南京师范大学硕士学位论文丽水市房价时空变化研究姓名：朱瑶申请学位级别：硕士专业：地图学与地理信息系统指导教师：闾国年2009-05
丽水市房价时空变化研究 摘 要 丽水市位于浙江省西南部，与福建相邻。改革开放以来，丽水市经济虽然快速发展，但相比浙江省其他城市经济仍然相对落后，国民生产总值和人均收入仅列浙江省倒数第二位。近年来，该市房地产市场的快速发展，对改善城市人居环境，支撑区域经济发展发挥了重要作用。但房产市场的异常活跃以及超高的房产价格在浙江省极为特殊，也与其经济发展水平极不相称。 丽水市房地产市场在近年来受国家政策、经济因素、地方居民购买力，特别是地方政府政策，房地产开发商非法集资以及周围市县炒房热等因素的影响，房屋在销售价格、销售数量、开发商投资区域等方面都发生了巨大变化。丽水市房产部门经过多年的工作，积累了大量房屋交易数据、空间数据和属性数据。如何合理利用这些长时间积累的数据，从房产价格入手，进行相关数据统计分析和知识发现，揭示丽水市房产价格的空间分布以及随着时间发展的变化过程，以便帮助房产部门进行辅助决策，是当前丽水房产部门的工作重点和难点。 借助丽水市房产管理系统的实施，论文全面收集并整理了丽水市2006-2008年的商品房交易数据、空间数据及属性数据，包括房屋分层分户图数据、平面图数据、商品房交易数据和房屋产权交易档案数据。结合GIS的空间分析和空间表达能力，以产权交易价格为线索全面理清了数据间关系，分析了房产交易数据的基本特征，进行了可视化展现，揭示出丽水市房产价格时空变化特点。 丽水市房价时空数据的分析表明，2006-2007年由于土地价格上涨，商品房供不应求，该市商品房销售数量多，价格高，2006年第四季度的住房销售量竟达1842套，2008年由于受政府房屋政策及金融危机影响，房屋销售数量和价格大幅下降；2006-2007年开发商集中在市中心区域投资建房，2008年政府出台开发区规划方案，开发商为了追求更多利润，逐渐转为在市经济开发区投资建房；同一楼盘幢中，位于中间楼层、采光好、结构合理的户室销售价格高，其他户室的价格较低，特别是底楼和顶楼户室的价格是最低的。通过分析数据中的部分异常点，阐述丽水市房产开发商非法集资导致房价剧烈波动的实际案例。 关键词：GIS，丽水市，房产价格，时空变化，案例分析 I
丽水市房价时空变化研究 Abstract Lishui municipal is located on southeast part of Zhejiang province, nearby Fujian. From the reforming and opening up in China , Lishui municipal has made rapid development of economy, yet less prosperous than other cities in Zhejiang while its gross national product and per capita income is only the penultimate all over Zhejiang. Over recent years, rapid development in real estate market , plays an important role in improving living environment, and supporting regional economic of Lishui. However, abnormal housing market expansion, as well as ultra-high real estate prices appears extremely special in Zhejiang, and dissymmetry with its economy stage. Nowadays, Real estate market of Lishui is impacted by national policies, economic factors, the purchasing power of local residents, especially local government policy, illegal fund-raising of real estate businessman, as well as the sensationalize of surrounding cities and peoples. Therefore housing shows remarkably changes in sales price, sales quantity, developer investment and so on. Real Estate Department of Lishui government accumulated a large number of housing transactions datas, spatial datas and attribute datas for the last several years. It has become an focusing difficult job to make better rational use of these accumulated data, starting analysis from real estate prices, carrying out statistics of the relevant datas, as asistant to decision-making for real estate development of Lishui. Based on Real Estate Management System of Lishui, this thesis has collected and organized real estate transaction data, spatial data and attribute data, including housing stratification splitting map data, plan data, real estate transaction data and the Housing Property transaction file data, during 2006 to 2008 year. With Combination of GIS spatial analysis and spatial expression, this thesis will have clarified the relationship between real estate transaction data, analysis of the basic characteristics of a visual display, reveal the Estate Price Change of Lishui, both spatial and temporal. These analysis data showed that during 2006-2007, due to land prices, housing demand, the municipal 's real estate sales and price was very high, in the fourth quarter of 2006, sales of housing achieved as high as 1,842 housing units. However because of the Government's housing policy and financial crisis, housing sales and prices dropped in 2008; During 2006 to 2007, real estate businessman concentrated in downtown, but in 2008, when central Government Development Planning program II
丽水市房价时空变化研究 published , those businessman shift to suburbs for more profit; For the same residential buildings, sales price is higher for good lighting, well-structured indoor room , but is lower for households in the lower chamber, especially low for the ground floor and the rooftop of the family room prices are the lowest. By analyzing the data portion of outliers case by case, this thesis will describle how illegal fund-raising of businessman lead to remarkably fluctuations of Housing Price. Key Words： GIS, Lishui municipal, Housing Price, Spatial-temporal Variation, Case analysis. III
丽水市房价时空变化研究 图目录 图1- 1技术路线图…………………………………………………………… 7 图2- 1房屋供求与价格关系图……………………………………………… 12 图3- 1浙江省行政区划图........................................16 图3- 2丽水市域行政区划图......................................16 图3- 3丽水市区区划图..........................................16 图3- 4丽水市居民纯收入及增长速度图............................17 图3- 5丽水居民可支配收入及增长速度图..........................17 图3- 6房屋数据关系图..........................................18 图3- 7房产数据模型关系图......................................20 图3- 8以价格为索引的数据关系图................................21 图3- 9 丽水市房屋分布图........................................22 图3- 10 2007年1-11月住宅成交面积统计.........................24 图3- 11 2008年1-12月住宅成交面积统计.........................24 图3- 12 2006年商品房销售(丘)均价..............................25 图3- 13 2007年商品房销售(丘)均价..............................25 图3- 14 2008年商品房销售(丘)均价..............................26 图3- 15 2006-2008年幢价格分布.................................27 图3- 16 2007年幢价格分布......................................27 图3- 17 2008年幢价格分布......................................27 图3- 18 房屋销售速度分布图.....................................28 图3- 19“锦绣佳苑3幢”分层分户图..............................28 图3- 20“锦绣佳苑3幢”户室价格（楼盘表）图....................29 图3- 21 “锦绣佳苑3幢”户室价格分布三维示意图.................30 图3- 22“锦绣佳苑3幢”户室销售速度示意图......................31 图3- 23“金龙绿洲花苑5幢”分层分户图..........................31 图3- 24“金龙绿洲花苑5幢”全部户室价格（楼盘表）图............32 图3- 25“金龙绿洲花苑5幢” 户室价格分布三维示意图.............32 图3- 26“金龙绿洲花苑5幢” 户室销售速度示意图.................33 图3- 27 楼盘幢价格平面图及分层分户图价格分布图.................34 图3- 28楼盘幢价格特例图.......................................35 图4- 1 2007年住宅均价统计.....................................38 图4- 2 2008年住宅均价统计.....................................38 图4- 3 经济开发区位置图........................................40 VI
