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简单的市场资料 项安州目 城市 易市场业 态 占地400亩，建筑规面模积 20万平方米. 成交额约100现亿状元 业徽药市省材场亳专 亳州市 中药材专业交 中望模国机具·械 博刃 马市鞍 山 现模代具化专机业械市刃场 占地370亩,建筑面积20余万平方 峨批芜桥市发湖茶场市长叶园场江 芜芜湖湖市市 茶特叶批发市场 占批大发型市综场合群性 1规米3地.划 5面万14积平00为方亩1米，5万 已平完方成米开，发经25营万面平积方 全发引国茶业产品集散中心和批 建销售中心。 六文山市进材化场了市市。包场场括、在糖物内酒流的食市多品场个市、专场书业、刊化 批安小大商别品 发市场 六安市 小场商 品批发市 一地期50市亩场 占地70多亩，二期市场占 交易额达百万以上 中山城国绿 大色别商 六安市 绿易色基农地产 品交 总占地面积230亩
简单的市场资料池家城州居 国装际饰 池州市 建发筑市装场饰 材料批 占地140亩， 三期于2009年12月份动工 长市江场批 发 合肥市 综合专业批发 其面中积一12期万市平场方工米程 投资亿元，建筑 国场家第统19计局名列全国综合型市 安徽场红 旗合肥市 综位 建市材批发 场合 建材批零市 1的0亿市元场进园行 三期规划 建设占地1500亩 入住客商1000余商家 合堆批肥农发周产市谷品场 合肥市 绿市色场农 产品批发 占地280亩 年成交额66亿元 合庙场肥木: 五材里市 合肥市 木场材 批发专业市 12万平方米 9营月意初味精着彩该登市场场。一期的投入运 安徽大市 正式开始营业 场: 合肥市 大场型 专业批发市 占地面积250亩建筑面积200000平方米 年交易数十亿元 合农场肥机 裕大隆市 合肥市 大型农机市场 一方期米占 地面积174亩，建筑面积11万平 华业东市地场区 辐射力最大的农机专
简单的市场资料安服徽装白城马 合肥市 品发牌市服场装 一级批 经营面积42000平方米 安国广徽际场中服 绿饰 合肥市 服饰广场 占米地100亩，规划总建筑面积18万平方 合界肥 五里 庙装饰世 合肥市 大业型市建场材 家居专 总积投96资万1㎡0亿 元，占地1200亩，总建筑面 5知万名余品种牌产品，500多个国内外 中包城国装 桐印城刷 桐城市 包原中装辅批发蔬市菜场 蚌埠市 全产心印材 刷料物的资交及易 占地面积100亩 蚌埠场国品 定中点心鲜批活发农市 投资1460万元、占地95亩 交易量3亿公斤，交易额为 滁州瑶海亿元人民币 农场机 大市 滁州市 农化机综、合农大资市专场业 占地1300亩，计划总投资约14亿
毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划思路和合作建议 ------第二部分：我们的一些主要观点和建议
我目善们仅前的的还一供思参没路考，：有些但 进主行基要深于入对观市项点目调和的和大产建致品议研印 究象，，所我以们还有无以法下提观出点准和确建的议完， 产与品设计之初，最好前产品设计，代理策划公司就提前介入，全面参 可以分期推出这样能在产品本体上不留缺陷。 显。期一次性出，来但，产这品样整，体其方规模案及效应整体和业整态体定效位应需才要明 在
我们的一些主要观点和建议 后期至续的产工市品作调规除和划了项设招目计商的，都业所以是态不比定较位要程、急序业化态的组工合作以，及最产大品形的难态定点位在于，及前 然后项目再动。 着动，而先多花点时间研究透， 这笼失样多败的少。大资。项金目，，否一则定资要金首链先出作了为问资题金，计项划目，操到作哪就个会节变形点必，须导致回
我们的一些主要观点和建议 在许回销资招，笼售金商在资，压和金运项商力，营目业允也没一价许期要的信值开等范心越业到成，招围后熟提商之的的内前销有时，销足售候尽售时够，可机的量销不降成为售低最绩要风价好，急格着险。然会。 即后销越或售拿高，等出。如不当部果到分然条开物，件业业如允需进果 要行对 项有是目的消费定位一定是一个很大的区域不在和，战略上有这样的高度，才能指导业，态皖定中位皖和北产甚品至定全位省。，但 只 位至，上皖这少然。北样需地要后建区的三逐议，消到步先费扩最定五针散后位年对，凤看的的否台发实时展则地施间广区再不。扩告、要成然展一到本后、整步扩到运个展位营安到，成淮徽即本，南需以地这要及区个首运、过先营然程小能后下区力到来域会皖估定跟中计
