PAGE
中原地产
SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 长江实业集团真如项目
长江实业集团真如项目定位
报 告
上海中原物業代理有限公司
2007年10
目 录
3一、项目属性界定
31、项目本体研究
52、项目SWOT分析
6二、宏观背景
6１、中国宏观背景
7２、长三角经济圈的地位
9３、上海在长三角的地位
10４、真如在上海的地位
115、 宏观背景总结
12三、上海商圈分析
121、上海目前主要商圈分布格局
162、上海主要商圈优劣势比较
173、本项目发展的机会点分析
17四、客户分析
171、商务办公潜在客户分析
182、人流导入因素分析
213、客户分类及特征
23五、案例研究
231.洛克菲勒中心
242..六本木
27六、项目发展总体战略
27七、项目整体定位
271、项目客户定位
282、项目形象档次定位
283、项目功能定位
一、项目属性界定
1、项目本体研究
1) 项目区位分析
地块位于上海市普陀区规划为上海四大副中心之一的真如副中心内，项目将作为真如副中心启动区的启动项目，具有重要的意义。
2) 项目四至分析
· 地块东至：真华路，目前的真华路没有贯通，属于规划道路。
· 地块南至：铜川路，路对面是苏州河，铜川路上聚集着大量的花圃、水产批发市场。
· 地块西至：曹杨路，该路段，交通混杂， 路对面是施工中的11号地铁站。
· 地块北至：固川路， 目前固川路也没有贯通，属于规划道路。
地块目前除了北面有少量的厂房没有拆迁，基本上没有残余建筑物，地块方正且较为平整，便于规划。
3) 项目周边配套资源情况
· 周边除了铜川路以南有苏州河经过之外没有什么自然资源可利用，但是苏州河河道过于狭窄，可利用度不高
· 周边工厂较多，给项目的发展造成一定的影响
· 周边商业以水产、花圃、橡胶等批发市场为主，业态较为低端，档次较低 ，日常用品商业以临街商铺为主，较为零乱。
· 方圆1公里内的集中商业有家乐福（大约距地块500米）；乐购（大约距地块800米），项目北面有个规模较大的酒店：金明大酒店
4) 项目周边交通情况
· 固川路和真华路目前还没有开通
· 目前交通主要依靠曹杨路和铜川路，道路交通现状较为混乱
· 路经此地的公交路线有01线、129线、742线、966线、768线、944线
· 位于项目左侧的地铁11号线2011年建成通车，项目离中环线上口1公里，下口500米
5) 项目经济技术指标
· 占地面积：万平方米；地上建筑面积不超过72万平方米，其中住宅不超过万平方米 ，地下规划为三层，第一二层为商业及停车场，第三层为停车场，地下商业约20万平方米。
· 地块由四块组成，其规划用途分别为：432街坊3丘（A3）和430街坊3丘（A5）为商办、431街坊4丘（A4）为住宅及配套、429街坊4丘（A6）为商办住及配套。
· 住宅套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70％以上。
· 土地使用权出让年限：住宅70年、商业40年、办公50年。
2、项目SWOT分析
1) 优势(Strengths)
· 项目位于上海规划的四大副中心之一的真如，并且在驱动区内，项目将作为真如副中心启动的首个项目，政府给与莫大的关注与支持
· 项目规模大、有气势，有利于发展成为大规模的复合型项目
· 地块方正，便于后期的规划发展
· 项目临主干道曹杨路、铜川路，北面有上海西站，交通线路较为便利
2) 劣势(Weaknesses)
· 项目目前所属地段交通混杂、商业业态档次低，影响项目的整体形象
· 项目东侧的真华路和北面的固川路目前还处在规划阶段未开通
3) 机会(Opportunities)
· 2011年地铁11号线将开通，在项目的西南侧有一个站点，有利于人流向项目的导入
· 真如的发展落后于徐家汇和五角场，可以借鉴它们的成功点，弥补她们的不足之处，打造更加完善的副中心
· 项目是集办公、商业、酒店、会展以及住宅等为一体的复合型项目，各物业间可以相互支持，人的生活可以在这样一个地方完成，打造一种新的生活理念。
4) 威胁(Threats)
· 真如地区相对于徐家汇和五角场的发展缓慢很多；徐家汇、五角场以及人民广场、淮海路、南京路等成熟商圈已经形成上海的名片，对真如的发展造成威胁。
· 项目周边有少量的厂房，厂房是否搬迁以及搬迁的时间不确定，将影响项目的发展
· 地下20万的商业，在国内甚至国外都较为少见，大规模的地下商业开发，存在着潜在的风险
· 项目总建面约100万平方米，规模大，开发周期长，风险大。
二、宏观背景
１、中国宏观背景
1) 中国的经济保持着快速增长
2006年中国的国内生产总值达到了209407亿元，保持两位数的增长。
