房+小高层的物业组合方案是项目确定的 开发方向，但是基地自身资质平平，无任何景观 资源可以利用，面对“高手如云”的长沙别墅市 场，项目该如何应对？ 项目市场突破策略 直面造景典型：藏珑湖上国际社区 地址:开福区月湖公园 开发商:长沙双瑞房地产开发有限公司 总占地面积: 1500 亩 总建筑面积: 46万平方米 各物业建筑面积:住宅 42万 平方米 总开发期数: 三期,目前开发第一期 物业类型:别墅、洋房、高层 容积率: 绿化率:46% 总户数: 2800户 车位数: 2800多个 车位比:1：1住宅分摊率:18% 交楼标准:毛坯 藏珑总体规划：充分利用月湖提升物业品质 藏珑首期产品：临湖而建 花园洋房 板式高层 双景楼王 独栋别墅 蝶式高层 双拼别墅 先造月湖，后做楼盘的开 发策略非常成功，将地段 优势并不明显的项目一下 拔高，成为长沙楼市奇迹 藏珑用区别于长沙其他水景楼盘借用自然 资源的做法，“46万㎡湖上国际社区”的 定位深入人心 1000亩的月湖公园 无疑是藏珑最为核 心的卖点资源优势 藏珑的成功之道：6亿锻造称王“玉玺”——月湖 市场突破策略：借水造景 与当地政府协商，租借基地 北侧的水库，利用水库百余 亩的水面资源，人工打造景 观，为项目所享用。 项目核心竞争力打造：沿水库南岸，打造一个“休闲风光带” 在B地块引入水库之水，与地块内原有水池联 通，打造中央水景，提升B地块价值 水库南岸休闲风光带示意图 项目形象定位及案名建议 项目形象定位 人民东路 法式 水岸别墅休闲社区 强调项目区位， 属于人民东路， 尚东板块 在尚东板块内， 项目鲜明的风 格，颇具个性 亮出项目的物业特点，属于城 市稀缺性资源，“休闲”是惬 意生活的展现。 恒德·象牙海岸 案名建议 强调开发商的品牌，是 实力的积淀，代表着与 客户风雨同舟的开发理 念，更是愿意承担社会 责任的企业。 象牙，自古以来就是一种贵重 的装饰材料，象牙海岸，比喻 项目带给消费者有如如珍宝一 样的水岸生活。 项目客户定位 本案客户区域界定 本案 高桥 专业 市场 万家丽 建材专 业市场 次辐射区 主力 辐射 区 东城企事业单 位职工与原居 民 市中心区域解 决居住及改善 居住客户 产业园区企业、 单位职工 次 辐 射 区 一 主 两 次 本案客户层次定位 中高端客户 中端客户 低端客户 特征：客户量较少、有购买力、对 品质要求高、对单价敏感度比总价 高、年龄偏成熟（以35-44岁为主） 、基本为多次置业者，购房目的以 二次置业以上改善居住环境为主 特征：客户量大、有一定购买力、 喜欢高性价比产品、对总价敏感度 高、年龄偏年轻、（以24-35岁为 主）、以解决基本居住需求的一次 置业为主 特征：客户量多，购买力弱 本案客户定位： 以高端、中端客户为主， 兼部分中高端客户 高端客户 特征：客户量少、有购买强、对品 质要求高、对价格敏感度低、年龄 成熟（以35-50岁为主）、基本为 多次置业者，购房目的以多次置业 以上改善居住环境、投资为主 策略 控制总价，拔高单价， 树立高端形象，提升 项目竞争力 各物业目标客户锁定 区域来源：长沙市区乃至全湖南省 身份特征：私企老板、合资企业高管、科技 园专家 年龄特征：40—55岁为主； 交通工具：私家车； 家庭年收入：20万以上 远郊高端楼盘,客户层触角必须伸向全市乃至全省的高收入人群 