丽水市房价时空变化研究 表目录 表3- 1空间数据表..............................................19 表3- 2属性数据表..............................................19 表3- 3 06-08年户室销售套数汇总................................22 表3- 4 06-08年各季度房屋销售统计..............................23 表3- 5各月住宅销售套数统计....................................23 表3- 6各月商业用房销售套数统计................................23 VII
学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1、坚持以“求实、创新”的科学精神从事研究工作。 2、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果。 3、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。 5、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示了谢意。 作者签名： 日 期： 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电子版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用本规定。 作者签名： 日 期： II
丽水市房价时空变化研究 第1章 绪论 选题背景 随着城市化进程的加快和住房制度改革不断深入，房地产业已经成为我国国民经济中重要组成部分，甚至成为一个支柱性产业。它是增加国民财富的重要渠道，是政府财政收入的重要来源，也是合理配置社会资源的重要前提，带动着相关产业的发展。房地产行业的健康发展不仅关系到国民经济的平稳运行，而且关系到广大人民群众的切身利益。 在新的房地产运行机制条件下,作为房地产市场独立消费主体的购买者可以根据自己的经济情况和喜好, 购买能满足自己要求的房屋；作为独立经济法人的房地产开发商也必须按照房地产市场的各种需求, 开发和建设功能等级相异的房产商品，以满足不同类型和层次购房者的需求；作为管理和监督房地产市场有序发展的政府部门,须按照市场要求推动城市房地产建设商品化发展,考虑社会效益,通过政策引导，使房地产经济往健康良好的方向发展。 房屋与其他商品相比，具有几种特殊属性：固定性、耐久性、高价值性及社会属性。房产价格是其社会属性的一个重要表现。 近年来，房产价格的走向是我国政府、学术界、商界共同关注的焦点。价格的调整或大幅度波动关系到国民经济全局的发展，影响深远。如何将房产价格控制在一个恰当的水平，在较长时期内既能避免引起通货膨胀，又可以推动经济进一步发展，是从消费者、开发商、金融机构、保险公司到政府都密切关注的问题。 丽水市是浙江省中最贫困、面积最大而人口最少的城市，市区为群山环绕，人们常称其为“浙江的西藏”。该市经济发达程度和人均收入水平在浙江省排在倒数第二位。然而在浙江省这样一个经济次发达地区，丽水市的房地产市场却异常活跃。2006年至2007年底，丽水市房屋销售数量特别多，曾有过一个月销售房屋1200套的记录；销售价格惊人，有些住宅房屋开盘价格甚至超过万元/㎡。根据相关资料解释，综合丽水经济、社会等方面情况，房产市场活跃的原因可以归纳为以下几点：1.丽水市房产开发商大量集资行为畸形带动房价的上涨和销售数量的增加；2.丽水市是著名华侨之乡，有很多华侨定居在该市，一定程度促进房产业的快速发展；3.市政府对房产开发商的大力支持，制定一系列政策促进房产市场的发展。 在如此复杂的房地产形势下，丽水市房产部门经过多年的工作，积累了大量的房屋交易数据、空间数据和属性数据。如何利用这些长时间积累的数据，从房 1
丽水市房价时空变化研究 屋产权交易价格入手，进行数据统计分析和知识发现，将分析结果用于对丽水市房产领域出现的种种现象和案例进行解释，为房产部门更好的提供决策辅助，是当前丽水市房产部门的工作重点和难点。 本文以丽水市房产部门提供的房屋空间数据和房屋产权交易数据为支撑，与丽水市房地产市场2006年至2008年实际销售情况相结合，以房产交易价格为线索建立房产时空分析模型，利用GIS的空间分析和可视化技术分析房产交易数据的基本特征，研究丽水市房产价格的时空变化情况，揭示房产交易参与者的行为特点。 国内外相关研究现状 房产价格分析研究现状 （1）经济学视角的房屋价格变化分析 Pyhrr等(1994)将影响房地产现金流量进而影响房地产价值的各种经济循环因素（如价格因素、通货膨胀周期、租金周期和房地产寿命周期）构建在模型中，考察价格水平波动、通货膨胀水平和房地产周期在模型中的地位。解释了各种周期对房地产价值评估现金流的影响，能更精确地评估房地产价值。Tsolacos等（1995）证实了宏观经济变量和租金强相关，写字楼的开发量和租金变化强相关。他们发现在租客、投资商和开发商之间存在一定程度的适应性行为。Couslon（1999）发现价格上升将导致开发商加速完成存量的建设而非选择开发新项目。Spiegel等（1999）将房屋收益率、房屋建设、贷款期限和房屋维护行为作为内生变量纳入住宅市场一般均衡模型中。其模型显示，房屋所有者、银行和开发商的相互作用将导致房屋价格、贷款期限和房屋存量等变量的波动。 杨超等(2003)选取城市人口、居民收入水平、物价水平、开发成本和投机因素作为变量，讨论了北京房地产价格决定和泡沫含量。刘红玉等（2004）从经济学角度，结合理论研究和实证研究，阐述房地产价格发展变化的一般规律，澄清当前对于房地产价格的一些模糊认识，为房地产市场的参与者提供分析市场的手段和方法。张永会（2005）以我国高速发展的房地产业为背景, 结合价格法分析了我国房地产业运行中存在的价格问题, 尤其是城市房屋拆迁补偿价格和商品房销售价格。张洁（2005）从以经济学角度研究了人均GDP、房地产投资额、人均可支配收入和人均消费支出、商品房竣工面积和销售面积、贷款利率、政策因素、利好消息七个因素对房价上涨的作用。童长锜等（2007）从理论上分析了房地产价格的影响因素, 认为各因素是通过改变房地产的供求关系, 进而影响房地产价格的。杨学亮（2007）说明地价和房价作为房产市场的两个重要指标，其水平高低对房地产市场的正常、有序发展起重要作用。要采取一系列措施来正确 2
丽水市房价时空变化研究 分析和处理房价的高低起伏问题，促进房地产市场的健康发展。刘婷婷（2007）就中国房产价格涨势过猛的现象进行分析, 指出中国房市过热、房价过高现象的产生既有合理因素, 也有其他方面原因, 并在此基础上分析中国房产价格的未来走势。 由此可见，国内外学者从经济角度分析房地产价格波动的方法存在一定差异。国外学者大多直接采用反映房地产波动总体趋势的指标对房地产周期进行判断，忽略了房产经济是由长期趋势、季节波动和随机波动等形式叠加而成，仅仅从总体趋势的研究中判断房地产周期；国内学者研究表明，国家政策、人民收入、开发成本等因素可以改变房屋供求关系，进而影响房屋价格。 （2）房产价格变化的模型分析 过去二十多年，学术界分析城市住房价格常采用hedonic价格分析法。Manning(1989)使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了住宅价格方程。他认为气候、环境等这些区域的非经济性的因素已被资本化到了土地和住宅价格中。Malpezzi（1999）针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论。Gu（2002）,Birch Sunderman（2003）利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区住宅价格的变化趋势。Eill Pagourtzi（2006）利用GIS技术集成了模糊集理论和空间分析方法，构建了房产分析决策支持系统，并选取了阿提卡市为实验区域，评估并评测房产价值。还有很多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测美国各地区住宅价格的变化趋势。 国内学者对住宅价格的研究大多利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响房地产价格的因素及其变动过程。张红等（2001）以动态资本市场分析为基础, 运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了实证分析。马思新、李昂（2002）借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品住宅价格的hedonic模型。杨楠等（2005）通过组建干预模型，分析SARS所引发的海内外投资热潮对上海房地产市场价格指数的影响。杨东（2006）在硕士论文中对住宅房地产价格的形成机制、特征以及其影响因素进行了说明，并在价格形成基础上探讨了住宅房地产价格的形成和变动过程；再运用灰色关联分析及GM(1,1)-马尔柯夫预测模型对成都市中心城区住宅房地产市场进行实证研究。 综上所述，国内外房产价格的分析大多数仅局限于房产价格本身，缺乏与房屋空间及属性的联系，而且分析结果也较为抽象。 房产时空数据模型研究现状 时空数据模型包括了属性数据的时态问题和空间数据的时态问题两个方面： 3
丽水市房价时空变化研究 前者早在20世纪70年代就已经引起了计算机科学领域特别是数据库研究领域的学者的关注；而空间数据的时态问题(或者说真正是GIS的时态问题)直到20世纪80年代末才引起人们注意，很快得到有关学者的重视。 20世纪90年代以来,越来越多的学者开始采用面向对象的方法进行时空建模。(1992)研究了在面向对象数据库中为空间线对象创建双时态元素的可能性,并在实现时使用线性时间的离散模型。他建议使用面向对象数据库技术支持时空建模，提出了时空对象的概念和框架。Wochowice等(1994)建立了一个面向对象的时空数据模型，来反映现实世界的现象和事件。现实世界的现象用几何、拓扑和专题属性表达成复杂的版本对象。模型为对象的过去、现在和未来建立了层次结构，为每个对象版本建立一个带有不同标识的新的对象实例。事件是激发更新过程的体现，时间被表达为独立的线性的维。Ramachandran（1994）发展了一种时态变化数据模型。 我国学者从20世纪90年代开始研究时空数据模型，主要在实践应用中提出了一些时空数据模型或者对国外的学者研究的时空数据模型进行修正。张山山（2001）提出时空数据建模的基本目标是表达时空变化，并就此提出根据表达离散变化和连续变化的需要，时间概念模型可分为基于事件和基于过程的模型，并结合基于场的和基于对象的空间概念模型，提出时空概念模型，可划分为四种：场事件时空概念模型，场过程时空概念模型，对象事件时空概念模型和对象过程时空概念模型。林广发等（2002）在简要分析现有的几种典型时空数据模型基础上,设计了一种以事件为核心的面向对象时空数据模型。房产信息系统的设计与实现证明,该模型对于时空数据管理效果较好,为进一步抽取变化的模式和预测决策奠定了基础。曹志月等（2002）提出一种面向对象时空数据模型,并从时空对象结构、时空数据组织方式和时空数据存贮方式三方面描述了该模型的数据结构。都金康（2003）利用时态对象模型和时态关系模型各自的优势,构造房产对象——关系复合时空数据模型，探讨了时态查询、房产动态变化分析。罗黎（2005）研究了地理信息系统组件、集成开发有关技术及数据库链接实现方式,采用组件式开发模式进行GIS的集成二次开发,在此基础上开发了小型桌面式地理信息系统。黄照强（2005）提出了基于Petri网的时空数据模型,同等的处理特征的状态和引起状态变化的变迁,不同于以往基于事件或基于状态(如快照等) 的时空数据模型。通过该模型,将离散的状态和变迁连续化,状态和变迁的因果关系显式表达。最后,对房产GIS中的时空数据进行有机的组织,用现势库、工作库和历史库进行数据存储管理,实现时空分析即历史回溯、未来预测、变化趋势显示等需求。石伟伟（2006）提出一种快照序列模型和基态修正模型相结合的时空数据模型。在信息系统中,据该模型提出三库分离技术,实现了对房产时空数据的管理。王帮进 4
