房屋维修方案及现场成品保护施工作业方法
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房屋维修类型
房
屋
裂
缝
类
漏
水
渗
水
类
柜
木
品
吊
顶
类
五
金
铝
合
金
类
瓷
砖
石
材
类
房屋裂缝类
梁
柱
墙
体
裂
缝
线
管
砂
浆
开
裂
天
花
腻
子
开
裂
墙
面
空
鼓
开
裂
门
边
洞
口
开
裂
内
墙
腻
子
龟
裂
• 梁柱与墙体之间裂缝
• 维修材料
10*10的钢丝网、网格带、白乳胶
• 维修方案
１、沿裂缝两边直线切割宽40cm；
２、打凿砂浆至墙体基层，并打毛切
割线位；
3、悬挂钢丝网，使用钢钉固定；
4、使用1：5的配比砂浆进行粉刷墙体，
2cm以上的抹灰层分层批荡；
5、新旧墙体交接位涂刷白乳胶粘贴网
格带
6、恢复腻子，并涂刷一底两遍油漆
裂缝类
剪
力
墙
砖
墙
• 线管位砂浆裂缝
• 维修材料
网格带、白乳胶、弹性腻子
• 维修方案
１、顺裂缝位产除宽8cm 腻子层至
砂浆层面
２、剔除小V型槽 并填充弹性腻子；
3、涂刷白乳胶粘贴网格带
4、恢复腻子，并涂刷一底两遍油
漆
裂缝类
• 墙体空鼓开裂
• 维修材料
网格带、白乳胶、弹性腻子
• 维修方案
• 使用铁锤敲击，确定空鼓面积
• 用切割机将空鼓部位进行切割
• 打凿空鼓部位至墙面基层
• 清理抹灰层基体表面。（包括凿除其内所钉挂
的钢网）
• 铺钉10×10×钢丝网
• 浇水湿润基层并进行保养
• 1：1：4（325标号）水泥石膏混合砂浆找平，
并分层抹灰，平均厚度不大于20mm，超过20
mm加挂钢丝网10×10×）
• 在新旧交接位置贴网格带
• 刮双飞粉内墙腻子，砂纸打磨
• 刷一底两遍ICI内墙涂料
裂缝类
• 门边洞口位腻子层开裂
• 维修材料
网格带、白乳胶、弹性腻子
• 维修方案
• 现场鉴定是否门框缝砂浆松动
• 若属于砂浆松动，则凿除松动部位砂浆（含门
框塞缝砂浆），缝隙较大位填入泡沫胶后再进
行墙面抹灰（门框与墙体之间缝隙留凹槽深
10mm左右）
• 若不属于砂浆松动，沿裂缝位的腻子层铲除宽
度约80mm
• 将裂缝位铲成v型槽填入弹性腻子
• 用白乳胶涂刷裂缝位并粘贴网格带，表面再涂
刷白乳胶
• 刮内墙腻子，砂纸打磨，刷一底两遍ICI内墙涂
料
裂缝类
• 内墙龟裂、外墙龟裂
• 维修材料
涂料
• 维修方案
• 敲击检查，排除墙面裂缝不属于空鼓裂
纹
• 用毛刷清理抹灰层表面浮灰
• 刷3-4遍ICI涂料即可
裂缝类
• 天花腻子空鼓开裂
• 维修材料
石膏粉、白乳胶、
• 维修方案
• 使用铁锤敲击，确定空鼓面积
• 打凿空鼓部位至天花混凝土面
• 清理天花混泥土表面灰尘
• 使用粘粉进行分批打底
• 刮双飞粉内墙腻子，砂纸打磨
• 刷两道ICI内墙涂料
裂缝类
• 卫生间天花脱皮
• 维修材料
外墙腻子
• 维修方案
• 将原有腻子全部铲除至混凝土表面
• 用毛刷清理抹灰层表面浮灰
• 刮外墙腻子粉
• 涂刷墙面底漆
• 涂刷表面油漆
油漆类
• 厨房门边发霉
• 维修材料
水管测压机、外墙腻子
• 维修方案
• 水管测压排除渗水原因
• 铲除发霉位置至砂浆基层50cm高
• 使用外墙腻子
• 打磨腻子并刷一底两遍油漆
• 将卫生间靠门边铺设砖拆一排除
湿铺即可（或门边刷防水层在铺
设瓷砖、地砖
油漆类
房屋渗水
卫
生
间
门
边
渗
漏
阳
台
地
面
渗
漏
外
墙
裂
缝
渗
漏
地
下
室
墙
体
渗
漏
变
形
缝
边
渗
漏
天
台
烟
道
边
渗
水
排
水
管
吊
洞
渗
漏
铝
合
金
门
窗
渗
漏
给
水
管
渗
漏
• 卫生间门槛边渗漏
维修方案
• 打凿卫生间门槛石周边一排地砖至楼面
基层
• 清理敲打部位垃圾
• 卫生间门槛石下1：防水沙浆立面修
补加强
• 涂刷2mm厚JS防水材料
• 20厚1:湿水泥砂浆层铺设地砖
• 铺设墙砖