2) 城市化率呈现快速增长
为了解决4亿人口进城的问题，2020年中国的城市化率将达到60%。
3) 在国家多次调控的背景下，房地产市场逐渐迈入了健康发展的阶段
从1994年开始，我国的房地产市场经历了从促进、规范到严格控制的阶段，特别是近两年，国家宏观调控更加的严厉，主要从土地供应、税收、信贷等几个方面着手，目前房地产市场逐渐走向了健康的发展道路。
２、长三角经济圈的地位
1) 目前中国将形成十大城市群经济圈
所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。
从目前中国经济发展形势来看，有十大城市群已经初见规模，他们分别是：长三角、珠三角、京津翼、山东半岛、辽中南、川渝、中原、海峡西岸、关中、长江中游。
上述十大城市群的土地面积占全国总面积的％，2005年，人口所占比重为％，而GDP所占比重为％。也就是说，十大城市群以不到十分之一的土地面积，承载了三分之一以上的人口，创造了二分之一以上的GDP。从资源环境承载能力和未来发展潜力来看，十大城市群将聚集更多的人口，创造更多的GDP。因此可以说：十大城市群将成为我国最有发展潜力的地区，将成为我国国民经济的十大支撑点。
2) 长三角经济圈有望成为世界的第六大经济圈
无论从经济总量还是城市分工的成熟度上看，长三角、珠三角以及京津翼这三个经济圈处在遥遥领先的地位，在今后未来20年内这三个经济圈仍然是主导中国经济发展的主力军。
从经济总量上看长三角经济圈，具有绝对统领的地位，排名第一。长三角有望成为继美国波士顿－纽约－华盛顿城市群、北美五大湖城市群、日本东海道城市群、法国巴黎城市群、英国伦敦城市群这五大世界大型的城市群后的第六大城市群。
３、上海在长三角的地位
1) 从经济总量上看，上海不仅在长三角具有龙头老大的地位，放眼国内，经济总量也是排名第一。
2006年上海的GDP首次突破万亿元，达到亿元。在国内鹤立鸡群，与绝对领先的优势名列榜首。
2) 上海是长三角经济圈的核心，对外的窗口。凭借其地理、交通优势，将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息等服务业，周边的城市紧密地连接上海，发展各种产业。
经过长期的发展，长三角经济圈已逐步形成了以上海为核心，功能完善，产业分工明确的经济圈，上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集，建设成为了与国际接轨的大平台，成为了经济圈的核心。
杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才、信息、技术、成本优势，完成产品的深加工，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。
其余城市依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的粗加工，以及丰富的自然资源成为城市群的第二、三圈层。
４、真如在上海的地位
1) 真如规划为上海规划中的四大副中心之一，
《上海市城市总体规划（1999－2020）》将花木、真如地区将与徐家汇、江湾－五角场一起，规划为上海市的4个市级副中心。
其中徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约平方公里；江湾－五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约平方公里。
2) 真如未来将发展成为上海西北角，面向上海以及长三角洲的生产、生活服务中心，项目所属驱动区将以商业、办公功能为主
· 上海真如城市副中心规划范围东至岚皋路、南到中山北路、武宁路、西接真北路（中环线）、北临沪宁铁路，规划用地约6平方公里。
· 核心区范围：沿曹杨路、铜川路发展轴，向两侧扩展，用地约平方公里。
· 驱动区范围：东起规划真华路、西至曹杨路、南临铜川路，北接潮州路，总用地公顷。规划用地性质：该地区以商业、办公功能为主，有部分商办住混合用地。
真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。
规划副中心分为三个层次：
（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；
（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；
（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。
5、宏观背景总结
