目 录
第一章 行业背景………………………………………………………………………………3
第二章 公司背景………………………………………………………………………………4
第一节 公司发展历程及所获奖项………………………………………………………………4
第二节 公司基本概况……………………………………………………………………………5
第三章 公司基本财务分析…………………………………………………………………20
第一节 资产总量分析……………………………………………………………………………20
第二节 利润状况分析……………………………………………………………………………24
第三节 现金流量状况分析………………………………………………………………………25
第四章 以净资产收益率为核心的财务分析……………………………………………29
第一节 杜邦分析体系……………………………………………………………………………29
第二节 偿债能力分析……………………………………………………………………………30
第三节 营运能力分析……………………………………………………………………………35
第四节 获利能力分析……………………………………………………………………………39
第五节 财务结构分析……………………………………………………………………………43
小组分工…………………………………………………………………………………………46
行业背景
行业背景
从1998年以业，房地产行业持续增长，其带动国民经济发展、扩大内需的行业地位得到充分肯定。随着城市居民收入的不断增加、住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展，住宅市场呈现出良好走势。国家房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化，更为行业内的领先企业提供了发展空间。中国作为一个人口大国，解决“吃穿住行”中的住的问题房地产行业，一直在我国国民经济中占有举足轻重的地位，房地产业的曾长一直对国家和地方的经济增长起着很重要的作用。房地产市场的持续快速发展，对于提高居民的居住水平、改善城市居住环境，带动相关产业发展和拉动经济，均做出了重要贡献。根据国家统计局的资料，2007年中国完成固定资产投资亿元人民币，比上年增长了％。施工面积万平方米，比2006年增长了％，总竣工面积万平方米，其中居民房屋竣工面积，比上一年增长了%.在2009年1－11月中，全国城镇房地产开发完成投资亿元人民币，比上一年同期增长了％；其中商品住房开发完成投资亿元人民币，增长了％占房地产开发投资比重的%.
第二章 公司背景
公司发展历程及所获奖项
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产亿元，净资产 亿元。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大，并于同年介入房地产领域。
1991年1月29日，公司A股在深圳证券交易所挂牌交易。同年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币亿元，开始跨地域房地产业务发展。
1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。
1993年3月，公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。
1997年6月，公司增资配股募集资金人民币亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。
2000年初，公司增资配股募集资金人民币亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本%。
2001年，公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。
2002年6月，公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
2003年，公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场 ，初步形成“3+X” 的区域发展模式。
2004年9月，公司亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。
2005年，公司通过对经营环境变化的敏锐察觉与及时应对，全面完成年度经营计划，业绩持续增长。“万科”成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。
2006年，公司将以“变革先锋、企业公民”为整体工作思路，保持业绩高速增长，打造支撑未来持续高速成长的新平台，以保障第三个十年中长期发展规划目标的顺利实现；同时也要在企业公民方面成为行业表率。
公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务， 截至2005年底，万科已进入深圳、上海、北京、广州、天津、沈阳、成都、武汉、南京、南昌、苏州、无锡、镇江、昆山、中山、东莞、佛山、长春、大连、鞍山，目前万科业务已经扩展到20个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域三大城市经济圈及其它重点城市为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。
由于公司持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为.%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。
公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。
公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。
第二节 公司基本概况
一 基本资料
┌────┬────────────────────────────┐
｜公司名称｜万科企业股份有限公司 ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜英文名称｜CHINA VANKE CO.,LTD. ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜行业类别｜房地产开发与经营业 ｜
├────┼───────────┬────┬───────────┤
｜证券类别｜深圳A股 ｜上市日期｜1991-01-29 ｜
├────┼───────────┼────┼───────────┤
｜法人代表｜王石 ｜总 经 理｜郁亮 ｜
├────┼───────────┼────┼───────────┤
｜公司董秘｜谭华杰 ｜独立董事｜李家晖,徐林倩丽,齐大庆｜
｜ ｜ ｜ ｜,李小加 ｜
├────┼───────────┼────┼───────────┤
｜联系电话｜(0755)25606666 ｜传 真｜(0755)25531696 ｜
├────┼───────────┴────┴───────────┤
｜公司网址｜ ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜电子信箱｜IR＠ ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜注册地址｜中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02 ｜
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｜办公地址｜深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心 ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜经营范围｜兴办实业(具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业(不含专｜
｜ ｜营、专控、专卖商品) ；进出口业务(按深经发审证字第113号外｜
｜ ｜贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。 ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜主营业务｜大城市的住宅开发。 ｜
├────┼────────────────────────────┤
｜历史沿革｜公司前身深圳现代科教仪器展销中心,成立于1984年,1987年3月 ｜
｜ ｜更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月股份制改组,并向 ｜
｜ ｜社会发行股票.1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌；199｜
｜ ｜1年“深万科A”在深圳证券交易所上市,1993年4月首次发行B股,｜
｜ ｜同年5月28日“深万科B”上市。 ｜
【关联企业】
┌──────────────┬───────┬─────┬───┬──┐
｜ 关联方名称 ｜ 关联关系 ｜所占权益( ｜比例( ｜是否｜
｜ ｜ ｜ 万元) ｜ ％) ｜控制｜
├──────────────┼───────┼─────┼───┼──┤
｜大连万科魅力之城开发有限公司｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜东莞市万科置地有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜沈阳万科胜保企业管理咨询有限｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州南都宋城置业有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜东莞市新通实业投资有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜上海加来房地产开发有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜沈阳万科永达房地产开发有限公｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜一航万科有限公司 ｜ 合营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜华润股份有限公司 ｜ 控股股东 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳市万科南城房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜广州市万科穗东房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜珠海市万茂房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜福州市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜成都万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海朗达实业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜镇江润都置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜浙江万科南都房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜厦门市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长沙南都物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜宁波万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万泰时尚置业有限责任公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜厦门富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜沈阳万科浑南房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜武汉万科天诚房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜上海万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜青岛万科企业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳恒大物业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜浙江南都置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京万信投资发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜成都万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜大连万科城置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜长春万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜无锡万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州万坤置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜沈阳万科置业开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜天津万滨房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长春万润房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳富春东方(集团)有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜陕西华联置业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜南京万科物业管理有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜成都万科锦江置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州余杭新都工程开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海恒大房产股份有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜成都万科光华置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市富春东方大酒楼有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜苏州南都建屋有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜无锡鼎安房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广东上城建设有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科浑南金域房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜万科地产(香港)有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科宝山置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市鹏万房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜沈阳万科城市花园开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海中林置业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜大连万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜万科中粮(苏州)置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜富阳泉水湾置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万科新里程房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜西安万科城南置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市富春东方房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜镇江润中置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海郡科投资管理有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜大连万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜鞍山万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州林庐房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳万科华昱花园房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜佛山市万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市万科都华房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜厦门市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜佛山市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海联图投资管理咨询有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜武汉万科天润房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜海南富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜江西万科青山湖房地产发展有限｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜鞍山万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州南都佑圣房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海晶元置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜佛山市南海区万科金域华庭房地｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜产有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海万科中实房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜苏州汇华投资置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜万轩置业（深圳）有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市道霖投资发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州钱江湾花园有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜北京万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科东海岸实业有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京万科企业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜惠州市万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜珠海市珠宾置业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