我们的一些主要观点和建议 就具开业、发态土，来并特态做的大组做合一说强产以定，、不一，家及争上能定居是用涵品盖、很汽广取车用：品服、装、农鞋资帽用、品箱等包等，、电但器作、为玩分 期 市一开每始期开就很发的全，业态一在定规是模每期上专都能注于领1先、。2所个以业，态业， 规心的先后就很重要，这需要深入的市调。 源模或竞要、越争商大力业的，资市这源场个的从核综理心合竞论研争上究将力，越来例如容自易于低存竞价活争格项，，但目再一的例比定如要较一找和到自市身场产的品核资 时者不，是惜哪种成怕类本暂最的时多去亏，维本这护也个和要核强保心化持，优其势例低的价如。建核立心需优要势理是性低，价一站，式旦则消建无立费论，后何 就再
我们的一些主要观点和建议 短本发期区所可域必以的须以零具零售备售市的为场物主无流，法、支但仓从撑储长这和期样住的来宿看体。 ，量一，定所以是批要综发为合主考虑，因作为为批， 无理会论服有是务很自）大己，的成都帮立要助运尽。 营早公确司定还，是这样外聘，运在营营公销司和（招我商司过也程提中供就运参营与管， 商话义，。业需的档要做次或高品档质就不高要档以，主需观要做希望低去端决就定低，端还，是这里要以不存市在场数理想据说主
我们的一些主要观点和建议 商整态业体的无的整论规体其划布高设局端计，还以比是及单低购纯端物的，氛兵但围营品式的位营的总造市可，场以休就尽闲来力景的拔观有品高步，行位品街。位 加来特自色于业 如足高果浴商、市业场K品T需V位、求。洗 允浴许等，，适可当减的轻增其加商休业闲体、量娱的乐压，力例，如同餐时饮大、幅宾度馆提、 从能内长是的期由投来两资看部者，分。其构投成资：者一应是该开覆发盖商全从省江，浙但带短来期的来投看资，者其，投二资是者区只域
我们的一些主要观点和建议 就有要商的较家高来的说抗，风早险期能主力要和靠运招营商能，力即，主接力下应来该应从该江是浙本带区来域，为他主们，具 商为生家他存来们下创提去生供，市足再场够接、的下后供来区货，域渠其道商，家加应上该统来一自的全运省营各管地理。，荣市场。其招商的优惠正商则家也应来发该展逐步市场提、高最。 后是全即省就：商能先家很江只来好浙 繁 销联售体，模式或跟者物是业单形一态层直和接一有拖关多，出无售论，是都1需、要2层进联行体深入还市是调1、。2 、3 销可，售这价格么大来说的，项入目市不一在定乎要眼尽前力利益低，。只要满足资金回笼计划即
我们的一些主要观点和建议 不活可动，忽视这的笔运成营本成甚本至，会高包括于租前期金优的惠营及销运和营招期商成间的本广。 告、促销和 针仅对能周挖边掘市出场很的多投的资投者资和者商和家经的营广者告，，还是能中找后到期很广多告的的购重买点群，。 不 营点，销到网点了中的布后局期很可重以要布，更建多议的在网凤点台。、淮南及合肥三个地区布
我们的一些主要观点和建议 除说持本，了续项是前的期目否开的有定发位后较下，续为去接开优，下发质如来。 的果最商没重家有要加，的盟则将建工作决议定就以是项返招目租商成形，败式出从。某如售，种果然意有义则后终上可 以止 市现市场调研包括四个层面的调研：竞争项目（全省20所有场以（的这或即潜购在买的商市铺场的）群体、消）费、市供场应（商即市购场买（商即品各的种群供万体货平）渠米、道以投）上资，的 个调研需要2、3个月来至更长的时间。 尽还力是以最各低种的名。 目和方式多开发一些住宅物业，就风险来说，住宅 以上观点和建议仅供参考！
毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划思路和合作建议 ------第三部分：基本的策略要点
（最基重本要的的策几略个要点 一礼、1品）业工小态艺商品的品:定市水位场决晶及的业业策态态点非的：常组 广合泛 。 服装服饰：内工衣艺类品玻 璃袜民 子俗陶类工瓷 艺服工品艺 品 木制工艺品 花类工艺品 工艺礼品 装饰工艺品 美术 饰鞋玩品类具 ：：：发拖毛饰鞋绒品类玩 具手运 饰动布品鞋艺玩 衣休具饰闲 普品鞋饰通 饰布类玩品鞋 泳具配 皮装 件类电鞋动 耳 雨服饰鞋装品 类 鞋脚 类其饰用他品品类 特 皮殊靴饰类品 凉 颈鞋饰类品 腰腹饰品 纺五织金 工：具针 织原料 毛线 毛巾类 布艺窗帘 床玩上具用 电品子 家玩装具类 户 外玩具 仿真玩具 益智玩具 汽车交通 ：：灯交具通 工电具工 产汽品车 用电品动 工休具闲 车气 动工工具 手工工具 焊接器材 锁具类 通用配件 箱包 ：休闲标包牌 手 提包 挎包 晚宴包 背包 商具务车包 专 电用脑车包 电 旅动行车箱 乘用车 交通设施 标志 电子电器 ：小娱家乐电电 器电池 卫浴家电 厨房家电 电子数码 照明电器 拉视杆听箱系 列航 空电箱子 仪更器多
