垣噩噩噩噩瞌草草 2012 年 11 月第 10 卷第 6 期Vol. 10 Nov. 2012
doi: .
湖北经济学院学报
Journal 01 Hubei University 01 Economics
论公共住宅金融的经济基础
顾书桂
(上海社会科学院城市与房地产研究中心，上海 200020)
摘要:住宅供给包括优质住宅供给和普通住宅供给，优质住宅供给刚性强，普通住宅供给弹性大。普通住宅
成本最低，也是住宅保障的主要依靠对象。公共住宅金融源于消费者市场支付能力的不足，但因于公共住宅金融
的价值属性，公共住宅金融并不能弥补消费者支付能力的永久不足，只能弥补消费者支付能力的暂时不足。公共
住宅金融只有将劳动力价值作为自己发展的经济基础，才能确保公共住宅金融的稳健运行，才能突破西方公共住
宅金融的历史局限性。
关键词:公共住宅金融;支付能力;劳动力价值
中图分类号: ; 文献标识码 :A
公共住宅金融的产生惊于住宅市场价格与消
费者支付能力不足的矛盾，政府不得不以行政手段
对金融市场实施干预，确保消费者的刚性居住需求
得到满足，最终确保劳动力再生产的顺利进行。市
场经济条件下，公共住宅金融可以以住宅的商品化
为前提，也可以对住宅的商品属性进行切割，甚至
完全取消住宅的商品属性，但政府干预是公共住宅
金融的共同特征 O
一、文献回顾
西方公共住宅金融产生于商业住宅金融之后，
受商业住宅金融的影响，西方公共住宅金融始终停
留在流通领域，以提高消费者的市场支付能力为主
要目标。布鲁格曼和费雪(2000)认为，美国商业住宅
金融的大规模产生源于个人支付能力的增强以及房
屋贬值的可能性减小，使贷款人认为长期贷款具备
可行性。 [1]与此相对应，克劳瑞特和西蒙 (2004)总结
指出，美国公共住宅金融致力于在政府干预和担保
基础上提高消费者的市场支付能力。 [2]美国公共住
宅金融致力于提高消费者市场支付能力的做法也
得到中国国内研究学者的注意，如马红霞(1991)、 [31
汪利娜(1992) 、 14J 闰坤 (1996) 15J等都对此进行了研
收稿日期: 2012-10一 11
文章编号 :1672-626X(2012)06-0039-06
究。丛诚 (2009)鉴于西方公共住宅金融的非生产
性，断言住宅金融的本质是为居民家庭住宅消费提
供长期稳定充足的住宅资金，从而将住宅的生产直
接排除在公共住宅金融之外，因为住房生产的金融
服务与一般工商业项目贷款并无本质差别[6J。然而，
2007 年美国次贷危机的爆发使人们认识到西方公
共住宅金融模式的缺陷 O 林建设、郭宏宁 (201 1)认
为，西方公共住宅金融存在住房保障与财政风险的
两难抉择 [7J顾书桂 (2011 )则直指赤字转嫁是美国
次贷危机的主因 [8J
从国内外现有的研究成果看，在 2007 年美国
次贷危机爆发以前，国内对西方公共住宅金融模式
过于肯定，这变相导致中国住宅市场化过度，甚至
住宅保障也试图完全依靠市场途径解决。[9J2007 年
美国次贷危机的爆发，虽然开始促使人们反思西方
公共住宅金融模式的不足，但国内总体上还没有认
识到，西方公共住宅金融模式的根本缺陷在于住宅
的商品化前提，这一前提使西方公共住宅金融附属
于商业住宅金融。由于消费者的支付能力更弱，西
方公共住宅金融比商业住宅金融风险更高，更易诱
发住宅金融危机。因此，关于公共住宅金融经济基
、 1
作者简介:顾书桂 (1970一) ，男，江苏姜堪人，上海社会科学院部门经济济究所副研究员，经济学博士，主要从事金融学与政
治经济学研究。
回
2012 年 11 月 湖北经济学院学报 第 10 卷第 6 期
础的探讨，已经不能固守西方公共住宅金融的前
提，而应该从新的角度去思考。
二、住宅的供给
理论上，在不考虑住宅需求的前提下，住宅的
供给只与住宅地基的供给和建安成本的支付有关。
住宅地基供给越多，建安戚本支付越多，住宅供给
量越大，反之亦然。根据住宅供给性质与特点的不
同，住宅供给分优质住宅供给与普通住宅供给。
