致：大华集团大华集团6号地块项目定位报告Focus on commercial real estate service易居中国克而瑞信息技术有限公司易居中国房地产研究院
报告说明感谢大华集团给予易居（中国）克而瑞研展团队此次机会对大华浦东6号地块进行项目定位咨询工作服务。项目团队从几个方面入手1：实地考察—走访项目所在板块以及周边板块的二手房门店；2：市场研究—通过易居CRIC系统监控近期楼市走向，了解整体地产趋势；3：客户研究—通过对目标客群的定性和定量研究，确定6号地块的客户群体，4：头脑风暴—开展内部项目组动脑会，结合过往在地产咨询中对其他企业以及未来地产产品的了解，制定方案；5：细节修正—在确定方案方向的基础上，进行产品细节修正，细化房型配比，面积配比，装修档次等；提出以下6号地块定位报告所有数据来源：CRIC系统数据，二手房门店访谈，相关企业研究
目录第一部分：定位契机分析——确定高度和方向4第二部分：目标客户剖析——指导产品方案13第三部分：产品建议：——落地项目价值22附件部分：宏观，中观，微观市场剖析，为定位契机确定详细的市场证据78宏观市场分析（政经·影响，总体供求价）中高端市场分析（万以上，在售以及未来上市量分析）微观板块市场分析（一手市场以及二手市场分析）项目地块简析以及SWOT分析案例分析（星河湾· 上海绿城·· 仁恒河滨·香梅花园）
1思考缘起：稀缺地块不走常规路线6号地块所承担的历史使命为企业带来品牌价值的提升创造更高的经济价值
定位契机分析跳出锦绣华城固有的产品操作方式是否可行?客户群体是否支撑？目标市场趋势方向如何？项目先天提供何种能级的条件？
16号地块项目定位契机的发现/运作模式其他企业案例见证，6号地块可以独立锦绣华城以外进行操作万科盛高上置城花系列康桥系列绿洲系列锦绣华城、金色系列阳城、公园世家兰乔圣菲十九尊华府天地翡翠别墅6号地块？详细见代表企业的代表楼盘情况简析借鉴企业通过品牌提升达到价值增幅的最终目的，证实6号地块可以采取同样的策略
6号地块项目定位契机的发现/运作模式企业产品线代表项目参考价格高端产品参考价格备注四季花城11000100%销售，三期尾盘城花系兰乔圣菲55000较开盘溢价100%花园小城10000万科金色雅筑180002个月完成69%销量，金色系翡翠别墅36000目前价格较开盘溢价金色里程1800013%康桥水乡1800019幢别墅一年内完成盛高康桥系康桥水都10000十九尊2000万/幢90%销售康桥半岛五期1000万/幢绿洲香岛12000上海置业绿洲系绿洲雅宾利28000华府天地90000-100000完成99%销售率绿洲千岛花园30000
16号地块项目定位契机的发现/是否具备客户基础6号地块处于中高端客源外溢通路的邻近区域，存在吸纳中高端客户机会中高端客户有溢出现象高世纪公园板块路线二：向上提升提升产品力，满足客户需求碧云板块联洋板块再改产品中锦绣华城：路线一：向下吸引首改产品传统产品以满足首通过营销吸引客户降低需求，选择锦绣次置业和首次改善华城的需求为主首置产品传统路线满足中端人群为主低通过对项目土地属性以及未来潜力的研究，本案具备通过产品力提升从而达到吸引高端客户的条件详见：周边板块代表性项目以及主力产品
6号地块项目定位契机的发现/具有客户基础板块代表项目主力面积主力总价世纪公园香梅花园、浦东世纪花园、大唐世纪二房100-110、二房280-300万、花园三房130-170、三房350-500万、四房220四房600-700万联洋板块联洋年华、华丽家族、水清木华、仁二房100-120、二房280-300万、恒河滨城三房130-170、三房350-550万、四房190-270四房600-800万碧云板块世贸湖滨、晓园、金桥爱建园二房100-178、二房250-300万、三房130-200、三房280-350万、四房220-250四房550万从二手房门店调研来看——每个门店每周约20-30组客户（250-500万/套）咨询，成交2-3套，500万以上成交1套/月左右——缺乏这类房源周边只有仁恒河滨未来有600套左右储备，按照仁恒的营销手法，正常情况预计2-3次开盘将95%以上去化
6号地块项目定位契机的发现/中高端市场支撑中高端市场需求稳定，6号地块符合市场发展契机1上海中高端商品住宅市场受到宏观经济的影响较小，并表现出良好的抗跌性上海市单价万以上级的中高端商品住宅年成交套数基本稳定，证明该市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。上海中高端商品住宅主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起2各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、花木等板块在逐渐的崛起，尤其以新河湾和锦绣华城为代表的花木板块的尤其值得期待；稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型高档住宅区域成为未来集中供应区32009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。随着中高端居住区域的崛起，三房和四房将成为上海中高端商品住宅的绝对主力4预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态5总价在400万－500万的公寓成交比重一直高于其他，成为中高端公寓市场的中坚力量详见附件宏观·中观市场
16号地块项目定位契机的发现/是否具备基础条件6号地块具备产品升级，吸纳中高端人群的基本条件与城市标志区域连接紧密项目土地属性紧邻主题公园与高压走廊地块现状两条轨道交通成环绕分布轨道交通社区周边配套成熟度较高配套设施社区东侧开发已基本成型项目板块规划情况详见附件中项目地块研究内容
定位契机小结：先天条件符合提高项目高度的基础模式可行客源具那什么样的产品能够吸引潜在客户兴趣？备6号地块具他们需要什么产品？备提升项目高度的基础地块条进入客户深度分析，了解目标客户需求件具备市场支撑
2客户分析部分客户导入途径客户来源分析（分圈层解读）客户需求解读（分圈层解读）客户特质说明（产业型，区域型，产品型）客户图像小结
6号地块项目准度——客户研究（导入途径）通过对客户图像的描述，我们重点研究片区潜在高端住宅的客户需求方向，概括出未来片区高端住宅的客户包括产业支撑、导入型客户和改善型客户等三种类型，通过研究这三类客户需求的特征及未来变化的趋势，希望从中找到本项目可以吸引的潜在客户特征。潜在客户产品导区域导入型入型区域型——黄埔，卢湾传统市中心产业导入型产品型——全市区域（联洋，碧云，世纪公园为主）产业型——浦东产业带（陆家嘴金融，金桥外贸，张江高科）项目目标客户大样本锁定
6号地块项目准度——客户研究（来源）北部世纪公园、联洋和碧云板块的饱和将促使未来潜在客户外溢；花木北蔡板块具备向这些高端公寓片区靠拢发展的基础。在周边众多具有影响力的城市节点的辐射和带动下，花木北蔡板块也具备了成为下一个高端居住区的条件。花木北蔡板块：城市副中心辐射、交通便利、世纪公园、联黄浦洋、碧云板块配套成熟卢湾接受周边辐射，板块自身逐步成熟，随着高端品牌项目的进入，部分高端客户开始以新的眼光审视花木北蔡板块倚靠世纪公园板块，临江隔望卢湾、黄浦等中心城区，花木北蔡板块两座跨江大桥、两条隧道以及轨道交通快速连接浦江两三林岸及陆家嘴金融区等；板块花木城市副中心，具备向徐家汇城市副中心看齐的潜质，星河湾品牌的进入，将使高端消费者以全新的眼光发现花木北蔡板块的新价值；
6号地块项目准度——客户研究（锁定客户来源）由于花木北蔡板块的高端形象尚未成型，高端消费者对于片区的认可度相对一般，对于片区市场升级的培育处于初级阶段；周边早期置业的高端消费者的需求；这部分客户早期在此置业，目前面临产品和生活需求的升级，但基于对片区的熟悉程度而不愿远离，因此具备满足这类客户需求的片区项目将成为其首选目标；标签：看重区域的城市属性；第三圈层周边客户层来自上海市南部城区的客户，如：卢湾、黄浦等；工作和生活在中心城区，对于中心城区的接受度较高，花木北蔡板块空间距离和配套完善程度上都可以吸引这部分客户的关注，这部分改善型辅助客户层的客户可能受到花木北蔡板块的高端项目吸引。第二圈层标签：看重产品舒适性的再改型需求；工作在陆家嘴、金桥甚至张江，或者是已经居住在浦东地区的高核心客户层端客户；第一圈层对于浦东东区更为了解，购房首选择区域，但目前该区域的高端产品面临稀缺的境地，从而造成高端客户的外溢；标签：对产品认可度高的首置或首改型需求；
6号地块项目准度——客户研究（具体客户的需求解读）板块内的高端客户认知度一般，现状主要以本区域及周边的中端公寓客户为主，通过自身产品力的提升以及片区影响力的逐步养成，未来的高端公寓目标客户将面临全新的寻求。圈层来源消费倾向产品需求片区客户升级浦东中高端客户，享受型的产品需求明显，工作在陆家嘴、金桥突出的产品卖点和特色化设计方向成为这部浦东核心产业带的客户甚至张江，或者是已分客户的重要关注点；，首次置业和多次置业第一圈层经居住在浦东地区的产品需求包括舒适型的二房或三房，内部功兼有高端客户；能完善，本区域原有客户无法成为未来项目的目标群，因此通过产品升级导入型客户，经济实力大面积的三房或者四房为主，注重产品舒适来自上海市南部城区处于较高的水平，对于度的改善型的产品需求（如：大面宽等），第二圈层的客户，如：卢湾、和全新品牌意识的培养，改变高产品价格的承受能力也舒适宜人的套型设计和产品的高附加值成为黄浦等；相对较高这部分客户的首要关注点。端客户对于片区的映象，最终成实用为主的自住型客户，注重户型的均衡性周边早期置业的高端为本案的目标受众群。第三圈层周边改善型客户和实用性，项目自身的品质和功能的完善是消费者的需求；重要的关注点；
