《当代经济》2007年第3期(下)
CONTEMPORARYECONOMICS财会税务·财经论坛
从李嘉图等价命题看物业税的开征
○陈淑云 王志彬
(华中科技大学 湖北 武汉 430074 华中师范大学 湖北 武汉 430079)
【摘要】 在我国对开征物业税的预期效果如何,不同的
人有不同的观点。本文运用李嘉图等价命题,证明了开征物业
税对房地产价格没有长期影响,并在此基础上对开征物业税
的方式提出新的见解。
【关键词】 物业税 李嘉图等价 房地产价格
一、导言
物业税,也称财产税(propertytax),最早作为一项常规税
种可上溯至公元前600年的希腊,后来为罗马人所传承。最早
以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》,当时是
按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。现代意义上
的物业税,在中世纪的英格兰已出现,后来随英国殖民统治一
起进入美国等殖民地国家。
在美国,对纳税人持有的不动产以及被用于商业用途的
动产课以财产税;在加拿大,财产税是包含了不动产财产税、
特别财产税、营业性财产税以及非政府组织交纳的替代税收
款的一种复合税;在香港,税法规定物业税是向在本港拥有土
地或楼宇的业主,按照每一个课税年度土地或楼宇的应课税
净值,以标准税率计算和征收的一种税。综观各国(地区)规
定,可以认为,广义的物业税更确切地说应该叫做财产税,它
对商业用途的动产和不动产 (或其租金收益)的评估价值课
税;而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产(或其租金收益)
的评估价值课税。具体来说各国的物业税征收并无统一的模
式,有的国家将物业税归入财产税中征收,除对不动产征收财
产税外,对居民(或公司)持有的有价证券等其它财产也课以
财产税;有的则单列物业税;有的则没有设立财产税,只列了
物业税。
我国现行房地产税制构成的明显特点是:房地产开发流
通环节税费多,税费负担重;保有环节课税少,负担轻,且税收
优惠范围大。这表明现行的房地产税制,既难以有效发挥对土
地资源的有效配置,又促使房地产投资需求的快速增加,使房
地产投资需求大于消费需求,导致房地产价格持续大幅上涨,
不仅不利于和谐社会的建设,而且可能引发经济泡沫,导致金
融危机。因此,为了合理引导房地产业的发展,并使之与整个
国民经济的发展相协调,《中共中央关于完善社会主义市场经
济体制若干问题的决定》中提出:“实施城镇建设税费改革,条
件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税
费”。
二、开征物业税对房地产价格的影响:李嘉图等价命题的
运用
李嘉图等价(Richardianequivalence)命题是由英国经济
学家大卫·李嘉图(DavidRichard)提出的关于政府赤字和债
务的比较效应的假说。李嘉图认为,在特定条件下政府赤字和
债务都不会对经济活动产生影响。他的观点后来得到了美国
经济学家罗伯特·巴罗(RobertBarro)的发展,其基本思路是:
如果政府是由严格预算约束的,其通过减税等方式引起的私
人储蓄的增加正好对应公共储蓄的减少,从而使总储蓄不变;
如果居民是有理性预期的,必然会预计到政府在支出水平不
变的情况下降低税收,在长期会引发财政赤字从而引起未来
税收上升,居民为了不使后代税负过重必然相应地调整目前
的消费。
1、开征物业税对房地产价格影响的数学推导
在资产评估理论中有一个基本原理:作为一项资产价格
的确定,不会高于该资产在以后年度内给资产所有者带来收
益的折现值。如果两项房地产(A与B)除了土地取得费用及相
关税费的缴纳时间不一样以外,所有条件都一样,即:A房地
产为将按目前模式一次收取 n年土地出让金及其他相关税
费;B房地产采用新的物业税方式,将前述土地及相关税费分
年支付。那么在理论上,任何一个理性的购房者或投资者所愿
意支付 B房产的价格不会高于 A房产价格扣除以后 n年所
需缴纳物业税折现值。我们考虑时间连续的情况:
因折现率r可能随时间变动,所以定义R(t)=∫=0r(!)d!。即
在第0期1单位的投资在第t期的价值为eR(t)。此时eR(t)表明了
在期间[0,t]上连续以复利计算利息的结果,即,第 t期 1单位
价值在第0期的折现值为e-R(t)。
由定义表示: (1)
此处P土地表示取得土地时拟用物业税来替代的有关土地成本
的全部内容,而T物业税(t)表示t时业主所缴纳的物业税。如果
假定房地产价格与物业税率不变且一年缴一次,则可简化为
如下较为熟悉的离散形式:
(2)
不论连续情况还是离散情况都有: PB=PA-P土地 (3)
B房产的市场价格正好是 A房产价格与土地价格差,道
理很简单:一个理性的人在取得B房产时并不会认为自己获