海天亿置业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳市万装装饰设计工程有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳市易理房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜沈阳万科金域曦郡房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜江西万科益达物业服务有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜苏州万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳万科兴业房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜西安万科企业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜中山市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万筑投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜武汉市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳正达永丰房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦桦房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜大连万科锦绣花城开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜南京恒越置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科宝南置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞松山居置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海柏轩装修工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科四季花城房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州银都置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜成都万科成华置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长沙四海置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜上海美兰华府置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市新世纪明上居商住开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜惠州市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市富生装饰工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜成都万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜富阳万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜耀晶有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜珠海市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科徐汇置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜青岛豪仁置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜南京金域蓝湾置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜昆山嘉华投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜天津万科新锐房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科九州房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜镇江润南置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞万科建筑技术研究有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜Euston Capital Limited ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜镇江润桥置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜鹏利国际置业(广州)有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京万科四季花城房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜重庆渝开发珊瑚置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜大连万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海罗联置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市东方尊峪房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海锦川房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜厦门恒邦房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜佛山市万科投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科新墅置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市松湖居置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜南京富春东方房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜深圳万科城房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜武汉万科青安居房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜珠海市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜惠州市利万房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜沈阳东部置业开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜上海万科长宁置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市万新房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳万科新城房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜南京恒邦房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜永达中国投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科投资管理有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海祥大房地产发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜成都万科国宾置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜万科(重庆)房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜宁波万科房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万居装饰工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州白鹭湾度假酒店有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京市朝阳万科房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州良渚文化村开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市万科阳光房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜佛山市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜沈阳万科金域蓝湾房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜杭州万科容大房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳市万科城市风景房地产开发｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜武汉市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万科兴业发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜江西万科益达房地产发展有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜广州市万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜厦门万科星置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜天津万盛投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜无锡万胜房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜无锡东城房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳万科第五园房地产有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京华雨鸿咨询有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海红郡物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜青岛万科银盛泰房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜成都万科华东置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜北京中粮万科假日风景房地产开｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜发有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜宁波金盛置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜江苏苏南万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜青岛万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜杭州长源旅游发展有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长沙市万科房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜广州市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津市新锋时代投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜万科置业（香港）有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市浪骑游艇会有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜南京运杰房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津万科新湖置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜佛山市顺德区万科置业有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜合肥万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜Ample Gain Capital Ltd ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜无锡万科房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜武汉万威咨询有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜上海地杰置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜深圳市东方欣悦实业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海万科浦东置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津滨海时尚置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜天津兴海房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜北京万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科东海岸房地产开发有｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜长春万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科恒丰房地产开发有限｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜天津尚美园林绿化工程有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科溪之谷房地产有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海万科翔南置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜无锡新万房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜广州市万科星房地产有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜武汉国浩置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜成都万科倍富置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜青岛万科大山房地产开发有限公｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海万科蓝山小城置业有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜东莞市新万房地产开发有限公司｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜天津万福投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜深圳市万科财务顾问有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜北京海开万科房地产开发有限责｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜任公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海万科宝北置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长沙宏程房地产开发有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜ ｜ 是 ｜
｜天津中天万方投资有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜南京万科置业有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜上海嘉明绿化工程有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜长沙市万科物业服务有限公司 ｜ 控股子公司 ｜ ｜｜ 是 ｜
｜武汉高尔夫城市花园房地产开发｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜有限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜合肥一航万科地产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜北京金隅万科房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜东莞万科置业有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜北京万科咨询有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜苏州一航万科长风置业有限公司｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜上海南都白马房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜长沙东方城房地产开发有限公司｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜上海万盛房地产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜北海万达房地产开发有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜成都一航万科滨江房地产开发有｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜限公司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜上海中房滨江房产有限公司 ｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜沈阳万科御城房地产开发有限公｜ 联营公司 ｜ - ｜ ｜ 否 ｜
｜司 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
└──────────────┴───────┴─────┴───┴──┘
二 股东情况表
股东情况表
股东总数
1089,320 户（其中 A 股 1,056,521 户，B 股 32,799 户）
前十名股东持股情况
股东名称
股东性质
持股比例
持股总数
有限售条件
股份数量
质质押或冻结的股份数量
华润股份有限公司
国有股东
%
1,619,094,766
264,000,000
0
刘元生
其他
%
133,791,208
0
0
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深
其他
%
101,392,428
0
0
TOYO SECURITIES ASIA LIMITEDA/
C CLIENT.
