亚特兰蒂斯J9项目
规划方案设计及建议
第一章 规划
第二章 户型
第三章立面风格建议
第四章 项目经济估算及对比
第五章 结论
第一章 规划
不同的景观资源规划布局不同的物业形态。并且尽量利用临河景水景面。
尽量保持原有J9-2地块规划布局，避免大调整。
保持每个地块的相对独立性，即使J9-3地块（幼儿园地块）不能并宗，对总体规划也没任何影响。
地块内部景观资源不好的位置建议人工造景。
规划思路及原则
总平面图
临河面尽最大可能布局面积较大联排，较次点景观资源位置布置面积较少联排，临市政道路面则布置洋房。
联排LP-230系列
联排LP-210系列
洋房YF-160系列
洋房YF-140系列
产品分布
经济指标（总表）
J9-实际指标（总）
用地面积
产权建筑面积
82864
联排面积
50304
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
经济指标（分表）
J9-2实际指标
用地面积
产权建筑面积
37466
联排面积
20766
洋房面积
16700
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
11835
机动车位
390
总户数
195
联排户数
95
洋房户数
100
地下室面积
计产权面积
9000
不计产权面积
J9-1实际指标
用地面积
产权建筑面积
29852
联排面积
13992
洋房面积
15860
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
8885
机动车位
268
总户数
164
联排户数
64
洋房户数
100
地下室面积
计产权面积
6000
不计产权面积
J9-3(幼儿园地块)实际指标
用地面积
产权建筑面积
15546
联排面积
15546
洋房面积
0
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
6525
机动车位
138
总户数
69
联排户数
69
洋房户数
0
地下室面积
计产权面积
0
不计产权面积
项目实际指标与报建指标对比
J9-实际指标
用地面积
产权建筑面积
82864
联排面积
50304
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
J9-报建指标
用地面积
计容建筑面积
92590
联排面积
60030
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
实际产权容积率指标为，为了达到报建最低容积率要求，需要通过局部增大层高来补足增高硬性规定，如客厅米层高，顶层米层高。成本增加可以忽略不计。（米层高按照倍来折算容积率）
第二章 户型
联排户型(LP-210)
联排户型(LP-210)
为了满足报建车位需要，地下室原来为两个车位，实际可以在通过验收改造增加工人房间，杂物间或者洗衣间，如图：
联排户型(LP-210)
联排户型(LP-230)
联排户型(LP-230)
为了满足报建车位需要，地下室原来为两个车位，实际可以在通过验收改造增加工人房间，杂物间或者洗衣间，如图：
联排户型(LP-230)
联排户型地下一层，地上三层，地下室层高米，不计产权不计容积率，可作为赠送空间。LP-210户型产权面积为211，地下室使用 面积为86，实得面积为297；LP-230户型产权面积为234，地下室使用 面积为99，实得面积为333.
联排户型剖面示意
洋房户型(YF-140)
标准层：
户型主要特点是宽厅，功能房间多，达到房+保姆间，而且面积紧凑，只有145平方米，如图：
洋房户型
(YF-160)
底层户型:
户型主要特点是复式类别墅产品，带前后花园，功能房间齐全，分区合理，总面积约170平方米，如图：
洋房户型(YF-160)
标准层：
户型主要特点有入户花园，宽景阳台，功能房间多，达到4房2厅双卫，而且面积紧凑，只有152平方米，如图：
项目实际指标与报建指标对比
J9-实际指标
用地面积
产权建筑面积
82864
联排面积
50304
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
J9-报建指标
用地面积
计容建筑面积
92590
联排面积
60030
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
实际产权容积率指标为，为了达到报建最低容积率要求，需要通过局部增大层高来补足增高硬性规定，如客厅米层高，顶层米层高。成本增加可以忽略不计。（米层高按照倍来折算容积率）
第三章 立面风格建议
风格建议
为了节约工程成本，建议采用简英式风格，去除繁琐立面线条及造型，保留传统英式风格主要元素即可。
以下为工程案例：
简英式风格-龙湖悠山郡
简英式风格-龙湖悠山郡
简英式风格-龙湖悠山郡
简英式风格-万科红郡
简英式风格-尚湖山庄
第四章 项目经济估算及对比
指标对比
J9-实际指标
用地面积
产权建筑面积
82864
联排面积
50304
洋房面积
32560
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27245
机动车位
796
总户数
428
联排户数
228
洋房户数
200
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
J9-实际指标
用地面积
产权建筑面积
92214
联排面积
42954
洋房面积
49260
容积率
建筑密度
%
建筑基底面积
27520
机动车位
926
总户数
493
联排户数
193
洋房户数
300
地下室面积
计产权面积
15000
不计产权面积
指标对比：
为了对比联排与洋房面积比例不同情况下的收益，我们做了实际容积率为与不同指标表，暂定为计产权地下面积（带车位的地下面积）不变。容积率情况下联排面积远大于洋房；容积率情况下，联排面积约等于洋房。
估算表一
经济估算
容积率
容积率
说明
土地价格
土地单价（万/亩）
95
95
经济
指标
净用地面积(亩)
总建筑面积
地上面积
暂把地上面积算为全部销售面积
其中商业
住宅
联排
洋房
地下面积
其中计产权面积
不计产权面积
使用年限
住70商40
住70商40
总容积率
住宅容积率
建筑密度 总密度
%
%
建筑高度
12-18M（）
12-18M（）
绿地率
30%
30%
地下车位
375
375
估算表二
投资
估算
报建费(万元)
160元/㎡
施工前期费(万元)
80元/㎡，包括地勘费、设计费、施工图审查费
其他相关费用(万元)
50元/㎡，包括环境评估、面积测绘、各项检测费用等
总平施工费(万元)
250元/㎡，摊到地上建筑面积计算
土建工程费(万元)
联排2800元/㎡，洋房2600元/㎡，地下计产权2400元/㎡，不计产权为800元/㎡
绿化工程(万元)
按用地面积60%计算,500元/㎡
总投资额(万元)
直接投资额
项目营运管理费(万元)
总投资额的3％
营销费(万元)
总销售额的3％
营业税(万元)
总销售额的％
财务成本(万元)
按总投资40%贷款1年算
土地成本(万元)
总成本(万元)
单位面积成本(元/㎡)
销售面积的成本(元/㎡)
估算表三
财务
分析
总销售额(万元)
每车位销售价格6万，有40%计入销售
税前利润(万元)
销售利润率(%)
%
%
投资利润率(%)
销售所得税(万元)
25%
税后利润(万元)
投资净利润率(%)
达到12%就比较合理
盈亏平衡点
销售
价格
联排
8500
8500
洋房
5500
5500
商业
0
0
第五章 结论
结论：洋房面积增大后，导致总体工程成本增加，而且由于售价低，故收益少，所以应尽量增加联排面积。除非可以保证洋房收益大于联排与洋房价差，则洋房面积比较大才能收益高。
建议：控制实际容积率在左右，报建容积率，既能保证报规要求，又能达到良好收益。
（附：原规划设计条件中要求容积率不得小于而且不大于.）