丽水市房价时空变化研究 （2007）通过对房产档案时空对象的聚合、组合组织时空数据模型，设计了时空数据库，采用三库分离技术，实现数据更新和维护。卢华兴等（2008）采用面向对象的方法组织和管理时态地理信息系统中的地理数据，结果表明：利用时空对象的继承性和重用性，可以灵活地构建复杂地理对象；利用暗示型的时空对象关联，可以有效简化时空数据拓扑关系的管理和维护；利用时空对象的查找、构建算法，可以方便地再现任意历史时刻下时空对象的存在状态。 对于时空数据模型的研究主要集中于房产时空数据管理模型的建立和系统应用方面。该方面的模型研究出现较早，发展日趋成熟。 本研究在房产时空模型的基础上，以房屋交易价格为线索，对房价时空变化及其过程进行研究。其不同于经济学中对房产价格机制及影响因素的研究；也不同于土地评估中以地价作为目标的研究；同时又不同于对一般房产时空模型结构的研究。论文建立的模型涉及区位因素分析，但主要侧重于空间分析，其中包括地区空间分析以及楼盘幢各户室价格分布的空间分析。它是具有平面图和分层分户图（楼盘表）视角的房价时空变化分析模型。 研究目标和内容 研究目标 论文以丽水市2006年至2008年的房屋平面图、分层分户图、商品房交易数据和房屋产权交易档案数据为依托，建立以房产价格为线索的房产时空分析模型，利用GIS的空间分析和可视化技术分析房产交易价格基本特征，阐述丽水市房产市场自2006年至2008年房屋销售数量和房价走势情况，开发商投资建房区域空间变化趋势以及楼盘幢各户室价格空间分布特点。以数据分析过程中发现的少数价格异常点为例，解释房产开发商非法集资建房的典型案例。 研究内容 1．房屋价格特征分析及分析结果可视化表达 根据房产时空数据的内在联系，从三个视角统计分析以价格为线索的房产交易数据基本特征。 （1）以丘、楼盘幢和户室为基本单位，2006年至2008年丽水市房产区域销售总体趋势及区域价格特征变化统计分析； （2）2006年至2008年丽水市房产开发商投资开发房产项目的区域性转移和变化特征； （3）房屋各户室受面积、房屋结构、楼层、车库面积、车库价格等属性影响呈现的价格变化特征。 5
丽水市房价时空变化研究 基于房屋平面图、分层分户图等空间数据对交易数据特征进行可视化表现，进而在此基础上进行相关的案例分析。 2．房产交易价格时空变化案例分析 （1）政策引导下房产价格波动案例 政策影响对房地产价格的上下浮动和总体趋势起着很大的作用。如：金融政策中的信贷政策、利率政策，土地政策中的拆迁补偿政策，税收政策等变化均能带来房地产价格和销售情况的变化。分析房产销售数量、价格走势等特点，解释一定时间范围内，政府制定的房产政策的行为。 （2）开发商投资建设楼盘项目区域变化特征 开发商随着政府对城市建设规划方案的变化，对投资建设楼盘的区域发生变化。选取丽水市南城开发区作为详细解释案例。 （3）购房者选房喜好及房屋价格时空变化模式 价格特征以及每个交易价格后面隐含的房屋空间信息和其他属性信息，如：同一开发商在不同地段或区域内同等质量商品房开盘价格的差异；同一楼盘由于户室的面积、所在楼层、配套设施等属性不相同，带来交易价格的变化等。 （4）房屋开发商非法集资案例 丽水市房地产市场异常活跃除了受政府房产政策和国家经济因素影响外，开发商非法集资也是造成房产市场异常活跃的原因之一。根据数据分析中提取的异常点，解释开发商非法集资案例，分析其形成原因、过程及结果，为政府房地产决策制定提供支持。 研究方法与技术路线 研究方法 （1）文献检索法 检索和阅读相关文献，了解房产价格分析的国内外研究现状，理清研究内容和现有数据间的层次和关系，为本研究奠定坚实的基础。 （2）定性与定量分析法 定性分析法主要运用在有关概念的界定、理论的阐述等方面。在此基础上，运用定量分析法对采集到的数据、数据之间的相关性等，进行必要的逻辑、推理和演绎，从而使论证更加严密，论据更加充分。 （3）多学科理论综合运用 由于研究对象是丽水市房产价格的时空变异特征，并针对数据特征进行相关案例分析和阐述，因而本文运用了包括GIS、计量经济学、统计学等多种学科知识，力求阐明问题，为论证提供依据。 6
丽水市房价时空变化研究 技术路线 技术路线的制定是在充分研究国内外相关研究现状，对研究目标和研究内容的理论可行性与技术可行性进行分析的基础上制定的。如图1-1： 图1- 1技术路线图 1．实地调研和相关文档的阅读整理 （1）实地调研 实地调研浙江省丽水市建设局房产信息中心业务员，对现阶段丽水使用的房产测绘系统，商品房产权交易系统和档案交易系统的业务流程进行梳理。理清房屋平面图数据、分层分户图数据、商品房交易数据和档案交易数据内在的相互关系。 7
丽水市房价时空变化研究 （2）针对研究进行国内外相关文献检索 对基于GIS的房产时空数据管理模型，房地产领域时空变化模型，房地产价格机制和价格模型，空间计量学经济模型及其在房产方面应用的国内外研究现状进行调研和分析。 2．基于已有的房产交易案例确定分析目标和分析方向 以房产平面图数据、分层分户图数据、商品房交易数据和产权交易档案数据为基础，根据丽水市已有的房产交易特征和案例，确立分析方向。 3．数据分析及特征可视化展现 根据分析方向，结合GIS的空间分析和空间表达能力，分析以价格为索引的房产交易数据的基本特征。从平面图视角、分层分户图视角及平面图和分层分户图相结合的视角对交易数据特征进行可视化展现，在此基础上进行相关的房价时空变化机制分析。 4．案例时空变异及交易行为特点分析 由分析得到的以价格为索引的交易数据的特点，分析丽水房产案例的时空变异特征，揭示房产交易参与者的行为特点。 论文组织 论文共分五章： 第一章绪论。介绍本文的选题背景，国内外房产价格及房产时空模型的相关研究现状及研究进展，论文研究目标、研究内容、技术路线和论文的组织结构。 第二章房产市场基本理论及影响房价的基本因素。介绍房地产市场的基本理论以及房产价格的基础理论，其中包括房产价格影响因素及房产价格的形成原理和机制研究。 第三章丽水市房屋价格特征分析。针对本文研究所用房产数据从价格入手，从不同角度分析以房产价格为索引的房产数据基本特征，并对特征数据进行可视化表达。 第四章丽水市房产交易案例分析。对丽水市从2006年至2008年房地产市场以房屋价格为索引的时空变化案例进行阐述和解释。 第五章结论与展望。对研究工作、研究成果进行总结与归纳，并对研究中存在的问题进行剖析，展望未来的研究方向。 8
丽水市房价时空变化研究 第2章 房产市场的基本行情及房屋价格一般理论 房产市场及房产市场基本特性 房地产市场 房地产业是商品经济发展的产物，它随着商品经济的发展而扩大。在我国，把房地产业作为一个经济部门，开展各种经营活动，建立房地产市场，是从实行经济体制改革之后才开始的。 房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。它包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们所说的房地产投资的主要对象。本研究中主要涉及的是民用住宅及供商业或办公所用的房屋。 房地产市场基本特性 房地产业作为一项独特的产业，与工农业有着明显的区别，其有自身的特性。房地产业的主要特性有： 1.房产、地产交易的不可分割性。房产和地产是紧密联系而不可分割的。因为房屋必须建立在土地上；同时地下的各项设施都是为房屋主体服务的，是房屋主体不可缺少的组成部分。 2.房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。由于房地产的以上特性，产生出对房地产投资的级差效益性，即地域的不同决定了房地产的价格的不同。例如处于一个城市市区的房地产，其价格就远远高于郊区的房地产，即便在市区，也会因离市中心的远近、 9
丽水市房价时空变化研究 人口的密集程度、文化教育的发展程度等不同而不同，黄金地段的房地产价格必然昂贵。房地产的价格是相互影响的，某一房地产的价格往往取决于其周围其它房产的开发状况和开发程度。 3.房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性；它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。 4.投资规模大，开发建设周期长。一幢楼房就需要投资几十万甚至几百万元，经过半年、一年甚至更长的时间才能建成。可见房地产开发建设投资周转慢，周转率低。 5.房地产的保值、增值性。由于土地是不可再生的自然资源，随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。这就是我们进行房地产投资的可靠性。房地产的这些特性对房地产投资和经营具有很大影响，房地产投资策略的制订、决策和经营都必须考虑房地产的这些特性。 房产价格的基础理论 房地产价格是房地产经济价值的货币表现，它是某一房地产在一定权利状态下一定时点的价格，是房地产权利和预期收益的 资本化。在我国实行土地所有权和土地使用权分离的情况下，房地产价格主要表现为土地使用权价格和房产所有权价格之和，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。与其它商品相同，住宅房地产价格的形成也是由其功能效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用所决定的。 房产价格影响因素 在市场机制作用下，城市房地产价格主要由房屋自身因素、供求关系决定，同时也是城市房屋生产与社会经济、政治相关因素共同作用的结果。总的来看，房地产的价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产价格水平的高低。不同的房地产价格影响因素与房地产价格之间的影响关系不尽相同。 影响房地产价格的因素主要可以分为以下几种： 1.房屋自身因素 房屋的自身因素为房屋的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房屋价格的影响。具体来说是指那些反映房屋本身的实物、权利和区位状况的因素。自身因素根据建筑物和土地的不同可分为土地自身因素和建筑物自身因素。房地产 10
丽水市房价时空变化研究 自身因素的好坏，直接关系到其价格的高低。 （1）土地因素 ①位置 房地产的位置从表面上看只是个空间概念，但实际上并不是一个简单的空间概念，而是与特定的区位相联系，自然与人文因素的总和。也就是，房地产位置的变化既受先天的自然条件制约，又受后天的人为影响。因此，房地产的位置有自然地理位置和社会经济位置之别。自然地理位置固定不变，社会经济位置可以发生变化。这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当住宅房地产的位置由优势转为劣势时，其价值下跌。土地面积与地价之间的关系的确定还要根据土地的具体用途和土地所处的市场的情况。住宅房地产的位置优劣，主要是看其周围的环境情况、安宁程度、交通通达度，以及离市中心的远近等。 ②地势地质条件 地势是指本块土地与相邻土地的相对高低关系，特别是与相邻道路的高低关系。由于地势平坦、起伏等影响到房地产的开发建设成本，进而影响房地产的价格。一般来说，地势平坦，地价较高；土地高低不平，地价较低。此外，地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低，地质条件好，土地价格就高。 ③日照、通风、湿度、温度和自然周期性灾害 日照有自然状态下和受人为因素影响下的日照两种。日照对房地产特别是住宅的价格的影响可以从两个方面来体现：一是从房屋的朝向对其价格的影响；二是受到周围建筑物或其他物体遮挡的住宅房地产价格要低于无遮挡情况下的类似房地产价格。通风、日照、温度和湿度在一个适度的范围之内，会增加土地的效用，使土地价格偏高一些。此外，有自然周期性灾害的地区，如有周期性水灾的河流等，土地利用价值低，甚至不能利用，该地段的土地价格必然较低。但这种相对劣势是可以通过后天的人为因素改变的，若修建可靠的防洪工程，则该地段价格可能会逐渐上涨。 ④临街状态 土地的临街状态对房价影响较大。根据其土地用途不同，价值也不同。就住宅房地产而言，临界状态好坏，不能一概而论。一方面，居住临街交通比较便捷，生活比较方便，从这角度来说临界状态提升了该住宅价格价值外延；但另一方面，由于临街，各种噪声、污染较为严重，这些不利因素大大降低了该住宅房地产的价值。商业地产来说，处于交通便利、临街，则不受噪声、人流量、污染等因素影响，价格相对较高。 （2）建筑物自身因素 11