外资股东
%
100,589,364
0
0
博时第三产业成长股票证券投资基金
其他
%
82,090,335
0
0
融通深证100 指数证券投资基金
其他
%
81,858,683
0
0
国际金融－ 汇丰－ JPMORGANCHASEBANK,NATIONAL
ASSOCIATION
其他
%
77,698,142
0
0
易方达价值成长混合型证券投资基金
其他
%
75,885,238
0
0
博时价值增长贰号证券投资基金
其他
%
74,000,000
0
0
中国人寿保险（集团）公司－传统－
普通保险产品
其他
%
73,974,762
0
0
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称
持有无限售条件股份数量
股份种类
华润股份有限公司
1,355,094,766
人民币普通股（A 股）
刘元生
133,791,208
人民币普通股（A 股）
中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红-005L-FH002 深
101,392,428
人民币普通股（A 股）
TOYO SECURITIES ASIA LIMITEDA/C CLIENT.
100,589,364
境内上市外资股(B 股)
博时第三产业成长股票证券投资基金
82,090,335
人民币普通股（A 股）
融通深证100 指数证券投资基金
81,858,683
人民币普通股（A 股）
国际金融－汇丰－JPMORGANCHASEBANK,NATIONAL ASSOCIATION
77,698,142
人民币普通股（A 股）
易方达价值成长混合型证券投资基金
75,885,238
人民币普通股（A 股）
博时价值增长贰号证券投资基金
74,000,000
人民币普通股（A 股）
中国人寿保险（集团）公司－传统－
普通保险产品
73,974,762
人民币普通股（A 股）
三 公司债券持有人持债情况
（1）前10 名08 万科G1 债券持有人的名单和持有量
序号
持有人
持股张数
持债比率
1
新华人寿保险股份有限公司—分红—个人分红-018L-FH002 深
5,982,661
%
2
中国太平洋人寿保险股份有限公司—传统—普通保险产品
2,741,509
%
3
中国平安人寿保险股份有限公司—传统—普通保险产品
2,218,727
%
4
中国人寿财产保险股份有限公司—传统—普通保险产品
1,820,000
%
5
中国人寿保险股份有限公司
1,770,000
%
6
中国人寿养老保险股份有限公司—自有资金
1,000,000
%
7
中国平安财产保险股份有限公司—投资型保险产品
999,995
%
8
中国南方电网公司企业年金计划—中国工商银行
642,000
%
9
中非发展基金有限公司
589,474
%
10
长江养老保险股份有限公司上海企业年金过渡计划—交通银行
585,871
%
（2）前10 名08 万科G2 债券持有人的名单和持有量
序号
持有人
持债张数
持债比例
1
中信证券股份有限公司
3,356,319
%
2
广发聚丰股票型证券投资基金
2,083,451
%
3
工银瑞信信用添利债券型证券投资基金
1,596,989
%
4
富国天丰强化收益债券型证券投资基金
1,463,997
%
5
海通证券股份有限公司
1,062,525
%
6
华夏红利混合开放型证券投资基金
999,198
%
7
建信稳定增利债券型证券投资基金
944,675
%
8
中融国际信托有限公司—双重精选2 号
855,537
%
9
博时稳定价值债券投资基金
800,000
%
10
华夏复兴股票型证券投资基金
742,401
%
四 万科企业股份有限公司资产负债表
单位：元
资产
2008年年报
2007年年报
06年年报
流动资产:
货币资金
19,978,285,
17,046,504,
10,743,695,
交易性金融资产
2,304,
应收账款
922,774,
864,883,
364,609,
预付款项
3,160,518,
8,284,197,
2,313,835,
其他应收款
3,496,096,
2,764,056,
671,005,
存货
85,898,696,
66,472,876,
34,167,114,
流动资产合计
113,456,373,
95,432,519,
48,262,565,
非流动资产:
可供出售金融资产
167,417,
488,844,
81,743,
长期股权投资
2,485,725,
2,438,609,
819,927,
投资性房地产
198,394,
277,090,
9,452,
固定资产
1,265,332,
575,205,
500,064,
在建工程
188,587,
271,270,
3,272,
长期待摊费用
25,268,
6,871,
9,282,
递延所得税资产
1,449,480,
604,057,
233,532,
非流动资产合计
5,780,206,
4,661,948,
1,657,274,
资产总计
119,236,579,
100,094,467,
49,919,840,
负债及股东权益
流动负债:
短期借款
4,601,968,
1,104,850,
2,715,470,
交易性金融负债
1,694,
20,957,
应付账款
12,895,962,
11,103,797,
5,952,263,
预收款项
23,945,755,
21,622,747,
8,836,350,
应付职工薪酬
517,762,
729,790,
325,218,
应交税费
(861,985,)
795,716,
203,550,
其他应付款
9,968,304,
5,797,189,
2,893,322,
应付利息
219,884,
110,258,
一年内到期的非流动负债
13,264,374,
7,488,676,
1,090,094,
流动负债合计
64,553,721,
48,773,983,
22,016,270,
非流动负债:
长期借款
9,174,120,
16,362,079,
9,452,876,
长期应付款
57,003,
应付债券
5,768,015,
其他非流动负债
12,644,
9,913,
17,391,
预计负债
41,729,
37,962,