基本的策略要点化钟文妆表具品眼体 镜育： 香：：氛眼笔类镜类 用 彩簿品妆、 手本剃表、须类册器 钟学熏表习香配文精件具油 眼桌 足镜上浴类文用 具品工 艺教 洗学钟发用 用台品式品 钟美 美 工钟容用仪类品 器卡 配 通按套钟摩用器 品 镜 纸梳制 辅建料材 配：件涂 ：料皮 壁带纸 商厨标房辅设料备 拉建链筑 材首料饰辅料 装饰珠片 手钩花 绣品刺绣 箱包拉杆 品 农机包业家械 ：水果 蔬菜 酒类 小食品 米类 茶 陶叶瓷 瓷保砖健 品水 暖油脂五金 粮 门油窗 园五艺金 更钢多材 型材 手装具 机 印：通：刷流讯办 体 ：公机：家包械手具装 机 制模通酒品具讯店 市家塑场具料 包机客装械厅 加家金工具属 包通书装用房 机家纸械具包 装通卧 用室塑零家料部具包件 装学 机校布械家料配具包件 装酒 商吧家具 公共场所家具 家业居服用务品 ：：物一流次服性务用 品配创 附意清件设洁计用 手 品机广 告饰餐品服具 务 传炊 具真展机览 餐 展具天会线 家 企 布居业用线认产品证品 日 商安用标防品专产 利塑品料 咨制询品服 务个人 教护育理培 训
基本的策略要点（化2）原则上是比较广泛的业态定位，但如果这些业态无选择的采用，则整个市场将因为平均 首的先分选布择而失去其优势。因此正确的思路是： 态然应后该选具择备2—3个相关联的业态作为主力业态，居选用择品一、个建2最亮材—强点、3性个的农稀大资业众源缺。性化优 业势的态，细，并分即具业具备态有最作广显为泛著战消的略费服例基务如础优服的势装热。服门 饰发展业态，例业、如态根作饰品雕为、辅、箱助包，。例所如选电择子的电主器力、业家 是战下其对略去它主发。业力展 态业业根态态据的吸开补引发充人的，流状是，况对只作整要为个他普业们通态的业布性态局价，的比这强具类化有业。普态遍 未刺绣、微雕等，这类业态 的必竞有争多力强（的和竞别争的力市，场它差们不靠多主）力就业能态生及存
基本的策略要点 业主态力组业合态 业服、态装箱举辅助业态 电子服包例电饰 器、饰品 业提争态价值 扶持力度 定位依据 气供力。整的高个业生市态存场。力最拉。 具动竞人 给持予和最培大育成。本 的扶 项目的最强资源整合 用业 品、建材、、家居农 拥础人有；流最 带广来泛大的量消基费础基性 大力扶持和培育。 普遍意义的资源整合 战略发展业态 根雕、和消费市场调研。 雕 刺绣、微 具市有场稀上缺具性有，垄从断而价在值 在重合点适培的养 时机予以 目，标包括市场竞的争市场调研 普通业态 手机、礼求调研。 调研和需 业服务 品、商 为市场的自然延伸 合展理和引调导节 ，自发发 营销及运营态势
二基第、本一各的阶业段态策：市略以场要市的场开点发 顺序和开发节奏 (1) 该培育为导向的 (2) 在阶这段个以阶首段，期铺一切面交以付市运场营(3) 在这个阶段，应该推出具培有半育最年和强为商资终家源止扶整持合。 为终点和核心。 (4) 铺面销售以商家力的主力业态，确保成功。 (5) 价格尽力以低价购入买为主，投资为辅。 (6) 推出量市，确保早期投资者和商家的利益。 (第该7)在在铺阶价这二 段运个阶以作阶段第时段：的二间，以估期估以市算铺计商场：面：业成1推正0式万运出营长为运平和为起作米运导。点起营向 ，18推 二个月。 广期铺面交付并运营半年为终点。 推这运面格出个作销有量阶时售所估段间以上算，估商扬：应计家，1该：购继买续为强主化，主投力资业和态自位的用重竞为点争辅。地 位。 0确万正保平式商米运家作。利起 益1。 。 2个月。
基本的策略要点 第该在在铺阶价这推这三段个个阶以阶阶段三段段：期，，以铺以推利面销出润推售辅出为助为为核业导标心态向志。， 。继 续强化主力业态运面格出作销大量售幅估以度算投上：资2扬者0，万争平为主取米，最。商高 家利购润买。为 辅。 。 第该在在四时间估计：正式运作起12个月。 铺阶价这推这段个个阶以阶阶段第段段：四，，以期以继利铺销续润面售推推和出和出运辅运为营助营标为业为志重态导。点的向。同 时，推出发展性战运面格出作销平量时售稳估间以上计估自扬：计用2，：购0争万正取平式买为高米运主额。作利 起，商润家。购 买未辅。 略业态。 12个月。
基本的策略要点 第该在制在阶这、五这段态个在品阶在。这这个为 阶个牌段个阶最段主：段后，阶题以阶段段，的是，活品在体以动牌扩量高、张上端完全是高经战市品自端营略。牌用论为性 运型坛导业作购或向态为买访 、重。谈稳点 等守，。主包 力括业政态府的合同作时、，市引场导合性作的、开品放普牌复通 业 推运出作量时估计，：价剩格余继的续体上量扬。。 运作时间间估计总：计正：式6运年作。起18个月。