· 中国经济目前处在高速发展阶段，为了解决农民入城的问题，城市化率也快速的发展，经过多次的宏观调控，房地产市场逐渐走向了健康
· 长三角经济圈是目前国内最具实力的经济圈，上海在长三角经济圈中具有举足轻重的龙头地位，项目位于上海四大副中心之一的真如，可以借势上海在整个长三角经济圈的地位以及真如在上海的地位，承担起建设上海西北面CBD的任务，服务周边区域以及苏南地区乃至整个长三角经济圈。
三、上海商圈分析
1、上海目前主要商圈分布格局
1) 商圈介绍
a) 徐家汇
徐家汇中心广场占地平方公里,汇集了港汇广场、东方商厦、太平洋百货、汇金百货、上海市第六百货商店、美罗城、中兴百货、汇联商厦等知名商场，豪华繁荣集于一体、购物休闲融于一炉。商圈集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达200万平方米。商圈的商业面积已达到50万平方米左右，形成了八大商业网点及1000多家小型商业网点。
b) 南京西路
南京西路位于静安区东南部，具有明显的区位优势。上海南京西路分5大板块：第一大板块是石门路地区，它东起成都北路、西至茂名北路，这一地区定位为文化传媒、公共活动、办公服务区； 第二大板块以梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场为核心，形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区；第三大板块是展览中心地区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区；第四大板块为静安寺地区，这里以静安寺为中心，东起常德路、西至乌鲁木齐北路，发展定位是商业购物、公共活动、办公酒店区；第五大板块为协和世界地区，它位于乌鲁木齐北路和镇宁路之间，这一地区的定位是商办住综合区。
c) 淮海中路
淮海路位于上海市中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。不同档次的宾馆群、吃、住、行、游、购、娱设施齐备。拥有良好的购物环境、众多的餐饮娱乐名店，以及优越的酒店服务，高雅浪漫著称的百年淮海路，成为一个温馨的购物天堂。就入驻的商铺类型来说，淮海路的零售店铺占64％，餐饮占27％，娱乐类占9％。
d) 五角场
五角场在建和已建规划面积共达近220万平方米，商业商务区130万平方米的功能性项目在未来5年里也将建成。金岛、平盛、中环国际、沪东金融大厦都处在五角场商务区，沃尔玛、巴黎春天、HOLA家居、第一食品商店、新华书城、宝大祥等也纷纷落户。拥有复旦、同济、上海财大等六所高等院校及众多科研院所的江湾五角场地区，充分利用科技、教育及人才优势，以大学与城区、科技与教育、科技与文化、科技与商务、知识文明与历史文明的融合交汇，快速地发展成了新型城市副中心。
e) 小陆家嘴
小陆家嘴位于上海母亲河"黄浦江"旁，坐落在上海东方明珠脚下，是上海金融与商业最有力的处代表之一。形成"大商业、大市场、大流通"的格局。便利的交通，良好的商业环境，使一些大商场纷纷落户于此，有正大百货、华润时代广场购物中、中融国际商城、第一八佰伴、以及位于浦东国际机场的列香百货等。
2) 商圈档次
a) 徐家汇
徐家汇以其“高、中、低、廉”并举的独特魅力。徐家汇商城的商品档次是多样化的，东方商厦、港汇广场、汇金百货档次较高；太平洋百货、六百以中档为主；汇联商厦多廉价商品。
b) 南京西路
南京西路商圈将以九百城市广场、越洋广场、嘉里中心二期为新的支撑点，引进高端百货公司入驻，与原先的梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”一起构成新的顶级消费“大金三角”；目前进入本市的国际顶级，一线品牌，有95%在南京西路商圈内开有旗舰店、专卖店。
c) 淮海中路
淮海中路目前形成以中高档精品百货、品牌专卖等为主的时尚商业功能；吸引中高档商务楼宇的白领消费群；高档住宅公寓的居民消费群；海内外高档旅游观光消费群；国内外重大庆典会务消费群。
d) 五角场
五角场地区商业主要消费人群都是附近校区的学生和本区域的居民，所以商业档次还处于低中档。虽然“百联又一城”引进了一些国际知名的品牌，但数量和商业体量不成比例，离城市副中心的要求尚差距离。
e) 小陆家嘴
小陆家嘴商圈几大商场商铺知名品牌都相当的少，例如第一八佰伴大多以百货为主，中融国际则是相对时尚一点，但是都缺少了国际知名品牌，使商场的档次一下子降低不少。华润时代广场虽有国际知名品牌，但是数量及少，难以构成气候，所以流失大部分高档消费者。
3) 商圈业态形式
a) 徐家汇
· 综合商场—东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇联商厦