丽水市房价时空变化研究 建筑物的建筑面积不同、高度不同、建筑结构不同及使用的建筑材料不同都会影响该建筑物的建造成本；住宅建筑物的设计是否合理、设备是否完好、工程质量的好坏，都直接影响住宅的价格；住宅房屋的朝向影响室内的通风、采光，进而影响使用的舒适性，因而影响价格；楼层的高低影响房屋的使用功能和使用的方便性、舒适性及眺望环境，因而影响价格。此外，住宅建筑物外观新颖、优美，可以给人以视觉美感，使住宅价格偏高，相反，住宅建筑物外观单调、呆板，使人感觉压抑，会使住宅价格偏低。 2.供求状况 房地产市场中房产的供给和需求是影响其房屋价格的两个主要因素。当供给一定时，如果需求增加，价格就会上升；如果需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。在住宅房地产市场中，价格是核心，价格的高低直接影响房产开发商的经济利益，引起市场竞争。市场竞争导致开发商生产要素的流动，生产要素的流动将会重新改变住宅房地产市场上的供求关系。市场的供求的动态变化影响着房地产价格，而价格的变化同样也影响着市场供求。房地产市场的运行机制就是通过住宅价格、供求、竞争等市场要素的相互作用，自动调节开发商的生产经营活动，实现市场上的供给与需求的平衡。这个过程可以用图 2-1表示： 图2- 2房屋供求与价格关系图 一些国家统计数据表明，当人均 GDP 处于 1000 至 8000 美元时，房地产需求将会迅猛扩张。根据丽水网相关报道，2008 年，丽水市人均 GDP首次超过3000美元，离8000美元的上限仍有很大距离。伴随着丽水市城市建设进程的加快和旧城改造的继续开展，随着住宅商品化的不断深入，购房需求普遍增长，主动性需求、被动性需求（指是由于城市化进程的加快及城市改造、拆迁所引发的需求）都很高。因此，客观上存在的住宅房地产供求态势的悬殊，使得住宅房地产价格面临着上涨压力。 从市场经济学角度来说，市场上商品供求缺口可以通过市场价格解决，价格是市场的反映，这是市场经济运行的客观规律。即如果房地产价格不能反映市场上住宅的价值和供求，而是被认为扭曲，那么住宅房地产供不应求的矛盾则无 12
丽水市房价时空变化研究 法解决。因此，为了稳定住宅房地产价格，则需要科学分析其供需情况。需求是有层次的，供给方应看到这种层次，在现有政策下，实现供需平衡，稳定房价，抑制房价过快上涨。 3.环境因素 影响房地产价格的环境因素，是指房地产周围的物理因素。环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素。 （1）自然环境因素 各种噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。对住宅、旅馆等房地产来说，噪声大的地方，住宅价格较低；噪声小、安静的地方，住宅价格通常较高。环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如果不及时处理，就会污染环境，进而会使该地区的房地产价格下降。视觉环境，房地产周围的景观是否协调美观，也会影响房地产的价格。卫生环境，清洁卫生状况、保洁状况等，对房地产价格也有一定的影响。 （2）社会环境因素 交通条件。交通是否便利，直接影响人们的工作和生活，因此，与住宅房地产价格关系非常密切。商业设施。商业设施完善可以为人们的生活提供方便，会使这一地区住宅房地产价格上升。教育设施。质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学及大学教育设施，可以提高人们的素质，会使这一地区的住宅房地产价格上升。 4.人的因素 房地产的需求主体是人。人的数量、素质等情况对房产的价格有着很大影响。首先，人口的数量与房价是成正比关系的，人口增加，对生活、工作、学习场所的数量要求就增加，那么房地产价格自然随之上涨。在人口数量因素中，一般是用人口密度来反映人口数量，在密度高的地区，房屋相对比较缺乏，供小于求，价格水平容易上升。 人口素质也会引起房地产价格发生变化。随着人们受教育程度的加深，知识水平的不断提高，人的素质不断提高，对房屋的消费观念不断发生变化，由最初将房屋作为挡风遮雨的基本生活品发展到讲究舒适和美观的享受品。如此会增加对房屋质量和数量的需求，从而促进房产价格的上升。同一道理，若某地区由于居民素质低、生活环境质量差，人们普遍不愿意生活，该地区的房屋价格就会下降。 人口的结构、人口的流动以及家庭规模等因素也会一定程度影响房屋价格水平。 5.经济因素 13
丽水市房价时空变化研究 房地产是一种特殊的商品，具有投资与消费的双重属性，其价格的高低与经济因素有非常大的关系。经济环境主要有经济发展水平、居民收入以及行政因素的影响等。 首先是经济发展水平的影响，经济发展水平的提高预示着投资、生产活动的活跃，进而引进厂房、住宅、商业用房等各种生产、生活设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终会引起土地价格和房地产价格的上涨。物价变动导致货币价值变动进而波及房地产价格。由于房产具有保值、增值的特性。通常来说，当通货膨胀严重时，为了避免货币贬值，人们会转向房地产投资，以求保值或增值，从而刺激房地产价格上涨。 其次是居民收入水平的影响。人们收入水平直接决定了其对房屋的购买力的大小。一般来说。居民收入不断增加意味着人民生活水平的不断提高，对社会活动空间的要求也会随之增加，进而可能引起房产价格的上涨。 6.行政因素 这里主要是指制度、政策、法规和行政措施等。其中土地制度和住房制度对房地产价格有着决定性影响。如在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式转让土地，这样使地租、地价根本不存在。而在传统住房制度下，实行低租金、福利制，必然会造成房价的低落。税收制度也是影响房地产价格的一个重要因素。不论是直接还是间接对房地产课税，都会减少利用房地产的利益，由此可能导致房地产价格低落。但是如果房地产的课税可以合理合法地转嫁出去，就会减少税收因素对房地产价格影响。此外，城市发展战略、城市规划和土地规划，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标，也会在不同程度上影响房地产价格。 房产价格形成原理和机制 房地产价格机制 理论上，房地产价格形成机制指在一定时间点上房地产价格的形成方式和具体条件。实践中，将房屋开发过程中的各种可能支出的成本因素全部加起来，再加上各种税费以及被政府规定的利润形成的房产商品的生产价格。 各成本因素之间相互作用、彼此制约，并受到收入水平、租赁市场发育状况、土地使用制度、房地产业政策等诸多因素的影响最终形成了房地产的市场价格。加强对房地产开发企业商品房销售的监督管理，严格按照国家政策加快建设经济适用房，以平抑住房价格。积极创造有利于消费的制度环境，杜绝不合理收费，进一步规范政府行为等等。 与一般商品价格形成的区别 与一般商品市场不一样，房地产市场可以满足两种不同性质的需求：一种是 14
丽水市房价时空变化研究 消费需求，另一种是投资需求，以及由投资需求派生出来的投机需求。正因为房地产具有投资性，使得其价格形成机制和一般商品价格也有明显的区别。 购买目的不同。房地产市场的交易的目的是多样化的，有的是为了居住（即获得其使用价值），有的是为了获得其增值价值而进行的投资，而一般商品市场的交易或交换的目的，就是为了获得该商品的使用价值。 形成的基础不同。这是就作为投资品的房地产价格而言，它与一般商品价格的形成基础不同，它是由预期收益决定的。也就是说，当预期收益看好，市场需求将迅速增加，导致房地产供不应求，其价格就有可能会持续上涨；反之，当预期收益不好，市场不景气，则房地产价格将有可能会持续下跌。 房产价格的形成 由于房地产供给水平受城市土地供应量、建筑开发成本和技术以及房地产企业对未来的预期等因素的影响，这些影响房地产价格水平的因素在短期内变动比较小，因此，房地产价格是通过市场供求机制的作用而形成的。即从理论上来说，房地产的价格应属于市场调节范围，遵循市场经济规律，充分反映市场供求关系，在市场竞争中形成价格。要达到房地产均衡价格，只有在强势有效市场，当市场信息充分的条件下才可能达到。然而，房地产市场信息不是完全透明，其价格还受其他诸多因素影响，如：购房者和售房者不同的心理带来价格的变化；国与国之间的政治对立、经济封锁甚至发生军师冲突等导致房地产价格的低落；各大型会议、活动的召开刺激该区域房地产的发展提高房价等。所有影响住宅房地产价格的因素都是通过改变其供求关系来实现的。 本章小结 本章从理论角度对房产市场及房产价格的相关概念、影响因素进行了分析阐述。 房产和其他商品比较存在很大区别，它具有固定性、地区性、单一性、耐久性、经济效益的可靠性、投资规模大，开发建设周期长以及可增值性等基本特点。在市场机制作用下，城市房地产价格主要由房屋的供求关系决定，同时也是社会经济、政治相关因素等共同作用的结果。房产价格影响因素包括房屋自身因素、供求状况、环境因素、人的因素和经济因素等。各因素之间相互作用、彼此制约。房地产价格属于市场调节范围，遵循市场经济规律，充分反映市场供求关系。加强对房地产开发企业商品房销售的监督管理，严格按照国家政策加快建设经济适用房，以平抑住房产价格。 15
丽水市房价时空变化研究 第3章 丽水市房产价格特征分析 丽水市概况 丽水市位于浙江省西南部，与福建相邻(图3-1)，位于东经118°41′～120°26′和北纬27°25′～28°57′之间。东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。距温州126公里，距金华市122公里，距杭州292公里，上海512公里；全市土地面积17298平方公里，总人口252万，是浙西南的政治、经济、文化中心。现辖莲都区、龙泉市及缙云、青田、遂昌、云和、庆元、景宁、松阳七县，是浙江省面积最大而人口最稀少的地区(图3-2、图3-3)。 图3- 3浙江省行政区划图 图3- 4丽水市域行政区划图 图3- 5丽水市区区划图 16
丽水市房价时空变化研究 自然地理环境 丽水市境内有瓯江、钱塘江、飞云江、灵江、闽江、交溪水系，与山脉走向平行。各河流两岸地形陡峻，江溪源短流急，河床切割较深，水位暴涨暴落，属山溪性河流，由于落差大，水力资源蕴藏丰富。其中瓯江是全市第一大江，发源于庆元县与龙泉市交界的洞宫山锅帽尖西北麓，自西向东蜿蜒过境，干流长388公里，境内长316公里，流域面积平方公里，占全市总面积的78%。 社会经济环境发展概况 2007年，丽水市域实现生产总值亿元，比上年增长%，增幅居全省第二位，人均生产总值达2452美元。全市城镇居民人均可支配收入15910元，农村居民人均纯收入4373元，分别比上年实际增长%和%。城镇居民人均住房使用面积㎡，农村居民人均居住面积㎡，均比上年末增加㎡。2008年丽水市区商品房销售2914套，相比2007年销售数量减少987套。其中住宅销售2190套，较2007年住宅销售数量减少1201套，商业用房销售724套，比2007年增加214套。 图3- 6丽水市居民纯收入及增长速度图 图3- 7丽水居民可支配收入及增长速度图 城乡居民消费结构不断优化。到2007年城镇居民人均消费支出11300元，农村居民人均生活消费支出3924元，实际分别增长1326元和434元。其中城镇居民基本生活支出为5712元，比上年增长859元；农村居民基本生活支出1692元，比上年增长207元；城镇居民医疗保健支出861元，交通和通信支出1424元，分别同比增长8%和%；农村居民人均娱乐、教育、文化支出占消费支出元，比上年增加元。购车成为新时尚，城镇居民生活消费从温饱型逐步向发展、享受型转变。 17