基几点本战的略策性策略略要建点议 网站建 nnn自该该行网网开站构站发以 为和宣投维传资护本者一市和个场商面、家向推免全售费省本的首小市商场品产市品场为的主网。站 。 nn的该该 网站作为重要的营销和运提营供的服手务段，，例包如括网团店购建组设织。、 促销组织生网存站提供网上购物服务，把低廉、优质的产品通过网络扩散出等去。， 增加商家 nn网该该网网站站能作可力为以。战交 略由布我局司，全能权有负效责减。少 宣传推广成本和运营宣传成本。 nnn可该点该以网布网有点局点选的 可择作以的用有在不凤仅台是、为淮销南售、积合累肥购、买六者安，、也淮为北招等商地积布累设商销家售资网源点。。 n该网点可以有效效的的针组对织各地地面专的业宣市传场推做广营和销促推销广活活动动。。
基本的策略要点 广nn在广告成告占n本目广告之位占允占 位许位必的用须范于和围三网之个点内方布，便局在：相网销呼络售应资广，源告失以、去及招一户商个外广，资另告源和外上运一尽个营力广的多告作布用。点 就多大占打位折。扣 。 nn在针标营对营销各销、专 招业商市场及的运营营的销初手期段，主目要标有专：业网市络场、的行营业销协是会关、键单页。派 n针户对资各料专建业档市、场手的机营短销信，等不。 发、活动组织、客 n组消建费一者个。团 仅能带来大量的购买者和商家，也能带来直接有效的 n目标营销的队深来度专和门力负度责将这决个定事本情项。目 运作的效率。
基风n专险本业控的策略要点 n风险控市制制场 主的要操是作针在对开开局发失商利而后，言。 n风制险线控，制敢的于意放义弃还。在 于对销售后期想挽回将非常困难，所以，一定要设置风险控 n招风理商险解为控，王制所的有度的是运大作盘都操要作基的于生一时命定机线的、。风销 险售限价度格内、。运 营投入、广告投入等各个环节的 nn、专招 业市场 的核心是：招商、招商、招商。 招商商为政王策就等是。一 切围绕商家需求展开，包括销售模式、销售策略、运营策略和模式 n资n招本源商项制为目胜王操 就作表的示成从功一率开于始操到作结团束队，都要贯穿这一主线。 nn这营里的资源是指投资者资源、商以家及资项源以目占及有消费的资者源资源多少。成 正比。 n三销个的资本源质中是，对最资难源的的其挖实掘是和消充费分者的资利源用，。这是 运营的核心。
）毛集小商品批发市场（暂名）概念性策划：思合路作和建合议作（建合议作 ------第四部分模式
合合作作模建式议一 ：前期策划顾问 1、提供的服务：服务内容一的全部服务(见附录) 2《、项提目供整三体份营报销告策：《前期市场调研报告》《产品定位报告及规划设计意见书》 3、收费划报告》。 ••前签期约顾后问：共 计收费40万。 •4、服务一期周限内：付31-0-万-5，个三月份。报告每提供一份付10万。
合合作作模建式议二 ：全案策划顾问服务 12设、、计提前意供期见的策书服划》务同《：样项服提务供内三容份一报、告二：和《四前的期全市部场服调务研（报见告附》录《）产品。 定位报告及规划 3、代理期间的目整体营销策划报告》。 4、服务内容四工作按服务内容二执行。 5、收的服务全部免费提供。 •签费： •前约期后策一划周顾内问付不1再0万另，以后每月支付10万元策划顾问费。 6策、、划合人团作员行收费。 7队期名安现、场文派案驻由限专排的策：员及团划一一团年队一组签建。： 队总名人监、员带设包队计括，专销策员售划一指副名导总。一负 名责、，策包划括专策员划和专市员场一专名员、各一市场名专。员一
合合作作模建式议三 ：全案代理服务 12意、、见提前书供期》的策服划务同：样包提括供服三务份内报容告一：、《二前、期三市、场四调研的全报部告内》容《（产品见附定录位）报。告 及规划设计 3、代理期《项目整体营销策划报告》。 45、、代服理务期内间间容的的四策销的划售服工执务作行全按工部服作免务按费内服提容务供二内。执容行三。执 行。 6、照收2 •按费•按照每%提月：取 6万销元售收佣金，溢价分成为30%。 •前期策划顾问费用取不策划顾问费用。 7、再另行收费。 •销我司的费用承担 •销售售团中队心的工资、奖金、福利。 •策划团队及的销工售网点的管理费用。 •工作人员的差资旅、费奖。金和福利。
合作建议 8（、1人）员销安售排团和队团 队组建 AB、、销销售售总监一名 C、销售经主理管一一名名 D、销（2主售）力女F、销售策销网划售点团中配队心 E、专一名置 配销置售销员3售—员46名--，--销8售名。主管 一名。 AB、、策策各划划一总团名监队。带包 队括 、市策场划研副究总员2负—责3。名 、策划专员、市场专员、产品设计专员、文案和设计 C、现场派驻的策划团队包括策划专员和市场专员各一名。
