提要 本文对工业地产的概念进行了介
绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行
归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的
几种主要模式进行分析。
一
、工业地产的基础知识
1、工业地产的概念。工业地产是指工业类
土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土
地上的建筑物和附属物。其中，包括工业制造
厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。工业
用地是住宅、商服和综合类用地外的第四种性
质用地。
2、工业地产发展背景
(1)产业分工不断细化——呼吁专门从事
生产场所的开发与经营主体的产生 随着工业
生产的不断细化，早期的生产厂家自建自用厂
房模式已经不适合新时代的生产要求，其效率
低、投资大、选址不当的现象，导致了大量资源
的浪费。产业集群效益低，上下游产业在地域
上的分离，也大大增加了半成品或成品的流通
成本，不利于企业的市场竞争。因此，需要一种
专门从事生产场所开发和经营的主体的出现
来统筹各种要素的组合，使得效益最大化。
(2)工业地产的市场需求驱动——全球产
业战略转移和升级。20世纪八十年代以来，全
球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结
构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应
高新技术产业发展及产业升级的要求，劳动密
集型产业和一般加工制造业大量向发展中国
家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等
产业环节的全球战略调整。改革开放以来，我
国已经接受来自香港、日、韩以及欧美等多个
国家和地区的产业转移。
(3)外国开发商的大量进入促使国内工业
地产商队伍的不断壮大。近年来，外国工业地
产开发商大举进入中国市场他们除了拥有雄
厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进
的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注
入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发
展，同时工业地产的进入门槛较商业地产低，
引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身
于这一行业，使得这个队伍不断发展壮大。
二、工业地产的特性
I、大投资。工业地产开发的一个重要特点
就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，
这样才能保证前期开发区所需的资金投入。工
业地产资金占用周期较长，前期投入范围从十
几亿到几十亿，这一特点限制了资金不足的中
小开发企业的进入。工业地产的投资规模，招
整理得到回归方程：(括号内数据为t统计值)
LnFR=一11．12441—0．0454691nCHAE+2．57737lnWZH
(一11．18292)(-0．514608) (13．21381)
四、模型的检验
首先，模型拟合优度检验。由回归分析结果中R平方值=0．987457
可见该模型拟合优度很高，证明所选的解释变量对外汇储备规模的解
释是有效的。
其次，对方程显著性的检验。根据回归结果中F统计量的值
511．7064，远大于按5％显著水平查表得到的F临界值3．74，且结果中
显著水平近乎于0，因此可以拒绝认为所有解释变量系数均为0的原假
设，说明模型中被解释变量InFR被解释变量解释的部分远比未被解释
的部分大，所以认为回归方程总体拟合显著。
再次，对各方程变量显著性检验。从回归结果中发现：常数项和变
量InWZH的t统计值的绝对值均大于5％显著性下查表得到的t检验
临界值2．145，因此通过检验；而变量InCHAE的t统计值(-0．514608)
绝对值却小于该临界值，因而不能拒绝该变量系数为0的零假设，认为
该解释变量对因变量的影响不显著。但从经济学含义上看，进}b口差额
的确对外汇储备有着直接的影响作用，这一点通过GRANGER因果检
验的结果也能看出。可以认为模型中的检验结果是由于进出口差额除
了直接影响之外，还会通过其他渠道，如影响对外负债余额的方式，间
接影响外汇储备，这在经济学角度考虑也是成立的。因此，本文在回归
结果中保留该解释变量，除了考虑到模型的整体拟合外，更重要的是保
证避免将本具有重要经济意义的影响因素排除而影响模型的正常预测
■
作用。
最后，D·w检验。由回归结果中D值接近于2，查表得到5％的D值
上界=1_38，而1．38<结果D=I．704402<4—1．38=2．62，可以看出：该模型随
机项之间不存在自相关性。同时，一般情况下R2小于D值时，可以认为
模型是可信的 从结果中的数据可知，R 0．987457<D值 1．704402，因此
可以认为该模型估计结果是合理的。
五、回归结论
通过以上回归和检验可知，我国外汇储备规模受到外债余额和进
出口差额的影响。从经济学角度看，一国外债余额越大，短期对外负债
越多，则需要更多的外汇储备以备还债之需。每年外国债权人要求偿还
的债务本金和未到期债务所需偿付的利息，都需要用外币资产支付。这
就决定了外债余额和国家外汇储备资产之间必然存在某种正相关性。
而这种正相关性在回归模型中得到了体现。进出口贸易差额即每年出
口总量与进口之间的差距。其变化与外汇储备具有很高的相关性。进口
规模的大小，直接影响占用的外汇资金数量，从而可以认为进口与外汇
储备正相关。所以，进出口差额可以理解为贸易顺差，一国越是对外贸
易出现顺差，其所需用于平衡国际收支的外汇占款也就越少。这体现在
方程中就表现为变量lnCHAE前的系数为负。
以上模型从国际收支平衡角度对外汇储备适度规模进行了实证分
析，但对于外汇储备适度性问题，目前理论界还未形成一套确切的标准
来进行衡量 本文中得出的回归方程也并不能包括影响外汇储备的所
有因素。因此，只有针对不同历史时期的具体情况，采用不同的变量和
分析方法，才能得出最为有效的实证分析结果。■
《合作经济与科技》 2008年9月号上(总第 352期)
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商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资
回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不
足，就会出现资金断链的情况。因此，工业地产
的运作需要有一定实力的投资开发商参与。
2、快速启动。基础设施建设是园区快速启
动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行
考察时，基础设施通常是最先引起注意的因
素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀
项目，企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环
保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项
目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注
的重点。
3、提供增值服务。目前，制约我国大部分
经济技术开发区发展的一个重要制约因素是
“人气不足”、“商气不旺”。针对这种情况，开发
区应主动发展那些适合二三产联动的产业，促
进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及
专业服务领域，同时加强教育、医疗卫生、文
化、科技和体育等行业的发展。
4、追求长期稳定回报。根据长城企业战略
研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业
地产，由于投资金额巨大，属于重大商业举措，
投资行为一旦发生，通常需要考虑 lO年甚至
更长时间的经营。因此，投资者考察并评价一
个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从
纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评