得了与A房产同样的利益。这正如目前房地产市场分别采用
一次性付款与按揭贷款模式销售房产一样,采用按揭方式购
房的消费者会充分考虑自己在以后年份的偿还能力,其所支
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付的首付款与一次性付款的差额即按揭年限内支付钱款 (一
般为等额年金)的折现值,与第(2)、(3)式所表示的计算过程完
全相同。
2、开征物业税对房地产价格影响的李嘉图等价命题的解
释
房地产市场具有较完备的资本运行机制,中国人有房产
继承的传统,所以也满足代际利他条件。物业税改革以后,政
府的短期税收收入减少引起财政赤字,购房者的短期税收支
付减少引起可支配收入增加。但理性的购房者会预期到,房产
保有阶段的费用将会大幅度上升。购房者由于受到预算约束
的限制,会将一部分收入储蓄起来用以支付未来的税收负担。
税制改革的短期影响包括两个方面:一方面如果购房者的预
期足够乐观,其用以支付未来税收的储备支出会低于未来实
际需要的支付额从而使短期购买力提高,另一方面由于物业
税首付加分期支付的征收模式,政府规定的首付比例会对短
期需求产生影响。税制改革的长期影响,是使购房需求回复到
改革之前的水平,从而使房地产价格回到征税之前的水平上。
因此,开征物业税对房地产价格仅仅有短期而不是长期的影
响。
3、开征物业税对房地产价格影响的几何解释
图1开征物业税对房地产价格和需求的影响
在短期(如上图左),开征物业税之前的总需求曲线为 D,
总供给曲线为S。公众会理性地预期到,房产因土地价格的一
次总付改为分年支付有可能使当前支付的房产价格有所下
降,因此物业税改革的短期影响是消费者的税收负担有所减
少,因此部分持币观望的消费者会选择进入市场,需求曲线向
上移动到 D′;同时由于房地产开发周期较长,住房供给在短
期不可能对税收调整做出很强烈的反应,因此供给曲线保持
不变。于是在短期,由于税收调整引起的税收减少使房地产市
场的需求量增加(Q′),同时市场价格也会出现暂时的上扬。
在中期(如上图右),房地产开发商对政策调整能够做出充分
的反应。我们看到,此时供给曲线右移并且变得更加平缓(即
房地产市场供给有了更大的弹性)。于是在中期由于供给的增
加,市场价格有所下降(P〞),同时需求会进一步放大(Q〞)。
在长期(如上图右),购房者会意识到房产保有期间的费用将
要大幅度上升,直观的感觉是房地产税收又增加了。购房者为
了自己以后的生活会将一部分可支配收入储蓄起来用以支付
未来的税收负担,因此消费需求会回落。根据李嘉图等价命
题,需求曲线会正好回落到开征物业税之前的水平上 (D′→
D)。即前期的减税与后期的增税对总需求的净作用为零。
三、政策建议
1、物业税与土地出让金不可替代
开征物业税的一个动因,是通过征收物业税降低房地产
的投资需求,同时提高金融系统防范金融风险的能力。所以有
学者认为将一次性土地出让金分摊到每年支付的物业税上,
一方面可以降低消费者购房“门槛”和房地产开发成本,降低
金融风险;另一方面,也有助于改变地方政府土地批租的短期
行为模式,形成地方政府长期稳定的财政收入来源。因此,应
当将土地出让金纳入物业税的征收范围。
但从前文的分析可以看出,物业税对于房地产市场价格
的长期影响与是否将土地出让金纳入物业税无关。
2、合理设计物业税的税负
物业税开征后其税收负担应当是多少较为合适,是人们
普遍关注的一个问题。物业税作为对居民个人财产的征税,不
能仅仅考虑物业税本身的税负问题,还要结合个人所得税、增
值税、消费税、营业税等实际上最终也由居民个人承担税负的
整体税负状况。将目前在开发建设阶段的各种税费后移至住
房保有阶段,如果税负设计不合理将会出现“买得起房,养不
起房”的现象,或是由于纳税人无力纳税而出现比较严重的欠
税。
因此,对物业税的征收,既要考虑家庭的赋税能力又要考
虑社会经济发展水平,还要合理引导家庭对房地产的投资需
求,因此可以考虑家庭拥有第一套房屋免税、第二套房屋(含
以上)才征税,具体征收上可采取对业主第一套房屋先征后退
方案,由纳税人申报第一套住房免税并提供所有房屋的纳税
凭证;或者以人均拥有或使用的建筑面积超出国家规定的上
限征税;或者取消对个人住宅的普遍优惠,对特殊群体实行个
别优惠,通过对居住豪宅者课以高税,而对贫穷家庭居住劣房
者减少征税甚至减免税费,来缩小社会贫富差距。
四、结语
对于开征物业税所带来的房地产市场价格变化,理论界
观点差异很大。本文基于消费者理性预期的基础上证明了:开
征物业税对于房地产市场价格没有长期影响。
同时,如上文中反复提到的,本文的标准经济分析一定程
度上并不符合我国房地产市场的实际情况,但作为理论探讨
笔者认为仍具有一定的意义。
【参考文献】
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