合作建议 服附务录内：容 第况一部分、一商：业前市期策划顾问 •调研种类。商场调研 •对购及项其目 所在地圈的研商圈究 作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状 •绩消买费力•投资者客研户。 究研对究消对费投者资的客消户费所习投惯资、的收商入铺、作偏基好本等调作研调，研如。客 户区域、投资动向、营业时间、业 •一调等竞面、二研、状争铺）、时市况与对 宏场间基手等观、调。本研背研地 结究点概论包 区况括 域竞、争回项收目问面卷积、，调基查本方状法况（及消竞费争者研座究谈等会。、 实地考察法、分区域随机抽样法 1、周边主要景城分市析商 2、国政民府经有济关主举措与城业市物业远景发规展水划平、社的比会较因 3、要技术经济指标、 素分析等
合作建议 三（一、）区、域区商域业市场研究 1、城商圈研究 2、项市目发区展域状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 3、人流研究商：贸人状流况包：括交垂直易状人况流、及恩水格平尔人系流数，、研居究民范收围入包及括消：费人结流构类等量。、 （二同）类、别终的端需消求费（者吃研、喝、玩、乐）等。项目等。停 留时间、每次消费、对不 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射 范围、商圈内的竞争12、、消逛费商习场惯频：度地：域是的影差究异 性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 34（、、三偏对）爱项、商目投场商：圈评包括价：寻响找包商出括场消区人费域流者商的偏品关爱价键程格。度、 高对的商商场场满吸意引度点等及。其 原因。 1、经营范围资：客找户出研究 2投资动向：研究范围包括百货店、大连锁店或快餐集团个别需要。 3、商圈内商包铺括经投营资状类况型、租金范围及交纳方式等。 (四）、竞争对手研究 ：包括经营时间、营业时间、经营业绩等。 12、、竞竞争争者项基目本：状包况括：面包积括、特资金色实、力经、营性范质围、、优业、态劣、势主等要。客 户、辐射范围等。
合作建议 四1消购、费、买基群消方本体费式结对者、论商消消：场费费 业习态性构探成讨、 习惯等 消费品要求、地段要求、消费心态、对商场规划与配套的要求、信息来源、 2专、题专一题：研不究同 专题等二）： 消费消者费收群入体水消费意向（例：民营企业老板、公务员、个体工商业者、白领阶层、工薪阶层等 五、项目经平与商场消费倾向及习惯 1、项目与同营类方型式物论业证 2、项目业态探讨与可的持比较论证 3、项目消费者群体分续发展论证 4、项目的析及引导性消费行为论证 5、项目设商计业标价准值及及经租营金管价理值水风平险的性论论证证
合作建议 第一项二二目、部、总前分、项目可行性研究 项体言 情况进行说明、分析、总结 1三、项项目目目所规概处划况经 2、的具济体技位术置指、标规 模 1、、整体市场分析 2、区根入素域据、的商项消分业目费析市特偏和场点好预状分、测况析相项 当关目地产与品所价评格估、项对目未相来关预的期商及业经零济售政业策市等场因供素需对状商况业及零价售格业水的平影分响析，价通格过、对居这民些收因 3、主对要区竞争对手分析 的市场发展趋势。 4、通项过目对S域W项内OT目分竞的析争优者 势进、行劣调势查、及机分会析与比5、项通等目过方市比面场较，定分为位析确 ，定确项定目项的目开的发整设体计市方威较场案胁 定提的位供分、依析功据，能为定项位目、的档定次位定提位供、依客据户 定位、价格定位、营销定位
合作建议 6、通项过目前初述步分开7、估费项算、目项财投目务资的益率、投据资费成析项投发回、本比资设不估可较费计算，用方预 确目，案收未期来等销经见定售包 济费项收括指及目入土标税最及地佳费的用开、发前、期设工计程方费案、 主体开发费、其他费、管理费、销售 8、主项要目根投资效益预测 及费收敏 益感情性况分，析计，算据项此目测的算投项资利润率、财务净现值、内部收 9、对风项险目分可析能 产生目建成后的近期效益、远期效益。 10可、行可性行研性究研结究论 的风险进行分析及规避风险措施
合作建议 第一三、部项分目、分项目规划发展建议 1、基本情况析分 2二、、综项合评价（S析W：OT区）位：概优况势、与背劣景势资、料机会、与交通威胁状。况、 周边环境、周边配套。 1、综目定位建议 2、品合质定定位位：：特档征次定定位位、、名风称定位、价格定位。 3三、、市综场合定素位质：营目标客户群体格定定位位、、群形体象表定现位特。征 。 1、整体造建议 2、设计建议：商场设计目标及理念 3、单素体质设计建议：建筑风格 4、环营造：活动场地、装修标准等 5、物境业管、景理与观服塑造建议 6、项目配套设施务与要功点能 建议