别墅 洋房 电梯小高层 区域来源：芙蓉区、雨花区、星沙 身份特征：公务员、企业高收入员工、农大 等附近高校高收入教师 年龄特征：30—40岁为主； 交通工具：私家车； 家庭年收入：10万以上 区域来源：东岸乡原住民、市区东迁人群 身份特征：一般市民 年龄特征：25—55岁为主； 交通工具：私家车； 家庭年收入：工薪阶层 首期客户 目标客户的特征描述 • 喜欢高品质有品位的住宅 • 有特定的生活圈子和特定的活动 场所 • 新鲜事物接受能力强，为创造美 好生活而愿意消费 • 追求自我价值和品位的实现 • 对品味，品质的追求与表现力强 三、项目物业发展建议 以市场为核心，以项目价值拉升为目标， 考虑项目层层递进的开发思路 项目整体开发思路 先建别墅，后建小高层 景观为先，户户均好 高附加值产品 跳出区域市场，引起全 城轰动，实现快速销售 打造景观核心竞争力以 高性价比水景别墅引发 市场热潮 打造高附加值楼盘，树 立项目区域人居标杆 项目整体开发思路与步骤 从市场和销售的角度对项目整体开发思路探讨，项目开发要适应市场实际需求，并具有强 烈的市场冲击力和吸引力；开发成本可行，力求以较低的成本打造较好的产品；易于操作 管理（包括规划设计审查、建筑施工以及未来的使用）。 项目整体开发思路与步骤 1 先建水景别墅、洋房区，后建小高层区:体验为先，提升购买欲望。 首先完成水库的使用权租赁工作，将水库南岸临项目沿线进行美化， 修建公建设施，以一个美仑美奂的水岸别墅楼盘快速积聚人气，完 美地完成亮相及形象导入期。 2 价值梯级凸显：层层递进的营销策略。住宅部分分为三步开发，先 水岸别墅区，后中间洋房区，最后是临人民路与东边高层电梯房区。 让每一期每一个客户由衷感觉物有所值，“贵得有理由”。 3 高溢价产品：依托前期产品带来的高涨人气，成熟美丽的社区环境， 及时推出小高层电梯房及商业产品，最大限度的利用前期品牌知名 度与美誉度，为项目带来丰厚的利润。 项目首期面市产品与启动区策略 水面空间私有化 1. 租赁水库，沿水库 南岸打造休闲景观 带。 2. 临水岸景观带布置 双拼别墅，使顶级 产品获得最大的资 源。 3. 树立项目顶级产品 形象，达到地块价 值最大化。 4. A地块内的变电站 用地最好收回来， 以免影响项目形象。 项目整体规划 项目整体规划原则 景观为先 跳出“区域”局限 价值最大化 1. 景观为先：基于地块核心的水资源，沿水库水岸、环社区水系 景观带布置建筑体，体现社区景观 “全享受”的均好性设计与 规划。 2. 跳出区域局限：从区域上跳出隆平高科板块的价格与客户局限， 和月湖藏珑一样成为城市经典楼盘。 3. 价值最大化：地块景观资源、区域价值等要素，需要我们从销 售速率、价格拉升上去最大户地块价值。在建筑、户型、景观 设计上努力形成其标志性突破。 项目总体规划平面布局 水库 电梯高层区 联排别墅区 独立双拼别墅区 打造临湖景观带 企业总部 项目景观规划布局 主景联系轴 主要出入口 车行出入口 水景轴引入 入口景观节点 水景湖外部借景带 科 教 路 人民东 路 合 平 路 次要出入口 项目交通组织设计建议 道路交通系统规划 科 教 路 人民东 路 合 平 路 红 农 路 图 例 外围主要道路 主要出入口 车行出入口 社区内不见一条直路 小区车行、人行路避免“一 通到底”的直线设计，依各 住宅组团的规划布局，充分 结合园林景观,真正做到曲径 通幽，步移景换。 