房地产开发与经营业的纳税评估.doc

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2004 年 7 月 前 言 房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占 有较大的比重。该行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂， 存在涉税问题多的特点。我市地税系统自 94 年建局以来,每年均对房地 产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税款明显高于其他行 业。2003 年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件 19 件，共补缴 税款 3 亿元;其中,房地产开发与经营业 15 件,占 79%,检查收入 亿, 占 83%.因此，该行业是税收管理的重点和难点行业之一。如何加强对 房地产开发与经营业的税收管理，有效规范房地产开发与经营业的纳 税行为，是我们工作的重点和研究的课题。 为了加强对房地产开发与经营业的税收管理，实施有效纳税评估， 我们在认真研究了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多 年对房地产开发与经营业税收管理的经验，编写了《纳税评估手册（房 地产开发与经营业）》。本手册的编写，体现了现代税收管理理念，对 提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要 意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束， 使之制度化、科学化。 本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、《会计制 度》、《会计准则》，结合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、 通俗易懂的原则编写。 本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发 与经营业的概念、纳税评估方法以及评估指标。手册从房地产开发与 经营业的行业特点入手，分析了三种不同环境下适用的不同评估方法， 分别从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估指标的产生过程、 适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法 规。希望此手册能成为广大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业 评估的工具。 由于编者水平有限，加之时间仓促，难免有不足之处，敬请指正。 北京市地方税务局 纳税评估处 目 录 前 言 ........................................................................................................................................1 第一章　综述 ....................................................................................................................................1 第一节 　基本概念 ..................................................................................................1 一、房地产相关概念 .........................................................................................1 二、房地产开发与经营业相关概念 .................................................................2 三、房地产开发与经营业的纳税评估 .............................................................3 第二节 　经营特点 ..................................................................................................3 一、经营概况 .....................................................................................................3 二、经营分类 .....................................................................................................3 三、经营流程 .....................................................................................................4 四、会计核算 .....................................................................................................7 五、应税特征 .....................................................................................................9 第二章 评估方法 ......................................................................................................................12 第一节 假设法 ......................................................................................................12 一、环境适用 ...................................................................................................12 二、具体应用 ...................................................................................................13 第二节 SPSS 应用法 ..........................................................................................18 一、环境适用 ...................................................................................................18 二、具体应用 ...................................................................................................19 第三节 系统预警法 ..............................................................................................21 一、环境适用 ...................................................................................................21 二、具体应用 ...................................................................................................22 第三章 评估指标.........................................................................................................................25 第一节 会计报表指标 ..........................................................................................25 一、指标基础 ...................................................................................................25 二、指标确定 ...................................................................................................28 三、指标附件 ..................................................................................................................41 第二节 纳税问题指标 ..........................................................................................66 一、指标基础 ...................................................................................................66 二、指标确定 ...................................................................................................71 三、指标附件 ...................................................................................................77 附录 法规政策 .........................................................................................................................101 附录一 营业税法规 ....................................................................................................................101 中华人民共和国营业税暂行条例 .................................................................101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 .................................................104 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法 ...110 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选） .113 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 .........................................................................................................................117 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执 行管理工作的通知 .........................................................................................119 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 .........................123 附录二 企业所得税法规 ...........................................................................................................128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 .........................................................128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 .........................................131 财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 .................141 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知 .............................142 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 .........................................................................................................................156 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 .....................158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选） .............162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选） .................164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得 税定率征收的暂行办法的通知（节选） .....................................................165 附录三 土地增值税法规 ...........................................................................................................168 中华人民共和国土地增值税暂行条例 .........................................................168 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 .........................................169 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 .....................................174 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的 通知 .................................................................................................................177 北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理 工作的通知 .....................................................................................................178 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 .........179 北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知 .........................................................................................................................181 附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规..............................................182 中华人民共和国房产税暂行条例 .................................................................182 北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正） .........184 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 ...............185 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城 市房地产税有关政策和征管问题的通知 .....................................................189 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 .........................................191 印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知 .........195 北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补 充通知 .............................................................................................................197 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产 税若干问题的通知 .........................................................................................197 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城 市房地产税有关政策和 征管问题的通知 ...................................................199 附录五 其他法规 .........................................................................................................................202 中华人民共和国城市房地产管理法 .............................................................202 城市房地产开发经营管理条例 .....................................................................212 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 .........................................218 北京市商品住宅销售价格构成 .....................................................................221 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 .....................................................222 北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定 .............................225 北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知 .............226 关于加强住宅工程质量管理的若干意见 .....................................................231 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 .....................................234 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 .....................237 第一章　综述 第一节 　基本概念 一、房地产相关概念 （一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不 能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其 他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态 进行征税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届 三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征 的遗产税的有关房地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在 房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、 企业所得税等。 （二）房地产市场 房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市 场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让 三种方式；房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向 流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、 典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经 营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指 以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用。 （三）房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、 管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪 业、房地产管理业（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言， 还包括建筑业的房地产建设部分。 从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入 20 世纪 90 年代以来，房地产 � 国税发[1993]149 号《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》 � 根据国家标准行业，我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。 业得以迅速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福 利性住房制度为商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地 使用制度为通过协议、招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用 制度；第三，改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的 房地产综合开发方式。1991 年 3 月和 1994 年 7 月，国务院分别颁布了《城市房 屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国房地产 业走上了法制轨道，1998 年 8 月，全国人大再次修订了《中华人民共和国土地管 理法》，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 （一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发 展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主 要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组 成部分。 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划 法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国 城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地 下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指 对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行 配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化 设施的协调发展，提高城市的整体功能。 （二）与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产 开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委 托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施 工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将 建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点： 一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业 税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营 业税。 2、与“房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈 利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物 业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设 性意见。 二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后， 由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人 代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是 由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发 企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企 业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入 应按相应的税目、税率纳税。 三、房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的 相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期 间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定， 并对一般涉税问题进行处理的工作过程。 第二节 　经营特点 一、经营概况 截止 2003 年底，我市共有房地产开发与经营业 3836 户，占我市地税征管户 数 374398 户的 1%，2003 年 1-12 月纳税总额 10 亿元，占同期我市地方税收总额 565 亿元的 17%，其中营业税纳税总额 7 亿元，占同期我市地方税收总额 亿 元的 26%。 根据北京市房地产信息网数据显示， 2003 年 1-12 月，我市商品房预售面积 总计 1350 万 m2，预售金额总计 864 亿元，预售均价 6398 元/ m2，经济适用房预 售面积总计 393 万 m2，预售金额总计 115 亿元，预售均价 2917 元/ m2。 