丽水市房价时空变化研究 丽水市房产数据特征 房产数据的一般特征 房产数据分为房屋的地理空间数据和属性数据两大类。 地理空间数据有：房屋平面图数据、分层分户图数据、楼盘表数据。空间数据的组织是按照楼盘-幢-层-户四个基本层次进行的。 房产平面图数据由城市基础地理信息数据和房产专题数据两个部分构成，房产专题数据主要包括：图幅(自然分幅)、丘(宗地、区)、房产建筑物(幢)、房产注记、房产辅助等要素。房产平面图数据按照图幅(自然图幅)分幅组织。 房产分层分户图数据是按照楼层分幅，主要满足权属管理的需要。每幅图的要素包括：开间、墙中心线、注记、辅助要素，其中开间和墙中心线建立了点—弧拓扑关系。根据权属特征，开间被定义为户室、阳台、共用，并按照功能和用途进行归类。 楼盘表是对土地和房屋的物理属性以及相互关系的描述，是“土地——楼栋(自然幢和逻辑幢)——户”结构的数据建模方式。楼盘表数据的组织分为两个层次：基础楼盘表和应用楼盘表。基础楼盘表数据来源于房产测绘，反映最小权属单元的空间分布；应用楼盘表面向应用，基于基础楼盘表构建，并建立与基础楼盘表的关系。 属性数据包括房产本身的特点，分为自然属性和社会属性两种。自然属性包括房屋面积、所在楼层、房屋结构等；社会属性包括产权人、房屋用途、交易价格、交易时间等。属性数据能详细描述房屋产权交易的过程。 空间数据和属性数据关系如图3-6所示： 图3- 8房屋数据关系图 基本数据结构 表3-1是研究所用数据的基本结构及支持相关分析的数据项： 18
丽水市房价时空变化研究 表3- 9空间数据表 库 表 数据项 平丘 测绘定位信息：大区编码、区编码、分区编码、丘编码、丘地号、占地面面积、丘_ID 图 幢 测绘定位信息：大区编码、区编码、分区编码、丘编码、幢编码、丘地号地址定位信息：街道、门牌号、公安幢号、坐落、 房屋空间定位信息：建筑结构、地上层数、地下层数、占地面积 分幢 测绘定位信息：大区编码、区编码、分区编码、丘编码、幢编码、丘地号、层平面图幢_ID 分地址定位信息：行政区编码、行政区名称、街道、门牌号、公安幢号、坐户落、 图 房屋空间定位信息：建筑结构、地上层数、地下层数、占地面积、住宅面积、非住宅面积、建筑面积、公用面积 层 空间定位信息：幢_ID、层号、层高、建筑面积、公用面积、缺省半墙宽、阳台面积 户 房屋空间定位信息：套内建筑面积、套内墙体面积、套内使用面积、套内阳台面积、分摊面积、所在层次、建筑结构、东墙、西墙、南墙、北墙、测绘合并户室号、产权合并户室号 表3- 10属性数据表 库 表 数据项 合同备案 合同编号，出卖人，出卖人营业号，出卖人资质编号… 买受人姓名，买受人证件类型，证件号，买受人电话，地址，邮编… 地块编号，土地凭证号，土地面积，建筑许可证号，商品房幢号，商 品房层，买卖单价，买卖总价，交易时间，户室号，车库价格…… 户销售记录户室交易状态，幢编号，户室号，户型图…… 楼盘信息表开发企业名称，坐落，开盘时间，开盘价格，楼盘状态，住宅总面积， 住宅总套数，其他总套数，其他总面积，已售住宅套数，已预销售住 宅均价，已售其他套数，已预销售其他均价…… 楼盘幢关联幢编号，幢名称，住宅总面积，住宅总套数，其他总套数，其他总面 积，已售住宅套数，已预销售住宅均价，已售其他套数，已预销售其 他均价…… 商品房开发企业名称，法人，企业类型，电话，邮编，地址，注册时间，经营范透明企业 围…… 售房 案件 业务类型，案件编号，丘权号，丘地号，房屋坐落，产权人，产权性 质，产权人联系方式，归档日期，创建时间，修改时间…… 产权房屋 丘号，层编码，区，幢号，户号，坐落，门牌号，公用面积，建筑面 积，结构，竣工时间，套内面积，所在层次，房屋用途，拆迁情况， 房屋总层数，成交日期，房屋总价…… 申请人 姓名，年龄，性别，邮编…… 档案 业务受理单交件人，房屋类别，受理日期，房屋坐落…… 19
丽水市房价时空变化研究 房产时空数据模型 一般数据管理模型 针对“以图管房”的需要，一般房产数据管理模型以房产空间数据为线索，在对空间数据进行管理的基础上，进行房屋其它属性数据的管理。数据模型关系如图3-7所示： 图3- 11房产数据模型关系图 一般而言，房产数据时空变化可归纳为以下几个方面： 1、空间信息不变，产权信息发生变化。房屋本身不发生任何变化，只是房屋的产权信息发生变化。房屋产权变更，如：买卖、交换、赠与、继承、转让、抵押、典当、司法部门裁决和房产变更（没收、拍卖）等。 2、空间信息变化，产权信息不变。房屋空间信息发生了变化，但是没有涉及产权的变化。如产权人私自对房屋进行装修或部分改变，而总体测绘面积不变，产权不变。 3、空间信息和产权信息都发生变化。房屋的空间和基础信息的变化而引起的产权的变化。如：由于房屋新建、改建或是扩建的房屋，房屋的实地位置、平面图形和房屋结构、层数等均发生变化的，产权信息也随之发生变化；房屋损坏或者灭失，包括全部拆除或部分拆除，自然倒塌或烧毁等，产权也将随之发生相应变化。 20
丽水市房价时空变化研究 价格为索引的房产时空数据模型 为了实现丽水市房屋价格时空变化分析，需要对以前房产时空数据管理模型进行改进，以房产交易价格为线索，从新的角度实现房产时空数据关联。以房屋价格为线索的关系结构图如3-8所示： 图3- 12以价格为索引的数据关系图 在房产时空模型的基础上，以房屋交易价格为索引，对房价时空变化的过程进行研究，既不同于计量经济学中对房产价格机制及影响因素的研究，又不同于土地评估中以地价作为目标的“平面图”视角的研究。它不但具有区位分析因素，而且更侧重于空间分析，其中包括地区空间分析以及户室的立体空间分析。它是具有平面图和分层分户图（楼盘表）视角的房价时空变化分析模型。 房屋进行产权交易可产生系列交易信息，如交易时间、交易价格、卖房人（开发商）信息、购房人信息等。此外，交易信息中还包括房屋面积、户室结构、所在楼层、楼盘幢、分层分户图等空间信息。由分层分户图空间信息即可关联相关房屋平面图幢、平面图信息。把房屋交易信息作为研究切入点，将房屋属性数据和空间数据有效结合是本分析模型的最大特点。 数据特征分析 商品房销售数量统计及特点 丽水市测绘队提供的相关数据表明，落实到平面图上，经过实地测量的现有房屋共4151幢。房屋分布图如图3-9所示： 21
丽水市房价时空变化研究 图3- 13 丽水市房屋分布图 从丽水市房产交易数据和商品房空间数据的时空分布来看，2006年6月至2008年12月，丽水市新开盘商品房124个楼盘，共511幢。其中户室11708套，至2008年12月止已售出9087套。2006年下半年时间售出房屋2272套，2007年售出房屋3901套，2008年售出房屋2914套。如表3-3所示： 表3- 14 06-08年户室销售套数汇总 2006年—2008年各季度销售房屋套数统计如表3-4所示： 22
丽水市房价时空变化研究 表3- 15 06-08年各季度房屋销售统计 2006年-2008年各月销售房屋情况如下表3-5,3-6所示： 表3- 16各月住宅销售套数统计 表3- 17各月商业用房销售套数统计 售房面积一定程度也能说明商品房销售的具体情况。图3-10、3-11是2007年及2008年成交面积统计情况： 23
丽水市房价时空变化研究 图3- 18 2007年1-11月住宅成交面积统计 图3- 19 2008年1-12月住宅成交面积统计 根据以上统计分析，2006年下半年至2007年上半年，丽水市商品房销售数量多价格高。在2006年11月份出现月销售商品房接近1000套，2007年的第二、第三季度商品房依旧畅销。然而自2007年下半年开始，商品房销售逐渐走向房屋销售低谷。尤其是2008年1月份，住宅商品房及商业用商品房销售不及200套，较2006年11月的售房数量相比下降了4倍之多。 2008年商业用房的销售量相对于2006年和2007年，有了很大幅度的提升。其中3月、6月、11月商业用房的销售量每月突破100套，是2007年同期销售商业用房的2倍，11月份甚至达5倍之多。 平面图中的商品房销售价格时空分布特点 1．各丘地商品房销售平均价格时空变化规律研究 按照丽水市2006年至2008年底商品房空间数据中含有的平面图数据及属性数据中相关房屋产权交易成交价格数据统计，以丘地为单位的各丘地每年商品房销售的平均价格空间分布如图3-12、图3-13及图3-14所示。 24
丽水市房价时空变化研究 图3- 20 2006年商品房销售(丘)均价 图3- 21 2007年商品房销售(丘)均价 25
丽水市房价时空变化研究 图3- 22 2008年商品房销售(丘)均价 由统计结果表明，丽水市商品房销售主要集中于市中心区，部分丘地中商品房因为处于市中心或处于主要的交通枢纽沿线而价格持续偏高，部分丘地中的商品房由于处在城市偏远地区，交通不便，生活设施不齐全，价格一直处于较低水平。 2．各丘地中楼盘幢销售价格时空变化规律研究 由于地理位置，交通、环境、人文因素的影响，各丘中建设开发的商品房销售价格存在较大差异。在同一个地区中，由于房屋用途、质量、开发商信誉度等因素造成不同开发商开发的商品房楼盘价格也存在一定差异，个别商品房价格差异较明显。。图3-15、3-16、3-17分别显示了丽水市2006年至2008年以楼盘幢为单位的房屋销售价格分布情况。 26
丽水市房价时空变化研究 图3- 23 2006-2008年幢价格分布 图3- 24 2007年幢价格分布 图3- 25 2008年幢价格分布 由楼盘幢均价的空间分布示意图表明，多数市区房屋的价格仍然处于较高水平，尤其是一些市中心区域的商业用房、学区房或主要交通枢纽附近的商品房价格相对偏高。部分位于郊区的别墅或者小高层式住宅，其交通虽不及市中心方便，但优良的自然环境，广阔的空间以及高档次高质量的硬件住宅条件，使部分地区的商品房销售价格提高不少。有的甚至比市区一般居民住宅商品房价格高出1-2倍。市区房屋销售价格高，销售速度相比开发区也快。图3-18是各楼盘幢开盘后销售出80%户室所用时间的空间分布。数据特征表明，市区的商品房住宅和商业用房销售速度较快，楼盘在开盘后1-2个月内即能销售全部户室80%以上。而开发区的商业用房销售缓慢，甚至出现开盘半年后以较低价格售出的情况。开发区住宅销售速度也不及市区，除个别高档次别墅小区短时间内销售出全部户室外，普通商品房住宅在开盘后3-4月后才能销售楼盘全部户室的70%-80%。 27
丽水市房价时空变化研究 图3- 26 房屋销售速度分布图 分层分户图中的商品房销售价格空间分布特点 商品房价格的影响因素中的结构、朝向、楼层、前后建筑物的阻挡系数等，都会影响同一幢楼盘幢中不同户室的销售价格。同时，不同类型房屋建筑（多层、高层）户室价格在楼盘幢中的高低分布规律不相同，畅销程度也不相同。 首先以丽水市“锦绣佳苑3幢”户销售价格统计情况为例。该楼盘幢共6层，属于多层住宅建筑，户室均为普通户室结构。图3-19是该楼盘幢的分层分户图。由分层分户图可见，该楼盘东边户室的客厅有个落地窗，视野开阔；西边户室比其他户型多一个阳台，扩大面积，方便衣服的晾晒及纳凉休息。由于各户型中的微小差异，带来同一层楼层上不同的户室价格的不同，东边户室价格比中间户室价格高100元/㎡。 图3- 27“锦绣佳苑3幢”分层分户图 由图3-19可见，同一楼层的户室由于朝向不同，户室出售的价格存在差异。中间两个户室结构、功能相同，价格也相同。东边的户室由于客厅的落地窗，以及户室朝向为东，阳光充足、日照时间长，销售价格相对楼层中间的户室来说高。通常西边的户室因为朝向问题是比较难销售的户室，然而本楼盘开发商在西边户 28
丽水市房价时空变化研究 室的客厅朝北处增加一个方便晾晒及可以纳凉休闲的阳台，极大的提高了购房人的购买兴趣，因而销售价格比中间的户室也要高。 以上是同幢房屋同一层楼层各户室之间的横向比较，展现部分楼盘幢户室价格的空间分布的特点。图3-20、3-21该楼盘幢全部户室销售价格按照楼盘表形式展现以及楼盘幢户室价格分布三维展示。 图3- 28“锦绣佳苑3幢”户室价格（楼盘表）图 29
丽水市房价时空变化研究 图3- 29 “锦绣佳苑3幢”户室价格分布三维示意图 由图3-20、3-21可见，该楼盘幢按照楼层看，底层和高层的户室销售价格普遍低于中间楼层户室的价格。按照朝向看，楼盘幢中间户室的售价低于东西朝向户室的售价。如图3-22是该幢商品房户室产权交易时间的示意图。按照朝向看，楼盘幢东向的户室在开盘后一个月之内即以较高的价格出售；按照楼层看，1楼、2楼及5楼的户室销售速度较快。相比之下楼层好，价格高的中间楼层的户室则是在开盘2-3月后售出。随着楼层的升高，越向西的户室越难售出，顶楼西边户室在开盘5个月后才被卖出，且成交价格相比同楼盘幢中其他户室低很多。 30
丽水市房价时空变化研究 图3- 30“锦绣佳苑3幢”户室销售速度示意图 再以丽水市“金龙绿洲花苑5幢” 户销售价格情况为例。该楼盘幢共15层，属于高层住宅建筑。楼盘幢中包括一般户室类型、跃层房屋、顶层阁楼等系列复杂户型结构。1楼到9楼是普通的户室类型，第10层楼开始，出现跃层和错层式的特殊户室类型，顶层是阁楼。图3-23是该楼盘幢的分层分户图及同层户室的价格分布特点显示。 图3- 31“金龙绿洲花苑5幢”分层分户图 由图3-23，该幢房屋户室的价格由西到东逐渐增加，西北角落的户型价格最低。该楼盘幢各楼层户室之间销售价格比较见图3-24及3-25。 31