6号地块项目准度——客户研究（产业型客户的具体特质）浦东未来将形成全新的滨江产业带，作为核心的大陆家嘴金融开发区将吸引更多的高端人才导入，作为浦东高端住宅标志区域的世纪公园、联洋、碧云已无更多新建可能，临近区域的高端住宅将成为这类消费者的首选产业带吸引的高端客户客户特征速描置业特征置业需求•年龄主要在30-40岁中青年群•多为首次置业或二次置业；•具备成熟居住氛围、完善配套体服务和便捷交通动线的产品成•置业选择以工作所在地理想•工作在以陆家嘴金融区为核心为首选，例如联洋、碧云等区半径内，追求工作和生活的的产业带；域便利性，不愿因居住舒适度•金融行业精英、海归派、企业中层及高管；而放弃便捷的出行方式。•户型以二房或三房为主，面积•家庭年收入在50-100万，置段在120-160平米，具备完善业次数在3次以下。的生活功能空间产业引导的高端客户未来置业选择方向：潜在高端住宅成长区域
6号地块项目准度——客户研究（区域型客户的具体特质）卢湾、黄浦等传统市中心，已成为豪宅聚居区，高额房价使普通高端消费者无法承受或对所承受总价范围内的产品功能表现感到不足，因此在邻近区域具备高性价比的替代产品成为这类客户的选择外区导入的高端客户客户特征速描置业特征置业需求•年龄在45-55岁的中年群体，•看重产品的居住享受，追求舒•目前主要分布在市中心传统高家庭多为两代或三代适的户型感觉，希望所购买的端住宅区域：徐汇滨江、古北户型可以充分满足其居住的多、世纪公园;•原本生活在中心城区或工作在方位功能需求，满足其享受的市中心；•户型面积在150-200平方米左精神需要;右，考虑业主的多重居住功能•政府高级公务员、企业中层及•总价承受能力较强，看重产品和需要。高管、私营业主；实际功能性。•注重居住氛围及项目所能提供•家庭年收入在100万左右，置的服务业次数在3次以下。外部导入的高端客户未来置业选择方向：高性价比高端住宅
6号地块项目准度——客户研究（产品型客户的基本特质）片区周边板块房地产市场发展较早，居民整体素质较高，经过5-10年后这类居民原有的住宅已经无法满足家庭成长周期的需求，改善购房成为该类客户未来置业的关键词，因此具备同等土地属性以及经过升级换代的产品将成为他们的首选本地潜在改善需求的高端客户客户特征速描置业特征置业需求•年龄主要在45-55岁中年群体•看重产品功能的升级换代，•目前居住在浦东南部板块等片，家庭以两代为主以满足家庭成长周期的需求;区早期项目内，居住周期达到5-10年•原本生活在中心城区或工作在•早期片区购房者基本具有一市中心；定得社会地位或经济实力，•对于户型面积的考虑范围在因此对于片区的总价范围具140-160平米以内，内部功能•政府高级公务员、企业中层干有较深的认知和认可；完善，产品整体品质感强。部及私营业主；•具备品牌服务体系•家庭年收入在100万左右，置业次数在3次以下。本地改善的高端客户未来置业选择方向：家庭成长周期型住宅-
6号地块项目准度——客户研究（客户图像小结）家庭年客户来源年龄结构职业分布需求特征户型面积段总价段户型配比收入工作在浦东或金融业及附属产出行便捷，产品品质原先就生活在30-35岁30-50万业高级经理、海高，能够反映现代居二房100-120250-35030%浦东，新上海归派住氛围特征的项目人为主工作在浦东或金融行业高管、居住氛围成熟，项目原先就生活在35-40岁40-60万海归人士、港澳规划完善，服务内容130-150300-450浦东，新上海台人士贴切人为主具看重产品的居住享受体房追求舒适的户型感觉三房40%空型在浦东开办企企业高管、政府希望所购买的户型可间比业或因工作需40-50岁50-100万高级公务员、私以充分满足其居住的150-180400-550需例要而定居浦东企老板多方位功能需求，满求足其享受的精神需要二代或三代家庭结构高级海归派，私企业主、外企35-45岁50-150万注重居住氛围、环境四房180-200550-70020%港澳台居民，高管以及所能提供的服务浦东本地或浦西迁移，上海家庭成长型消费者，家庭观浓重，多复式或40-5070-150万200-250800万以上10%本地消费者为为三代同堂类独栋主
产品建议产品整体定位规划建议建筑建议房型建议景观建议样板段建议配套建议22
6号地块项目跳跃的高度1价格顶级豪宅层星河湾再改高端层仁恒河滨城香梅花园上海绿城6号地块项目首改再改层锦绣华城公寓首置首改层世纪公园三林、花木南浦板块板块北蔡板块产品力本示意图为公寓思考路径
产品建议/整体定位4区产品整体定位社区氛围形成，区域成熟度较高域发距热点区域世博会较近产品定位：展区域内高端产品稀缺现状以享受和投资为核心理念的城区稀缺型生态高品质社区项滨水公园等生态性的景观资源目距社区商业中心较近地块观景范围内有高压线影响情产品关键词：况关注享受、高性价比、稀缺、生态资源企业开启企业高端产品线品树立品牌的愿景和决心牌树立24
产品建议产品整体定位景观建议规划建议装修建议建筑建议样板段建议房型建议配套建议25
产品建议/整体定位区产品整体定位社区氛围形成，区域成熟度较高域发距热点区域世博会较近产品定位：展区域内高端产品稀缺现状以享受和投资为核心理念的城区稀缺型生态高品质社区项滨水公园等生态性的景观资源目距社区商业中心较近客户图像：地块企业高管、成功企业家，注重生活享受，家庭观念观景范围内有高压线影响情强，有较多投资经验，关注地段及楼盘品质，对价况格有一定敏感度企产品关键词：业开启企业高端产品线关注享受、高性价比、稀缺、生态资源品树立品牌的愿景和决心牌树立26
产品建议/整体定位/大华锦绣华城现状规划布局建筑设计公寓别墅27
产品建议/整体定位/大华锦绣华城现状售楼处房型02室面积196㎡，01室面积197㎡面积259㎡28
产品建议/整体定位/大华锦绣华城现状？？大华锦绣华城高品质社区规划布局规划布局建筑设计建筑设计景观营造景观营造售楼处/会所售楼处/会所房型房型……29
产品建议/规划建议（方案一）4产品价值提升途径：大宽景格局目的：最大限度取得景观资源，格局清晰，价值最大化产品价值体系——规划无遮挡、大视野、气势宏大的大面宽板式高层行列式稀缺性类独栋高端别墅建筑形态组合高尚会所及餐饮为主的低层配套商业以观景为布局依据，东低西高，低密度生态社区规划布局公寓区、别墅区路网分离，杜绝相互干扰路网系统地块建筑组合占地面积建筑面积套数（大世茂湖滨实景图建筑类型容积率（约万㎡）（约万㎡）约）6-1地块——高层约-2地块类独栋中央景观带———会所—6-3地块商业配套—小结注：会所面积参照易居会所专题研究报告，按照户均会所面积㎡计（即高档类配置）30
产品建议/规划建议（方案一）/规划布局建筑形态及组合：大面宽板式高层公寓+类独栋别墅建筑形态及组合规划布局路网系统高层公寓大面宽板式建筑，享有开阔景观视野气势恢宏，利于构筑项目高档楼盘形象类独栋别墅产品提高产品价值，符合传统高端项目形象会所及配套商业60m高层公匹配高档社区配置标准寓区主提升项目档次和形象题景观分公80m隔带园类独栋高层景观视野范围区高80m层公别墅景观视野范围寓80m区会所商业景观分主题类独栋区隔带公园注：高层建筑模块：60m*13m31
产品建议/规划建议（方案一）/规划布局建筑形态及组合：大面宽板式高层公寓+类独栋别墅建筑形态及组合规划布局路网系统规划理念示意图：高层—宽景—别墅（图为上海世茂湖滨）32
产品建议/规划建议（方案一）/路网系统为注重社区品质的营造，建议规划上区分公寓区与别墅区路网，采用人车分流。公寓辅入口公寓区与别墅区入口与路网分离社区内部采用环形车道，保证消防畅通区域分割点设置车档，在实际运营中实现路网分离高层公景寓观高层区人车分流，车位配比1：主类区分题独隔若选择做全地下车库，在入口处应设置地下车库入口公栋带园区若设置部分地上停车，应注意人车动线的分离别墅区枝状道路小区东门会主干道常规排布。宅间车地下车库出口所道，直达各户车位。商注：车档系统业环形车道如能做到别墅区全地下停车，则更佳。公寓和别墅采用统一入口进入，并在入口处分流，从而实现路网分离。地下车库入口高层公寓区域采用外圈环形车道，内部为步行系统。保利林语溪道路系统示意图小区主入口33
产品建议/规划建议（方案二）/规划布局产品价值提升途径：大宽景格局目的：最大限度取得景观资源，格局清晰，价值最大化产品价值体系——规划无遮挡、大视野、气势宏大的大面宽板式小高层、高层建筑形态组合高尚会所及餐饮为主的低层配套商业以观景为布局依据，东低西高，低密度生态社区规划布局人车分离路网规划，小区内部闹中取静路网系统地块建筑组合上海绿城实景图占地面积建筑面积建筑类型容积率栋数（约万㎡）（约万㎡）小高层-1地块/高层-2地块小高层会所—6-3地块商业配套—小结
产品建议/规划建议（方案二）/规划布局建筑形态及组合：大面宽板式小高层、高层公寓建筑形态及组合规划布局路网系统高层、小高层公寓大面宽板式建筑，享有开阔景观视野低密度建筑，强调宽景生活80m小高层老年住宅26层18层小高层高层与其他物业混合，消除老年孤独感110m主临近会所和商业配套，方便生活需求题90m公园中央景会所及配套商业观带80m匹配高档社区配置标准90m14层小高层提升项目档次和形象18层小14层老高层年住宅90m会所商业布局原则：50m小区建筑天际线由东向西逐增，扩大景观视野注：高层建筑模块：60m*13m建筑面宽自东向西、自南向北逐增，保证后排观景小高层建筑模块：50m*13m35
产品建议/规划建议（方案二）/规划布局布局示意及案例借鉴：建筑形态及组合规划布局路网系统上海尚海湾豪庭武汉世茂锦绣长江广州逸翠湾景观江面景观江面建筑沿外部江景按建筑层次，错开式排列式滨水高档住宅区，高层与超高层错落布局，主体建筑呈半围合式布局，面向珠江呈“U”形武汉融桥华府布局，形成半封闭式内院空间，前排建筑江景视线互不遮挡，令前后排建筑视线通达江面与排开，底层以商业连接面较为宽广；庭院，案例规划特点共同特征结论:布局形式：通过”围合或半围合”形成大的组团中心景观，利于形成景观均好性的特点，共享中央景观及主题公园景观。建筑间距：最大化营造大间距建筑布局，极大提高私密性和视觉舒适度。36
