大营村新区合作开发方案
前 言
为了支持美丽春城的发展建设，发挥我公司在旧城改造、“城中村”改造与新区建设和房地产开发等方面的优势，在政府的引导下，我公司配合昆明市西山区城中村改造，并按有关部门的整体规划要求，根据马家社区第三居民小组的置换地情况，以优化方案、优惠居民、造福社会为宗旨，特提出本方案，以便双方合作，圆满完成马家社区第三居民小组的住宅新区——大营村新区的建设，实现社会效益与经济效益双赢的目的。
大营村新区公建配套设施
1、物管设施：按照大营村新区建成投入使用后的管理要求，单独设置值班室、物业管理用房等。
2、消防设施：按照云南省昆明市消防管理部门具体要求设置消防系统。
3、安全防护：采用完全封闭式小区管理，由大营村新区组成物业管理委员会进行物业管理。
4、景观配套：新区内按现代化社区建设要求建设有绿地、小品、雕塑、水景等。绿化率达%。
5、停 车：设有室外停车场，其中机动车车位150个，自行车及电单车车位共160个。
大营村新区市政配套设施
1、供水设施：根据自来水公司相关要求实施加压泵房系统。
2、供电设施：供电配置由新区统一安排，并为新区居民预留厨房做饭用电设施供选择。
3、煤气设施：新区居民厨房设置煤气设施供选择。
4、太阳能：根据新区居民要求安装太阳能热水器。
5、排水设施：按照现代小区建设要求，新区内全部实行雨污分流及中水回用系统。
6、区内道路：设无障碍设施和盲道、景观路灯，符合现代化小区建设要求。
7、通信网络：新区每户装配分房间电话、宽带网络系统、全频道数字化有线电视系统，每单元安装可视对讲系统。
8、其它设施：按照现代小区建设要求，设置垃圾收集装置。
建设情况说明
1、结构类型：框架结构
2、交房套数：280套
3、交房面积：总面积33600平方米，每套120平方米。
4、交房标准：室内装修标准为简装，交房即可入住。
5、新区绿化及道路严格按规划部门批准的设计图实施并交付使用。
6、涉及到转让给开发商建设的用地，在公共用地部分（绿化与道路），大营村新区居民将有权享受道路和绿化地的使用，开发商不收取任何费用。
技术经济指标
1、新区住房部分净用地面积约15500m2，拟建筑总面积33720m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。
2、新区容积率为，绿化率为%。
3、新区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。
4、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。
新区住宅装修情况说明
客厅、卧室、餐厅：地面铺高级抛光地砖。墙面、顶棚刮双飞粉。
厨房：地面铺高级抛光地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。安装洗涤盆一座。
卫生间：地面铺防滑地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。主卫生间安装座便器、洗面盆各一座。次卫生间安装蹲便器、洗面盆各一座。
楼梯间：地面铺花岗岩。墙面、顶棚刮双飞粉。安装高级扶手栏杆。
所有室内门为实木门，分户门为复合防盗门，所有窗为白玻带纱塑钢窗。
水、电等管线均采用暗敷安装，每个房间安装白织灯、开关及插座各一只。
外墙面为高级外墙涂料。
8、住宅每单元安装高级防盗门一樘，同时安装可视对讲系统一套。
附件1 大营村新区建造成本测算及说明
建造成本测算
一、技术、经济指标
（一）、大营村新区住房部分(A区)净用地面积约15500m2(亩)，拟建筑总面积33680m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户约120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。
（二）、A区容积率为，绿化率为%。
（三）、A区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。
（四）、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。
二、成本构成预测
（一）、前期费用
土地城市配套及耕地开垦费、征地受理费、有偿使用费、耕地占用税、公证费、土地局工作经费、土地管理费、工本费等：50亩×3万元/亩=150万元。
土地出让金：50亩×万元/亩×25%＝万元(基准地价按万元/亩计算)。
土地出让契税：万元×3%=万元。
土地转让契税：50亩×50万元×3%＝75万元(转让地价按50万元/亩计算)。
土地出让公证费：万元。
土地转让公证费：2万元。
土地评估费：3万元。
▲土地完善成本小计++75++150+2+3＝万元