丽水市房价时空变化研究 图3- 32“金龙绿洲花苑5幢”全部户室价格（楼盘表）图 图3- 33“金龙绿洲花苑5幢” 户室价格分布三维示意图 32
丽水市房价时空变化研究 由图3-24和3-25，在这样多结构户室复合的楼盘幢中，随着楼层的升高，户室的价格升高。以往一般较为难售出的顶楼户室反而价格高于中间楼层的户室。如图3-26是该幢商品房户室产权交易时间的示意图。按照朝向看，楼盘幢东向的户室在开盘后一周内即以较高的价格出售。西边拐角的户室虽然其朝向不占优势，但是它以超低的开盘价格及较实用的户型结构吸引购房者，在开盘后2-3周后也销售一空；按照楼层看，中间楼层户室销售速度较快。相比之下楼层高，价格高的高楼层户室则是在开盘2-3周后售出。随着楼层的降低，底楼和二楼的户室销售速度缓慢，基本在开盘4周以后才陆续售出，且成交价格相比同楼盘幢中其他户室低很多。个别户室则在开盘后几个月才以极低的价格出售。 图3- 34“金龙绿洲花苑5幢” 户室销售速度示意图 平面图和分层分户图结合的房屋价格空间分布特点 开发商统一开发的楼盘中的不同商品房在同一丘中所处的位置不同，以及周边特殊的建筑、环境的影响，房屋部分户室的销售价格也有差异。有的户室会由于其就进的环境影响而价格特别高，有的则很低。 下面以“水木清华南苑165幢”和“水木清华南苑166幢”为例。楼盘“水木清华南苑”由丽水市某地产开发有限公司于2008年统一开发建设。两幢楼盘幢户室的用途均为住宅。图3-27是在平面图中两个楼盘幢均价的空间分布展示及两楼盘幢的户室价格分布三维展示。 33
丽水市房价时空变化研究 图3- 35 楼盘幢价格平面图及分层分户图价格分布图 由图3-27可见，“水木清华南苑165幢”及“水木清华南苑166幢”的房屋结构相同，其户室的销售价格也基本相同。最大的的区别在于，“水木清华南苑166幢”的西边1-3楼的3个户室销售价格比水木清华南苑165幢” 西边1-3楼户室的价格低很多，与同一幢商品房同单元顶层的户室销售价格相差3500元/㎡。其原因在于，“水木清华南苑166幢”西向靠近一个公共厕所，如此，给西向1-3层户室的空气质量带来恶劣的影响。开发商对该楼盘幢的1-3楼西向户室的价格进行调整，最后以低于该楼盘幢销售均价2000元/㎡的价格将该3个户室售出。综合看来，户室在房屋结构、建造年代等相同的情况下，除了朝向、楼层等因素，还受房屋周边的自然环境和其他建筑物的影响。丽水市瓯江附近的住宅小区户室销售价格明显比其他区域住宅价格高，同一小区内，面临瓯江的楼盘幢的户室销售价格又比其他幢户室的销售价格高。 楼盘幢销售特例空间分布 丽水市房产市场中商品房销售价格除了以上展示的普适性房屋价格分布特点之外，由于开发商的个别行为，如：房屋的促销带来的价格波动、开发商非法集资融资带来的房价的恶意抬高后因资金链断裂，开发公司面临破产，骤降房价等，形成了部分地区房屋销售价格的特殊案例。图3-28是个别特殊案例的房屋价格空间分布特点展现。 34
丽水市房价时空变化研究 图3- 36楼盘幢价格特例图 图3-28所示楼盘是由丽水市某开公司 商投资建设的全住宅小区，该小区住宅建设时间、建造成本、所处地区相同，但是其销售价格有很大差别，从7000元/㎡至16000元/㎡不等。 本章小结 本章介绍丽水市自然地理位置、环境，并对其社会经济环境发展的情况进行详细阐述。分析研究所用的商品房空间数据和属性数据基本特点及数据间相互关系，列举数据项，将关系复杂和数目繁多的属性和空间数据层次化、简单化。根据数据基本特征，建立以价格为索引的房产时空数据模型，详细阐述模型特点，分析该时空模型与传统房产时空数据模型的异同点。根据数据的基本特点和相互关系，联系丽水市房产交易市场实际案例，利用GIS的分析方法和分析软件进行数据统计分析，将分析结果可视化展现，使以价格为索引的房产数据特征一目了然，展现了丽水市房产价格的时空变化特点。 35
丽水市房价时空变化研究 第4章 丽水市房产市场案例机制研究 丽水市发展特点 自2006起，丽水市委、市政府紧紧围绕建设生态文明和全面小康社会的战略目标，认真贯彻党十六大精神，深入学习实践科学发展观，正确把握浙江省“两创”总战略和加快经济转型升级、“标本兼治、保持促调”的工作要求；正确分析丽水市的发展形式，积极应对国际国内宏观环境发生的一系列深刻变化，深入实施省委“两创”总战略和市委“三市并举”发展战略；着力推进经济结构调整和发展方式的转变，着力推进统筹协调发展，着力改善民生和加快社会事业的发展；国民经济呈现平稳快速发展，运行质量不断提高，结构继续优化，民生保障逐步改善的良好局面。 近几年来，丽水市经济向着成熟有效的方向健康发展，其经济发展的基本特点是： （1）经济保持快速增长 近几年来，丽水市认真贯彻中央宏观调控政策，经济继续保持快速增长态势，特别是2008年全市实现地区生产总值亿元，比2007年增长%，居全省各市第三位，增速比上年回落个百分点，分别高于全国、全省和个百分点。农业生产稳定增长，工业保持高速发展，固定资产投资平稳增长。 （2）经济结构调整较为明显 结构性问题是制约经济协调健康发展的一个突出问题。就丽水市而言，重点通过培育新的经济增长点、培育品牌、培育软实力等举措，促进结构优化和产业升级。 （3）经济运行效益和质量继续提高 随着科学发展观的全面贯彻落实和经济发展的快速发展，丽水市的经济增长效益继续提高，政府、企业和居民都从经济发展中得到更多实惠，节能减排取得成效，科技创新步伐加快，可持续发展能力不断增强。 （4）国内贸易和对外开放向深度和广度拓展 至2008年为止，丽水市消费品零售总额突破200亿元大关，2008年比2007年增长%，增幅比去年提高个百分点，增幅居全省各市第三位。 近年来丽水市房地产业销售案例研究 （1）2006年丽水市房屋销售保持快速增长 36
丽水市房价时空变化研究 2006年，丽水市区房地产价格在前几年大幅增长的基础上，仍保持两位数上涨，房屋销售价格比上年上升%，涨幅居浙江省11个城市之首，高于浙江省平均涨幅个百分点； 土地交易价格上升%，涨幅居浙江省11个市第二位，比全省平均涨幅高个百分点；房屋租赁和物业管理价格上升%。2006年丽水市商品房销售量特别大，11月的房屋销售数量达1842套，与同年其他月份相比，上涨速度极快。 其中，全市商品房价格同比上升%，整个运行势头呈逐年上涨态势。在住宅类中，多层住宅价格、高层住宅价格及其他高档公寓别墅的价格都有很大提升；非住宅价格特别是办公楼价格比去年上涨14%左右；二手房价格由于收到商品房价格的直接拉动影响，与2005年相比也上涨%，房屋价格上涨的同时，房屋交易成交套数和面积也大幅增加，第四季度住宅销售量超过1800套，居几年季度房屋销售之首。 房价持续走高的推动力来自多方面力量的积聚。可供开发的土地日益减少、土地价格的上涨、开发成本的增加，都直接推动了房价的上涨。房屋建筑质量水平提高，住房品质的提升，也是房价大幅度增长的重要原因。高水平的规划、高质量的施工、高要求的绿化、配套设施提升楼盘的性能和档次，很多开发商开始走精品路线，如：水木清华、正达“阳光城”等小区。从需求角度来看，随着城市化建设的加快和人口集聚，市民对商品房需求增加，供求矛盾仍没有得到根本性改变，也直接推动了2007年房价的持续上涨。 （2）2007年丽水房市房屋销售火爆 2007年，丽水市区房地产价格仍以两位数的速度快速上涨，房屋销售价格总水平居全省首位。房屋销售价格与2006年相比上涨%，涨幅比2006年高出个百分点，高于全省总水平个百分点。 2007年是丽水产地产市场房屋销售量最多价格最高的一年。住宅价格上涨%，其中多层住宅、高层住宅上涨幅度尤其大；非住宅价格同比上涨%。受商品房价格快速上涨的影响，二手房价格也是逐月攀升。二手房价格相比2006年上涨%，涨幅超过商品房个百分点。二手房价格除了受商品房上涨因素影响之外，次新房价格上升、土地拍卖价格快速上涨以及投资、投机炒作也对二手房价格上涨产生影响。 到了下半年，商品房价格涨幅依旧惊人，而楼市成交量大幅度缩减。个别楼盘从开盘价格的7000多元/㎡上涨到11000元/㎡，涨价之快幅度之大是消费者难以预料的。与此同时，二手房成交量明显萎缩，部分房产中介业务惨淡，很多青田及本地房地产投资者认为目前丽水市房价过于偏高，已经把投资方向转向金华、杭州等地。 37
丽水市房价时空变化研究 （3）2008年丽水房屋销售数量降低，售价逐月回落 2008年，受国家宏观调控政策、美国经济危机及国内房地产市场走势低迷等因素共同影响，丽水市房产销售市场观望气氛浓厚，房屋销售量萎缩，但价格依旧很高。 自2007年最后一季度市区房价升至10000元/㎡以后，房产投资者纷纷撤离房市，普通消费者也难以承受这样的高房价。楼市门庭冷落，商品房销售量特别是住宅商品房销售量大幅度萎缩。尽管在销售量如此低迷的情况下，丽水市楼盘的价格确并未下降很多，从楼盘销售价格来看，除了南城开发区销售价格仍在3500-4800元/㎡的区间内，市中心区块商品房住宅的价格均在8000元/㎡以上。二手房价格涨幅相对商品房要高。江滨区域的拆迁面积较大，拆迁户多，拆迁补偿相当优惠，大多数拆迁户普遍选择货币补偿，对于较高价格的商品房，他们把目光集中在价格相对比较便宜的、地理位置较好的二手房上。受这样的需求拉动，丽水市从2008年4月份开始，二手房成交量逐渐增加，到十月份，拆迁户都已经基本落实，二手房市场价格又渐趋平稳。 2008年丽水市房屋销售大幅度萎缩，主要原因有以下几个方面：首先是房市受宏观调控政策的影响。自2007年开始，国家就出台了一系列政策措施调控房价过快增长，这些调控政策作用的显现，促进了丽水市房屋价格从高位逐月缓慢回落的进程。其次，翘尾因素的影响。翘尾因素也称价格滞后影响因素，是指上年商品（服务）价格上涨对下一年价格指数的影响。2007年丽水市房价涨幅较大，翘尾因素的影响使前期价格基数较高，使得房价同比涨幅逐月回落。最后，国际金融风暴及国际市场价格的变动也对丽水市房产市场产生一定影响。在经济全球化的大背景下，我国经济对外依存度不断提高，国际市场上粮食、原油、铁矿石等初级产品价格产生的波动，都直接影响到国内市场房产价格的起伏。美国、欧盟等国家的金融动荡，房地产市场低迷、经济发展变冷、股票市场趋跌，也直接影响到房价的走势。 丽水市房产开发建设时空变化研究 随着社会的逐渐发展，开发商更倾向于在丽水开发区投资开发商品房。除了商业用房及办公用房延续了以前一贯的市区线路外，很多小高层、高层、别墅等高档住宅的项目越来越倾向于在丽水市开发区投资建设。 图4-1，4-2分别是丽水市2007年和2008年住宅成交均价（中心城区和开发区）的统计图。 38
丽水市房价时空变化研究 图4- 37 2007年住宅均价统计 图4- 38 2008年住宅均价统计 由统计图4-1、4-2，丽水市住宅价格在中心城区依旧处于较高的水平，经济开发区的住宅价格比中心城区要低很多。 一方面中心城区交通方便，多条公交线路遍及大街小巷，减少业主购买私家车的支出以及上下班的时间成本。同时生活配套设施齐全，大型商场、超市、医疗场所、学校、休闲娱乐场所均满足人们日常生活的需要，省去很多生活中的后顾之忧。中心城区是丽水市人口聚集程度较高的区域，随着商品房不断开发建设，开发商在投标竞地时，中心城区土地因为地价高、数量少，花费的开发成本较高。在这种商品房供少求多的情况下，市中心区房价升高。根据丽水市商品房产权交易信息数据相关内容统计，2006年至2008年底，在市中心区购房者大多数是40岁以上的中年人。这一人群的基本特点是：（1）他们工作时间长，经济实力较为雄厚，如：自主创业的私营业主，电力、银行、外贸等单位的白领、金领人士、公务员或机关、事业单位工作人员、高校教师及行政人员等；（2）收入高，想为下一代选择好学区的家长；（3）知识型，退休工资较高的老年人；（4）寻找商业、办公地点的企业经营人；（5）进行房产买卖投资的投资者。 由于市区居住人口密集，流动人口多，使人感觉压抑；工业排放、汽车数量多，尾气排放量大，带来的市区空气质量差，空气混浊，房屋价格普遍偏高，这样一系列弊端使得一些人逐渐开始倾向于购买开发区的住宅房屋。开发区地广人稀，空气清新，环境优美，绿化率高，视野好，较为安静，通风和日照都比市区住宅强，这样的居住环境相对中心城区来说更加健康和舒适。但是居住在开发区会面临一些不便，如：交通问题，没有私家车，出行极为不便；即便有车，因为离市区太远，也大大增加路上花费的经济成本和时间成本；另外，开发区住宅的配套设施，如：商业、教育、医疗设施等普遍不及市中心区齐全。综合这样的基 39