产品建议/规划建议（方案二）/路网系统建筑形态及组合规划布局路网系统建议采用人车分流，实现小区内部安全恬静的生活环境。环形车道此处建议车行道采用地下车道，与地面景观及步行系统形成立体交叉,实现人车分流社区周围设置环形车道，保证车辆正常通行及消防畅通高层区人车分流，车位配比1：次入口若选择做全地下车库，在入口处应设置地下车库入口若设置部分地上停车，应注意人车动线的分离主题公园中央景观带会所商主入口业上海绿城路网系统：注：车行环道从车行环道—人车共享—纯道路系统采用环形车道，实现人车分流步行道路逐渐过渡37
产品建议/建筑建议产品价值提升途径：风格转变，材质应用，细部设计产品价值体系——建筑建筑风格公寓：新古典风格/Arc-deco；别墅：法式风格，线条丰富立面材质基座：花岗岩，增加质感；主体：仿石漆/仿石面砖；顶部：高级陶瓦形象系统立面色系浅色系（明快），降低压抑感单元入口公寓单元入口挑高处理主要公共位置豪装双大堂及电梯厅门：入户门/门锁门、窗窗：形式/材质/开启方式构造系统地下车库自然采光，层高3m以上，增设地下车库大堂立面管线隐蔽处理消极构配件统一空调机位设置隐蔽设备平台建筑灯光通过泛光照明、轮廓照明、内透光照明、点照明增加建筑辨识度人行动线：社区入口——>单元入口——>电梯入户刷卡设备系统门禁系统车行动线：社区入口——>车库入口——>车库入单元三表远程抄表系统控制系统智能家居楼宇可视对讲、紧急呼叫系统、中央控制系统38
产品建议/建筑建议/形象建筑形象构造设备控制大华已有公寓产品为常见的现代建筑风格，而在6号地块既定的“高层公寓+类独栋别墅”的产品规划组合下，我们建议主要从风格、材质、与细部三大方面实现产品建筑系统形象的提升：•建议采用新古典/Art-deco风格，这是高档住宅运用较多的建筑风格，且浅色明快的外立面主色调风格能有效降低视觉对高层建筑的压抑感材质•建议使用花岗岩、仿石漆等中高档立面材质，在保证建筑高档品质感的同时做到有效控制成本•建议在建筑主要细部加强塑造，迎合高端客户关注产品细节的心理特征，对产品品质也是有力保证细部上海翠湖天地北京龙湖唐宁oneArt-deco建筑风格示意新古典主义建筑风格示意39
产品建议/建筑建议/形象建筑形象构造设备控制别墅产品建议打造法式风格的高档立面形象，塑造高端住区形象。对称均衡美感塑造高品质法式建筑风格花岗岩、仿石面砖具有历史底蕴，提升文化气息别墅产品形象等建筑材质增强品质感40
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制单元入口单元入口会给人留下深刻的第一印象，应给人华贵、气派的感觉。¾格局二至三层挑高处理¾色系浅色/暖色调为主，与建筑主体相互协调¾材质以石材、玻璃、金属搭配41
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制主要公共位置：大堂&电梯厅浅色系、暖色系为主的大堂设计，以石材、玻璃、金属搭配，既体现尊贵感，又塑造大空间¾底层及地下车库双大堂、挑高设计——豪华与气派感¾大堂与电梯厅豪华装修——尊贵感¾相邻单元共用大堂——节省公摊42
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制入户门¾门：大尺度、高品质（钢板夹层）、重隔音¾门锁：安全、智能门锁（密码锁）窗¾形式：整块/落地玻璃¾材质：中空断桥/加厚(6+9+6)/low-e玻璃，进口五金件¾开启方式：可采取内开内合等多种开启方式子母入户门采用智能门锁大面积落地窗设计双开启（平开+内开内倒）窗户43
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制地下车库¾层高净高3米以上¾采光部分位置结合地下庭院处理，增加自然采光¾装修环氧树脂地面/ 入户精装大堂车库内部自然采光结合地下庭院景观处理地下车库入户大堂精装修车库充足净高车库内部设计自然采光井44
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制消极构配件¾立面管线尽量避免外露，注重立面细节¾空调机位X空调机位设计挡板，并与立面材质统一¾设备平台设备平台、工作阳台等部位应隐蔽设计空调挡板和设备平台均应采取隐蔽设计√45
产品建议/建筑建议/构造建筑形象构造设备控制门禁系统¾人行泛光照明泛光照明社区入口——>单元入口——>电梯入户刷卡¾车行社区入口——>车库入口——>车库入单元在人行和车行的行进路线主要出入口处，分别设置智能门禁系统，保证住户的安全性及出入便利性轮廓照明电梯间的内透光效果单元入口人行门禁控制电梯入户刷卡门禁控制建筑灯光¾通过泛光照明/轮廓照明/内透光照明/点照明等手法，体现建筑灵魂，构建区域地标的形象。社区入口车挡与车禁控制车库入单元门禁控制46
产品建议/房型建议（方案一）房型标准房间数量配比产品价值体系——房型房型面积套数配比公寓亮点附加值配比房型标准房型面积别墅亮点附加值增加亮点增加亮点•最大化观景面公别•大面宽，居住舒适•营造独栋空间感受寓墅房型提•户型功能细化、完整房型提提升附加值提升附加值•赠送面积升升路径•共享电梯厅路径•精装内外庭院•入户花园•超大花园•大进深阳台•增设各种类型凸窗47
产品建议/房型建议/公寓/配比公寓房型配比亮点附加值房型标准舒适型奢华型房间数量一房二房三房四房&复式房型面积110-120㎡150㎡180㎡200㎡配比（按套数）%%%%注：另有%为别墅部分公寓顶部及优质部位配置奢侈型复式舒适四房锁定片区内的高端再改客户、户型（如23复24层、25复26层），两代合居家庭及部分投资客，通过设面积约200㎡，通过少量大面积户型计工人房、电梯直接入户、超大入户拔高整体项目层次。主力户型以舒适二房及三房为主，同片花园等产品附加值设计，创造产品亮区内星河湾大面积高总价形成错位竞争，点。锁定片区内追求高端物业居住享受，同时关注性价比的高端客户。以舒适性房型为主力,形成总价错位竞争,关注房型设计的性价比和附加值。48
产品建议/房型建议/公寓/配比（方案二）公寓房型配比亮点附加值房型标准舒适型奢华型房间数量三房四房四房&复式房型面积150㎡180㎡200㎡配比（按套数）50%25%25%房型的面积设计均以相应房型的产品标准积为考虑，与方案一保持一致本方案舍弃相对经济的一房和二房配置比重，将整体社区的房型基调定位于大户型，易于提升产品档次并集中客户层次49
产品建议/房型建议/公寓/亮点公寓房型配比亮点附加值亮点一：最大化观景面¾客厅与卧室阳台连通设计：最大化观景面仁恒河滨城三期四房195㎡客厅、卧室相结合，落地窗形式，最大化观景面处理，面宽达11米电梯直接入户设计，创造豪宅居住的私密感面积在180㎡以上的户型世茂5号四房315㎡中，设计独立工人房，使户型功能齐全亮点二：大面宽居住舒适仁恒三期房型面宽16m以上，主打“宽HOUSE”概念，通过大面宽观景面提升产品价值。大面宽观景处理大面宽观景处理50
产品建议/房型建议/公寓/亮点公寓房型配比亮点附加值亮点三：户型功能细化、完整北京星河湾¾主卧套房设计四房二厅四卫247平方米带工作阳台和设备平台¾工作阳台/设备平台¾独立工人房独立工人房设计仁恒河滨城三期二房二厅二卫110平方米工作阳台连接工人房设计主卧系统附带书房、仁恒河滨城三期卫生间、衣帽间，四房二厅二卫230平方米功能齐全仁恒和星河湾均以大户型设计见长，其大房型有以下共性：•户型功能细化且齐全•客厅、主卧大尺度设计，可最大化观景主卧带衣帽间而在其小面积户型中，亦充分考虑了户内功能的完整性，如设置工作阳台等。及卫生间套房51
产品建议/房型建议/公寓/附加值公寓房型配比亮点附加值提升附加值适用于提升本案高层公寓户型附加值的手法有：附加手法建筑面积计算共享电梯厅减少分摊面积大进深阳台（进深2米以上）计一半建筑面积入户花园普通凸窗/转角凸窗落地凸窗可局部拆卸内凸窗不计入建筑面积设备平台隐蔽式储藏空间花架形式构架52
产品建议/房型建议/公寓/附加值¾共享电梯厅公寓房型配比亮点附加值¾入户花园¾大进深阳台电梯双开门的设计通常结合入户共享电梯厅：花园设置，给予形成一梯一户的豪宅品质居住入户私密的过渡感，同时减少公摊面积入户花园空间，平层豪宅超大入户花园：电梯双开门设计中居多采用主佣附赠面积的同时，形成公寓居分离流线。住的别墅私家花园空间形成私家电梯厅入户花园大面宽阳台扩大了观景大进深阳台：面，同时结合大进深的阳台进深2米以上，营造家庭室设计，使其具有改造价等附加活动空间，且赠送一半值，成为活动空间。建筑面积，提高性价比可改造为大进深家庭活动室53
产品建议/房型建议/公寓/附加值¾增设各种类型凸窗公寓房型配比亮点附加值普通凸窗卫生间转角凸窗¾大面积凸窗设计，可以拓展室内空间，提升舒适感¾根据设计规范，一般进深考虑控制在米。主卧转角大凸窗设计与观景相结合主卧设置大面积凸窗，布置为私密的¾设置较大面积卫生间，结合转角凸窗，可观小区大型休憩区域中央景观带景色¾朝向景观方向设计大面宽阳台54
产品建议/房型建议/别墅/配比别墅房型配比亮点附加值¾房型标准：类独栋舒适居住空间¾房型面积：主力面积350-450㎡，其中：地上建筑面积约25㎡0-300，地下面积约1㎡00-150；另附庭院面积保利林语溪类独栋户型四房三厅三卫建筑总面积：288㎡（其中：地上面积288㎡、地下面积140-150㎡）庭院面积约100㎡户型特点：北向入户、车库、赠送地下室、户型朝南面宽12米，客厅挑高设计，三面庭院一层平面图二层平面图55
