宏观经济个人住房贷款高增长的潜在风险与贷后防范余慧涛 中国建设银行海南省分行 海南海口 570203摘要：随着住房制度改革的进行，个人住房贷款业务已成为银行新的利润增长点，然而经过一定时期的发展，目前个人房贷的潜在风险开始显现。本文通过对个人住房贷款高增长的潜在风险进行分析，从五个方面提出贷后风险防范措施。关键词：个人住房贷款；风险；防范个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。期付款支付等方式予以制裁。个人住房贷款具有分散性、基数较大、贷款期限长的特点，存在一定的2.加强贷后管理，减少不良贷款潜在风险，并可能在未来成为商业银行必须面对的风险源。因此，应把银行在贷款后应加强贷后管理，密切关注借款人的还贷情况，采个人住房贷款的贷后风险防范作为风险管理的重点。取多种收款形式，并对无法还贷现象制定清理方案，尽量减少不良贷款数额。首先，应改进贷后收款管理手段，在传统电话催收、上门催收和发信催收几种形式的基础上，可积极与法规部门配合，依法收款，也可一、个人住房贷款高增长的潜在风险1.利率风险推行信贷人员跟踪反馈制度，促进贷后管理机制的有效运行，加强个人个人住房贷款存短贷长的特点决定了当利率发生变化的时候，银住房贷款风险防范。应力争做到对各种风险早发现和防范，当发现客户行可能遭受损失。当利率下降时，借款人还款数额将根据利率的降低而有违约现象发生时，马上进行催收贷款，尽量避免因为贷款方懈怠而导减少，从而导致银行减少预期收益。致的风险积累。其次，对于已经产生的不良贷款和消费者违约行为，应2.信用风险根据对象实际情况制定方案，对症下药，综合采取清收、诉讼、还原和信用风险主要是指借款者的违约行为，即借款者在合同未到期时核销等方式，有针对性的压缩不良贷款。终止还款给银行带来的风险。违约情况发生时，银行可以通过拥有并处3.关注贷款抵押物价格变化的风险置抵押物来补偿损失，但由于交易成本和房价变动等因素的影响，银行个人住房贷款具有风险可控、收益率高的特点，但仍有可能出现可能造成损失。由房价下跌带来的风险，所以，银行在贷后更应密切关注抵押物的价格3.房价风险变化，并据此采取防范措施。总的来说，应重点关注以下两方面的价格当作为还贷抵押物的住房价格下降时，商业银行贷款风险就体现变化风险，一是房价上涨速度超过收入的增长速度时，房价下跌所带来出来了。住房可能因为自然灾害或人为损害、周边经济以及环境的变化的房屋贬值和借款方违约带来的损失；二是贷款后作为抵押物的房地产或者国家政策等因素导致价格下降，而根据研究，一旦房价下降百分价格贬值情况。另外，银行还应关注失业率、房屋空置率、经济增长率之二十到三十的时候，则可能出现“理性违约”，则可能发生中国版和利率等关键经济指标的变化，并根据形势及时调整贷款政策。研究表“次贷危机”。明，信用风险平均损失率与银行防控措施基本成反比例相关，因而，应4.购买力风险适时跟进贷款抵押物价格变化采取措施，将可能的损失降到最低。购买力风险是指由通货膨胀导致的货币购买力下降使贷款方遭受4.引入专业顾问进行风险评估和控制损失。个人住房贷款作为中长期贷款，一旦贷款期间出现通货膨胀，进由于房地产行业和贷款风险评估控制的专业性较强，银行的相关而导致货币贬值，则商业银行会因此遭受损失。人员多数不具备对个人住房贷款进行风险评估和控制管理的能力，因此，为了降低风险，提高收益率，银行可以引入外部专业咨询顾问对房贷情况进行风险评估与控制。目前国内一些房地产咨询公司已经开展了二、个人住房贷款高增长的贷后防范目前，由于各种原因引起房价出现过高过快增长，刺激个人房贷针对此类服务的业务，作为房地产行业的专业人才，他们对地产的总体高速增长，银行过度投放个人住房贷款。同时，近期国务院和各部委陆发展情况往往了解更深入，把握得更准确，因此能够提出有价值的意见续出台了调控房地产的政策，收紧房贷，房地产市场开始出现“量缩价和建议，有助于风险的降低和控制。滞”现象，并可能带来行业拐点，从而给银行个人住房贷款带来一定负5.加强员工相关技能的培养面影响。另外，发放于2000年后的个人住房贷款潜在风险也开始出现。负责个人住房贷款的银行员工作为直接面向借款人和进行基本操因此，国家和银行等金融机构必须采取有效措施，防范和减少个人住房作的窗口，其相关素质和技能对贷后风险防范起着重要作用。首先，信贷款高速增长带来的潜在风险。贷人员应该树立贷后风险意识，把贷后管理放在与贷款营销同等重要的1.完善个人信用和制裁制度位置，从思想上树立重视贷后管理的观念。其次，应使信贷人员加强在发放贷款之前，银行应该尽量掌握消费者的个人信用情况，而相关财会、税收、法律、企业理财和计算机知识的积累，提高审阅企业在贷款发放之后也应对违约者进行一定的制裁，因此，个人信用制度的报表的能力。再次，应在员工考核中综合考虑贷款营销和贷后管理能健全主要可从两方面进行：首先，应由政府、银行和保险等相关部门成力，将相关技能作为考核内容。立一个中介机构，建立个人信用评估系统，对购房者的消费信用等信息进行搜集和分析，并在此基础上制定资信标准，根据信用情况分档并参考文献：发放不同额度标准的贷款，对于信用良好的消费者发放贷款，避免信用[1]刘颉.我国个人住房贷款风险探析.金卡工程•经济与法,2009(11): 不良者贷款给银行带来的风险。其次，对于贷款后不守信和违约的个277.[2]赵瑾璐,赵磊.住房贷款过热致经济风险探析.中国特色社会主义研人，应通过金融、舆论和法律制裁等手段对其进行惩罚。如银行不再对究,2008(6):61-65.其提供消费贷款，不允许其进行信用卡透支以及禁止其在购物时采取分5