除了架空半地下室车库的设计外， 地库上部同时采取局部镂空的设 计处理方案。 向住户提供半地下的阳光车库， 阳光直接照进车库内，让每一个 车主在停车时也呼吸到透过绿树 传来的新鲜空气。在入口的两侧， 设置漂亮的花圃，种植各种花草， 让业主方便地出入车库的同时， 得到心旷神怡的享受。 全景观车库设计 车库的绿化 南京万 科·金 色家园 的地下 车库可 赏优美 的莫愁 湖风光 花团锦簇的 地下车库入 口 机动车道的全柏油马路设计 机动车道——全柏油路设计 采用沥青路作为机动车道， 与一般水泥公路相比，沥青 路可减少噪音80%。 路面不设沙井盖，避免其对 景观的破坏，黑亮的颜色增 加与路旁绿化的对比度，增 加了道路的整体美感。 为避免对景观的破坏，将下 水道设置道路两旁，整条道 路就象一条黑亮的绸缎，艳 丽异常。 项目户型设计与面积配比建议 1. 景观为核心的户型设计与创新 2. 基于国六条的中小户型创新策略 3. 市场需求 依据： 双拼别墅户型参考 • 三露台设计，面积共约30㎡ • 双套房设计； • 首层设老人房 • 错层设计，居住的私密性提高 五房二厅＋双车库 面积250㎡ 客厅 7*6=42㎡ 餐4* =14㎡ 次卧 主卧 32 次主卧 16 次卧 次卧 客厅 *=㎡ 餐 厅 10 ㎡内庭院 次卧1 次 卧 2 17 次 卧 3 15 露 台 14. 28 主卧32㎡ *5m 露台 * •• 首层布置客厅等功能，首层布置客厅等功能， 二布置次卧室，三层二布置次卧室，三层 为主卧室区间为主卧室区间 •• 采用内庭院设计，为采用内庭院设计，为 户内增加景观和采光户内增加景观和采光 面面 •• 两入户门设计，除客两入户门设计，除客 厅的正门外，厨房设厅的正门外，厨房设 置后门置后门 •• 单套房设计，即主卧单套房设计，即主卧 室，配有卫生间和书室，配有卫生间和书 房房 •• 双大露台设计双大露台设计,,共约共约3434 ㎡㎡（（1414㎡㎡＋＋2020㎡㎡）） 44房2厅＋储物间 面积200㎡左右 联排别墅户型参考 宽景HOUSE首层： 4房2厅2卫 面积：180㎡ 宽景HOUSE二层： 4房2厅2卫 面积:175㎡ •• 工人房设置工人房设置 •• 错层设计错层设计 •• 首层双私家花园首层双私家花园 •• 阳光房阳光房 •• 地下室设置地下室设置 •• 横厅设计横厅设计 •• 多阳台设计多阳台设计 •• 大露台设计大露台设计 洋房户型参考 舒适三房： 3房2厅2卫 面积：125㎡ 紧凑两房： 2房2厅1卫 面积:85㎡ 电梯房户型参考 · 以上这些送面积的做法，可以从根本上解决本项目产品户型面积定位与国家政策硬性指 标之间的矛盾，实现我们对项目户型配比的初步设定。 送入户花园送入户花园送面积送面积 的核心手法的核心手法 送阳台送阳台 送飘窗送飘窗 送面积户型设计手法，应对90/60政策 送面积，提高户型附加值 • 双层高露台 • 错层大露台（或入户花园） • 米以下隐藏式衣橱设计，不用计入建 筑面积，但业主却可以使用。 长沙新景祥房地产投资顾问有限公司 • 地下室和半地下室的可应用的“偷面积”政策是：层高小于米 的地下室，半地下室空间不计算建筑面积；双首层设计的地下空 间不计算建筑面积；住宅建筑正负零之下不计算建筑面积。 • 只要在政策允许的范围内，地下室和半地下室存在较大的可“偷 ”空间，另外，室外架空的半地下室较好地解决了地下采光的问 题，如图。 利用地下室和半地下室“送面积” 【万科“17英里”应用依据】：“住宅建筑正负零以下不计算建筑面积。 ” 如图，它几乎把半地下室的高度做到了近米，贴近了标准层高。没有压 抑感的空间，实用面积可以更大拓展。 “17英里”地下室，半地下室经典案例 项目产品户型面积界定： 小高层户型面积配比 户型 面积区间（㎡） 比例 3房2厅2卫 110-130 5-10% 3房2厅1/2卫 80-90 30-35% 2房2厅1卫 70-80 15-20% 多层洋房户型面积配比 户型 面积区间（㎡） 比例 4房2厅2卫 140～160 10-15% 3房2厅2卫 120～130 10-15% 2房2厅2卫 80～90 5-10% 别墅面积配比 物业类型 面积区间（㎡） 双拼别墅 250～300 联排别墅 180～220 主题清晰的建筑风格，让住宅自身就形成一道景观，紧扣项 目“景观”核心的竞争优势 项目建筑风格及立面建议 项目建筑风格定位 地中海风格地中海风格 建筑建筑 • 意大利式 NeoclassicismNeoclassicism 红色瓦筒红色瓦筒 的代表的代表 新古典主义 是古典风格与现代风格的结合，其突出的特点 是在当代新建的房屋中有意识地保持历史上流传的古典建筑形 式和风格特征。 新古典主义得到了众多的全国连锁地产品牌的强势发挥 和应用，已成为品质品牌符号的深刻代表。如：碧桂园、 绿城、玫瑰园等。 • 西班牙式 • 法式地中海风格 沉稳大气、品质十足的新古典主义风格 秉持法国南部风情的新古典主义建筑 项目园林绿化设计建议 园林主题：法国南部地中海风情园林 1.打造水库南岸国际公园 2.与月湖分庭抗礼 楼体拔高，降低建筑密度，形成 中央湖景花园，与沿河风光带及 水库南岸湾形成呼应，同时做到 与楼体的半围合式布局呼应，作 到真正的户户有景。 将开挖土方在园林中进行堆积，形成坡体 景观，从而具有山林野趣之感。 融合中西方文化的精髓 具有法国南部海洋特色 公园式园林 中西合璧 中心庭院景观 坡体绿化尊贵价值感 刻意种植部分热带尊贵植物，形成具 有象征意义的迎宾大道，景观步道等。 极致景观印象：楼盘价值的核心 四季水景常在 没有一寸地方 不装饰 停车场也可以 有景观 骑河景观木道 建筑外立面 找不到一条管线 社区里几乎不见一条直路 极致景观  外部景观和人文品牌的最大化拥有 内部景观无微不至的优化设计 “树多花多草少”式绿化 建筑与环境结合 1 社区内不见一条直路 2 曲线建筑美 3 打造坡度绿化 真正好的建筑必定能够融合于自然，与人相和谐。 建筑让人感到有曲线美 所有楼体依曲线的道路形成自然而富 有曲线美的星座式布局。 打造“坡度”绿化 利用基地西低东高的 地块条件造坡，扩大 绿化面积，做立体感 的自然园林，让住户 私密空间更多。 采用多阳台设计取代飘窗台 多阳台比飘窗台通风采光更佳，在户 型设计上用更多的步入式阳台取代飘 窗，户有景，窗窗有景。 建筑物外立面上绝不允许看到一根 管线或空调外机 形成水库南岸畔最美的城市天际线 高低不一的斜坡屋顶， 冷暖色调和谐演绎出 漂亮的城市天际线。 无论从二环高架桥或 水库南岸东岸均能看 到其漂亮的尖顶与坡 屋顶的冷暖组合之美。 