中国商品房预购群体的调查报告
●居民住房私有化比例已达 59．3％
●预购房以经济适用房和商品房为主
●居民可承受的房价以每平方米 1000－2000 元为主
●25－34 岁的人占购房人群的 36％
●预购面积以 80－100 平方米的需求量最高
●主要房屋预购者家庭月收入在 1000－4000 元间
工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市
场生力军
随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提
高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年
在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究（CMMS）”
的调查，今年的“中国市场与媒体研究 2000（CMMS 2000）”调
查总体为居住在 20 个样本城市的 15－64 岁的人口，样本量
50000。以下是新生代市场监测机构根据 CMMS 2000 数据对中
国房地产市场所得的调查结果。
城市居民目前住得怎样
从 CMMS 调查所涉及的调查范围看，20 城市居民以居住
楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有 3．7％
的家庭住在有电梯的商品里，还有 8．2％住在平房，另有一小
部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。
由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达
59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住
单位的房子（见图一）。住房面积多数在 40－80 平方米之间。
多少都市人准备买房
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的
21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在 70－150
平方米之间，可承受价格以每平方米 1000－2000 元为主体，辅
之以每平方米 500－1000 元及 2000－3000 元的价格。购房资金
将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中 59．3％的家庭拥有住房产权，住
房面积在 20－80 平方米不等，多为 2、3 或 4 口之家，其中以
居住面积在 50－80 平方米所占比例最高，20－50 平方米居住
面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。
那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？
调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，
23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及
经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买 80 平方米以下的房
子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则
希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图
二）
有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划 5 年内购房
的比例远远高于计划 1 年或 2 年内购房的比例，尤其是对大面
积住房的购买。而计划 1 年内购房的比例也高于计划 2 年购房
的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计
划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，
使生活质量彻底改观。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达
55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以 81－100 平方米
的需求为最高，达 30．5％；而在 100－150 平方米的预购群体
中，拥有产权房的家庭预购比例高达 62．3％，可见购房在这
个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样
呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭
月收入在 2000 至 2500 元之间的比例最高，达 16．5％；6000
元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况
来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房
价在 1000－2000 元的比例最高，为 30．4％；500－1000 元的
占 22．3％；2000－3000 元的占 21．6％；希望房价在 6000 元
以上的不足 1％（见图五）。
以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态
势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与
不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市
场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前
景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，
有 69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，
16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消
费的良性增长。
购房者是什么样的人？
数据显示，25－34 岁的人占购房人群的 36％，位居榜首，
而 35－44 岁的人群比例为 20．3 ％，位居第二。总体购房人
群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布
于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、
中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之
以其他行业人士，月薪在 1000－2000 元范围内为主体购房者。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房
计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的
42．7％和 39．2％；预购面积在 70－150 平方米间不等，以 80
－100 平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入
在 1000－4000 元间。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比
例却基本类似。比如北京的房价与其他各大城市相比持续居高
不下，市内一般地段也要 6000 元以上一平方米，若按 2 成 20
年按揭付 80 平方米房价，则首付最低在 10 万元左右，每月还
款额大致要在 2000 元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的
差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在
1000－3500 元范围内，占预购总体的 64．4％，月收入 3500－
6000 元的占 16．7％，6000 元以上的仅占 5．6％（见图六）。
从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市
场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格
尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家
庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。
另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来
的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不
够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群
中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占 68．6％，
希望政府贷款的占 31．1％，希望银行贷款的占 15．5％，希望
跟亲戚朋友借的占 12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买
房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理
银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固
有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为“只有真正
拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口
的 75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职
工占预购总体的 11．5％，居第二位，而这其中 60．1％的预购
者介于 21－35 岁之间；制造业职工占预购总体的 12．8％，居
首位，这其中 46．5％的预购者介于 21－35 岁之间；而中级公
司经理介于 21－35 岁的预购比例也超过了 60％。由此可见，
市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中
介于 21－35 岁的占 43．7％，介于 36－45 岁的占 30．4％；
34．7％为独身，其中 66．1 ％介于 21－35 岁之间，仅有 1．4
％介于 36－45 岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚
姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单
身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说，21－45 岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望
的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于 50－150 平
方米之间，最好单价在 3000 元以下，愿意花 3000－4000 元／
平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距
低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。
调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米 500－
1000 元的占 22．9％，1000－2000 元的占 32％，2000－3000
元的占 19．6％，而 6000 元以上的仅占 1．3％。可以看出，国
人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：
环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、
文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环
境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的
60．9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦
想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程
度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市
则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤
等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望
无法实现。
多少人不怕失业
都市人每天生活在事业与生活的双重压力下，拥有一个宜
人的家居环境非常重要。而购房贷款制度要求贷款人具有持续
还款能力，即拥有可持续发展的事业及资金来源，这使许多想
购房又缺乏资金的人望贷款而却步。但是，在调查总体中仍有
47．1％的人认为自己不惧怕失业，这些人中 26．5％的人预计
在五年内购房，而他们的收入目前主要在 1000－3000 元之间
（见图八的收入曲线）。
另外，从图九中我们还可以发现，收入越高越倾向于购买
商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力
军。
2022 年 6 月 15 日星期三 18:45:34
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