· ShoppingMall—美罗城、港汇广场等
· 专业市场—太平洋数码广场、百脑汇、宜家等
· 地铁商铺—分上下两层，占地8000平方米左右，约有200多家商铺
b) 南京西路
· 综合商场—梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等
· 地铁商铺—静安寺伊美商城
· 商业街
c) 淮海中路
· 专业市场—百脑汇、赛博
· 百货商场—太平洋百货商场、香港广场、上海广场等
· 休闲式沿街商铺
d) 五角场
· 综合商场—巴黎春天、东方商厦
· ShoppingMall—百联又一城、万达国际广场
· 大型卖场—沃尔玛
e) 小陆家嘴
· 综合商场—正大广场、华润时代广场购物中、中融国际商城等
· 开放的室内步行街—正大广场西侧
· 滨江娱乐酒吧街—正大广场西侧
· 餐饮娱乐一条街—从滨江大道南段星巴克向北段延伸的黄浦江沿岸
4) 商圈主要功能配套介绍
a) 徐家汇
· 写字楼—美罗大厦、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十几幢乙级写字楼在列。
· 酒店—徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有40家左右，主要有光大会展中心国际酒店、青松城大酒店、莫泰168宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒店徐家汇店等。
· 购物中心—港汇广场、汇金百货、东方商厦等
· 公园—徐家汇公园
b) 南京西路
· 写字楼—南京西路目前投入使用的30幢写字楼中，南京西路区域就被定位在高级商务商业区。
· 购物中心—恒隆广场、梅龙镇等
· 酒店—海锦沧文华大酒店、波特曼丽嘉酒店、瑞泰静安酒店等
· 会展—上海展览中心等
c) 淮海中路
· 写字楼—中环广场、香港广场、淮海国际等
· 购物中心—太平洋百货、商业街等
· 酒店—上海南鹰饭店、美臣大酒店、金辰大酒店等
d) 五角场
· 写字楼—财富国际广场、创智天地等
· 购物中心—巴黎春天、东方商厦等
e) 小陆家嘴
· 写字楼—规划42幢甲级办公楼，现已经建成28幢
· 购物中心—华润时代广场、正大广场等
· 酒店—哈瓦纳大酒店、香格里拉等
· 会展—上海国际会议中心
2、上海主要商圈优劣势比较
商圈
徐家汇
南京西路
淮海中路
五角场
小陆家嘴
商圈特色
购物、娱乐、餐饮、文化
商务办公、购物、展览
购物、娱乐、餐饮、百年淮海路文化
购物、教育、科技知识
办公、购物、会展
交通便利程度比较（赋予分值1—10比较）
9
8
8
5
7
商圈档次比较（赋予分值1—10比较）
7
9
8
5
6
主要商业业态
综合商场、专业市场、地铁商铺
综合商场、地铁商铺、步行商业街
百货商场、商业街、专业市场
综合商场、大型MALL
综合商场、餐饮酒吧街
主要功能配套
办公、酒店、购物、公园
办公、购物、展览馆、酒店
办公、购物、酒店
办公、购物
办公、购物、酒店、会展
客户特征
以年轻的白领居多，客户档次多样化
30岁左右的高管、老板居多，客户档次较高
年轻的女性白领居多，游客较多
年龄在25岁以下的白领居多，客户档次相对较低
客户呈多样化，档次参差不齐
3、本项目发展的机会点分析
· 目前上海这几个知名的商圈都有结合区域的资源，塑造了独自特色的商务圈，如五角场结合大学文化，营造成了以科技教育为主体的商务圈，淮海中路借助百年淮海的文化底蕴打造成了时尚休闲的步行街，本项目应该结合副中心的现代物流的定位，打造独具特色的以生产服务与生活服务中心，与其他商圈形成差异。
· 交通体系完善对商圈的发展起着关键性的作用，项目的发展应该与区域的发展相结合，借势副中心强大的规划，充分利用区域发展给项目的机遇
· 目前上海各大商圈的功能不尽完善，如五角场缺少酒店功能、淮海中路缺少会展、停车场功能，本项目应该充分打造一个CBD应该具备的所有功能，让消费者享受“一站式”的服务
· 各商圈档次不一，业态呈多样化，建议本项目的商业档次定位为中高档，满足不同档次人群消费
四、客户分析
1、商务办公潜在客户分析
1) 苏南地区企业
随着长三角经济圈的快速发展，城市群中各城市的分工越来越细化以及成熟，上海作为长三角经济圈龙头老大，起着金融、信息、文化、贸易中心的作用，不断地辐射着周边的城市，周边的城市预想获得更好的发展，必须要紧密的连接上海，真如位于上海的西北面，承接上海与江苏地区，是苏南地区企业与上海经济文化融合的首选要地。
2) 嘉定、宝山区域企业