合作建议 四1、、项商目业商布业局策建划议 2、商业分区功能与布规局划及方调案整改建议 3、商业销售及整方案 4、租赁区域规划建议 5五、、项项项目目目外人商观流业及及组景物合观流建建动议向 建议 1、商业结构及业态议 2、项目商业组合分析 3、项目的可行性探讨 4、项目电环梯境位、景置和观塑利用造建：议 5、项目配套设施与功能建购议物气氛的营造建议
合作建议 第一商二圈四、、分部项项析分目（、商S招圈WO商分T）、析：营 商销圈传结播构策性略分 析 1、目租售价格定位四1、营销传播策略建议 2、、招阶商段攻性击招战商术推 1）租标赁准价格： 2）租金租价赁格期； 3、市场广建议及节点划分 4、阶段营销攻击战术 3）租金水平厘定； 4）租展望及预测； 2、销金售调整环境及递增率； 5、营销性与营招销商推传广建议及节点划分 6、宣传资料及媒播介推选广择策略互动建议 1）销价格 23三）、销售商售价场区格经域厘营及金定方铺的；式位价 分格割互建动议建 4））销销售售价与格租之阶段策略性建议议 及检讨 1、直接及间接建议 23、、商草场拟经《营商方场商式租铺的赁出可意租行向 性书探》讨及 《租约蓝本》
合作建议 服销⑴售 务销培内售训容 二：代理期间的策划顾问服务 ① 公司部背人员培训 1★★） 详公销细司售介背景人绍景及员公、项的司行公目情众知况形 识象 为准则、、公内司部分目标工（项目推广目标和公司发展目标） 2★） 物业详情 、工作流程、个人收入目标 ★★★ 项物该目业区规周域模边的、环城境市定位、发公展、共计设设划施、施，买、宏卖交观条通及件条微 件观 经济因素对物业的影响情况 • 项目特点 •★ 项点目、规进划深设、计面内宽容、及层特高点等， 包括景观、立面、建筑组团、容数积、率单等套 平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元面积、户内面积组合、户型优缺 •项目的优劣分析 3 ）竞项争目对营手销优策劣略分，析包及括对价策格、付款方式、策略定位、销售目标、推广手段
②合★ 业作务基建议 1）国家及础培训课程 2★★） 房房建地区相关房地产业的政策法规、税费规定 计地地筑算产产识户基、图型础建 面术筑语业、基建础筑术常语识的 理解 3）心理学基础 积 45））银国行家的、按地揭区知的识宏，观涉经及济房地产交易的费用 6③） 公销司售制技度、架构和财务政制策度、 当地的房地产走势 1★★） 售如恰楼何当过以巧程问 中题的套洽答谈案技，巧询问 客户的需求、经济状况、期望等，掌握买家心理 2★★）④） 展客销户使会心用场理电气分话氛析的把 方握法技 巧 3销售员接待客户技巧 ★ 推签销技巧、语言技巧、身体语言技巧 1★★）★ 售办订楼买部卖签合约同程的序程 序 ★ 入合其理所住同他按需程说法揭填序明律及写及 文计的费件算各用 类 表格
合作建议 2★★⑤） 展订客物销金户业会的跟管签灵踪理订活 售处楼理合 同的技巧与方法 ②★★a 物业课程 b管理服务内容、收费标准 c⑥ 管公理共规契则学约 ★ ★ ★ 楼项户宇目型说统图明一与书说会 词所 平面图 ★ 会交选物所楼用管内③标★建容准筑 材料 a 以销一售个模实拟际 楼盘为例进行实习，运用全部所★★ 价★价★付★按格目款内揭体表方容系 式 ★ ★ ⑦ 程方实如 法技巧完成一个交易 b 利用地项目营销接待中心、样板房模拟销售过 c 及时何讲参进评观行、他市总人场结展调，销查必现，要场以时 了再次实习模拟 ⑵ 销情售况手，册并 撰写调查提纲 解市场和竞争对手 ④ 利 办入入率物理住办住表业产流理收 管证程办费理有 法明收关 细费程表标序 准 、税费 ①★★★★ ★ ★ 合 认 预销同个购个售售文人书人合合本住 住同同 房房标 抵商准押业文★ 批公商文司品 营房业销执售照许 可证 合性本同借 款合同
合⑤★ 作建议 ⑶★★ ★ ★ 客★ 客★ 电新户老户客话客资客管户接户料户理谈听表表表系 统 ④a 职销能售 部管理架构 访记 记录录表表 bc⑴ 人待 组员遇织设与置组激与织分与工日 6①.6 销销售 售部励 常管理 ★ 销销销已售售售日周月统报报计表表 表 ★★⑷① 应保销成职收留售交业账a 组织架构 b 销售副总 楼作客款盘业户控控指档制制导案表表书表 c销售部经理 d 销售主管 e 人销售控制 f 广售告楼、处促、销销主售管代 表、事务人员、市场 a 素养准则 b 职业精神 c② 职职 业业信特条征 a 业销务售基本知识与技巧 gh 综入员合住 处成员 I②★ 财★ 销务售办人人成员员员（ 配合） a 基本要求 bc③ 业业 项务务目的的的概阶特技况段殊巧性性 a 项目基本 b 优势情况 c 阻点诉求 ★基 职基礼本业本仪要道素仪求德质 要要求求 值潜力空间 b 专表要求 c业知识要求 d d 升力点剖析 知心识理面素要质求要 求
