房地产开发项目行政许可所需要办理的简
明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初
步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委
托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详
细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分 行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一
般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
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6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范
围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事
项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保
局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相
关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行
审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核
发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计
文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专
业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设
单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确
定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施
工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开
发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）
及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、
竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当
附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进
行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验
收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安
消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、
规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述
部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出
具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退
件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，
会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于 15 天，一
般在 7 天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不
再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用
可以忽略不计。
房地产开发房地产项目开发流程图
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点
通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发
办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投
资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销
策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计
任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━
市政府下文批地
↓
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━
画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批
准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件 冻结户
口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见 地
政部门审查安置方案、安置房
│
│
规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证
│
│
委托进行规划方案设计 动
迁会及拆迁安置
│
│
到规划局领设计方案送审书 场地三通一
平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐
树许可证
│ 2.了解线路情况与供
电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线
方案
│ 3.煤气、道路、上下
水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处
申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工
用电，委托施工。
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━━━━
进行个体设计（大公共建筑首规委
审查）
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━━
领建筑工程规划许可证 出施工图
开节能证明
│ │
│
运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
│ │
│
报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工
持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统” ━━━━━━━━━━━━━━
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“房地产销售管理系统”销售 到市政部门
盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开
发办市政处核实任务
│
开
发办工程处同意招标
│
填招标
申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投
资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报
告，发中标通知书
│
招标办
盖章同意
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━━
施工单位 质量总站受理 市统计局
市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务
资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━━
建委工程处同意开工，办
理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、
电、委托设计、施工
↓
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━
1.小区内线 1.通知区园 1.按道路 1. 到自来 1.到
热力 （自建锅 1.到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务
公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装
装 1.环保 2.到规划科定
2.委托施工 2.交绿化费 2.市政办 委托线 2.委
托线 局同 线路方案
3.配电室土 3.绿化施工 事处养 路设计、
路设计 意锅 3.设计
建工程验 路队验 施工及 3.
施工及 炉房 4.看现场
收 收 验收
验收 规划 5.施工
4.设备安装 2.到市政
位置 6.业务科检验 及验收
监理所 2.委托 同意接气
5.送电 下水报
设计 7.凭通气单到
装 3.到劳动 管网所办固
3.规划设
局报装 定资产转移
计
4.环保局 手续及通气
4.竣工验
审查消 手续
收
音除尘 8.凭接气单到
设备 液化气公司
5.竣工验收 办各户通气
手续
9.通气
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━━━
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
━━━
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业
管理阶段
《房地产开发房地产项目开发流程图》
房地产开发成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的
全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的
制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品
的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和
管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、
转让开发产品而发生的销售费用。
目录
构成
核算
核算程序
成本控制意义
措施
编辑本段构成
1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年
限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土
房地产开发成本
地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地
块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容
积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正
得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均
m#5#5
标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限
等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有
土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补
偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地
征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依
据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用
的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土
地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给
以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿
费。
3．前期工程费。前期工程费主要包括：
房地产开发成本
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按
项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工
程费的 3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收
费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、
构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费
用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装
工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防
雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究
阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程
量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估
算。
5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、
供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通
常采用单位指标估算法来计算。
6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区
内公共配套设施发生的支
房地产开发成本
om/view/
出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项
目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述 1～6 项
之和为基数，按 3％一 5％计算。
8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过
程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在
一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大
比重。应根据当地有关法规标准估箅。
编辑本段核算
1、成本归集对象。
房地产开发企业在进行成本核算时，象其他行业一样 .首先
应该确定成本归集对象，即成本核算单位。对于小规模的开发，
如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全
部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对
大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必
房地产开发成本
须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，笔者认为成本核
算对象不能过细(如以单幢为单位)，因为这样做势必会增加工作
量，使核算工作繁琐化。相反，也不能简单地以整个小区为核
算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚
至十几年的时间，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其在
管理上的作用。应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度
作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当
分块，比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进
行分块，便于费用的归集和成本结算，这样才能充分发挥成本
核算的作用。
2、成本项目的设立。
正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于
分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度
规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，
根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行
明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多，对
于发生次数较少，特别是单笔发生的费用，应尽量合并。如各
种配套费用支出，可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。
而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地
费用、土建费用及设备费用，特别是土建费用，如系分合同发
包的还应该按合同进行明细核算，以便能随时了解工作量进度
和付款情况，并为工程的竣工决算提供资料。
3、间接费用的核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。
按现行房地产开发企
房地产开发成本
业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损
益。这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。
比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这
些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实
现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚
假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，
笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同
资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的
一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行
核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。
4、项目的竣工决算。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和
单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现
在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项
目决算。因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，
而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而项目决算有可能因为
各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成(不影响销
售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不
决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
如何解决这个问题，可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工
程预算计入成本，使项目决算能按计划进行，以后待工程完成
再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程支出，通常在项
目总投资中所占的比例很小，这样做对项目的总成本和单位成
本不会造成较大的影响。
编辑本段核算程序
房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房
所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开
发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。开发产品成本的核