把管道埋入墙体，空调机置于隐蔽式机位 中，每处精心构筑。 建筑与功能结合 1 无“裸水泥”地面的设计手法 2 隐藏式设计 3 水景式游泳池 不为造环境而造环境，每处设计都体现环境与功能的统一。 无“裸水泥”地面的自然设计手法 小区内部道路主要采用黄腊石、少量 采用黑金砂、天然黑鹅卵石等多种石 料精心打磨、拼合一条没有水泥填补 的小径。 隐藏式井盖设计 所有沙井盖、排水沟等采用隐藏式设计，埋没 于绿草花丛中，视觉上更完美，同时减低车经 过时产生的震动与噪音，让环境更自然和谐。 水景式游泳池 中心水花园的局部水景和儿童 嬉水池、游泳池合二为一。 环境和内外结合 1 沿河大堤休闲木道 2 改造水库南岸环境 3 法国风情棕榈迎宾大道 不为造环境而造环境，每处设计都体现环境与功能的统一。 沿水岸休闲木栈道、渔人码头 改造水库南岸环境 在成本可控的条件下，作为事件营销的突 破口之一，沿水库南岸布置各种公建设施， 如休闲木栈道、渔人码头，亮化灯光。恒 德·象牙海岸改变的不止是自己，而是整 个区域的地段环境。同时将业主的景观打 造做到极致。 观赏性和实用性结合 1 生态水景与无机房泳池 2 拉升楼盘尊贵价值的热带植物 选点种植 3 花多树多草少的园林 从实用性角度去打造景观，从而保持景观的恒久之美。 生态水景 考虑日后运营成本因素，引进 活水处理系统。锦鲤池形成水 景的趣味核心。并非一潭死水， 而是活跃的生态水景。避免在 后期物业交付后，形成一些干 涸的“水沟”和“空池”的局 面。 无机房的“自然” 景观游泳池 不规则形状的泳池，采用无 机房的低运营成本的泳池处 理设备，配合不同风情的植 物，具有一种仿佛在大自然 畅游的情调，更是不可缺少 的一道风景。 热带植物：拉升楼盘尊贵价值 坚持"树多花多草少"造林原则，随 时间推移园林越茂盛。 造林景观：树多花多草少 引种部分热带、亚热带的各类珍稀花草 树木。如马达加斯加银海枣、桫椤、棕 榈树等。这些珍稀植物观赏价值极高， 更让人造园林成为稀缺风景。 棕 榈 中 东 海 枣 桫 椤 环境和人性化的结合 1 免养护或低成本养护水景 2 低噪柏油路面 3 社区公共环保光源 环境以人为本，让居者生活在风景中 。 杭州春江花月自然水景 杭州春江花月自然水景 武汉水木清华自然水景 武汉水木清华自然水景 沥青铺路 所有小区道路中机动车道建议采用 柏油马路，因沥青比水泥减少噪声、 震动达80%,同时黑色的靓丽，更鲜 明地衬托建筑与 园林之美。 室外环保光源 环保光源的路灯、地灯、台 阶灯、树灯、柱灯，降低物 业运营成本，保护视力，同 时更让居者享受层次丰富、 色彩协调的光影效果。 无机房泳池 景观泳池 依楼梯布局，周 围树木环绕的景 观泳池，避免干 扰，同时也富于 自然之趣。 休闲漫步木道：象牙海岸大道 水库木栈道 漫步河畔 是恒德·象牙海岸生活体验中最浪漫、最富梦幻色彩和最具 尊贵感的体验，漫步“千年第一湾”的荣耀将是无上的。 沿水库南岸修建木栈道，同时沿河岸线种植棕榈树，仿佛一条星光大 道般，将这一体验提升到一个无法超越的高度。 恒德·象牙海岸大道 参考意向图 亮化工程：象牙海岸漫步道 • 亮化水库南岸 迷人的夜景不仅使得项目愈加迷人，同时也为项目的营销推广打造一个良好的形象线。 将水库南岸 进行全面亮化，隔河相望，形成一条靓丽的景观。 