(一)优质住宅供给
优质住宅的供给主要取决于两个因素:优质住
宅地基的供给和优质住宅的建安成本支付。通常情
况下，优质住宅的建安戚本会高于普通住宅的建安
成本，这可能源于优质住宅所耗费的经济资源质量
更好，数量更多，有一些甚至是独一无二的。不过总
体上而言，建安成本再高，也是有限度的，因为它们
通常是可以再生的，只要给它们足够的时间、空间
和补偿成本。因此，优质住宅的建安戚本总体上是
稳定的，它们在住宅价格中的体现也是稳定的 O 与
建安成本的相对稳定不同，尽管优质住宅的地基供
给数量相对固定，但戚本是不定的。首先，优质住宅
地基需要相对成熟的自然和人文环境。其次，相对
成熟的自然和人文环境的形成，即使不考虑资金限
制和技术限制，也需要一个过程。再次，优质住宅的
更新是一个自然的过程，加速折旧只是在价值角度
上才是合理的。最后，供给刚性的优质住宅地基价
格会受到波动不定的市场购买力的影响。在这种情
况下，优质住宅的供给弹性必然表现为相对不足。
优质住宅供给弹性不足的这一经济性质，决定
了优质住宅供给绝对数量的有限性，有限的优质住
宅供给只能满足少部分社会成员的需求。如果采用
市场机制分配优质住宅，这少部分社会成员只能是
收入水平最高的群体;如果采用行政机制分配优质
住宅，这少部分社会成员只能是最高行政权力阶
层;如果分配机制采用行政和市场两轨井行，则这
少部分社会成员将是政治精英、财富精英亦或是二
者的混合体。
(二)普通住宅供给
与优质住宅供给相同的是，普通住宅的供给也
取决于普通住宅的地基供给和普通住宅的建安成
本支付。一般而言，普通住宅的地基供给越多，建安
成本支付就越充分，供给量也越大，反之亦然。与优
质住宅供给不同的是，普通住宅的供给理论上弹性
m
很大，实践上可以因人为因素使得普通住宅供给弹
性明显变小。首先，与优质住宅相比，普通住宅的建
安成本相对下降但更为稳定。其次，普通住宅的地
基来源虽然以农用地为主，但其他来源也不可忽
视。第三，普通住宅的供给弹性在市场经济条件下
很大，但可以由于人为因素如土地财政明显变小。
第四，普通住宅的地基价格可以相对稳定，也可以
因人为因素迅速上升。
普通住宅的供给弹性理论上使得普通住宅的
供给绝对量可以很大，从而可以满足大多数社会成
员的需求。不管普通住宅的分配是遵循市场原则还
是行政原则，将普通住宅用于满足社会大多数成员
的居住需求，其成本都是最低的，由此引发的社会
矛盾也是最少的。但由于普通住宅的供给弹性有严
格的前提条件，人为因素对普通住宅供给的影响使
得普通住宅与优质住宅的差别在很多时候被有意
模糊，很多普通住宅也能披上优质住宅的外衣，从
而对住宅体系的完整性和层次性形成干扰。[叫
(三)住宅供给的价格
住宅供给的价格是厂商愿意供给住宅的市场
价格。对一般商品而言，市场价格越高，厂商增加供
给的积极性越高，增加供给的数量越大，反之亦然。
但在住宅市场上，情况有所变化。优质住宅的供给
价格弹性较小，即不管优质住宅价格如何变化，优
质住宅的供给数量变化都很小;普通住宅在不受人
为因素干扰时供给弹性较大，只要能够弥补相对稳
定的生产成本，能够确保厂商获得平均利润，普通
住宅的供给数量几乎可以无限增加。如果有人为因
素干扰，普通住宅的供给价格可以大大抬高，甚至
可以向优质住宅看齐。这里需要注意的是，不管购
房者的支付能力如何低，普通住宅的价格通常不会
低于普通住宅的生产价格，即房地产开发商的地
价、建安成本和平均利润之和。当消费者的支付能
力连生产价格也无法支付时，除非厂商还有其他目
标，否则厂商会终止普通住宅的供给进程。
住宅供给的最低价格门槛意味着，住宅供给实
际上是与住宅市场的有效需求联系在一起的。没有
住宅的有效需求，就不会有住宅的有效供给。住宅
的价格确定如果不能建立在消费者支付能力的基
础上，从而不能实现住宅供求的对接，不但会浪费
大量的经济资源，也不利于社会劳动力再生产的顺
利进行O
硕书才主:击告公共住宅会属生的经济基础
三、住宅的有效需求 品，住宅变为古董不是常态，住宅主要通过折旧逐