普陀区毗邻嘉定和宝山，宝山区为钢铁基地，依托钢铁产业有很多细分行业；同样嘉定区域的曹安商贸产业、汽车产业和区域内的嘉定工业区，目前均有大量的小企业，随着上海经济的成熟，此类企业的不断壮大，必将给西北区域带来大量的办公需求。
3) 上海传统商务区外迁企业
目前在上海传统的商务区，随着租户强烈需求以及新供给的缺乏导致了商业物业租金和价格水平上升，某些区域的写字楼租金水平已经达到了历史最高水平，表现了极大的供需矛盾。根据上海市有关规划，到2007年，上海将累计引进150家跨国公司地区总部、180家研发机构、140家投资性公司。在未来三年中，上海的各行业都会有所发展，金融业将发展得更快。目前已经在上海落户的外资银行就有100多家，但办公面积都比较小，除了汇丰、渣打、东京三菱、恒生、东亚等不足十家银行外，其他外资银行的写字楼面积基本在200平方米左右。而随着金融业的开放，这100多家外资银行以后都会扩大，对写字楼的需求量还要扩大。供应缺乏、价格过高、面积过小等诸多原因导致从外围区域寻找合适他们的办公地点已经成为一种趋势。
2、人流导入因素分析
我们认为以下五点是项目能够吸引人流到项目进行办公、购物消费、旅游休闲的主要因素：
1) 开发商的品牌
长江实业集团是世界五百强企业，是香港规模最大的地产发展商之一，在香港拥有一系列的住宅及工商物业。在香港的每十二个私人住宅单位中，便有一个由长实发展。为香港物业市场提供大量优质住宅、写字楼、商场、工业大厦及酒店供应。
长实不仅在香港，而且自海外以及内地也开发众多项目，例如南京西路的梅龙镇广场、浦东的御翠园都拥有良好的口碑。
2) 真如副中心的地位以及项目在真如的地位
真如是上海规划的四大副中心之一，将承担起建设上海西北面CBD的任务，积极分担上海大都市的功能，项目作为真如副中心驱动项目，具有非凡的意义，政府给与了极大的重视，这里将营造良好的投资环境。
3) 未来便利的交通体系
· 虹桥综合交通枢纽
虹桥交通枢纽预计将在2009年底初步形成规模，并在2010年上海世博会期间相继投入使用。根据枢纽总体发展目标，虹桥综合交通枢纽规划范围东起环西一大道，西至现有铁路外环线，北起北翟路、北青公路，南至沪青平高速公路，总用地平方公里，相当于2个黄浦区的规模。作为上海最大的五个一体化市内外综合交通换乘枢纽之一，虹桥综合交通枢纽把京沪高速铁路、轨道交通引入虹桥机场的项目建议书已经国家批准，京沪高速铁路站、城际轨道交通站、虹桥机场新航站楼等多种交通方式将汇集一体。届时，主体建筑内的地下将有两个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线，主体建筑的东西两侧分别设有交通广场，枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了三条贯通整个建筑东西向的大通道，旅客能风雨无阻地活动并进行各种交通方式的换乘。长三角地区旅客前往浦东国际机场换乘国际航班以及进出上海市区将非常便利。进出枢纽有关的三大细节:第一，实现200米距离“紧凑换乘”。枢纽内，从几条轨交线地铁站出来，无论到京沪高铁车站还是虹桥机场新航站楼，只需要走200米左右。将来在京沪高铁车站、铁路客站、航站楼等之间也可“上天入地”换乘。为避免拥挤，天桥设计宽度不小于30米，几乎相当于上海国际赛车场上赛道宽度的两倍;而地下人行通道的设计宽度则不小于24米。第二，地铁2号线连贯两大机场。轨道交通2、5、10号等多条线路将直达虹桥枢纽。到2010年前后，2号线将最终连接虹桥和浦东两大机场。第三，“一纵三横”快速路减压延安高架。初步设想在虹桥枢纽周边已有沪青平高速公路、环西一大道的基础上，再规划北翟路、青虹路等“一纵三横”快速路。
· 轨道交通规划
根据上海市轨道交通系统规划，经过普陀区的线路有1条市域级快速地铁、4条市级快速地铁和3条市区轻轨，规划在上海西站设置大型换乘枢纽。
轨道线路
建成时间
起止站点与路线
普陀区途径站点
3号线（M3）
已建成
富锦路——铁路上海南站
金沙江路站、曹杨路站、镇坪路站、中潭路站
7号线（M7）
2008年
环西二大道——上海国际博览中心
常德路、镇坪路、岚皋路，站点：长寿路站、镇坪路站、铜川路站、新村路站
11号线（R3）
2010年
嘉定新城——安亭汽车城——临港新城
曹杨路、真华路、交通路、新村路、真南路，站点：隆德路站、中山北路站、铜川路站、上海西站站、同济大学站、祁连山路站、武威路站、白丽新村站
13号线（M5）
2011年
环西一大道——华夏路
常德路站、武宁路站、隆德路站、中山北路站、大渡河路站、真北路站、祁连山南路站、香樟路站
14号线（M6）
2010-2020
环西二大道——金桥出口加工区
长寿路站、中山北路站、武宁路站、大渡河路站、真北路站、万镇路站、定边路站
15号线（L1）
2010-2020
