从小区物业招标，看物业管理发展的方向
大连宏华物业公司 陈 华
随着社会的经济发展，人们生活水平的提高。百姓对家居环境的要求越来越高，更加重视物业的质量和服务。随着房地产业的不断发展，人们不仅希望住进好房子更需要好的社区环境，好家政服务和好的物业管理。纵观目前我国的房地产业的发展情况，物业管理的发展还没有与之相适应的模式。因此，物业管理在未来拥有广阔的发展空间。朱榕基总理曾经指出“物业管理是未来发展的朝阳产业，将有很大的市场前景”。
金盛家园小区的物业招标的成功，给大连物业管理市场化带了一个好头。物业管理进入市场，也是今后物业管理的发展方向。通过我们多年的实践，对今后物业管理的发展方向，谈一谈我们的看法。
目前，大连地区存在的物业管理公司基本上有三种形式：一种是房地
产开发商自己下属的物业公司，这在现有的物业管理公司中占大多数，一般都是自己盖楼自己管；一种是原来房管处下设的“翻牌”公司一般管福利分房的旧有小区；另外一种是社会新近成立的单纯物业管理公司。一般规模都比较小。不管哪一种物业公司，都是自己管自己，根本没有正式走入市场，通过市场选择物业公司的根本没有。“金盛家园”小区物业管理招标的成功，是物业管理走向市场化的一个发展的方向。
随着加入WTO的日益临近物业管理行业也将受到较大的冲击。物业管理企业在管理成本控制以及提高服务的专业性和多样性等方面面临着挑战。物业管理行业走进市场，也是物业管理市场化发展的需要。通过市场的需求杠杆实现优胜劣汰，使强者更强，经得起入世后的冲击，才能立于不败之地。
物业管理体制市场化是经济发展的需要。
我国的物业管理企业现属初级阶段，物业公司多是房地产开发商自己成立的公司，没把物业管理体制真正放到市场上竞争发展。而通过招投标选择物业公司，可以说是一个最好的途径。我市现在很多物业管理面临着重重困难。而业主进住后往往对所居住的房屋结构，环境布置，公用设施都存在一些不尽人意的地方。这样就把矛盾转化到物业管理部门，长此以往，形成恶性循环。从表面上看矛盾发生在物业产权人和物业管理公司之间，而开发商的信誉在产权人中间大受影响，最终受损失的还是开发商自己。
开发商自己管物业，实际上也在背着一个包袱。由于现行的管理体制，人员素质，资金来源等方面的因素所致，造成物业维修使用矛盾，建管脱节现象日趋严重。并随着房地产业开发的规模，包袱也就越来越沉重。特别是中小型房地产开发商，他们想找一个实力雄厚，管理专业服务信誉好的物业公司合作。摆脱束缚，无忧无患地搞房屋开发。而物业小区招标正是在这种市场的环境下“千呼万唤始出来”。
通过市场这个调节的杠杆，开发商可以通过市场选择有实力有管理经验的物业管理公司，打造自己的品牌。而中标的物业公司也可以通过优质的服务和专业化的管理形成自己独特的亮点。这无论对开发商和物业管理公司来说都是双赢。而在两者中最受益的还是物业的产权人，他们即得到高质量的住房，又享受舒服的环境和良好的物业管理服务。
物业管理前期介入是今后物业的发展重要因素
就现代物业发展的方向看，物业管理的前期介入是很重要的。尽管物业管理亮相没几年，但围绕着物业的纠纷从一开始就没有断过。很多问题就出现在开发商和物业管理公司的衔接上，经常产生相互踢皮球的现象。有很多问题根本就说不清是谁的责任。
过去，往往是开发商把建好的物业及物业资料交于物业管理公司，交接中的验收标准也只是限于职能部门的基本要求，所接收的物业只是停留在表面上，至于地下管网，预埋设备，公用设施配置等都一无所知，给日后的管理与维修留下了很多隐患。物业管理滞后以形成普遍问题。通过市场招标选择物业管理公司不仅杜绝减少类似事物的发生，同时也是完善现代物业管理的有效手段。
通常物业管理公司介入是在开发商与业主签订合同的时刻，而通过小区招标后物业管理公司介入是在开发商与业主签订合同之前，也就是说从小区开始建设时起，物业公司就参于管理了。
举一个现实的例子，金盛小区物业管理中标后很早就介入金盛家园。为的就是能够监督开发商的行为，避免今后不必要的纠纷发生。在小区隐蔽工程还没有结束时，物业公司就检查预埋件是不是符合标准，管线布置是不是合理，在减少自己麻烦的同时也保护了业主的利益。并向开发商提出建设性意见，原来金盛家园整体欧式风格的特点顶层采用坡屋顶的设计，基于安全考虑建议对坡屋顶进行改造采用了玻璃钢瓦，这样既保证了美观，安全性也加强了。一般小区的道路宽度在6米左右，考虑到在小区内车辆行驶常遇到调头困难的问题，物业公司建议把道路加宽到8米。环境的设置、绿地树木的选择，适不适合整体环境，就连保安的布点科不科学都提出了合理的建议。 从物业公司自身的角度考虑，前期介入对充实物业的管理内容，提高管理水平都具有重要意义。
物业公司的前期介入，是目前物业管理工作中变被动服务为主动服务的一种趋势，也是不断完善现代物业管理的新举措。
加入WTO对中国物业管理市场的冲击
物业管理行业属于服务贸易领域，加入世界贸易组织以后，外商投资的房地产项目也会大大的增加，同时意味着回游大量的外资企业涌入，给中国房地产业带来国外资金、技术和科学的管理，同时也推动物业管理需求的增加。对国内物业管理企业将有直接冲击。
在发达国家各房地产专业服务行业，包括物业管理行业经过长期的发展，许多公司都具备了相当的规模和知名度，得到了行业内同行的认可。相比之下，我国的物业管理企业规模小，从业人员水平低，而且正处于发展阶段，能够提供的服务有限，无法满足国内外客户对高档物业管理的要求。伴随加入世界贸易组织后，房地产行业竞争会更加激烈，物业管理行业也将会通过兼并、淘汰、重组进一步提高行业的集中度，促进企业整体规模的不断扩大。逐步形成专业化的占有较大市场份额的区域性的大型物业公司。
金盛家园以物业管理招标的形式，选择物业管理公司，也正是适应市场经济这一规律，开发商自己找市场，利用市场的价值尺度寻找合作伙伴。历史的经验证明，在适应的竞争中，服务业才能获得良性发展，金盛家园小区招标无疑在物业管理行业开了个好头，把物业管理推向市场，通过市场形成优胜劣汰，物业发展的方向。
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