二、经营分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个 层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建 设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开 发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品 为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业 同时从事两个层次的开发。 � 指实现“三通一平”（水通、电通、路通、场地平整）或“七通一平”（给水、排水、供电、 供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的土地。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改 造（旧区再开发）两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩 展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改 造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要 工作内容分别是： 3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、 别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 三、经营流程 经营特点： 1、投资量大，投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单项工程 新区开发 征用土地 基础设施建设 房屋开发 旧城改造 拆迁安置 建筑地块改造 房屋开发 通过“三通一平”或“七通一平”， 将“生地”变成“熟地” 对原有的道路、管网等配套设施增 容、更换、重新布线、调整走向等 一 个 层 次 的 开 发 房 屋 （ 含 土 地 使 用 权 ） 两 个 层 次 的 开 发 第 一 层 次 土 地 拍卖、招标、协议 第 二 层 次 房 屋 （ 含 土 地 使 用 权 ） 外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从立项、规划、 征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨 过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计，2002 年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金 （含按揭贷款）占全部开发建设资金比例达 50%左右，拖欠占用施工企业资金占 比 22%，平均资产负债率为 72%，比工业企业高出 16 个百分点。 3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环 卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道 的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 进入 90 年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装 业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 运作流程： 房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分为开发建设和租售 管理两大阶段。其中，开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、 施工建设三个时期，前期工作包括立项（取得项目审批书）、规划设计、取得土地 使用权、施工准备等若干环节，主要审批事项集中在这些环节，有关审批管理流 程见下图（该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个别程序可能存在一定差 异，仅供参考）： 城市房地产开发项目审批管理流程 租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售 房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建 房中的分房等。 四、会计核算 房地产开发与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开 发企业财务制度》，其会计科目的设置有别于《企业会计制度》 具体差异如下表所示： 房地产开发企业会计制度 企业会计制度 短期投资跌价准备 应收股利、应收利息 应收补贴款 采购保管费 库存材料 原材料 库存设备 自制半成品 开发产品 库存商品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 存货跌价准备 长期投资减值准备 委托贷款 固定资产减值准备 工程物资 固定资产购建支出 在建工程 在建工程减值准备 无形资产减值准备 递延资产 长期待摊费用 应付利润 应付股利 预计负债 专项应付款 开发成本 生产成本 开发间接费用 经营收入 主营业务收入 经营成本 主营业务成本 经营税金及附加 主营业务税金及附加 销售费用 营业费用 补贴收入 以前年度损益调整 五、 应税特征 （一）应税税种 房地产开发与经营业共涉及 13 项税费（12 个税种、1 项涉税费用），分别 为： 1. 营业税 2. 城市维护建设税（外资企业不征） 3. 教育费附加（外资企业不征） 4. 企业所得税 5. 外商投资企业所得税 6. 个人所得税 7. 房产税（外资企业为城市房地产税） 8. 城镇土地使用税（外资企业为土地使用费） 9. 车船使用税（外资企业为车船使用牌照税） 10. 印花税 11. 契税 12. 耕地占用税 13. 土地增值税 其中，外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围，契税由财政部门征 收，其余均属于地方税务机关征管范围。 （二）经营与纳税的关系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少，主要涉税事项和涉税环节集中在租 售期，具体情况见下表： � 指现行税费，固定资产投资方向调节税已于 2001 年 1 月 1 日停征。 除外商投资企业所得税外，外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数，包括城市房地产税、 车牌税、土地使用费。 � 从 2000 年 1 月 1 日起，新办企业的企业所得税在国税缴纳。 阶段 经营环节 影响税种 备 注 契税 由财政部门征收取得土地使用 权 耕地占用税 委托施工 印花税 自营工程 个人所得税 开 发 建 设 期 销售期房 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 销售房屋 转让土地使用权 营业税 （城建税、教育费附加） 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 营业税按“销售不动产”和“转 让无形资产”税目，如果所 销售房屋为自营工程，还涉 及“建筑业”税目，但与“销 售不动产”的计税依据不同 （见税收政策部分） 出租房屋或土地 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 房产税（城市房地产税） 土地使用税（费） 印花税 营业税按“服务业—租赁业” 税目 自用房屋或土地 房产税（城市房地产税） 土地使用税（费） 赠与房屋或土地 视同销售不动产 代收费用 营业税 （城建税、教育费附加） 代收费用手续费合并营 业收入计税 房屋抵押贷款 以房抵债时按销售不动产 纳税 对所建房屋兼营 物业管理以及餐 饮、娱乐等服务 营业税 （城建税、教育费附加） 企业所得税 个人所得税 营业税按“服务业”税目，适 用相应的税率 租 售 管 理 期 股利分配 个人所得税 个人股东所得股利按股息、 红利所得计税 （三）营业税税目及涉税事项 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示： 税目 税率 涉税事项 销售不动产 5% 销售房屋及配套设施； 售房中的代收款项 售房违约金； 房屋赠与； 以房抵债或以房换房； 合作建房； 转让在建项目（已进入建筑物施工阶段）  转让无形资产 5% 转让土地使用权； 赠与土地使用权； 转让在建项目（已完成或正在进行土地前 期开发，尚未进入施工阶段）�； 转让其他无形资产 建筑业 3% 销售自营工程所建房屋； 代建工程 租赁业 5% 出租房屋、土地； 出租其他固定资产 其 他 服 务 业 5% 兼营物业管理收入； 物业管理代收款项； 兼营房地产咨询业； 将企业或企业部分资产出包、租赁收取的 承包费、租赁费 服 务 业 餐饮业 5% 兼营饮食业收入 娱 乐 业 5%—20 % 兼营娱乐业收入 � 财税[2003]16 号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第七款。 � 财税[2003]16 号《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第六款。 第二章 评估方法 本章从不同的角度分析了不同时期应采取的评估方法。由于目前房地产行业 的评估数据以及相关的配套工作不够完善，方法的科学性与可操作性还需在今后 的实际工作中进一步完善。 第一节 假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设，利用其提供的会 计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明，然后再 对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料不充分 1、政府职能部门间数据、资料未实现共享，比如目前房地产开发与经营业密切相 关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数据共享。 2、纳税人申报方式多种多样，系统数据处理难度较大。 （二）系统功能未完善 税务综合服务管理系统刚刚开通，其强大的数据容纳系统、数据处理系统有 待于进一步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较复杂、效率较低，约谈和评估工作分工较为模糊。 二、具体应用 （一）纳税情况对比 1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目，判定该公司经营情况。 2、确定主要经营收入来源以及其他情况。 3、纵向对比纳税情况。 （二）经营情况假设 1、销售不动产收入。 提供劳务收入。 2、房产原值。 3、个人最高收入数及税率、人次。 4、重大事项变更。 （三）涉税信息提取 1、该公司财务会计报表： � 资产负债表、利润表、现金流量表。 � 报表附注。 2、内部控制制度： � 财务制度。 � 工资制度。 � 销售制度。 3、公众媒介。 （四）纳税情况证明 1、营业税按年度汇总证明。 2、个人所得税税率、收入证明。 3、城市房地产税分年度证明。 4、土地增值税汇总证明。 （五）假设疑点提出 1、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳 税情况中未反映，假设涉税疑点： �　董事会成员高薪。 � 员工其他福利。 �　在纳税情况税目中未反映出的收入。 �　建筑物开始使用。 �　不符合土地增值税免税标准。 2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息，但纳 税情况中未足额反映，假设涉税疑点： 3、用评估指标分析，提出新的假设： �　假设交易事项疑点。 �　假设科目疑点。 （六）完成《纳税评估意见书》。 1、涉税疑点。 2、重点检查科目重点。 3、检查交易事项。 （七）评估流程图（如图所示）： “假设法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 销售不动产收入 提供劳务收入 年度纳税情况 2 房产原值 2、假设 个人收入数及税率、人次 重大事项变更 4、 资产负债表 销售不动产收入 财务报表 现金流量表 提供劳务收入 涉税疑点 利润表 房产原值 重点检查科目 报表附注 信息 假设“涉税疑点” 财务制度 个人收入情况 重点检查交易事项 内部控制制度 工资制度 重大事项变更 销售制度 公众媒介 假设交易事项疑点 评估指标 假设科目疑点 1、纵向对比、 分析 3、提取有 效信息 证 明 5、指标 分析 6、完成《纳税 评估意见书》 第二节 SPSS 应用法 SPSS 应用法即是通过 SPSS 软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能 部门取得数据、资料，用评估指标进行处理，筛选出有涉税疑点的纳税人的评估 方法。 一、环境适用 （一）基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享，比如评估人员可以通过已实现 共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目 销售等必须的情况。 2、较多纳税人实现网上申报。 （二）系统功能未完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，但数据处理系统有待于进一 步开发、利用。 这种环境下，纳税评估较简化、效率较高，约谈和评估工作分工较为清晰。 二、具体应用 （一）评估工作 1、专职评估人员利用新系统中评估模块，选择评估指标对纳税情况和财务报表 数据分析。 2、专职评估人员利用 SPSS 软件，结合评估指标分析结果，收集“房地产信息网 站”提供的详细销售情况对比分析。 3、专职评估人员通过外网收集相关资料。 4、制作评估意见书： � 企业基本情况 � 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 � 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、 销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起 始时间。 � 假设涉税科目 � 假设涉税事项 5、审批评估工作： � 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 � 转入约谈部门或退回评估部门。 （二）约谈工作 1、根据评估意见书进行预案： � 制作约谈通知书。 � 准备提供资料清单。 � 准备约谈内容。 2、约谈： � 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 � 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 � 宣传税法。 � 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理： � 排除假设案件、入库案件： � 案件报告。 � 案件审批。 � 案件归档。 � 不能排除假设案件： � 制作案源评估意见书。 � 交业务部门审批下发检查。 （三）评估流程图（如图所示）： “SPSS 应用法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 纳税情况 评估模块 综合服务管理信息系统 财务报表 SPSS 企业基本情况 房地产信息网 销售信息 评估意见书 评估环节 假设涉税科目 公众网 项目信息 假设涉税事项 审 批 审批 案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查 第三节 系统预警法 系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估预警模块对每 期纳税人提供的纳税情况、财务报表，以及政府间共享信息，按照系统自有的程 序（评估指标）进行处理，自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事 项、会计科目的评估方法。 一、环境适用 （一）基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料实现共享，比如评估预警模块可以在一定的时 点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目 进展、项目销售等必须的情况。 2、纳税人实现网上申报。 （二）系统功能较完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据，同时通过评估预警模块自动 处理数据，按一定要求筛选出纳税人。 这种环境下，纳税评估得到简化、效率得到优化，约谈和评估工作分工清晰。 二、具体应用 （一）评估工作 1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。 2、专职评估人员通过外网收集相关资料。 3、制作评估意见书： � 企业基本情况 � 企业概况：注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 � 企业经营情况：项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、 销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、 出租起始时间。 � 假设涉税科目 � 假设涉税事项 4、审批评估工作： � 由评估主管部门按照评估规程，逐项对比。 � 转入约谈部门或退回评估部门。 （二）约谈工作 1、根据评估意见书进行预案： � 制作约谈通知书。 � 准备提供资料清单。 � 准备约谈内容。 2、约谈： � 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 � 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 � 宣传税法。 � 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理： � 排除假设案件、入库案件： � 案件报告。 � 案件审批。 � 案件归档。 � 不能排除假设案件： � 制作案源评估意见书。 � 交业务部门审批下发检查。 （三）评估流程图（如图所示） “系统预警法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 网上申报 企业基本情况 税务综合服务管理信息系统 评估预警模块 评估意见书 评估环节 假设涉税科目 政府共享 假设涉税事项 审 批 审批 案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查 第三章 评估指标 本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面， 分析、总结出房地产开发与经营业纳税评估指标，主要用于引导纳税评估工作，避 免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。 第一节 会计报表指标 会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系，结合税收法规政策，建 立测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。 一、指标基础 （一）依据 1、数据、资料来源较为丰富、准确。 通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程，其销售数据都在房地产交易所备案， 可以通过房地产信息网（）提取及时的销售信息。 2、财务数据较为专业。 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发[2003]121 号等规定的出台，约束小企业介入房地产市场的开发；大中型企业具有专业的财务 人员以及机构，各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。 检查通常涉及的税种为：营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或 房产税、土地增值税。 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； 个人所得税：报销发票、产品视同销售； 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。 （二）切入点 提供 约束 规范 会计科目 税 法 资产负债表 利润表 现 金流量表 纳 税 人 会计准则 会计制度 会计科目 评 估 指 标 营业税 城建税 教育费附加 收 入 土地增值税 印花税 成本、费用 个人所得税 企业所得税 1、检查通常涉及的税种具体表现为： � 营业税：欠缴、视同销售，混淆收入科目，混淆税目； � 企业所得税：欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间，混淆收入科目； � 个人所得税：报销发票、产品视同销售 � 城市房地产税或房产税：房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。 2、在评估环节可能解决的问题： � 营业税：欠缴、视同销售； � 企业所得税：欠缴、视同销售、费用混列期间； � 个人所得税：产品视同销售 � 城市房地产税或房产税：房产自用 3、《征管法》第二十五条规定： 纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确 定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，保送纳税申报表、财务会计报表以及 税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。 4、财务会计报表较为准确。 财务会计报表间数据有相互制约关系。 5、大中型企业都能实现网上申报。 6、纳税人通常提供、披露的是审计报告或财务报表， 审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。 7、纳税人作帐趋于完整、规范。 综上所述，资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的 来源。 二、指标确定 资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系：资产负债表，静态 的报表，反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况；现金流 量表，动态的报表，反映一个企业在一个经营周期内现金的流量;利润表反映企业在 一定时期内利润（亏损）的情况；报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需 要说明的事项。依据《2001 企业会计制度》、《2001 会计准则》和《2001 年企业 会计制度会计报表附注》。 （一）收入指标 收入的确认，涉及到营业税、企业所得税等等，是房地产开发与经营业最为关心的 问题。 1、目的：主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。 2、完整模型： 主营业务收入 +（预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款—— 定金 销售商品、提供劳务收到的现金 3、建立房地产收入指标 3-1、指标 3-2，如下： � 指标 3-1，按会计制度确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在前期已 确认收入。 � 指标 3-2，按税法确认收入，即当期收到前期发生的“应收帐款”，在当期已确认 收入。 4、对比结果，反映： �　可能存在的问题。 �　可能涉及的税种。 �　可能涉及需要进一步核实的情况。 5、该指标不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务 以及其他换取非货币资产的情形。 6、灵活应用：如果“定金”直接记入预收帐款，则没有“其他应付款-定金”；可以将 企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款”确认收入的方式，了解企业对于“定金”、 “认购金”的记帐科目。 +本期销售商品、提供劳务收到的现金 +本期收到前期的应收帐款 +本期收到前期的应收票据 +本期的预收帐款 —本期因销售退回而支付的现金 +本期收回前期核销的坏帐损失 （二）营业税指标： 1、目的：通过指标 3 分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比，初步 核实营业税缴纳的情况。 2、建立模型： （1）指标 4：确认收入指标≥1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到 的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款 ——定金】* 5% 申报缴纳营业税 （2）指标 5-1、5-2：确认收入指标≤1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳 务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 — 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收 回的“应收帐款”—当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5% 申报缴纳营业税 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资 产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿 债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当 年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况 进行对比。 （三）城建税指标 1、目的：通过指标 3 分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比，初步 核实内资企业城建税缴纳的情况。 2、建立模型： （1）　指标 13-1：确认收入指标 3≥1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳 务收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款 ——定金】* 5%*7%1 1《 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第四条规定：纳税人所在地在市区的，税率为百分之七； 　　纳税人所在地在县城、镇的，税率为百分之五； 　　纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为百分之一。 申报缴纳城建税 （2）　指标 13-2、13-3：确认收入指标 3≤1 的情况，即确认收入大于“销售商品、 提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 — 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收 回的“应收帐款”—当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*7% 申报缴纳城建税 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资 产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿 债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当 年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 （四）教育费附加指标： 1、目的：通过指标 3 分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加对比， 初步核实内资企业教育费附加缴纳的情况。 2、建立模型： （1）指标 14-1：确认收入指标 3≥1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务 收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款 ——定金】* 5%*3% 申报缴纳教育费附加 （2）指标 14-2、14-3：确认收入指标 3≤1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提 供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 — 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收 回的“应收帐款”—当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*3% 申报缴纳教育费附加 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资 产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿 债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当 年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况 进行对比。 （五）企业所得税指标 1、目的：通过指标 3 分析后，选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税对比， 初步核实按纯益率征收企业所得税企业的企业所得税缴纳情况。 