31,677,
递延所得税负债
867,797,
991,004,
891,116,
非流动负债合计
15,864,308,
17,400,961,
10,450,066,
负债合计
80,418,030,
66,174,944,
32,466,336,
股东权益:
股本
10,995,210,
6,872,006,
4,369,898,
资本公积
7,853,144,
12,830,465,
5,315,012,
盈余公积
6,581,984,
5,395,470,
4,402,087,
未分配利润
6,184,277,
4,032,906,
831,480,
外币报表折算差额
277,307,
147,798,
10,068,
归属于母公司
股东权益合计
31,891,925,
29,278,647,
14,928,547,
少数股东权益
6,926,624,
4,640,875,
2,524,955,
股东权益合计
38,818,549,
33,919,523,
17,453,503,
负债及股东权益
119,236,579,
100,094,467,
49,919,840,
五 万科企业股份有限公司利润表
单位：元
项目
2008年年报
2007年年报
2006年年报
一、营业总收入
40,991,779,
35,526,611,
17,918,331,
二、营业总成本
34,855,663,
28,059,491,
其中: 营业成本
25,005,274,
20,607,338,
11,441,263,
营业税金及附加
4,533,872,
4,115,772,
1,579,543,
销售费用
1,860,350,
1,194,543,
625,716,
管理费用
1,530,799,
1,763,765,
859,458,
财务费用/(净收益)
657,253,
359,500,
140,151,
资产减值损失
1,268,113,
18,570,
17,398,
加: 公允价值变动收益/(损失)
19,262,
(22,252,)
1,295,
投资收益
209,411,
208,030,
170,811,
其中: 对联营企业和合营企业的投资收益
209,735,
128,643,
60,098,
三、营业利润
6,364,789,
7,652,897,
3,426,906,
加: 营业外收入
57,455,
31,457,
21,307,
减: 营业外支出
99,959,
42,749,
13,719,
其中: 非流动资产处置 净损失
2,336,
675,
1,292,
四、利润总额
6,322,285,
7,641,605,
3,434,494,
减: 所得税费用
1,682,416,
2,324,104,
1,011,497,
五、净利润
4,639,869,
5,317,500,
2,422,997,
归属于母公司所有者的净利润
4,033,170,
4,844,235,
2,297,883,
少数股东损益
606,699,
473,265,
125,113,
六、每股收益
(一) 基本每股收益
(二) 稀释每股收益
六 万科企业股份有限公司现金流量表
单位：元
项目
2008年年报
2007年年报
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金
42,783,256,
44,712,799,
19,063,303,
收到其他与经营活动有关的现金
1,478,587,
1,251,115,
477,318,
经营活动现金流入小计
44,261,844,
45,963,915,
19,540,621,
购买商品、接受劳务支付的现金
30,218,067,
46,171,068,
17,453,843,
支付给职工以及为职工支付的现金
2,319,451,
1,107,413,
749,263,
支付的各项税费
7,863,126,
4,864,723,
1,992,112,
支付其他与经营活动有关的现金
3,895,351,
4,258,426,
2,369,522,
经营活动现金流出小计
44,295,996,
56,401,630,
22,564,742,
经营活动产生的现金流量净额
(34,151,)
(10,437,715,)
(3,024,121,)
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
1,040,323,
60,714,
341,092,
取得投资收益收到的现金
76,414,
88,698,
677,
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
5,687,
1,008,
11,450,
处置子公司或其他营业单位收到的现金净额
3,547,
70,715,
6,895,
收到其他与投资活动有关的现金
298,441,
167,527,
77,473,
投资活动现金流入小计
1,424,415,
388,664,
437,589,
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金
215,283,
257,897,
136,018,
投资支付的现金
1,366,213,
536,167,
381,140,
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
2,687,055,
4,198,635,
1,472,251,
投资活动现金流出小计
4,268,552,
4,992,700,
1,989,410,
投资活动产生的现金流量净额
(2,844,137,)
(4,604,035,)
(1,551,820,)
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
472,936,
11,949,769,
5,501,690,
其中: 子公司吸收少数股东投资收到的现金
472,936,
2,013,167,
1,304,990,
取得借款收到的现金
14,325,980,
18,558,699,
11,422,040,
发行公司债券收到的现金
5,759,981,
筹资活动现金流入小计
20,558,899,
30,508,468,
16,923,730,
偿还债务支付的现金