住宅的有效需求是消费者有货币保障的意愿 渐丧失其使用价值，在→个较长的时间里，建筑价
需求。在市场经济条件下，消费者的收入存在人际 格总额不仅不能上升，还会因为折旧而不断下降，
差异，这决定了消费者在住宅市场上的支付能力也 因此住宅价格总额上升只能有一个来源，这就是住
是有差异的 O 当消费者的刚性居住需求受到消费者 宅地基的价格总额上升。然而从住宅价格的决定模
的收入和支付能力制约时，政府就必须对住宅的供 型看，优质住宅地基的价格上升依赖于人们竟购能
给进行干预。 力的上升，普通住宅地基价格的上升只能依赖于政
(一)市场经济条件下个人收入和支付能力的 府政策的保驾护航。换句话说，投资优质住宅的最
差异 大风险是市场风险，投资普通住宅的最大风险是政
市场经济条件下，由于个人客观条件的差异及 策风险 O 与普通住宅相比，优质住宅的投资风险更
主观努力的不同，个人的收入和支付能力存在很大 小，更能科学预测，因而更适合投资。
的差异。首先，个人的体力存在很大的差异。由于个 住宅居住需求与投资需求的分类有利于我们
人的体力存在很大差异，当劳动对体力存在依赖 进一步理解住宅价格决定背后的力量。当住宅(当
时，个人的体力差异就体现为个人的劳动收入差 然主要指普通住宅)能够无限制供给时，有竞购能
异，并且劳动对体力依赖越大，个人的劳动收入差 力的人会根据自己的竞购能力竞购程度不等的优
异越能体现个人的体力差异。其次，个人的脑力存 质住宅，能够支付生产价格的消费者也可以从房地
在很大的差异。与个人体力一样，劳动对个人脑力 产开发商手中选购普通住宅，如果整个社会只有这
的依赖程度越高，个人脑力差异对个人收入差异的 两种人，住宅供求是完全可以借助市场实现均衡
影响越显著。再次，个人的劳动环境存在很大的差 的。然而，上述两种假设在现实世界中都不存在。当
异。在很多时候，劳动环境差异对收入差异的影响 住宅供求不能达到均衡，特别是住宅的刚性居住需
甚至超过脑力和体力差异对收入差异的影响。最 求不能由市场来供给和满足时，政府就不能昕任市
后，个人的转移支付和税收安排也是不一样的。影 场机制发挥作用，政府应该弥补市场机制的不足，
响个人收入因素的多样性决定了现实生活中个人 对住宅市场进行干预。
的收入水平会存在种种差异，这种差异必然影响到 四、政府干预住宅市场的途径和方法
个人在住宅市场的支付能力也存在差异。有的人竟 基于市场能够有效配置经济资源这一前提，政
购优质住宅，支付能力还有余，有的人连最小单位 府干预住宅市场显然只能局限于市场失灵的范围，
的普通住宅也买不起。个人在住宅市场支付能力的 即消费者的刚性居住需求不能通过市场途径得到
这种差异最终影响到个人住宅需求的经济性质。 满足。消费者的刚性居住需求得不到满足，最直接
(二)住宅的居住需求与投资需求 的原因当然是消费者的收入不足以支付最低面积
人们对住宅的需求首先基于住宅的使用价值， 的普通住宅市场价格，间接原因则涉及以下几个方
即住宅具有一定的用途。通常情况下，住宅的用途 面:第一，消费者的支付能力总额不足;第二，消费
主要包括提供就业便利、低成本购买商品和劳务、 者的收支出现时间错配;第三，普通住宅价格也成
满足劳动力再生产的需要以及个人享受需要等。住 了竞购价格，总有一部分消费者竞购失败;第四，普
宅的这些用途，对不同的消费者而言，其重要性是 通住宅价格被人为抬高，原来有支付能力的消费者
不同的。即使是同一个消费者，他在不同的时间、不 现在也变得支付能力不足。普通住宅不能保障中低
同的场合对同一种住宅用途的评价都有可能不同 O 收入消费者的最低居住需求，意味着消费者的劳动
消费者对住宅的总评价，首先是对住宅总用途的评 力再生产甚至是简单再生产都不能维持，消费者的
价。只要住宅消费的边际效用大于住宅消费的边际 肉体生存遭到威胁，社会秩序有可能受到破坏，因
成本，消费者对住宅的需求就会增加，一直到住宅 此普通住宅市场亟需政府矛预。政府干预普通住宅
消费的边际成本等于边际效用。 市场的途径和手段理论上大体可以分为两类，一类