2、建立模型： （1）指标 15-1：确认收入指标 3≥1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务 收到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款 ——定金】* 5%*5%2 申报缴纳企业所得税 （2）指标 15-2、15-3：确认收入指标≤1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供 劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 — 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收 回的“应收帐款”—当期收到前期发生的“应收帐款”】* 5%*5% 申报缴纳企业所得税 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资 产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿 债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当 年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况 进行对比。 2京地税企[1999]398 号《关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知》规定：对施工房地产开发企业 从建筑安装行业中分离出来，单独核定纯益率为 3％—5％。 目前：2003 年 12 月 31 日前一般为 3%，2004 年 1 月 1 日起一般为 5%。 （六）土地增值税指标 1、目的：通过指标 3 分析后，选取金额较大的数和申报预缴的土地增值税对比， 初步核实单一开发公寓、别墅、商业、写字楼的企业土地增值税缴纳情况。 2、建立模型： （1）指标 16：确认收入指标 3≥1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提供劳务收 到的现金” 【主营业务收入+ （预收帐款期末余额 — 预收帐款期初余额）+ 其他应付帐款 ——定金】*1%3 申报预缴土地增值税 （2）指标 16-2、16-3：确认收入指标 3≤1 的情况，即确认收入大于“销售商品、提 供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 — 本期收回前期核销的坏帐准备 + 当期未收 回的“应收帐款”—当期收到前期发生的“应收帐款”】* 1% 申报预缴土地增值税 3京地税地[2003]73 号《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》规定：2003 年 1 月 1 日以后发生预缴 土地增值税税款的行为，一律按新政策 1%的的预征率预缴税款，包括检查发现以前年度应该预缴税款的项目。 京地税地〔2003〕653 号《关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知》规定：对纳税人预售除公寓 和别墅以外的非普通标准住宅，暂停按预售收入的 1%比例预征土地增值税；对于纳税人预售公寓、别墅，预 征比例由原来的 1%调整为 %。 3、注意：当企业有增值税纳税项目时，需灵活应用，应从报表附注中了解企业资 产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额，并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题：将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿 债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用：如果以前年度有滞纳税款的行为，应结合审计报告的内容，减去当 年缴纳以前年度的税款金额；可以将企业的整个销售过程的年度情况 进行对比。 （七）成本指标 成本的确认涉及到视同销售的情况、所得税成本扣除期间问题。 1、税法对视同销售的规定： （1）营业税：价格偏低、单位将不动产无偿赠与他人。 （2）企业所得税：企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机 构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，房地产企业还有将 开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者、以开发产品抵偿债务、以开发产 品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。 2、指标 6： （1）比率 A：收入与成本的对比： � 模型 利润表“主营业务收入” 利润表“主营业务成本” � 目的：初步解决视同销售和混乱成本期间的情况。 � 局限性：仅适用视同销售金额较大和混乱成本期间严重时的情况。 （2）比率 B：比率 A 与行业折扣对比指标： � 模型 较小比率 A 行业折扣 较大比率 A � 目的：初步解决视同销售、低价销售的情况。目前房地产企业的最低折扣率约 为 折。 � 局限性：行业折扣不容易掌握，且适用单一品种销售。 3、指标 7：主营业务成本与当期发出存货的对比。 （1）介绍“存货”、“固定资产”在报表及报表附注中的反映。 （2）模型： 利润表“主营业务成本” 资产负债表本期“存货”—上期“存货”+ 报表附注“本期存货增加” （3）注意：如果企业销售的是“固定资产”，则将固定资产数带入比较，如果混合则 加入固定资产。 （4）目的：判定视同销售的情况。 （5）对比结果，反映： � 可能存在的问题。 � 可能涉及的税种。 � 可能涉及需要进一步核实的情况。 （6） 局限性：适用与商品流通企业和房地产企业。 4、指标 8：静态、动态报表与当期发出存货的对比 结合相关科目，现金流量表、资产负债表与当期发出存货的对比，一种动态分 析。 （1）介绍现金流量表中“购买商品、接受劳务支付的现金”。 （2）模型： � 指标 8-1 资产负债表上期“存货”—本期“存货” +现金流量表“购买商品、接受劳务支付 的现金”+本期“应付帐款”—上期“应付帐款” + 支付本期发生的“应付帐款” + 上期 “预付帐款”—本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货” � 指标 8-2：适用于上期没有“应付帐款”余额 （资产负债表上期“存货”—本期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支 付的现金”+上期“预付帐款”—本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货” � 指标 8-3：适用于本期没有“应付帐款”余额 （资产负债表上期“存货”—本期“存货”）+现金流量表“购买商品、接受劳务支 付的现金”—上期“应付帐款” + 上期“预付帐款”—本期“预付帐款” 报表附注“当期发出存货” （3）注意：如果企业发生的是“应付票据”，则将“应付票据”数带入比较，如果混合 则加入“应付票据”。 （4）目的：判定视同销售的情况。 （5）对比结果，反映： � 可能存在的问题。 � 可能涉及的税种。 � 可能涉及需要进一步核实的情况。 （6）局限性：需要配合“应付帐款”明细帐，麻烦。 （八）收入费用指标 1、模型： 比率 1=（管理费用 / 主营业务收入）*100% 比率 2=（营业费用 / 主营业务收入）*100% 差额 1=绝对值（上期比率 1—本期比率 1） 差额 2=绝对值（上期比率 2—本期比率 2） 2、目的：发现混淆费用期间，固定资产改造等。 3、涉及到企业所得税、城市房地产税或房产税。 严格按照会计制度、会计准则要求深刻理解资产负债表、现金流量表、利润表 以及之间的内在联系，包括报表中的每一个数据的来源，以及 2001 年会计制度要 求在报表附注中所必须披露的内容。通过分析、论证共列示房地产开发经营业有关 的 10 项指标，其中 6 项收入指标、3 项成本指标、1 项收入费用指标。每一项指标 包含：“适用范围”、“目的”、“可能涉及税种”、“会计科目”以及“指标应用”等。 （九）评估指标特点 1、有科学依据，指标来源于资产负债表、利润表、现金流量表三者与税收的联系； 2、可操作性，数据主要来源于资产负债表、利润表和现金流量表； 3、简单易行，用 EXCEL 表的形式完成，包含“计算公式”、“结果分析”、“涉及重点 检查科目”。 （十）评估指标作用 1、可为重点涉税疑点评估提供突破口； 2、可为有针对性重点科目评估提供依据； 3、可为检查重点涉税事项、会计科目提供参考； 4、可为规范评估、检查发挥一定的作用。 ※ 本节内所涉及到的指标内容与具体运用见附件一。 ※ 三、指标附件 附件一： 房地产开发与经营业指标评估操作流程 一、当收入指标 3>1 1、营业税：采用指标 4； 2、城建税：内资企业，采用指标 13-1； 3、教育费附加：内资企业，采用指标 14-1； 4、企业所得税：纯益率征收，采用指标 15-1； 5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，采用指标 16-1。 二、当收入指标 3<1 1、营业税：按会计确认“应收帐款”，采用指标 5-1； 按税法确认“应收帐款”，采用指标 5-1； 2、城建税：内资企业，按会计确认“应收帐款”，采用指标 13-2； 内资企业，按税法确认“应收帐款”，采用指标 13-3； 3、教育费附加：内资企业，按会计确认“应收帐款”，采用指标 14-2； 内资企业，按税法确认“应收帐款”，采用指标 14-3； 4、企业所得税：纯益率征收，按会计确认“应收帐款”，采用指标 15-2； 纯益率征收，按税法确认“应收帐款”，采用指标 15-3； 5、土地增值税：单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按会计确认“应收帐 款”，采用指标 16-2； 单一开发公寓、别墅、商业、写字楼企业，按税法确认“应收帐 款”，采用指标 16-3。 三、成本指标： 1、视同销售和混乱成本期间，宏观分析，采用指标 6； 2、视同销售，采用指标 7； 3、视同销售，微观分析，采用指标 8-1、指标 8-2、指标 8-3。 四、收入费用指标 混淆费用期间、固定资产改造，采用指标 11-1、指标 11-2。 附件二： 指标 指标 3-1 通过利润表、资产负债表、现金流量表，分析当期确认的收入数与实际收到现 金的差异。 本年度 上年度 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 　 　 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷 方余额 　 　 　 　 　 加上:其他应付帐款----定金 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷 方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到 的现金” 　 　 　 　 　 加上:现金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　 收到的经营收入 　 　 比率=确认的收入 / 收到的经营收入 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于:房地产企业，但应收帐款按会计制度确认收入。 需要配合报表附注中的应收帐款或者“应收帐款”明细帐。 1、如果>1，即表示该企业当期确认的收入数大于收到的经营现金。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。 �、如果有收回以前年度已计提的坏帐准备，该指标不能确定，但可能涉及到企业所得税问题。 �、还应检查是否存在自用、其他视同销售的行为发生。可能还涉及企业所得税、营业税、个人所 得税、房产税等。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小等于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。 �、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。 可能涉及到企业所得税问题。 �、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债 务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所 得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。 �、发现以上都不是，则企业帐务处理存在疑点。 2、如果=1，即表示该企业当期确认的收入数等于收到的经营现金。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 �、企业有收回以前年度已计提的坏帐准备，则该指标不能确定。但可能涉及到企业所得税问题。 �、如果没有收回以前年度已计提的坏帐准备，则企业帐务处理存在疑点。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额等于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。如果没有自用、 其他视同销售的行为发生，以及收回以前年度已计提的坏帐准备已记入当期应纳税所得额，则可能合理。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款” 金额。 �、通过报表附注中的固定资产增加项，检查自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。注意是否 企业直接将成本转为固定资产，可能涉及到企业所得税、房产税。 �、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿 债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。同时注意营业税、企业所得税、个人所得税的检查。 �、以上都不是，则企业帐务处理存在疑点。 3、如果<1，即表示该企业当期确认的收入数小于收到的经营现金。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。如果企业没有 收回以前年度已计提的坏帐准备，则企业帐务处理存在疑点。涉及到企业所得税检查。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额等于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。如果企业没有 收回以前年度已计提的坏帐准备，则企业帐务处理存在疑点。涉及到企业所得税检查。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。如果企业有捐 赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为发生，则 该指标不能确定。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税的检查。 指标 3-2 通过利润表、资产负债表、现金流量表，分析当期确认的收入数与实际收到现金 的差异。 本年度 上年度 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 　 　 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷 方余额 　 　 　 　 　 加上:其他应付帐款----定金 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷 方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到 的现金” 　 　 　 　 　 加上:现金流量表中“收到的租金” 　 　 　 　 　 　 收到的经营收入 　 　 比率=确认的收入 / 收到的经营收入 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于:房地产企业，按实际取得款项确认收入 需要配合报表附注中的应收帐款或者“应收帐款”明细帐。 1、如果>1，即表示该企业当期确认的收入数大于收到的经营现金。可能与实际一致。 �、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。 可能涉及到企业所得税问题。如是房地产企业也可以通过企业提供的办公地点来分析。 �、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债 务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所 得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。 �、发现以上都不是，则企业帐务处理可能与实际一 致。 2、如果=1，即表示该企业当期确认的收入数等于收到的经营现金。 �、通过报表附注中的固定资产增加项，检查是否存在自用行为，看是否有在建工程转入行为发生。 可能涉及到企业所得税问题。如是房地产企业也可以通过企业提供的办公地点来分析。 �、通过“固定资产”、“在建工程”等科目明细，检查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债 务、对外投资、换取非现金资产等视同销售行为。可能涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、通过报表附注“应收帐款”的披露，发现收回以前年度已计提的坏帐准备，可能涉及到企业所 得税问题。如果没有视同销售的行为发生，则企业帐务处理存在疑点。 �、发现以上都不是，则企业帐务处理可能与实际一 致。 3、如果<1，即表示该企业当期确认的收入数小于销售商品、提供劳务收到的现金。 �、如果企业发生收回前期核销的坏帐损失，可能帐务处理与实际一致，但企业所得税可能少记收入。 �、注意是否有前两种情况中的现象发生，在此不作列举。 �、以上不是，则需要进一步核对企业的企业所得税、营业税。 指标 4 通过当期确认的收入与计提的营业税之间的对比。 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交营业税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=确认的收入*5% / 报表附注中应交税金 中本期应交营业税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于指标 3 中>1 的情况 1、如果>1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的 无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。 2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计 提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。 3、如果<1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企 业帐务处理存在疑点；有的情况，｛【利润表中“主营业务收入” — （资产负债表中 “预收帐款”期初贷方余额 — “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收 入】/报表附注中应交税金—本期应交营业税｝=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。 指标 5—1 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与计提的营业税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 减去:当期收到前期发生的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 营业收入的收入*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交营业税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5% / 报表附注中应交税金中 本期应交营业税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在前期已确认收入。 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5% /报表附注中应交税金中本期应交营业税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 5—2 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与计提的营业税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 营业收入的收入*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交营业税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5% / 报表附注中应交税金中 本期应交营业税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适合指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在当期确认收入。 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%/报表附注中应交税金中本期应交营业税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5% /报表附注中应交税金中本期应交营业税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 6 通过当期确认的销售收入与销售成本的对比。 　 　 　 　 　 本年度 上年度 利润表中本期“主营业务收入” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 利润表中本期“主营业务成本” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率 A=利润表中本期“主营业务收入”/ 利润表中本期“主 营业务成本” #DIV/0! #DIV/0! 　 　 　 　 　 　 　 比率 B=（比率较小的 A/比率较大的 A）*100% #DIV/0! 　 需要配合报表附注中的应收帐款或者“应收帐款”明细帐。 指标 B 仅适用房地产项目公司。 比率 A≦1，或者低于均价，可能存在捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换 取非现金资产等视同销售行为发生的情况。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 注：1、如果企业销售的房屋为固定资产科目，上述指标以如果企业销售的房屋为固定资产科目计算， 同时考虑在记入固定资产时，是否在当期记入应纳税所 得额。 2、如果企业销售的房屋为存货科目，上述指标中的以存货科目计算。 当企业有视同销售的行为发生时，收到的现金就少，而应该确认的收入偏大。 比率 B�95%，该指标可能与实际相符。 比率 B<95%，可能有员工福利或员工奖励的情况发生，或者关联企业低价销售以及非货币性交易发生 的可能.涉及到营业税、企业所得税、个人所得税 问题。 指标 7 通过实际销售成本与当期发出存货的对比。 　 　 　 　 　 本年度 上年度 利润表中主营业务成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 资产负债表中存货期末余额 　 　 　 　 　 　 减去:存货期初余额 　 　 　 　 　 　 加上:报表附注中存货跌价准备 　 　 　 　 　 　 加上: 报表附注中当期存货取得 金额 　 　 　 　 　 　 发出存货 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=利润表中主营业务成本 / 发出存货 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 需要配合报表附注中的"存货"或者“存货”明 细帐。 适用于商品流通企业以及房地产企业。 1、如果>1，企业帐务处理存在疑点。可能为了将其他年度成本在本年度列支。 2、如果=1，企业帐务可能与实际一致。 3、如果<1，企业可能存在视同销售的行为发生，涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 注：如果企业销售的商品为企业固定资产，上述指标以固定资产科目计算。 指标 8—1 通过静态、动态报表对发出存货的对比。 　 　 　 　 　 本年度 上年度 资产负债表中存货期初余额 　 　 　 　 　 　 减去: 存货期末余额 　 　 　 　 　 　 加上:现金流量表中“购买商品、接受劳务支 付的现金” 　 　 　 　 　 　 加上:应付帐款期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去: 应付帐款期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 加上:支付本期发生应付帐款 　 　 　 　 　 　 减去: 本期发生的应付帐款 　 　 　 　 　 　 加上:资产负债表中预付帐款期初借方余额 　 　 　 　 　 　 减去: 预付帐款期末借方余额 　 　 　 　 　 　 发出存货 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 比率=发出存货 / 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 需要配合报表附注中的"存货"、“应付帐款”或者“存货”、“应付帐款”明细帐。 适用于指标 7≠ 1 的情况。 如果>1， 指标 7>1，企业帐务处理有疑点； 指标 7<1，企业还有其他的视同销售项目。 如果=1，按指标 7 分析。 如果<1，按指标 7 分析。 注：如果企业销售的商品为企业固定资产，上述指标以固定资产科目计算。 指标 8—2 通过静态、动态报表对发出存货的对比。 　 　 　 　 　 本年度 上年度 资产负债表中存货期初余额 　 　 　 　 　 　 减去: 存货期末余额 　 　 　 　 　 　 加上:现金流量表中“购买商品、接受劳务支 付的现金” 　 　 　 　 　 　 加上:资产负债表中预付帐款期初借方余额 　 　 　 　 　 　 减去: 预付帐款期末借方余额 　 　 　 　 　 　 发出存货 　 　 #REF! #REF! 　 　 　 　 　 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 比率=发出存货 / 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 #REF! #REF! 适用于当企业的“应付帐款”、“应付票据”期初没有贷方余额时 如果>1， 指标 7>1，企业帐务处理有疑点； 指标 7<1，企业还有其他的视同销售项目。 如果=1，按指标 7 分析。 如果<1，按指标 7 分析。 注：如果企业销售的商品为企业固定资产，上述指标以固定资产科目计算。 指标 8—3 当企业没有应付帐款期末贷方余额时 　 　 　 　 　 本年度 上年度 资产负债表中存货期初余额 　 　 　 　 　 　 减去: 存货期末余额 　 　 　 　 　 　 加上:现金流量表中“购买商品、接受劳务支 付的现金” 　 　 　 　 　 　 减去: 应付帐款期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 加上:资产负债表中预付帐款期初借方余额 　 　 　 　 　 　 减去: 预付帐款期末借方余额 　 　 　 　 　 　 发出存货 　 　 #REF! #REF! 　 　 　 　 　 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 比率=发出存货 / 报表附注中当期发出存货 　 　 　 　 #REF! #REF! 适用于企业“应付帐款” 、“应付票据”没有期末贷方余额时 如果>1， 指标 7>1，企业帐务处理有疑点； 指标 7<1，企业还有其他的视同销售项目。 如果=1，按指标 7 分析。 如果<1，按指标 7 分析。 注：如果企业销售的商品为企业固定资产，上述指标以固定资产科目计算。 指标 11—1 收入费用对比 本年度 上年度 利润表中“管理费用” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率 1=“管理费用”/ “主营业务收入” *100% 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 差额 1=（本年度比率 — 上年度比率）绝对值 　 　 本年度 上年度 利润表中“营业费用” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率 2=“营业费用”/ “主营业务收入” *100% 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 差额 2=（本年度比率 — 上年度比率）绝对值 　 　 适用于指标 1、指标 2、指标 3 中>1 的情况。 1、当差额 1、差额 2 较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税、城市房地产税，应该资 本化，未资本化，比如对固定资产的改造、购建、购入 无形资产等等。 2、当差额 1、差额 2 较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税，应当转费用期间未转 费用，不应当转费用期间转费用，比如在亏损期间不记费用，在盈利或有收入期间记费用等等。 指标 11—2 收入费用对比 本年度 上年度 利润表中“管理费用” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率 1=“管理费用”/ “销售商品、提供劳务收到 的现金”*100% 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 差额 1=（本年度比率 — 上年度比率）绝对值 　 　 本年度 上年度 利润表中“营业费用” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率 2=“管理费用”/ “销售商品、提供劳务收到 的现金”*100% 　 　 　 　 #DIV/0! #DIV/0! 