上海西站——环南二大道
上海西站站、桃浦路站、铜川路站、梅川路站、金沙江路站、云岭路站
16号线（L2）
2010-2020
祁连居住区——鲁迅公园
古浪路站、武威路站、桃浦西路站、富水路站、上海西站站、静宁路站、新村路站、志丹路站
17号线（L3）
2010-2020
上海西站——军工路
上海西站站、新村路站、富水路站、华灵路站
注：R—市域级快速地铁（连接郊区与市中心)，M—市级快速地铁(连接中心 城区)，L—轻轨
公交线路
起止站点与路线
本区途径站点
01路
南泉新村——桃浦路
上海西站、陆家巷、北石路、南石路、武宁新村
129路
北区汽车站——定边路
上海西站、陆家巷、北石路、南石路、三汽公司
768路
莲花公寓——共和路
上海西站、南石路、三汽公司、武宁新村
944路
冕宁路——广延路
梅川路、北石路、铜川路、真北新村、上海西站、陆家巷
966路
市北新村——上海西站
上海西站、陆家巷、北石路、南石路、武宁新村
4) “一站式”新的生活理念
项目是集中了办公、酒店、餐饮、住宅、商业、娱乐等几乎所有功能形式为一体的复合型项目，立体城市的概念将生活向空中和地下发展，水平交通极为紧凑，垂直交通非常发达，在快节奏生活的今天，尤其在上海，这对人们效率的提高具有极大的作用，这样的规划对土地的利用率也很高，从而让人们有更多的土地资源来进行绿化的扩建，新技术的运用，综合体对资源的回收再利用的能力也要远远高于单一业态的建筑，节能环保、阳光和绿色将成为主题。这样一个有别于以往任何办公、住宅、商业的工作、生活、消费模式和良好的环境背景，不但是人们所向往的，也是未来生活发展的趋势。
5) 满足客户需求的高性价比产品
真如副中心在随着其中心地位的确定过程，地价当然也会有质的飞跃，上海乃至全国这种区域发展带动低价提升的规律到处适用，但在开发初期，其相对中心城区或者其他以具规模的地段，在各类建筑的租售方面都会有价格的优势，再加上前面几条所阐述的强大背景为支撑，项目完全有可能吸引更多的客户前来办公、旅游消费与居住。
3、客户分类及特征
根据上面的分析我们将项目商业的主流客户分为固定客户以及游离客户两类，以下我们对这两客户的构成以及档次特征进行描述：
1) 固定消费客户
· 区域内居民
该类人口不但是区域内人口比例最高的部分，同样也是该区域生长发展的见证人、广告宣传的活载体。他们也是商业产品的最直接的消费者，就近原则对他们也是最为实用的法则。普陀区常住人口近百万，占上海人口的百分之6点多，由于便利的交通条件的逐步体现，这几年住宅发展良好，仅真如地区就规划住宅建筑354万平方米。新在售再建的楼盘如下图所示：
居住人口无论在消费结构、消费层次、消费总量上都是最具市场潜力的群体，他们总量大，消费能力参差不齐，消费的对象也不一样，而我们对二十万方综合商业的定位也正好满足他们全方位的消费，逐渐在该区域乃至更远的地方形成一种消费之都的感觉，人们在里面购物、休闲、就餐，等等消费活动都可以得到满足，摆脱以往单一消费的概念，并且促进了互动消费，使之留连忘返。
· 区域内办公人群
这类人流虽然总数上没有居住人口多，很多一部分属于外区人口，消费的区域范围相对较大，但是他们消费能力强，消费观念较新，敢于挑战新消费的欲望，更倾向于集中消费的概念，因而也是该区域中高层消费的主力军，其目前在普陀的分布情况如下表：目前，普陀区办公楼的入驻企业行业分布范围较广，包括纺织、贸易、电子、化工、咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。
物业名称
所属区域
入驻企业特点
入驻率
联合大厦
中山北路
各地办事处、纺织公司
95%
物贸大厦
中山北路
金属贸易、期货公司
100%
新建业中心
中山北路
电脑、电器、家具贸易等小型企业，
60%
万千大厦
中山北路
贸易、进出口公司
90%
中星经贸大厦
中山北路
贸易、科技、电子等私营小公司
85%
中期大厦
中山北路
贸易、进出口、医药科技、成套设备等类型公司
85%
华源世界广场
中山北路
华源药房、华源集团内部各部门
70%左右
振源大厦
中山北路
服饰、塑胶、电子、精细化工等企业，
85%
恒达广场
长寿路
房产开发、数码科技、投资、机械
98%
沙田大厦
长寿路
房产、投资、贸易、家具
95%
世纪商务广场
长寿路
律师行、投资公司、银行、机械设备等类型的本地企业
95%
中环商务大厦
长寿路
中环集团、广告、装潢公司
100%
另外上海中心区域写字楼人群的外迁，外来新引入的企业及一些迅速发展的新企业都将是该区域办公人群增加的主力军，也是项目商业消费的潜在客户。
2) 游离客户
· 周边区域特意前来消费人群