丽水市房价时空变化研究 本情况，开发区住宅的价格比中心城区低很多。据统计，开发区购房者以25岁至35岁的年轻人居多，这个人群的基本特点是：（1）经济实力较为薄弱的刚参加工作没有积蓄的大学毕业生；（2）无子女或子女未达学龄的年轻夫妻；（3）有私家车代步的家庭；（4）专门从事房地产投资特别是开发区别墅类房屋投资的投资者。此类购买人群多数经济实力较弱，他们相对更加愿意购买价格相对便宜、交通相对不太发达的开发区住宅，而不在乎交通、周边生活设施不齐全等不便利因素。 虽然如今中心城区住宅商品房的销售量仍然高于开发区住宅的销售量，但总体来说，开发区住宅的销售量呈逐年上升的趋势。现阶段，越来越多的开发商更倾向于去开发区投资建设新的楼盘，一方面较低的地价成本给开发商的房屋销售带来的利润空间较大；另一方面政府的优惠政策也吸引着不少开发商的眼球。开发商正逐渐倾向在开发区投资建设高档的住宅小区，如：多层、高层、小高层及别墅等。开发商为了吸引更多的房屋购买者，针对开发区住宅的普遍缺点，在投资新楼盘时，有针对性的进行建设开发。在偏远交通不发达的住宅区开设定时市区线路班车，用于专门在上下班时间或周末接送居住在本小区的居民去市中心；投资商品房同时在附近投资建设生活必须设施，如：大型超市、学校、菜场、卫生所等，最大程度满足居民的生活需要。开发商投资建设时，增加绿化面积，提高商品房质量，很多小区采用高科技，如：房屋恒温、恒湿、恒氧等，极大的吸引房屋购买者的眼球，刺激消费者的购买欲望。现今越来越多的开发商倾向在开发区适合处投资建设别墅小区，用高质量、好环境和独特的建筑风格吸引经济条件好的居住人或房产投资者。 以丽水市南城开发区为例，现阶段南城区的居住用地以农村住宅为主，基本沿着公路两侧分布，随着政府部门对南城开发建设，其发展前景越来越好。 未来预计有24万人居住在南城，其中17万集中在富岭居住片，5万人集中在水阁区块，另有2万人集中在四都区块。根据南城规划方案，居住用地类型分为普通城市住区、农村安置住区、高级生态住区和职工宿舍。居住类型分为迁建式安置住宅区、普通城市住宅区、高级生态住住宅区和职工宿舍，其中位于富岭居住组团东北部沿绕城公路两侧和七百秧水库周边布置高档住宅和高级公寓，面积为万平方米，其余都为普通公寓，面积为万平方米。 南城采用“不同的居住用地类型形成不同的居住组织结构”的方式。普通城市居住区采用了“居住区－街坊或邻里－组团”三级结构组织形成，结合用地规模、城市道路和自然界线，形成5个居住社区，每个居住社区将由两个以上街坊或邻里组成，街坊或邻里主要配置小学、幼儿园、卫生站、健身馆、便民店、商服设施、会馆。结合工业邻里中心布置职工宿舍，为外来打工人员提供住宿，通过社 40
丽水市房价时空变化研究 会化运作，改变了传统的各企业自己配备职工宿舍的状况。 随着汽车的普及，停车问题对城市交通和各种城市经济活动的影响越来越大。南城规划改造的政府部门及开发商们合理规划社会停车场的规模和数量，根据实际需要设计建设了八座停车场。 由于金丽温高速公路和丽龙高速公路对整个场地的分隔（图4-3所示），对南城的交通出行造成的不便显而易见，同时场地范围内地形起伏变化很大，如何结合用地域布局和自然地形条件进行道路网布局成为了南城规划设计的重中之中。综合各种因素，规划南城范围道路主次干道框架为“四纵、四横、一环”的结构。四纵为缙青路、东七路、东九路、迎宾路，四横为枫岭路、成大路、惠民路、通济街，一环指南环快速路。据了解，南环路水阁段采用高架桥形式直接连接水阁大桥跨大溪横穿碧湖平原后接50省道，高架桥宽25米，双向6车道。南环快速路在丽水整个城市道路网络中有着重要作用，它连接了水阁、七百秧、富岭、主城区和碧湖平原等几个区块，集汇流、分流、交通保护等多种功能为一体。南城的道路交通网络确定了，那么“一江双城”的丽水，南北城之间的交通也基本成型，根据规划，两城之间的联系道路主要有4条通道：绿谷大道（溪口大桥）、东九路（小水门大桥）、迎宾路（牛岭头大桥）、外环快速路（紫金大桥），此外，绕城及水东大桥也承担一定比例的组团间交通量。 图4- 39 经济开发区位置图 南城区块内的绿化覆盖率确定为40％以上，绿地率为30％以上，规划绿地面积达万平方米。以后建设好的南城的绿地系统由外围绿色区块、公园、滨河绿带、道路绿化组成。 41
丽水市房价时空变化研究 由此可见，随着政府部门对开发区发展的要求越来越高，开发商开始加入到政府对开发区的建设当中。他们的投资重点逐渐从市中心区域转向政府部门重点开发的开发区，通过配合政府部门的工作建设投资，寻求更大的利润空间。 消费者购房选择空间分布规律研究 面对众多各具特色的楼盘项目，在经历一番精挑细选以后，购房者往往还会在不同楼层、不同户室结构中反复思量。所有人都希望自己能买到质量最好、户型最好、价格最实惠、楼层最好的房屋。 在各种住宅类型里，多层一般是指6、7层高的楼，高层是指7层以上的高层建筑。多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。 从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。同一幢房屋的建设质量基本相同，选定了楼盘或是选定了楼盘幢，就等于选定了住宅的质量。 住宅户型布局很重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便，是否有利于身心健康。如果布局不合理，要么大大增加业主日后改动布局的烦恼和费用，有可能给业主带来难以挽回的遗憾。现代房屋好的户型应该具备六个特性，分别是实用性、安全性、灵活性与可变性、经济性和艺术性。所谓实用性，是指住宅要实用、大小要适宜、功能要合理，要舒适温馨，要每个房间都间隔方正，少点“金边银角”，谨防多边角的“钻石”房，使其真正成为人们居住的港湾。而安全性是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力，还要具有一定的秘密性才会使你有安全感，因此社交、功能、私人空间应有效分隔。除此之外，住宅还要有一定的灵活性，以便根据生活要求灵活改变实用空间，满足不同对象的生活需要。灵活性的另一种体现就是可改性，留下调整与更新的余地。最后，住宅还要具有经济性，其面积要紧凑实用，实用率高。户室也要美观大方，有一定的艺术性、个性、特色、文化品位。 健康因素是影响业主选择户型的重要因素。呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其对家庭生活来说，这些要求是否能被充分满足，对人的健康有着至关重要的影响。辨别一个户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。这些因素包括：朝向合理、日照充分、光线充足、通风良好、空气新鲜、温度适宜、安静舒适。 楼层的选择也在购房人考虑的范围之内。对于多层的楼房来说，一般中间层 42
丽水市房价时空变化研究 的户室价格比顶层和底层的价格要高，也是较为畅销的户室。一般底层户室的潮湿较大，视野不开阔，噪音相对楼上较大；多层楼房由于层数在7层以内，一般不安装电梯，对老年人来说出行不便。同时顶层房屋涉及到漏水问题，保温隔热效果不如中间楼层房屋，所以也较难售出，销售价格偏低。对于高层楼房来说，楼层越高价格越贵。高层越往高处，越是具有空气质量好，噪声小，视野开阔，景色优美，日照时间长，自然通风效果好等优点，楼层的户室价格也高。 购房者根据高低不同的楼层价格，根据自己的实际情况确定中意的楼层。一般经济情况相当好的买家会挑选最高价的户室；另有一些经济情况也很好但是比较精明的买家往往会选择相对最高价格略低的价格户室，因为商品房最高价楼层代表精选楼层（保留楼层），其价位与次精选楼层一般都有很大差价；经济情况一般的买家可选择价格低的楼层，一般这种楼层可选范围较大，较为容易选择到自己满意的户室。 通常情况下，老年人因为体力原因，愿意住低楼层，一向喜欢庭院生活的老年人绝大多数会选择居住在一楼。年轻人以现在的三口之家居多，大多喜欢高楼层，一方面高楼层较低楼层的卫生环境好，另一方面高楼层视野开阔，更能满足年轻人朝气蓬勃积极向上的心理。若是老少同住，在楼层选择上显得比较中庸，在此之上兼顾老少的自身具体情况，确定最合适的楼层。 根据上一章节中的数据统计结果来看，丽水市商品房销售的楼层和户室价格基本和以上讨论的相符合。 丽水市“锦绣佳苑3幢”的销售价格及楼层分布特点如第三章相关数据分析结果的分层分户图（图3-17）及楼盘表价格（图3-18）所示。该楼盘幢中户室均为普通住宅商品房结构。楼盘幢东边户室的客厅较其他户型多一个落地窗户，视野开阔，可观赏小区内优美的景色；西边户室较其他户型多一个阳台，增加居住面积，方便衣服的晾晒及可供纳凉休息。由于各户型中的微小的差异，带来同一层楼层上不同的户室价格的不同。 业主考虑到卫生、噪声、湿气等影响，首选的是中间楼层的户室，特别是第三、第四层，普遍要比底层房屋的价格高400-500元/㎡。由于底层户室不用上下楼梯，进出方便，较为适合老年人。同时底楼的户室比其它户室多出一个庭院，增加了平时休闲、晾晒的空间。相比底层来说，多层楼房的顶层户室的销售比较费力。因为多层楼盘幢不配有电梯，上下楼梯，出行不便，消费者自然不太愿意购买；同时顶层的户室涉及到雨雪天气漏水等居住安全性隐患，顶层的户室的隔热及保温效果不及中间楼层。几个不利因素一起，造成了楼盘幢开盘后几个月，顶楼户室无人问津的局面。开发商最后只能通过采用降低价格的方式来促进销售，满足经济条件不太好，对户室要求不高人群的需求。 43
丽水市房价时空变化研究 由分析结果看，该楼盘幢同一楼层中，东边和西边的户室销售价格较高。东边户室一直是房屋购买者青睐的户型和朝向，加上东边户室的客厅有个落地窗，更加使得这样的户室容易销售，开盘一周内便被订购一空。西边户室相对中间来说不具有什么优势，但是该幢房屋的西向户室比其他户型增加一个向外的阳台。这样的变化和改变曾加了购房者对该户型的兴趣，销售价格也不低。 丽水市“金龙绿洲花苑5幢” 的销售价格及楼层分布特点如第三章相关数据分析结果的分层分户图（图3-20）及楼盘表价格（图3-21）所示。该楼盘幢中包括一般户室、跃层房屋、顶层阁楼等一系列复杂户型结构。该幢中，1层楼到9层楼是普通的商品住宅房屋，10层楼以上，便出现跃层式的特殊户室类型。该楼还有阁楼的户室类型。 据该楼盘幢的销售数据表明，由于人们对高层楼房高楼层的特别青睐，开盘没多久，高层房屋均以较高价格售出，特别是9楼以上的复杂户型，如跃层式。据统计，购买这样户型的业主一般居住人群是一家老小，房屋面积大，跃层式避免一系列不必要的麻烦。同时高层的户室眼光充足、空气清新、视野开阔，适合居住，高层住宅提供电梯，对上下楼也不会造成很大不便。 该楼盘幢中有一个户型比较特殊，因为其位置在楼盘幢东边拐角处，房间不是正向朝南，日照时间短，阳光不充足，这样的户室在销售上不占优势，开发商只能通过大幅度降低售房价格的方法促进销售。根据统计图可见，同一楼层中，该户型比其他户型销售价格少700-800元/平方米，价格差距再次说明楼盘幢中户型及户室楼层的空间分布的重要性。 相同楼盘幢由于周边特殊自然环境的影响或人文环境的影响，个别户室的价格除了受朝向、楼层等因素的影响外，还会受到其他特殊因素，如：临湖、周边建筑物的遮挡、停车场噪声、周边环境等的影响。受影响的户室价格低于本楼盘幢的平均售价。 丽水市房产开发商非法集资案例研究 丽水市是浙江省最贫困、面积最大而人口最少的三线城市，它被群山环绕，人们常称其为“浙江的西藏”。2002年丽水市工业增加值比重仅为%，居全省倒数第二位，仅高于舟山，丽水的经济进程比全省至少慢了十年以上。 这样一个人均收入在浙江省排名倒数第二的城市，在2000年撤地建市后，突然一次又一次刷新浙江省楼市涨幅的新纪录。丽水市房产市场的异常活跃和反常给人们带来很多思考。 丽水的房地产热由2000年撤地建市开始。源源不断的流动资金和飞速发展的房地产业随着丽水城市的建设逐渐发展起来。相关统计数字表明：自撤地设市 44