产品建议/房型建议/别墅/配比地上一层：朝南12米面宽，客厅挑高7米左右，为该户型主要会客空间会客厅：会客厅设置于入户大门旁，方便招待客人；大面积落地窗拥有良好景观视野。客房卧室：一层的卧室可做客房，也可用作老人房，儿童房，并设有一个景观阳台，可由其直接进入后院，方便老下沉式车库：北向入户有条件做人、儿童活动。入户式车库，和厨房、卫生间、入户通道等布置在一起。厨房：U型厨房最大化利用空间。家庭厅：与会客厅分离，互不干扰，带有大面积落地窗能享受后院景观。56
产品建议/房型建议/别墅/配比地上二层：主要居住空间，主卧挑高客卧：客卧同样设有观景露台，可充分观景。独立书房主卧套房：•主卧套房是高档住宅必不可少的房型配置。•双台盆和卫浴5件套设置提升居住档次。•主卧连接观景露台，视野良好。57
产品建议/房型建议/别墅/配比地下一层：竖向采光层高约3米地下室：运用竖向采光，改善地下空间的内部环境，可作为健身房、影音室、红酒吧、保姆房等娱乐休闲及服务功能58
产品建议/房型建议/别墅/亮点别墅房型配比亮点附加值亮点：营造独栋空间感受亮点①联排首层局部连接，营造独栋空间感受，提高产品品质感与稀缺性，吸引顾客，同时提高收益②独有大面宽设计，摈弃联排别墅大进深小面宽的缺点③挑高空间处理联排别墅创造独栋空间居住感，提升居住品质挑高空间处理拼接处正面拼接处俯视拼接处后部59
产品建议/房型建议/别墅/附加值别墅房型配比亮点附加值提升附加值适用于本案别墅户型的附加值手法有：附加值附加手法超高中庭院内庭院可改造车库上方改造赠送面积前庭后院地下室/半地下空间室内挑高空间精装内外庭院其它附加值超大花园60
产品建议/房型建议/别墅/附加值别墅房型配比亮点附加值¾增加功能空间并可更改房间内部功能布局•内庭院改造：通透性较高的大面积玻璃形成的景观餐厅和夹层的敞开室观景书房。•改造对建筑外墙及项目整体风格形象影响较西式厨房小。次卧/餐厅如：搭建6米高,可以改造夹层,使户型南北房间低层和二层空间有机联系,有效增加使用面积。内庭院餐厅客厅一层改造后本户型已改造部分一层改造前可改造部分搭建内庭院后改造户型内庭院改造模型示意61
产品建议/房型建议/别墅/附加值别墅房型配比亮点附加值¾可将一层车位上部封顶，二层作为房间改造利用利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置，可将二、三层架板，顶部增设屋顶改造房间使用。车库模型示意车库上方俯瞰示意车库上方车库上方不计建筑面积不计建筑面积车库改造后模型示意1F2F62
产品建议/房型建议/别墅/附加值别墅房型配比亮点附加值¾精装内庭院/超大花园63
产品建议/建筑建议/控制建筑形象构造设备控制远程抄表通过小区ApNet联网和家庭ApBus总线控制，实现小区短信息功能、远程抄表功能等，从而便于小区的智能化管理智能（照明）开关系统图智能家居采用当下高档公寓主流的智能家居设备配置，如楼宇可视对讲、紧急呼叫系统、中央控制系统等可视对讲紧急呼叫按钮中央控制系统64
产品建议/景观建议产品价值提升路径：以大体量的中央景观格局目的：提升高层景观价值，并做到高层别墅区自然区隔产品价值体系——景观重滨水景观：中央景观带及滨河景观带重园林小品：庭、雕塑、休憩座椅、景观墙等景观营造重点重景观功能：各种游戏、健身、运动场所重私密性：保证业主隐私欧陆风情（以法式为主）：与新古典主义高层和法式类别墅相呼应，打造华贵典雅社区风情，彰显贵景观风格族生活品质中央景观绿地：位于类别墅和高层区域中间，作为两部分居住区的自然分割线，打造宽景高层。引入自然水系，从风水角度赋予项目更高的景观价值。景观布局宅间景观：高层宅间景观注重功能性；类独栋内部绿化注重私密性，与私家花园融为一体65
产品建议/景观建议/滨水景观（规划方案一）滨河景观带引入以景观带区隔高层、别墅自然社区滨水景观体系水系中央绿化带高层宽景视野，别墅临水而居中央滨景高层类独栋区河观公寓景带区观带66
产品建议/景观建议/滨水景观（规划方案二）滨河景观带引入滨水小品功能性私密性自然社区滨水景观体系水系中央绿化带中央滨景河观景带观带67
产品建议/景观建议/园林小品滨水小品功能性私密性通过小品凸显景观风格、强化景观参与性与观赏性。欧陆景观布局（项目以法式水处理植物选用为主）规则式布局，突出轴线，平面图喷泉、雕塑、花坛、花格墙、案式园林，利用宽阔的园路形成水池树篱贯通的透视线68
产品建议/景观建议/功能性4滨水小品功能性私密性景观功能性设施如运动场地、儿童游乐场、老年健身器材、泳池等建议分布于宅间。室外泳池可作为各类运动场地，会所的延伸，连丰富室接会所与中央景外活动观轴。内容。儿童游乐场、老年健身场地等同时也是社区交流空间。69
产品建议/景观建议/私密性滨水小品功能性私密性别墅部分宅间景观注重别墅私密性利用营造乔木、下沉灌木式庭等绿院植搭配通过景通过错落墙、绿排布，享化种植受独栋居等方法，住感设置曲折的步道70
产品建议/装修建议产品价值提升路径：公寓高品质精装修，成本均衡配置目的：提升公寓产品力和高端形象产品价值体系——景观品牌选择：品牌使用上以国外高、中端品牌为主均衡配置设备配置：内嵌式电器、智能化设备、中央系统应用材料选用：大理石等广泛应用装修建议配置建议3000元/㎡~3500元/㎡厨房建议：品牌整体橱柜+多种品牌厨房电器主要功能间建议主卫建议：双台盆，淋浴房+浴缸，智能座便器，大理石地面71
产品建议/装修建议/均衡配置根据易居全装修研究成果，装修标准一般为销售价格10%~15%。因此建议本项目装修标准在3000-3500元/㎡左右，进一步凸显项目的高品质优势。随着装修市场的日益成熟和项目间激烈竞争，全装修出现全面升级的趋势，不仅表现在逐步提高装修档次，更表现为丰富装修内容、不断突破配置标准。具体在本装修档次（3000~3500元/㎡）中，有以下三种特点：•以进口品牌为主：品牌使用上以国外高中端品牌为主•厨房品牌如：PoggenpohlI//Smeg/ARISTON/.史密斯/GE/西门子/ Kuppersbush等品牌•卫生间品牌如：Laufen/Keramag/杜拉维特/科勒/乐家/TOTO/高仪/当代/唯宝等•配置升级：设备配置在满足使用基础上逐步升级至享受级•如对开门/内嵌式冰箱、内嵌式洗衣机等家用电器，增加垃圾粉碎机、烤箱、消毒柜等厨房配置；配置•智能化设备如智能门锁、智能座便器等广泛应用；•户式中央空调（VRV）、地暖系统、新风系统等在本档次装修项目中应用较多•大理石、马赛克等贴面材料和装饰材料广泛应用材质72
产品建议/装修建议/配置建议表建议装修标准在3000-3500元/㎡左右，进一步凸显项目的高品质优势。装修标准3000-3500元/㎡功能部位饰面材质设备品牌灶具，抽油烟机，西门子GE/Valenti/Kuppersbush水槽、龙头、直饮设备BLANCO/REGINOX/汉森厨房系统地面抛光砖橱柜Poggenpohl/柏丽等电器：热水器内嵌式消毒柜/微波炉/烤箱/洗碗机Smeg/ARISTON/洗衣机，垃圾粉碎机，.史密斯/GE/西门子等Laufen/Keramag/杜拉维特科勒/乐家洁具：四件套，浴缸+淋浴房，智能座便器墙、地面大理石，墙面局部马/TOTO等主卫赛克修饰龙头，花洒高仪/杜拉维特/Hansa/当代/唯宝等卫浴空间Laufen/Keramag/FABAO/杜拉维特科洁具：三件套，淋浴房墙、地面大理石，墙面局部马勒/乐家/TOTO次卫赛克修饰高仪/汉斯格雅/杜拉维特/Hansa/当代/龙头，花洒唯宝等客厅实木（复合）地板/大理石——卧室实木（复合）地板——储物空间—玄关柜，成品衣柜—住宅设备—VRV空调，地暖，新风，智能门锁大金/三菱/约克/日立备注设备选择上可通过选用品牌内不同系列产品来调节装修价格73
产品建议/装修建议/功能间——厨房厨房装修设备配置齐全，多采用进口高档品牌并以德系产品居多。设备品牌西门子灶具，抽油烟机，GE/Valenti/Kuppersbush水槽、龙头、直饮设备BLANCO/REGINOX/汉森橱柜Poggenpohl/柏丽等电器：热水器内嵌式消毒Smeg/ARISTON柜/微波炉/烤箱/洗碗机/.史密斯/GE/西门子洗衣机，垃圾粉碎机，内嵌式消毒柜及拉篮三眼灶整体橱柜带内嵌式冰箱内嵌式微波炉对开门冰箱74
产品建议/装修建议/功能间——卫生间主卫多采用进口高档品牌并以德系产品居多，材质上大理石较多使用，多应用地暖和同层排水。带转角飘窗的浴缸卫生间同层排水主卫双台盆配置设备品牌洁具：双台盆，浴缸+淋浴Laufen/Keramag/杜拉维特科房，智能座便器勒/乐家/TOTO等高仪/汉斯格雅/杜拉维特龙头，花洒大理石修饰/Hansa/当代/唯宝等75
产品建议/样板段产品价值提升路径：多方面展示产品，提供互动体验。产品价值体系——样板段公寓：会所兼售楼处Æ电瓶车Æ中央景观带Æ样板区/房参观路线别墅：会所兼售楼处Æ电瓶车Æ中央景观带Æ滨水景观区Æ样板区/房于开发商提升形象，增加信任度于客户有效引导，提供互动体验，缩短购买决策过程主要考虑因素提高项目品质&知名度于产品及时发现、调整问题会所售楼处样板段景观样板间76
产品建议/样板段/参观路线⑤④③②高层类独公寓栋区主中①区题央公景园观带⑤景观节点：③公寓样板间①会所售楼处④沿河景观带②中央景观带⑤别墅样板间样板区公寓参观路线别墅参观路线公寓（根据规划方案一）•动线：会所兼售楼处Æ中央景观带Æ公寓样板区/房①Æ②Æ③别墅•动线：会所兼售楼处Æ中央景观带Æ沿河景观带Æ别墅样板区/房①Æ②Æ④Æ⑤会所售楼处样板段77
产品建议/配套会所建议产品价值提升路径：满足功能基础上营造空间感、公共部位豪华装修目的：通过会所形象体现身份感产品价值体系——会所及商业会所面积参照常规户均会所面积，建议项目会所3㎡900会所功能以康体功能为主，辅以其他休闲娱乐功能配套会所建议会所示意图各种康体功能区域，及休闲区域配套商业建议高档餐饮提升区域人气，满足高档需求78
产品建议/配套会所建议公共部位豪华装修体现空间感，提升项目品质。资料来源：上海佘山高尔夫别墅等79