合★★★ 作语言建规议 ★★ ★ ★ 来顾来电客访接来接范待函待 要要要求求求 ②ab 操 预销作备售阶阶工段段作 的三个阶段 c完成阶段 （总结） ③ 顾促销 职客销售责回环现说访节场明要基接求本待 要方求式 及必备要素 ③a 市销场售部工作职责（工作流程） b 批件调申查办：：目标市场、价格依据 c 资料制作：面楼积盘计价算、预售许可 ab ④销销 售售部部各各岗岗 位位职工务作说职明责书 a 考核、激励措施 b★★ 销提★销★ 售⑵ 销客成售售人员业绩考核办法 d 宣传推广：广告策格划、、合促约销文件 ef 销售操作：签约履行、楼款实回施收 g 成客交汇总：回款复审、纠纷处理 c 户制业记度绩录 管表理 系统 h④ 产 销户权售入转业住移务：流入程住（通个知结案、、）管客 理户移亲交情 I 项目总结：：分业户务汇总总、转移完成 ab 公销司售宣代传推广挖掘潜在客户 ① 连客工销续户作到a 制收定目售接并档流访工待案程记c一标实个作记施 录五录表个 鲜阶明段的方性发面销展的售商内目形容标象 及资金回 c客户签定表认多购次接待，销售主管支持 d 客户正书付订金 e 客户付式款签（约 f① 办规理章入制住度手概一续念 次提性示、 分期或按揭） b 建立 g⑶ 资 料汇总并追踪服务，以客户带客户 d 制实定施并规实施合理的价的格法政律策效 e 保证不范动的产销权售转操移作与管理 力 a 公合司同管理 b 签订销预售定合书同的管必理要规程划序
合②③ 作 示销范建售单人位议管理 办法 a 员管理制度 bc 考 值客勤班户办纪接法律待 ④管理制度 ⑵★★★ ★ ★ 营营营销销销中中中心心心包室功装内能设外分计展 示设计 d项 业 销务售水部平职制需业度求规 及范考（核暂 行） 1⑴★目形象策划 ★ 项 名项道目称目路视 名名觉 识别系统核心部分 ★ ★ 营营销销中中心心大形门象横墙区眉设提设计示计 ★ 台展营销面板销售标★设★★中★★ 销示售范人牌用计单心员 品 位导服系导视装列视牌设设牌 计计 提示 ⑵⑶⑶ ★⑷ 建 组标标筑标团志准名准 名 色 字 ★ 示公办物范司公业单及功位物能样业导板管视房理系说系统明统设牌包计 装 设计 3⑵. 项目管营理导视系统设计 3⑴★.12⑴★★ 延★ ★ 工 建工展主地环筑地及路环境物围运体网境绿主墙用 及包化体 部参装分视 觉 观路线 ★ 项项项区目目目域所周概市销在边况场推地竞 实广房争态策地性分划产楼析 市盘 场调总查 体供求现状 ★★★ 市售销广场楼售告定价政推位格策广 措手施法
合★★★⑶ 作 主公其要建关他媒促特体议销应活用 动及 投入频率 2结殊卖点和销售手段 3⑴3⑵⑴⑵. 项项分项论目目析目 主强与主要势对卖卖、策点点弱 荟荟势萃萃分及 析物与业对强策势 、弱势 ⑶.4⑷ ★ ★ 项项可价目目类格单利比定方润项位成目目及本标市策 场略价 ★ ★ ★ ★ 价⑸ 定 均 付格价价款 策方方略法式 格 3⑴⑵.3 项况目目标所客在户地群人定口位总分量析及 地块分布情 ⑶★ ★★ 项和进度 项家家业目住目 庭庭情所房所成收况在要在员入 地求地结经情、家构济况生庭 发 活情展状况和人口就 习况惯分析 ⑷①★★ 项★目②目目标标客市市户场场群 区定域位范 围界定 ★★ ★ 优楼综价惠层合格条及计分款方价期 位公策差式略价 ★ 内入价价部市格格认价升升购格幅幅价 周比格★★期★ 价价★ 市目目目场标标调市客查场户资特 料征汇描总述 、研究 项格格目技变价术化格调市、例 整场 ★销 反售映及控制 ★ 目目标标标客客客户户户细特资分征料 描 述 3⑴⑵.5 宏项入观目市经时济机运规行划状 额况配分比析表 ⑶ 入况市简所时明在机分地的析房确 地定产及相安关排法规和市场情
合作建议 3⑴★★.6⑵ ⑶ ⑷ 广广广广告告告告总总策体体略策策 略略及 广告的阶段性划分 ⑶⑷⑸ 媒投介放组频合率 及规模 3⑴★. 8费 公用估算 3关活动策划及现场包装 ⑸ ★ ★ ★ 广广广入告告告的市主创效阶前题意果段印 表监性刷现控划 、分评 估及修正 ★.9★ ⑵ 效进结营果行论销测性性推评测测广形评评效 式果 的监控、评估及修正 ★ ★★ ★★ 购★ 详销楼房宣细售书须传 价控知海格制 报表表品的设计、制作 、 折页★ 认正交购式★ 房书合标 同准 ★ 实 销企市施品售业场效牌收利占果形入润有测象 率评的主要指标 和 企业形象★⑴ ★ 物物业管理内容 媒业介管理公约 ★★ ⑵ 媒 媒媒媒体软体体体总性总选策创策新策择略新略闻略 使主 及用媒题 体选择