11,690,595,
7,156,929,
3,681,696,
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
3,001,963,
1,990,536,
1,177,873,
其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润
170,052,
98,092,
46,764,
筹资活动现金流出小计
14,692,558,
9,147,466,
4,859,570,
筹资活动产生的现金流量净额
5,866,340,
21,361,001,
12,064,160,
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
(56,270,)
(16,441,)
6,442,
五、现金及现金等价物净增加额
2,931,781,
6,302,809,
7,494,660,
加：年初现金及现金等价物余额
17,046,504,
10,743,695,
3,249,034,
六、年末现金及现金等价物余额
19,978,285,
17,046,504,
10,743,695,
第三章 公司基本财务分析
第一节 资产状况分析
一 资产总量分析
（一）总资产
万科近年来的业务规模不断扩大，总资产均有一定规模的增大，并且是一种上升的趋势。特别是在2007年的资产比2006年的资产上升了50％以上，由于07年那年是股市大涨，房地产行业正处于高峰期。但是2008年的资产仅比2007年上升了幅度小于20%,由于世界金融风暴， 使得各个行业受到影响，特别房地产影响更为巨大。万科仍继续增加资产，但更为谨慎地增加资产。
总资产
年份
2008
2007
2006
2005
资产总额
119,236,579,
100,094,467,
49,919,840,
21,992,392,
（二）净资产
由于房地产行业07年之前的房地产行业连年高额的净利润，再加上股东对房产的看好，一再投入资金，使得净资产连年高速增长。特别是07年房地产的繁荣盛景，使股东不断增加资本。08年的拐点，使得房地产行业由最高点迅速下滑，使得股东缩紧银根，减少投资。所以08年净资产相对于07年的虽有增加，但幅度不大。
年份
2008
2007
2006
2005
净资产
38,818,549,
33,919,523,
17,453,503,
8,309,602,
二 资产结构分析
（一）流动资产结构分析
（2006年，流动资产总额为44,677,793,元 其中应收账款364,609,元，存货30,817,091,元）
（2007年，流动资产总额为95,432,519,元，其中应收账款864,883,元，存货66,472,876,元）
（2008年，流动资产总额为113,456,373,元，其中应收账款922,774,元，存货85,898,696,元）
由以上图表可知，万科公司的流动资产结构中，存货占有大量的比重，且存货的比重逐年增长，可能会对万科公司的营运资金产生一定的影响，比如会增加进货成本，储存成本等各项支出。从3个年份绝对数上看，公司的流动资产呈逐年增长的趋势，07年流动资产增长比率为，08年流动资产增长比率为，08年比07年增长比率下降了37％。该公司近年的流动资产结构相对稳定，应收账款的比例始终保持在1%左右的水平，不会对日常现金需求产生重大的影响。
（三） 融资结构分析
万科公司的融资方式可以分为三类一是无息负债，二是有息负债，三是权益融资。其中无息负债，包括应付账款、应付票据、预收账款等项目，属于商业信息范畴。有息负债，方要是短期借款和长期借款。由于万科是属于房地产行业的，具有行业性质，工期比较长，并且一般商品房是以期房为主，这些因素导致万科的主要融资方式是以无息负债的应付账款和预收账款为主，有息负债主要以长期借款为主。
2006年
2007年
2008年
无息负债
应付账款
5,952,263,
11,103,797,
12,895,962,
预收帐款
8,836,350,
21,622,747,
23,945,755,
小计
14,788,614,
32,726,544,
36,841,717,
占资本总额比例
有息负债
短期借款
2,715,470,
1,104,850,
4,601,968,
长期借款
9,510,878,
16,362,079,
9,174,120,
小计
12,226,348,
17,466,929,
13,776,088,
占资本总额比例
留存收益
盈余公积
4,402,087,
5,395,470,
6,581,984,
未分配利润
668,538,
4,032,906,
6,184,277,
小计
5,070,626,
9,428,376,
12,766,262,
占资本总额比例
资本总额合计
32,085,589,
59,621,851,
63,384,069,
由上表和上图可知，万科公司的资本逐年增加，尤其在2007年，增加的幅度比较大,增长比率为，比2008年的增长比率增长了40个百分点。资本的增加说明了万科
公司实力的增强，并且有更充足的资金保证，保证扩大再生产的顺利进行。但企业面临的压力同时也会增大，企业需承担更多的税收和成本收回的压力。3年资本结构中，无息负债占的比重比较大且呈逐年增长趋势，可以减轻企业所负担的利息费用的压力。有息负债在2007年增加，2008年减少，这一定程度上减轻了企业支付更多利息费用的压力。未分配利润总额也增加，占资本结构中的比重在2008年也增加。2006年和2007年的未分配利润所占资本结构中的比重保持在一水平上，07年的增长幅度比2008年增长幅度大。企业可以保留更多的资金用于转增资本或弥补亏损。
第二节 利润状况分析
一 主营业务收入
公司主营业务收入是逐年上升的，2007年有很大幅度的增长，由2006年的17,848,210,元上升至2007年的35,526,611,元，增幅达%，公司2007 年实现销售面积 万平方米，比2006 年增长%。占全国住宅市场的份额达到%。
2008年主营业务所收入也上升至40,991,779,元，但增幅明显减小，仅为%。公司实现销售面积557万平方米，比2007年减少%。但公司的市场占有率继续提升， 占全国住宅市场的份额提高到%，高于上年的%。
二 净利润
从上一张以及以下图表可知，净利润先从2006年的2422997051元上升至2007年的