产品建议/配套会所建议/会所面积根据项目土地属性和物业属性，将项目会所定性于城市会所。参照城市面积特点确定项目会所面积为3900㎡会所商业资料来源：易居出品会所研究报告占地面积建筑面积套数（大建筑类型容积率（约万㎡）（约万㎡）约）高层约建议本案会所建筑面积类独栋-2地块中央景观带———3900㎡小结（根据规划方案一）80
心中务室商能功务多服发吧理酒容美座茶闲岩休/攀厅内室啡室动咖活室童览儿阅室牌棋馆APS场习练馆夫球尔壁高房内球室桌场球篮场球网馆球毛馆羽球乓房乒身健房拿桑池泳游产品建议/配套会所建议/会所功能参照会所常规功能分布，将本项目会所核心价值定位于以康体为主社区会所。城市高档会所功能分布92%100%¾主体功能——康体77%80%以康体功能为主游泳池、健身室、桌球室、网60%球场、乒乓室、跳操房等46%46%38%40%31%27%23%23%15%¾辅助功能——儿童20%12%8%8%8%8%8%4%4%4%4%儿童游乐馆、多功能厅等0%功能区面积建议游泳室内泳池400-500㎡；室外泳池800-1000㎡池资料来源：易居出品会所研究报告健身器械区120-200㎡，有氧健身区50-80㎡，乒乓房功能主要分类常见功能设置60~80㎡，淋浴房70-80㎡，休息室100-120㎡健身房、瑜伽室、室内外游泳池、乒乓房、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内康体类攀岩馆、篮球场儿童100-200㎡游乐休闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室休闲100-200㎡商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心咖啡*81
产品建议/配套会所建议/会所示意图康体主题功能会所室内游泳池有氧运动区咖啡休闲区室外游泳池力量运动区儿童娱乐室有氧跳操房82
产品建议/配套商业建议配套商业面积3900㎡，建议以高档餐饮为主，配以少量便利店，旨在满足客户高档需求，完善项目高档配套¾引入二~三家高档餐饮，作为项目配套商业主力业态¾便利店、ATM机等便民配套作为商业补充83
老年公寓历史分类典型国家发展现状我国适用形式84
老年公寓/发展历史历史老年住宅的概念在国际上很早就被提出，如今美国、日本、新加坡和欧洲一些国家的老年住宅已经相对成熟。12图1：老年居住机构Mary’s Woods at Marylhurs图2：老年居住机构Hunterbrookat Fieldhome85
老年公寓/发展现状¾典型老年公寓国家发展现状：欧瑞典洲位于便利地段，每个住户相互独立，必要时可以任意选择提供生活服务的项目。这样的生福利活服务点就设在服务住宅里，不仅使住在服务住宅里的老人生活方便，同时食堂等附属设施国的工作人员也可以随时聘用。这类服务住宅，规模一般在40-70户左右。家北美国美富70年代中期开始大量兴建社会养老设施和开发老年社区，居住设施的类型, 按老年人的年裕龄、健康状况和意愿大致分为三类：独立式住宅、集合住宅和养老院。国家日日本本等养老模式在参照西方发达国家的同时,更注重本国孝敬老人的传统，在实践中逐渐形成以亚社会保险、社会救济、社会福利和医疗保健为主要内容的养老体系。先后提出“银行住宅”、洲国“银发之友”、“年长者住宅”等多种名称的老年公寓，并对高龄住宅改造提供补贴等政策。家86
老年公寓/分类及特点分类单一型：独立性强混合老年住区独立老年住区普通居家式老年住宅•主要形式是普通居家式老•即纯老人住区, 在空间环公寓式老年住宅年住宅，居民年龄结构多境与居民行为上与其他住层次但老龄化程度较高的区明确分界。其规模较小合居式老年住宅普通住区, 但其居民中的者即集居化的独立完整的两种不同的居住方式老人比例一般不宜超过住公寓式老年住宅群或合居区所在城市区域的老龄化式老年住宅群；其规模较综合型：依赖性强水平太多。大者又谓之长寿住区。在美国, 住居流动性大，老人一般根据自己的健康状况入住适独立老年住区在欧美国家建设较多，其建设依据一是为老人创造丰富多样宜的住宅，按月交费或一次缴足的同龄交流环境；二是便于集中提供老年服务, 提高资源利用效率。终身费用。随着自己身体条件的变化，可在不同性质的老年邻里而从目前大多数国家来看, 混合老年住区是老人普遍的选择。单位间搬迁而不必脱离生活已经习惯的生活住区。87
老年公寓/适用形式我国适用形式上海乃至全国目前主要的养老模式为居家养老，即混合老年住区概念。而在居家养老中，又可根据老年人与子女居住的分离程度不同而分为：¾合居型——老年人和自己子女同住在一套房子中，有共同的出入口。¾邻居型——老年人住宅和子女住宅毗邻，有各自的出入口，老人住宅有自己的厨房间、卫生间、起居室及卧室，较适合有自理能力的老人居住。¾独立型——老人住宅和子女住宅在不同楼，但在同一小区。这样的方式适合自理能力较强的老人居住，使老人和子女分而不离。无论是合住型、邻居型还是独立型的居家养老居住形态，都要在原来的住宅基础上做些适合老人的改动设计。同时应在社区里增加相应的配套服务设施，如老年会所。老年公寓是老年人的一种集合住宅，它适合活动能力较强，生活完全能自理的老人，群居的生活有利于老人间的在市场上多生产一些高标准的老年公寓、老年联系和交往，有利于老人间的身心健康。发展社区，满足占当地老年人口总数近6%以上的目标中高收入老年群体对居住的需求。老年住宅卫生间装修88
产品补充建议5#、6#、15#地块整体性塑造89
产品补充建议计容积率建筑面积（约万㎡）占地面综合容户数积（约积率商业及配（约）万㎡）总面积住宅套
产品补充建议整三个相对独立的街区一个大规模高品质社区体性城市？意象商业街双会所建筑符号红线外景观使整个社区产生以商业完善配套功能、提升项反复利用建筑符号，强将市政道路纳入项目道区为为圆心的向心力目品质化项目形象路体系，形成整体91
产品补充建议商业街双会所建筑符号红线外景观商业街产生聚集效应6#地块5#地块5#地块商业面积较大，可采用商业內街形式，业态以餐饮和休闲娱乐为主住宅区商业及配套带摒弃简单划一的底商形象，商业建筑以2~4层为主，业态以餐饮为主；15#地错落排布，增加临街面积，并构筑块小型广场深圳万科第五园一~三期以集中商业街为核心将三个街区商业集中于成山路沿线，在地块中央形成商业街，通过产生消费行为产生聚集效应，从而使三个街区产生向心力。业态以餐饮为主，辅以小型零售和休闲娱乐。92
产品补充建议商业街双会所建筑符号红线外景观双会所功能多样化6#地块住宅区5#地块会所面积：会所根据易居研究成果，如以户均会所面积㎡计，商业及配套带会所设置需14000㎡。考虑到三个街区综合规划及1会所功能，建议会所面积控制在7000~1㎡0000。会所分布：双会所设置：5#、6#地块设置会所1; 15#地块临2绿化带设置215#地块绿化三块地块均分布会所，体现均好性带大体量会所能承载更丰富的功能，通过增加公共区域面积并配以豪华装修体现空间感，提升项目品质93
产品补充建议商业街双会所建筑符号红线外景观双会所功能多样化会所功能：主要分类常见功能设置¾会所1为综合会所，功能齐全，偏重于具有营业性质的功能，如健身房、休闲健身房、瑜伽室、室内外游泳池、乒乓房、羽以康体功能康体类毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩馆、篮球吧等为主场¾会所2偏重于非盈利性质和具有服务半径休闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA增设休闲、要求的功能，如儿童娱乐室等。可配以娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室娱乐功能咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中适量便民设施商业/服务类心*12大体量会所能承载更丰富的功能，通过增加公共区域面积并配以豪华装修体现空间感，提升项目品质94
产品补充建议商业街双会所建筑符号红线外景观通过反复应用建筑符号强化项目印象星河湾所有建筑，包括住宅、酒店、会所、幼儿园都采用同样的建筑风格建筑符号反复利用，形成星河湾独特风格统一项目建筑风格，利用反复出现的建筑符号，塑造项目整体感，增强整体性95
产品补充建议商业街双会所建筑符号红线外景观营造市政道路景观化解对社区的分割改造红线外景观，提升项目整体形象，星河湾强调社区意象手法将市政道路纳入项目道路体戏，特别加强对成山路、华春路两条市政道路的营造，使其成为社区道路体系的一部分，从而将市政道路分割的三个街区紧密联系在一起。96
产品补充建议双会所商业街建筑符号红线外景观塑造三个相对独立一个大规模高街区档社区97
附件：市场研究以及评判第一部分：政经环境（对总体供求价的影响）第二部分：整体市场（量价分析—别墅与公寓）第三部分：中高端市场（成交分析以及未来预测）第四部分：板块房地产市场（一手房，二手房）第五部分：项目基本认知（基本配套认知以及SWOT分析）第六部分：案例部分98
政经环境/整体政经环境¾限制与禁¾企业土增¾外资限炒；¾开展房¾3万方预¾招拍挂新¾对囤地企¾公寓式办¾保持上¾利率调整;¾调整二套¾经济适用政策面地产市场售标准；¾个税强征；止项目用税；规；业可禁止公严控４.５海房价基¾普通住房房贷额度；房管理办法；地目录；¾物权法通秩序专项¾首付和利其竞地资米层高；本稳定；新标准;¾70/90界¾信贷从紧；过；整治通知率上调格；定松动经济面GDP：10366亿元；↑%GDP：11847亿元；↑%GDP：13698亿元；↑%GDP：13008亿元；↑%(预计)CPI: ↑%；CPI：↑%CPI：↑% CPI：↑% (预计)汇率(对美元)：1：；↓%汇率(对美元)：1：；↓%汇率(对美元)：1：；↓%汇率(对美元)：1：；贷款基准利率（一年）：%; ↑%贷款基准利率（一年）：%; ↑%贷款基准利率（一年）：%; ↓%贷款基准利率（一年）：%; 人均可支配收入：20668元；↑%人均可支配收入：23706元；↑%人均可支配收入：26550；12% ↑统计数据截至到09年5月底