项目公共建设配套设施建议 居住理念：零距离的生活圈 • 尽量把居住、商业、教育、交通、绿化、 体育、生活购物这些功能结构都包括到 住宅区中。 – 综合考虑项目与城市的关联、邻里之间的关 系、与生态环境的呼应。 零距离的生活圈的构成 购物 餐饮 社区服务 物业管理 育幼和老人护理 停车 公共交通 儿童教育 休息健身 文化娱乐 居住 核心 住宅区核心作为居住，环绕居住考虑我们社区的所有组成活动部分，包括出入、社 会活动、儿童教育、购物、运动、育幼和老人护理等等，围绕居住核心，具体模块 如下图： 象牙海岸健康主题会所 • 象牙海岸主题会所 1 设置于社区步行出入口处，毗邻四方大道路，前临主题广场。 2 会所从容透露出自然典雅的韵味，与绿意盎然的热带风情园林、罗马喷泉、 蓝调泳池相互彰映，营造出无比愉悦的情调。 3 承传传统、优越、生命力，远超尊贵的礼仪，融合现代与古典之“当代经 典”风格，处处溢流简洁与精妙、典雅而堂皇的舒畅风格。 4 米色的外墙面，雍容娴雅中透出随意，圆弧形的全落地大玻璃，复古情思 的灯饰，流露的则是与住户身份相匹配的闲雅气度。 会所大堂 咖啡馆和茶馆 文化餐饮 社区“泛”会所 品质地产 品质教育 1. 携手国际知名教育机构 创办双语幼儿园 2.互动型英语教育， 高薪聘请国外经过幼 师专业学习培训、有 高等学历的外籍教师 负责进行幼儿的教学 活动 4.与社区亲子乐园 和水库南岸风光带 形成一个整体。亲 子乐园式幼儿园。 3.设置钢琴、舞蹈 等特色课程 品牌教育机构 亲子乐园 英语教育 素质教育 品质教育满足业主更高品质生活的追求，让恒德的小业主起步便与世界同步。 企业总部概念定位：隆平生物工程科技园 依托隆平高科技园的资源优势， 引进生物工程类企业，打造湖南 首屈一指的生物工程技术孵化园。 项目材料与技术、设备建议 基于品质优化的材料使用 •德国名贵 矿牌涂料 •天然鹅卵石 •精选石英岩 一、带有强烈的“传世经典”暗示意义的材料应用。 二、强调自然和手工之美的天然材料及其应用 •澳洲 名贵 砂岩 •原木木栈道 •原石 其他新材料与新设备的使用 百年经典 - 手机控制 - 指纹识别等 - 保温墙体设计 - 环保灯的普遍使用 - 低运营成本 - 低土建投入 - 新风指数达30立方/ 小时·人以上设计 - 杜绝空调病 物业管理发展建议 智能化物业管理系统 1. 小区内联网提供影视点播、预 订会所及服务、物业管理与住 户的信息沟通、电子游戏、网 上教学及购物等服务。 2. 提供无须占用住户电话线路的 接入互联网服务。 3. 配置先进高效的网络服务，提 供宽频上网、设立社区BBS等。 制造焦点营销事件：申报绿色奥斯卡— “国际花园社区 ” 1. 国际“花园城市与花园社区”竞赛活动是全球公认的“绿 色奥斯卡”大赛，是目前全球惟一涉及城市与社区环境管 理、生态建设、资源利用、人与自然、可持续发展等重要 议题的国际竞赛，也是目前世界城市建设与社区管理领域 的最高荣誉之一。竞赛活动由联合国环境计划署认可的国 际公园协会（英文缩写“IFPRA”）主办，该协会是一个 具有48年历史的国际非盈利机构。 2. 上海世茂滨江、深圳万科东海岸、杭州金色海岸、浪漫和 山、深圳华侨城、桂芳园、观澜高尔夫、可园、广州星河 湾、天津凤凰城、长沙同升湖山庄同获“国际花园社区” 金奖称号。 谢 谢 聆 听！