第三居民小组用地约一半，按50%计算为万元
8、防空地下室移地建设费：万m2×40元/m2=万元。
9、新墙体材料保证金：万m2×7元/m2=万元。
10、城市增容费：万m2×39元/m2=万元。
11、散装水泥保证金：万m2×1元/m2=万元。
12、招标费用（含预算标底）万m2×10元/m2=万元。
▲规划费成本小计：++++=万元。
13、地质勘测、设计费：万m2×30元/m2=万元。
14、地质灾害分析、环评：万m2×5元/m2=万元。
15、监理质监费：万m2×11元/m2=万元。
▲成本小计：++=万元。
（二）、建筑主体建安成本
地基打桩：万m2×100元/m2=万元
2、地上建筑土建：万m2×680元/m2=万元
3、水、电安装：万m2×50元/m2=万元
▲建安成本小计：++＝万元
(三)、水、电、管网配合费
1、高压配电及配电室：万m2×30元/m2=万元
2、室外低压配电室：万m2×20元/m2=万元
3、变频加压泵及设备：万m2×10元/m2=万元
4、室外供水、管网：万m2×20元/m2=万元
注明：高、低压供电按现代住户用电计算，自来水系统按昆明市自来水总公司的要求计算，换算为每平方米价格。小区住户实行一表一户，并设置变频加压系统。
▲水电等成本小计：万元
（四）、室外工程及绿化
1、室外道路、排水、照明弱电等：万m2×95元/m2=万元
2、绿化、景观、小品、雕塑、水景等：万m2×90元/m2=万元
▲室外等成本小计：万元
（五）、项目审计、工程竣工、资料归档等
万m2×10元/m2=万元
（六）、公司项目营运期间管理费用
1、管理人员费：成本×2%＝×＝万元
2、财务成本：不计
3、广告及营销费用：不计
4、不可预见费：不计
5、银行贷款利息：不计
▲管理等成本小计：万元
（七）、税收
营业税：5000万(估计)×%＝275万元
（八）、配套费
1.方案一：煤气管道供热
×25元/ m2＝万元
方案二：电饮＋太阳能供热
（800元＋2000元）×280＝万元
大营村新区供热两方案中选择其中之一来实施。
有线电视、电话、宽带接口、单元可视对讲防护门约2300元/户，2300元/户×280户＝万元
（九）、室内装修费用
地面铺地砖
1、(客厅1间+卧室3间+餐厅1间)约95m2
2、600×600mm中档面砖15元/片 材料费：41元/m2
3、人工费22元/m2 (含水泥、沙等)
共需费用：95m2×63m2元=5985元/户
实木门及塑钢门
门框250元/个
实木门260元/个
塑钢门170元/m2
共需费用：(250+260)×3+170×6=2550元/户
厨房及公共卫生间
地面300×200mm铺砖
50元/m2×10m2 =500元
墙面 45元/m2×30m2=1350元
共需费用1850元/户
三项合计：5985+2550+1850 ＝10385元/户
10385元/户×280户=万元
（十）、1、 前期费用：（一）
＋＋＝万元
单位前期费用：万元÷万㎡＝237元/m2
建安费用：（二）＋（三）＋（四）＋（五）
＋＋＋＝万元
单位建安成本：万元÷万㎡＝1105元/m2
管理及税费等：（六）＋（七）
＋275=万元
单位管理及税费：万元÷万㎡＝104元/m2
配套及装修费：（八）＋（九）
总价＋＋＝万元
单位配套及装修费元/m2
(十一)、开发成本
开发总价：
＋＋＋＝万元
2、单位开发成本：
237＋1105＋104＋＝元/m2
说 明
目前该地块净用地面积、约亩。地块东侧有一清水河，需退让8米×217米＝1736 m2（亩），大营村新区住宅小区部分（A区）用地约23亩，剩余净用地约23亩。
大营村新区住宅（A区）280套、每套120m2 共计：33660m2
建成新区共需资金：33660 m2×元/ m2=万元
即每套住房成本：×元/ m2=万元
如大营村新区居民每套出资：775元/m2×120m2=万元(含配套费、装修费)
开发公司需补助：＝万元
共需补助：×280＝2702万元
2702万元÷23亩=117万元（净用地）
因此土地成本过高，为弥补差距，开发公司只有通过从剩下的23亩地的开发中提高容积率，提高售价，减短开发时间，降低成本等方面来弥补，力争收支平衡略有盈利。
大营村新区居民每套住房为完全商品房，有产权证、土地证、可自由交易，按市场最低售价2500元/m2计算，如大营村新区居民房屋转让每户可盈利(2500元/m2-775元/m2)×120m2＝万元。全部280套相当于280×＝5796万元，可见大营村新区居委会与开发公司合作可为大营村新区居民得到非常大的实惠。
因此我们希望尽快确定合作方案，签定合作开发协议，争取列入政府首批“城中村”改造名单，使开发商能尽快完善土地手续，积极推进项目进展。
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