在市场经济条件下，人们对住宅产生需求还可 是不影响普通住宅的商品属性，一类是削弱乃至取
以基于投资的需要。鉴于住宅已经是一个最终产 消普通住宅的商品属性。
回
2012 茸 11 月 湖北经济学院学报 第 10 卷第 6 期
不影响普通住宅的商品属性，意味着政府对普
通住宅市场的干预并不损害住宅资源配置的市场
机制，这又有两种情形:第一种情形是降低普通住
宅的市场价格，第二种情形是提高消费者的支付能
力 O 降低普通住宅的市场价格既包括降低普通住宅
的生产成本，也包括降低普通住宅的流通成本，具
体措施有:第一，降低士地的垄断程度，使普通住宅
地基的价格尽可能市场化;第二，使用标准化的设
计和建材，减少普通住宅的建设技入;第三，尽可能
使用边际住宅地基，降低普通住宅地基的技入成
本;第四，适当放宽普通住宅容积率，减少单位普通
住宅的空间面积，从而降低普通住宅市场的进入门
槛;第五，由财政减免房地产开发商和建筑商的相
关税收，特别是增值税、营业税等;第六，以财政补
贴、政策倾斜的形式向房地产开发商或建筑商提供
优于市场条件的资金。提高消费者的直接和间接支
付能力，具体措施有:第一，由财政减免普通住宅的
消费税、财产税等税收，直接增加消费者的支付能
力;第二，对购买小型的普通住宅，进行货币补贴或
实物奖励;第三，增加消费者的临时支付能力即借
人支付能力;第四，增加普通住宅的保值能力，提高
消费者的未来自有支付能力 O
削弱乃至取消普通住宅的商品属性，意味着政
府对普通住宅市场的干预已经使得住宅不再具有
完整的商品属性，或者只具有部分的商品属性。政
府削弱乃至取消普通住宅的商品属性，主要包括以
下几种措施:第一，普通住宅地基的供给采用划拨
或优惠出让形式，土地价格不同程度低于市场水
平，普通住宅的要素投入市场机制因此受到损害;
第二，普通住宅的生产坚持保本微利的原则，定价
不是遵循平均利润原则，而是遵循成本原则，普通
住宅的生产价格形成机制也受到伤害;第三，普通
住宅初次销售和转售均有严格的限制，对市场竞争
基本采取排斥态度，普通住宅的市场流通机制再次
受到伤害;第四，消费者购买的产权也许只是普通
住宅的部分产权，有时购买的即使是全部的产权也
要以一定的期限为前提;第五，政府直接配给部分
普通住宅，这些普通住宅几乎不以任何价格形式直
接显示，除非政府出于某种目的采用参考价格、影
子价格进行虚拟计算;第六，为达到上述目的，降低
干预的显性成本，政府对普通住宅市场某一时间、
某些部分的资金流进行疏导O
国
现实生活中，政府对普通住宅的干预往往是上
述两类措施相互结合，以图达到最大限度地满足中
低收入消费者保障居住需求的目的 O 然而，客观地
看，政府对普通住宅市场的干预已经进入两难困
境。首先是以不损害住宅商品属性为前提的政府干
预，它只是在普通住宅市场上将市场价格有所降
低，但并没有从根本上解决中低收入消费者支付能
力总额不足的问题。其次是以损害住宅商品属性为
前提的政府干预，不仅干扰了市场机制的有效运
行，破坏了住宅市场经济资源的最优配置，更让人
们质疑政府干预的社会公平性。在很多时候，从一
个角度看，政府干预似乎通过牺牲土地所有者的应
有权益(土地国有的前提下表现为国有资产的流失)
让中低收入消费者受益过多，从另一个角度看，许
多中低收入消费者依然缺乏必要的支付能力，政府
干预力度似乎还远远不够。因此，政府对普通住宅
市场的干预往往会陷入两面不讨好的尴尬境地，当
代社会亟需一套新的理论来确立政府干预住宅市
场的基本原则 O
五、劳动力价值是公共住宅金融发展的经济基础
从政府干预普通住宅市场的矛盾和冲突看，确
保政府对普通住宅市场干预的适度性需要政府解
决一个核心问题，即政府干预对消费者市场支付能
力不足的弥补应该仅仅局限于满足消费者基本的
居住需要而不会带来任何额外收益。这意味着政府
干预普通住宅市场必须遵循下面三个原则:
第一，消费者在政府干预下不能得到保障性住
宅的所有权。住宅的所有权是与住宅的商品属性联