丽水市房价时空变化研究 以来，市区房地产投资一直快速增长。2001年，投资额为亿元； 2004年，投资额急速增长到亿元；而2007年1－10月的房地产投资额已达亿元。6年之内，涨了4倍。随着房产投资额的不断投入，丽水市的房价不断有新的突破。在这样高投入高回报的行业中，越来越多的开发商企图将公司实力扩大了再扩大，由此很多地下集资开始发生。很多人在这样的高利率集资的诱惑下，纷纷拿出自己多年积蓄，投资房产建设，以求获得高额回报。开发商们利用这些大量募集得来的资金，不断投资房产项目。于是丽水市房产市场在这样的情形下畸形发展。“高利贷、高房价”构成了丽水市房产市场虚假繁荣的基本特点。 同时，丽水市房地产业也是政府收入的主要来源。2002年丽水市莲都区的地方财政收入中，房产、建筑业所占比例占%。据当地公布的数据，2006年8亿多元的丽水地税收入中，有近五成来自房地产及相关行业。 随着房价的越来越高，2007年个别住宅房甚至出现15000元/㎡的天价，这样的高价显然超出了丽水人民的购买能力范围。在这样的高房价面前人们开始倾向于购买二手房或在浙江其他城市购买房屋而非在丽水本地购房；由此丽水房产市场自2007年底开始快速走下坡路，销售数量急剧下降。商品房，购买者少，楼盘滞销，开发商的资金回笼不到位，集资户纷纷要求退还集资款。在这种进退两难的境地，很多实力较弱或纯粹是靠集资壮大起来的开发公司由于资金链断裂而纷纷倒闭。 丽水市“万松花苑”楼盘就是该案例的典型。“万松花苑”建设在丽水市非繁华的地区。该楼盘在开盘时候，户室平均售价定在10000元/㎡，部分户室的开盘价甚至13000元/㎡。这样的价格在销售一段时间后，很快停滞。该开发公司资金回笼不到位，资金链发生断裂，公司濒临倒闭。这样的情况下，公司将该楼盘其他未销售的房屋价格大幅度降低，以先前售价的6折销售。出现同一区域内相同类型房屋销售价格巨大差别的特别案例。 本章小结 房地产市场价格变化和一个地区经济状况的发展有着极为密切的联系。丽水近三年来房地产业发展的基本特点是2006年丽水房价保持快速增长，销售数量急剧增加；2007年房屋销售在价格和数量上继续保持快速增长，2008年丽水市由于政府对房市调整政策的实行、美国金融危机等方面因素的影响，房屋销售价格开始逐月回落，销售数量大大降低。2006-2007年开发商集中在丽水市中心区域投资建房，2008年在政府出台开发区规划方案后，开发商为了追求更多利润，逐渐转向在市经济开发区投资建房。同一楼盘幢中的户室，位于中间楼层、采光 45
丽水市房价时空变化研究 好、结构合理的户室销售价格高，其他户室的价格较低，特别是底楼和顶楼的户室价格是最低的。通过分析同一个丘中相同房屋售价差别很大的异常点，阐述了丽水市房产开发商非法集资导致房价剧烈波动的实际案例。 46
丽水市房价时空变化研究 第5章 结论与展望 研究结论 房产价格的走向一直以来都是我国政府、学术界、商界共同关注的焦点。价格的调整或大幅度波动关系到国民经济全局的发展，影响深远。丽水市经济发展水平及人均收入列浙江省倒数第二，尽管该市经济发展水平不如其他城市高，但其房产市场却异常活跃，房屋销售价格在前几年一直不断刷新着浙江省的房价记录。根据房屋产权销售价格地区分布和价格上下浮动等特点解释出丽水市房产交易市场交易参与者的行为以及房产的特殊案例，是从消费者、开发商、金融机构、保险公司到政府都密切关注的问题。 本文以浙江省丽水市房产部门积累的大量房屋交易数据、空间数据和属性数据为研究基础，从房产交易价格入手，进行相关数据统计分析和知识发现。分析所得特征数据反应出普适性的房价时空特征，还对那些具有地域性特征的事件及现象进行诠释，以便更好的帮助丽水市房产部门进行辅助决策。 本文得出以下几个结论： （1）2006-2007年随着丽水可供开发的土地日益减少、土地价格的上涨、开发成本的增加，房屋建设品质的提高导致房价节节攀升；然而2008年由于过高的房价让很多投资者和买房人放弃在丽水买房的念头，更多购房者倾向于购买二手房；同时受国家宏观调控政策和金融危机影响，丽水市房地产市场销售情况惨淡，房屋价格也随之下降。 （2）市中心城区商品房销售价格比开发区房屋价格高，销售也量大。随着丽水市政府出台开发区规划方案以及房产市场投资向开发区转移的相关政策后，开发商的投资建房区域逐渐向开发区转移。2008年开发区商品房建设和销售套数相比06、07年有很大提升。 （3）根据房屋销售价格在同一幢商品房中的空间分布特点，解释不同需求的购房消费者对于不同类型房屋的选择规律。同一楼层中户室通常东边户室价格较高；多层建筑中通常底层和顶层的户室销售价格由于噪声、上下楼方便程度不及中间楼层等因素，价格通常较其他户室相比要低；高层建筑中，底层的价格最低，随着楼层的升高，价格上升。 同一开发商开发的商品房在同一丘中所处的位置不同，以及周边特殊的建筑、环境的影响，房屋部分户室的销售价格也有差异。部分户室会由于其就进的环境影响而价格特别高，有的则很低。 （4）根据数据分析中发现的异常点特征，解释丽水市房产市场部分楼盘价格很高的原因在于开发商非法集资，恶意抬高房价。并以“万松花苑”为例，揭 47
丽水市房价时空变化研究 示开发商非法集资的事实。 存在问题及研究展望 存在问题 本文以丽水市房产部门提供的房屋空间数据和房屋产权交易数据为支撑，以房产交易价格为线索建立房产价格时空数据分析模型，利用GIS的空间分析和可视化技术分析房产交易数据的基本特征，研究丽水市房产价格的时空变化情况，揭示房产交易参与者的行为特点。 但是由于时间比较仓促，个人水平有限，论文中难免存在不足之处，有待进一步完善和探索，还有一些问题需要进一步研究。 1．数据的完整性和规范性需要加强 论文分析采用的数据是丽水市商品房空间数据及产权交易相关信息数据，因为很多商品房尚未进行实测工作，所以平面图数据中缺失较多信息，带来了房屋空间展示信息不够全面的问题。另外部分异常值也会对结果的分析造成一定误导，应形成较好的发现和剔除机制。因此，在今后的研究中，必须对数据质量进 行严格控制和把关，保证分析结果的精确性和可信性。 2．模型的选择 由于时间和条件的限制，论文未能采用目前国际或国内较为先进的房产数据分析模型结合影响因子进行分析。在模型选择过程中，发现要用结合影响因子的模型对参数的要求极高，要取得的数据种类繁多，精密度高，给实际的研究工作带来一定困难。 3．分析结果不够全面 本文仅根据数据分析结果进行案例的对应阐述和解释，以后应深入其他因素的研究，将其他因素也作为分析的依据进行解释。 研究展望 由于时间和数据种类不足等方面的影响，本论文的研究工作只研究了现有的丽水市2006年6月至2008年底商品房产权交易的数据的基本特点、根据这些由交易价格为索引的数据特点对房产交易案例进行的初步研究，基于以上研究成果，未来可以在本文基础上进行以下几个方面的深入研究： (1)结合其他数据，分析房产价格变化情况 目前丽水市建设局城市规划、环境的空间数据及属性数据逐渐齐全，可以在此类数据的基础上，将该数据和本文所用的房产产权交易信息数据结合，根据当时的政策因素，真正的做到对房产价格进行分析。 47
丽水市房价时空变化研究 (2)建立房产价格变化辅助分析平台，预测房产价格趋势，实现政府辅助决策。 科学研究最终目的是为服务社会，研究房产价格的时空变异规律，解释基本案例是为了更好地分析和预测未来的房产价格变化，实现辅助决策，这是一个复杂而艰难的过程，有待深入研究和探索。 49
丽水市房价时空变化研究 参考文献 [1] GRANT IAN Geographic Errors of Real Estate Analysts. American Real Estate [2] Yu Shi Ming, Ho Kim urban industrialization and its effect on urbanindustrial real estate valuation: The Singapore experience. Habitat International(2006) 509–539 [3] Anthony Y Gu. The predictability of house prices[J].Journal of Real Estate Research，2002，24(3):213-234 [4] Birch John W，Sunderman Mark A. Estimating price paths for residential real estate[J].Journal of Real Estate Research, 2003，25(3):277-300 [5] Wilcox，。，Harwell，M，C，Orth， dynamic polygon objects in space and time:A new graph2based technique[j]．Cartography and Geographic Information Science,2000,27(2):153-16 [6]WbrboysM．F．Object—OrientedModelsofSPatiotemPoralInformation〔M]. GIS/LIS,92，SanJose，California，1992. [7] Stephen Malpezzi. A simple error correction model of house prices[J]. Journal of Housing Economics，1999(8）:27-62 [8] Worboys Unifed Model for Spatial and temporal Information [J] .The Computer (37):26-34 [9] Wachowicz M.,[M].InnovationsinGIS，taylor& [10] RamachandranB，Macleod F., Changesina GIS Usingan Objeet一Oriented APProach[J].advances in GIS Research proeeeding of the 6th DataHandling Taylor&Franeis，1994 [11] Luc Econometrics:Methods and Models[M].Dordrecht Kluwer Academic Publishers,1988 [12] Stephen simple error correction model of house prices[J] .Journal of Housing Economics，1999(8):27-62 [13] Mankiw N G，David N W. The Baby Boom[J] .the Baby burst and the Housing Market Regional Science and Urban Economics，1989(19): 235-258 [14] Anthony Y predictability of house prices[J].Journal of Real Estate Research，2002，24(3):213-234 [15] Birch John W，Sunderman Mark A. Estimating price paths for residential real 50
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丽水市房价时空变化研究 致 谢 不知不觉中三年的研究生生涯即将结束，从刚进实验室到即将离开实验室，这三年将是我人生中一个至关重要的一环。在这里我不仅学习很多的专业知识，也学会了更多为人处世的道理。生命中这么绚烂的一笔，离不开太多的人和事，终生难忘并感激。 感谢我的导师闾国年教授三年来对我的悉心培养和精心指导。闾老师在学习和科研方面为我创造了良好的环境。给了我一个锻炼自己的机会，在学习、生活、工作上给我很多的指导和帮助，使我受益匪浅。他对GIS事业执着追求的精神、渊博的学识、敏捷的思维、严谨的治学态度以及对国内外学术动态的敏锐洞察力，无时不刻不深深地感染着我，鼓舞着我，成为我终身学习的榜样。在论文的写作过程中，从定题、写稿、修改到定稿，闾老师给我了我很大的建议和帮助，再一次表示衷心的感谢。 感谢张宏老师和蒋文明博士，真诚地感谢他们在我研究生学习期间给予的指导和关怀。张老师宽广的胸怀、严谨踏实的工作作风，使我不仅在学业和业务能力上取得了长足的进步，更是学到了许多做人的道理。蒋文明博士，严谨的工作态度和极高的计算机技术水平，使我在跟他做项目的同时，既学到技术又学到他严谨的编程逻辑思想，受益匪浅。 感谢地科院的林振山老师、汤国安老师、盛业华老师、陈锁忠老师、刘学军老师、朱常青老师、周卫老师、孙毅中老师、龙毅老师、张雪英老师、张书亮老师、沈婕老师，从他们的课堂和讲座上收获的不仅是知识，更是宝贵的治学方法。 感谢项目组的各位兄弟姐妹，乔延春、丁一、滕学伟、王帮进、李雪玲、汪钟琪、张淑杰、丁媛媛、顾晟、张蔚、倪峰、沈永林、周玉红、徐希涛、朱少楠、陈雨田等。感谢他们在研究生学习和生活中给予我的帮助和支持，感谢和他们在一起度过了既辛苦又快乐的研究生生活。 感谢浙江省丽水市建设局测量队的历旭东队长，赵工，唐秀娟，杨鲁艳、杨玉卿在我三年研究生过程中给予的工作上的极大帮助和支持。 感谢好友许灵慧、沈蕾、杨翼、施俊飞等在生活和学习上的帮助，和你们在一起的美好日子永远不会忘记。 感谢谢万珍和周洁雨老师在工作与生活上的理解与照顾。 感谢所有曾给予我帮助和支持的领导、老师、同学和亲友，另外，本论文中引用许多专家、学者的研究成果，在此对他们表示感谢。 最后我要特别感谢我的家人和所有关心我的人，尤其是我的爸爸妈妈，谢 54
丽水市房价时空变化研究 谢你们一直以来给我的鼓励，默默的支持和包容，谢谢你们一直以来给予我的精神鼓励和无私奉献。回首往事，历历在目，你们的存在使我的人生更加丰富多彩。 朱瑶 2009年5月于仙林 55