5317500818元，到2008年跌至4639869153元，所以，收入的增长并不表示净利润的增加。
净利润 单位：元
年份
2006年
2007年
2008年
净利润
2422997051
5317500818
4639869153
第三节 现金流量状况分析
一 现金净流量
由图表，我们可以知道，万科的现金流总量总体是在持续增加的，并与他的主营业务收入增加具有一致性。
年份
2008
2007
2006
净现金流量（万元）
二 经营活动现金流解读
观察万科的现金流量表，经营活动产生的现金流流入是万科主要的现金流入来源。分析经营活动现金流入，万科产生的经营活动现金流量的净额都是负值，08年的产生的负净额小于07年的负净额。并且主要的支出方面是在购买商品和接受劳务的支出。07年的购卖商品、接受劳务支付的现金数额大于销售商品、提供劳务收到的现金，并且多14亿元。由于经营活动可以产生稳定的、持续性的现金流量，是企业投资活动、筹资活动的现金流基础。如果销售收入不能及时地收回现金，会带来资金周转的压力。所以公司经营活动产生的现金流量不足，反映了公司的现金流状况的不理想。
1 销售现金比率＝经营活动现金流量/销售额
年份
2008
2007
2006
销售现金比率(%)
销售现金比率反映每元销售得到的净现金，其数值是越多越好。从这三年的现金比率中可以得出07的净现金比较多，但是在08年由于金融危机的影响，08的销售现金比率比07年的低于近20%.由此可以看出销售收入的好坏对销售现金比率的影响是至关重要的。
2 每股营业现金净流量＝经营现金净流量/普通股股数
年份
2008
2007
2006
每股营业现金净流量（元）
每股营业现金净流量这一指标反映企业最大的分配股利能力，如果超过此限额，就要借款分红。从图表中我们可以看出，万科这几年的每股营业现金净流量均为负值，可以反映出万科
的分配现金股力能力不强，获现能力不够强。
三 投资活动现金流量解读
从万科的现金流量表中可以得到，取得的投资活动的现金主要是来自于其他与投资活动有关的现金。并且这部分的现金数额逐年增加，到08年已经达到近3亿元。投资活动现金流量的支出主要来自于为取得子公司及其他营业单位支付的现金，在07年这部份的支出达到了近42亿元。万科的购建固定资产现金支付保持在2亿3，对于这部分的支出比较稳定，但是在处置固定资产所取得的收入没那么稳定，2008年处置固定资产所取得的现金流入是2007年所取得的现金流入的五倍多。
四 筹资活动现金流解读
结合资产负债表分析企业筹资活动现金流入的数额，万科的由短期借款取得的现金流入都逐年增长。从资产负债表中，2008年的短期借款巨增，增加幅度很大，是2007年的四倍多。偿还债务所支付的现金是筹资活动现金流出总额的80％左右，这可以看出万科的偿债负担比较大。万科这三年的年度报告显示，筹资活动产生的现金流量净额是正值，说明他从外部筹得的资金可以够支付他所要支付的利息本金，股利。另外他的筹资活动产生的现金流量净额逐年增加，表明了他的销售收入无法及时收回，因而得通过筹资活动来满足他的日常经营活动以及筹资活动。
综合观察了万科的年度报表，可以知道万科这几年的收益质量还不错，在2007年收入大幅度增加，但是2008年时受到金融危机的影响，他经营活动的获现能力下降，他对外的筹资活动取得的现金流量增加，财务战略总体上比较稳健。
第四章
以净资产收益率为核心的财务分析
第一节 杜邦分析体系
第二节 偿债能力分析
一 短期偿债能力
1流动比率
流动比率是流动资产除以流动负债的比值，反映了企业的短期偿债能力。万科的2006年到2008年的流动比率保持一致的水平，但是有所下降。流动比率从2006年的一直下降为2008年的，但此下降过程相对较稳定，没有太大的波动。一般来说流动资产越多，短期债务越少，则偿债能力越强。万科的流动比率在下降，这说明了万科的偿债能力有所下降。原因在于万科的流动负债总额增加，且2008年的一年到期非流动资产比往年增加了许多。
2006年流动比率= /
=
2007年流动比率= /
=
2008年流动比率= /
=
年份
2006年
2007年
2008年
流动比率
2速动比率
速动比率是从流动资产中扣除存货部分，再除以流动负债的比值，也是反映企业的短期偿
债能力。影响速动比率可信性的重要因素是应收账款的变现能力。万科是属于房地产行业，他的特点之一就是大量的存货和土地储备，所以他扣除存货之后计算出的速动比率反应出的短期偿债能力更为真实。从以下图表可得，万科在速动比率从2006年的下降为2007
年的，再下降为2008年的，在此下降过程中，2007年到2008年间下降的幅度较大。
2006年速动比率=( – ) /
=
2007年速动比率=( – ) /
=
2008年速动比率=( – ) /
=
年份
2006年
2007年
2008年
速动比率
3 保守速动比率
从以下图表可得，保守速动比率从2006年的下降为2007年的，在下降为2008年的，第二个阶段的下降幅度较第一个阶段的小。
2006年保守速动比率=( + + ) / =
2007年保守速动比率=( + ) / =
2008年保守速动比率=( + ) / =
年份
2006年
2007年
2008年
保守速动比率
二 长期偿债能力
1资产负债率
资产负债率是负债总额与资产总额的比值，反映债权人提供的资金占企业全部资产的比重。房地产行业的公司的扩张的资金来源的主要部分是借款。且从以下图表可得，万科的资产负债率从2006年的一直上升为2008年的，此上升过程相对较为稳定，呈均匀上升的趋势。从这可以知道，万科把资产负债率控制在50%以上，具有较强的偿债能力和资本结构。
2006年资产负债率= / =
2007年资产负债率= / =
2008年资产负债率= / =
年份
2006年
2007年
2008年
资产负债率
2 产权比率
产权比率反映了企业长期偿债能力，即反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定，同时也表明债权人投入资本受到股东权益保障的程度。从以下图表可得，2006年的产权比率为，2007年的产权比率为，2008年的产权比率为，从2006年到2008年间产权比率一直加速上升。这表明了企业的基本财务结构是高风险对应高报酬的，但是股东无法对债权人投入的资本产生1：1的保证，长期偿债能力不强。
2006年产权比率= / =