差额 2=（本年度比率 — 上年度比率）绝对值 　 　 适用于指标 1、指标 2、指标 3 中<1 的情况。 1、当差额 1、差额 2 较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税、城市房地产税，应该资 本化，未资本化，比如对固定资产的改造、购建、购入无形资 产等等。 2、当差额 1、差额 2 较大时，应核实各项期间费用的，是否存在为了规避企业所得税，应当转费用期间未转 费用，不应当转费用期间转费用，比如在亏损期间不记费用，在盈利或有收入期间记费用等等。 指标 13-1 通过当期确认的收入与申报缴纳城建税之间的对比。 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入*5%*7% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交城建税税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=确认的收入*5%*7% / 报表附注中应交税 金中本期应交城建税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于指标 3 中>1 的情况,内资企业 1、如果>1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的 无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税等问题。 2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计 提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。 3、如果<1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企 业帐务处理存在疑点；有的情况，｛【利润表中“主营业务收入” — （资产负债表中 “预收帐款”期初贷方余额 — “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收 入】/报表附注中应交税金—本期应交营业税｝=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。 指标 13-2 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳城建税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现 金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 减去:当期收到前期发生的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 营业收入的收入*5%*7% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交城建税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5%*7% / 报表附注中本期 应交城建税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在前期已确认收入。内资企业 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税等问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%* �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%* /报表附注中本期应交城建税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 13-3 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳城建税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 营业收入的收入*5%*7% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中应交税金中本期应交城建税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5%*7% / 报表附注中应交税金 中本期应交城建税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适合指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在当期确认收入。 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%* �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5% /报表附注中应交税金中本期应交营业税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 14-1 通过当期确认的收入与申报缴纳教育费附加之间的对比。 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入*3%* 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交教育费附加 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=确认的收入*3%* / 报表附注中应交税 金中本期应交营业税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于指标 3 中>1 的情况,内资企业 1、如果>1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的 无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。 2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计 提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。 3、如果<1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企 业帐务处理存在疑点；有的情况，｛【利润表中“主营业务收入” — （资产负债表中 “预收帐款”期初贷方余额 — “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收 入】/报表附注中应交税金—本期应交营业税｝=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。 指标 14-2 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳教育费附加之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 减去:当期收到前期发生的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 营业收入的收入*3%* 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交教育费附加 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*3%* / 报表附注中本期 应交教育费附加 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在前期已确认收入。内资企业 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%* �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%* /报表附注中本期应交教育费附加｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 14-3 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳教育费附加之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 营业收入的收入*5%*3% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交教育费附加 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5%*3% / 报表附注中本期应 交教育费附加 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适合指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在当期确认收入。 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%* �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5%* /报表附注中本期应交教育费附加｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 15-1 通过当期确认的收入与申报缴纳企业所得税之间的对比。 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应企业所得税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=确认的收入* / 报表附注中应交税金中 本期应交企业所得税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于指标 3 中>1 的情况,企业所得税按纯益率征收的内资企业 1、如果>1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的 无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。 2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计 提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。 3、如果<1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企 业帐务处理存在疑点；有的情况，｛【利润表中“主营业务收入” — （资产负债表中 “预收帐款”期初贷方余额 — “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收 入】/报表附注中应交税金—本期应交营业税｝=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。 指标 15-2 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳企业所得税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到 的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 减去:当期收到前期发生的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 营业收入的收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交企业所得税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入 / 报表附注中本期 应交企业所得税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在前期已确认收入。内资企业 按纯益率征收企业 所得税 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%/报表附注中本期应交企业所得税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5% /报表附注中本期应交企业所得税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 15-3 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳企业所得税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现 金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 营业收入的收入*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交企业所得税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*5% / 报表附注中本期应交 企业所得税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适合指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在当期确认收入。 按纯益率征收企业所 得税 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *5%/报表附注中本期应交企业所得税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*5% /报表附注中本期应交企业所得税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 16-1 通过当期确认的收入与土地增值税之间的对比。 利润表中“主营业务收入” 　 　 　 本年 上年 　 加上:资产负债表中“预收帐款”期末贷方余额 　 　 　 　 　 　 减去:资产负债表中“预收帐款”期初贷方余额 　 　 　 　 　 　 确认的收入*1%或 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应土地增值税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=确认的收入* 或 % / 报表附注中应交税 金中本期应交土地增值税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用于指标 3 中>1 的情况,单一开发公寓\别墅\商业\写字楼的企业 1、如果>1，少计提税金，同时检查报表附注中对“无形资产”的披露，是否有本期转出的 无形资产，如果有则需要企业提供转让合同。涉及到营业税、企业所得税问题。 2、如果=1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，应计 提税金与实际计提税金可能一致 ；否则又涉及到营业税、企业所得税问题。 3、如果<1，报表附注中对“无形资产”的披露中，没有本期转出的无形资产的情况，则企 业帐务处理存在疑点；有的情况，｛【利润表中“主营业务收入” — （资产负债表中 “预收帐款”期初贷方余额 — “预收帐款”期末贷方余额）+当期收到的无形资产转让收 入】/报表附注中应交税金—本期应交营业税｝=1，；企业有非现金交易或视同销售发生。 指标 16-2 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳土地增值税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 加上:当期发生未收回的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 减去:当期收到前期发生的“应收帐款” 　 　 　 　 　 　 营业收入的 或 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交土地增值税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入 或 % / 报表附注中本期 应交土地增值税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适用指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在前期已确认收入。 单一开发公寓\别墅\商业\写字楼的企业 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *1%/报表附注中本期应交土地增值税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*1% /报表附注中本期应交土地增值税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 指标 16-3 通过当期销售商品、提供劳务收到的现金与申报缴纳土地增值税之间的对比。 本年度 上年度 现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” 　 　 　 　 　 　 减去：报表附注中本期收回前期核销的坏帐准备 　 　 　 营业收入的收入*1%或 % 　 　 　 　 　 　 　 　 　 报表附注中本期应交土地增值税 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 比率=营业收入*1% 或 % / 报表附注中本期 应交土地增值税 　 　 　 　 　 #DIV/0! 适合指标 3 中<1 的情况，且当期收到前期发生的“应收帐款”金额，在当期确认收入。 按纯益率征收企业所 得税 1、如果>1，少计提税金，同时应通过“固定资产”、“在建工程” 、“无形资产”等科目明细，检 查捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、抵偿债务、对外投资、换取非现金资产等视同销售 行为。涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 �、当期发生未收回的“应收帐款”金额大于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 + （当期发生未收回的“应收帐款” —当期收到前期发生的“应收帐款” ）】 *1%/报表附注中本期应交土地增值税｝ �、当期发生未收回的“应收帐款”金额小于当期收到前期发生的“应收帐款”金额。 ｛【现金流量表中“销售商品、提供劳务收到的现金” — 报表附注中本期收回前期核销的 坏帐准备 -（当期收到前期发生的“应收帐款” —当期发生未收回的“应收帐款”）】*1% /报表附注中本期应交土地增值税｝ 2、如果=1，企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，本指标下应 计提税金与实际计提税金可能一致；否则又涉及到营业税、企业所得税、个人所得税问题。 3、如果<1， �、企业有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，通过税法规定的价格加 入到“销售商品、提供劳务收到的现金”中，如果≠1，企业帐务处理存在疑点。 �、企业没有视同销售的固定资产、无形资产、在建工程等的情况下，企业帐务处理存在 疑点。 第二节 纳税问题指标 一、指标基础 （一）税务检查情况 通过对 2003 年我市房地产开发与经营业税务检查案件的抽样查看，发现该行 业检查有问题率较高，为 96%，高出平均有问题率 17 个百分点；户均查补金额较 大，为 288 万元，是平均每户查补金额的 29 倍；主要问题集中在营业税、房产税 （城市房地产税）、土地使用税（费）和土地增值税，以上问题查补金额占全部查 补金额的 97%。具体情况如下： 1、有问题率 从 2003 年我市地税系统实施税务检查的房地产开发与经营业中随机抽取 60 件检查案件， 有问题的为 58 件，检查有问题率为 96%。见图 2－1。 2、各税种有问题比例 各税种有问题比例指在所抽查的案件中，某税种有问题的案件占全部案件的比 重，分别为：营业税（36%）、土地增值税（20%）、房产税和土地使用税（16%）、 个人所得税（14%）、企业所得税（6%）以及印花税（6%）。见图 2－2。 图 2－ 1 无 问 题 4% 有 问 题 96% 有 问 题 无 问 题 3、各税种查补金额比例 在有问题的 58 件案件中，共查补税款 万元，最高补税金额 万 元，平均每户补税 万元。涉税问题集中在营业税（46%）、房产税（城市房 地产税）和土地使用税（费）（26%）、土地增值税（25%）和企业所得税（3%）。 各税种查补金额比例图 2－3： （二）税务检查问题 1、常见问题： 问题 1：取得售房预收款未缴或未足额缴纳营业税金及附加，未按规定预缴企业所 得税和土地增值税。 该问题出现率为 85%。 问题 2：发放年终奖、过节费、奖金、补贴以及支付董事费、发放劳务报酬等未按 规定代扣代缴个税。 该类问题出现率为 65%。 问题 3：采取不及时结转收入和成本、不计或少计收入、多列成本费用等方式少缴 企业所得税。 � 由于外资企业和新办企业的企业所得税在国税缴纳，所以企业所得税所占比例很小。 图 2－ 2 36% 6% 14% 16% 20% 6% 2% 营 业 税 企 业 所 得 税 个 人 所 得 税 　 房 产 税 、 土 地 使 用 税 土 地 增 值 税 印 花 税 其 他 （ 文 化 事 业 建 设 费 ） 　　　　该问题出现率为 40%。（仅统计内资企业） 问题 4：未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税（城市房地产税）、土 地使用税（费）。 该问题出现率为 27%。 2、其他问题： （以下问题发生率均为 10%以下） 问题 1：将预收款计入其他应付款等往来款项少纳税，并影响预缴企业所得税和土 地增值税。 问题 2：取得售房代收款项未缴税。 问题 3：合作建房未按规定缴税。 问题 4：赠与不动产的视同销售行为未缴税 问题 5：利用虚假资料向税务机关申请代开发票，列支虚假的成本、费用，少缴企 业所得税。 问题 6：以房抵债、以房换房未缴税。 问题 7：代建工程或自营工程在销售时未按建筑业税目缴纳营业税。 问题 7：兼营餐饮、娱乐等服务业未按规定缴税 问题 8：采取虚假立项制造“委托开发”假象，将竣工期混入 98 年 6 月底前等手段， 利用优惠政策未缴或少缴税。 问题 9：境外销售境内房屋未缴税。 问题 11：未竣工结算时出租或自用房屋未缴房产税（城市房地产税）和土地使用税 （费）。 问题 12：采取假合资手段，利用外资企业优惠政策少缴税款。 问题 13：为股东购买商业保险未代扣代缴个人所得税。 问题 14：未还原为含税工资计算个人所得税。 问题 15：签订代建工程合同、租赁合同、借款合同未贴花（房产买卖合同的印花税 由房管局代征） 问题 16：留下一两套“烂尾房”，不及时进行项目决算，少缴土地增值税。 问题 17：假借“标准住宅”名义，利用优惠政策未缴或少缴土地增值税。 （三）评估指标产生 从行业普遍具有的涉税问题出发，根据行业特点、会计核算要求，提取并分析 产生涉税问题的相关因素，结合税收政策和会计制度的规定，总结提炼纳税评估指 标。 （二）评估指标产生及应用流程 评估指标产生及应用流程图 提炼、归纳 根据经营特点、会 计核算要求等提取 修 正 评 估 指 标 通过约谈、函告或转检查，排除疑点，或核实为涉税问题并加以解决 信息来源 个案涉税异常判断 税 务 检 查 中 发 现 的 行 业 涉 税 问 题 产 生 涉 税 问 题 的 的 相 关 信 息 纳 税 申 报 表 财务报表及 相关明细表 媒体批露信 息 行业管理信 息 税收法规政策 会计制度规定 行 业 纳 税 评 估 指 标 涉 税 疑 点 二、指标确定 （一） 常见问题评估指标 1、常见问题 1 的评估指标 指标 1 房地产信息指标（基本指标） 评 估 指 标 （一定期间销售面积（套）×均价）×5% / 同期已纳营业 税 异 常 分 析 ＞，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转 税问题 评 估 资 料 北京市房地产信息网（） 大系统营业税入库数据 影 响 税 种 经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税 指标说明： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条的规定，房地产开发企 业实现销售后，需向房土管理部门如实申报销售信息。“北京市房地产信息网”是由房 地产交易所主办的网站，加入其俱乐部的高级会员能看到以下信息：开发商名称及基 本信息，项目名称，批准立项日期，一定期间的销售面积、户型 、销售量（套）、销 售均价等。根据以上信息，可以分项目按均价计算一定期间售房的应税收入总和及应 纳流转税额，与该期间已纳税额对比，差异较大的视为异常。 同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转让土地使用权”税目已纳营业税。 指标 2 营印税关系指标（基本指标） � 本文所有指标分为“基本指标”和“参考指标”两类，前者有效性高于后者，指标定性可根据实践检验情况进行调整。 下同。 评 估 指 标 （代扣印花税×100）/同期已纳营业税 异 常 分 析 ＞1，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税 问题 评 估 资 料 房管部门代扣印花税明细表 大系统营业税入库数据 影 响 税 种 经营税金及附加、预缴企业所得税、预缴土地增值税 指标说明： 售房合同印花税由房管部门代扣代缴，税率为万分之五，企业售房已纳营业税不 应小于依印花税金额反推出的售房所得按 5%缴纳的金额（代扣印花税×100=代扣印花 税/万分之五×5%），否则，视为异常。 同期已纳营业税仅指“销售不动产”和“转让土地使用权”税目已纳营业税。 指标 3 参考计税依据指标（基本指标） 评 估 指 标 “销售不动产”及“转让土地使用权”营业税 参考计税依据= 预收帐款期末余额-期初余额+ 经营收入-经批准的免税收入 异 常 分 析 若 “销售不动产”和“转让土地使用权”税目的计税依据小 于售房营业税参考计税依据，视为异常，可能存在预收 帐款未及时纳税问题 评 估 资 料 大系统营业税入库数据、减免税批复数据、 资产负债表，收入明细表 影 响 税 种 经营税金及附加、土地增值税、企业所得税 指标说明：公式中“经营收入”仅指“收入明细表”（见附件二）中商品房销售、配套设 施销售、土地转让收入三部分。 指标 4 计算错误指标（参考指标） 评 估 指 标 “经营税金及附加”与依收入明细表中各项收入计算的 税金相比较 异 常 分 析 如果前者小于后者，视为异常，可能存在税款计算错误 等问题 评 估 资 料 损益表，收入明细表 影 响 税 种 经营税金及附加 备 注 约谈时可要求其提供免税批复 　 指标说明：略 2、常见问题 2 的评估指标 指标 1 人均应纳税所得额指标（基本指标） 评 估 指 标 （（职工工资总额/全年平均职工人数-1000）/12×相应 个税税率-速算扣除数） ×12×全年平均职工人数 异 常 分 析 ＞当年已代缴工资薪金个税，视为异常，可能存在少代 扣代缴个人所得税问题 评 估 资 料 大系统中企业所得税纳税申报表、 个人所得税入库数据 影 响 税 种 个人所得税 指标说明：经验数据表明，按平均职工工资计算出的个人所得税总额一般不会大于 实际应代扣代缴的个人所得税。如果大于，则视为异常。 3、常见问题 3 的评估指标 指标 1 经营收入成本率指标（基本指标） 评 估 指 标 经营收入成本率 = 经营成本/经营收入 异 常 分 析 ＞60%，视为异常，可能存在将自用房、出租房结转成 本或视同销售行为未按规定纳税等问题 评 估 资 料 损益表 影 响 税 种 经营税金及附加、企业所得税、土地增值税 指标说明：通过对房地产开发与经营企业进行调查，该行业经营收入成本率一般不会超 过 60%（仅为参考值，各局可根据本区域实际情况进行调整），若超过，视 为异常。 指标 2 净利润率指标（基本指标） 评 估 指 标 净利润率= 净利润/经营收入 异 常 分 析 ＜15%，视为异常，可能存在多转成本或少计收入问 题 评 估 资 料 损益表 影 响 税 种 企业所得税、土地增值税 指标说明：通过对房地产开发与经营企业进行调查，该行业净利润率一般不会超过 15%（仅为参考值，各局可根据本区域实际情况进行调整），若超过，视 为异常。 4、常见问题 4 的评估指标 指标 1 房地税关系指标（参考指标） 评 估 指 标 房产税＞0，土地使用税 = 0 异 常 分 析 二者同时存在，视为异常，可能存在已纳房产税未纳 土地使用税问题 评 估 资 料 房产税（城市房地产税）、土地使用税（费）税入库数 据 影 响 税 种 土地使用税 指标说明：评估实践表明，部分企业存在已缴房产税但未缴土地使用税情况，需通过 约谈等方式进一步了解有关情况。 （二） 其他问题评估指标 1、其他问题 1、2 评估指标 指标 1 货币资金增幅指标（基本指标） 评 估 指 标 （经营收入+其他业务收入）/（“货币资金”本期余额- 上期余额） 异 常 分 析 ＜50%，即收入低于货币资金增加额的 50%，视为异 常，可能存在取得收入挂帐问题 评 估 资 料 资产负债表，收入明细表 影 响 税 种 经营税金及附加、土地增值税、企业所得税 指标说明：根据经验判断，一般而言，房地产开发与经营业本期收入低于“货币资金” 增加额的 50%，可能存在异常，该项指标可与其他应付款增幅指标同时 使用。 指标 2 其他应付款增幅指标（参考指标） 评 估 指 标 （“其他应付款”本期余额-上期余额）/（经营收入+其 他业务收入） 异 常 分 析 ≥10%，视为异常，可能存在代收款项未计收入或取得 收入长期挂帐问题 评 估 资 料 资产负债表，收入明细表 影 响 税 种 经营税金及附加、土地增值税、企业所得税 备 注 约谈环节应责成其提供“其他应付款收付明细表” 指标说明：根据经验判断，一般而言，房地产开发与经营业本期“其他应付款”增长额高 于当期收入金额的 10%，可能存在异常，应通过约谈等方式进一步了解有关情 况。 