政经环境/对供应量的影响09年供应量延续08年趋势，较07年小幅下滑，且受经济面影响，市场需求受到一定的抑制，逼迫开发企业延迟开发节奏综合目前主要的政策面、经济面、市场面的因素进行对比，在开发贷款仍然趋紧，自用成交萎缩，投机、投资行为锐减，外资逐渐撤出的背景下，开发企业用于开发扩张的资金受到极大限制，生存成为开发企业的首要目标，开发行为出现延后甚至退地的行为，因此我方预测未来商品房市场供应量将减少。推案量判断2005年2006年2007年2008年2009-052010年（万㎡）商品房30202794260325056073163商品住宅23831545134012604132128历史数据统计来源于房地产交易中心，未来判断依据见《上海市报建工程分析报告》
政经环境/对需求量的影响受全球经济危机的影响，以保值与逐利为代表的双重资本锐减，自主性需求也受到一定的抑制08年由于受宏观经济以及一系列重大灾害的影响，高昂的房价体系制约了市场有效需求的释放，部分外资开始在高点逐渐退出上海市场，全国部分城市房价开始下调，房产的保值增值功能失效，财产缩水、买涨不买跌、等待房价进一步下跌的心态造成08年9月成交量跌至最低点，尽管10月市场成交有所反弹但仍与往年同期相去甚远，因此在全球经济大背推案量判断2005年2006年2007年2008年2009-052010年（万㎡）景不佳情况下，我方预测市场的有效需求将在一段时间内受商品房220026013257196410433005到压制，总体需求量减少。商品住宅1629165620918916851951历史数据统计来源于房地产交易中心，未来判断依据见《上海市报建工程分析报告》
政经环境/对成交价格的影响09年供求情况大改08年供大于求的市场关系、经济不景气的宏观经济有所好转，均价震荡回调目前流动性过剩的问题已经不复存在，房地产市场供求萎缩，在金融市场融资不畅的背景下，降价已经成为开发企业自救的唯一方式，同时上海住宅成交结构中外环外的中低端产品占据了较大的比例，同时这部分也最先受到价格下降的影响，因此我方预测未来成交价格将维持相对稳定的走势。价格判断2005年2006年2007年2008年2009-052010年（万㎡）商品房823285769183102011152512026商品住宅8163954010477137371349512983历史数据统计来源于房地产交易中心，未来判断依据见《上海市报建工程分析报告》
政经环境/政策以及市政关注内容从“银根紧缩”到“降息”“鼓励消费”，市场正静候新一轮“上升期”的开始序号政策内容关注1国务院《关于促进节约集约用地的通知》2央行公布四大国有银行2008年信贷额度，银根紧缩3央行货币政策适时微调传递政策转向信号4年内四次降息，促消费5国务院十条措施，投资四万亿6上海公布《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划（2008-2012）》7上海住房建设规划，预示市场走向8房地局下半年重点：保持上海房市房价基本稳定9上海14条房产新政，鼓励消费10普通住房新标准，促进购房入市序号市政内容关注长三角经济版图扩容1世博会的永久性建筑——“一轴四馆”全面动工2京沪高铁全线开工3长江隧桥实现双线贯通4沪宁城际铁路7月1日动工5崇启通道工程项目通过交通部初步设计审查6洋山深水港三期通过国家验收7轨道交通7、9、10、11号线年底结构贯通8上实地产开发崇明岛东滩生态城9上海中心开建总高632米10103
整体市场/公寓量价表现06年至今全市普通公寓供求受宏观环境影响明显，供应受控明显，成交坚挺，均价呈现周期性波动万方06年至今全市公寓各季度供求关系对比走势600 供求关系：500 保障中低收入人 良好的经济环宏观调控，刚性¾06年至今全市公寓房市场供400 群购房，优惠政境带来大量投需求逐渐受到压策出台，刚性需资客抑，市场供大于求呈阶段性波动；虽历经了2次300 求得到释放 求200 宏观调控以及经济危机的影响， 100 但由于需求旺盛，成交呈现良0 好增长态势，整体市场表现坚06Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q2供应 挺。成交 供求比 价格走势：06年至今全市公寓各季度成交均价走势元/平20000¾06年至今全市公寓房成交均价整体呈上涨态势，但08年受1446115000125621247812003增幅11554到宏观调控和经济环境影响，%1011197329072892787798828882010000房价涨幅明显放缓，目前整体市场尚处于可控制发展阶段。增幅%006Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q2
整体市场/别墅量价表现别墅项目未来升值空间较大，均价稳步上扬；然而经济环境的下滑使市场供求下滑，成交均价出现小幅波动万方06年至今全市别墅季度供求关系对比供求关系：100 80 受整体市场¾自06年6月取消批准建设别墅 影响，成交大幅放量60 用地以来，别墅的稀缺性和升 40 值保值性显得尤为突出； 20 ¾“金融危机”来袭，别墅市0 06Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q2场明显受挫，开发商延迟上市供应 成交 时间，购房者购房能力减弱，供求比 供求纷纷萎缩；06年至今全市别墅季度成交均价走势元/平25000价格走势：2126619457成交均价稳步1890020000180731788917118上扬¾别墅用地的稀缺性使其具有153471512513421134811500013248132251235111847更高的升值空间，成交均价持10000续稳步上涨；下滑的经济环境，出现无规则价使得别墅成交均价出现无规则5000格波动阶段波动；006Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q2
中高端市场分析/市场成交分析在经济风暴影响下，上海中高端商品住宅的成交比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性。2005年至2009年5月上海商品住宅成交数据（单位：万平方米）2009年5月20602005年2006年2007年2008年止15601486商品住宅成交量148615602060904681904681单价25000以上 成交量25000以上成交比重%%%%%2005年2006年2007年2008年2009年5月止2005年至2009年5月上海市场单价25000、总价400万以上商品住宅成交量（按总价段分）2009年整体市场步入上升通道，市场表现优于2008年；单价25000以上的中高端市场，09年前5月的市场成交总量已达到08年全年总量的62%，预计09年全年成交量将好于08年；除去成交总价在900万以上的豪宅公寓，总价在400万－500万的公寓成交比重一直高于其他，成为中高端公寓市场的中坚力量；×数据来源：易居（中国）CRIC
中高端市场分析/市场成交分析2008年至2009年5月上海市场单价万元/平米以上商品住宅成交结构（按面积段分）单位：套成交200-300万300-400万400-500万500-600万600-700万700-800万800万以上合计套数面积段09年08年09年08年09年08年09年08年09年08年09年08年09年08年09年08年90-110117829617565918201101223326110-125201518627297128515020101308434125-145011541798816821446161612355308464145-160005134306354106269562635221544689160-18000038219281225375984606208531180-2000202222547611073049381434239192200-22000010015412856654653109220-24000010324244269503984156200292240-2600000000027692544432595138260以上0000000022943765779116221016总计137100487667601929300687307356201256767119628004191×数据来源：易居（中国）CRIC单价段25000以上的产品市场表现良好，主要以舒适型户型为主
中高端市场分析/市场成交分析2008年上海市场单价万以上市场成交结构（按房型分）2009年至今上海市场单价万以上市场成交结构（按房型分）800万元以上600-800万元400-600万元×数据来源：易居（中国）CRIC中高端市场的主力成交房型以三房为主，二房和四房占有一定比重
中高端市场分析/市场成交分析按板块来分，传统中高端板块聚集的静安、长宁、卢湾、徐汇和浦东依旧为上海市中高端商品住宅的集中成交区域，市场的认可度较高。2008年至今上海单价在万以上市场成交结构（按板块分）古北、虹桥板块、龙华板块、世纪公园板块和静安北块是2008年至今板块成交的前四强；由于并未有新盘推出或大量的成交，传统的内长宁板块和陆家嘴板块并未跻身前四强的行列；各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、花木等板块在逐渐的崛起，尤其以新河湾和锦绣华城为代表的花木板块的尤其值得期待；×数据来源：易居（中国）CRIC