合服1⑴①★ 销 务作 销营全售内售销过周容建策思程期三议略想①营划： ：销分销 全及售面控代营制理销 及 执行 ★★★ ★ 销 顾楼签售客客房定实施 ★②★ 户购情认买况购心介书 理绍分 析 ★★★★ ★ ★ 成正签交式订档情合正案况同式记总公录汇★ 证 ★ 全③④ 销★ 专员销售兼）职营售网职 售销代络售楼 理 楼人 商员 （员（销售销售顾经问）理 、销售代表 ★ ② ★ ★ ★ ★ 办 销 成销理收售按交售银款合期情合行催同况合同按款执汇同★执揭★过行总 行 程监 监控控控制 ★ 销★ 销售售区时域段： 紧扣目标市场和目标客户 内蓄开销部势盘售认调试扩购整销张期期期⑤期 ★⑥ ★ ⑦ ★ ⑵ 强 扫 政销势销尾销策售销售清售促活售承盘过销动期诺期程 模拟 ③ ★ 延★ 入客客期与住房交户交物环档款回工业节案的访的管的 收与收理控款亲款的制控情控制制 交 培养 ★ ★ 销 销销销售销售售售结售资人工束工料员作 作的的中的整业的总理绩接处结和评 理保定个管 案 记录
合作建议 23 ④① 各各销销售售阶阶段段营销推广执行方案实施 4⑴★ 售★ 批前文资及料销准售广备资 告料创意设计及发布实施 ★★② 批公商楼文★ 合同文本 司品宇 ★营★房业销执售照许 可 证 ★★ ★ ★ 项户会目型所说统图内明一与书★说★会 词所 平面图 ★ 预⑵ 销 个 个定个售保人公人书人合险住证住（住同合房书房内房标同抵 公部商准 押积认业文合金购性本同借借 书款） 款合合同同 ①★ 人员组建 1★★） ★ ★ 销发主销售展管售辅商销部导成售经 ★立③ 之★ 理完副善总的 销售队伍 ★ 交选物★ 价楼用管格标建内容体准筑容 材 料 ★ 价付按利目款揭率表方办表 式理系★★★ 办 法 ★ 办入入物理住住业产流收管权程费理证 明收有细费关表标程 准序（及学费校用★ ★ ★ 销 销销销售综售售售合//主代 入务代住主表处事办管市管表兼（务成）场或 任回型 人销款人员售小员 控制 组 员 ）（ 非常、设资性机料员构、可法由律销事售 收 费规定） 2）销售售人顾员问辅、导销发售展代商理销机售构工派作出专业销
合★★ 作 专项度职建议 ★ 根据目、销需经售要理经增跟理派踪 销项售目人总员体实策地划参及与销销售售进 4⑶3）销售顾提问供、支销持售，现顺关系 ② 销源售管理提供支代持理机构就项目总体 4）销售顾问、销售代理 机构销售网络资⑷）销★源售调顾动问使、用销 售代理机构销售网络资 ★ ⑸ ① ② 制销销销定售售销控控售制制工与表 作销进售度进总度表模 拟 ★ 销总分售销售费项收售费用开入人用预支预预算 算算表表 问调、商动销指使★★★售定用公 司相关人员配合销售顾 1）销发售展代理 ） 负处财销责售理营法销律之事代副务理总人机 员构 工作 2顾务售专问人★顾职员问销 ★、★售销队售伍代，理并机视构需成要立调项动目销销售 ★★ ★ ★ 销派售出经、）理销 （售销代售理顾机问构、销销售售网代络理 机构 ★ 销项理售★ 销 销 销营售销售销售销人售提售人员★中员③人成★人员招心工员/员服运差销聘资售费 辅用导 顾问费 业装营旅务费办费费用公用 费用 ★ 临边销销时际售售雇费优用用惠销 打售折人 用员 工作费用 支及目机持代构表派（出主，力其由他销当售地顾择问优、招销聘售）代 支经，持理 （跟踪项目销售构进的度销，售提管供理 3）销售顾问理、顺销关售系代）理 机 ⑹①★ 财信务贷 公策关略费 用 ★ 选控择制适贷当款银规行模 、周期
合★② 作合理建选择议质押 ★★服★ 一、务内容四：汉业独家平台服务 •E商网服务 ★ ★ ★ 银信付多企贷款种关与方付系按式款塑揭 选造互资择 动产操 作 ★ ③ 优付惠款幅方度式及优折缺 头点比分例科学化 • E商网广告发布。 • E商网地图使用。 • E商网招商服务。 ★ 付付按款款揭 方方式式引变导通 析 ★★★★ ★ ★ 明★ 尽 按 首晰 按可保揭公期项•二 、E商网招商及投资团购组织。 E商网源E商。资项源目库推荐。 •服务 中华经 合联盟提供主力商家的招商资 揭能险比证款目银扩公例处比按行大司 及例揭选年及条科资择限条约学料艺至约 化 术3 及0年相 关策略 •④三 、安商商徽资商源家。 联盟提供本土普通商家的招 •博会服务 ★★ 按合实揭伙收各股资项东本费 注用入控 制 • 项目投资推介 • 项目招商推介 ★★★ 关股换资联东股本公分操运司配作营炒 作 • 项目运营推介 项目融资推介
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