2、其他问题 3、4 评估指标 指标 1 营业外收入指标（参考指标） 评 估 指 标 营业外收入的“项目内容”中有处置固定资产净收益事 项 异 常 分 析 如果纳税申报表中“销售不动产”税目的计税依据小于 或等于参考计税依据，视为异常，可能存在房屋赠与 未按规定纳税问题 评 估 资 料 损益表，营业外支明细表，合作建房合同� 影 响 税 种 经营税金及附加、土地增值税、企业所得税 指标说明：略 三、指标附件 评估及约谈所需资料如下： （一）纳税申报资料 1、申报入库资料 纳税申报表： （1）申报缴款单 （2）减免税申报表 （3）代售代征代扣税款申报表 （4）查帐征收个体工商户所得税年度申报表 （5）个体工商户营业收入申报表 （6）查帐征收个人独资企业和合伙企业投资者个人所得税年度申报表 （7）企业所得税季度申报表 （8）企业所得税年度申报表 （9）事业单位、社会团体收入申报表 （10）联营、股份、中外合资、投资企业收入纳税计算表 （11）印花税年度申报表 （12）外国企业营业税申报表（外国常驻代表机构以及港、澳、台常驻代表机构 适用） （二）企业财务资料 财务报表： 资产负债表、损益表 相关明细表：收入明细表、成本明细表、销售费用明细表、管理费用明细表、营 业外收支明细表、处置固定资产情况表（表样见附件） �根据评估工作开展情况，部分明细表可通过系统申报需求由纳税人按年度进行申报，也可根据评估情况，连同审核 批复资料，在约谈环节要求纳税人提供。 （三）审核批复资料 有关审批文件及合同，包括竣工验收文件、减免税批复、合作建房合同等。 （四）资源共享资料 1、北京市房地产信息网（） 与房土管理部门协商，使该网站资源与地税局免费共享。 2、房管部门代扣印花税情况 明细表附件 收入明细表 单位： 年度 单位：元 上期金额 本期金额 本期免税 金额 所属工程 项目 备注及所附资料列示 （减免税、合同、有关资料） 商品房销售 提供合作建房合同 配套设施 土地转让 出租开发产品 提供租赁合同 代建工程结算 提供代建合同 经 营 收 入 合计 物业管理 固定资产出租 提供租赁合同 无形资产转让 其 他 业 务 收 入 合计 返 还 教 育 费 附 加 非货币交易 处 置 固 定 资 产 净收益 固定资产盘盈 无 法 支 付 的 应 付款 营 业 外 收 入 合计 总 计 “开发成本”明细表 内容 费用项目 金 额 占总成本比例 备 注 （提供有关资料） 土地买价 支付的相关税费 土地征用及拆迁 补偿费用 其他费用 （提供土地买卖合同、支付 相关税费的完税凭证复印 件） 规划设计费用 前期工程费 其他 工资费用 材料成本建筑安装工程费 其他费用 其他设施费用 （提供基础设施费代收费 用情况） 配套设施费 开发间接费用 合 计 销售费用明细表 本期数 上期数 销售人员工资 广告费 业务招待费 宣传费 其他 合计 　管理费用明细表 本期数 上期数 业务招待费 固定资产折旧费 无形资产摊销费 递延资产摊销费 坏帐损失 相关资产减值准备 支付的董事费 其他 合 计 固定资产处置情况表 内容 处置项目 原 值 已提折旧 处置价格 是否 涉税 备 注 （提供已纳税复印件） 营业外收支明细表 营业外收入 营业外支出 项目内容 金额 项目内容 金额 合计 合计 其他应付款收付明细表 收入情况 偿还情况 单位名称 款项性质 金额 收取日期 单位名称 款项性质 金额 收取日期 偿还日期 合计 合计 附录 法规政策 附录一 营业税法规 中华人民共和国营业税暂行条例 国务院令第 136 号发布 第一条　在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳 务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳入义务人（以 下简称纳税人），应当依照本条例缴纳营业税。 第二条　营业税的税目、税率，依照本条例所附的《营业税税目税率表》执 行。 税目、税率的调整，由国务院决定。 纳税人经营娱乐业具体适用的税率，由省、自治区、直辖市人民政府在本 条例规定的幅度内决定。 第三条　纳税人兼有不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、 转让额、销售额（以下简称营业额）；未分别核算营业额的，从高适用税率。 第四条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额 和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额＝营业额×税率 应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当按外汇市场价格 折合成人民币计算。 第五条　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情形除外： （一）运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境，在境外改 由其他运输企业承运乘客或者货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后 的余额为营业额。 （二）旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游，在境外改由其他 旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。 （三）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承 包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 （四）转贷业务，以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。 （五）外汇、有价证券、期货买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为 营业额。 （六）财政部规定的其他情形。 第六条　下列项目免征营业税： （一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻 介绍，殡葬服务； （二）残疾人员个人提供的劳务； （三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务； （四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务； （五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训 业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治； （六）纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文 物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。 除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门 均不得规定免税、减税项目。 第七条　纳税人兼营免税、减税项目的，应当单独核算免税、减税项目的 营业额；未单独核算营业额的，不得免税、减税。 第八条　纳税人营业额未达到财政部规定的营业税起征点的，免征营业税。 第九条　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取 得索取营业收入款项凭据的当天。 第十条　营业税由税务机关征收。 第十一条　营业税扣缴义务人： （一）委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。 （二）建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人。 （三）财政部规定的其他扣缴义务人。 第十二条　营业税纳税地点： （一）纳税人提供应税劳务，应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳 税。 纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 （二）纳税人转让土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。 纳税人转让其他无形资产，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。 （三）纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 第十三条　营业税的纳税期限，分别为五日、十日、十五日或者一个月。 纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定； 不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。 纳税人以一个月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税；以五日、 十日或者十五日为一期纳税的，自期满之日起五日内预缴税款，于次月一日起十 日内申报纳税并结清上月应纳税款。 扣缴义务人的解缴税款期限，比照前两款的规定执行。 第十四条　营业税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》 及本条例有关规定执行。 第十五条　对外商投资企业和外国企业征收营业税，按照全国人民代表大 会常务委员会的有关决定执行。 第十六条　本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十七条　本条例自一九九四年一月一日起施行。一九八四年九月十八日 国务院发布的《中华人民共和国营业税条例（草案）》同时废止。 中华人民共和国营业税暂行条例附件：（略） 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 （93）财法字第 040 号 第一条　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（以下简称条例）第十 六条的规定，制定本细则。 第二条　条例第一条所称应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保 险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。 加工和修理、修配，不属于条例所称应税劳务（以下简称非应税劳务）。 第三条　条例第五条第（五）项所称外汇、有价证券、期货买卖业务，是 指金融机构（包括银行和非银行金融机构）从事的外汇、有价证券、期货买卖业 务。非金融机构和个人买卖外汇、有价证券或期货，不征收营业税。 条例第五条第（五）项所称期货，是指非货物期货。货物期货不征收营业 税。 第四条　条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，是 指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为以下 简称应税行为）。但单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务， 不包括在内。 前款所称有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。 单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提 供应税劳务。 转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视 同销售不动产。 第五条　一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。 从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销 售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为 提供应税劳务，应当征收营业税。 纳税人的销售行为是否属于混合销售行为，由国家税务总局所属征收机关 确定。 第一款所称货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。 第一款所称从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营 者，包括以从事货物的生产、批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业、企业性 单位及个体经营者在内。 第六条　纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳 务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的， 其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。 纳税人兼营的应税劳务是否应当一并征收增值税，由国家税务总局所属征 收机关确定。 第七条　除本细则第八条另有规定外，有下列情形之一者，为条例第一条 所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供应税劳务、转让无形资产或者 销售不动产。 （一）所提供的劳务发生在境内； （二）在境内载运旅客或货物出境； （三）在境内组织旅客出境旅游； （四）所转让的无形资产在境内使用； （五）所销售的不动产在境内。 第八条　有下列情形之一者，为在境内提供保险劳务： （一）境内保险机构提供的保险劳务，但境内保险机构为出口货物提供保 险除外； （二）境外保险机构以在境内的物品为标的提供的保险劳务。 第九条　条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股 份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 条例第一条所称个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。 第十条　企业租赁或承包给他人经营的，以承租人或承包人为纳税人。 第十一条　除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为 发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的 单位和不独立核算的单位。 第十二条　中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳 税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临 管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。 从事水路运输、航空运输、管道运输或其他陆路运输业务并负有营业税纳 税义务的单位，为从事运输业务并计算盈亏的单位。 第十三位　立法机关、司法机关、行政机关的收费，同时具备下列条件的， 不征收营业税： （一）国务院、省级人民政府或其所属财政、物价部门以正式文件允许收 费，而且收费标准符合文件规定的； （二）所收费用由立法机关、司法机关、行政机关自己直接收取的。 第十四条　条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、 集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 第十五条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏 低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： （一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价 格核定。 （二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平 均价格核定。 （三）按下列公式核定计税价格： 计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1�－营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关 确定。 第十六条　根据条例第四条的规定，纳税人按外汇结算营业额的，其营业 额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或当月 1 日的国家外汇牌价（原则 上为中间价）。但金融、�保险企业营业额的人民币折合率为上年度决算报表确 定的汇率。 纳税人应在事先确定选择采用何种折合率，确定后一年内不得变更。 第十七条　运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额。 条例第五条第（六）项中所称的其他情形，包括旅游企业组织旅游团在中 国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交 通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。 第十八条　纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算， 其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。 纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价格作为安装工程产值的， 其营业额应包括设备的价款在内。 第十九条　本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的 规定确定。 第二十条　条例第五条第（四）项所称转贷业务，是指将借入的资金贷与 他人使用的业务。将吸收的单位或者个人的存款或者自有资本金贷与他人使用的 业务，不属于转贷业务。 第二十一条　保险业实行分保险的，初保业务以全部保费收入减去付给提 供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。 第二十二条　单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付 给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。 第二十三条　娱乐业的营业额为经营娱乐业向顾客收取的各项费用，包括 门票收费、台位费、点歌费、烟酒和饮料收费及经营娱乐业的其他各项收费。 第二十四条　旅游业务，以全部收费减去为旅游者付给其他单位的食、宿 和交通费用后的余额为营业额。 旅游企业组织旅客在境内旅游，改由其他旅游企业接团的，其销售额比照 条例第五条第（二）项规定确定。 第二十五条　单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条 的规定确定。 第二十六条　条例第六条规定的部分免税项目的范围，限定如下：（一） 第一款第（二）项所称残疾人员个人提供的劳务，是指残疾人员本人为社会提供 的劳务。 （二）第一款第（三）项所称的医院、诊所、其他医疗机构提供的医疗服 务，是指对患者进行诊断、治疗和防疫、接生、计划生育方面的服务，以及与这 些服务有关的提供药品、医疗用具、病房住宿和伙食的业务。 （三）第一款第（四）项所称学校及其他教育机构，是指普通学校以及经 地、市级以上人民政府或者同级政府的教育行政部门批准成立、国家承认其学员 学历的各类学校。 （四）第一款第（五）项所称农业机耕，是指在农业、林业、牧业中使用 农业机构进行耕作（包括耕耘、种植、收割、脱粒、植保等）的业务。 排灌，是指对农田进行灌溉或排涝的业务。 病虫害防治，是指从事农业、林业、牧业、渔业的病虫害测报和防治的业 务。 农牧保险，是指为种植业、养殖业、牧业种植和饲养的动植物提供保险的 业务。 相关技术培训，是指与农业机耕、排灌、病虫害防治、植保业务相关以及 为使农民获得农牧保险知识的技术培训业务。 家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治业务的免税范围，包括与该项劳 务有关的提供药品和医疗用具的业务。 （五）第一款第（六）项所称纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、 书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动，是指这些单位在自己的场所举办 的属于文化体育业税目征税范围的文化活动。其售票收入，是指销售第一道门票 的收入。 宗教场所举办文化、宗教活动的售票收入，是指寺庙、宫观、清真寺和教 堂举办的文化、宗教活动销售门票的收入。 第二十七条　条例第八条所称营业税起征点的适用范围限于个人。 营业税起征点的幅度规定如下： 按期纳税的起征点为月营业额 200－800 元； 按次纳税的起征点为每次（日）营业额 50 元。 纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。 省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关应在规定的幅度内，根据实际 情况确定本地区适用的起征点，并报国家税务总局备案。 第二十八条　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收取预收款的当天。 纳税人有本细则第四条所称自建行为的，其自建行为的纳税义务发生时间， 为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额的凭据的当天。 纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移 的当天。 第二十九条　条例第十一条所称其他扣缴义务人规定如下： （一）境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的， 其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴 义务人。 （二）单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣缴 义务人。 （三）演出经纪人为个人的，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴 义务人。 （四）分保险业务，以初保人为扣缴义务人。 （五）个人转让条例第十二条第（二）项所称其他无形资产，其应纳税款 以受让者为扣缴义务人。 第三十条　纳税人提供的应税劳务发生在外县（市），应向劳务发生地主 管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关 补征税款。 第三十一条　纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在 地主管税务机关申报纳税。 第三十二条　纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳 税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 第三十三条　金融业（不包括典当业）的纳税期限为一个季度。 保险业的纳税期限为一个月。 第三十四条　本细则所称“以上”、“以下”，均含本数或本级。 第三十五条　本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。 第三十六条　本细则从条例施行之日起实施。1984 年 9 月 28 日财政部颁发 的《中华人民共和国营业税条例（草案）实施细则》同时废止。 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税 具体办法 【实施时间】1992 年 7 月 17 日【发布单位】国家税务局 各省、自治区、直辖市税务局，各计划单列市税务局： 根据财政部（90）财税字第 009 号通知的规定和 1991 年全国营业税税政业 务会议的意见，我局制定了《土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收 营业税具体办法》，现发给你们。本办法自 1992 年 9 月 1 日起执行，下列规定 同时停止执行。 一、国家税务局关于“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”税目 若干征税问题的通知（国税发〔1990〕126 号）； 二、国家税务局关于技术权益转让征税问题的通知（国税函发〔1991〕995 号）； 三、财政部税务总局关于营业税若干政策业务问题的通知（85）财税营字 第 050 号中“二、关于经营商品房收入征收营业税问题”的规定； 四、财政部税务总局关于对经营商品房收入征免营业税的通知（87）财税 营字第 046 号）； 五、财政部税务总局关于“技术成果转让”范围问题的通知（86）财税营字 第 067 号）。 附件：土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让征收营业税具体办法 一、纳税义务人 在中华人民共和国境内发生土地使用权转让及出售建筑物、经济权益转让 行为的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本办法 的规定缴纳营业税。 上述单位和个人，是指企业、机关、团体、部队、学校、个体经营者及其 他单位和个人。 二、税目范围 《营业税税目税率表》中“十三、土地使用权转让及出售建筑物”税目的征 税项目为“土地使用权转让”、“出售建筑物”。“十四、经济权益转让”税目的征税 项目暂定为“技术权益转让”、“商标权益转让”、“著作权益转让”。 三、税率 “土地使用权转让及出售建筑物”税目、“经济权益转让”税目的税率为 5％。 四、税目注释 （一）土地使用权转让及出售建筑物，是指有偿转让土地使用权、建筑物 所有权的行为。 本税目下设两个征税项目： 1．土地使用权转让 土地使用权转让，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。土地使用 者在转让土地使用权时连同土地附着物所有权一并转让的行为，也按本税目征税。 以土地使用权投资、入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险 的行为，不征收营业税。 对土地使用权出让行为、将土地使用权归还土地所有者的行为以及转移土 地所有权的行为，不征收营业税。 土地租赁，不按本税目征收营业税。 2．出售建筑物 出售建筑物，是指有偿转让建筑物所有权的行为。出售其他土地附着物所 有权的行为，以出售永久使用权、有限产权方式销售建筑物的行为，比照出售建 筑物征税。 在出售建筑物、其他土地附着物时连同建筑物、其他土地附着物所占土地 的使用权一并转让的行为，也按本税目征税。 以建筑物或其他土地附着物投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同 承担投资风险的行为，不征收营业税。 建筑物、其他土地附着物租赁，不按本税目征收营业税。 （二）经济权益转让 经济权益转让，是指有偿转让无形资产的所有权或使用权的行为。 在转让无形资产时随之发生有形资产转让行为或提供劳务的，该项有形资 产转让行为或劳务，不按本税目征收营业税。 本税目下暂设三个征税项目： 1．技术权益转让 技术权益转让，是指有偿转让技术的所有权或使用权的行为。 以经济权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的 行为，不征收营业税。 2．商标权益转让 商标权益转让，是指有偿转让商标所有权的行为。商标注册人有偿许可他 人使用其注册商标的行为，也按本税目征税。 以商标权益投资、入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的 行为，不征收营业税。 3．著作权益转让 著作权益转让，是指有偿转让著作的所有权或使用权的行为。 上款所说的著作权益，是指出版权益、复制权益、播映权益、展览权益、 摄制影（视）片权益、翻译权益、改编权益等著作权益。 五、计税依据 “土地使用权转让及出售建筑物”、“经济权益转让”营业税的计税依据为纳税 人因发生该项行为从受让方或购买方取得的全部收入。 纳税人发生该项行为以非货币形式取得经济利益的，应按国家规定价格或 国家规定的作价办法计算该项经济利益的货币额作为计税依据；国家没有规定价 格或作价办法的，由当地税务机关参照国家对同类经济利益所规定的价格或作价 办法核定计税依据。 六、纳税地点 （一）“土地使用权转让及出售建筑物”营业税，在所转让的土地或建筑物 所在地缴纳。 （二）“经济权益转让”营业税，纳税人为企业或其他单位的，在企业核算 地或单位驻在地缴纳；纳税人为个人的，其应纳的营业税由受让者代扣并向受让 者所在地税务机关缴纳。 七、下列行为免税： （一）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。 上款所说的“农业”，包括林业、牧业、水产业在内，其具体范围由各省、 自治区、直辖市、计划单列市税务局确定。 （二）在住房制度改革中，按省、自治区、直辖市人民政府规定的标准价 或低于标准价的价格出售新、旧住房。 （三）个人转让著作权权益。 （四）以图纸、技术资料等软件形式有偿转让技术所有权、使用权。 八、本办法用语解释 （一）有偿转让，是指转让者以从受让者取得货币、实物或其他经济利益 为前提进行转让的行为。 土地使用权出让，是指国家或集体土地所有者将土地使用权让与土地使用 者的行为。 土地附着物，是指附着于土地的不动产，包括建筑物和其他土地附着物。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 （二）本办法对用语的解释与其他部门的解释不一致的，征收营业税时以 本办法为准。 九、有关对“土地使用权转让及出售建筑物”和“经济权益转让”征收营业税的 其他事项，按《中华人民共和国营业税条例（草案）及其实施细则和有关税收征 收管理的规定办理。 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一） 的通知（节选） 京地税营[1995]319 号 各区、县地方税务局、燕山支局、市局直属分局： 现将国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发 （1995）156号）转发给你们，同时结合本市实际情况作如下补充，清一并贯彻 执行。 …… 四、一方投资于另一方提供土地使用权的土地上建造建筑物，并依协议或合 同规定的限定期满后，将土地使用权连同所建建筑物所有权一并转归原提供土地 使用权的一方所有的行为，属于出租出地使用权和销售不动产业务。对于提供土 地使用权的一方，应按照服务业税目租赁业务征收营业税；对于投资建造建筑物 的一方，应校服销售不动产税目征收营业税。 