算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤
和顺序。其一般程序是：
1、归集开发产品费用
由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同
的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题
比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一
个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开
发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核
算不能过细(台以单幢为单位)，因为许多直接开发费用很难分摊
到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。
相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小
区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而
其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势
房地产开发成本
必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本
文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确
定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开
发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核
算的作用。
(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成
本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，
贷记有关账户。
(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集
在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分
类账户，贷记有关账户。
(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法
分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户
和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集
在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
2、正确划分成本项目
客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途
径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为
一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点
和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本
项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，
应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科
目核算。
为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的
业务要求，设置下列账户：
(1)“4301 开发成本”账户。
本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建
工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在
土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项
费用
房地产开发成本
，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方
余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种
类，如“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”
和“代建工程开发成本”等设置二级明细账户，并在二级明细账
户下，按成本核算对象进行明细核算。
(2)“4302 开发间接费”账户。
本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品
而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、
办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登
记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，
贷方登记分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月
末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公
司)设置明细账户。
按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期
间费用，直接计入当期损益，这样处理，对部分费用来说，有
悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其
相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。
比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这
些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实
现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚
假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。
3、计算并结转已完开发产品实际成本
计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将
其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开
发成本”账户。
4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成
本结转进入有关账户。
即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产
品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。
房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和
单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现
在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项
目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，
而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算
有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完
成(不影响销售)，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的
收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，
进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通
过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便
项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整
项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比
例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的
影响。
编辑本段成本控制意义
成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有
十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意
义有时甚至比规模扩张更为重要。
中国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因
外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房
如果售价下调则有助于楼市跑量。开发商之所以长年不能下调
售价，其中一个主要原因就是由于房地产开发企业的成本控制
不力，成本居高不下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业
成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡
沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。
房地产业经过几年的高速发展，已经走出了暴利的时代。十
年前，深圳某知名房地产企业的董事长曾公开宣称利润低于
40%的房地产项目不做，而现在利润能维持在 12%左右就算是好
的项目了。早年由于土地及资本市场化运作不规范以及房地产
消费市场的不成熟，房地产开发企业大多
房地产开发成本
处于粗放式经营管理状态。随着国家逐步加强了对房地产业的
规范，特别是国家加强了对土地市场的管理与整顿（如国土资
源部第 11 号、21 号、71 号令等），对经营性用地取消了有不
正当竞争及暗箱操作之嫌的协议取得土地使用权的方式，房地
产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，
即必须以挂牌、招标、拍卖方式取得，房地产开发企业开始逐
步走上了集约化经营管理的发展道路。国家加强了金融市场的
宏观调控，对资本市场各种违规行为加以整顿和规范，同时抑
制房地产过度的市场消费需求；使得房地产开发企业真正认识
到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成往事，必
须踏踏实实地合理利用资金，加强成本控制，练好内功。
随着中国加入 WTO 后房地产业的日益放开，一些资本实力
雄厚或有相当融资能力境外资金的涌入（如和记黄浦、新鸿基、
恒基等）以及国内的一些集团型企业在全国的扩张（如万科、
万达、世贸等），房地产市场的竞争将更加日趋激烈，在同等
条件下，在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，只有成
本控制得较好的企业才有可能在土地市场竞争中有相对的比较
优势，才有可能取得土地的使用权及开发权，成本控制不力的
企业必将会被市场所淘汰。
房地产微利时代的到来，房地产开发企业成本控制的重要性
越发显现。节省成本，给利润腾出了上升的空间，也有利于市
场竞争与市场跑量。从微观上讲，对房地产开发企业的成本控
制进行研究对于房地产开发企业参与土地市场竞争，腾出利润
空间、制定销售策略以及参与市场竞争有着重要的意义。
编辑本段措施
房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程
中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要
求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个
房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产
公司愿意花这份投入
房地产开发成本
，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是
非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了
盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项
时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成
本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是
在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估
计的基础上，决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有
充分地掌握，对市场的容量没有准确地估计，一切完美的销售
计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计
划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金
成本，让项目顺利地进行下去。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全
面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事
半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设
计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1、 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委
托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先
要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，
从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情
况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或
全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行
招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委
托。
2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，
要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过
计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分
考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；
要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术
不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖
进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业
设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进
行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投
资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变
更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设
计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、
硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作，
将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的
成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价
最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审
核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到
施工阶段。
（三）施工阶段
施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控
制：
1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件
变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单
位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商
变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预
算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证
质量，杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规
定及时办理增减预算，审核应严格执行国家定额及有关规定，
经办人员不得随意变通。
2、严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处
理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔
的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额
过大引起投资失控。
3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行
情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。
对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，
不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代
替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要
责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压
价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。
（四）竣工结算阶段
凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣
工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应
做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及
竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底
内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，
合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算
复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
报验申请表
工程名称：
致：
我单位已完成 工作，
现报上该工程报验申请表，请予以审查和验收。
附件：
承包单位（章）
项 目 经 理
日 期
审查意见；
项目监理机构
专业监理工程师
日 期
工程材料.构配件.设备报审表
工程名称：
致：
我方于 年 月 日进场的工程材料.
构配件.设备数量如下(见附件)。现将质量证明文件及自检结
果报上，拟用于述部位。
请予以审核。
附件：
承包单位（章）
项 目 经 理
日 期
审查意见；
经检查上述工程材料.构配件.设备，符合.不符合设计文件和
规范的要求,准许.不准许进场,同意.不同意使用于拟定部位。
项目监理机构
专业监理工程师
日 期