新颖商圈的崛起，必定有很多时尚前卫的国际化的思想模式的注入。必将吸引周边区域时尚追求潮流的年轻人的眼球。这部分年轻人追求新颖、时尚、个性化的消费，他们会发掘更好的消费模式、发展各类的消费场所、适应最新的消费理念，新商圈的崛起不会逃过他们的眼睛，而且新的前所未有的集中消费更会让他们全然一新，他们也是很多新元素和中高消费的有力支撑者。
· 旅游度假人群
这类人群虽然在该区域消费的频率不会过高，但其特点是对外地的交通状况不是很熟悉，但是喜欢来上海购物，那么集中消费便成为他们的首选，虹桥交通枢纽、上海西站、沪宁高速公路铁路都会为本商业中心带来大量的这类人流，此外他们对本商业中心的广告宣传作用也是最为广泛和有效的，从而会陆续吸引长三角甚至更远地区的人们前来进行游玩购物等消费行为。
五、案例研究
我们选取案例的原则
· 已经获得成功，并且在国际上获得广泛的认可
· 与本案类型相似，均是大规模集办公、商业、酒店、住宅等为一体的城市综合型项目
· 具有疏导城市中心人口，辐射周边城市，承担城市CBD功能的特点
我们在国内外知名综合体：日本六本木、富冈博多运河城、蒙特利尔地下商业城、洛克菲勒中心、多伦多伊顿中心、巴黎的拉德芳斯、厦门西海岸豪布斯卡HOPSCA国际社区、纽约曼哈顿、百荣世贸商城中，根据我们的选取标准，选取以下两个项目作为我们的研究对象，通过研究在开发理念、辐射范围、人口疏导以及功能设置等上给本案的发展提供借鉴点：
· 洛克菲勒中心
· 六本木
1.洛克菲勒中心
· 项目简介：洛克菲勒中心位于纽约曼哈顿中城区，位于5号和6号大道之间，从47号大街延伸到51号大街。是纽约继曼哈顿老城华尔街--CBD的金融区后的第二个CBD，由21栋大楼构成了这个大型的商业办公楼综合区，占地约9万平方米，这里坐落着诸如时代华纳大厦、国际大楼、奇異電器大樓等闻名遐迩的建筑。从1913年到1940年，洛克菲勒在这块上共投资兴建了14座连体大楼，也为20多万人提供了就业机会。1957年时，洛克菲勒中心又开始在原来的基础上加盖新楼，目前已经拥有21栋大厦。
· 与华尔街形成差异化竞争：洛克菲勒中心与华尔街中心的不同在于，华尔街聚集了金融企业，是名符其实的国际金融中心，而洛克菲勒中心则是文化传播集团的阵地。这里有ＮＢＣ新闻网总部，时代华纳等美国主要出版社，以及全世界最大的新闻中心——美联社。
· 齐全的功能设置，充分地分担了城市中心的压力，辐射周边区域：区内涵括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店…。极大地分流了金融街的人口，缓解了第一中心的压力，辐射整个纽约城市以及周边区域，每天在这里上班的人达到65000人，可容纳将近25万人在这里上班、观光、旅游、消费、休闲，可谓是一座迷你的城市。
· 合理的空间设计，为市民服务：巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路等设计成行人的休息区、消费区，彻底落实在这里办公和消费的人的休息问题。
· 地下空间巧妙相连并与地铁站衔接，发展成为大型的商业步行购物中心：洛克菲勒中心、中央广场地下一层不断扩大，整个系统横向连接多个商业中心，从而形成一个巨大的地下商业步行空间。
2..六本木
· 项目简介：东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，占地公顷，该项目在2003年4月开业，目前已经成为了外地游客去东京必到的综合商业设施，在这里不但为居民提供了一处舒适宜人的都市生活、办公与休闲、购物空间环境，而且对城市综合体以崭新的面貌诠释了一遍。项目位于东京都会区的六本木六丁目地区，筹备开发经历了17年，成为了享誉世界的豪布斯卡（HOPSCA）。
· 积极疏散中央商务区人口压力，承担副中心功能：东京原中央商务（CBD）区为中心三区（千代田区、港区和中央区），随着日本经济的高速发展，造成中央地区人口过于密集，交通拥挤，政府为了控制、缓解中心区过于集中的状态，并结合周边地区发展的需要，1958年提出了建设副中心的理念，至今东京出现了诸如新宿、银座、池袋、涩谷等一批繁华的CBD，随着2003年六本木的营业，一个新理念的CBD出现了，在这里约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。
· 以生态、旅游为主题区别于其他的CBD：项目充分体现了生态的概念，绿化与园林是项目特色，空中花园与地上园林相互结合。项目内设置了各种旅游观光配套，比如空中观景台、露天舞台、美术馆、购物中心、电影院等。