上述双方应纳营业税业务的纳税义务发生时间，为所建建筑物所有权转归原 提供土地使用权一方所有的当天。 上述双方应纳营业税业务的营业额，均为纳税义务发生时的该建筑物重置评 估价，或依纳税义务发生时相关造价水平和《中华人民共和国营业税暂行条例实 施细则》第十五条规定的办法核定。 五、双方分别以提供土地使用权和提供货币资金方式，合股成立合营企业后 合作建房。凡提供货币资金的一方采取按合股成立的合营企业销售收入的一定比 例提成的方式参与分配或提取固定利润的，对其取得的固定利润或从销售收入中 按比例提取的收入，应按照金融保险业税目依5%的税率征收营业税。 一九九五年六月二十八日 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》 国税函发〔1995〕156 号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局： 根据各地在新的营业税制实行后提出的问题，为了有利于基层税务机关和纳 税人学习、理解营业税的征税规定，总局决定陆续编写印发《营业税问题解 答》。现将《营业税问题解答（之一）》发给你们，请遵照执行。 一九九五年四月十七日 …… 十七、问：对合作建房行为应如何征收营业税？ 答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以 下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所 有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种： 1.土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。 在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权， 发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部 分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业 税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各 自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又 发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租 给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土 地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代 价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方 发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业—租赁业”征营业税；乙方发生了 销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其 营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合 作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 1.房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以 无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不 征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其 不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得 的利润不征营业税。 2.房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配， 或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方 将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收 入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收 入依“销售不动产”税目征收营业税。 3.如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营 业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首 先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则 第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各 自销售，则再按“销售不动产”征税。 十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳 税义务发生时间？ 答：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或 销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。” 此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时 间为收到预收定金的当天。 十九、问：对个人将不动产无偿赠予他人的行为，是否视同销售不动产征收 营业税？ 答：根据营业税暂行条例实施细则第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他 人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，只有单位无偿赠送不动产 的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同 销售不动产征收营业税。 二十、问：以“还本”方式销售建筑物，在计征营业税时可否从营业额中减除 “还本”支出？ 答：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干 年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销 手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外 费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 京地税营[1996]592 号 各区、县地方税务局、各分局，市局直属单位： 现将国家税务总局《关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》 （国税函[1996]684号）转发给你们，请依照执行。 一九九六年十二月二十四日 国家税务总局关于房产开发企业销售 不动产征收营业税问题的通知 国税函〔1996〕684 号 广东省地方税务局： 接你省广州市地方税务局《关于房产开发企业包销房产征收营业税问题的请 示》（穗地税发〔1996〕259号），反映房产开发企业与包销商签订合同，将房产 交给包销商根据市场情况自订价格进行销售，由房产开发企业向客户开具房产销 售发票，包销商收取价差或手续费，在合同期满未售出的房产由包销商进行收购， 对此应如何征收营业税。经研究，现答复如下： 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进 行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业—代理业”征收营业税；在合 同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售 给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销 售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 一九九六年十一月二十二日 北京市关于调整房地产市场税收政策有关 营业税征管工作的通知 京地税营[2000]39 号 各区、县地方税务局，各分局 为了正确贯彻营业税政策法规，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地 产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210 号）和北京市财政局、北京市 地方税务局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》 （京财税[1999]1201 号）精神，现就房地产市场税收政策调整后有关营业税征管 工作问题明确下列规定，请依照执行。 一、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指我国城乡公民个人或具有 在华居住权的外籍个人购买单套建筑面积不超过 120 平方米的生活用居住房，能 够提供其自住户籍证明复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所 在地居民管理机构提供其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付 款发票上注明的日期为准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年） 以上。 二、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房 个人自建并自行居住证明的生活用居住房。 三、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算， 期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满 一年者照章全额征收营业税。 四、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位， 以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用 居住房。 对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属级别 政府房改主管部门"售房款存储证明"中注明的归集金额，免征营业税；凡超额部 分，应照章全额征收营业税。 五、积压空置的商品住房，系指 1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得 北京市所属建设工程质量监督站出据的"建设工程质量合格证书"或"工程质量竣 工核验（定）证书"，同时未取得销售收入或销售预收款的经营开发以供销售的 生活用居住房。 六、营业税征免规定适用期限的认定，以实际取得的销售收入日期为准。企 业销售商品住房取得的预收款或预收定金，视同销售收入。 七、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出商品住房，凡在此后为原购买者调换 已购商品住房的，原则上不得享受免征营业税优惠。但对其向该调换商品住房者 收取的超出原购买商品住房价款部分金额，可以照章给予免征营业税优惠。 八、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照税 收管理体制规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人销 售普通住宅营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 九、商品住房销售企业，应于 2000 年 3 月 1 日前，先就符合规定条件的全 部积压空置商品住房，向主管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申 报表》，凡未照章填报者，不得享受免征营业税优惠。 符合规定免税条件的积压空置商品住房销售企业，应按照税收管理体制规定， 照章填报所附《积压空置商品住房营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审 核批准后执行。 十、上述申请免征营业税业务，可经主管地方税务机关根据实际营业税征管 工作需要，按每一纳税期逐期审核办理，或在每一会计年度内集中一次或数次审 核办理。凡申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元） 的，一律由各主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述减免税情况，应随营 业税统计报告制度程序，逐期上报市局备案。 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场 营业税优惠政策执行管理工作的通知 京地税营〔2002〕311 号 各区、县地方税务局，各分局： 为了配合国家住房制度改革，加快消化积压空置商品房，积极防范金融风 险，有效推动北京市环境改造工程与房地产市场的健康发展，根据财政部、国家 税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210 号）、 《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（财税[2001]44 号），国家税务总 局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函[2001]435 号）和 北京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产 市场税收政策的通知》（京财税[1999]1201 号）、《转发财政部、国家税务总局关 于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（京财税[2001]1511 号）精神，现就 进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理问题通知如下，请依照执 行。 一、别墅、渡假村等高消费性商品房，暂依照《北京市商品房销售许可 证》、《北京市商品房外销许可证》或《北京市商品房外销预售许可证》中注明的 “用途”确定。（式样附后） 二、自 2001 年 1 月 1 日起，对上述高消费性商品房销售行为，应照章征收 营业税。 除上述高消费性商品房标准以外的其他个人住宅或积压空置商品住房（以 下简称普通住宅或普通商品住房）销售行为，可以享受规定的营业税优惠政策。 三、个人购买并居住超过一年的普通住宅，系指能够提供其自住户籍证明 复印件（无户籍在京购房和京籍人户分离者，凭该住宅所在地居民管理机构提供 其实际居住证明）的，自其支付第一笔购房款（以合法付款发票上注明的日期为 准）之日起，至其销售该住房之日止，期满一年（含一年）以上。 四、个人自建自用住房，系指能够由该住房所在地居民管理机构提供售房 个人自建并自行居住证明的生活用居住房。 五、对其他持有产权证明的个人自用普通住宅，自其取得产权之日起计算， 期满一年（含一年）以上者，对其销售该普通住宅取得的收入免征营业税，不满 一年者照章全额征收营业税。 六、单位按房改成本价、标准价出售住房，系指执行国家房改办法的单位， 以所出售住房所在地政府房改管理机关制定的房改成本价、标准价出售的生活用 居住房。对单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入，凭其所提供的所属 级别政府房改主管部门“售房款存储证明”中注明的归集金额，免征营业税；凡超 额部分，应照章征收营业税。（式样附后）。 七、1998 年 6 月 30 日（含）以前建成竣工获得北京市所属建设工程质量监 督站出据注明有竣工日期的“建设工程质量合格证书”或“工程质量竣工核验（定） 证书”，同时未取得销售收入或销售预收款的普通商品住房以及商业用房和写字 楼销售业务，可以享受规定的营业税优惠政策。 根据国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国 税函〔2001〕435 号）规定，按照北京市人民政府城市房屋拆迁管理规定，在对 被拆迁居民原实行实物补偿办法改变为货币补偿（或即可实物补偿也可货币补偿） 办法后，房地产开发企业销售原为安置被拆迁户而外购的 1998 年 6 月 30 日以前 建成空置商品住房取得的收入，可以比照享受规定的营业税优惠政策。 八、企业于 1998 年 6 月 30 日前已售出普通商品住房和商业用房及写字楼， 凡在此后为原购买者调换已购商品房的，原则上不得享受免征营业税政策。但对 其向该调换商品房者收取的超出原购买商品房价款部分金额，可以照章给予免征 营业税优惠。 九、符合规定免税条件的房改住房出售单位及普通住宅销售个人，应按照 税收管理体制规定，照章填报所附《单位房改售房营业税免税申请书》或《个人 销售普通住宅营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十、商品房销售企业，应于 2002 年 8 月 20 日前，先就符合规定条件的全 部积压空置商品房，向主管地方税务机关如实填报《积压空置商品住房情况申报 表》或《积压空置商业用房、写字楼情况申报表》。凡未照章填报者，不得享受 免征营业税政策。 符合规定免税条件的“积压空置商品房”销售企业，应按照税收管理体制规 定，照章填报所附《积压空置商品住房营业税免税申请书》或《积压空置商业用 房、写字楼销售业务营业税免税申请书》，经主管地方税务机关审核批准后执行。 十一、上述申请免征营业税业务，原则上应经主管地方税务机关年终一次 性审核办理。因营业税征管工作需要，年终一次性审核办理确有实际困难的，可 经主管地方税务机关采取在每一会计年度内分次预核审处，年终终审核定结案办 法。 凡申请人申请免税额在一个会计年度内累积超过 200 万元（含 200 万元） 的，一律由各主管地方税务机关初步审核后，报经北京市地方税务局批准执行。 十二、各主管地方税务机关在市局允许权限内批准执行的上述免税情况， 应随营业税统计报告制度程序，逐期上报市局备案。备案表为《销售空置商品房 免征营业税统计表（200 万元以下）》。（附后）。 十三、填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入要求 凡申请办理销售积压空置商品房免税单位，请在北京市地方税务局网站（网 址为：）营业税管理处网页中的“表格下载专区”下载所需填报表格和录入说明， 按填表说明进行计算机录入，以软盘形式报送主管地方税务机关，经主管地方税 务机关审核后，对申请人申请免税额在一个会计年度内累计超过 200 万元（含 200 万元）的上报市局。填报《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说 明附后。 附件： 1、《北京市商品房销售许可证》、《北京市商品房外销许可证》、《北京市商品房 外销预售许可证》 2、国家税务总局《关于积压空置房免征营业税有关问题的补充通知》（国税函 〔2001〕435 号） 3、《积压空置商品住房情况申报表》 4、《积压空置商业用房、写字楼情况申报表》 5、《积压空置商品住房营业税免税申请书》 6、《积压空置商业用房、写字楼销售业务营业税免税申请书》 7、《个人销售普通住宅营业税免税申请书》 8、《单位房改售房营业税免税申请书》 9、单位房改售房《售房款存储证明》 10、《销售积压空置商品房明细表》计算机表格录入说明 11、销售空置商品房免征营业税统计表（200 万元以下） 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设 兵团财务局： 经研究，现对营业税若干业务问题明确如下： 一、关于征收范围问题 （一）燃气公司和生产、销售货物或提供增值税应税劳务的单位，在销售货 物或提供增值税应税劳务时，代有关部门向购买方收取的集资费（包括管道煤气 集资款＜初装费＞）、手续费、代收款等，属于增值税价外收费，应征收增值税， 不征收营业税。 （二）保险企业取得的追偿款不征收营业税。 以上所称追偿款，是指发生保险事故后，保险公司按照保险合同的约定向被 保险人支付赔款，并从被保险人处取得对保险标的价款进行追偿的权利而追回的 价款。 （三）《财政部、国家税务总局关于福利彩票有关税收问题的通知》（财税 [2002]59 号）规定，“福利彩票机构发行销售福利彩票取得的收入不征收营业 税”，其中的“福利彩票机构”包括福利彩票销售管理机构和与销售管理机构签有 电脑福利彩票投注站代理销售协议书，并直接接受福利彩票销售管理机构的监督、 管理的电脑福利彩票投注点。 （四）《财政部、国家税务总局关于对中国出口信用保险公司办理的出口信 用保险业务不征收营业税的通知》（财税[2002]157 号）规定，“对中国出口信用 保险公司办理的出口信用保险业务不征收营业税”，这里的“出口信用保险业务” 包括出口信用保险业务和出口信用担保业务。 以上所称出口信用担保业务，是指与出口信用保险相关的信用担保业务，包 括融资担保（如设计融资担保、项目融资担保、贸易融资担保等）和非融资担保 （如投标担保、履约担保、预付款担保等）。 （五）随汽车销售提供的汽车按揭服务和代办服务业务征收增值税，单独提 供按揭、代办服务业务，并不销售汽车的，应征收营业税。 二、关于适用税目问题 （一）电影发行单位以出租电影拷贝形式将电影拷贝播映权在一定限期内 转让给电影放映单位的行为按“转让无形资产”税目征收营业税。 （二）单位和个人从事快递业务按“邮电通信业”税目征收营业税。 （三）单位和个人在旅游景点经营索道取得的收入按“服务业”税目“旅游业” 项目征收营业税。 （四）单位和个人开办“网吧”取得的收入，按“娱乐业”税目征收营业税。 （五）电信单位（指电信企业和经电信行政管理部门批准从事电信业务的单 位，下同）提供的电信业务（包括基础电信业务和增值电信业务，下同）按“邮 电通信业”税目征收营业税。 以上所称基础电信业务是指提供公共网络基础设施、公共数据传送和基本语 音通信服务的业务，具体包括固定网国内长途及本地电话业务、移动通信业务、 卫星通信业务、因特网及其它数据传送业务、网络元素出租出售业务、电信设备 及电路的出租业务、网络接入及网络托管业务，国际通信基础设施国际电信业务、 无线寻呼业务和转售的基础电信业务。 以上所称增值电信业务是指利用公共网络基础设施提供的电信与信息服务 的业务，具体包括固定电话网增值电信业务、移动电话网增值电信业务、卫星网 增值电信业务、因特网增值电信业务、其他数据传送网络增值电信业务等服务。 （六）双方签订承包、租赁合同（协议，下同），将企业或企业部分资产出 包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同） 按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的， 属于企业内部分配行为不征收营业税： １、承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任； ２、承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算； ３、出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。 （七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更 名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建 项目行为应按以下办法征收营业税： １、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶 段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 （八）土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的 收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 三、关于营业额问题 （一）单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退 款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的 营业额中减除。 （二）单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时， 如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将 折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 电信单位销售的各种有价电话卡，由于其计费系统只能按有价电话卡面值出 账并按有价电话卡面值确认收入，不能直接在销售发票上注明折扣折让额，以按 面值确认的收入减去当期财务会计上体现的销售折扣折让后的余额为营业额。 （三）单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方 违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 （四）单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质 的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中减除。 （五）保险企业已征收过营业税的应收未收保费，凡在财务会计制度规定的 核算期限内未收回的，允许从营业额中减除。在会计核算期限以后收回的已冲减 的应收未收保费，再并入当期营业额中。 （六）保险企业开展无赔偿奖励业务的，以向投保人实际收取的保费为营业 额。 （七）中华人民共和国境内的保险人将其承保的以境内标的物为保险标的 的保险业务向境外再保险人办理分保的，以全部保费收入减去分保保费后的余额 为营业额。 境外再保险人应就其分保收入承担营业税纳税义务，并由境内保险人扣缴境 外再保险人应缴纳的营业税税款。 （八）金融企业（包括银行和非银行金融机构，下同）从事股票、债券买卖 业务以股票、债券的卖出价减去买入价后的余额为营业额。买入价依照财务会计 制度规定，以股票、债券的购入价减去股票、债券持有期间取得的股票、债券红 利收入的余额确定。 （九）金融企业买卖金融商品（包括股票、债券、外汇及其他金融商品，下 同），可在同一会计年度末，将不同纳税期出现的正差和负差按同一会计年度汇 总的方式计算并缴纳营业税，如果汇总计算应缴的营业税税额小于本年已缴纳的 营业税税额，可以向税务机关申请办理退税，但不得将一个会计年度内汇总后仍 为负差的部分结转下一会计年度。 （十）金融企业从事受托收款业务，如代收电话费、水电煤气费、信息费、 学杂费、寻呼费、社保统筹费、交通违章罚款、税款等，以全部收入减去支付给 委托方价款后的余额为营业额。 （十一）经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委批准经营融资租赁业务的 单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值） 减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。 以上所称出租货物的实际成本，包括由出租方承担的货物的购入价、关税、 增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民 币借款利息）。 （十二）劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其 应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、 失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办 理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为 劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。 （十三）通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程 主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、 机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额 中。 其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省 级地方税务机关根据各自实际情况列举。 （十四）邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其 他服务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后 的余额为营业额。 （十五）中国移动通信集团公司通过手机短信公益特服号“8858”为中国儿童 少年基金会接受捐款业务，以全部收入减去支付给中国儿童少年基金会的价款后 的余额为营业额。 （十六）经地方税务机关批准使用运输企业发票，按“交通运输业”税目征收 营业税的单位将承担的运输业务分给其他运输企业并由其统一收取价款的，以其 取得的全部收入减去支付给其他运输企业的运费后的余额为营业额。 （十七）旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的全部旅游费减去 替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票或支付给其他接团旅游企业 的旅游费后的余额为营业额。 （十八）从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广 告发布者（包括媒体、载体）的广告发布费后的余额为营业额。 （十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支 付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额 为营业额。 （二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全 部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去 抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 四、关于营业额减除项目凭证管理问题 营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发 票或合法有效凭证；支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭 证、外方公司的签收单据或出具的公证证明。 