• 铲除发霉墙面油漆
• 批腻子，刷内墙漆一底两面
渗水类
• 阳台、露台地面往下渗漏
维修方案
• 打凿楼板地砖至楼面基层
• 清理垃圾
• 铲除原卷材防水层
• 用聚合物水泥基防水涂料重做防水层，
2厚
• 地漏根部剔凿宽度和深度10沟槽，槽内
嵌填密封材料
• 管道与地面交接处涂刷2厚聚氨酯防水
涂料，上泛高度100mm
• 20厚1：水泥砂浆保护层
• 铺贴地砖面层，1%坡度，地漏处找坡
• 勾缝，清理
渗水类
• 地下室墙体渗漏
维修方案
• 铲除渗漏墙体饰面层
• 沿漏点裂缝剔凿深30mm,宽
15mmu型沟槽
• 清理后进行高压灌浆
• 用金汤水泥基防水材料填塞，封
堵
• 素浆、砂浆沿槽抹平、扫毛
• 用掺外加剂防水砂浆对墙体分层
抹压，8厚1：2防水砂浆
• 刮外墙腻子、打磨
• 刷外墙漆一道
渗水类
• 屋面变形缝渗漏
维修方案
• 掀开变形缝顶部金属盖板
• 铲除变形缝两侧砌体表面保护层清理
• 3厚BAC防水卷材防水层，上泛至变形缝
两侧砌体上部
• 2厚聚氨酯防水涂料层
• 变形缝内重新填充聚苯乙烯泡沫塑料
• 1：3水泥砂浆15厚水泥砂浆保护层
• 安装厚金属折板盖缝
• 建筑密封胶填缝
渗水类
• 屋面烟道渗漏
维修方案
• 剔除烟道表面抹灰层至砌体表面
• 在烟道距找平层400mm高度凿20*20凹槽
• 打凿烟道地面至楼面找平层，清理基层
• 从找平层刷厚聚氨酯防水涂料上泛至凹槽处
• 增加3厚防水卷材防水层,收头用金属压条钉压，在凹槽
内固定密封。
• 凹槽用密封膏填塞
• 15厚1：3水泥砂浆保护层
• 刮外墙腻子、打磨，刷外墙漆两道
渗水类
• 铝合金窗边渗漏
维修方案
• 从内墙渗水点剔凿批荡层
• 采用掺防水剂1：2快干水泥砂浆塞
缝
• 钻孔用环氧树脂灌浆
• 表面刷JSⅡ型防水涂料
• 外墙与窗框连接处加注中性密封胶
• 内外墙涂料恢复完整。
渗水类
• 外墙裂缝渗漏
维修方案一
• 剔凿原内墙抹灰层
• 用聚合物水泥混黑豹JS-‖型聚合物防
水砂浆对灰缝修补
• 涂刷科顺JSⅡ防水涂料
• 8mm厚1：水泥砂浆墙面抹灰、压
光，刮内墙腻子，打抹
• 刷内墙漆一底两面，恢复好
维修方案二
可以直接在外墙上处理更彻底，方法同维
修方案一流程。
渗水类
• 排水管吊洞漏水
维修方案
卫生间吊洞漏水
• 剔除油漆面腻子层至楼面基层
• 在渗水位打孔进行高压灌浆处理
• 恢复外强腻子
• 涂刷一底两面油漆
阳台吊洞漏水
• 将瓷砖或地面抹灰层打掉，重新检
查做好吊洞。
• 周边地面墙根需要做JS防水
• 地面恢复
渗水类
• 阳台给水管渗水
维修方案
• 堵塞各个出水点分别打压，确定
进水管破裂点
• 顺进水管打凿地砖确定漏点
• 重新接驳水管
• 重新打压检查
• 对原渗漏点接管处处以防水处理，
GS防水材料2厚刷两次
• 地砖恢复，清洁。
渗水类
• 客厅地砖空鼓、不平
• 维修材料
空鼓检测工具、冲击钻、橡胶锤、铁锤、
• 维修方案
• 使用工具确定地砖空鼓面积
• 若空鼓面积较少可直接使用砖缝位灌稠度较
高水泥水
• 使用冲击钻在空鼓砖位进行打孔震动
• 使用铁锤将砂浆层至楼板基层
• 清理基层垃圾并使用水泥水湿润地面
• 1：5配比干沙浆垫底，使用纯水泥浆铺贴地
砖
• 使用橡皮锤轻轻敲打地砖，比周边地砖高出
1mm为合适程度
石材瓷砖类
• 木地板有响声、集灰较多
• 维修方案
• 拆除有响声部位的木地板及珍珠
棉
• 清理基层垃圾并检查地面平整度
• 地面不平则用水泥砂浆找平
• 裁减相同尺寸的珍珠棉铺贴，并
周边用眉纹纸粘贴
• 恢复木地板；
石材瓷砖类
• 漱口杯架、毛巾架等配件松动、
生锈
• 维修方案
• 插下配件察看是否螺丝固定牢固
或螺丝孔是否开大
• 固定好螺丝或者更换大号的胶塞
• 五金配件生锈使用专用除锈剂
五金铝合金类
• 铝合金门窗推拉不畅
• 维修方案
• 检查轨道内有垃圾及门扇下滑
轮