· 各种功能配套齐全，营造“一站式”生活空间：项目以办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会项目。六本木新城住宅区，是4栋由6层～43层的住宅大楼组成的高级居住区，提供了多种可供选择的居住单元，其特点之一就是住在此区的居民都在附近工作，住宅与办公地点极其接近，不需要花费大量的交通时间，减少了许多不必要的浪费。这就是森大厦株式会社森稔社长所提倡的“住职接近”理念的体现。
· 项目的设计与城市的设计相结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，强大的交通网络体系，为人流的导入创造了先决条件：六本木新城在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并建立了良好的区内交通体系。到达六本木新城主要可以经地铁日比谷线到“六本木站”、经地铁大江户线到“六本木站”或“麻布十番站”及经地铁南北线到“麻布十番站”。此外，都营公共汽车有4条路线、港区社区公共汽车有2条路线通往六本木新城。当然，人们也可以自行开车前来，这里有12处停车场，共计停车位2762个，24小时营业
· 充分考虑空间的设计，注重艺术文化的渲染：六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存的水系和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户外开放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共交通系统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。拥有大量的艺术文化与休憩设施，如在森大厦的49楼～54楼的森艺术中心(Mori Arts Center)就规划集合了以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构等。
结合上面两个案例的分析，我们得出了城市综合中心成功的关键因素：
· 将项目的发展与城市的发展相结合，打造强大的交通体系，积极承担城市副中心的功能，疏导市中心以及周边区域的人口
· 根据项目当地的特色，营造具有独特主题的商务区，与现有的商务圈形成差异化竞争
· 提供齐全的功能配套，集办公、商业、酒店、会展、住宅等为一体，给客户“一站式“的生活空间
· 注重空间、绿化的设计，让在这里工作、旅游、消费、生活的人一种轻松休憩的感觉
· 通过合理的地下空间以及交通设计，将综合体的各个部分巧妙的连接起来
六、项目发展总体战略
结合前面分析的宏观背景、市场分析、项目本体情况、客户以及案例的研究，项目的总体发展战略为：
借势上海规划 整合区域物流资源 发展成为上海西北角 辐射周边区域以及苏南地区 以生态旅游为主题的豪布斯卡（HOPSCA）
豪布斯卡（HOPSCA），是一种源于欧美的造城理念，1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏——曼哈顿，东京之核心——六本木，是现代地产所能达到的最高形态。
所谓“豪布斯卡”（HOPSCA）就是：由酒店（HOTEL）＋写字楼（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPING MALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋国际公寓（APARTMENT）的复合体。
七、项目整体定位
1、项目客户定位
1) 核心客户
核心客户包括周边居住的居民以及项目住宅内入住的潜在客户，这部分客户是项目商业主要消费群体，但是消费档次相对较低，另外一部分核心客户是在项目写字楼内工作的白领以及高管，这部分人是项目中高档消费的主要群体
2) 重要客户
重要客户包括受项目吸引过来购物消费休闲的群体，这部分客户是项目商业的重要支撑，另一个重要客户群体是从外地过来旅游休闲的群体，这部分客户是项目酒店、商业的重要支撑
2、项目形象档次定位
考虑到项目辐射范围较广，涉及的客户层面多样化，并且考虑到开发商的实际情况，建议项目定位为中高档项目
商业部分也分中高档满足不同的消费群体
高档商业业态满足白领、高管、高收入的消费群体；中档商业业态主要满足周边居住的居民的大众消费
3、项目功能定位
从项目规划背景以及市场情况出发，建议项目打造成为集酒店、会展、办公、商业、住宅、停车场、公园等功能齐全的城市综合体
商业部分应该集购物、餐饮、娱乐、旅游休闲等为一体，让消费者能在这里各种功能的服务
· 购物中心
· SH0PPING MALL
· 品牌专卖店
· 餐饮
· 咖啡馆
· 酒吧
· 美食连锁店
· 旅游、休闲、娱乐
· 主题影院
· KTV
· SPA美容俱乐部
人民广场
五角场
花木
徐家汇
真如
PAGE
28