2007年产权比率= / =
2008年产权比率= / =
年份
2006年
2007年
2008年
产权比率
已获利息倍数
已获利息倍数是指企业息税前利润与利息费用的比率，反映企业息税前利润为所需支付的债务利息的多少倍，用以衡量企业偿付借款利息的能力。从以下图表可得，已获利息倍数呈现加速下降的趋势，2006年的到2007年的再到2008年的。万科经过多年的发展，对债务的生成和偿还都形成比较完善的管理方法。但是2007年到2008年已获利息倍数的极速下降，这可能跟他所处的宏观因素有关。因为房地产行业受到宏观环境以及国家政策的影响比较大
2006年已获利息倍数= / + 1=
2007年已获利息倍数= / + 1=
2008年已获利息倍数= / + 1=
年份
2006年
2007年
2008年
已获利息倍数
第三节 营运能力分析
运营能力指标是指企业基于外部市场环境的约束，通过内部人力资源和生产资料的配置组合而对财务目标实现所产生作用的大小。运营能力指标包括人力资源运营能力指标和生产资料运营能力指标。
1存货周转率
它是企业一定时期营业成本（或销售成本）与平均存货余额的比率，是反映企业流动资产流动性的一个指标，也是衡量企业生产经营各环节中存货运营效率的一个综合性指标。万科的存货周转率在2007年较2006年有所增长，但这两年的存货转率稳定。但是在2008年存货周转率下降，且幅度在约为1％。万科在存货周转率的下降，说明了其变现能力的下降，资金占用越大，企业应注意这一指标的起伏。因为这一指标的高低，关系到企业的获利能力和偿债能力。
存货周转率=销售成本/平均成本
06年存货周转率=625,716,
=625,716,
=
07年存货周转率=1,194,543,
=1,194,543,
=
08年存货周转率=1,860,350,
=1,860,350,
=
存货周转天数=360/存货周转率
06年存货周转天数=360/
=
07年存货周转天数=360/
=
08年存货周转天数=360/
=
2、应收账款周转率
应收账款周转率反映应收账款的周转速度，也就是在年度内应收账款转为现金的平均次数，他说明了应收账款流动的速度。从以下图表中，我们可以看到应收账款周转率先升后降。主要原因在于主营业务与应收账款的反方向变化。在2007年时，刚好是市场兴盛期，大家强着买房，应收账款数额少，但是在2008年时，碰上经济危机，购房者看紧口袋，因而应收账款增多。
应收账款周转率=销售收入/平均应收账款总额
06年应收账款周转率=17,918,331,
=17,918,331,
=
07年应收账款周转率=35,526,611,
=35,526,611,
=
08年应收账款周转率=40,991,779,
=40,991,779,
=
应收账款周转天数=360/应收账款周转率
06年应收账款周转天数=360/
=
07年应收账款周转天数=360/
=
08年应收账款周转天数=360/
=
3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数
06年营业周期=+
=
07年营业周期=+
=
08年营业周期=+
=
流动资产周转率
它是企业一定时期营业收入与平均流动资产总额的比率，是反映企业流动资产周转速度的指标。在一定时期内，流动资产周转次数越多，表明以相同的流动资产完成的周转额越多，流动资产利用效果越好。从流动资产周转天数来看，周转一次所需要的天数越少，表明流动资产在经历生产和销售个阶段时所占用的时间越短，生产经营任何一个环节上的工作改善，都会反映都周转天数的缩短上来。
流动资产周转率=销售收入/流动资产平均总额
06年流动资产周转率=17,918,331,
=17,918,331,
=
07年流动资产周转率=35,526,611,
=35,526,611,
=
08流动资产周转率=40,991,779,
=40,991,779,
=
固定资产周转率
它是企业一定时期营业收入与平均固定资产净值的比值，是衡量固定资产利用效率的一项指标。从图中可以看到2006年时万科的固定周转率下滑幅度很快，但是在2007－2008年时，速度缓慢下降。这可以知道万科的固定资产没有完全利用，固定资产的利用率还是有待提高。
固定资产周转率=销售收入/固定资产平均净值
固定资产平均净值=（期初固定资产净值+期末固定资产净值）/2
06年固定资产周转率=17,918,331, (216,704,+500,064,)/2]
=17,918,331,
=
07年固定资产周转率=35,526,611,
=35,526,611,
=
08年固定资产周转率=40,991,779,
=40,991,779,
=
6 总资产周转率
这一指标是企业一定时期营业收入与平均资产总额的比值，可以用来反映企业全部资产的利用率。总资产周转率越高，表明企业全部资产的使用效率越高，反之，如果该指标较低，则说明企业利用全部资产进行经营的效率越差，最终会影响企业的获利能力。企业应采取各项措施来提高企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
图表中显示万科的总资产周转率比较稳定，但是在2007－2008年有下降趋势，这说明了万科利用全部资产进行经营的效率一般，这可能会影响到企业的获利能力。
总资产周转率=销售收入/资产平均余额
06年总资产周转率=17,918,331, ）/2]
=17,918,331,
=
07年总资产周转率=35,526,611,
=35,526,611,
=
08年总资产周转率=40,991,779,
=40,991,779,
=
运营能力指标
指标
06年
07年
08年
1、存货周转率
2、应收账款周转率
3、营业周期
4、流动资产周转率
5、固定资产收转率
6、总资产周转率
第四节 获利能力分析
获利能力指标：对增值的不断追求是企业资金运动的动力源泉与直接目的。获利能力就是企业资金增值的能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。由于企业会计的六大要素有基于统一于企业资金运动过程，并通过筹资，投资活动取得收入，补偿成本费用，从而实现利润目标。因此，可以按照会计要素设置营业利润率，成本费用利用率，盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率等六项指标，藉以评价企业各要素的获利能力及资本保值增值情况。此外，上市公司经常使用的获利能力指标还有每股收益，每股股利，市盈率和每股净资产等。