五、关于纳税义务发生时间问题 单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商 誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定 金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预 收性质的价款被确认为收入的时间为准。 六、关于纳税地点问题 （一）单位和个人出租土地使用权、不动产的营业税纳税地点为土地、不动 产所在地；单位和个人出租物品、设备等动产的营业税纳税地点为出租单位机构 所在地或个人居住地。 （二）在中华人民共和国境内的电信单位提供电信业务的营业税纳税地点 为电信单位机构所在地。 （三）在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的 勘探、测量等业务，下同）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳 税地点为单位机构所在地。 （四）在中华人民共和国境内的单位通过网络为其他单位和个人提供培训、 信息和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。 本通知自 2003 年 1 月 1 日起执行。凡在此之前的规定与本通知不一致的， 一律以本通知为准。此前因与本通知规定不一致而已征的税款不再退还，未征税 款不再补征。 附录二 企业所得税法规 中华人民共和国企业所得税暂行条例 国发[1993]137 号 第一条 中华人民共和国境内的企业，除外商投资企业和外国企业外，应当 就其生产、经营所得和其他所得，依照本条例缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得，包括来源于中国境内、境外的所得。 第二条 下列实行独立经济核算的企业或者组织，为企业所得税的纳税义务 人（以下简称纳税人）： （一）国有企业； （二）集体企业； （三）私营企业； （四）联营企业； （五）股份制企业； （六）有生产、经营所得和其他所得的其他组织。 第三条 纳税人应纳税额，按应纳税所得额计算，税率为 33%。 第四条 纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳 税所得额。 第五条 纳税人的收入总额包括： （一）生产、经营收入； （二）财产转让收入； （三）利息收入； （四）租赁收入； （五）特许权使用费收入； （六）股息收入； （七）其他收入。 第六条 计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指与纳税人取得收入有关 的成本、费用和损失。 下列项目，按照规定的范围、标准扣除： （一）纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按照实际发 生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款 利率计算的数额以内的部分，准予扣除。 （二）纳税人支付给职工的工资，按照计税工资扣除。计税工资的具体标准， 在财政部规定的范围内，由省、自治区、直辖市人民政府规定，报财政部备案。 （三）纳税人的职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照计税 工资总额的 2%、14%、%计算扣除。 （四）纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额 3%以内的部 分，准予扣除。 除本条第二款规定外，其他项目，依照法律、行政法规和国家有关税收的规 定扣除。 第七条 在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除： （一）资本性支出； （二）无形资产受让、开发支出； （三）违法经营的罚款和被没收财物的损失； （四）各项税收的滞纳金、罚金和罚款； （五）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分； （六）超过国家规定允许扣除的公益、救济性的捐赠，以及非公益、救济性 的捐赠； （七）各种赞助支出； （八）与取得收入无关的其他各项支出。 第八条 对下列纳税人，实行税收优惠政策： （一）民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可 以实行定期减税或者免税； （二）法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或者免税的企业，依照规 定执行。 第九条 纳税人在计算应纳税所得额时，其财务、会计处理办法同国家有关 税收的规定有抵触的，应当依照国家有关税收的规定计算纳税。 第十条 纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业 务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付 价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。 第十一条 纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补；下一 纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过 五年。 第十二条 纳税人来源于中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准 予在汇总纳税时，从其应纳税额中扣除，但是扣除额不得超过其境外所得依照本 条例规定计算的应纳税额。 第十三条 纳税人依法进行清算时，其清算终了后的清算所得，应当依照本 条例规定缴纳企业所得税。 第十四条 除国家另有规定外，企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机 关缴纳。 第十五条 缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度 终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。 第十六条 纳税人应当在月份或者季度终了后十五日内，向其所在地主管税 务机关报送会计报表和预缴所得税申报表；年度终了后四十五日内，向其所在地 主管税务机关报送会计决算报表和所得税申报表。 第十七条 企业所得税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》 及本条例有关规定执行。 第十八条 金融、保险企业缴纳企业所得税，依照有关规定执行。 第十九条 本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第二十条 本条例自一九九四年一月一日起施行。国务院一九八四年九月十 八日发布的《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》和《国营企业调节 税征收办法》、一九八五年四月十一日发布的《中华人民共和国集体企业所得税 暂行条例》、一九八八年六月二十五日发布的《中华人民共和国私营企业所得税 暂行条例》同时废止；国务院有关国有企业承包企业所得税的办法同时停止执行。 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 （94）财法字第 003 号 第一章　总　　则 第一条　根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（以下简称条例） 第十九条的规定，制定本细则。 第二条　条例第一条所称生产、经营所得，是指从事物质生 产、交通运输、 商品流通、劳务服务，以及经国务院财政主管部 门确认的其他营利事业取得的 所得。条例第一条所称其他所得，是指股息、利息、租金、转让各 类资产、特 许权使用费以及营业外收益等所得。 第三条　条例第二条（一）项至（五）项所称国有企业、集 体企业、私营 企业、联营企业、股份制企业，是指按国家有关规 定注册、登记的上述各类企 业。 二条（六）项称有生产、经营所得和其他所得的其 他组织，是指经国家有 关部门批准，依法注册、登记的事业单位、 社会团体等组织。 第四条 　条例第二条所称独立经济核算的企业或者组织，是 指纳税人同 时具备在银行开设结算帐户；独立建立帐簿，编制财 务会计报表；独立计算盈 亏等条件的企业或者组织。 第五条　条例第三条所称应纳税额，其计算公式为：纳税额＝应纳税所得 额×税率。 第二章　应纳税所得额的计算 第六条　条例第三条、第四条所称应纳税所得额，其计算公式为：应纳税 所得额=收入总额-准予扣除金额。 第七条　条例第五条（一）项所称生产、经营收入，是指纳 税人从事主营 业务活动取得的收入，包括商品（产品）销售收入、 劳动服务收入、营运收入、 工程价款结算收入、工业性作业收入， 以及其他业务收入。 条例第五条（二）项所称财产转让收入，是指纳税人有偿转让各类财产取 得的收入，包括转让固定资产、有价证券、股权，以及其他财产而取得的收入。 条例第五条（三）项所称利息收入，是指纳税人购买各种债券等有价证券 的利息、外单位欠款付给的利息，以及其他利息收入。 条例第五条（四）项所称租赁收入，是指纳税人出租固定资产、包装物， 以及其他财产而取得的租金收入。 条例第五条（五）项所称特许权使用费收入，是指纳税人提供或者转让专 利权、非专利技术、商标权、著作权，以及其他特许权的使用权而取得的收入。 条例第五条（六）项所称股息收入，是指纳税人对外投资入股分得的股利、 红利收入。 条例第五条（七）项所称其他收入，是指除上述各项收入之外的一切收入， 包括固定资产盘盈收入，罚款收入，因债权人缘故确实无法支付的应付款项，物 资及现金的溢余收入，教育费附加返还款，包装物押金收入，以及其他收入。 第八条　条例第六条所称与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失，包 括：（一）成本，即生产、经营成本，是指纳税人为 生产、经营商品和提供劳 务等所发生的各项直接费用和各项间接 费用。 （二）费用，即纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的销售（经 营）费用、管理费用和财务费用。 （三）税金，即纳 税人按规定缴纳的消费税、营业税、城乡维护建设税、 资源税、土 地增值税。教育费附加，可视同税金。 （四）损失，即纳税人生产、 经营过程中的各项营业外支出，已发生的经 营亏损和投资损失，以 及其他损失。纳税人的财务、会计处理与税收规定不一 致的，应 依照税收规定予以调整，按税收规定允许扣除的金额，准予扣除。 第九条　条例第六条第二款（一）项所称金融机构，是指：各 类银行、保 险公司以及经中国人民银行批准从事金融业务的非银 行金融机构。 第十条　条例第六条第二款（一）项所称利息支出是指建造、 购进的固定 资产竣工决算投产后发生的各项贷款利息支出。 条例第六条第二款（一）项所称向金融机构借款利息支出，包括向保险企 业和非银行金融机构的借款利息支出。 纳税人除建造、购置固定资产、开发、购置无形资产，以及筹办期间发生 的利息支出以外的利息支出，允许扣除。包括纳税人之间相互拆借的利息支出。 其利息支出的扣除标准按照条例第六条第二款（一）项的规定执行。 第十一条　条例第六条第二款（二）项所称计税工资，是指 计算应纳税所 得额时，允许扣除的工资标准。包括企业以各种形 式支付给职工的基本工资、 浮动工资、各类补贴、津贴、奖金等。 第十二条　条例第六条第二款（四）项所称公益、救济性的 捐赠，是指纳 税人通过中国国内非营利的社会团体、国家机关向 教育、民政等公益事业和遭 受自然灾害地区、贫困地区的捐赠。纳 税人直接向受赠人的捐赠不允许扣除。 前款所称的社会团体，包括中国青少年发展基金会，希望工程基金会，宋 庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，全国老年基金会， 老区促进会以及经民政部门批准 成立的其他非营利的公益性组织。 第十三条　条例第六条第三款所称依照法律、行政法规和国 家有关税收规 定扣除项目，是指全国人民代表大会及其常务委员 会制定的法律、国务院发布 的行政法规以及财政部有关税收的规 章和国家税务总局关于纳税调整的规定中 规定的有关税收扣除项目。 第十四条　纳税人按财政部的规定支出的与生产、经营有关 的业务招待费， 由纳税人提供确实记录或单据，经核准准予扣除。 第十五条　纳税人按国家有关规定上缴的各类保险基金和统 筹基金，包括 职工养老基金、待业保险基金等，经税务机关审核 后，在规定的比例内扣除。 第十六条　纳税人参加财产保险和运输保险，按照规定缴纳 的保险费用准 予扣除。保险公司给予纳税人的赠款优待，应计 入当年应纳税所得额。 纳税人按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险 费，准予在计 算应纳税所得额时按实扣除。 第十七条　纳税人根据生产经营需要租入固定资产所支付租 赁费的扣除分 别按下列规定处理： 　　 （一）以经营租赁方式租入固定资产而发生的租赁费，可以据 实扣除。 （二）融资租赁发生的租赁费不得直接扣除。承租方支付的手 续费，以及 安装交付使用后支付的利息等可在支付时直接扣除。 第十八条　纳税人按财政部的规定提取的坏帐准备金和商品 削价准备金， 准予在计算应纳税所得额时扣除。 第十九条　不建立坏帐准备金的纳税人，发生的坏帐损失，经 报主管税务 机关核定后，按当期实际发生数额扣除。 第二十条　纳税人已作为支出、亏损或坏帐处理的应收款项， 在以后年度 全部或部分收回时，应计入收入年度的应纳税所得额。 第二十一条　纳税人购买国债的利息收入，不计入应纳税所 得额。 第二十二条　纳税人转让各类固定资产发生的费用，允许扣 除。 第二十三条　纳税人当期发生的固定资产和流动资产盘亏、 毁损净损失， 由其提供清查盘存资料，经主管税务机关审核后，准 予扣除。 第二十四条　纳税人在生产、经营期间发生的外国货币存、借 和以外国货 币结算的往来款项增减变动时，由于汇率变动而与记 帐本位币折合发生的汇兑 损益，计入当期所得或在当期扣除。 第二十五条　纳税人按规定支付给总机构的与本企业生产、 经营有关的管 理费，须提供总机构出具的管理费汇集范围、定额、 分配依据和方法等证明文 件，经主管税务机关审核后准予扣除。 第二十六条　纳税人固定资产的折旧、无形资产和递延资产 摊销的扣除按 本细则第三章有关规定执行。 第二十七条　条例第七条（一）项所称资本性支出，是指纳 税人购置、建 造固定资产，对外投资的支出。 条例第七条（二）项所称的无形资产转让开发支出，是指不得直接扣除的 纳税人购置或自行开发无形资产发生的费用，无形资产开发支出未形成资产的部 分准予扣除。 条例第七条（三）项所称违法经营的罚款、被没收财物的损失，是指纳税 人生产、经营违反国家法律、法规和规章，被有关部门处以的罚款以及被没收财 物的损失。 条例第七条（四）项所称的各项税收的滞纳金、罚金和罚款，是指纳税人 违反税收法规，被处以的滞纳金、罚金，以及除前款所称违法经营罚款之外的赔 偿。 条例第七条（五）项所称自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，是指 纳税人参加财产保险后，因遭受自然灾害或意外事故而由保险公司给予的赔偿。 条例第七条（六）项所称通过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以 及非公益、救济性的捐赠，是指超出条例第六条第二款（四）项及本细则第十二 条规定的标准、范围之外的捐赠。 条例第七条（七）项所称各种赞助支出，是指各种非广告性质的赞助支出。 条例第七条（八）项所称与取得收入无关的其他各项支出，是指除上述各 项支出之外的，与本企业取得收入无关的各项支出。 第二十八条　条例第十一条规定的弥补亏损期限，是指纳税 人某一纳税年 度发生亏损，准予用以后年度的应纳税所得弥补，一 年弥补不足的，可以逐年 连续弥补，弥补期最长不得超过５年，５ 年内不论是盈利或亏损，都作为实际 弥补年限计算。 第三章　资产的税务处理 第二十九条　纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的 房屋、建筑物、 机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有 关的设备、器具、工具等。不 属于生产、经营主要设备的物品，单 位价值在２０００元以上，并且使用期限 超过两年的，也应当作为固 定资产。 未作为固定资产管理的工具、器具等，作为低值易耗品，可以一次或分期 扣除。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商 标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。 递延资产是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项 费用，包括开办费、租入固定资产的改良支出等。 流动资产是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用 的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项等。 第三十条　固定资产的计价，按下列原则处理： 　　 （一）建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用 的财产清册 中所确定的价值计价。 　　 （二）自制、自建的固定资产、在竣工使用时按实际发生的成 本计价。 （三）购入的固定资产，按购入价加上发生的包装费、运杂费、 安装费以 及缴纳的税金后的价值计价，从国外引进的设备按设备 的买价加上进口环节的 税金、国内运杂费、安装费等后的价值计价。 　　 （四）以融资租赁方式租入的固定资产，按照租赁协议或者合 同确定的价 款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使 用前发生的利息支出和汇 兑损益等后的价值计价。 　　 （五）接受赠与的固定资产，按发票所列金额加上由企业负担 的运输费、 途中保险费、安装调试费等确定；无所附发票的，按 同类设备的市价确定。 　　 （六）盘盈的固定资产，按同类固定资产的重置完全价值计价。 （七）接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、 协议确定 的合理价格或者评估确认的价格确定。 　　 （八）在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的 原价，加上 扩建发生的支出，减去改扩建过程中发生的固定资产 变价收入后的余额确定。 第三十一条　固定资产的折旧，按下列规定处理： 　　 （一）下列固定资产应当提取折旧； １．房屋、建筑物； 　　 ２．在用的机器设备、运输车辆、器具、工具； ３．季节性停用和大修理停用的机器设备； ４．以经营租赁方式租出的固定资产； ５．以融资租赁方式租入的固定资产； ６．财政部规定的其他应当计提折旧的固定资产。 　　 （二）下列固定资产，不得提取折旧； １．土地； ２．房屋、建筑物以外未使用、不需用以及封存的固定资产； ３．以经营租赁方式租入的固定资产； ４．已提足折旧继续使用的固定资产； ５．按照规定提取维简费的固定资产； ６．已在成本中一次性列支而形成的固定资产； ７．破产、关停企业的固定资产； 　　 ８．财政部规定的其他不得计提折旧的固定资产。 提前报废的固定资产，不提计提折旧。 　　 （三）提取折旧的依据和方法： １．纳税人的固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止使 用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起停止计提折旧。 ２．固定资产在计算折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除，残 值比例在原价的５％以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例的， 应报主管税务机关备案。 ３．固定资产的折旧方法和折旧年限，按照国家有关规定执行。 第三十二条　无形资产按照取得时的实际成本计价，应区别 确定： （一）投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照 评估确认或 者合同、协议约定的金额计价。 　　 （二）购入的无形资产，按照实际支付的价款计价。 　　 （三）自行开发并且依法申请取得的无形资产，按照开发过程 中实际支出 计价。 　　 （四）接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或者同类 无形资产的 市价计价。 第三十三条　无形资产应当采取直线法摊销。 受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限和 受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书的规定的受益年限孰短原则摊 销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书受益年限摊销；法律和 合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限 不得少于１０年。 第三十四条　企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、 经营月的次 月起，在不短于５年的期限内分期扣除。 前款所说的筹建期，是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包 括试生产、试营业）之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用，包括人 员工资、办公费、培训费、差旅费、 印刷费、注册登记费以及不计入固定资产 和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。 第三十五条　纳税人的商品、材料、 产成品、半成品等存货的计算，应当以实际成本为准。纳税人各项存货的发生和 领用，其 实际成本价计算方法，可以在先进先出法、后进先出法、加权平 均法、 移动平均法等方法中任选一种。计价方法一经选用，不得 随意改变，确实需要 改变计价方法的，应当在下一纳税年度开始 前报主管税务机关备案。 第四章　税收优惠 第三十六条　条例第八条（一）项所称民族自治地方，是指 按照《中华人 民共和国民族区域自治法》的规定，实行民族区域 自治的自治区、自治州、自 治县。 第三十七条　条例第八条（二）项所称法律、行政法规和国 务院有关规定 给予减税或者免税的，是指全国人民代表大会及其 常务委员会制定的法律、国 务院发布的行政法规，以及国务院的 有关规定确定的减税或者免税。 第五章　税额扣除 第三十九条　条例第十二条所称已在境外缴纳的所得税税 款，是指纳税人 来源于中国境外的所得在境外实际缴纳的所得税 税款，不包括减免税或纳税后 又得到补偿以及由他人代为承担的 税款。但中外双方已签定避免双重征税协定 的，按协定的规定执行。 第四十条　条例第十二条所称境外所得依本条例规定计算的 应纳税额，是 指纳税人的境外所得，依照条例及本细则的有关规 定，扣除为取得该项所得摊 计的成本、费用以及损失，得出应纳 税所得额，据以计算的应纳税额。该应纳 税额即为扣除限额，应 当分国（地区）不分项计算，其计算公式如下： 　　　　　　　　　境内、境外所得 　境外所得税　　　 按税法计算的　　　 来源于某外国的所得额 　　　　　　　　＝　　　　　　　　×　 　税款扣除限额　 　应纳税总额　　　　境内、境外所得税额 第四十一条　纳税人来源于境外所得在境外实际缴纳的税 款，低于依照前 条规定计算的扣除限额，可以从应纳税额中按实 扣除；超过扣除限额的，其超 过部分不得在本年度的应纳税额中 扣除，也不得列为费用支出，但可用以后年 度税额扣除的余额补 扣，补扣期限最长不得超过５年。 第四十二条　纳税人从其他企业分回的已经缴纳所得税的利 润，其已缴纳 的税额可以在计算本企业所得税时予以调整。 第六章　征收管理 第四十三条　条例第十四条所称企业所得税由纳税人向其所 在地主管税务 机关缴纳，其所在地是指纳税人的实际经营管理所 在地，铁路运营、民航运输、 邮电通信企业等，由其负责经营管 理与控制的机构缴纳。具体办法另行规定。 第四十四条　条例第十三条所称清算所得，是指纳税人清算 时的全部资产 或者财产扣除各项清算费用、损失、负债、企业未 分配利润、公益金和公积金 后的余额，超过实缴资本的部分。 第四十五条　企业所得税的分月或者分季预缴，由主管税务 机关根据纳税 人应纳税额的大小，具体核定。 第四十六条　纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际 数预缴，按实 际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额 的１／１２或１／４，或者 经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所 得税，预缴方法一经确定，不得随 意改变。对境外投资所得可在年终汇算清缴。 第四十七条　纳税人不能提供完 整、准确的收入及成本、费 用凭证，不能正确计算应纳税所得额的，税务机关 有权核定其应 纳税所得额。 第四十八条　纳税人在纳税年度内无论盈利或亏损，应当按 照规定的期限， 向当地主管税务机关报送所得税申报表和年度会 计报表。 第四十九条　纳税人进行清算时，应当在办理工商注销登记 之前，向当地 主管税务机关办理所得税申报。 第五十条　纳税人在年度中间合并、分立、终止时，应当在 停止生产、经 营之日起６０日内，向当地主管税务机关办理当期所 得税汇算清缴。 第五十一条　条例第十条所称有关联企业其认定条件及税务 机关进行合理 调整的顺序和方法，按照《中华人民共和国税收征 收管理法》及其实施细则的 有关规定执行。 第五十二条　条例第四条所称的纳税年度，是指自公历１月 １日起至１２ 月３１日止。 纳税人在一个纳税年度的中间开办，或者由于合并、关闭等原因，使该纳 税年度的实际经营期不足１２个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。 纳税人清算时，应当以清算期间作为一个纳税年度。 第五十三条　纳税人在年终汇算清缴时，少缴的所得税税额， 应在下一年 内缴纳；纳税人在年终汇算清缴时，多预缴的所得 税税额，在下一年度内抵缴。 第五十四条　纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为 原则。 纳税人下列经营业务的收入可以分期确定，并据以计算应纳税所得额。 　　 （一）以分期收款方式销售商品的，可以按合同约定的购买入 应付价款的 日期确定销售收入的实现； 　　 （二）建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过一年 的，可以按 完工进度或者完成的工作量确定收入的实现； 　　 （三）为其他企业加工、制造大型机械设备、船舶等，持续时 间超过一年 的，可以按完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。 第五十五条　纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方 面使用本企业 的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外 进行来料加工装配业务节省 的材料，如按合同规定留归企业所有 的，也应作为收入处理。 第五十六条　纳税人不得漏计或重复计算任何影响应纳税所 得额的项目。 第五十七条　纳税人缴纳的所得税款，应以人民币为计算单 位。所得为外 国货币的，分月或者分季预缴税款时，应当按照月 份（季度）最后一日的国家 外汇牌价（原则上为中间价，下同）折 合成人民币计算应纳税款的外国货币所 得，不再重新折合计算，只 就全年未纳税的外币所得部分，按照年度最后一日 的国家外汇牌 价，折合人民币计算应纳税所得额。 第五十八条　纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的， 其收入额应当 参照当时市场价格计算或估定。 第七章　附则 第五十九条　本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。 第六十条　本细则自《中华人民共和国企业所得税暂行条例》施行之日起 施行。财政部１９８４年１０月１８日发布的《中华 人民共和国国营企业所得 税条例（草案）实施细则》、１９８５年７月 ２２日发布的《中华人民共和国 集体企业所得税暂行条例施行细则》、 １９８８年１月１７日发布的《中华人 民共和国私营企业所得税暂行 条例施行细则》同时废止。 财政部 一九九四年二月四日 财政部、国家税务总局关于企业所得税 几个具体问题的通知 财税字〔1996〕79 号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局， 财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处： 根据各地在执行企业所得税政策中反映的情况，现将企业所得税几个具体 问题明确如下： 一、企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未 提折旧等，不得转移以后年度补扣。 二、企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐 赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。 其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应 按成本加合理利润的方法组成计税价格。 三、企业对外投资分回的利润、股息、红利等投资收益，如投资方企业所 得税税率高于被投资企业适用税率，在被投资企业通过应付利润进行帐务处理时， 应分配给投资方的利润；股息、红利等，投资方企业不论是否收到，均应及时按 照有关规定补税。被投资企业发生的亏损，只能在被投资企业进行弥补，不得冲 减投资方企业的应纳税所得额。 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知 京地税企[2000]445号 各区县地方税务局、各分局： 现将《北京市地方企业所得税税前扣除办法》印发给你们，请认真贯 彻执行，执行中，有何问题，请及时反馈。 