价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。因此，
工业地产的另一个特点就是开发商追求投资
回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的
投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发
商大规模资金投入、提供附加服务的基础上
的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工
业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策
因素和回报率。
工业地产的投资回报出现了快速增长的
势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，
目前国内工业地产的平均投资回报率保守估
计在 8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达
17％左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来
看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂
房来计算，年回报率大约在 12％～16％，网报
率较高。
三、工业地产与传统的住宅地产、商业地
产的区别
1、利润获取方式不同。住宅地产主要依靠
建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比
较灵活，有多种组合方式，例如租赁与出售多
种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润
获取方式主要表现为两种：一种是与制造商合
作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较
初级阶段的表现形式；另一种是开发商自建，
然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素
质和优质服务赚取租金收入和管理赞；其中，
中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，
而出售多以定向建设为主，即根据购买企业的
特定需求建造工业，一房。
2、发展背景不同。住宅地产是城市化发展
下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建
设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发
展与所处区域的宏观经济背景和商业发展有
影响。而工业地产受到国家和地方的产业政
策，土地政策和生产要素成本影响的程度更
大。
3、对开发商的运营管理实力要求不同。工
业地产的开发商除了要有良好运营土地和资
金的实力外，还要具备更加专业、复杂的后期
运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物
业管理上，更多的是强调配和制造商进行生产
所具备的专业化技能。成功的开发商还应该具
有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源
和先进的运营理念。
4、投资风险较大。工业地产在国内处于起
步阶段，风险防范体系还未成熟，并且国内开
发商普遍经验不足，所以投资风险较传统项目
而言风险较大。
5、工业地产的拿地成本相对较低。工业地
产成本远远少于商业地产，据统计，工业用地
的基准地价只有商业用地的1／4，而实际出让
价格，工业用地只有同类地段商业用地的1，5
到1／10，甚至更低。虽然工业用地市场开始执
行“招拍挂”，同时竞争加大，地价会有一定幅
度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因
此涨幅不会很大。
四、工业地产开发模式
根据国内外工业地产开发建设的经验，工
业地产开发常见的四种模式，即工业园区开发
模式、主体企业引导模式、工业她产商模式和
综合运作模式。
1、工业园区开发模式。工业园区开模式是
目前我国各级地方政府最常使用的工业地产
开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的
主要载体。其主要特性表现为：此类工业地产
绎 业
开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造
相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区
与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后
通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关
条件的工业发展项目。
2、主体企业；】导模式。主体企业引导模
式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合
实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获
取更大的利益价值，通过获取大量的工业：{
地，以营建一个相对独立的工业因区；在自身
企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业
中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、
项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实
现整个产业链的打造及完善。当然，很多时候，
此类主体企业为所在地政府的引导与支撑，从
而进行相应的工业地产开发。
如上海金山的上海石化：I=业园区，其即为
在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化
企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达
到整个产业链的完善与发展，为实现整个金l_【l
“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。
3、工业地产商模式。工业地产商模式是指
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地
方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿
化等基础设施建设乃至厂虏、仓库、研发等房
产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作
经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，
最后获取合利的地产开发利润。
例如，普洛斯在取得土地之后，进行一级
开发包括基础设施的建设，二级项日以仓储设
施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制
造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业
团队进行二级项目的物业管理和客户维护工
作。普洛斯称之为“物流房地产”。
4、综合运作模式。综合运作模式是指对
上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和
工业地产商模式进行混合运用的：[业地产开
发模式。由于工业地产项日一般具有较大的建
设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在
土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投
资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备：I==
业项目的经营运作能力的保证。因此，单纯采
用一种开发模式，往往很难达到使工业项日建
设能顺利推进的日的，必须对工业园区开发模
式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进
行综合使用。■
《合作经济与科技》2008年9月号上(总第352期) ■
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