中高端市场分析/市场成交分析传统中高端板块的成交热点集中在500万以下，市场的接受认可度较高2009年至今上海市中高端热点板块的主力成交总价结构（单位：套）200万-400万400万-500万500万-600万600万-700万700万-800万800万-900万900万以上世纪公园板块14817533494452126古北虹桥板块37136394811912龙华板块16142017251412静安北块172131385002009年至今上海市中高端热点板块的主力成交面积结构（单位：套）110-145145-160160-200200-240240-300300-350350以上世纪公园板块1791696581112165古北虹桥板块1021273191913龙华板块20031343300静安北块4135360000在四大中高端热点板块中，成交总价段在500万以下的占到50%，且世纪公园板块表现最为突出；160平米以下的成交面积段所占比重最大，160-200平米面积段次之；
中高端市场分析/未来供应分析徐汇、浦东、卢湾、长宁、黄埔和静安仍旧是上海市中高端商品住宅未来的集中供应区域累计推案面积累计销售面积未上市未来总区域项目名称在售面积（㎡）（㎡）（㎡）总面积供应量尚海湾豪庭1882719365494617194760289377徐汇汇峰鼎园2503841371551132290113229普陀中环凯旋公寓（中鹰黑森林）909637589015073185270200343城市经典花园25000021558734413310000344413浦东仁恒河滨城75000072528824712024712德玛公寓16031154036280628卢湾永业公寓804637227581883133739525淡水湾花园762596628899717374183712泰府名邸793187143078883535343241静安紫苑3273826299643906439静安豪景苑738297382906617166171经典茂名公寓2500021284371603716静安君御豪庭6672039750269703543362403士林华苑二期11414511138327626572868490黄浦上海滩花园8264880242240602406虹口豪景苑11809869331164019143307虹康古北苑7609058905171852907446259御翠豪庭150000121061378940137894长宁凯欣豪园13179697364344321080445236总计2546464200282554363910778621621501
中高端市场分析/未来供应分析以下是2009年在建中高端主要商品住宅列表，主要集中在传统的市中心区域，长宁、黄浦、静安、卢湾、徐汇和浦东，还有青浦的别墅区主要集中在市中心区域，浦东未来中高端占比9%，其中高端公寓占比47%
中高端市场分析/未来供应分析（在售项目）徐汇、浦东、卢湾、长宁、黄埔和静安仍旧是上海市中高端商品住宅未来的集中供应区域累计推案面积累计销售面积未上市未来总区域项目名称在售面积（㎡）（㎡）（㎡）总面积供应量尚海湾豪庭1882719365494617194760289377徐汇汇峰鼎园2503841371551132290113229普陀中环凯旋公寓（中鹰黑森林）909637589015073185270200343城市经典花园25000021558734413310000344413浦东仁恒河滨城75000072528824712024712德玛公寓16031154036280628卢湾永业公寓804637227581883133739525淡水湾花园762596628899717374183712泰府名邸793187143078883535343241静安紫苑3273826299643906439静安豪景苑738297382906617166171经典茂名公寓2500021284371603716静安君御豪庭6672039750269703543362403士林华苑二期11414511138327626572868490黄浦上海滩花园8264880242240602406虹口豪景苑11809869331164019143307虹康古北苑7609058905171852907446259御翠豪庭150000121061378940137894长宁凯欣豪园13179697364344321080445236总计2546464200282554363910778621621501
板块房地产市场现状项目周围多以小高层为主，装修产品比重较少楼盘尚东国际歌雅花园万科金浦发1星河湾名称名苑二期色名郡博园序号12345开盘2009-2010-2008-2009-2008-时间08-0803-15 06-2710-01 01-19 住宅80,000 120,000 135,000 160,000 71,000 建面建筑多层、小高层、多层、小高层、小高层形态小高层联排小高层联排容积率绿化-50%50%-36%率3车位-1：：-1：配比别墅;毛坯;4装修全装修毛坯小高层:装毛坯毛坯情况修5
板块房地产市场现状花木、北蔡板块的整体市场出于健康向上的走势，成交价格在未来会由于个别项目的，出现较大的向上跳跃2008年5月至今花木、北蔡板块商品住宅月度成交供求价走势08年5月到09年5月花木、北蔡板块商品住宅供应总量为119，865平方米，其中别墅供应8，901平方米，公寓供应110，964平方米，公寓别墅的供应比12：1，公寓成交总量为127，013平方米，占到本板块总成交量的95%。花木、北蔡板块08年在10月出现1次集中供应，主力项目为大华锦绣华城。花木、北蔡板块商品住宅成交的峰值在09年3月，主要是当月的别墅成交量为该计量年度中最大，4月份的成交均价是由板块内的锦绣华城的花园洋房成交，将板块价格拉高，而5月份锦绣华城的成交主要是公寓保留房，故价格相差较大。
板块房地产市场现状（一手房）项目所在版块的主力成交面积以110-125的二房为主，属于传统型；在市场接受度的总价区间内，介于别墅和普通住宅之间，舒适型的公寓产品是本版块的空白点本项目所在地花木、北蔡板块，去化较好的普通住宅面积在110-主力成交面积( ㎡)125㎡，多为二房，购买者多首置和首改客户，别墅面积段在240-260 ㎡；板块普通住宅别墅三林板块由于市场前期受到70/90政策的影响，故市场的主力成交花木、北蔡板块110-125240-260面积段在70-90 ㎡，别墅面积同花木板块；三林板块70-90240-260世纪公园板块的普通住宅主力成交面积段是145-160 ㎡，这主要世纪公园板块145-160300-350是由于板块内仁恒河滨等项目的带动，该项目以改善型需求为主，新上海人为主。主力成交总价（万元）花木、北蔡板块的别墅主力成交总价大致相同，普通住宅由于主力面积的不同，因此有所差异，两个板块的成交均价都在16000-板块普通住宅别墅17000元/㎡；花木、北蔡板块150-200600-700世纪公园板块的普通住宅主力成交总价不超过500万，与二手房市三林板块100-150600-700场表现基本一致，别墅的主力成交总价在900万以上，市场在500-900万之间存在一个空挡。世纪公园板块400-500900以上
板块房地产市场现状（二手房）列属板块内典型项目，世纪公园板块的客户特征较为明显，项目教育配套优势明显，以海归、成熟小康之家为主；而花木北蔡板块的二手房，本地客户无足够消化能力，主要靠外区客户导入为主主力成交面积时间轴板块住宅售价二手房售价客户来源2008年14,93115,000非板块本地客户锦绣华城二房100-120㎡三房115-130㎡2009年至今15,96218,000看好板块发展，首改客户板块内房源比较充足，后期新房的不断推出，为二手房市场做补充，但产品溢价能力不强2008年34,53123,000新上海人居多，小康之家仁二房100-130㎡恒河滨三房140-160㎡2009年至今35,64730,000婚房、孩子就进读书的客户板块内二手房源紧张，仁恒河滨整体去化速度良好，一期转手率高，且存在总价溢出客户2008年16,08018,000新上海人居多，海归人士尚东三房130-170 ㎡国2009年至今15,92320,000金融业及私企高管际名园板块内二手房源紧张，市场存在需求量，产品以传统户型为主
板块房地产市场现状（面积总价段交叉分析）2008年至今三大板块市场总价300万以上级公寓市场成交结构（按面积段分）单位：套面积段/总价段300万-500万500万-800万大于800万合计125 ㎡-145㎡1223-125145㎡-160㎡365174-539160㎡-180㎡851-86180㎡以上104138246488合计12138本案各总价段产品面积适合度分析总价段/面积段125-145平米145-160平米160-180平米180平米以上300-500万500-800万800万以上图示适合程度：非常适合比较适合一般较不适合非常不适合¾目前本市高端公寓市场上总价在300-500万的产品多在160平米以下，500万-800万产品主要在145-160平米，800万以上产品相对分散，以180平米以上居多；¾分析发现主力成交区域集中在世纪公园板块，这些区域依靠地区高单价的优势拉动总价的提升。本案所处花木北蔡目前单价处于低位，采用完全脱离板块的极高单价具有很大市场风险，建议采用其中较大面积区段；¾故300-500万及500-800万采用125-145平米及145-160平米的面积区间，以合适的单价，提高产品性价比；¾由于本案所处区域缺乏稀缺性资源，需要通过产品自身大户型提供的丰富功能来吸引高端客户，因此总价800万以上建议采用180平米以上的大面积户型。