二 000 年十月三十一日 北京市地方企业所得税税前扣除办法 第一章 总则 第—条 根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则（以 下简称《条例》、《细则》）和《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除 办法〉的通知》（国税发[2000]84 号）等文件规定，制定本办法。 第二条 依据条例第四条规定，纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予 扣除项目后的余额为应纳税所得额。准予扣除项目是纳税人每一纳税年度发生的 与取得应纳税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。 第三条 纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出 确属已经实际发生的凭据；合法是指符合国家税收规定，如果其他法规规定与税 收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。 第四条 除税收法规另有规定者外，税前扣除的确认一般应遵循以下原则： （一）权责发生制原则。即纳税人应在费用发生时而不是实际支付时确认 扣除。 （二）配比原则。即纳税人发生的费用应在费用应配比或应分配的当期申 报扣除。纳入某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。 （三）相关性原则。即纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应 税收入相关。 （四）确定性原则，即纳税人可扣除的费用不论何时支付，金额必须是确 定的。 （五）合理性原则。即纳税人可扣除费用的计算和分配方法符合一般的经 营常规和会计惯例。 第五条 纳税人发生的费用支出必须严格区分经营性支出和资本性支出。 资本性支出不得在发生当期直接扣除，必须按税收法规规定分期折旧、摊销或计 入有关投资的成本。 第六条 根据《条例》第七条的规定，在计算应纳税所得额时，下列支出 不得扣除： （一）资本性支出 （二）无形资产受让、开发支出 （三）违法经营的罚款和被没收财物的损失 （四）各项税收的滞纳金、罚金和罚款 （五）自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分 （六）超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益，救济性 的捐赠 （七）各种赞助支出 （八）贷款担保 （九）与取得收入无关的其他各项支出 （十）除上述规定外，在计算应纳税所得额时，下列支出也不得扣除： 1、贿赂等非法支出； 2、因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金； 3、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准 备基金（包括投资风险准备基金），以及国家税收法规规定可提取的准备金之外 的任何形式的准备金； 4、税收法规有具体扣除范围和标准（比例或金额），实际发生的费用超过 或高于法定范围和标准的部分。 第七条 纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确 定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有 关资产隐含的增值或损失在税收已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有 关资产的成本。 第二章 成本和费用 第八条 成本是纳税人销售商品（产品、材料、下脚料、废料、废旧物资 等）、提供劳务、转让固定资产，无形资产（包括技术转让）的成本。 第九条 纳税人必须将经营活动中发生的成本合理划分为直接成本和间接 成本。直接成本是可直接计入有关成本计算对象或劳务的经营成本中的直接材料、 直接人工等。间接成本是指多个部门，为同一成本对象提供服务的共同成本，或 者同一种投入可以制造，提供两种或两种以上的产品或劳务的联合成本。 直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入有关成本计算对象或劳务的 经营成本中。间接成本必须根据与成本计算对象之间的因果关系，成本计算对象 的产量等，以合理的方法分配计入有关成本计算对象中。 第十条 纳税人的各种存货应以取得时的实际成本计价。纳税人外购存货 的实际成本包括购货价格、购货费用和税金。 计入存货成本的税金是指购买、自制或委托加工存货发生的消费税、关税、 资源税和不能从销项税额中抵扣的增值税进项税额。 纳税人自制存货的成本包括制造费用等间接费用。 第十—条 纳税人各项存货的发出或领用的成本计价方法，可以采用个别 计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法、计划成本法、毛利率法或零售 价法等。如果纳税人正在使用的存货实物流程与后进先出法相一致，也可采用后 进先出法确定发出或领用存货的成本。纳税人采用计划成本法或零售价法确定存 货成本或销售成本，必须在年终申报纳税时及时结转成本差异或商品进销差价。 第十二条 纳税人的成本计算方法、间接成本分配方法、存货计价方法一 经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一纳税年度开始前报主管税务机 关批准。否则，对应纳税所得额造成影响的，税务机关有权调整。 第十三条 费用是指纳税人每一纳税年度发生的可扣除的销售费用、管理 费用和财务费用，已计入成本的有关费用除外。 第十四条 销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括 广告费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金（能直接认定的 进口佣金调整商品进价成本）、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差 旅费、工资、福利费等费用。纳税人发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费 用： （一）有合法真实凭证； （二）支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人（支付 对象不含本企业雇员）； （三）支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的 5％。 从事商品流通业务的纳税人购入存货抵达仓库前发生的包装费、运杂费、 运输存储过程中的保险费、装卸费、运输途中的合理损耗和入库前的挑选整理费 用等购货费用可直接计入销售费用。如果纳税人根据会计核算的需要已将上述购 货费用计入存货成本的，不得再以销售费用的名义重复申报扣除。 从事房地产开发业务的纳税人的销售费用还包括开发产品销售之前的改装 修复费、看护费、采暖费等。 从事邮电等其他业务的纳税人发生的销售费用已计入营运成本不得再计入 销售费用重复扣除。 第十五条 管理费用是纳税人的行政管理部门为管理组织经营活动提供各 项支援性服务而发生的费用。管理费用包括由纳税人统一负担的总部（公司）经 费、研究开发费（技术开发费）、社会保障性缴款、劳动保护费、业务招待费、 工会经费、职工教育经费、股东大会或董事会费、开办费摊销、无形资产摊销 （含土地使用费、土地损失补偿费）、矿产资源补偿费、坏帐损失、印花税等税 金、消防费、排污费、绿化费、外事费和法律、财务、资料处理及会计事务方面 的成本（咨询费、诉讼费，聘请中介机构费、商标注册费等），以及向总机构支 付的与本身营利活动有关的合理的管理费等。 （一）纳税人实际发生的合理的劳动保护支出可以扣除。劳动保护支出是 指确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品 等所发生的支出。 （二）总部经费，又称公司经费，包括总部行政管理人员的工资薪金、福 利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。 （三）纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会 费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证， 否则，不得在税前扣除。 差旅费的证明材料应包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证 等。 会议费证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的，费用 标准、支付凭证等。 第十六条 财务费用是纳税人筹集经营性资金而发生的费用，包括利息净 支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出。 第三章 税金 第十七条 税金是指纳税人按规定缴纳的消费税、营业税、城市维护建设 税、资源税、土地增值税、以及发生的房产税、车船使用税、土地使用税、印花 税等，教育费附加，视同为税金可以扣除。 第四章 损失 第十八条 损失是指纳税人生产、经营过程中的各项营业外支出、已发生 的经营亏损和投资损失以及其他损失。其中经营亏损按市局京地税企[2000]115 号《关于印发企业所得税税前弥补亏损的审核管理办法的通知》规定执行；投资 损失的税前扣除将另文明确；集体、私营企业除上述两类损失以外的其他损失， 按京地税企[1997]421 号关于印发《集体、私营企业财产损失的审批管理办法》 的通知文件规定执行。 第五章 资产折旧或摊销 第十九条 纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递 延资产的摊销费用可以扣除。 第二十条 纳税人的固定资产计价按细则第三十条的规定执行。即： （一）建设单位交来完工的固定资产，根据建设单位交付使用的财产清册 中所确定的价值计价。 （二）自制、自建的固定资产，在竣工使用时按实际发生的成本计价。 （三）购入的固定资产，按购入价加上发生的包装费、运杂费、安装费以 及缴纳的税金后的价值计价，从国外引进的设备，按设备买价加上进口环节的税 金、国内运杂费、安装费等后的价值计价。 （四）以融资租赁方式租入的固定资产，按照租赁协议或者合同确定的价 款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用前发生的利息支出和汇兑 损益等后的价值计价。 （五）接受赠予与的固定资产，按发票所列金额加上由企业负担的运输费、 保险费、安装调试费等确定；无所附发票的，按同类设备的市价确定。 （六）盘盈的固定资产，按同类固定资产的重置完全价值计价。 （七）接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、协议确定 的合理价格或者评估确认的价格确定。 （八）在原有固定资产基础上进行改扩建的，按照固定资产的原价，加上 改扩建发生的支出，减之改扩建过程中发生的固定资产变价收入后的余额确定。 固定资产的价值确定后，除下列特殊情况外，一般不得调整： （一）国家统一规定的清产核资； （二）将固定资产的一部分拆除； （三）固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定 资产可收回金额，并确认损失； （四）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。 第二十一条 纳税人固定资产计提折旧的范围按细则第三十一条的规定执 行。即： （一）下列固定资产应当提取折旧： 1．房屋、建筑物； 2．在用的机器设备、运输车辆、器具、工具； 3．季节性停用和大修理停用的机器设备； 4．以经营租赁方式租出的固定资产； 5．以融资租赁方式租入的固定资产； 6．财政部规定的其他应当计提折旧的固定资产， （二）下列固定资产，不得提取折旧： 1．土地； 2．房屋、建筑物以外未使用不需用以及封存的固定资产； 3．以经营租赁方式租入的固定资产； 4．已提足折旧继续使用的固定资产； 5．按照规定提取维简费的固定资产； 6．已在成本中一次性列支而形成的固定资产； 7．破产、关停企业的固定资产； 8．提前报废的固定资产； 9．财政部、国家税务总局规定的其他不得计提折旧的固定资产； 国家税务总局规定的其他不得计提折旧的固定资产，包括：（1）已出售给 职工个人的住房和出租给职工个人且租金收入未计入收入总额而纳入住房周转 金的住房；（2）接受捐赠的固定资产。 （三）纳税人以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立纳税人 交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除；纳税人以融资租赁方式从出租方取 得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。融资租赁是指在 实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件 之一的租赁为融资租赁： 1．在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方； 2．租赁期为资产使用年限的大部分（75％或以上）； 3．租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。 第二十二条 固定资产提取折旧的依据和方法： （一）纳税人的固定资产，应当从投入使用月份的次月起计提折旧；停止 使用的固定资产，应当从停止使用月份的次月起，停止计提折旧。 （二）固定资产在计提折旧前，应当估计残值，从固定资产原价中减除， 残值比例在原价的 5％以内，由企业自行确定；由于情况特殊，需调整残值比例 的，应报主管税务机关备案。 （三）固定资产的折旧年限，除国家另有规定者外，最低年限如下： 1．房屋、建筑物为 20 年； 2．火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为 10 年； 3．电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工 具、家具等为 5 年。 （四）纳税人可扣除的固定资产折旧的计算，采取直线折旧法。 （五）对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及常年 处于振动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年 限或采取加速折旧方法的，由纳税人提出申请，经当地主管税务机关审核后，逐 级报国家税务总局批准。 第二十三条 无形资产按照取得时的实际成本计价。 （一）投资者作为资本金或者合作条件投入的无形资产，按照评估确认或 者合同、协议约定的金额计价； （二）纳税人外购的无形资产，包括买价和购买过程中实际发生的相关费 用汇总计价； （三）纳税人自行研制开发无形资产，应对研究开发费用进行准确归集， 按照开发过程中实际支出计价； （四）接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或者同类无形资产的 市价计价。 第二十四条 无形资产应当采取直线法摊销。 受让或投资的无形资产，法律和合同或者企业申请书分别规定有效期限或 受益期限的，按法定有效期限与合同或企业申请书中规定的受益年限孰短原则摊 销；法律没有规定使用年限的，按照合同或者企业申请书的受益年限摊销；法律 和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期 限不得少于 10 年。 纳税人自行研制开发无形资产，凡在发生时已作为研究开发费直接扣除的， 该项无形资产使用时，不得再分期摊销；自创或外购的商誉和接受捐赠的无形资 产，不得再分期摊销。 第二十五条 纳税人为取得土地使用权支付给国家或其他纳税人的土地出 让价款应作为无形资产管理，并在不短于合同规定的使用期间内平均摊销。 第二十六条 纳税人购买计算机硬件所附带的软件，未单独计价的，应并 入计算机硬件作为固定资产管理；单独计价的软件，应作为无形资产管理。 第二十七条 企业在筹建期发生的开办费，应当作为递延费用，从开始生 产、经营月份的次月起，在不短 5 年的期限内分期扣除。筹建期是指从企业被批 准筹建之日起至开始生产、经营包括（试生产，试营业）之日的期间；开办费是 指企业在筹建期发生的费用，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、 注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。 第二十八条 纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人 的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如 有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于 5 年的期间内平均摊销。 符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出： （一）发生的修理支出达到固定资产原值 20％以上； （二）经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上； （三）经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。 第二十九条 纳税人对外投资的成本不得折旧或摊销，也不得作为投资当期 费用直接扣除，但可以在转让、处置有关投资资产时，从取得的财产转让收入中 减除，据以计算财产转让所得或损失。 第六章 税法规定税前扣除的项目及标准 第三十条 工资薪金支出。 （一）工资薪金支出是纳税人每一纳税年度支付给在本企业任职或与其有 雇佣关系的员工的所有现金或非现金形式的劳动报酬。包括基本工资、奖金、津 贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与任职或者受雇有关的其他支出。地区补 贴、物价补贴和误餐补贴均应作为工资薪金支出。 （二）纳税人发生的下列支出，不作为工资薪金支出： 1．雇员向纳税人投资而分配的股息性所得； 2．根据国家或省级政府的规定为雇员支付的社会保障性缴款； 3．从已提取职工福利基金中支付的各项福利支出（包括职工生活困难补助、 探亲路费等）； 4．各项劳动保护支出； 5．雇员调动工作的旅费和安家费； 6．雇员离退休、退职待遇的各项支出； 7．独生子女补贴； 8．纳税人负担的住房公积金； 9．国家税务总局认定的其他不属于工资薪金支出的项目。 （三）在本企业任职或与其有雇佣关系的员工包括固定职工、合同工、临 时工，但下列情况除外： 1．应从提取的职工福利费中列支的医务室、职工浴室、理发室、幼儿园、 托儿所人员； 2．已领取养老保险金、失业救济金的离退休职工、下岗职工、待岗职工； 3．已出售的住房或租金收入计入住房周转金的出租房的管理服务人员； （四）经批准实行工效挂钩办法的纳税人按规定提取的工资总额，可以扣 除；事业单位、社会团体按同级财政、人事部门规定的工资总额发放的工资，可 据实扣除；经批准从事软件产业和集成电路设计业的纳税人向雇员支付的工资薪 金支出，可据实扣除；除上述规定外，其它纳税人的工资薪金支出实行限额计税 工资扣除办法，本市计税工资扣除标准为人均每年 11520 元，纳税人工资薪金支 出高于计税工资扣除标准的按计税工资标准扣除；低于扣除标准的按实际发生额 扣除。 第三十一条 职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按照企业 计税工资总额的 2%、14%和 %计算扣除。 第三十二条 利息支出。 （一）利息支出是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利 息费用，包括： 1．长期、短期借款的利息； 2．与债券相关的折价或溢价的摊销； 3．安排借款时发生的辅助费用的摊销； 4．与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。 （二）纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的可 以直接扣除，即向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除；向非金融机 构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的 部分，准予扣除。为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有 关资产购建期间发生的利息支出，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关 资产交付使用后发生的利息支出，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的， 其利息支出应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算应计入有关 资产成本的利息支出和可直接扣除的利息支出。 （三）从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的利 息支出，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 （四）纳税人为对外投资而借入的资金发生的利息支出，应计入有关投资 的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。 （五）纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本 50％的，超过部分 的利息支出，不得在税前扣除。 第三十三条 业务招待费。纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招 待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除：全年销售（营业）收入净额在 1500 万元及其以下的，不超过销售（营业）收入净额的 5‰；全年销售（营业）收入 净额超过 1500 万元的，不超过该部分的 3‰。纳税人申报扣除的业务招待费， 主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的有效凭证或资料。不 能提供的，不得在税前扣除。 第三十四条 公益救济性捐赠。纳税人用于公益、救济性捐赠，在年度应纳 税所得额 3％以内部分，准予扣除。公益、救济性捐赠是指纳税人通过中国境内 非营利性社会团体、国家机关向教育、民政、福利、卫生等公益事业或遭受自然 灾害地区、贫困地区的捐赠。纳税人直接向受赠人的捐赠不允许扣除。社会团体， 包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中 国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会、联合国儿童基金组织、中国绿 化基金会及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。纳税人向中国红十 字会、公益性青少年活动场所的捐赠允许全额扣除。 第三十五条 广告费。纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售 （营业）收入 2％的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转。粮 食类白酒广告费不得在税前扣除。纳税人因行业特点等特殊原因确实需要提高广 告费扣除比例的，须报国家税务总局批准。纳税人申报扣除的广告费支出应与赞 助支出严格区分。纳税人申报扣除的广告费支出，必须同时符合下列条件： （一）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； （二）已实际支付费用，并已取得相应发票； （三）通过一定的媒体传播。 第三十六条 业务宣传费。纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费（包括 未通过媒体的广告性支出），在不超过销售营业收入 5‰范围内，可据实扣除。 第三十七条 管理费。按照北京市地方税务局《关于印发〈企业提取上交主 管部门管理费税前扣除审批办法〉的通知》（京地税企[1997]291 号）；北京市 财政局、北京市地方税务局《关于印发北京市国有企业上交主管部门管理费税前 扣除审批管理办法的通知》（京财税[1998]171 号）；北京市地方税务局《关于 〈企业上交主管部门管理费税前扣除审批办法〉的补充通知》（京地税企 [1998]123 号）和北京市财政局、北京市地方税务局《关于企业上交主管部门管 理费税前扣除审批办法的补充通知》（京财税[1999]886 号）的规定执行。 第三十八条 其它项目 （一）坏帐准备金。可提取坏帐准备金的纳税人，除另有规定者外，坏帐 准备金提取比例一律不得超过年末应收帐款余额的 5‰。 计提坏帐准备金的年末应收帐款是纳税人因销售商品、产品或提供劳务等 原因，应向购货客户或接受劳务的客户收取的款项，包括代垫的运杂费。年末应 收帐款包括应收票据的金额。 纳税人发生非购销活动的应收债权以及关联方之间的任何往来帐款，不得 提取坏帐准备金。关联方之间往来帐款也不得确认为坏帐。 （二）纳税人为全体雇员按国家规定向税务机关、劳动社会保障部门或其 指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级 税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付 的法定人身安全保险，可以扣除。纳税人为其投资者或雇员个人向商业保险机构 投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得 扣除。 1．职工基本养老保险费：纳税人按上一年全部被保险人月平均工资总额的 19%缴纳的基本养老保险费允许税前扣除。纳税人全部被保险人月平均工资高于 上一年本市职工月平均工资 300%以上的部分，不作为缴纳基本养老保险费的基 数。 2．失业保险基金：纳税人按本单位上一年度全部职工工资总额的 %提取 的失业保险基金，准予税前扣除。 3．职工大病医疗费统筹基金:纳税人（不含外商投资企业）以上年度全市职 工月平均工资的 6%（其中 %在福利费项下列支，%在管理费——劳动保险 费项下列支），按企业在职职工人数按月缴纳的大病医疗统筹费,允许在税前扣 除。企业职工月平均工资低于全市职工月平均工资 10%以上时，以全市职工月平 均工资的 90%为基数，按上述规定缴纳的大病医疗统筹费可在税前扣除。 4．残疾人就业保障基金: 纳税人按照《北京市按比例安排残疾人就业办法》 的通知（京计综字〔1995〕0139 号）中规定比例和数额缴纳残疾人就业保障基 金，在计算应纳税所得额时允许扣除。 5．住房公积金:纳税人按规定比例交存的住房公积金列入成本中的部分允许 在税前扣除。 （三）煤矿维简费的扣除。按市经委等 4 家单位下发的京经生字（1997） 第 333 号《关于印发〈北京市乡镇煤矿维简费提取、使用、管理办法的补充通 知〉》中的规定：乡镇煤矿企业按 元/吨提取并实际交纳的维简费（其中上 交市、区集中使用的部分 元/吨），允许税前扣除。 （四）特殊规定： 1、国债利息收入：纳税人因购买国债所得的利息收入，不计入应纳税所得 额，不征收企业所得税。国债是指经财政部发行的用于平衡财政预算的国库券、 特种国债、保值公债等，不包括国家计委发行的国家重点建设债券和人民银行批 准发行的金融债券等。� 2、各种财政补贴收入和减免或返还的流转税：国务院、财政部和国家税务 总局规定有指定用途的，可以不计入应纳税所得额，不征收企业所得税。� 3、捐赠收入：纳税人接受的捐赠收入可转入企业资本公积金，不计征所得 税。 4、研制开发新产品、新技术、新工艺的费用：国有、集体、私营工业企业 和经认定的高新技术企业、民营科技生产型企业研制开发新产品、新技术、新工 艺所发生的研制开发费用，以及为此而购置的单台价值在 10 万元以下的测试仪 器和试制用关键设备的费用，允许税前直接扣除，但不再提取折旧；研究开发新 产品、新技术、新工艺发生的各项费用，比上年实际发生额增长 10%以上（含 10%） 的，其当年实际发生的费用除按规定据实扣除外，年终经主管税务机关审核批准 后，可再按其实际发生额的 50%直接抵扣当年应纳税所得额。其实际发生额的 50%如大于企业当年应纳税所得额，可就其不超过应纳税所得额的部分予以抵扣； 超过部分，当年和以后年度均不再抵扣。增长未达到 10%以上的，不得抵扣。亏 损企业不实行增长达到一定比例抵扣应纳税所得额的办法。 第七章 附则 第三十九条 根据本办法和有关税收规定，需经税务机关审核批准后在税 前扣除的事项，要求纳税人在上报税务机关审核批准时，附送中国注册税务师或 注册会计师的审核证明。（具体办法将另文明确） 第四十条 本办法自 2000 年 1 月 1 日起执行。 第四十一条 以前的有关规定与本办法有抵触的，按本办法执行。本办法 未规定的事项，按有关规定执行。 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营 企业所得税管理问题的通知 国税发[2001]142 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深 圳市地方税务局： 为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国 税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以 下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事 房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下： 一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成 本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业 所得税。当期应纳税额，按以下公式计算： 应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征 所得税 二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商 投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153 号）的规定，预征企业所得税。 三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者