• 使用毛刷清理轨道内垃圾
• 调整门扇滑轮位置并上润滑油。
• 安装调试
五金铝合金类
• 铝合金门框扇歪
• 维修方案
• 检查门扇下面垫片是否打滑或者
下轨是否水平再检查门框是否安
装垂直
• 若门扇下面垫片打滑更换合格垫
片，下轨不水平需调整。
• 若门框安装不垂直，需拆除门扇
放在安全适当位置。打凿掉门框
边的水泥砂浆，重新固定安装待
复查垂直后再进行恢复砂浆和油
漆。若此门为外墙需涂刷防水后
再恢复。
五金铝合金类
• 入户门响声大
• 维修方案
• 调整入户门锁位
• 调试
• 胶条沾接不好
• 更换锁、调整合页等
五金铝合金类
歪门邪道，坚决要改，就算业主暂时接受，可能会很不爽
• 歪门邪道、室内梁大小头
• 维修方案
• 做好成品保护，拆除门，更改洞口
• 调直固定好门套，安装好门
• 周边涂料恢复好
成品保护材料、实际图片
客厅沙发成品保护图片
采用类似窗帘布，可以重复多次使用，观感较好
电视柜保护
电视柜保护采用类似窗帘布，可以重复多次使用，
观感很好，有效防止灰尘进入电视及柜体
台灯、风扇等保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
空调保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
餐桌保护
采用类似窗帘布，可以重复多次使用，感官很好
椅子保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
床保护
采用类似窗帘布，可以重复多次使用，观感好
保护材料：组合方便、便于收纳、洗涤方便，多次
重复利用
窗台石修复打磨保护
保护材料，双面塑料布、防水、防撞、收纳方便、
可洗涤，多次利用，优于彩条布，成本是彩条布
倍，寿命是它的2倍
室内衣柜保护措施
采用类似窗帘布，可以重复多次使用，观感好
地砖地板保护
保护材料，双面塑料布、防水、防撞、收纳方便、
可洗涤，多次利用，优于彩条布，成本是彩条布
倍，寿命是它的2倍，不进沙土
不地板保护材料
保护材料，双面塑料布、防水、防撞、收纳方便、
可洗涤，多次利用，优于彩条布，成本是彩条布
倍，寿命是它的2倍，不进沙土
马桶、五金类保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
卫生间阿波罗淋浴屏保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
户内门保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低
插座保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低，利用美文纸粘贴，
防止损坏旁边涂料
阳台橱柜、电箱、弱电箱成品保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低，利用美文纸粘贴，
防止损坏旁边涂料
栏杆成品保护
使用防潮棉，报扎方便，成本低，利，防止栏杆被
涂料污染清理很难
主人房卫生间修复，主人房门成品保护措施
门扇用防潮面、门套因搬运东西，使用双面塑料保护到米高
厨房煤气灶、抽烟机、消毒柜保护措施
保护材料，双面塑料布、防水、防撞、收纳方便、
可洗涤，多次利用，优于彩条布，成本是彩条布
倍，寿命是它的2倍，不进沙土
入户门、卫生间门室内修复保护措施
保护材料，双面塑料布、防水、防撞、收纳方便、
可洗涤，多次利用，优于彩条布，成本是彩条布
倍，寿命是它的2倍，不进沙土
普通室内门保护措施
使用防潮棉，报扎方便，成本低，利用美文纸粘贴，
防止损坏旁边涂料
我们的使命
己所不欲、勿施与人 顶住万科最后一
道防线
高满意高TS忠诚度
VS
多卖出我们的房子
我们的工作终极
目标在那里？
彰显价值彰显价值
化解分险化解分险维修钻石服务维修钻石服务
理念理念