板块房地产市场现状（面积房型交叉分析）从三个板块的面积和房型交叉分析看出，花木北蔡板块的成长性在三林板块和世纪公园板块之间花木北蔡板块110以下110-125125-145145-180180-200200-240房型成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)二房50830922100三房1411317900四房0035050总计649310888050三林板块110以下110-125125-145145-180180-200200-240房型成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)二房230322230三房137113531737四房564331总计36793573538031世纪公园板块110以下110-125125-145145-180180-200200-240房型成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)成交套数(套)二房1291070100三房01020463600四房00013118234总计129117204650118234
板块内住宅用地未来供应情况本项目周边3公里内未来住宅的供应量较为丰富，但能够形成直接竞争关系的项目不多星河湾项目规划总建筑面积：47万平米2006年3号公告南码头街道8街坊地块总建筑面积：万平米浦东新区2005年4号公告北蔡镇51街坊1宗地块本项目总建筑面积：8697平米海上国际花园规划总建筑面：约44万平米三林浦发绿城项目规划总建筑面积：万平米尚东国际名园规划总建筑面积：12万平米
市场分析结论1上海中高端商品住宅市场受到宏观经济的影响较小，并表现出良好的抗跌性上海市单价万以上级的中高端商品住宅年成交套数基本稳定，证明该市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。上海中高端商品住宅主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起2各板块成交分布逐步从传统市中心往中环方向延伸，龙华、古美、花木等板块在逐渐的崛起，尤其以新河湾和锦绣华城为代表的花木板块的尤其值得期待；稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型高档住宅区域成为未来集中供应区32009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。随着中高端居住区域的崛起，三房和四房将成为上海中高端商品住宅的绝对主力4预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态5总价在400万－500万的公寓成交比重一直高于其他，成为中高端公寓市场的中坚力量
6号地块项目定位契机的发现/项目地块基本认知项目地块主要指标占地总面积：88420平方米总地上建筑面积：127046平方米容积率：绿化率：55%建筑密度：建筑限高：80米项目地块现状图项目地块的东面是春溏河，与春溏河相邻的开放式主题公园贯穿整个锦绣华城社区，绿化带上设有南北高压走廊，对项目有一定得影响；地块的北面城市界面相对为弱，以厂房和早期建筑为主；南面为项目16街区，目前已完成全部开发；项目西面为待开发的5街区地块，以规划路为分割
6号地块项目定位契机发现/ 项目土地属性认知大陆家嘴金融区人民广场世纪公园张江高科园区世博会选址项目距离陆家嘴8公里，距离人民广场8公里；西部紧邻2010年世博会会址，东北面是世纪公园；整个锦绣华城项目，占地平方公里，地处内中环之间，三条景观道路杨高南路、高科西路、锦绣路界定在地块周边，构成便捷的交通网络；总体60%的绿化率意味着超过世纪公园倍的绿地面积，成为了浦东的又一块“绿肺”；项目临近诸多城市地标性区域，具备打造高端住宅的基础特质
6号地块项目定位契机的发现/项目轨道交通配套7号线轨道交通7号线，全长35公里，跨越苏州河、黄浦13号线江，北、南两端为居住区，并穿越长寿路、静安寺、淮海路、肇嘉浜路等市中心商业办公区域。它将与全市已建及规划中的14条轨道交通线连接，15座车站为两线以上换乘枢纽车站。未来交通规划轨道交通13号线工程是上海市城市轨道交通路网规划中的一条纵贯中心城区的“西北——东南”轴向的直径线，也是轨道交通路网中的一条重要的主干线。预计一期工程将在2012年建成。已规划的地铁十三号线在本项目周边设有2个站点
6号地块项目定位契机的发现/项目配套设施居住设施配套商业广场、商业街、乐购超市、邮局、银行、仁济医院等生活配套布局合理；昌邑小学和上南中学（东校）纷纷入住，提升区域教育资源商业服务配套乐购超市已入驻巴黎春天商业中心在建洲际酒店即将入驻各街区之间的中央景观带设计为锦绣华城公园，自然景观效果好，社区内景观以组团景观及人工水系为主。项目周边公共配套成熟，并得到进一步提升
6号地块项目定位契机的发现/项目土地规划认知锦绣华城分为19个街区，目前在售的是16和18街区，本项目是第六街区，位于整个项目的核心位置动迁房房为主售磬售磬公园纪售磬央座尾盘尾盘待开发区域，其中4、14街区目前在建
6号地块项目定位契机的发现/SWOT分析优势S劣势W•紧邻世纪公园板块，配套成熟•项目前期基本以普通公寓为主，•区域内三条轨道交通连接，距离站点距离固有认知已经成型SWOT分析较近•周边城市面貌一般，商业配套以•距离世博园区以及中心城区较近，可通过社区商业为主，业态等级较低对项目进行现状和未来预测分析两条跨江大桥、西藏南路隧道（在建）快•东侧绿化带上设有高压走廊速连接•东侧紧邻绿化走廊，具有景观资源•东面的世纪公园、联洋、碧云板块基本开机会发结束，后续供应缺乏•通过产品力的提升来吸引北部高端客•北侧紧邻星河湾项目，对未来区域的整体O户的引导拉升作用明显•通过营销方式建立6号地块的高度•世博会的举行将大幅改善周边区域的城市面貌•星河湾项目可能会造成高端客户视线的分•改变高端消费者对项目固有的威胁离认知，建立全新的项目认识上T存在一定难度
财务测算补充
德尔菲法定权重本次评估对房地产状况因素权重的确定，拟采用德尔菲法确定区位因素与个别因素的权重。德尔菲法，又称专家意见法。德尔菲法作为一种主观、定性的方法，不仅可以用于预测领域，也可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和具体指标的确定过程。专家名单房地产状况算术平细分因子因素均分于丹丹彭敖杰李信民付琦李振宇张烨王方敏汪琼自然环境 人文氛围 规划条件 交通便捷程度 区位因素权重聚集程度 商服设施配套 公共设施配套 社区景观环境 社区配套设施 建材标准 个别因素权物业形态 重户型设计 服务与管理 129
高层公寓价格评估估价对象市场比较价格评估表交易实例评估因素评估细分因素权重公寓高层仁恒河滨城香梅花园浦江印象自然环境人文氛围规划条件交通便捷程度区位因素聚集程度商服设施配套公共设施配套合计社区景观环境社区配套设施建材标准个别因素物业形态户型设计服务与管理合计营销专业竞争环境交易情况产品惯性品牌口碑合计交易日期修正100100100100参与计算权重30%40%30%典型季度成交价格/价格评估结果
类独栋别墅价格评估估价对象市场比较价格评估表评估因素评估细分因素权重类独栋别墅湾流域汤臣湖庭自然环境人文氛围规划条件交通便捷程度区位因素聚集程度商服设施配套公共设施配套合计社区景观环境社区配套设施建材标准个别因素物业形态户型设计服务与管理合计营销专业竞争环境交易情况产品惯性品牌口碑合计交易日期修正100100100参与计算权重30%70%典型季度成交价格/价格评估结果
方案一开发进度假设200920102011方总开发现金比例备注案面积流678910111212345678910112123456789out0%0%0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%100119100.一高层%0 %15%%%%%%%%%%%%%%纯高层产品2009年6月份开发投入启动，2010年8月份结束，共15个月。项目选择在2010年3月开盘，前三个月为项目强销期，按第一个月20%的比例去化，第二、第三个月按照15%的比例去化，2010年6月份以后进入项目去化持续期，每天去化约为1-2套。132
方案二开发进度假设200920102011方总开发现金比例备注案面积流678910111212345678910112123456789out0%0%0%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%88%高层%15%%%0 %%%%%%%%%%%%%%%二13%类独栋 方案二中，高层产品2009年9月份开发投入启动，2010年8月份结束，共12个月。类独栋2010年4月份开发投入启动，2010年11月份结束，共8个月。高层产品选择在2010年3月开盘，前三个月为项目强销期，按第一个月20%的比例去化，第二、第三个月按照15%的比例去化，若按套均150平米计算，每天去化约为4套，2010年6月份以后进入项目去化持续期，每天去化约为1~2套。类独栋选择在2011年2月份开盘，开盘当月去化20%，按照套均260平米计算，当月约去化11套，2010年3月份进入销售持续期。133
两方案收益对比分类方案1（高层公寓+类独栋）方案2（高层公寓）总成本（万元）124468132068总收入（万元）366982398738财务净现值（万元）内部收益率16%18%净现值收益242514266671134
案例部分星河湾项目仁恒河滨上海绿城项目保利林语溪长泰西郊别墅