1销售净利润
他是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。销售净利润越高，表明企业市场竞争能力越强，发展潜力越大，从而获利能力越强。万科的销售净利润的波动不大，较为稳定，06
－07年时缓慢上升，但是07－08年时却下降了大约3个百分点。所以万科在这段时间，获利能力不强。原因最主要是受宏观环境的影响。
销售净利润=（净利润/销售收入）100%
06年销售净利润=（2,422,997,
=%
07年销售净利润=(5,317,500, 100%
=%
08年销售净利润=(4,639,869, 100%
=
销售毛利率
这一指标反映每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成
利润。万科08年的销售毛利率比07、06年的都还低，原因主要是主营业务成本增长。
销售毛利率＝［（销售收入－销售成本）/销售收入］×100％
06年销售毛利率=[(17,918,331,-625,716,)/ 17,918,331,]*100%
=( 17,292,614, 17,918,331,)*100%
=%
07年销售毛利率=[(35,526,611,-1,194,543,)/ 35,526,611,] *100%
=(34,332,067, / 35,526,611,) *100%
=%
08年销售毛利率=[(40,991,779,-1,860,350,)/ 40,991,779,]*100%
=(39,131,429, / 40,991,779,])*100%
=%
3．资产净利率
他是把企业一定期间的净利与企业的资产相比较，来表明企业资产利用的综合效果，是一综合性的指标，通过他可以正确评价企业经济效益的高低，以及提高利润水平的潜力。万科他的资产净利率先缓慢上升，然后在07－08年时急剧下降。这表明了万科对资产利用的不充分，同时了说明了这段时间企业经济效益的下降。
资产净利率＝（净利润/平均资产总额）×100%
06年平均资产总额=(48,507,917,+21,992,392,)/2
=35,250,154,816
06年资产净利率=(2,422,997, ×100%
=%
07年平均资产总额=(100,094,467,+48,507,917,)/2
=74,301,192,739
07年资产净利率=(5,317,500, ×100%
=%
08年平均资产总额=(119,236,579,+100,094,467,)/2
=109,665,523,
08年资产净利率=(4,639,869, ×100%
=%
净资产报酬率
他是一个综合性的指标，对应公司所有者权益的投资报酬率
净资产报酬率＝（净利润/平均净资产）*100％
06年平均净资产=(14,872,302,+8,305,976,)/2
=11,589,139,536
06年净资产报酬率=(2,422,997, *100％
=%
07年平均净资产=(33,919,523,+14,872,302,)/2
=24395912841
07年净资产报酬率=(5,317,500, *100％
=%
08年平均净资产=(38,818,549,+33,919,523,)/2
=36369036255
08年净资产报酬率=(4,639,869, *100％
=%
获利能力指标
指标
06年
07年
08年
1、销售净利率
%
%
2、销售毛利率
%
%
%
3、资产净利率
%
%
%
4、净资产报酬率
%
%
%
第五节财务结构分析
一 收入利润结构分析
1 营业利润比重
营业利润比重是指主营业务利润占利润总额的大小，反映了企业主营业务对利润总额贡献大小。万科这三年的基本持平。
99％
100%
101％
二 成本费用结构分析
1 成本费用利润率
成本费用利润率是反映公司获利与成本的关系，这一比率越高，企业获利能力越强。从下列图表中可以发现万科的成本利润率这一比率一直保持稳定。由于2007年是房地产的繁荣时期，所以2007年万科的利润总额相比其他年增长得快，随之他的成本以及期间费用也增长，但是增长幅度没有利润总额的快。
成本费用利润率＝利润总额/（主营业务成本＋期间费用）
2008年的成本费用利润率＝6,322,285,
2007年的成本费用利润率＝7,641,605,
2006年的成本费用利润率＝3,434,494,
2 期间费用占销售收入的比重
万科的期间费用在2006年和2007年都 表现得比较平稳，但是在2008年急剧上升。原因在于期间费用的每一部分都比2006年和2007年来得高一点，积少成多，2008年的期间费用比其他年度高出4％左右，其中管理费用占了很大比重。这应该要引起管理部门的注意，对期间费用尤其是管理费用加以控制。
期间费用/主营业务收入
2008年的期间费用/主营业务收入＝%
2007年的期间费用/主营业务收入＝％
2006年的期间费用/主营业务收入＝％
销售费用/主营业务收入
2008年销售费用/主营业务收入＝1,860,350,
2007年销售费用/主营业务收入＝1,194,543,
2006年销售费用/主营业务收入＝625,716,
管理费用/主营业务收入
2008年管理费用/主营业务收入＝1,530,799,
2007年管理费用/主营业务收入＝1,763,765,
2006年管理费用/主营业务收入＝859,458,
财务费用/主营业务收入
2008年财务费用/主营业务收入＝657,253,
2007年财务费用/主营业务收入＝359,500,
2006年财务费用/主营业务收入＝140,151,
期间费用占主营业务收入比重
2008(黄)
%
％
％
％
2007（红）
％
％
％
%
2006（蓝）
％
％
％
%
小组分工
王 泽 (FNM07007) ：公司背景资料搜集、整理及汇总
郑智琦 (FNM07011) ：公司发展能力分析
卢 彪 (FNM07014) ：公司财务资料搜集
洪甘棠 (FNM07017) ：材料搜集、初步分析及最终整理汇编
黄莹莹 (FNM07036) ：公司资产结构及资本结构分析
邓宇洙 (FNM07041) ：公司营运能力及获利能力分析
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