天津中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘0价2国2指数研究院 格5测82评6 广系场测地2评址期：日23天期层津 ：市和平0—8区3—9南路 京劲路屿 1东8城9 号津汇 201106LJYD C01 【测评结果】路劲屿东城 基典于型通中投过国资市房收益场地法调 产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项项目 地1所目基名本称信息 开理属发位区企置域业 路 河劲东屿贺东兰城路 与博山 丽路苑板块 路交界 2、占3、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为：13049 元/平方米 结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目1定价0项格12为5 元：/1平05方44米 目在价建 元/平方米 制条件下值定义和测评假设限 【项目要 点6】月 电梯洋房开盘的测评价格为物地装筑面规积模劲4地万产平集方团米有 限公司 万平方米开业入修周盘类住标边时型时准配间 间 普毛通坯住 宅（70年 产权） 12900 元/平方米。 套 2011年中8、月河底东 2天0津12八年 一幼 l 地贺兰理路位、置南：至路凤劲山屿道东、城东位至于博河山东道贺。兰 路与博山路交界，西临 l 产低道品居南经，密特北一典规点主主力力户户型型信息 1通楼建划：透赠筑法的送风项式格地格目园局下相此林令室结次景室和合即观内前。将，采后主开建光小推盘筑及院户的风通，型是格风顶为 由7 层新和古 典9 主层义的风电格梯和洋房五，大 性层 均11赠较0送好16阁。0楼 ㎡，的户三型居方和正四， 单使套用总率10160平方米三居、四居 价 85% 1（5按5万12元0 贷贷首款款付年方款限平米三居计算） 式 47万元（首付30%） l 企产售业实力：路劲地产集团有限公司是路辖市，业，目务可的前分拥旗予舰有总公三建十司筑，多面专个积注房逾于地五国产百内项住目宅，项分目劲布基的于建投中有资国、九限个公开省司发房万平方米。 和及地销直 月均还款 2商0业年 /公积金 8272元/6973元 l 周院路、劲边物地配美产套超还：市将目、打前华造，润项目周边有河东一幼、天津八中、武警医 如娱乐、金融、培训机Jo万构y家等及品各质喜大生悦银活购行配物等套公生。园活，引配 入套更设多施的；后餐期饮，、 Pa院需联本了系次解，测更电评详话结细果报有告效，期请为与中20国11指年数6研月究， :02258260839rk 说影 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——路劲屿东城 期成1根、据选项取目可所比 处实位例置 通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内测交评对的或不同范围内与项目产品类似的近 象 3及 个项目作为可比案例，以可比项目比销较售因均素条价件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素区销 售均对价比案例 路测劲评屿对东象城 对保比利玫案瑰例湾A 对靖比江案鑫例园B 天对房比翠案海例红C山 12000 13400 10域交因交易易交日周情期况未开盘 正常 正常 正常 素 地区通理位置 中至外环 中至外环 中至外环 中700 2011年6月 2011年6月 2011年6月 建边容域便环配捷境套度 便 较完捷好善 便较完捷好善 便较完捷好善 较至一较完外般好善环 个土绿地筑积化用形率率途态 多住层宅板 楼 高住层宅 住宅 住别因3塔5 楼 高层板6 楼 高层板宅楼 素 % % % 4开户装社发型修区设情配计况套% % % % % 毛完坯善 毛完坯善 毛完坯善 较毛完坯善 设评2（、1因）素交修易企正业情品牌 正：由于路所劲地选产取 的三个可比案保利例地，产均 为自由竞争市春场江销地售产 均价，且交易日天房期 况修相同， 域因估（素项（2修）目区为域 1因00素，修则正三：个三可个比可案比例案修例正位系于数同分一别供为求10区0、域1，0根0、据1地00理。位 置、交通、环境、配套等3）正个系别统因。素 修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态确定区 企业品牌等指标进、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 3、修正结行比较。 测评对象果比销交较交售及因均对 素价比 案例 路测劲评屿对东象城 比较修对保正比利条玫案件瑰指例湾数A 对靖比江案鑫例园B 天对房比翠案海例红C山 区易易域日情因期况 12000 13400 10700 素 100 100 100 110000 100 100 100 100 100 100根据比较个比因别准因价素素格 9条件指数表，编 制因素比较修正系数。经 过计算，三 119666 100 92 92 13015 1452805 14528、11605 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取个项可目比市案场例价的格比为准价格分别为 13015、 13049 元/平方米。说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测房、地成评——路劲屿东城 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格。 (万元) 1 土地成本 根3积9据76 元20042011 年河东区城住位宅于用河地东成贺交兰记路录与统博计山，路其交平界均，楼规面划地建价筑为面 /平方米。路劲屿东 成本 建6安万成平本方米A；101627 2 开发红 小线区内配市套政费费用用 约1600元/平方米 40CB 4980986 建安成本A 12% 建安成本A 123 管理费用勘察设计费用D%% 44900587 A+B+C 8 1+2 3% 4销售费用 均692 4 投资利息 以第开匀二发投年周入投期，入建 33安.5及 年0%，管（第理其房三费中地年用半产投在年总入建准价2设备0期期内，分3阶 年段建投设入期，预） ，计土第地一费年用投在入准5备0%期， V%，年利率假设为6%。27831 5 6 销售税费 房地产总价V 3% 7764 三7 开发利润 房地产总价 7% 18115 项、目典房地产总价V8792万元 V 单价17% 43995 25 10125元/平方米 根的据型租当投金调前资查市收，益场形确法定势 项，目选用主力典户型型投租资金模为式收益法进行项目市场价格测算。根据区域 2500 元/月，每年的租金内同档次同类房地产 1酬计2率按同比上涨 5%，空置率按 5%每年 算 个为项月目计市算场，价同值时。考 虑不可预见费，将年求运取营方费法用，比确率定确持定有为期 报8%酬，率通为过市场提取法提取出的该类住宅报 2%。与风险相对应，根据报酬率 %，期末转售时报酬率为 8%， 潜空在置毛和年收收份入典型投资者收益模式测算 租 损1 2 3 4 5 有 运5% 310500000 311557050 313605745 31477329 36465 净效期营运毛末费营收转用收入6 1823 售入8净% 收 2益28258000 229399245 321541241 32992 34642 26220 2639 2771 5年后按%净收益率27531 28908 30353 31871 NP持V有(6.期出售，转售税费3% 1236578 3% ) 120350 四期末转售N成、测房评地价产总价V1265330 单价PV(8%) 1144980 10544 年本通法过和全收益面格法市确测定场调评 项查目和市研究场价分格析说。，根 在据综三合种考评虑估影方响法项权目重价比值例各，项经 因过素详的细基准础确上的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较法、 2011 影 6 月电梯洋房开盘合理价格为：12900 元/平方米。于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