系在一起的，消费者获得住宅的所有权意味着消费
者获得了住宅的商品属性。保障性住宅一旦具有了
商品属性，保障性住宅就具有了市场价格，而且这
种市场价格会随着保障性住宅供求的变化而变化，
从而给消费者带来或有收益。这种或有收益与政府
干预联系在一起，在市场经济条件下显然有失社会
公平 O 保障性住宅的所有权被排斥在政府干预之
外，决定了消费者只能从政府干预中获得保障性住
宅的使用价值，避免了消费者对政府干预采取的套
现行为。
第二，消费者在政府干预下只是暂时弥补支付
能力的不足。政府干预住宅市场的目的是解决消费
者的基本居住需要，实现消费者劳动力的顺利再生
产。因此，满足消费者基本居住需要的成本一定要
硕书枝:.f告公共住宅会融的经济基础
在消费者劳动力价值承受的范围之内，否则难以理
解人类社会没有剩余产品的支撑会发展到今天。消
费者所谓支付能力的不足只能是暂时支付能力的
不足，而不存在支付能力的永久不足。从消费者的
一生来看，其支付能力总额足以支付基本的居住需
要 O 当然这不排斥少部分消费者因为偶然原因，需
要财政弥补其支付能力的永久不足，满足基本的居
住需求。
第三，政府干预住宅市场不能影响住宅市场的
运行效率。住宅市场的运行效率是与住宅经济资源
的价格收益机制联系在一起的，没有价格收益机
制，住宅市场的运行就谈不上有效率。政府干预住
宅市场，满足消费者的基本居住需要，不能破坏住
宅市场的价格收益机制，意味着政府的干预只有一
个方向，即土地价格。因为在所有住宅经济资源中，
只有土地不遵循利润的平均化法则，土地所有者在
乎的是土地价格的有元，而不是土地价格的高低，
事实上关于土地价格的高低，土地所有者本人也无
能为力。土地只要有价格，土地的投入就有保证，换
句话说，土地价格的波动空间，就是政府的干预空
间。在土地价格的波动空间内，政府干预是不会影
响住宅市场的运行效率的。
由此我们不难得出，是劳动力价值而不是商品
化住宅价值构成公共住宅金融的经济基础。公共住
宅金融是相对于商业住宅金融而言的 O 商品化住宅
价值是商业住宅金融的经济支撑，是因为消费者有
商品化住宅市场价格的支付能力，因此建立在商品
化住宅价值基础上的商业住宅金融可以稳健运行，
市场风险可以得到有效控制 O 公共住宅金融不可能
也以商品化住宅价格为经济支撑，因为消费者没有
商品化住宅市场价格的支付能力，因此建立在商品
化住宅价格基础上的公共住宅金融不可能有效运
行，也不可能规避市场风险，最终只能以公共住宅
金融危机收场。公共住宅金融的稳健运行必须建立
在劳动力价值的基础上，以劳动力价值为支撑，公
共住宅金融不需要财政的永久性净支出，也可以实
现自身的良性循环。公共住宅金融唯一需要的是政
府对土地价格进行干预，避免地租侵蚀公共住宅金
融的经济基础，因为地租来自于生产剩余，劳动力
价值不会包括地租的任何一个原子。公共住宅从供
给角度看，是剔除地租的建筑安装成本以及基本的
土地投资，从需求角度看是消费者满足基本居住需
要的货币购买力，在数量上它们都等于劳动力价值
的居住份额。
西方公共住宅金融以住宅商品化为前提，由于
政府对土地价格进行干预在不损害市场效率的前
提下有相当的空间，这意味着政府对住宅市场的干
预很大程度上都是追求帕累托最优的过程。问题在
于，只要土地价格不被压缩到零(不包括土地投
资) ，地租都会在不同程度上进入到劳动力价值中
去，侵蚀公共住宅金融的经济基础。也正因为如此，
西方公共住宅金融由于资本主义土地私有制的存
在，不管政府对土地市场的干预力度有多大，都不
同程度地存在系统性风险。这些系统性风险在条件
成熟时会诱发公共住宅金融危机，2007 年美国爆发
的次贷危机就是这样。事实上，在土地国有化国家，
由于政府对土地价格干预空间最大，财政可以在放
弃地租收入的前提下实现零支出，满足中低收入消
费者的刚性居住需求。当然，政府也可以充当最大
的土地所有者，将土地价格推到极致，实现地租收
入的最大化。
关于公共住宅金融，有一个错误观念需要橙清，
这就是公共住宅金融的运行机制是价值机制而不
是行政机制 O 公共住宅金融本身也是一种价值运
动，与商业住宅金融的唯一区别是起点的差别而不
是过程和结果的差别，因此公共住宅金融不可能解
决消费者的现金流失衡问题。如果政府干预之初，
消费者的现金流就是失衡的，不管经过多长时间，
消费者现金流仍然是失衡的才是正常的，平衡的反
而是不正常的 O 因此确保公共住宅金融的稳健运
行，应该在消费者介入公共住宅金融之初就确保消
费者的现金流处于平衡状态。在政府干预下的公共
住宅金融，如果不能实现政府干预的变现，其稳健
运行只能始终依赖政府干预的存在。
六、结论与政策
2007 年的美国次贷危机揭示了西方公共住宅
金融的内在缺陷 O 理论上，住宅供给分优质住宅供
给和普通住宅供给，优质住宅供给刚性，普通住宅
供给弹性，这意味着优质住宅应采用竞购的方式满
足少部分中高收入者的需求，价格稳定的普通住宅
是满足大部分中低收入者居住需求的首选;住宅需
求分弹性需求和刚性需求，市场经济中收入分配的
两极分化使得部分刚性居住需求必须依赖政府干
预和公共住宅金融加以解决。公共住宅金融的价值
回
2012 年 11 月 湖北经济学院学报 第 10 卷第 6 期
属性使得公共住宅金融只能弥补消费者即时支付
能力的不足，而不能弥补消费者永久支付能力的不
足。公共住宅金融发展的经济基础不是商品化住宅
的价值，而是体现为消费者支付能力的劳动力价
值。只有将消费者的保障居住成本限制在劳动力价
值范围以内，消费者才有足够的支付能力支撑公共
住宅金融的良性运行。因此，科学发展公共住宅金
融，不能像西方公共住宅金融一样，以住宅的商品
化为前提，而应以劳动力价值为基础 O
参考文献:
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社会科学学报， 2011 ， (3) :54-58.
(责任编辑:刘同清)
Study on Economic Foundation of Public Housing Finance
GU Shu-gui
(Urban and Real Estate Research Centre, Shanghai Academy of Social Science, Shanghai 200020,China)
Abstract: This paper emphasizes on the economic foundation question on public housing finance by qualitative analysis.
The article concludes that housing supply includes good housing supply and common housing supply, the front is inelastic, the
latter is elastic. Housing safeguard mainly depends on common housing whose cost is lowest. Public housing finance results
from the shortage of purchasing power. Because of its value nature the shortage must be temporary. Public housing finance
should be based on labor power value so that public housing finance steadily works and breaks through history limitation of
the westem public housing finance.
Key words: public housing finance; purchasing power; labor power value
回
